Court partially allowed mortgagee's claim for breach of assignment convention and procedural indemnity.

Jugement civil 2025TALCH10/00143

Audience publique du vendredi, vingt-et-un novembre deux mille vingt-cinq

Numéro TAL-2025-01136 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Elodie DA COSTA, juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

PERSONNE1.), fonctionnaire d'Etat, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes de l'exploit de l'huissier de justice Gilles HOFFMANN

demeurant à Luxembourg du 6 novembre 2024,

comparaissant par Maître Michel KARP, Avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit HOFFMANN,

comparaissant par Maître Sylvie DENAYER, Avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 22 septembre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 31 octobre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 31 octobre 2025.

Vu l’ordonnance de mise en état simplifiée du 18 février 2025 par laquelle les parties ont

été informées de l’application de la procédure de mise en état simplifiée à la présente

affaire et des délais d’instruction impartis aux parties pour notifier leurs conclusions et

communiquer leurs pièces.

Par exploit d’huissier du 6 novembre 2024, PERSONNE1.) a fait donner assignation à

PERSONNE2.) à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant en matière civile, pour l’entendre dire la demande recevable et fondée en son

principe, à titre principal, déclarer que PERSONNE2.) n’a pas respecté les conditions de

la convention d’affectation hypothécaire d’une maison d’habitation signée en date du 31

décembre 2020 entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.), déclarer qu’il en résulte un

préjudice pour PERSONNE1.) et que le montant du préjudice s’élève à 82.657.- euros,

condamner PERSONNE2.) à l’exécution forcée du contrat et au paiement d’un montant

de 82.657.- euros à titre de dommages et intérêts, à titre subsidiaire, condamner

PERSONNE2.) au paiement des intérêts légaux à hauteur de 48.692,65.- euros et la

commission prévue aux articles 3 et 4 de la convention à hauteur de 5.550.- euros, en

tout état de cause, réserver au requérant le droit de majorer en cours d’instance le

quantum de sa demande, alors que chaque nouveau mois entamé, il y a lieu d’augmenter

la créance de 1.650.- euros, condamner PERSONNE2.) au paiement d’un montant de

2.500.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, condamner PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l’instance,

sinon instituer un partage largement favorable au requérant, ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution sur

minute et avant enregistrement.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer qu’en date du 31 décembre 2020,

PERSONNE2.) lui aurait emprunté un montant de 436.000.- euros afin de pouvoir

racheter les trois-quarts d’une maison d’habitation dont il aurait hérité à raison d’un quart.

Cet emprunt aurait fait l’objet d’une « convention d’affectation hypothécaire d’une maison

d’habitation » et d’une inscription d’affectation hypothécaire en date du 31 décembre

2020.

PERSONNE2.) n’aurait jamais exécuté ladite convention.

PERSONNE1.) explique que sa demande ne concernerait pas le montant principal de

436.000.- euros, mais uniquement l’indemnisation de son préjudice lié à la non-exécution

des articles 3 à 5 de la convention.

Ainsi, l’article 3 de la convention prévoirait le remboursement du principal plus une

commission de 5.550.- euros. L’article 4 prévoirait la fixation du délai de remboursement

du montant principal de 436.000.- euros et de la commission de 5.550.- euros au 31 mars

2021. L’article 5 de la convention prévoirait que passé le délai précité, PERSONNE2.)

s’engagerait à payer un loyer mensuel de 1.650.- euros à partir du 1er avril 2021.

PERSONNE1.) déclare partant réclamer le montant de 82.657.- euros ventilé comme

suit :

- 5.550.- euros

(pour la période du 31 décembre 2020 au 31 mars 2021)

- 70.950.- euros :

(43 mensualités de 1.650.- euros pour la période du 1er avril 2021 au

1er octobre 2024 inclus)

- 6.157.- euros :

(intérêts légaux de 408.- euros pour l’année 2021 (2%), 812,16.-

euros pour l’année 2022 (2%), 1.377,45.- euros pour l’année 2023

(2,25%), 3.559,39.- pour l’année 2024 (4,50%).

PERSONNE1.) déclare fonder sa demande sur les articles 1134 et 1135 du Code civil.

Il fait valoir que PERSONNE2.) aurait lui-même négocié les clauses de la convention et

proposé le paiement des sommes y prévues. Il ne saurait soutenir qu’il n’était pas

conscient de ses choix. Il ne pourrait pas invoquer à son profit l’article 1907-1 du Code

civil. Il ne pourrait pas non plus soutenir que l’indemnité mensuelle convenue de 1.650.-

euros serait abusive. Il s’agirait d’un montant fixe qui, en 2024, serait identique aux

intérêts légaux. Les conditions de la convention seraient plus favorables que les

conditions d’un prêt au logement au taux de 5,45% auprès de la SOCIETE1.) et de

n’importe qu’elle autre établissement financier. La volonté des parties, telle qu’elle

résulterait de la convention et des échanges entre parties, ne ferait l’objet d’aucune

ambiguïté.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) déclare demander les intérêts légaux sur le montant

de 436.000.- euros, s’agissant d’une compensation légale pour le préjudice en raison du

retard de paiement. Le montant des intérêts légaux pour la période de 2021 jusqu’à 2024

s’élèverait à 48.692,65.- euros auquel il y aurait lieu d’ajouter le montant de 5.550.- euros

en application des articles 3 et 4 de la convention pour la période du 31 décembre 2020

au 31 mars 2021, soit un montant total de 54.242,65.- euros. A ce montant viendraient

s’ajouter les intérêts légaux à partir de janvier 2025, jusqu’à solde.

PERSONNE2.) déclare soulever in limine litis l’exception de nullité pour cause de libellé

obscur. Il fait valoir que la demande en exécution forcée serait en contradiction avec

l’objet de l’instance, alors qu’une telle exécution supposerait la demande en paiement du

principal. PERSONNE1.) ne pourrait pas se contenter d’une demande en exécution

partielle. Il s’y ajouterait que la convention litigieuse ne prévoirait pas le paiement de

mensualités, alors que la demande de PERSONNE1.) porterait, entre autres, sur des

mensualités. L’assignation serait donc confuse et contradictoire. Il ne serait pas possible

pour PERSONNE2.) de choisir les moyens de défense appropriés, ni pour le Tribunal de

déterminer le fondement juridique de la demande.

PERSONNE2.)

déclare ensuite contester la version des faits avancée par

PERSONNE1.).

PERSONNE2.) aurait possédé un quart indivis d’une maison située à ADRESSE3.).

