Landlord wins partial claim for security deposit return; tenant's nullity and rescission requests dismissed.

Répertoire n° 670/2025

E-BAIL-400/24

Audience publique du 14 mars 2025

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par Maître Thomas FOULQUIER, avocat à

Luxembourg,

et :

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat à Esch-

sur-Alzette.

FAITS

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 31 juillet 2024 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du 16

octobre 2024, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

La partie défenderesse ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et fixa le prononcé à l’audience publique 22

novembre 2024.

En date du 21 octobre 2024, le tribunal ordonna la rupture du délibéré et l’affaire fut

refixée pour continuation des débats à l’audience publique du 27 novembre 2024.

Après une refixation, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 19 février

2025.

A cette audience les mandataires de la partie demanderesse et défenderesse furent

entendus en leurs conclusions.

Sur ce, le tribunal reprit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour,

le jugement

qui suit :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en date du 31

juillet 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) aux fins de

« A titre principal

-dire que le contrat de bail du 1er mars 2023 est nul pour vice d’objet, sinon vice de

cause sur base de l’article 1108 du code civil, sinon prononcer la rescision pour

simple

lésion du contrat de bail du 1er mars 2023 sur base de l’article 491-2 du Code civil

-condamner la partie défenderesse au paiement à la partie requérante de la somme de

4.800 € au titre des 4 loyers payés en exécution du bail litigieux, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde

A titre subsidiaire

-voir constater que le contrat de bail du 1er mars 2023 a pris fin en date du 24 juillet

2023, sinon 28 août 2023, sinon voir déclarer résilié ledit contrat de bail à compter

de la présente demande, sinon à compter du jugement à intervenir

-condamner la partie défenderesse au paiement à la partie demanderesse de la somme

de 4.800 € au titre des 4 loyers payés en exécution du bail litigieux, sinon réduire le

montant des loyers au montant de 50 € par mois pendant la durée du contrat de bail,

sinon à des plus justes proportions et prononcer la condamnation de la partie

défenderesse au remboursement au requérant du surplus perçu au titre des loyers

payés

En tout état de cause

-condamner la partie défenderesse au paiement de dommages et intérêts pour

préjudice moral à hauteur de 15.000 € avec les intérêts légaux à partir de la demande

jusqu’à solde

-condamner la partie défenderesse au remboursement de la garantie locative réglée à

hauteur de 3.200 € (et non 3.600 € comme erronément indiqué dans la requête) avec

les intérêts légaux depuis la mise en demeure du 28 août 2023, sinon à partir de la

présente demande jusqu’à solde. »

La partie demanderesse requiert encore la majoration du taux d’intérêt, la

condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.500 € sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement

à intervenir en ce qui concerne les condamnations pécuniaires et elle se réserve le droit

d’augmenter ses demandes en cours d’instance.

Faits

Suivant contrat de bail signé le 11 mai 2022 la société SOCIETE1.), représentée par

PERSONNE2.), a donné en location à PERSONNE1.) un local d’habitation, sis à

ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 €.

Par courriel du 9 juin 2022, Maître Thomas FOULQUIER, a fait parvenir à

PERSONNE2.) l’ordonnance du 23 février 2022, par lequel il a été nommé mandataire

spécial de PERSONNE1.), placé sous sauvegarde de justice. Par le même courriel,

Maître Thomas FOULQUIER a informé PERSONNE2.) que, « tel que vous l’avez

convenu avec PERSONNE1.), le contrat de bail prend effet au 1er juillet 2022. Le

premier paiement du loyer interviendra dès lors début juillet. »

Le paiement de la garantie locative à hauteur de 3.200 €, par paiements échelonnés,

fut réglé par le requérant.

Ce contrat de bail fut résilié d’un commun accord entre parties en date du 1er mars

2023, et un nouveau contrat de bail fut signé entre parties, indiquant comme bailleur

PERSONNE2.).

Par courriel du 17 juin 2023, PERSONNE2.) fit parvenir à Maître Thomas

FOULQUIER la résiliation du contrat de bail entre SOCIETE1.) SARL et

PERSONNE1.), ainsi que le nouveau contrat de bail entre lui et PERSONNE1.), tout

en lui indiquant le nouveau compte bancaire au nom de PERSONNE2.).

