Tenant appeal against landlord's eviction and rent claim partially allowed with cost sharing.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 105/2013

Audience publique du mardi, vingt-et-un mai deux mille treize

Numéro 147319 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.),

représentée

par

son

administrateur

légal,

l’ASBL

ORGANIORGANIORGANISATION1.)ION1.)ION1.) (ORGANISATION1.)), établi et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 18 juillet

2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), salariée, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant en personne.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147319 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 2 octobre 2012, ensuite au 11

novembre 2012, puis au 5 février 2013 et finalement à l’audience publique du mardi,

7 mai 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Florie HUBERTUS, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendue en ses explications.

Madame PERSONNE3.), comparant en personne, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 21

mai 2013, le

jugement

qui suit:

Faits

Suivant contrat de bail du 29 novembre 2006, un studio meublé sis à ADRESSE4.), a

été donné en location par PERSONNE3.), en sa qualité de bailleur, à PERSONNE1.)

et PERSONNE2.), en leur qualité de locataires. Le bail stipulait un loyer mensuel d’un

montant de 500,00 euros, payable le 15e jour de chaque mois.

Procédure

Suivant requête déposée en date du 19 avril 2012, PERSONNE3.) a demandé la

convocation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette pour les entendre condamner à lui payer les sommes i) de

3.234,39 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges locatives, ii) de 334,80 euros

à titre d’ouverture forcée de la porte et d’enlèvement de meubles et iii) de 1.500,00

euros à titre de frais de remise en état de l’appartement et de réparation des meubles

de remplacement, le tout avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice,

jusqu’à solde. PERSONNE3.) a demandé à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir et a sollicité une indemnité de procédure de 150,00 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu en date du 8 juin 2012, le tribunal de paix d’Esch-

sur-Alzette, après avoir reçu la demande en la forme, i) l’a dit fondée à concurrence

du montant de 3.960,58 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges impayés,

ainsi qu’au titre de frais de remise en état, ii) a dit qu’il y a lieu de déduire de ce montant

la garantie locative de 1.000,00 euros, iii) a condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 2.960,58 euros avec les

intérêts légaux à partir du 19 avril 2012, jour de la demande en justice, jusqu’à solde,

iv) a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement et v) a

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) une indemnité

de procédure de 100,00 euros.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) que les locataires ont quitté les lieux

loués le 15 avril 2012 et que PERSONNE3.) réclamait le paiement du loyer allant du

15 février au 15 mars 2012, soit 500,00 euros, ainsi que les frais redus suivant

décomptes SOCIETE1.), partant le montant de 671,58 euros, pour la période allant

du 1er juillet 2007 au 20 juin 2008, le montant de 859,93 euros pour la période allant

du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009, le montant de 693,30 euros pour la période allant

du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 et le montant de 509,59 euros pour la période allant

du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011.

Quant aux arriérés de loyers et de charges locatives, le premier juge, après avoir

rappelé le principe inscrit à l’article 1728 du code civil, qui met à charge du locataire

le prix du bail, et énoncé les différentes catégories de frais qui sont à charge du

locataire (chauffage, éclairage, gaz et eau, ainsi que les frais des parties communes),

a dit que les frais de gérance ne sont à charge du locataire que si le gérant a agi dans

l’intérêt du locataire et qu’en l’espèce à défaut de stipulation contractuelle mettant ces

frais à charge du locataire et à défaut d’établir que le gérant a agi dans l’intérêt du

locataire, les frais de gérance n’étaient pas à répercuter sur PERSONNE1.) et

PERSONNE2.). Les frais d’assurance incendie ont été mis à charge des locataires,

tandis que les frais bancaires n’ont pas été mis à leur charge par le premier juge. Ce

volet de la demande a été déclaré fondé à concurrence de 3.119,23 euros.

Quant à la demande en indemnisation du chef des dégâts locatifs, le premier juge,

après avoir rappelé le principe énoncé à l’article 1732 du code civil et dit que

l’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du locataire, a retenu qu’il suffit au bailleur de prouver l’existence d’une

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale et que de par cette preuve,

il y avait une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

Le premier juge a constaté que le bail stipule que les biens loués sont repris par le

locataire dans un bon état et doivent être remis au propriétaire à la fin du bail en état

locatif en tenant compte de l’usure normale. Il a dit que les dégradations dépassant

l’usure normale se chiffraient à la somme de : 165,00 (acquisition d’une armoire) +

341,44 (acquisition de meubles) + 334,80 (remplacement du cylindre d’une porte et

enlèvement de meubles cassés) = 841,35 euros.