PERSONNE1.) lui aurait prêté le montant de 436.000.- euros pour lui permettre d’acquérir

les trois-quarts restants en date du 31 décembre 2020.

Or, les parties auraient convenu que le montant du prêt ainsi que les frais et charges ne

seraient remboursables que le jour où la maison aurait été vendue. A ce jour, bien qu’elle

soit en vente, la maison ne serait pas vendue et ces montants ne seraient pas exigibles.

Les demandes de PERSONNE1.) seraient partant prématurées.

PERSONNE2.) précise que PERSONNE1.) aurait déjà procédé par ordonnance

conditionnelle de paiement qui aurait toutefois été annulée par le Tribunal en raison de

l’ambiguïté de la convention.

En droit, PERSONNE3.) déclare contester toutes les demandes de PERSONNE1.).

L’acte notarié d’affectation hypothécaire ne contiendrait aucune condition d’exécution de

l’obligation garantie. PERSONNE1.) ne pourrait pas demander son exécution forcée pour

obtenir des dommages et intérêts.

Quant à la convention d’affectation hypothécaire, il s’agirait d’un projet de convention qui

ne se serait jamais valablement formée.

En effet, l’hypothèque conventionnelle serait un contrat solennel qui requerrait la forme

authentique conformément à l’article 2127 du Code civil. Or, le notaire n’aurait pas signé

ladite convention.

A titre subsidiaire, si toutefois il fallait considérer la convention comme étant valable, il y

aurait lieu de retenir que PERSONNE1.) n’aurait jamais réclamé le montant principal, non

exigible, faute de vente de la maison, de sorte qu’il ne serait pas fondé à réclamer des

dommages et intérêts.

Seul l’article 6 de la convention prévoirait une sanction en cas de non-respect de ses

articles 3 à 5, à savoir la saisie immobilière de l’immeuble litigieux. En aucun cas,

PERSONNE1.) ne pourrait-il se livrer à un découpage contractuel.

Avec ses demandes, PERSONNE1.) cumulerait l’exécution forcée et le paiement de

dommages et intérêts, ce qui conduirait à un double règlement de la commission et des

loyers.

PERSONNE1.), qui n’aurait jamais mis en demeure PERSONNE2.) de rembourser le

montant de 436.000.- euros ne serait, par application de l’article 1146 du Code civil, pas

en droit de réclamer des dommages et intérêts.

En outre, conformément à l’article 1153, alinéa 1er du Code civil, PERSONNE1.) ne

pourrait prétendre qu’au paiement des intérêts fixés par la loi.

PERSONNE2.) déclare également contester les différents chefs de la demande

principale.

Aucun taux d’intérêt n’aurait été convenu dans la convention. Or, conformément à l’article

1907 du Code civil, le taux d’intérêt conventionnel devrait être fixé par écrit. A défaut de

taux d’intérêt déterminé ou déterminable, ce taux serait le taux d’intérêt légal à l’exclusion

de toute autre somme à titre de commission ou de rémunération accessoire.

Aucun intérêt ne serait dû sur les commissions et loyers. Seuls les intérêts légaux sur le

montant prêté de 436.000.- euros seraient dus à l’échéance, ce qui ne serait pas encore

le cas.

PERSONNE1.) ne serait pas en droit de réclamer une commission de 5.550.- euros. Il ne

serait pas un professionnel du secteur financier. Un tel revenu serait, en outre,

incompatible avec l’obligation d’exclusivité pesant sur les fonctionnaires publiques, tels

que PERSONNE1.).

Concernant la demande en paiement de mensualités, fondée sur l’article 5 de la

convention, il conviendrait de constater que l’article 5 prévoirait le paiement de loyers et

non pas de mensualités.

L’ajout d’intérêts légaux à titre indemnitaire serait à rejeter pour être illégal et constituer

une capitalisation déguisée des intérêts, non prévue par l’article 1154 du Code civil.

Même à admettre qu’un taux d’intérêts de 4,54% s’appliquerait, tel que le soutient

PERSONNE1.), il y aurait lieu de le qualifier d’usuraire, alors qu’en 2020-2021, le taux

d’intérêt des prêts hypothécaires aurait été inférieur à 2%.

PERSONNE2.) fait valoir que PERSONNE1.) aurait abusé de la situation précaire de

PERSONNE2.), retraité âgé de 71 ans, pour se voir accorder des avantages financiers

disproportionnés.

Il y aurait partant lieu à réduction des obligations de PERSONNE2.).

La demande subsidiaire de PERSONNE1.) en paiement des intérêts légaux serait

également à rejeter, faute d’exigibilité de la dette principale.

PERSONNE2.) demande, à titre reconventionnel, à voir prononcer la nullité de l’acte

d’affectation hypothécaire du 31 décembre 2020 qui contreviendrait aux dispositions des

articles 2127 et 2132 du Code civil.

L’acte dressé par devant le notaire Carlo GOEDERT aurait dû être dressé en présence

de témoins, ce qui n’aurait pas été le cas en l’espèce.

Par ailleurs, l’affectation hypothécaire serait consentie pour garantir le paiement de toutes

sommes pouvant être due à la partie créancière en principal, intérêts et accessoires.

Elle viserait ainsi toute créance de PERSONNE1.), de sorte qu’il serait impossible de

déterminer la dette garantie, tel que l’exigerait l’article 2132 du Code civil.

PERSONNE2.) déclare finalement encore demander la condamnation de PERSONNE1.)

à lui payer une indemnité de procédure de 2.500.- euros.

PERSONNE1.) fait répliquer que le moyen adverse tiré du libellé obscur serait à déclarer

irrecevable alors qu’il n’aurait pas été soulevé in limine litis, les pièces adverses, qui

constitueraient une défense au fond, ayant été communiquées antérieurement.

PERSONNE1.) fait ensuite valoir que son exploit d’assignation ne comporterait aucune

contradiction, ni confusion et que son objet serait clair.

Il rappelle que ce serait PERSONNE2.) qui aurait lui-même proposé les conditions de ses

obligations.

Ce dernier comprendrait parfaitement ce qui lui est demandé et aucun grief dans son chef

ne serait démontré.

Le moyen adverse fondé sur l’article 154 du Nouveau Code de procédure civile serait

partant à déclarer non fondé.

PERSONNE1.) fait encore valoir que PERSONNE2.) serait en parfait état physique et

mental et qu’il n’aurait été âgé que de 67 ans au moment de la signature de la convention.

Il reconnaîtrait avoir reçu un montant de 436.000.- euros en vue d’acquérir les quotes-

parts indivises d’une maison.

