Court dismisses agency's breach of contract claim against homeowners who refused to sell their property.

Jugement civil no 265 / 2006 (Ière chambre)

Audience publique du lundi dix juillet deux mille six.

Numéro 75486 du rôle

Composition :

M. Etienne SCHMIT, premier vice-président,

Mme Martine DISIVISCOUR, juge,

Mme Françoise WAGENER, juge,

M. David BOUCHE, greffier.

E n t r e :

la société à responsabilité limitée SOC.1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée

par son gérant, inscrite au registre du commerce sous le no. B (…),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du

5 juin 2002, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître

Charles UNSEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

e t :

1. M. A.), retraité, et son épouse

2. Mme B.), demeurant ensemble à L-(…),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit CALVO,

parties demanderesses par reconvention, comparant par Maître Georges

KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_________________________________________________________________________

L e T r i b u n a l :

1. Les indications de procédure

Le cinq juin 2002, la société à responsabilité limitée SOC.1.) a fait donner assignation à M. A.) et à son

épouse Mme B.) à se faire représenter par un avocat devant ce tribunal, aux fins de, pour autant que de

besoin, déclarer résolu par la faute des parties assignées le mandat de vente du 6 novembre 2001 et aux

fins de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 34.209,31.- euros.

L’affaire a été déposée au greffe le 13 juin 2002.

Mme le juge Françoise WAGENER a fait son rapport oral.

Maître Alexandra CORRE, avocat, en remplacement de Maître Charles UNSEN, avocat constitué, a conclu

pour la société SOC.1.) SARL.

Maître Stéphanie HURBAIN, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, avocat constitué, a

conclu pour les époux A.)-B.).

2. L’objet de la demande

La société SOC.1.) expose que suivant mandat de vente du 6 novembre 2001, elle aurait été chargée par

les époux A.)-B.) de vendre leur maison de rapport située à (...), pour le prix de 40.000.000.- francs, soit

991.574.- euros. Le mandat de vente aurait été conclu pour une durée de 4 mois, soit jusqu’au 7 mars 2002.

Le 4 mars 2002, un compromis de vente aurait été signé avec M. C.) pour le prix convenu. Les époux A.)-

B.) refuseraient cependant de signer ledit compromis de vente, respectivement de procéder à la vente de

leur immeuble. Le comportement des défendeurs aurait causé à l’agence immobilière un manque à gagner

évalué à la somme de 1.380.000.- francs, soit 34.209,31.- euros + TVA.

La société SOC.1.) base sa demande principalement sur les articles 1998 et suivants du code civil,

subsidiairement sur les articles 1142 et suivants du code civil, plus subsidiairement sur l’article 1184 du

code civil et encore plus subsidiairement sur les articles 1382 et 1383 dudit code.

3. La position de la société SOC.1.)

La demanderesse soutient qu’elle aurait accompli sa mission de mandataire le 4 mars 2002, de sorte que

les mandants seraient liés par le compromis de vente et la commission serait due sur base de l’article 8 du

règlement grand-ducal du 20 janvier 1972. Cette réglementation spéciale serait destinée à empêcher une

révocation avant la fin du contrat. La théorie générale du mandat ne jouerait pas et la commission serait

due sur base dudit règlement grand-ducal.

En ordre subsidiaire, si « la théorie générale du mandat quant à la révocation » était applicable, il y aurait

lieu de retenir qu’il n’y a pas eu révocation de la part des époux A.)-B.). En effet, le fils des demandeurs

aurait proposé par téléphone à l’agence « de renoncer au mandat et de ne plus vendre ». Sur cette

proposition, la demanderesse aurait répondu par courrier du 14 décembre 2001, qu’elle ne renonce pas au

mandat et qu’elle n’accepte pas la proposition du fils des mandants.

Cette proposition de renonciation par le fils des défendeurs ne correspondrait pas à une révocation, ou du

moins à une révocation valable. Il y aurait dès lors lieu de retenir que le mandat n’a pas été révoqué et

continue à être accepté.

Par ailleurs, en application de l’article 2005 du code civil, la révocation au ne prendrait effet tant à l’égard

du mandataire que des tiers, qu’à dater du jour où elle a été notifiée. Conformément à l’article 2008 du

code civil, à défaut de notification de révocation par le mandant, les actes accomplis par le mandataire

seraient valides. D’après l’article 2004 du code civil, « le mandant doit aussi requérir la procuration en cas

de révocation ».

Si le tribunal devait considérer la révocation du mandat de vente valable, il y aurait lieu de considérer

qu’une « rupture anticipée établit la révocation abusive ». Le contrat comporterait un terme précis dont les

demandeurs ne pourraient pas sans faute abréger unilatéralement et arbitrairement la durée. La révocation

serait dès lors à qualifier de fautive et intempestive ; elle aurait pour effet de discréditer le mandataire

auprès de ses concitoyens et de ses clients.

