Court orders judicial sale of estate properties when equal division is impossible due to valuation disparities.

Arrêt N°99/24 - I - CIV

Arrêt civil

Audience publique du huit mai deux mille vingt-quatre

Numéro CAL-2020-00914 du rôle

Composition :

Rita BIEL, président de chambre,

Yannick DIDLINGER, premier conseiller,

Laurent LUCAS, conseiller,

Laetitia D’ALESSANDRO, greffier.

E n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de

Diekirch du 17 septembre 2020,

ayant initialement comparu par Maître Alain BINGEN, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch, et comparant actuellement par Maître Claudine

ERPELDING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du susdit exploit MULLER,

comparant par Maître Pascale HANSEN, avocat à la Cour, demeurant à

Bettendorf.

L A C O U R

D ’ A P P E L

Vu les arrêts de la Cour d’appel du 7 juillet 2021 et du 22 février 2023.

Vu les rapports déposés par l’expert Lucien Melchior le 7 octobre 2021 et le

8 août 2023.

Il convient de rappeler que la Cour avait chargé l’expert Lucien Melchior

d’une mission d’expertise afin d’évaluer les immeubles se trouvant dans la

succession de feu PERSONNE4.), en ce que les parties sont en désaccord

sur la question de savoir si les immeubles en question sont partageables en

nature.

PERSONNE2.), se référant aux conclusions l’expert Lucien Melchior, conclut

qu’un partage en nature n’est point possible, en ce que suivant le rapport

d’expertise du 8 août 2023, la grange et les autres parcelles faisant partie de

la succession de feu PERSONNE4.) sont évaluées à 250.000 euros +

10.000 euros + 1.300 euros + 3.3000 euros = 264.600 euros, tandis que la

maison d’habitation faisant partie de la succession est évaluée à 628.000

euros, terrain compris, suivant le rapport d’expertise du 7 juillet 2021. Un

partage égalitaire ne serait donc pas possible, ni la création de lots

équivalents et elle ne saurait se voir imposer l’acceptation d’un partage

inégalitaire, le cas échéant, contre le paiement d’une soulte d’au moins

363.400 euros.

De plus, PERSONNE1.) redevrait encore à la succession la somme de

109.500 euros, intérêts non compris, à titre d’indemnité d’occupation.

PERSONNE2.) demande, dès lors, à la Cour d’ordonner la licitation judiciaire

des immeubles faisant partie de la succession de feu PERSONNE4.).

PERSONNE1.) s’oppose à la demande en licitation, faisant valoir que,

contrairement aux dires adverses, il y a, en l’occurrence, existence de lots

partageables. Les biens immobiliers composant la succession de feu

PERSONNE4.) pouvant être partagés facilement, le partage en nature

s’imposerait. La preuve qu’un partage en nature ne pouvant se faire

commodément laisserait d’être établie par PERSONNE2.). Une éventuelle

inégalité résultant de la constitution de lots pourrait être rétablie par le

paiement d’une soulte et le fait que l’appelant redevrait encore à la

succession une certaine somme d’argent à titre d’indemnité d’occupation

serait sans lien avec la question de savoir si les biens immobiliers sont

partageables en nature ou non. PERSONNE1.) demande donc à la Cour de

renvoyer les parties devant le notaire, afin de procéder à la liquidation et au

partage en nature des biens indivis en procédant à la composition de lots et

à la fixation, le cas échéant, d’une soulte.

Appréciation de la Cour

Il convient de rappeler, tel que relevé par la Cour dans son arrêt du 22 février

2023, qu’il résulte de la combinaison des articles 826 et 827 du Code civil

que chacun des cohéritiers peut demander sa part en nature des meubles et

immeubles de la succession et que la licitation ne doit être ordonnée que si

ceux-ci ne peuvent être commodément partagés en nature.

Le partage en nature est la règle et la licitation constitue l’exception si le

partage en nature ne peut avoir lieu commodément.

Le partage en nature entraîne la composition de lots qui seront

ultérieurement tirés au sort, chaque indivisaire devant recueillir un lot égal à

ses droits.

La licitation implique l’adjudication du bien et le partage du prix obtenu, les

indivisaires pouvant d’ailleurs se porter enchérisseurs.

Le partage en nature étant la règle, il incombe à la partie qui demande la

licitation d’établir que les biens ne sont pas commodément partageables en

nature.

Un partage en nature implique de rechercher si le partage est réalisable à la

fois matériellement et économiquement, conformément à l’article 1686 du

Code civil qui prévoit la licitation lorsqu’une chose commune à plusieurs ne

peut être partagée commodément et sans perte. Matériellement il y a lieu de

tenir compte de la superficie du bien, de sa consistance, de son agencement,

des facilités d’accès vers la voie publique. Un partage en nature peut

néanmoins être réalisé au prix de la création de servitudes. D’un point de

vue économique, l’examen portera sur le point de savoir si le fractionnement

du bien entraînerait une dépréciation importante.