Aucune clause de la convention ne subordonnerait le paiement des mensualités et de la

commission à la vente du bien immobilier.

Le paiement des 43 mensualités d’avril 2021 à octobre 2024 constituerait un engagement

financier indépendant du remboursement du capital, réservé à une étape ultérieure.

PERSONNE1.) aurait réclamé le paiement des accessoires par une mise en demeure en

date du 1er octobre 2022 ainsi qu’au moyen d’une ordonnance conditionnelle de paiement

et d’une procédure de saisie-arrêt spéciale.

PERSONNE1.) conteste l’allégation selon laquelle le bien serait en vente.

Il fait ensuite encore valoir qu’il faudrait distinguer l’acte notarié d’affectation hypothécaire

de la convention conclue entre parties.

Si l’intervention du notaire aurait été requise pour la création de l’hypothèque, l’accord de

volonté des parties suffirait pour la validité de la convention qui comporterait un prêt

assorti de contreparties financières.

PERSONNE2.) aurait accepté et signé la convention, dont il aurait même été l’initiateur

et aurait reçu le montant de 436.000.- euros et bénéficié de l’usage exclusif du bien

immobilier en cause.

Quant à l’exigibilité des montants réclamés, PERSONNE1.) fait valoir que les

contreparties financières prévues aux articles 3 à 5 de la convention seraient à exécution

immédiate et continues (mensuelles). Elles seraient indépendantes de l’exigibilité du

remboursement principal.

PERSONNE2.) ne pourrait pas invoquer l’article 1907-1 du Code civil, alors que ce serait

lui-même qui aurait sciemment abusé de la confiance de PERSONNE1.) et non l’inverse.

Il ne serait pas incapable et n’aurait, en outre, pas introduit sa demande endéans le délai

d’un an.

La clause prévoyant un taux effectif annuel de l’indemnité de 4,54% ne serait pas abusive

et correspondrait à un loyer pouvant être réclamé par rapport à l’investissement

concerné. L’article 3 (1) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil prévoirait, en effet, que, la

location d’un bien ne pourrait rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux

de 5% du capital investi dans le logement.

PERSONNE1.) fait encore valoir que, contrairement aux allégations adverses, il aurait

adressé un courrier électronique de mise en demeure en date du 1er octobre 2022 et une

lettre recommandée en date du 3 octobre 2022. En outre, les indemnités mensuelles

auraient été contractuellement échues de plein droit sans qu’une sommation ne soit

nécessaire à chaque échéance. L’inaction de PERSONNE2.) justifierait le paiement de

dommages et intérêts compensatoires. L’ajout des intérêts légaux sur les sommes dues

serait conforme à l’article 1153 du Code civil.

PERSONNE1.) conteste toute confusion entre exécution de la convention et demande

de dommages et intérêts.

La convention n’aurait aucun caractère illégal ou d’incompatibilité. PERSONNE1.) serait

en droit de consentir un prêt dans un cadre strictement privé.

La demande subsidiaire de PERSONNE1.) ne serait pas irrecevable, alors que les

intérêts légaux seraient dus en vertu de la loi en raison du retard de paiement des

sommes contractuellement exigibles et ne dépendraient pas de l’exigibilité du capital.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en nullité de l’hypothèque, il y

aurait lieu de constater que la créance principale serait identifiable, documentée et

déterminée. Le moyen soulevé serait grotesque et démontrerait la mauvaise foi de

PERSONNE2.).

La demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de procédure sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau code de procédure civil serait également à

déclarer non fondée.

PERSONNE1.) déclare ensuite actualiser sa demande qui s’élèverait dorénavant au

montant de 96.005,50.- euros et s’établirait comme suit :

- 5.550.- euros

(pour la période du 31 décembre 2020 au 31 mars 2021)

- 84.150.- euros :

(51 mensualités de 1.650.- euros pour la période du 1er avril 2021 à

juin 2025 inclus)

- 6.305,50.- euros : (intérêts légaux de 408.- euros pour l’année 2021 (2%), 812,16.-

euros pour l’année 2022 (2%), 1.377,45.- euros pour l’année 2023

(2,25%), 3.707,89.- pour l’année 2024 (4,50%).

Il s’y ajouterait un montant de 1650.- euros pour chaque mois supplémentaire entamé à

partir de juillet 2025.

PERSONNE2.) fait répliquer que la communication des pièces ne constituerait pas une

défense au fond et que son exception de nullité pour cause de libellé obscur aurait bien

été soulevée in limine litis. Il aurait, en outre, communiqué ses pièces après avoir

communiqué ses conclusions.

Il fait également valoir que l’exécution formelle devant notaire n’aurait pas uniquement

concerné l’affectation hypothécaire, mais également le contrat.

Il soutient que l’article 1907-1 du Code civil trouverait bien application. Le délai d’un an

trouverait application à partir des paiements effectués par le débiteur et non pas à

compter de la libération du prêt.

Il fait encore valoir que la responsabilité du notaire par rapport à l’application de l’article

2127 serait sans pertinence.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

L’exception de nullité pour cause de libellé obscur

PERSONNE2.) déclare soulever in limine litis l’exception de nullité pour cause de libellé

obscur

PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité du moyen pour ne pas avoir été soulevé in limine

litis. PERSONNE2.) aurait communiqué ses pièces, ce qui constituerait une défense au

fond, avant de soulever ledit moyen.

Aux termes de l’article 154, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, l’exploit

d’ajournement contiendra, « (…) l’objet de la demande et un exposé sommaire des

moyens (…) », le tout à peine de nullité.

L’exception obscuri libelli doit être soulevée in limine litis.

« Le moyen de nullité tiré de l’inobservation d’une règle de pure forme doit être soulevé

in limine litis, c.à.d. avant tout autre moyen, défense ou exception ». (Thierry HOSCHEID,

Le droit judiciaire privé, 2ième édition, n° 910, p. 525).

ll a été retenu que seules des conclusions au fond rendent une partie forclose à soulever

un moyen de nullité. L’acceptation de pièces ne constitue pas une conclusion au fond

(Cour, 15 juillet 2004, numéro 28124 du rôle).

La communication des pièces précède nécessairement les débats et a précisément pour

but de permettre leur préparation. L’acceptation des pièces ne saurait donc constituer

une défense au fond. De manière plus générale, défendre à une partie qui entend

soulever le moyen du libellé obscur de communiquer ou recevoir des pièces reviendrait

à rendre impossible l’instruction des affaires en cause ou du moins à provoquer un

alourdissement déraisonnable de la procédure (Cour 12 juin 2003, numéro 27321 du

rôle).