4. La position des époux A.)-B.)

Les époux A.)-B.) résistent à la demande et font valoir que le contrat du 6 novembre 2001 s’analyserait

en un contrat de mandat révocable unilatéralement sans motivation. La durée limitée stipulée au contrat

ne priverait pas le mandant de son droit de révoquer.

Les défendeurs auraient contacté l’agence immobilière « pour une raison légitime de tout propriétaire, à

savoir l’intention de ne plus vendre l’immeuble ». Le mandataire qui est avisé de la révocation de son

mandat devrait s’abstenir de tout acte d’exécution, sauf s’il s’agit d’une suite nécessaire d’un acte

légalement accompli avant la révocation du mandat. En l’espèce, le compromis de vente aurait été signé

postérieurement à la révocation du mandat et il serait établi que la demanderesse avait connaissance de la

révocation de son mandat.

Le mandataire qui se voit retirer son mandat ne pourrait réclamer une quelconque indemnité, sauf à établir

que la révocation a été faite de manière intempestive de façon à porter préjudice au mandataire. Or, cette

preuve ne serait pas rapportée par la société SOC.1.).

Il serait de l’essence même du contrat de mandat que ce dernier demeure révocable et que les mandants

pourraient reprendre à tout moment le pouvoir qu’ils ont conféré au mandataire. Le propriétaire d’un

immeuble serait en droit de renoncer valablement à la vente de son bien.

La révocation du mandat serait « ad nutum » ; elle ne requérrait aucune forme particulière et pourrait être

expresse ou même tacite. Dans son courrier du 14 décembre 2001, la partie demanderesse reconnaîtrait

expressément que les époux A.)-B.) ont exprimé leur souhait de révoquer le mandat et de ne plus vendre

leur maison. A partir de cette date, la demanderesse aurait eu connaissance qu’elle n’avait plus mandat de

vendre l’immeuble des époux A.)-B.).

Le 9 avril 2002, soit plus d’un mois après la fin conventionnelle du mandat de vente, la demanderesse

aurait transmis aux époux A.)-B.) un compromis de vente signé par M. C.). La date du 4 mars 2002 qui

s’y trouve inscrite ne serait pas opposable aux défendeurs. Les époux A.)-B.) offrent de prouver par

l’audition de M. C.) que ce dernier « ne désire plus à ce jour acheter ledit immeuble » et qu’en conséquence

aucun acte de vente définitif ne serait signé entre parties.

En outre, le contrat du 6 novembre 2001 stipulerait que la commission serait due en cas de vente de

l’immeuble par l’intermédiaire de la société SOC.1.). Aucune clause ne prévoirait une quelconque

indemnité à charge des époux A.)-B.), dans le cas où ceux-ci refuseraient de vendre leur immeuble avant

la signature de tout compromis de vente. La commission n’étant due qu’en cas de vente de l’immeuble, la

demande de la société SOC.1.) serait à rejeter.

Par voie de conclusions du 14 novembre 2002, les époux A.)-B.) demandent reconventionnellement la

condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 20.000.- euros à titre de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Acte leur en est donné.

5. La demande de la société SOC.1.)

5.1. La demande basée sur le mandat

La demanderesse base sa demande en ordre principal sur les articles 1998 et suivants du code civil. Elle

soutient qu’elle aurait accompli sa mission le 4 mars 2002 par la signature du compromis de vente par M.

C.). La commission serait dès lors due en application de l’article 8 du règlement grand-ducal du 20 janvier

1972, réglementation qui serait destinée à « empêcher une révocation avant la fin du contrat » et à exclure

« la théorie générale du mandat ».

Suivant contrat intitulé « mandat de vente » conclu entre les époux A.)-B.) et la société SOC.1.), le 6

novembre 2001, les défendeurs ont chargé la demanderesse de vendre leur maison de rapport située à (…).

Ledit contrat stipule :

« Le mandat de vente est valable pour une durée de 4 (quatre) mois à partir du 6 novembre 2001.

Le vendeur s’engage à ne pas vendre ou louer cet objet pendant la durée du mandat ou de l’offrir à ces

fins.

Lors de la vente de l’objet par l’intermédiaire de la société SOC.1.) s.à.r.l., cette dernière recevra une

commission de 3% du prix d’achat (+TVA) dû le jour de l’acte notarié.

La commission est également due, si l’objet en question est vendu après la durée de ce contrat à un

acheteur qui a connu l’objet par l’entremise de la société SOC.1.) s.à.r.l, ou si le vendeur vend ou loue

l’objet pendant la durée du présent contrat de ses propres moyens et sans l’intervention de l’agence

SOC.1.) s.à.r.l. (…) » .