L’article 827 du Code civil impose la licitation, non pas lorsque le partage est

impossible, mais seulement lorsqu’il n’est pas commodément réalisable.

Les lots à composer doivent être de valeur égale ou sensiblement égale.

Aux termes de l’article 833 du Code civil « l’inégalité des lots en nature se

compense par un retour, soit en rente, soit en argent ».

Le juge peut néanmoins décider de la licitation lorsque la valeur de certains

immeubles par rapport à celle d’autres immeubles relevant de la même

indivision est tellement différente qu’il faudrait prévoir des soultes

démesurées.

Lorsqu'il y a plusieurs immeubles dans une indivision la jurisprudence admet

ainsi, s'ils sont de valeur inégale, que le juge du fond fasse constituer des

lots comprenant chacun un immeuble, en rétablissant par des soultes

l'égalité entre les héritiers (Cass. fr. 1ère civ., 21 janv. 1958, n° 1.587, Bull.

civ. I, n°49), à condition toutefois que les différences de valeur entre les

immeubles ne soient pas si importantes que la soulte deviendrait l'élément

essentiel de certains lots (Cass. fr. 1ère civ., 18 mai 1983, n° 82-12.305 : Bull.

civ. I, n° 153).

La succession de feu PERSONNE4.) comprend cinq biens immobiliers, à

savoir une maison d’habitation avec terrain d’une contenance de 10,60 ares,

une place avec bâtiment agricole d’une contenance de 5,25 ares, une place

d’une contenance de 1,13 are, une parcelle « terre labourable » d’une

contenance de 0,90 are et la moitié indivise d’une parcelle « terre labourable

» d’une contenance de 2 ares.

La valeur de la maison d’habitation avec terrain est évaluée aux termes du

rapport établi par l’expert Lucien Melchior le 29 septembre 2021 au montant

de 628.000 euros.

La valeur de la parcelle contenant le bâtiment agricole et des autres parcelles

faisant partie de la succession est évaluée à 250.000 euros + 10.000 euros

+ 1.300 euros + 3.300 euros = 264.600 euros.

Ces évaluations ne sont pas mises en cause par les parties.

Il est de principe que la différence des lots en nature ne doit pas être trop

considérable.

Au vu des valeurs très différentes de la maison d’habitation et de l’ensemble

des autres parcelles faisant partie de la succession et du fait que la division

de la maison d’habitation n’est pas envisageable, des lots en vue d’un

partage en nature sont difficiles à composer, au vu du montant démesuré de

la soulte à prévoir.

La faculté de compenser l’inégalité des lots par des soultes trouve en effet

une évidente limite dans la nécessité pour le juge de s’assurer que les

copartageants présentent une solvabilité suffisante pour faire face aux

soultes qui pourraient leur incomber au résultat du tirage au sort. Or, en

l’occurrence il n’est pas établi que les parties disposent des ressources

nécessaires pour payer une telle soulte à l’autre partie en cas d’attribution

de la maison d’habitation.

PERSONNE2.) a donc établi à suffisance que les immeubles dépendant de

la succession de feu

PERSONNE4.)

ne sont pas commodément

partageables en nature, même en tenant compte du paiement éventuel d’une

soulte.

La demande de l’intimée tendant à voir ordonner la licitation des immeubles

en question est dès lors fondée en principe.

Tel qu’il résulte de l’arrêt rendu par la Cour en date du 22 février 2023,

PERSONNE2.) a, initialement, demandé la licitation des immeubles suivants

:

-

terre labourable sise dans la commune de ADRESSE3.), section AE

de ADRESSE4.), inscrite au cadastre sous le numéro 395/1384, lieu-

dit

« In der Feckel », d’une contenance de 90 centiares,

-

terrain avec maison inscrit au cadastre comme suit : commune de

ADRESSE3.), section BD de ADRESSE5.) et ADRESSE6.), numéro

744/2676, lieu-dit « ADRESSE7.) », place (occupée) bâtiment à

habitation contenant 10 ares et 60 centiares,

-

grange sise à ADRESSE5.) et inscrite au cadastre comme suit :

commune de

ADRESSE3.), section BD de

ADRESSE5.)

et

ADRESSE6.), numéro 744/2670 ( il y a lieu de lire 744/2770) , lieu-

dit « ADRESSE7.) », bâtiment agricole contenant 5 ares et 25

centiares,

-

place sise dans la commune de ADRESSE3.), section BD de

ADRESSE5.)

et

ADRESSE6.), numéro 744/2785, lieu-dit «

ADRESSE7.) », place contenant 1 are, 13 centiares.