Ainsi, ni la réception de conclusions, ni de pièces adverses ne vaut défense au fond.

Il s’ensuit que le moyen de nullité de l’assignation pour libellé obscur a été soulevé in

limine litis par PERSONNE2.), de sorte que ce dernier n’est pas forclos à invoquer ce

moyen.

L’article 154 du Nouveau Code de procédure civile dispose, entre autres, que

l’assignation doit énoncer l’objet de la demande et contenir l’exposé sommaire des

moyens, à peine de nullité.

La prescription de l’article 154 du Nouveau Code de procédure civile doit être interprétée

en ce sens que l’indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de

fait qui forment la base de la demande sont requises. La description des faits doit être

suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique

de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur le sujet de celle-ci et

pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés.

En effet, le but de la condition posée par l’article 154 est que le défendeur puisse savoir,

avant de comparaître, quel est l’objet réclamé et à quel titre.

Si l’assignation doit, à peine de nullité indiquer l’objet de la demande et l’exposé

sommaire des moyens, le demandeur n’est obligé, ni de préciser le texte de loi sur lequel

il base sa demande ni, par ailleurs, de qualifier juridiquement les faits invoqués à l’appui

de sa demande. Il ressort en effet des pouvoirs et devoirs du juge de procéder à cette

qualification, voire le cas échéant, à une requalification de celle que les parties ont pu

conférer à leurs rapports, soit dans une convention, soit dans la demande en justice. S’il

appartient ainsi au juge de toiser le litige moyennant les règles de droit objectivement

applicables quoique non invoquées par le demandeur, encore faut-il, dans le souci des

principes du contradictoire et du respect des droits de la défense, que l’assignation

contienne une structure de faits claire ne prêtant pas à équivoque. Il ne saurait en effet

être laissé au pouvoir discrétionnaire des juges, portant à l’arbitraire, de sélectionner dans

un complexe de faits ceux qui formeront le support matériel de la demande et du jugement

à rendre.

Si la cause peut être décrite sommairement, le libellé de la prétention formulée à

l’encontre de l’adversaire doit être énoncé de façon claire, complète et exacte de façon à

déterminer et délimiter l’objet initial du litige afin de permettre non seulement à la partie

défenderesse d’élaborer d’ores et déjà ses moyens en connaissance de cause, et

éventuellement, transiger si elle l’estime nécessaire, mais encore au tribunal de connaître

exactement le litige dont il est saisi pour qu’il puisse se prononcer sur le fond.

C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé donné est

suffisamment précis et explicite.

En vertu de l’article 264 du nouveau Code de procédure civile, toute nullité de forme des

exploits de procédure, parmi lesquels il faut ranger le moyen de libellé obscur, suppose

l’existence d’un grief dans le chef de la partie défenderesse pour entraîner la nullité de

l’acte.

Pour aboutir à l’annulation de l’acte considéré le plaideur, qui soulève l’exception du

libellé obscur, doit rapporter la preuve concrète de la réalité d’un préjudice par lui subi du

fait de l’irrégularité de l’acte (Thierry Hoscheit, L’évolution du litige au cours de l’instance

judiciaire Bulletin du Cercle François Laurent II, 2004 no 32 et s.).

Il est admis que l’assignation échappe à toute nullité si, malgré son imprécision, le

défendeur n’a pu se méprendre sur l’objet exact de la demande.

En l’espèce, il échet de constater que PERSONNE1.) a clairement libellé tant l’objet de

sa demande que les moyens à la base de celle-ci, de sorte que PERSONNE2.) n’a pas

pu se méprendre sur les prétentions de PERSONNE1.) et qu’il a donc pu utilement

préparer sa défense.

En effet, il est indiqué dans l’exploit d’assignation que la demande vise à voir déclarer

que PERSONNE2.) n’aurait pas respecté les conditions de la convention d’affectation

hypothécaire d’une maison d’habitation signée en date du 31 décembre 2020 entre

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), qu’il en

aurait

résulté

un préjudice pour

PERSONNE1.) et que le montant du préjudice s’élèverait à 82.657.- euros, qu’il y aurait

lieu de condamner PERSONNE2.) à l’exécution forcée du contrat et au paiement d’un

montant de 82.657.- euros à titre de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire, au

paiement des intérêts légaux à hauteur de 48.692,65.- euros et la commission prévue

aux articles 3 et 4 de la convention à hauteur de 5.550.- euros.

PERSONNE1.) a, en outre, indiqué de quelle manière le montant de 82.657.- euros était

ventilé, à savoir :

- 5.550.- euros

(pour la période du 31 décembre 2020 au 31 mars 2021)

- 70.950.- euros :

(43 mensualités de 1.650.- euros pour la période du 1er avril 2021 au

1er octobre 2024 inclus)

- 6.157.- euros :

(intérêts légaux de 408.- euros pour l’année 2021 (2%), 812,16.-

euros pour l’année 2022 (2%), 1.377,45.- euros pour l’année 2023

(2,25%), 3.559,39.- pour l’année 2024 (4,50%).

Contrairement à ce que soutient PERSONNE2.), le fait que PERSONNE1.) ne demande

pas le remboursement du montant principal du prêt, mais uniquement l’exécution d’autres

engagements découlant de la convention, n’est pas de nature à rendre la demande

confuse ou contradictoire. Le fait que PERSONNE1.) soutienne dans son exploit

d’assignation que la convention prévoirait le paiement de « mensualités », alors que tel

ne serait pas le cas, n’est pas non plus de nature à rendre le libellé de l’exploit

d’assignation obscur.

Les moyens de PERSONNE2.) quant à une demande en exécution partielle de ses

engagements, au cumul des demandes en exécution forcée et en dommages et intérêts

ainsi qu’au paiement de « mensualités » qui ne serait pas prévu dans la convention,

relèvent du fond de l’affaire et ne sont pas à examiner au stade de la recevabilité.

PERSONNE2.) a, partant, pu préparer utilement sa défense, comme le prouvent

d’ailleurs les conclusions exhaustives qu’il a prises au fond. Ce dernier n’a ainsi pas établi

avoir subi un préjudice.

Il s’ensuit que le moyen tiré du libellé obscur n’est pas fondé.

La recevabilité de la demande principale ainsi que de la demande reconventionnelle

n’étant, pour le surplus, pas autrement critiquée et un moyen d’irrecevabilité à soulever

d’office par le Tribunal n’étant pas donné, il y a lieu de retenir que celles-ci sont recevables

en la pure forme pour avoir été introduites dans les formes et délais de la loi.

2.2.

Quant aux demandes principales de PERSONNE1.)