Conformément à la position des parties en litige, le contrat intitulé « mandat de vente » conclu entre les

époux A.)-B.) et la société SOC.1.), le 6 novembre 2001, s’analyse en un contrat de mandat.

Le tribunal relève tout d’abord que, tel que le soutiennent les époux A.)-B.), le contrat conclu entre parties

prévoit le paiement d’une commission de 3% du prix de vente à la société demanderesse, en cas de vente

de l’immeuble réalisée par l’intermédiaire de la société SOC.1.), respectivement en cas de vente de

l’immeuble, après la durée du mandat, à un acheteur contacté par l’agence immobilière. Le contrat prévoit

expressément que la commission est payable le jour de la signature de l’acte notarié.

Aucun acte notarié de vente n’ayant été signé, les conditions pour le paiement d’une commission à l’agence

immobilière ne sont pas remplies. La société SOC.1.) ne peut dès lors exiger le paiement d’une

commission sur base du mandat de vente du 6 novembre 2001.

L’article 8 du règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 qui dispose que les commissions doivent faire

l’objet d’un mandat écrit, a pour objectif d’assurer le respect des dispositions réglementant les

commissions pouvant être exigées par les agents immobiliers. A cet effet, il soumet impérativement le

droit à rémunération de l’agent immobilier à l’existence d’un mandat écrit. En l’absence de mandat rédigé

par écrit, le mandat de l’agent immobilier est gratuit et en conséquence, le principe-même d’une

rémunération est exclu.

Contrairement aux conclusions de la société demanderesse, ladite disposition n’écarte pas l’application

des règles de droit commun du mandat, le seul point excepté du régime général étant celui de la convention

relative aux commissions, dont la validité est subordonnée à la rédaction d’un mandat écrit.

Le moyen tiré de l’inapplicabilité de « la théorie générale du mandat » est dès lors à rejeter.

La société SOC.1.) conteste qu’il y a eu révocation valable du mandat lui conféré par les époux A.)-B.).

En ordre subsidiaire, elle fait valoir que la révocation serait intervenue de manière abusive et intempestive

ayant pour effet de discréditer l’agence immobilière auprès de ses concitoyens et auprès de ses clients.

L’article 2003 du code civil dispose : « Le mandat finit par la révocation ou la renonciation du mandataire

(…) »

L’article 2004 du code civil poursuit : « Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble

(…) ».

L’article 2004 du code civil énonce le principe de la libre révocabilité du mandat. Le mandat peut être

révoqué à tout moment, même s’il est conclu à durée déterminée, la stipulation d’une durée ayant

simplement pour fonction de fixer un maximum et ne valant pas renonciation à la liberté du mandant de

révoquer le mandataire. De même, un mandat exclusif n’est pas de par sa nature irrévocable.

L’irrévocabilité dépend de la volonté des parties qui ont, le cas échéant, entendu, en concluant le mandat

exclusif, interdire au mandant de retirer à son mandataire l’exclusivité des transactions lui confiées.

La volonté de révoquer le mandat doit être certaine et elle doit être portée à la connaissance du mandataire,

pour produire effet à son égard. La révocation du mandat ne doit respecter aucune forme particulière, elle

peut être expresse ou tacite.

Dans un courrier recommandé adressé aux époux A.)-B.), le 14 décembre 2001, le mandataire de la société

SOC.1.) écrit « (…) Je vous signale par la présente que ma mandante refuse catégoriquement à renoncer

au mandat de vente signé valablement entre parties. Si vous ne voulez plus vendre votre immeuble, comme

vous l’avez annoncé à l’agence SOC.1.), il vous appartient de régler la commission convenue, (…) » .

Il se dégage des termes du courrier du 14 décembre 2001 que les époux A.)-B.) ont informé l’agence

immobilière de leur souhait de ne plus vendre leur immeuble, malgré le mandat de vente confié à la société

SOC.1.) et que la demanderesse marque son désaccord avec une renonciation au mandat de sa part et

réclame le paiement de la « commission convenue ».

Le contrat du 6 novembre 2001 ne contient aucune clause d’irrévocabilité et ne prévoit aucune forme ou

modalité à respecter pour la révocation. La demanderesse ayant été mise au courant du fait que l’immeuble

des époux A.)-B.) ne serait plus à vendre, il y a lieu de retenir que les défendeurs ont valablement révoqué

le mandant de vente conclu le 6 novembre 2001 avec la société SOC.1.).