La demande de PERSONNE3.) a partant été déclarée fondée pour la somme de

(3.119,23 + 841,35 =) 3.960,58 euros, de laquelle le premier juge a déduit la garantie

bancaire de 1.000,00 euros.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), représentée par son administrateur légal, l’asbl SAT, suivant exploit

d’huissier du 18 juillet 2012.

Prétentions et moyens des parties

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent principalement à entendre déclarer le

jugement entrepris nul. Renvoyant à l’article 502 du code civil, les appelants, qui font

valoir que PERSONNE2.) est sous tutelle depuis un jugement rendu par le tribunal

des tutelles du 21 juin 2010, estiment le jugement nul pour impliquer une personne

adulte protégée, PERSONNE2.) n’ayant pas pu valablement exposer ses moyens.

S’agissant d’un litige indivisible, le jugement serait à déclarer nul à l’encontre tant de

PERSONNE1.) que de PERSONNE2.).

En ordre subsidiaire et par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.)

concluent

à

entendre dire non fondées les demandes de

PERSONNE3.) et partant la voir en débouter. Les montants réclamés, qui ne

correspondraient nullement à la réalité, sont ainsi contestés tant dans leur principe

que dans leur quantum. Par ailleurs, les appelants, qui contestent tout dégât locatif

dans leur chef, auraient été privés d’eau chaude et de chauffage pendant plusieurs

mois.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent, en tout état de cause, une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle

conteste formellement que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient été privés d’eau

chaude et de chauffage pendant plusieurs mois et fait valoir que ceux-ci, qui seraient

d’ailleurs alcooliques, auraient laissé l’appartement dans un état désastreux. Dans la

mesure où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient quitté les lieux pris en location

sans restituer les clefs, elle aurait dû charger un menuisier d’ouvrir la porte. Ce dernier

pourrait d’ailleurs témoigner de l’état pitoyable de l’appartement dans lequel plusieurs

objets étaient cassés.

Au moyen de nullité de jugement invoqué par les appelants, l’intimée réplique que

PERSONNE2.), qui, à l’époque n’était pas encore sous tutelle, n’a pas signé le contrat

de bail. Par ailleurs, elle n’aurait pas informé le juge de première instance de sa mise

sous tutelle.

Motifs de la décision

Quant à la demande en nullité du jugement du 8 juin 2012

Il est exact que le contrat de bail, conclu le 29 novembre 2006 entre, d’une part,

PERSONNE3.) et, d’autre part, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (du moins la version

dont dispose le tribunal) n’a été signé que par PERSONNE1.), à l’exclusion de

PERSONNE2.). Ce fait ne porte toutefois pas à conséquence, PERSONNE2.), par

l’intermédiaire de son représentant légal, ne contestant pas avoir occupé les lieux

faisant l’objet de cette convention. L’absence de signature est d’ailleurs sans

incidence sur la question de la nullité du jugement a quo tel que soulevé par les parties

appelantes.

En l’occurrence, il est rappelé que PERSONNE3.) a demandé la convocation devant

le tribunal de paix tant de PERSONNE1.) que de PERSONNE2.). Les défendeurs, qui

ont tous deux comparu en personne en première instance, ont été condamnés à payer

divers montants à PERSONNE3.).

Or, suivant jugement rendu par le tribunal des tutelles en date du 21 juin 2010 - soit

antérieurement à la requête de PERSONNE3.) - l’ouverture d’une tutelle dans le chef

de PERSONNE2.) a été prononcée. L’asbl SAT-ORGANISATION1.) a été nommée

administratrice légale sous contrôle judiciaire des biens de PERSONNE2.).

Selon l’article 492 du code civil, une tutelle est ouverte quand un majeur, pour l’une

des causes prévues à l’article 490 (lorsque les facultés mentales sont altérées par une

maladie, une infirmité ou un affaiblissement dû à l’âge), a besoin d’être représenté

d’une manière continue dans les actes de la vie civile.