Suivant le dernier état de ses conclusions, elle demande, en outre, la

licitation de la parcelle inscrite au cadastre de la Commune de ADRESSE3.),

section AE de ADRESSE4.) comme suit : numéro cadastral 395/1385, lieu-

dit

« In der Feckel », terre labourable contenant 2 ares, appartenant pour la

moitié indivise à PERSONNE2.) et à PERSONNE1.), évaluée par l’expert à

6.600 euros, la quote-part de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) s’élevant

à 6.600 x (2x1/4) = 3.300 euros.

Il ressort du rapport déposé par l’expert Lucien Melchior le 8 août 2023 que

la parcelle en question, qui n’a pas fait partie des immeubles à évaluer par

l’expert suivant la mission lui confiée par l’arrêt du 22 février 2023, mais qui

a été évaluée par l’expert à la demande de PERSONNE2.), appartient pour

une moitié indivise à PERSONNE5.) et pour une moitié indivise à

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.). Dans la mesure où l’action en partage

a un caractère indivisible et que PERSONNE5.) n’est pas mis en cause, la

Cour ne saurait ordonner la licitation de la parcelle en question.

Au vu des développements qui précèdent, il y a donc lieu d’ordonner la

licitation des immeubles suivants :

-

terre labourable sise dans la commune de ADRESSE3.), section AE

de ADRESSE4.), inscrite au cadastre sous le numéro 395/1384, lieu-

dit

« In der Feckel », d’une contenance de 90 centiares,

-

terrain avec maison inscrit au cadastre comme suit : commune de

ADRESSE3.), section BD de ADRESSE5.) et ADRESSE6.), numéro

744/2676, lieu-dit ADRESSE8.)», place (occupée) bâtiment à

habitation contenant 10 ares et 60 centiares,

-

grange sise à ADRESSE5.) et inscrite au cadastre comme suit :

commune de

ADRESSE3.), section BD de

ADRESSE5.)

et

ADRESSE6.), numéro 744/2770, lieu-dit ADRESSE8.) », bâtiment

agricole contenant 5 ares et 25 centiares,

-

place inscrite au cadastre comme suit : commune de ADRESSE3.),

section BD de ADRESSE5.) et ADRESSE6.), numéro 744/2785, lieu-

dit ADRESSE8.) », place contenant 1 are, 13 centiares.

-

Les demandes accessoires

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du

Noveau Code de procédure civile, sa demande en allocation d’une indemnité

de procédure est à déclarer non fondée.

Au vu de l’issue du litige en première instance, confirmée en instance

d’appel, les frais et dépens de la première instance ont à juste titre été mis à

charge de PERSONNE1.).

Au vu de l’issue du litige en instance d’appel, il y a lieu de faire masse des

frais et dépens de cette instance et de les mettre à charge de PERSONNE2.)

pour un quart et de PERSONNE1.) pour trois quarts.

P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, première chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

vu les arrêts du 7 juillet 2021 et du 22 février 2023,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) tendant à la licitation des

immeubles suivants :

-

terre labourable sise dans la commune de ADRESSE3.), section AE

de ADRESSE4.), inscrite au cadastre sous le numéro 395/1384, lieu-

dit

« In der Feckel », d’une contenance de 90 centiares,

-

terrain avec maison inscrit au cadastre comme suit : commune de

ADRESSE3.), section BD de ADRESSE5.) et ADRESSE6.), numéro

744/2676, lieu-dit ADRESSE8.)», place (occupée) bâtiment à

habitation contenant 10 ares et 60 centiares,

-

grange sise à ADRESSE5.) et inscrite au cadastre comme suit :

commune de

ADRESSE3.), section BD de

ADRESSE5.)

et

ADRESSE6.), numéro 744/2770, lieu-dit ADRESSE8.) », bâtiment

agricole contenant 5 ares et 25 centiares,

-

place inscrite au cadastre comme suit : commune de ADRESSE3.),

section BD de ADRESSE5.) et ADRESSE6.), numéro 744/2785, lieu-

dit ADRESSE8.) », place contenant 1 are, 13 centiares.

ordonne la licitation des immeubles ci-avant énumérés,

commet pour y procéder Maître Dirk LEERMAKERS, notaire de résidence à

Clervaux,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en octroi d’une indemnité de

procédure,

confirme le jugement déféré en ce que PERSONNE1.) a été condamné aux

frais et dépens de la première instance,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les met à charge de

PERSONNE2.) pour un quart et de PERSONNE1.) pour trois quarts.