La libre révocabilité du mandat étant de principe, elle ne peut donner lieu à des dommages et intérêts pour

le mandataire révoqué, sauf si elle a été abusive. L’abus dans l’exercice du droit de révocation ne peut être

retenu que si l’intention de nuire de l’auteur de la décision de résiliation, respectivement sa légèreté

blâmable susceptible de se rattacher à des circonstances vexatoires ou intempestives, est établie.

Les époux A.)-B.) ont révoqué le mandat de vente confié à la société SOC.1.) « pour une raison légitime

de tout propriétaire, à savoir l’intention de ne plus vendre l’immeuble ». Il n’est d’ailleurs pas contesté

qu’ils sont toujours propriétaires de l’immeuble ayant fait l’objet de mandat de vente conclu entre parties.

Les époux A.)-B.) n’ont ni procédé eux-mêmes à la vente de leur immeuble, sans l’intermédiaire de la

société SOC.1.), ni confié la vente à une autre agence immobilière. Ils n’ont dès lors pas violé «

l’exclusivité » confiée à la demanderesse. De même, ils n’ont violé aucune clause d’irrévocabilité insérée

au contrat conclu avec la demanderesse.

Au vu de ces développements, et en l’absence d’autres éléments, il n’est pas établi que la révocation par

les époux A.)-B.) du mandat de vente confié à la société SOC.1.) est intervenue de manière abusive et

intempestive.

Dans ces circonstances, la demande en indemnisation de la société SOC.1.) pour résiliation abusive du

contrat fondée sur les dispositions relatives au mandat est à rejeter.

Il devient partant superflu d’analyser les autres conclusions des parties sur ce point.

5.2. La demande en indemnisation basée sur la responsabilité contractuelle

La société SOC.1.) base sa demande en indemnisation en ordre subsidiaire sur les articles 1142 et suivants

du code civil, sinon les articles 1184 et suivants dudit code.

Pour que la responsabilité contractuelle puisse être engagée, il ne suffit pas que le dommage ait été causé

à l’occasion de l’exécution d’un contrat, mais il faut encore qu’il résulte de l’inexécution d’une obligation

principale ou accessoire à charge du cocontractant.

Au vu des développements au point 5.1. du jugement, une violation de leurs obligations contractuelles

n’est pas établie dans le chef des époux A.)-B.), de sorte que leur responsabilité contractuelle n’est pas

engagée.

La demande en indemnisation de la société SOC.1.) basée sur la responsabilité contractuelle est dès lors à

rejeter.

De même, aucune violation de leurs obligations contractuelles par les époux A.)-B.) n’étant établie, la

demande en résolution du mandat de vente avec allocation de dommages et intérêts basée sur l’article

1184 du code civil est également à rejeter.

5.3. La demande en indemnisation basée sur la responsabilité délictuelle

La société SOC.1.) base sa demande en indemnisation en dernier ordre de subsidiarité sur les articles 1382

et 1383 du code civil.

Aucune faute ou négligence au sens des articles 1382 et 1383 du code civil dans le chef des époux A.)-B.)

n’étant établie, la demande en indemnisation de la société SOC.1.) basée sur les règles de la responsabilité

délictuelle est également à rejeter.

6. La demande reconventionnelle des époux A.)-B.)

Les époux A.)-B.) demandent reconventionnellement la condamnation de la société SOC.1.) au paiement

de la somme de 20.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

L’action en justice est un droit dont l’exercice dégénère en faute si l’attitude du plaideur révèle une

intention malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière

ou inexcusable. Il en également ainsi lorsque le titulaire du droit a agi avec une légèreté blâmable.

Aucune faute caractérisée dans le chef de la société SOC.1.), aucune intention vexatoire ou malicieuse,

aucune faute lourde, grossière ou inexcusable n’étant établies, il y a lieu de déclarer la demande des époux

A.)-B.) non fondée.

7. Les indemnités de procédure

La société SOC.1.) demande une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile. La demanderesse succombant et devant supporter les dépens, la demande en allocation

d’une indemnité de procédure est à rejeter.

M. A.) et Mme B.) demandent une indemnité de procédure de 2.000.- euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile. Cette demande est à rejeter comme non fondée étant donné que M. A.)

et Mme B.) ne justifient pas en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des sommes

déboursées par eux et non comprises dans les dépens.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, première chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement, reçoit les demandes,

déclare la demande de la société à responsabilité limitée SOC.1.) non fondée,

déclare la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire de M. A.) et de Mme B.)

non fondée, rejette les demandes sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, condamne

la société à responsabilité limitée SOC.1.) aux dépens.

Ce jugement a été lu à l’audience publique indiquée ci-dessus par M. Etienne SCHMIT, premier

viceprésident, en présence de M. David BOUCHE, greffier.