Court dismisses borrowers' appeal against bank loan termination, ruling breach of contract justified the termination.

Arrêt N° 91/23 - II - CIV

Audience publique du vingt-huit juin deux mille vingt-trois

Numéro CAL-2022-01152 du rôle

Composition:

Danielle SCHWEITZER, président de chambre,

Béatrice KIEFFER, premier conseiller,

Martine WILMES, premier conseiller,

Alexandra NICOLAS, greffier.

E n t r e :

1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN

de Luxembourg du 29 novembre 2022,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

e t :

l’établissement public autonome BANQUE ET CAISSE D’EPARGNE DE

L’ETAT DE LUXEMBOURG, établi et ayant son siège social à L-1930

Luxembourg, 1, place de Metz, inscrit au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro B 30775, représenté par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit KURDYBAN du 29 novembre 2022,

comparant par la société à responsabilité limitée RODESCH AVOCATS A LA

COUR, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître Albert

RODESCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L A C O U R D ' A P P E L :

Saisi d’une assignation de la part de PERSONNE3.) et PERSONNE2.) suivant

exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN du 2 juin 2021 afin

d’entendre condamner l’établissement autonome BANQUE ET CAISSE

D’EPARGNE DE L’ETAT DE LUXEMBOURG (ci-après la BCEE) au paiement

du montant de 87.000 EUR à titre de préjudices matériel et moral du chef de la

résiliation abusive de deux contrats de prêt et au paiement du montant de 6.000

EUR à titre d’indemnité de procédure, le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg a, par jugement du 21 octobre 2022, déclaré la demande de

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) non fondée, tout en les condamnant au

paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 EUR.

Suivant exploit d’huissier de justice du 29 novembre 2022, PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel de la décision du 21 octobre

2022.

Ils demandent de réformer la décision entreprise et de condamner la BCEE au

paiement de la somme de 87.000 EUR, augmentée des intérêts légaux, et à la

somme de 3.000 EUR à titre d’indemnité de procédure pour chacune des deux

instances.

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) exposent, comme en première instance,

avoir conclu avec la BCEE un contrat de prêt en date du 30 octobre 2017 afin

de réaliser un projet d’acquisition et de rénovation d’une maison sise à

ADRESSE2.).

Au cours des années 2018 et 2019, ils auraient informé la BCEE des

changements et de l’avancement des travaux. Un deuxième contrat de prêt

aurait été conclu en date du 8 janvier 2020 pour financer la transformation et

l’agrandissement de la maison.

Le 11 septembre 2020, ils auraient reçu de la part de la commune d’Echternach

l’autorisation de bâtir de même qu’une facture imprévue de la commune pour

un montant de 65.000 EUR relative à cette autorisation et ils auraient alors

consulté la BCEE en vue d’augmenter le budget prévisionnel de construction

de 100.000 EUR.

Suivant courrier du 3 décembre 2020, la BCEE aurait dénoncé les contrats de

prêt des 30 octobre 2017 et 8 janvier 2020 et aurait sollicité le remboursement

anticipé des montants prêtés au motif de ne pas avoir été informée des

changements du projet tels qu’entrepris par eux et en particulier du projet de

démolition de la maison.

Les appelants argumentent que la BCEE aurait abusivement dénoncé les

contrats sur base des conditions générales en prenant, entre autres, comme

arguments de ne pas avoir été au courant de la démolition de la maison sise à

Echternach et de la mise à néant de la garantie réelle principale sans avoir eu

son accord.

Face aux agissements de la BCEE, ils auraient été contraints de s’adresser à

une autre banque (la SOCIETE1.)) en vue de se voir octroyer un nouveau prêt

pour le financement de leur projet de construction et auraient subi à titre de

préjudice la somme de 87.000 EUR se décomposant du montant de 27.000

EUR du chef de retards nés dans le chantier (retards évalués à 5 mois), du

montant de 15.000 EUR pour l’obligation de prendre contact avec un nouvel

établissement de crédit pour conclure un prêt, du montant de 20.000 EUR du

chef de perte locative pour ne pas avoir pu louer l’immeuble dans les délais

prévus et du montant de 25.000 EUR pour le préjudice moral subi.

Les appelants estiment qu’en résiliant abusivement de manière brutale un

accord antérieur sans qu’ils aient eu la possibilité de s’expliquer et sans mise

en demeure, la BCEE aurait engagé sa responsabilité contractuelle et serait

responsable des préjudices leurs causés.

Ce serait à tort que les juges de première instance ont suivi l’argumentaire de

la BCEE puisque cette dernière était parfaitement informée de la démolition de

la maison. PERSONNE3.) et PERSONNE2.) se prévalent à cet effet, comme

en première instance, de la correspondance échangée avec la BCEE, d’un

devis et d’une facture de la société SOCIETE2.) respectivement des 25 mai

2020 et 22 juin 2020 ainsi que de la situation géographique de l’immeuble.