En date du 6 juillet 2023, une visite de l’immeuble sis au coin ADRESSE3.) et

ADRESSE4.) a eu lieu par l’Administration de ADRESSE5.) – Service de

l’urbanisme, pour contrôler la situation d’habitation de PERSONNE1.). Il ressort du

rapport du 7 juillet 2023, que « M. PERSONNE3.) vit dans une chambre avec cuisine

et salle de douche individuelle qui, à notre avis, n’est ni conforme au Règlement des

Bâtisses, les voies publiques et les sites actuellement en vigueur, ni à la loi du 20

décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et

d’habitabilité des logements et chambres donnés en location… »

Par courriel du 12 juillet 2023, Maître Thomas FOULQUIER a, après avoir confronté

la partie défenderesse avec le rapport du 7 juillet 2023, informé le bailleur que la

commune envisagerait une fermeture des locaux.

Par jugement du 21 juillet 2023, PERSONNE1.) a été placé sous le régime de la

curatelle.

En date du 24 juillet 2023, l’SOCIETE2.) a émis un arrêté de fermeture et a arrêté la

fermeture avec effet immédiat du logement donné en location et l’expulsion avec effet

immédiat de tous les occupants. A défaut de relogement de l’occupant en vertu de

l’arrêté de fermeture, PERSONNE1.) a été relogé dans un hôtel en attendant la

signature d’un nouveau contrat de bail qui était prévu pour le 11 août 2023.

PERSONNE1.) fait valoir dans sa requête introductive d’instance qu’un nouveau

contrat de bail n’a pu être signé qu’avec effet au 1er octobre 2023.

Par courrier recommandé du 28 août 2023, Maître Thomas FOULQUIER, en sa qualité

de curateur de PERSONNE1.) a, « pour autant que de besoin, résilié avec effet

immédiat le contrat de bail d’habitation du 1er mars 2023 » et a mis PERSONNE2.) en

demeure de verser au plus tard pour le 15 septembre 2023 la somme de 3.600 € à titre

de remboursement de la garantie locative à PERSONNE1.).

Par courriel du 2 octobre 2023, la partie défenderesse a contesté la restitution de la

garantie.

Moyens et prétentions des parties

A titre principal, le mandataire de PERSONNE1.) conclut à « l’anéantissement

rétroactif du contrat de bail du 1er mars 2023 », en invoquant les articles 1108 du code

civil, 1126 du code civil et 1131 du code civil et fait valoir que « l’objet et la cause de

la convention sont à définir par la jouissance à titre d’habitation de l’immeuble sis à

ADRESSE5.) en contrepartie d’un loyer de 1.200 €. » Or, la jouissance à titre

d’habitation n’aurait pas été possible, le local étant qualifié de « local spécifique » dans

la réglementation communale de sorte qu’il ne serait pas destiné à l’habitation.

PERSONNE1.) explique qu’il n’avait jamais la possibilité de se domicilier à cette

adresse auprès de la commune de ADRESSE5.) et qu’il ne possédait pas de boîte aux

lettres, de sorte qu’il n’était pas en mesure de recevoir son courrier à cette adresse.

Il fait encore valoir que le bailleur aurait essayé de se décharger de sa responsabilité,

par la clause suivante :

« Le bailleur rend le locataire attentif au fait que le prédit lot 004, présentement loué

est désigné au cadastre comme « local d’habitation » et non comme « appartement »

ou « studio », que le cas échéant, ledit bien immobilier ne saurait être considéré comme

unité d’habitation à part entière et qu’il ne sera éventuellement pas possible de s’y

domicilier. Une demande afin de préciser le statut du bien immobilier a été adressée à

l’SOCIETE3.) en date du 14 janvier 2023, mais aucune réponse n'a été reçue à ce jour.

Le locataire a néanmoins requis le bailleur de recevoir le présent contrat de bail,

déclarant expressément accepter cet état de fait et en faire sa propre affaire,

déchargeant le bailleur à cet égard. »

Cette clause ne saurait décharger le bailleur de son obligation de livrer une chose

conforme à l’usage et ce troisième paragraphe de l’article 1 du contrat de bail du 1er

mars 2023 ne pourrait sortir d’effets.

Le contrat de bail du 1er mars 2023 serait partant à déclarer nul pour cause, sinon objet

illicite, impossible ou inexistant.