PERSONNE1.) demande la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer un montant de

96.005,50.- euros qui s’établirait comme suit :

- 5.550.- euros

(pour la période du 31 décembre 2020 au 31 mars 2021)

- 84.150.- euros :

(51 mensualités de 1.650.- euros pour la période du 1er avril 2021 à

juin 2025 inclus)

- 6.305,50.- euros : (intérêts légaux de 408.- euros pour l’année 2021 (2%), 812,16.-

euros pour l’année 2022 (2%), 1.377,45.- euros pour l’année 2023

(2,25%), 3.707,89.- pour l’année 2024 (4,50%).

Il s’y ajouterait un montant de 1650.- euros pour chaque mois supplémentaire entamé à

partir de juillet 2025.

PERSONNE1.) estime que PERSONNE4.) n’aurait pas exécuté les articles 3 et 5 de

d’une convention qu’ils auraient signée en date du 31 décembre 2020.

PERSONNE2.) fait valoir que la convention ne constituerait qu’un projet de convention

qui ne se serait jamais valablement formée. Il fonde son moyen sur l’article 2127 du Code

civil et fait valoir que la signature de la convention par le notaire aurait été requise.

L’article 2127 du Code Civil dispose que « l’hypothèque conventionnelle ne peut être

consentie que par acte passé en forme authentique devant deux notaires, ou devant un

notaire et deux témoins ».

En l’espèce, PERSONNE1.) verse, d’une part, une convention dénommée « Convention

d’affectation hypothécaire d’une maison d’habitation » datée du 31 décembre 2020 et,

d’autre part, un acte d’affectation hypothécaire du 31 décembre 2020 dressé par devant

le notaire Carlo GOEDERT.

Aux termes de l’article 1er de la convention d’affectation hypothécaire d’une maison

d’habitation, PERSONNE1.) a consenti à PERSONNE2.) un prêt d’un montant de

436.000.- euros afin de permettre à ce dernier l’achat d’une maison située à L-

ADRESSE4.).

L’article 2 de ladite convention prévoit que la partie créancière, PERSONNE1.), est

autorisée à prendre une inscription hypothécaire sur le bien immobilier situé à

ADRESSE3.).

Aux termes de l’acte d’affectation hypothécaire du 31 décembre 2020, PERSONNE2.)

affecte et hypothèque au profit de PERSONNE1.) le bien immobilier en question pour

garantir à PERSONNE1.) le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues en

principal, intérêts et accessoires par PERSONNE2.).

En vertu des dispositions de l’article 61 du Nouveau Code de procédure civile, il incombe

au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et

de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à

la dénomination que les parties en auraient proposée.

Or, en considération des pièces produites, il y a lieu de constater que ce n’est pas par la

convention

dénommée

« convention

d’affectation

hypothécaire

d’une

maison

d’habitation » que l’hypothèque a été consentie, mais par l’acte notarié du même jour.

Les parties ont ainsi, d’une part, conclu une convention sous seing privée ayant pour

objet le prêt consenti par PERSONNE1.) à PERSONNE2.) et leur accord pour procéder

à une inscription hypothécaire et, d’autre part, fait dresser un acte authentique visant à

formaliser l’inscription hypothécaire convenue.

La convention d’affectation hypothécaire d’une maison d’habitation n’est dès lors pas

soumise au formalisme prévu à l’article 2127 du Code civil et n’a pas besoin de revêtir la

forme authentique.

Il convient, par ailleurs, de constater que PERSONNE2.) ne conteste pas avoir signé la

convention en question. Celle-ci s’est partant valablement formée entre parties.

Le moyen de PERSONNE2.) visant à soutenir que ladite convention ne constituerait

qu’un projet n’est dès lors pas fondé.

PERSONNE2.) fait ensuite valoir que PERSONNE1.) aurait abusé de la situation précaire

de PERSONNE2.), qui serait un retraité âgé de 71 ans au moment de la signature de la

convention.

Il convient tout d’abord de constater PERSONNE2.) ne développe pas ce moyen et ne

demande pas à voir prononcer la nullité de la convention, que ce soit pour cause

d’altération de ses facultés mentales au sens de l’article 489 du Code civil ou pour vice

du consentement au sens de l’article 1109 du Code civil.

En tout état de cause, il ne rapporte ni la preuve d’une altération de ses facultés mentales

qui ne lui aurait pas permise d’agir avec discernement et avec lucidité, ni que son

consentement aurait été vicié par erreur, dol ou violence.

Le Tribunal ne s’attardera dès lors pas davantage à l’analyse de ce moyen non autrement

développé par PERSONNE2.) et par rapport auquel il ne formule aucune demande.

PERSONNE2.) conteste ensuite les différents chefs de demandes formulés par

PERSONNE1.).

Il convient donc d’examiner en détail les termes exacts de la convention ainsi que les

différents chefs de demande de PERSONNE1.).

Conformément aux articles 3 et 4 de la convention, PERSONNE4.) s’est engagé à

rembourser la somme de 436.000 euros, augmentée d’une commission de 5.550.- euros

dans un délai de trois mois, soit jusqu’au 31 mars 2021.

L’article 5 de la convention dispose : « Au-delà de 3 mois : Passé un délai de 3 (trois)

mois à partir de l’achat initial de la maison sous objet prévu pour le 31 décembre 2020 et

à l’expiration du délai inscrit à l’article 4, si les conditions des articles 3 et 4 n’ont pas été

remplies, PERSONNE4.) s’engage à payer un loyer mensuel de 1.650 € (mille six cent

cinquante euros) pour chaque mois supplémentaire, à partir du 1er avril 2021. Les

conditions prévues à l’article 3 restent en tout état de cause valables. »

L’article 6 de la convention dispose ensuite : « Au-delà de 5 ans: Passé un délai de 5 ans

à partir de la signature de la présente convention, si les conditions des articles 3 à 5 n’ont

pas été remplies, la partie créancière est autorisée de plein droit, sans préjudice de toute

autre voie légale, de faire vendre les immeubles hypothéqués par le ministère d’un notaire

de son choix, conformément aux articles 71 et suivants de la loi du 2 janvier 1889 sur la

saisie immobilière et de l’article 879 du Code de Procédure Civile, afin de se faire payer

intégralement moyennant le produit de cette vente.

Il en est de même à défaut de stricte exécution des obligations contractées par la partie

débitrice envers la partie créancière et notamment à défaut de paiement principal, intérêts

commissions, frais et autres accessoires éventuels.

Les conditions prévues à l’article 3 restent en tout état de cause valables. ».

