Court dismisses plaintiff's claim for commission and procedural indemnity due to lack of property proof.

Jugement civil 2024TALCH10/00106

Audience publique du vendredi, vingt-huit juin deux mille vingt-quatre

Numéro TAL-2023-06597 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-président,

Marlène MULLER, juge,

Catherine TISSIER, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

E n t r e

la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.àr.l.-s, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA

d’Esch-sur- Alzette du 21 avril 2023,

comparaissant par Maître Stefan SCHMUCK, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à

L- ADRESSE2.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit PERSONNE1.),

comparaissant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour, demeurant à FOETZ.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 26 avril 2024.

Vu l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile tel que modifié, applicable depuis

le 16 septembre 2023 qui dispose que : « Au plus tard huit jours avant l’audience fixée

pour les plaidoiries, les mandataires des parties font savoir par écrit, y compris par la voie

électronique, à la juridiction saisie s’ils entendent plaider l’affaire. Il est fait droit à cette

demande si une seule partie s’exprime en ce sens. A défaut, les parties sont réputées

avoir réitéré leurs moyens à l’audience de plaidoiries et leurs mandataires sont dispensés

de se présenter à l’audience fixée à cette fin. »

Les mandataires ont été informés par bulletin du 26 avril 2024 de la date des plaidoiries.

Aucune des parties n’a sollicité d’être entendue oralement en ses plaidoiries.

Maître Sandra GIACOMETTI et Maître Stefan SCHMUCK ont déposé leurs fardes de

procédure au greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 7 juin 2024 par le Président du siège.

Par exploit d’huissier du 21 avril 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l.-s. a fait donner assignation à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) à

comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en

matière civile, pour l’entendre condamner au paiement d’un montant de 60.000.- euros,

augmenté des intérêts légaux à compter du jour de la signature de l’acte de vente de

l’immeuble concerné, sinon de la demande en justice, sinon à compter du jugement à

intervenir, sinon à compter d’une autre date à indiquer en cours d’instance, jusqu’à solde,

condamner la partie assignée au paiement d’un montant de 5.000.- euros à titre

d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile

et aux frais et dépens de l’instance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer qu’en date du 27 septembre

2021, elle aurait signé un « contrat accord de commissionnement » avec la société

SOCIETE2.).

Le contrat aurait prévu que si la société SOCIETE2.) achète le bien immobilier situé à L-

ADRESSE3.), celle-ci devrait payer, le jour de la signature de l’acte notarié, un montant

de 60.000.- euros à la société SOCIETE1.).

L’acte notarié de vente aurait été conclu avec la société SOCIETE2.) ou avec le ou les

gérants de celle-ci, de sorte que la commission serait due par la société SOCIETE2.) à

la société SOCIETE1.).

Par la suite, la société SOCIETE2.) aurait exploité commercialement, en tant que

promoteur, le projet immobilier en rapport avec l’immeuble concerné par l’accord de

commissionnement.

A ce jour, la société SOCIETE2.) n’aurait pas réglé la commission stipulée.

Il y aurait partant lieu de la condamner audit paiement par application de l’article 1134 du

Code civil.

La société SOCIETE2.) fait valoir qu’elle n’aurait jamais acquis le bien immobilier litigieux,

de sorte que la demande de la société SOCIETE1.) serait à déclarer irrecevable, sinon

non fondée.

Celui qui réclamerait l’exécution d’une obligation, devrait la prouver, conformément à

l’article 1315 du Code civil.

Elle conclut au rejet de toutes les demandes de la société SOCIETE1.) et demande sa

condamnation à lui payer un montant de 2.500.- euros à titre d’indemnité de procédure

et sa condamnation aux frais et dépens de l’instance.

La société SOCIETE1.) fait répliquer que dans la mesure où elle serait dans l’impossibilité

totale de se procurer la preuve de la passation de l’acte notarié, soit par la société

SOCIETE2.), soit par ses gérants ou associés, elle offre de le prouver par toutes voies

de droit et notamment par le serment décisoire sur le fondement de l’article 1357 du Code

civil et de la loi du 22 décembre 1986.

La société SOCIETE1.) demande partant acte qu’elle entend déférer le serment judiciaire

de nature décisoire à la gérante de la société SOCIETE2.), PERSONNE2.), et qu’elle

demande au Tribunal la délation du serment suivant :

« Ni la société SOCIETE3.) SARL, ni son/ses gérants ou associés n’ont acheté

l’immeuble

–

L-ADRESSE4.), concerné par l’accord de commissionnement du

27/09/2021 signé entre SOCIETE1.) et SOCIETE3.), et ni la société SOCIETE3.) SARL,

ni son/ses gérants ou associés n’ont par la suite exploité commercialement le projet

immobilier afférent à prédit immeuble. ».