Le mandataire de PERSONNE2.) fait valoir qu’il ressort des pièces versées en cause

que Maître Thomas FOULQUIER fut informé de suite du contrat de bail conclu le 11

mai 2022 par PERSONNE1.) et SOCIETE1.), représentée par PERSONNE2.), ce qui

ressort encore de son courriel du 9 juin 2022 envoyé à PERSONNE2.). A aucun

moment Maître Thomas FOULQUIER était en désaccord avec le bail et la caution

payée. Il ressort encore des pièces versées en cause que Maître FOULQUIER était au

courant de la résiliation d’un commun accord et de la conclusion d’un nouveau contrat

de bail ayant le même objet avec PERSONNE2.) en nom personnel. Le mandataire de

PERSONNE2.) précise que Maître Thomas FOULQUIER n’a encore, à aucun

moment, manifesté un quelconque désaccord avec le nouveau contrat de bail signé en

date du 1er mars 2023 portant sur le local d’habitation (004) sis au rez-de-chaussée de

la résidence sise à ADRESSE3.).

Aux termes de l’article 1108 du Code civil, « quatre conditions sont essentielles pour

la validité d’une convention : - le consentement de la partie qui s’oblige ; - sa capacité

de contracter ; - un objet certain qui forme la matière de l’engagement ; - une cause

licite dans l’obligation ».

L’article 1133 du Code civil stipule en outre que la cause est illicite quand elle est

prohibée par la loi ou quand elle est contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public.

La cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, ou quand elle est contraire aux

bonnes mœurs ou à l’ordre public. La nullité du bail pour cause illicite peut résulter de

la violation d’une prescription légale ou administrative régissant l’aménagement du

territoire et de l’urbanisme (Lex THIELEN, Le contrat de bail, éd. Promoculture-

Larcier, no 233, p. 187). Il faut en effet, pour que le bail soit valable, qu’il ait été conclu

dans le respect des prescriptions urbanistiques (cf. Novelles, Le louage des choses,

tome 1, no. 160 bis).

Il est constant en cause que par contrat de bail d’habitation du 11 mai 2022 la société

SOCIETE1.), représentée par PERSONNE2.), a donné en location à PERSONNE1.)

un local d’habitation, sis à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.200 €. Il résulte encore clairement de l’article 1. de ce contrat de bail signé que « Le

bailleur a informé le locataire du fait qu’il n’est pas pour l’instant possible de mettre

son adresse d’habitation à l’adresse du bien immobilier en question. Le locataire

déclare avoir compris et informe le bailleur du fait qu’il loue le bien immobilier dans

l’état. » Il ressort encore des pièces versées en cause que le mandataire spécial de

PERSONNE1.) a, en date du 9 juin 2022, confirmé que ce contrat de bail prend effet

au 1er juillet 2022. Ce bail fut résilié d’un commun accord en date du 1er mars 2023,

pour en signer le même jour un nouveau contrat de bail, indiquant PERSONNE2.) en

qualité de bailleur. Maître Thomas FOULQUIER a de nouveau été informé de la

résiliation d’un commun accord et du nouveau contrat portant sur le même objet, signé

entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en nom personnel. De prime abord, dans ce

contrat de bail, la clause litigieuse est valable en ce qu’elle indique que le bailleur a

informé le locataire des éventuels problèmes pouvant survenir, mais restera sans effet

quant à une décharge totale et à l’avance du bailleur.

Ce n’est qu’en date du 7 juillet 2023, que la commune a informé le bailleur et le

locataire des problèmes de non-confmité au règlement sur les bâtisses, les voies

publiques et les sites actuellement en vigueur et de non-conformité avec la loi du 20

décembre 1019 et le règlement grand-ducal du 20 décembre 2019.

En l’espèce, l’acte en cause, le contrat de bail conclu entre parties, ne présentait dans

son économie – local d’habitation moyennant un loyer - objectivement évidemment

aucune illicéité apparente. PERSONNE1.) a joui du local depuis juillet 2022 au 24

juillet 2023, date de la fermeture des locaux.

Le moyen tiré de la nullité du contrat est partant à rejeter et il n’y a partant pas lieu

d’annuler le contrat de bail du 1er mars 2023.