Aux termes de l’article 502 du code civil, tous les actes passés, postérieurement au

jugement d’ouverture de la tutelle, par la personne protégée, seront nuls de droit, sous

réserve des dispositions de l’article 493-2 du code civil.

La nullité est de droit lorsque le majeur a accompli seul un acte pour lequel il aurait dû

être représenté. Sont ainsi visés principalement les actes accomplis par un majeur en

tutelle postérieurement su jugement d’ouverture : conventions ou actes unilatéraux,

actes de procédure, etc. (Juris-Classeur civil, articles 464 à 466, fasc. Unique, édit.

août 2008, n° 76).

Bien qu’étant de droit, la nullité qui est la sanction traditionnelle de l’absence de

pouvoir d’un majeur protégé, suppose une action en justice (ibidem n° 78 et 80). Les

sanctions du défaut de capacité relèvent de la théorie générale des contrats (ibidem

n° 85). Quant aux titulaires du droit d’agir il est généralement retenu que dans le cadre

de la tutelle, le tuteur peut seul engager l’action en nullité à l’encontre des actes

accomplis par la personne protégée postérieurement au jugement d’ouverture (ibidem

n° 88).

Il se dégage à suffisance de droit des considérations qui précèdent que la nullité, qui

est invoquée par les appelants, ne saurait se concevoir sur base de l’article 502 du

code civil, étant donné qu’il s’agit d’un mécanisme juridique spécifique destiné à

permettre au tuteur de demander, par le biais d’une demande en justice, l’annulation

d’actes faits par le majeur à une époque où il se trouvait placé sous tutelle. Le moyen

soulevé par les appelants ne saurait dès lors être fondé sur base de la prédite

disposition.

Le moyen invoqué se conçoit cependant au regard d’une irrecevabilité,

respectivement d’une fin de non-recevoir tenant au défaut de capacité de

PERSONNE2.) d’ester en justice. En effet, seules les personnes jouissant de la

capacité peuvent ester en justice et être liées à une instance en qualité de demandeur,

de défendeur ou d’intervenant.

La question de la capacité à agir ou ester en justice est une question juridique tenant

à l’état des personnes. Ainsi, certaines personnes n’ont pas la pleine jouissance de

leurs droits et notamment pas la capacité pour ester elles-mêmes dans le cadre des

procédures judiciaires. Elles doivent donc se faire représenter en justice ; il s’agit

essentiellement des mineurs non émancipés et des majeurs protégés placés sous

certains régimes de protection (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-

Duché de Luxembourg, éd. Paul Bauler, n° 904).

Le défaut de capacité d’ester en justice constitue une fin de non-recevoir qui s’attaque

aux conditions d’exercice de l’action.

De par le fait d’être placée sous tutelle, PERSONNE2.) est un majeur protégé ; elle

n’a dès lors pas la capacité pour ester elle-même, mais doit se faire représenter pour

ester en justice, étant précisé que cette notion vise le fait de participer comme

demandeur, défendeur ou intervenant à l’exercice d’une action judiciaire (Lexique des

termes juridiques, Dalloz, 12e éd.).

L’article 464 alinéa 2 du code civil dispose que « le tuteur peut défendre seul à une

action introduite contre le mineur » et l’article 495 du même code étend cette

disposition à la tutelle des majeurs protégés.

Il est de principe que le défaut de capacité d’ester en justice du majeur protégé

constitue une irrégularité de fond, cause de nullité des actes de procédure que le juge

peut même relever d’office (Juris-Classeur Civil, art. 467 à 476, Fasc. 20, Majeurs

protégés, n° 30).

Il a d’ailleurs été jugé, dans ce contexte, que l’assignation en résiliation d’un bail

délivrée à l’incapable majeur seul, privé de sa capacité d’ester en justice, est nulle.

Seule l’UDAF, désignée en qualité de tuteur avant l’assignation, avait qualité pour le

représenter. L’assignation a ainsi été déclarée entachée d’une nullité de fond affectant

l’ensemble de la procédure, de sorte que l’ordonnance constatant la résiliation du bail

intervenue suite à cette assignation a également été déclarée nulle (CA Metz 3e

chambre, 2 septembre 2008, n° 07/03714, n° Jurisdata 2008-004723).