Contrairement à ce que soutient PERSONNE2.), la convention ne prévoit pas que le

montant principal du prêt ainsi que les accessoires y prévus ne seraient remboursables

qu’après que le bien immobilier acquis par PERSONNE2.) ait été vendu.

Le moyen de PERSONNE2.) selon lequel les montants réclamés par PERSONNE1.) ne

seraient pas exigibles de ce chef n’est partant pas fondé.

PERSONNE2.) fait ensuite exposer que par application de l’article 1153, alinéa 1er du

Code civil, la seule sanction du retard dans l’exécution de son obligation de

remboursement consisterait dans la condamnation aux intérêts fixés par la loi.

Il ne pourrait donc pas être condamné au paiement d’une commission, de loyers,

d’indemnités ou de mensualités, en fonction de la terminologie employée, mais tout au

plus au paiement des intérêts fixés par la loi.

Il soutient également que conformément à l’article 1907, alinéa 1 du Code civil, l’intérêt

serait légal ou conventionnel. Aux termes de l’alinéa 2 du même code, le taux d’intérêt

conventionnel devrait être fixé par la loi. Or, en l’espèce, aucun taux d’intérêt

conventionnel n’aurait été convenu entre parties et aux termes de l’article 1907, alinéa 3,

du Code civil, à défaut de taux d’intérêt déterminé ou déterminable par une clause

spéciale de la convention, le taux applicable serait le taux d’intérêt légal et il ne serait

alors dû par l’emprunteur aucune somme à titre de commission ou de rémunération

accessoire.

PERSONNE1.) fait valoir que l’indemnité de 1.650.- euros prévue à l’article 5 de la

convention correspondrait à un taux d’intérêt effectif annuel de 4,54% de la somme prêtée

et qu’un tel taux ne serait pas excessif.

Aux termes de l’article 1153, alinéa 1er du Code civil, « dans les obligations qui se bornent

au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans

l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts fixés par la loi,

sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement », et, selon le deuxième

alinéa, « ils sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

Les parties peuvent cependant fixer un intérêt conventionnel, qui se substituera alors aux

intérêts légaux moratoires.

Aux termes de l’article 1907, alinéa 2 du Code civil « le taux de l’intérêt conventionnel

doit être fixé par écrit ». Cette règle, prescrite pour la validité même de la stipulation

d’intérêt, est d’application générale.

L’article 1907 alinéa 3 du Code civil dispose qu’ « A défaut d’un taux d’intérêt déterminé

ou déterminable par une clause spéciale de la convention de prêt ou en vertu d’un usage

bancaire, ce taux sera le taux d’intérêt légal […] ».

La loi n’exige pas la mention d’un taux déterminé, mais il suffit que le taux soit

déterminable par une clause spéciale de la convention de prêt ou en vertu d’un usage

bancaire (TAL, 15 mai 2013, numéro 146753 du rôle).

La question se pose de savoir si l’article 5 de la convention litigieuse, en ce qu’il prévoit

le paiement d’un montant mensuel fixe de 1.650.- euros à partir du 1er avril 2021, libellé

« loyer mensuel » est de nature à être qualifié d’intérêt conventionnel du prêt.

Force est de constater que le montant mensuel de 1.650.- euros est dû, aux termes de

l’article 5 de la convention, en cas de non-respect de l’obligation de remboursement du

montant principal du prêt de 436.000.- euros et en cas de non-paiement de la commission

de 5.550.- euros, ces montants étant arrivés à échéance le 31 mars 2021, conformément

à l’article 4 de la convention.

Il s’ensuit que même à admettre que le montant de 1.650.- euros corresponde à 5,54%

du montant de 436.000.- euros, un tel calcul à rebours étant toujours possible, il ne

représente pas un intérêt conventionnel du prêt, qui représente communément le coût,

respectivement la rémunération d’un emprunt et qui est dû sur le montant emprunté dès

la libération des fonds.

Aux termes de l’article 1226 du Code civil, « la clause pénale est celle par laquelle une

personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas

d’inexécution ».

Cette définition peut être rapprochée de celle donnée par la Cour d’appel dans un arrêt

du 14 juillet 2004 selon laquelle constitue une clause pénale

« l’évaluation

conventionnelle forfaitaire faite d’avance, des dommages et intérêts auxquels pourra

donner lieu l’inexécution ou le retard dans l’exécution » de l’obligation contractée (cité in :

P. Ancel, Contrats et obligations conventionnelles en droit luxembourgeois, n°821).

L’utilité de la clause pénale est doublement marquée. D’une part, elle répond à l’intérêt

qu’à le créancier de forcer le débiteur, par la crainte de la peine, à remplir correctement

son engagement. D’autre part, elle tend à soustraire la détermination des conséquences

pécuniaires du manquement du débiteur aux aléas de l’appréciation du juge. La clause

pénale a ainsi une double fonction : à côté de sa fonction indemnitaire, elle a également

une fonction comminatoire (Georges Ravarani, La responsabilité civile des personnes

privées et publiques, 3e éd, n°745)

La clause pénale se distingue de notions voisines par le fait qu’elle est nécessairement

de nature contractuelle, que l’indemnité (ou la peine) convenue sanctionne (ou cherche

à éviter) l’inexécution d’une obligation, ainsi que par son caractère forfaitaire (P. Ancel,

op.cit. n°822).

Ainsi, l’article 5 de la convention, prévoyant que le paiement mensuel d’un montant de

1.650.- euros est dû en cas de non-remboursement du montant principal du prêt et de

non-paiement de la commission à l’échéance fixée au 31 mars 2021, est à qualifier de

clause pénale.

PERSONNE2.) fait encore valoir que PERSONNE1.) ne pourrait pas réclamer des

dommages intérêts sans demander l’exécution de l’obligation principale, à savoir le

remboursement du prêt.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) ne réclame pas, dans le cadre de la présente

instance, la condamnation de PERSONNE2.) au paiement du montant principal du prêt

de 436.000.- euros, mais uniquement le paiement du montant de la commission de

5.550.- euros et de la clause pénale.

Tout d’abord, il ne résulte pas des termes de la convention que PERSONNE1.) serait

contraint de réclamer le remboursement du montant principal du prêt avant ou

simultanément avec l’exécution des autres engagements prévus par la convention à la

charge de PERSONNE2.).

Il s’y ajoute que les deux montants, qu’il s’agisse du montant du prêt de 436.000.- euros

ou du montant de la commission de 5.550.- euros sont venus à échéance en date du 31

mars 2021, et sont donc devenus exigibles à cette date.