Quant à la demande en rescision sur base de l’article 491-2 du code civil, il y a lieu de

préciser qu’il résulte des pièces versées en cause que, par ordonnance du juge des

tutelles du 16 févier 2022, une procédure en vue de l’ouverture de la curatelle à l’égard

de PERSONNE1.) a été ouvert d’office. Par ordonnance du 23 février 2022,

PERSONNE1.) a été placé sous sauvegarde de justice et Maître Thomas FOULQUIER

a été nommé mandataire spécial. Par jugement du 21 juillet 2023, l’ouverture d’une

curatelle de PERSONNE1.) fut prononcée et Maître Thomas FOULQUIER fut désigné

en qualité de curateur. Il ressort de ce jugement que, « conformément à l’article 415

du code civil italien, la curatelle d’un majeur s’ouvre, lorsque celui-ci se trouve dans

les conditions de maladie mentale habituelle, qui le rend incapable de pourvoir à ses

intérêts, mais dont l’état n’est pas assez grave pour donner lieu à une tutelle. » Il ressort

encore de ce jugement, que « il résulte de l’instruction de l’affaire….que l’état de santé

de PERSONNE4.) est tel que, lors de l’administration de ses affaires, il a besoin de

l’aide, du conseil et du contrôle d’un tiers….l’intéressé…a plutôt besoin d’être

conseillé et contrôlé dans les actes de la vie civile….Il convient, dès lors, de confier

au curateur, par l’application de l’article 512 du code civil, le soin de percevoir seul

les revenus de PERSONNE4.) et d’assurer le règlement de ses dépenses, à charge de

verser l’excédent, s’il y en a, sur un compte ouvert à son nom. »

Au vu de tous les développements qui précèdent et au vu du fait que la partie

demanderesse s’est trouvé sous curatelle, le moyen tendant à une nullité ou rescision

du contrat de bail est à rejeter.

A titre subisdiaire, PERSONNE1.) demande la résiliation pour perte de chose sinon

pour faute.

L’article 1741 du code civil n’est applicable que lorsque la perte de la chose louée,

perte qui la rend impropre à sa destination, est survenue par la faute de la partie qui

s’oppose à la résolution du contrat. Lorsqu’il y a perte matérielle totale du bien donné

à bail par la faute du bailleur la convention est résolue de plein droit même si ce n’est

pas le bailleur qui s’oppose à la résolution du contrat. En effet en cas de perte totale

du bien le bail est sans objet puisqu’il devient impossible dans ce cas pour le bailleur

de fournir la jouissance du bien loué (Yvette Merchiers, Le bail en général, Edition

1989, n° 557).

L’impossibilité de fournir la jouissance telle qu’elle a été prévue au contrat doit être

définitive. Lorsque la force majeure n’empêche que momentanément l’exécution du

contrat celui-ci ne sera pas dissout son exécution sera seulement suspendue. (op cit n°

558).

Il y a perte juridique si le bien est déclaré inhabitable, ainsi un arrêté du bourgmestre

déclarant inhabitable des bâtiments entraine de plein droit, par la perte juridique de la

chose louée, la résiliation du bail quelle que soit l’origine de cette situation (Marcel LA

HAYE & Joseph VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n°

421).

En l’espèce, il résulte de l’arrêté de fermeture du bourgmestre du 24 juillet 2023 que

suite à « la fermeture avec effet immédiat du logement », PERSONNE1.) a été expulsé

avec effet immédiat du logement.

En l’occurrence, il y a dès lors perte de la chose louée survenue et cette perte rend les

lieux impropres à leur destination et met le locataire dans l’impossibilité de jouir du bien

loué, en application de l’article 1741 du code civil précité.

Le tribunal rappelle qu’en cas de perte totale, le bail est « résilié » de plein droit, qu’elle

soit matérielle ou juridique, qu’elle résulte d’un cas fortuit ou qu’elle soit imputable à

la faute. (…) dès lors qu’il constate la perte totale, le magistrat n’a pas le choix : il doit

prononcer la « résiliation » ; sa décision est déclarative ; à défaut d’objet, le bail devient

caduc et cesse de sortir ses effets depuis la perte du bien. (Les Novelles, Le Louage de

Choses, Les Baux en Général, Bruxelles, Larcier, 2e éd. 2000,, nos 437).