En l’occurrence, PERSONNE2.) ne pouvait, eu égard à sa mise sous tutelle,

valablement ester en justice en qualité de défendeur en première instance. S’agissant

d’une fin de non-recevoir, ce moyen peut être invoqué pour la première fois en

instance d’appel.

La requête doit partant être déclarée nulle à l’encontre de PERSONNE2.) et il doit en

aller de même de la procédure subséquente, donc du jugement du 8 juin 2012. Il y a

partant lieu de déclarer le jugement du 8 juin 2012 nul et de nul effet à l’encontre de

PERSONNE2.).

L’appel interjeté par PERSONNE2.) est partant fondé.

PERSONNE1.), estimant le litige indivisible, demande à voir déclarer le prédit

jugement également nul à son encontre.

Il est toutefois de principe que l’indivisibilité d’un litige ne résulte pas d’un seul risque

de contrariété de décisions. Le litige doit être considéré comme indivisible, lorsque

son objet n’est pas susceptible de division, de telle sorte que des décisions contraires

ne pourraient être exécutées en même temps (cf. Cour 8 juillet 1998, P. 31, 53). Il faut

partant une impossibilité absolue d’exécution simultanée de deux décisions. Or, tel

n’est, d’une façon générale, jamais le cas des actions en paiement d’une somme

d’argent (cf. Cass. Fr. 2e Ch. Civ. 18 septembre 2003, JCP 2003-IV-2720).

La nullité de la requête et du jugement subséquent à l’égard de PERSONNE2.)

n’affectant dès lors pas PERSONNE1.), il échet de statuer sur le mérite des

prétentions formulées par PERSONNE1.) en instance d’appel.

PERSONNE2.) ne demandant pas à ce que le tribunal de céans statue sur le fond du

litige la concernant en vertu de l’effet dévolutif de l’appel, le tribunal de céans ne

saurait connaître du fond du litige la concernant qui ne lui est pas dévolu. Il échet

partant de toiser uniquement les prétentions de PERSONNE1.).

Quant au fond

PERSONNE1.) fait tout d’abord grief au premier juge de l’avoir condamné au paiement

des arriérés de charges locatives, au motif que les sommes réclamées par

PERSONNE3.) ne sont justifiées par aucune pièce et qu’il a été privé de chauffage et

d’eau chaude pendant plusieurs mois. A ce titre, il renvoie à deux rapports

d’intervention ainsi qu’à une facture de la société SOCIETE2.).

D’emblée, le tribunal constate que les montants réclamés par PERSONNE3.) sont

dûment documentés par les pièces versées au dossier.

A l’audience des plaidoiries du 7 mai 2013, le mandataire de PERSONNE1.) a

contesté le montant de 293,80 euros relatif à l’eau chaude ainsi que le montant de

413,26 euros relatif au chauffage dont il aurait été privé pendant la période de juillet

2011 à mars 2012.

Les deux rapports d’intervention de la société SOCIETE2.) des 18 et 19 décembre

2011 faisant état d’un problème de pression de l’eau chaude sans autres précisions

ainsi que la facture SOCIETE2.) du 30 mars 2012 ayant pour objet un dépannage de

chauffage ne sont toutefois pas de nature à établir que PERSONNE1.) a effectivement

été privé de chauffage et d’eau chaude pendant près de 9 mois. De même, celui-ci

n’établit pas en quoi les décomptes versés en cause ne seraient pas corrects.

Il échet partant de confirmer le premier juge en ce qu’il a dit fondée la demande de

PERSONNE3.), étant précisé que PERSONNE1.) n’est, à défaut de solidarité stipulée

au contrat de bail, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) n’étant de surcroît pas mariés,

tenu que pour la moitié du montant réclamé 3.119,23 euros, de sorte qu’il n’est à

condamner, à ce titre, qu’au montant de (3.119,23 : 2 =) 1.559,62 euros.