En l’espèce, la clause pénale a été stipulée pour sanctionner le retard du débiteur dans

l’exécution de ses obligations. Le fait que PERSONNE1.) ne demande pas le

remboursement du prêt n’est partant pas incompatible avec le fait qu’il se contente de

demander le paiement de la clause pénale. Le montant de la clause pénale, qui

sanctionne le retard de paiement, cessera d’être dû lorsque le débiteur se sera exécuté

de ses obligations dont l’inexécution est sanctionnée par ladite clause. Une diminution de

la peine pourrait, en outre, être prononcée par le juge en cas d’exécution partielle de ses

obligations par ce dernier.

La demande de PERSONNE1.) ne contrevient partant pas aux dispositions des articles

1226 et suivants du Code civil.

Au dernier état de ses conclusions, PERSONNE1.) réclame un montant de 84.150.-

euros correspondant à 51 mensualités ayant couru du 1er avril 2021 au 1er juin 2025.

Il réclame encore le paiement des mensualités échues au jour du jugement, soit un

montant total de 92.400.- euros correspondant à 56 mensualités de 1.650.- euros.

PERSONNE2.) fait encore valoir que PERSONNE1.) ne pourrait pas réclamer de

dommages et intérêts, faute d’avoir mis PERSONNE2.) en demeure, conformément aux

dispositions de l’article 1146 du Code civil.

Aux termes de l’article 1146 du Code civil « [l]es dommages et intérêts ne sont dus que

lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque

la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou

faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer.

Lorsque le jour de l’exécution a été déterminé d’un commun accord ou fixé par l’une des

parties en vertu d’un droit à elle réservé et au moyen d’un avertissement régulier, le

débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour. ».

En matière de clause pénale, il convient de rappeler les termes de l’article 1230 du Code

civil qui prévoit que la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est en demeure.

La mise en demeure du débiteur, telle que prévue à l’article 1230 du Code civil est

soumise aux règles du droit commun en matière de mise en demeure et particulièrement

à l’article 1146 alinéa 2 du même code qui dispose notamment, que lorsque le jour de

l’exécution a été déterminé d’un commun accord, le débiteur est mis en demeure par la

seule expiration de ce jour (Cour 9 novembre 1993, Pas. 29, p.293), de sorte que le

moyen est à rejeter, l’assignation en justice valant par ailleurs également mise en

demeure

En l’espèce, l’article 5 de la convention prévoit que « si les conditions des articles 3 et 4

n’ont pas été remplies, PERSONNE4.) s’engage à payer un loyer mensuel de 1.650 €

(mille six cent cinquante euros) pour chaque mois supplémentaire, à partir du 1er avril

2021. Les conditions prévues à l’article 3 restent en tout état de cause valables. »

Ainsi, chaque 1er du mois à partir du 1er avril 2021, un montant de 1.650.- euros est dû.

Une date d’exécution des paiements a dès lors été déterminée par les parties dans la

convention, de sorte qu’aucune mise en demeure n’était nécessaire, conformément à

l’article 1146, alinéa 2 du Code civil.

Il convient de relever que bien qu’ayant admis que le montant réclamé puisse constituer

des dommages et intérêts, PERSONNE2.) s’est uniquement fondé sur l’article 1153 du

Code civil, pour faire valoir que s’agissant d’une obligation qui se borne au paiement

d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne

pourraient consister que dans la condamnation aux intérêts fixés par la loi.

Or, aux termes de l’article 1152 du Code civil, « [l]orsque la convention porte que celui

qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il

ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge

peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement

excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

PERSONNE2.)

n’a pas jugé utile de solliciter la modération de la pénalité

conventionnellement prévue.

Il convient donc de s’en tenir au montant ainsi fixé, soit le montant de 92.400.- euros au

jour du présent jugement.

PERSONNE1.) demande encore le paiement d’un montant 5.550.- euros au titre de la

commission prévue à l’article 3 de la convention.

PERSONNE2.) fait valoir que PERSONNE1.) ne pourrait pas réclamer le paiement d’une

commission de 5.550.- euros, une telle demande serait incompatible avec ses fonctions

exercées en tant que fonctionnaire publique.

S’il est vrai que l’exercice d’une activité privée par un fonctionnaire public est de nature

à entrainer un conflit d’intérêts ou une incompatibilité avec ses qualités de fonctionnaire,

il y a lieu de relever qu’en consentant un prêt à un particulier, dès lors qu’il ne s’agit pas

d’une activité habituelle exercée à titre professionnel,

ne saurait entraîner

d’incompatibilité.

En l’espèce, il n’est pas établi que PERSONNE1.) exercerait une activité relevant du

secteur financier de manière habituelle et à titre professionnel.

Aucune incompatibilité ne saurait dès lors être retenue en l’espèce.

Le fait que les parties aient convenu, en plus du remboursement du montant principal, le

paiement d’un montant de 5.550.- euros qu’ils ont dénommé « commission » et qui est

de nature à se justifier par le service rendu, à savoir la mise à disposition des fonds dont

avait besoin PERSONNE2.), n’entraîne pas davantage une incompatibilité dans le chef

de PERSONNE1.).

PERSONNE1.) réclame encore la condamnation de PERSONNE2.) au paiement d’un

montant de 6.305,50.- euros correspondant aux intérêts légaux courus sur les

mensualités ainsi que sur le montant de la commission depuis que ceux-ci sont échus.

Il n’y a pas lieu d’allouer des intérêts au taux légal sur le montant redû au titre de la clause

pénale, étant donné qu’en présence d’une fixation conventionnelle et forfaitaire du

dommage, l’indemnisation allouée par le juge ne saurait aller au-delà (en ce sens : Cour

2 juillet 2020, numéro CAL-2019-00550 du rôle, Pas. 40, 70, Cour 21 mars 2024, numéro

CAL-2022-00430 du rôle).

Concernant le montant de la commission de 5.500.- euros, les parties ayant fixé dans

leur convention la date d’exigibilité de ce montant au 31 mars 2021, il convient d’allouer

à PERSONNE1.) les intérêts légaux sur ce montant à compter du 1er avril 2021, jusqu’à

solde.

Il s’ensuit, eu égard à tout ce qui précède, qu’il y a lieu de condamner PERSONNE2.) à

payer à PERSONNE1.) le montant de 92.400 ainisi que le montant de 5.550.- euros,

augmenté des intérêts légaux à partir du 1er avril 2021, jusqu’à solde.

2.3.

Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE2.)

PERSONNE2.) demande, à titre reconventionnel, à voir prononcer la nullité de l’acte

notarié d’affectation hypothécaire du 31 décembre 2020.