Quant à la prise d’effet de la résiliation de plein droit, le tribunal ne peut que se baser

sur le courrier du bourgmestre 24 juillet 2023, pour en déduire, qu’à partir de cette date

il y a perte de la chose louée.

Il ressort de ce qui précède, que le locataire a été dans l’impossibilité juridique d’user

de la chose louée conformément à sa destination à partir du 24 juillet 2023, de sorte qu’il

y a lieu de dire le bail résolu de plein droit avec effet au 24 juillet 2023.

Il y a encore une fois lieu de préciser que PERSONNE1.) a joui du local, en

contrepartie d’un loyer fixé à 1.200 €, depuis juillet 2022 au 24 juillet 2023, date de la

fermeture des locaux.

Le tribunal rappelle que le loyer reste redu en tout état de cause jusqu’au 24 juillet 2023,

la résolution du bail n’opérant que pour l’avenir, de sorte que pour les loyers antérieurs

au 24 juillet 2023, la demande en remboursement est en tout état de cause non fondée.

En l’espèce, il ne résulte d’aucune pièce du dossier que PERSONNE1.) ait informé le

bailleur d’un trouble de jouissance pendant la durée du bail. La demande en réduction

de loyer n’est partant pas fondée.

Préjudice moral

Le dommage moral fait partie du préjudice extrapatrimonial, non économique. C’est

avant tout celui que subit un individu dans sa personne en dehors de toute blessure

physique et qui se traduit par une atteinte à des liens d’affectation, à son nom, à sa

réputation, à son honneur, à son image ou encore à sa vie privée. Entendu dans un sens

large, le dommage moral recouvre aussi certains aspects de l’atteinte corporelle.

Les éléments de la cause ne permettent pas de retenir que PERSONNE1.), ayant signé

un deuxième contrat de bail pour le même local dont il a joui jusqu’au 24 juillet 2023,

ait subi un dommage moral, de sorte qu’il est à débouter de sa demande de ce chef.

Garantie locative

En ce qui concerne la garantie locative, le tribunal rappelle que la garantie locative est

une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est

destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de

toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des

charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs,

indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne

Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Il ressort du contrat de bail signé en date du 11 mai 2022 entre la société SOCIETE1.),

représentée par PERSONNE2.) et signé par PERSONNE2.) et PERSONNE1.),

ensemble les paiements effectués, qu’une garantie locative de 3.200 € a été convenue et

payée. Il ressort de l’article 7 du contrat de bail signé par PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) en date du 1er mars 2023, que « le bailleur confirme qu’un montant de

3.200 € lui sera viré par l’ancien bailleur du locataire. Le locataire n’aura donc pas

besoin de payer directement au nouveau bailleur la garantie, mais ne pourra pas les

réclamer auprès de son ancien bailleur non plus. »

Au vu des termes précis du contrat de bail signé entre parties et le contrat de bail étant

résolu, la demande en remboursement de la garantie locative est à déclarer fondée, de

sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

Majoration du taux d’intérêt

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en augmentation du taux d’intérêt légal, la

partie demanderesse étant en défaut de faire état du moindre élément susceptible de

justifier le recours à la faculté conférée au juge par l’article 15 de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

L’exécution provisoire :

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a titre authentique,

promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point

appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans

caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution provisoire obligatoire. Il

s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire est soumise à l'appréciation

souveraine du tribunal saisi.

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas

lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

L’indemnité de procédure :

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10 octobre

2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54,

p. 47).

PERSONNE1.) ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, elle est à débouter de sa demandes en obtention d’une indemnité de

procédure.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

rejette la demande en nullité du contrat de bail du 1er mars 2023 ;

rejette la demande en rescision du contrat de bail du 1er mars 2023 ;

dit le contrat de bail résolu de plein droit avec effet au 24 juillet 2023 ;

dit non fondée la demande en réduction du loyer ;

dit non fondée la demande en remboursement des loyers pour la période de mars 2023

à juin 2023 ;

dit la demande en obtention de dommages et intérêts à titre moral non fondée et en

déboute ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant réclamé de 3.200 € à titre de

restitution de la garantie locative;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 3.200 €, avec les

intérêts légaux à partir du 28 août 2023, date de la mise en demeure, jusqu’à solde;

dit qu’il n’y a pas lieu à majoration du taux d’intérêt ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par Caroline

ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont signé le présent

jugement.