PERSONNE1.) fait encore grief au premier juge d’avoir dit fondée la demande de

PERSONNE3.) en remboursement de la somme de 334,80 euros au titre de

l’ouverture forcée de la porte d’entrée. Il fait valoir, dans ce contexte, que

PERSONNE3.) s’est introduite illégalement dans les lieux loués en son absence afin

de subtiliser ses effets personnels. Ceci est formellement contesté par l’intimée qui

affirme avoir été obligée de forcer la porte d’entrée, alors que les locataires ne lui

avaient pas remis les clefs après leur départ.

Il ressort de la décision querellée que le contrat de bail a pris fin le 15 mars 2012.

Suivant courrier non daté, adressé par PERSONNE3.) à PERSONNE1.) et à

PERSONNE2.), il a été demandé à ces derniers de se présenter à l’appartement le

15 mars 2012 à 14 heures pour l’état des lieux de sortie. Il ressort encore des pièces

versées en cause et plus particulièrement de la facture du menuisier PERSONNE4.)

que celui-ci a forcé la porte d’entrée de l’appartement en date du 21 mars 2012, soit

près d’une semaine après l’expiration du contrat de bail. Dans ces conditions,

PERSONNE1.) est malvenu de reprocher une soi-disant violation de domicile à son

ancien bailleur et le premier juge est à confirmer en ce qu’il a dit ce volet de la

demande fondée. Par contre, PERSONNE1.) n’est à condamner qu’à la moitié de

cette somme, soit au montant de (334,80 : 2 =) 167,40 euros.

PERSONNE1.) reproche finalement au premier juge d’avoir fait droit à la demande de

PERSONNE3.) relative au remboursement de l’acquisition d’une armoire pour 165,00

euros et de meubles de salle de bain pour 341,55 euros.

C’est pourtant à juste titre que le premier juge a fait droit à ces demandes, alors qu’il

ressort des photos versées en cause par PERSONNE3.) qu’une armoire ainsi que

plusieurs meubles de la salle de bain étaient complètement détériorés.

En effet, le bail portant sur un studio meublé en bon état, PERSONNE1.) était dès

lors, en vertu des articles 1730 et 1732 du code civil, tenu de restituer les lieux loués

également en bon état. Ceci n’était manifestement pas le cas au vu des photos

versées en cause, de sorte que c’est à bon droit et pour des motifs que le tribunal

adopte, que le premier juge a fait droit à la demande de PERSONNE3.) du chef de

ces deux montants (165,00 et 341,55 euros). PERSONNE1.) n’en redoit toutefois que

la moitié, soit la somme de (165,00 + 341,55 = 506,55 : 2 =) 253,28 euros.

PERSONNE1.) est partant redevable du montant total de (1.559,62 + 167,40 + 253,28

=) 1.980,30 euros.

Aucune des parties n’ayant pris position au sujet de la garantie locative de 1.000,00

euros (dont le tribunal ignore par qui elle a été versée), ce volet du litige n’est pas

dévolu au tribunal de céans qui n’a dès lors pas lieu d’être toisé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de

PERSONNE3.), ni dans celui de PERSONNE1.).

Il s’ensuit, d’une part, que la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour la première instance est, par réformation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée et, d’autre part, que les demandes respectives des

parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance

d’appel sont également à déclarer non fondées.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel interjeté par

PERSONNE2.) est fondé, tandis que celui interjeté par PERSONNE1.) ne l’est que

partiellement.

Les frais et dépens des deux instances sont à partager à parts égales entre

PERSONNE1.) et PERSONNE3.), étant donné, d’une part, que PERSONNE1.) reste

tenu d’une condamnation à l’encontre de PERSONNE3.), mais que, d’autre part, il

n’appartient pas à ce dernier de supporter les frais de la mise hors cause de

PERSONNE2.) qui doivent partant rester à charge de PERSONNE3.).

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction des parties appelantes des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel interjeté par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) en la forme,

dit l’appel interjeté par PERSONNE2.) fondé,

partant, déclare nul et de nul effet la requête introductive d’instance du 19 avril 2012

ainsi que le jugement du 8 juin 2012 à l’égard de PERSONNE2.),

dit l’appel interjeté par PERSONNE1.) partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 1.980,30 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 19 avril 2012, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance non fondée et en déboute,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à PERSONNE3.).