La BCEE conclut à la confirmation du jugement entrepris, à l’absence de

responsabilité contractuelle dans son chef et au rejet des demandes de

PERSONNE3.) et PERSONNE2.).

Elle prétend que les appelants n’auraient pas respecté leur engagement

fondamental à savoir l’absence d’altération du bien gagé, de sorte qu’elle

n’aurait pas eu d’autre choix que de dénoncer les deux prêts immobiliers.

La BCEE conteste avoir été au courant du sujet de la démolition intégrale de

l’immeuble hypothéqué.

Elle demande de suivre les juges de première instance en ce qu’ils ont dit que

ni l’email du 8 août 2019, ni les devis et facture de la société SOCIETE2.), ni

la situation géographique de l’immeuble par rapport à l’agence BCEE sont de

nature à prouver qu’elle était au courant de la démolition de l’immeuble.

En ordre subsidiaire, la BCEE estime qu’aucune indemnisation n’est due.

Les préjudices matériel et moral allégués seraient purement hypothétiques

sinon symboliques. En ordre plus subsidiaire, les montants seraient à limiter à

respectivement 1.000 EUR et 500 EUR.

Il est constant en cause que la BCEE a consenti deux contrats de prêt

immobiliers à PERSONNE3.) et PERSONNE2.), un premier en date du 30

octobre 2017 pour l’acquisition d’une maison unifamiliale sise à ADRESSE2.)

et un second conclu le 8 janvier 2020 pour la transformation d’une maison de

rapport sise à ADRESSE2.).

Suivant courrier du 3 décembre 2020, la BCEE a dénoncé les deux contrats de

prêt tout en réclamant le remboursement des soldes débiteurs relatifs aux deux

crédits.

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a dit qu’il n’est pas établi que les

actuels appelants ont eu des retards de paiement et que la banque ne pouvait

s’appuyer sur cet argument pour justifier la dénonciation des deux contrats.

Il n’est d’abord pas contesté en cause que les appelants ont démoli l’immeuble

hypothéqué sur laquelle la banque avait fait inscrire une hypothèque.

L’article 6 de chaque contrat de prêt dispose que :

« La partie emprunteuse devra jouir des biens hypothéqués en bon père de

famille, faire toutes les réparations nécessaires à la conservation et à l’entretien

des immeubles et les maintenir en bon état, selon leur nature ; elle s’interdit le

droit de rien faire qui puisse altérer la valeur du gage, notamment de toucher

par anticipation des loyers ou fermages de plus d’une (1) année. […]

Elle pourra à toute époque faire constater l’état des immeubles hypothéqués. »

Selon l’article 1184, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans

les contrats synallagmatiques, pour le cas où une des parties ne satisfera point

à son engagement.

L’article 1188 du Code civil stipule :

« Le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du terme lorsqu’il a fait faillite,

ou lorsque par de son fait, il a diminué les sûretés qu’il avait données par le

contrat à son créancier. »

Les appelants soutiennent que la BCEE était nécessairement au courant de

leur intention de démolir l’immeuble par le fait que les plans modifiés lui

auraient été soumis par la teneur des correspondances échangées entre

parties. Par un courriel du 8 août 2019 adressé par PERSONNE3.) à la dame

PERSONNE4.) de la BCEE, il aurait expressément été fait référence à un coût

de démolition de l’immeuble.

Ce courriel est libellé comme suit :

« Anbei eis Estimatioun firt Bauen,

1. Démolition 25.000 EUR

2. Gros œuvre avec l’entreprise SOCIETE3.) (ADRESSE3.)) 125.000 EUR

3. Fenêtres et Portes 50.000 EUR

4. Chauffage 25.000 EUR

5. Chape et finition 25.000 EUR (travaux aussi effectués par nous et membre

famille)

6. Cuisines x 4 20.000 EUR

7. Supplément +/- 5.000 ou 10.000 EUR. »

C’est à juste titre que les juges de première instance ont retenu que si le

courriel précité évoque parmi les différents postes de construction un coût de

démolition de 25.000 EUR, ledit courriel ne fournit cependant aucune

explication sur l’envergure de la démolition envisagée.

Dans la mesure où

par ailleurs le coût de 25.000 EUR n’est pas

particulièrement élevé et ne correspond pas au prix normal d’une démolition

intégrale d’un immeuble, la preuve que la BCEE était au courant que

l’immeuble allait être démoli dans son intégralité n’est pas rapportée.

Il en va de même du devis de la société SOCIETE2.) du 25 mai 2020 qui fait

certes référence à la démolition et la construction d’un immeuble à

appartements situé à ADRESSE4.), L-ADRESSE5.), mais duquel ne résulte

aucun projet de démolition intégrale de l’immeuble.