Il invoque à l’appui de sa demande l’article 2127 du Code civil ainsi que l’article 2132 du

même code.

L’article 2127 du Code civil dispose que : « L’hypothèque conventionnelle ne peut être

consentie que par acte passé en forme authentique devant deux notaires, ou devant un

notaire et deux témoins ».

La loi du 31 décembre 1927 sur les témoins dans les actes de l’état civil prévoit à son

article 14 que « l’article 1er de la loi du 21 décembre 1878, modificatif de l’art. 980 C.c. et

de l’art. 11 de l’ordonnance r. g.-d. du 3 octobre 1841, sur l’organisation du notariat, est

remplacé par les dispositions suivantes:

Les actes seront reçus par un ou par deux notaires.

Le notaire instrumentant seul devra être assisté de deux témoins:

a) pour la réception des testaments publics, des actes portant révocation de ces

testaments et des actes de suscription des testaments mystiques ou secrets, des contrats

de mariage, des donations et révocations de donations, ainsi que des procurations et

autorisations y relatives;

b) lorsque dans un acte quel qu’il soit, l’une ou l’autre des parties ne peut ou ne sait

signer, est aveugle ou sourde-muette. »

Il résulte de cette disposition, dont le texte a été repris par l’article 25 de la loi du 9

décembre 1976 relative à l’organisation du notariat, que l’article 2127 du Code civil a été

implicitement mais nécessairement abrogé et que l’exigence de deux témoins pour les

actes de constitution d’hypothèques n’est plus requise.

Il s’ensuit que la demande en nullité est à rejeter sur cette base.

L’article 2132 du Code civil dispose que « l’hypothèque conventionnelle n’est valable

qu’autant que la somme pour laquelle elle est consentie est certaine et déterminée par

l’acte : si la créance résultant de l’obligation est conditionnelle pour son existence, ou

indéterminée dans sa valeur, le créancier ne pourra requérir l’inscription dont il sera parlé

ci-après, que jusqu’à concurrence d’une valeur estimative pour lui déclarée

expressément et que le débiteur aura le droit de faire réduire, s’il y a lieu ».

Si l’article 2132 du Code civil n’exige pas, en termes explicites, la mention de la cause de

la créance garantie pour la validité de l’hypothèque conventionnelle, il n’en est pas moins

vrai qu’en vertu du principe de la spécialité de la créance hypothécaire, cette créance doit

être déterminée expressément ou par voie de référence dans l’acte constitutif (Cass. civ.

6 février 1939, DP 1939, 1, p. 53).

L’indication de la cause permet d’éviter la fraude qui consisterait pour un créancier à

utiliser l’hypothèque pour une créance autre que celle en garantie de laquelle elle avait

été constituée (Jurisclasseur, art 2129 à 2133, fasc. 110, n° 14 et suivants).

En l’espèce, l’acte d’affectation hypothécaire du 31 décembre 2020 prévoit :

« […] Lesquels comparants ont convenu ce qui suit : Pour garantir à la partie créancière

le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues en principal, intérêts et accessoires

par la partie débitrice, pour dette existantes, avances de fonds, cautionnements et

garanties assumées et prestations de services ainsi que pour garantir la bonne exécution

de toutes autres obligations généralement quelconques assumées envers la partie

créancière, prénommée, la partie débitrice affecte et hypothèque au profit de ladite partie

créancière, l’immeuble suivant : […] »

L’acte précise ensuite :

« En vue de l’inscription afférente que la partie créancière est autorisée à prendre aux

frais de la partie débitrice sur l’immeuble ci-avant décrit, les parties requièrent Monsieur

le Conservateur des hypothèques de prendre inscription pour les montants suivants :

1. de la somme de QUATRE CENT TRENTE-SIX MILLE EUROS (436.000.- €) en

principal ;

2. des intérêts de cette somme pendant trois années, dont la loi conserve le rang,

calculés provisoirement à 5% l’an, évalués à SOIXANTE-CINQ MILLE QUATRE

CENTS EUROS (65.400.- €) ;

3. de la somme de QUARANTE-TROIS MILLE SIX CENTS EUROS (43.600.- €) pour

les frais bancaires, et autres frais quelconques, les frais des présentes, ainsi que

ceux de signification et d’exécution ;

TOTAL DE L’INSCRIPTION : CINQ CENT QUARANTE-CINQ MILLE EUROS

(545.000.- €) ».

Ainsi, bien que l’acte comporte d’abord une formule générale qui ne répond, à elle seule,

pas aux exigences de l’article 2132 du Code civil, les créances pour lesquelles

l’inscription hypothécaire est consentie, sont ensuite toutefois clairement spécifiées dans

l’acte.

La mention des créances ainsi spécifiées est conforme aux prescriptions de l’articles

2132 du Code civil.

Il s’ensuit que la demande en nullité est également à rejeter sur cette base.

2.4.

Quant aux demandes accessoires

S’agissant des demandes réciproques en obtention d’une indemnité de procédure, il

convient de rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées

par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui

payer le montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre

2002, Bull. 2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page

166).

Au vu de l’issue de l’instance, il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE1.)

l’entièreté des frais qu’il a exposés et qui sont non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de condamner PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.000.-

euros.

PERSONNE2.) est, quant à lui, à débouter de sa demande formulée à ce titre.

Quant à la demande de PERSONNE1.) en exécution provisoire formulée par la partie

demanderesse, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 244 du Nouveau Code

de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office,

s’il y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y a point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, son opportunité s’apprécie selon les

circonstances particulières de la cause, en tenant notamment compte des intérêts

respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des

avantages ou inconvénients que peut entraîner l’exécution provisoire pour l’une ou l’autre

des parties (CSJ, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5).

En l’espèce, aucune des conditions de l’exécution provisoire obligatoire n’est donnée.

L’exécution provisoire facultative ne se justifie pas non plus, au vu des circonstances de

la cause.

Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE2.) sera partant condamné à tous les frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit les demandes principales et reconventionnelles recevables en la pure forme,

dit la demande de PERSONNE1.) partiellement fondée,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) :

-

le montant de 92.400.- euros, et

-

le montant de 5.550,- euros, augmenté des intérêts légaux à partir du 1er avril

2021, jusqu’à solde,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en nullité de l’acte d’affectation

hypothécaire du 31 décembre 2020 non fondée,

dit la demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de procédure basée sur

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile fondée pour le montant de 2.000.-

euros,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) un montant de 2,000.- euros

à titre d’indemnité de procédure,

dit la demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de procédure basée sur

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.