La société SOCIETE1.) déclare verser un pouvoir spécial régularisé par son gérant aux

fins de remplir la condition de recevabilité de la délation du serment.

Dans ses conclusions en réplique, la société SOCIETE2.) conteste la pertinence, voir

l’admissibilité de l’offre de preuve formulée par la société SOCIETE1.). La société

SOCIETE2.) ne serait pas et n’aurait jamais été propriétaire de l’immeuble litigieux. Une

simple demande auprès du Registre des hypothèques permettrait de le démontrer.

A titre subsidiaire, si par impossible, le Tribunal venait à la conclusion que l’offre de preuve

serait admissible et pertinente, la société SOCIETE2.) déclare ne pas s’opposer à

effectuer le serment dans les termes suivants :

« qu’elle n’a pas acheté l’immeuble situé à L-ADRESSE4.), concerné par l’accord de

commissionnement du 27 septembre 2021 signé entre SOCIETE1.) et SOCIETE4.) et

n’a pas par la suite exploité commercialement le projet immobilier afférent au prédit

immeuble. ».

La société SOCIETE2.) fait valoir, dans ce contexte, qu’elle ne pourrait prêter serment

que pour elle-même et conformément à l’article 1359 du Code civil qui disposerait qu’il

ne peut être déféré que sur un fait personnel à la partie à laquelle on le défère.

2. Appréciation du Tribunal

La demande de la société SOCIETE1.), ayant été introduite dans les forme et délai de la

loi et non critiquée à cet égard, est à déclarer recevable en la pure forme.

La société SOCIETE1.) demande la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer

un montant de 60.000.- euros en application d’un contrat conclu entre parties.

Elle verse aux débats ledit contrat dénommé « contrat accord de commissionnement »,

conclu en date du 27 septembre 2021 entre la société SOCIETE1.) et la société

SOCIETE2.) dont les termes sont les suivants :

« Il est convenu d’un commun accord le règlement de frais des commissions de 60 mille

eur TTC (soixante mille euro TTC) par l’acheteur.

Article 1er : En cas ou SOCIETE2.) SARL achète le bien qui se situe à L-ADRESSE5.),

inscrit au cadastre de la commune de ADRESSE6.), sous le numéroNUMERO3.)/2749,

devra verser le montant de 60 mille euro TTC sur le compte libellé ci-dessous à l’agence

SOCIETE5.) le jour de la signature de l’acte notarié.

L’avenant conclu entre parties prend effet à partir du 27/09/2021 ».

Afin de démontrer que la société SOCIETE2.), sinon l’un de ses gérants ou associés

auraient acheté l’immeuble en question, la société SOCIETE1.) demande à voir déférer

à la société SOCIETE2.) le serment décisoire suivant :

« Ni la société SOCIETE3.) SARL, ni son/ses gérants ou associés n’ont acheté

l’immeuble

–

L-ADRESSE4.), concerné par l’accord de commissionnement du

27/09/2021 signé entre SOCIETE1.) et SOCIETE3.), et ni la société SOCIETE3.) SARL,

ni son/ses gérants ou associés n’ont par la suite exploité commercialement le projet

immobilier afférent à prédit immeuble. ».

La société SOCIETE2.) conteste avoir acheté l’immeuble litigieux et conclut à

l’irrecevabilité de la demande de délation du serment, tel que libellé par la société

SOCIETE1.), au motif qu’il ne porterait pas sur un fait qui lui serait personnel au sens de

l’article 1359 du Code civil et qu’une simple demande de la société SOCIETE1.) auprès

du bureau des hypothèques aurait suffi pour se convaincre du fait que la société

SOCIETE2.) ne serait pas le propriétaire du bien litigieux.

Aux termes de l’article 1357, 1° du Code civil, le serment décisoire est celui qui est déféré

par une partie à l’autre partie pour en faire dépendre l’issue du procès.

Le serment décisoire peut être déféré sur quelque espèce de contestation que ce soit

ainsi que tout fait pertinent pour la solution du litige, même si le fait soumis ne résout pas

à lui seul le litige. Il peut être déféré en tout état de cause et doit porter sur un fait

personnel à la partie à laquelle on le défère. L’on ne saurait en effet exiger d’un plaideur

qu’il affirme solennellement en conscience un fait qui lui est étranger (PERSONNE3.),

Droit des obligations, « La preuve », n° 299, p. 348 ). L’absence de fait personnel écarte

le recours au serment décisoire.