En ce qui concerne la facture de la société SOCIETE2.) datée du 22 juin 2020

qui met en compte le montant de 13.080,13 EUR TTC au titre d’une

« installation chantier » et de « travaux de démolition », c’est par une juste

motivation à laquelle la Cour d’appel se réfère que les juges de première

instance ont dit que cette facture qui est postérieure à l’octroi du deuxième prêt

ne permet pas de conclure à une démolition intégrale de l’immeuble.

Cette pièce ne permet dès lors pas non plus de retenir que la BCEE aurait eu

connaissance d’une démolition intégrale de l’immeuble et qu’elle aurait ainsi

marqué son accord à voir démolir l’immeuble.

Par ailleurs, le retour de courrier de la BCEE du 14 décembre 2020, suite à la

communication de nouveaux plans intitulés « transformation, extension et

partiellement nouvelle construction d’un ensemble d’habitation et commerce »,

ne prouve pas non plus la connaissance par la BCEE de la démolition intégrale

de l’immeuble.

Il s’y ajoute que la communication des plans modifiés a eu lieu après l’octroi du

second prêt, de sorte que la preuve que la BCEE aurait reçue antérieurement

à l’octroi du second prêt, des plans faisant état d’une démolition laisse

également, à cet égard et comme l’ont retenu les juges de première instance,

d’être établie.

La Cour d’appel approuve encore les juges de première instance en ce qu’ils

ont dit que la prétendue situation géographique de la maison et de l’agence

bancaire ne saurait pas non plus établir que la BCEE aurait eu connaissance

et, le cas échéant, accepté une démolition de l’immeuble.

Il suit de ce qui précède que le jugement est à confirmer en ce qu’il a dit que

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) n’ont pas rapporté la preuve que la BCEE a

été au courant de la démolition de l’immeuble.

Les appelants estiment ensuite que c’est à tort que les juges de première

instance n’ont pas retenu que la BCEE n’avait pas respecté ses obligations

contractuelles par le fait qu’elle n’avait pas essayé de trouver une solution

amiable avant la dénonciation des deux contrats de prêt.

Il est vrai que la BCEE engage sa responsabilité lorsqu’elle dénonce de façon

brusque et intempestive un crédit et qu’elle procède à l’exécution forcée pour

réaliser sa créance, dès lors qu’elle empêche par un tel agissement la

recherche de solutions de nature à assurer un redressement rapide et durable

de la structure financière du crédité et cause également la déconfiture des

cautions qui risquent de tout perdre.

Mais si l’emprunteur adopte un comportement gravement répréhensible

justifiant que le banquier perde confiance en lui, il peut dénoncer le crédit sans

encourir de reproche, comme par exemple le non-respect des engagements

pris envers la banque (Georges Ravarani, La responsabilité civile des

personnes privées et publiques, 3e édition, page 630, n° 611).

Au vu de tout ce qui précède, il est établi que les appelants ont manqué à leurs

obligations contractuelles vis-à-vis de la banque, notamment en ne lui ayant

pas fait part de la démolition de l’immeuble et pour avoir manqué à l’obligation

leur imposée par l’article 6 des conditions générales.

Il s’ensuit que le jugement est à confirmer en ce qu’il a dit qu’une résiliation

abusive des deux contrats de prêt par la BCEE n’est, au vu de l’inexécution

contractuelle des obligations par les emprunteurs, pas établie et que

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) sont à débouter de leur demande tendant à

voir engager la responsabilité contractuelle de la BCEE.

Les relations entre parties étant de nature contractuelle, c’est aussi à juste titre

que PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont, au vu du non cumul des régimes de

responsabilité civile délictuelle et contractuelle, été déboutés de leur demande

en indemnisation sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Au vu de l’issue du litige, c’est à juste titre que PERSONNE3.) et

PERSONNE2.) ont été déboutés de leur demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance. Pour l’instance d’appel, leur

demande afférente est également non fondée.

Il est, eu égard au résultat du litige, inéquitable de laisser à l’unique charge de

la BCEE l’entièreté des frais de justice exposés par elle, de sorte que c’est à

bon droit qu’un montant de 1.500 EUR lui a été alloué à titre d’indemnité de

procédure pour la première instance. Pour l’instance d’appel, sa demande

afférente est à déclarer fondée et justifiée pour le montant réclamé de 2.000

EUR.

P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, deuxième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

reçoit l’appel,

le dit non fondé,

confirme le jugement entrepris,

déboute PERSONNE3.) et PERSONNE2.) de leur demande en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) à payer à l’établissement public

autonome BANQUE ET CAISSE D’EPARGNE DE L’ETAT DE LUXEMBOURG

le montant de 2.000 EUR à titre d’indemnité de procédure pour l’instance

d’appel,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit de la société à responsabilité limitée RODESCH

AVOCATS A LA COUR, représentée aux fins des présentes par Maître Albert

RODESCH qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par

Danielle SCHWEITZER, président de chambre, en présence du greffier

Alexandra NICOLAS.