Le Tribunal constate, en l’espèce, que le serment, tel que libellé par la société

SOCIETE1.), comporte des faits qui sont étrangers à la société SOCIETE2.), alors qu’il

comporte des affirmations concernant le/les gérant(s) ainsi que le/les associés de la

société SOCIETE2.).

La société SOCIETE2.) ne saurait, en effet, être en mesure d’affirmer, avec la certitude

requise, que l’un de ses gérants ou que l’un de ses associés n’a pas acheté le bien

immobilier litigieux et qu’il n’a, par la suite, pas exploité de projet immobilier en relation

avec ce bien.

La demande de la société SOCIETE1.) visant à déférer à la société SOCIETE2.) le

serment décisoire est partant à déclarer irrecevable.

Le Tribunal relève, au demeurant, que le contrat conclu entre les parties au litige ne

prévoit pas le paiement de la commission de 60.000.- euros dans l’hypothèse où l’un des

gérants ou associés de la société SOCIETE2.) devait acquérir l’immeuble à titre

personnel ou que la commission serait due dans l’hypothèse où la société SOCIETE2.)

devait, par la suite, d’une manière ou d’une autre, exploiter un projet immobilier en relation

avec cet immeuble.

La société SOCIETE1.) reste, d’ailleurs, en défaut de fournir une quelconque justification

ou explication dans ce contexte.

Ce n’est qu’à titre subsidiaire que la société SOCIETE2.) déclare ne pas s’opposer à

déférer le serment autrement libellé. Au vu du sort réservé à la demande principale, la

proposition de la société SOCIETE2.), formulée à titre subsidiaire, est donc devenue sans

objet.

A titre superfétatoire, il y a lieu de préciser que le serment supplétoire, prévu à l’article

1366 du Code civil, déféré à une des parties, à leur demande, comme en l’espèce, par la

société SOCIETE2.), ou d’office, est une mesure que le juge peut ordonner pour parfaire

sa conviction sur l’issue du litige.

Or, aux termes de l’article 1367 du Code civil, le juge ne peut déférer le serment que sous

les deux conditions suivantes : il faut que la demande ne soit pas pleinement justifiée et

et il faut qu’elle ne soit pas totalement dénuée de preuves.

Le serment est donc écarté d’un côté dans le cas où la réalité de la prétention du

demandeur est établie, et de l’autre côté, dans celui où aucun élément de preuve n’est

rapporté à l’appui de la prétention du demandeur. Du moment que ces conditions sont

satisfaites, la liberté du juge est pratiquement totale. Elle porte aussi bien sur l’opportunité

de la délation que sur les modalités du serment (cf. Jurisclasseur de Droit Civil vo.

Contrats et Obligations, Preuve par serment sub articles 1357 à 1369 nos 129 et 143).

Or, force est de constater que la société SOCIETE1.) ne produit aucune pièce aux débats

destinée à établir la propriété du bien litigieux. Elle aurait pourtant parfaitement été en

mesure de se ménager la preuve de ses allégations en adressant une demande auprès

du Bureau des hypothèques.

Dénuée de tout élément de preuve, la demande de serment supplétoire est à rejeter.

Il découle de tout ce qui précède que la société SOCIETE1.) ne rapporte pas la preuve

de la propriété du bien immobilier litigieux par la société SOCIETE2.), ni de son droit au

paiement de la commission d’un montant de 60.000.- euros prévue au « contrat accord

de commissionnement ».

La demande de la société SOCIETE1.) est partant à déclarer non fondée.

S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui

payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre

2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page

166).

Au vu de l’issue de l’instance, il serait inéquitable de laisser à charge de la société

SOCIETE2.) l’entièreté des frais qu’elle a exposés et qui sont non compris dans les

dépens, de sorte qu’il y a lieu de condamner la société SOCIETE1.) à lui payer une

indemnité de procédure de 1.800.- euros.

La société SOCIETE1.) est, quant à elle, à débouter de sa demande formulée à ce titre.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

La société SOCIETE1.) sera partant condamnée à tous les frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande recevable,

la dit non fondée,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. en paiement

d’une indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile fondée à concurrence du montant de 1.800.- euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.-s. à payer à la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. un montant de 1.800.- euros à titre

d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.-s. en paiement

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile non fondée,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l.-s. aux frais et dépens

de l’instance.