Plaintiffs failed to prove exclusive ownership of a wall via 30-year prescription due to equivocal historical acts.

Jugement civil 2023TALCH10/00191

Audience publique du vendredi, huit décembre deux mille vingt trois

Numéro TAL-2019-05802 du rôle

Composition :

Robert WORRE, vice-président,

Livia HOFFMANN, premier juge,

Catherine TISSIER, juge.

Cindy YILMAZ, greffier.

E n t r e

1. PERSONNE1.), salarié, et son épouse,

2.PERSONNE2.), fonctionnaire d'Etat, demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses aux termes de l’exploit d’assignation de l'huissier de justice

Georges WEBER de Diekirch du 29 mars 2019 et de l’exploit d’assignation de l'huissier

de justice Geoffrey GALLE de Luxembourg du 4 avril 2019,

comparaissant par Maître Sibel DEMIR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t

1.PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2. PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit WEBER du 29 mars 2019,

2.PERSONNE5.), épouse PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE4.),

3.PERSONNE7.), épouse PERSONNE8.), demeurant à D-ADRESSE5.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit GALLE du 4 avril 2019,

comparaissant tous par Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour demeurant à

Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Revu le jugement civil n°2022TALCH10/00087 du 29 avril 2022.

Vu l’ordonnance de clôture du 10 novembre 2023.

Vu l’article 226 du Nouveau code de procédure civile tel que modifié, applicable depuis

le 16 septembre 2023 qui dispose que : « Au plus tard huit jours avant l’audience fixée

pour les plaidoiries, les mandataires des parties font savoir par écrit, y compris par la voie

électronique, à la juridiction saisie s’ils entendent plaider l’affaire. Il est fait droit à cette

demande si une seule partie s’exprime en ce sens. A défaut, les parties sont réputées

avoir réitéré leurs moyens à l’audience de plaidoiries et leurs mandataires sont dispensés

de se présenter à l’audience fixée à cette fin.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 13 novembre 2023 de la date

des plaidoiries.

Aucune des parties n’a sollicité d’être entendue oralement en ses plaidoiries.

Maître Sibel DEMIR et Maître Cathy ARENDT ont déposé leur farde de procédure au

greffe du Tribunal.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience du 24 novembre 2023 par le Président du

siège.

Il y a lieu de rappeler que par exploit de l’huissier de justice Georges WEBER du 29 mars

2019, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner assignation à PERSONNE3.),

PERSONNE5.), épouse PERSONNE6.), PERSONNE7.), épouse PERSONNE9.), et

PERSONNE4.) (ci-après : les consorts GROUPE1.)) à comparaître devant le tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour :

-

principalement, voir dire que les parties requérantes, propriétaires des parcelles

inscrites au cadastre de la commune de ADRESSE6.), section B de ADRESSE7.),

sous les numéros NUMERO1.) et NUMERO2.) sont propriétaires privatifs exclusifs

du mur latéral gauche (vue face à la maison) de leur maison ainsi que d’un passage

sinon d’une bande de terrain d’une largeur d’approximativement 1 mètre, sinon à

dire d’expert, longeant le mur gauche de la maison et du garage appartenant aux

demandeurs,

-

voir dire que les parties assignées, propriétaires des parcelles voisines, inscrites

au cadastre de la commune de ADRESSE6.), section B de ADRESSE7.), sous les

numéros NUMERO3.) et NUMERO4.), n’ont aucun droit sur ce mur,

-

subsidiairement, voir dire que les parties requérantes ont un droit de servitude

portant sur l’intégralité du mur latéral gauche de leur maison permettant d’en user

à titre exclusif et d’y apporter toutes sortes d’ouvrages, y compris extérieurs, et

qu’une servitude sinon un droit de passage sur une bande de terrain d’un mètre de

long du côté gauche de la maison est établi en faveur des prédits fonds appartenant

aux parties requérantes,

-

plus subsidiairement, voir dire que les parties requérantes sont en droit d’effectuer

tous travaux de rénovation sur ledit mur et condamner les parties assignées

solidairement sinon in solidum à en payer les fais et dire qu’une servitude de tour

d’échelle est à aménager en faveur des prédits fonds numéros NUMERO1.) et

NUMERO2.) appartenant aux parties requérantes,

-

en tout état de cause, voir ordonner le bornage des parcelles numéros NUMERO1.)

et NUMERO11.)/NUMERO7.) et désigner un expert géomètre avec la mission de

procéder à la délimitation et au bornage des propriétés appartenant aux parties

requérantes,

-

voir condamner les parties assignées solidairement sinon in solidum au paiement

d’une indemnité de procédure de 3.000 euros,

-

voir condamner les parties assignées solidairement sinon in solidum aux frais et

honoraires d’avocat d’un montant de 10.000 euros,

-

voir condamner les parties assignées solidairement sinon in solidum aux frais et

dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise avec distraction au profit de

Maître Sibel DEMIR qui la demande affirmant en avoir fait l’avance,

-

voir ordonner la transcription du jugement au bureau de la conservation des

hypothèques conformément à la loi du 25 septembre 1905,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de leur demande, les parties PERSONNE10.) ont exposé avoir acquis suivant

compromis de vente du 20 juin 2012, formalisé par acte notarié du 3 août 2012, une

maison avec jardin sise à ADRESSE8.), soit les parcelles inscrites au cadastre de la

commune de ADRESSE6.), section B de ADRESSE7.), sous les numéros NUMERO1.)

(jardin) et NUMERO2.) (place bâtie).

Suivant l’annonce immobilière de l’époque et suivant plan cadastral du 20 juin 2012, tout

comme de visu, il s’agirait d’une maison individuelle libre des 4 côtés, ce qui impliquerait

la pleine propriété de chaque mur de l’immeuble.

A sa gauche (vu de la rue), la maison jouxterait un terrain non construit appartenant au

consortium d’héritiers assigné, inscrite au cadastre de la commune de ADRESSE6.),

section B de ADRESSE7.), sous les numéros NUMERO3.) et NUMERO4.) (nouvellement

NUMERO5.) et NUMERO6.)).

Il s’avérerait que les parties assignées affirmeraient qu’il y aurait une propriété mitoyenne

du mur/pignon gauche de l’immeuble ; cette affirmation, contestée par les parties

requérantes, les mettrait dans l’impossibilité d’assainir le mur gauche de l’immeuble qui

serait couvert de moisissures et qui souffrirait de graves problèmes d’humidité.

Les parties requérantes ont demandé, à titre principal, à voir dire que le mur latéral gauche

de leur immeuble constitue leur propriété exclusive.

A ce titre, elles ont soutenu que la preuve de cette propriété résulterait de l’acte notarié

de vente du 17 novembre 1966 prévoyant la cession d’une maison « avec

Seitenpassage » de même que de l’extrait du plan cadastral du 20 juin 2012.

Il n’existerait pour le surplus aucune marque de mitoyenneté au sens des articles 653 et

suivants du Code civil.

Il y aurait sinon lieu de voir constater que la possession animo domini d’un immeuble est

une preuve de la propriété ; en l’espèce, le mur litigieux ferait partie du domicile des

requérants tant de l’extérieur que de l’intérieur de sorte que les requérants seraient

présumés être les propriétaires au sens de l’article 2230 du Code civil.

Les requérants ont encore fait valoir que la propriété du mur litigieux serait acquise par

prescription au sens de l’article 2219 du Code civil, qu’elle soit décennale sinon

trentenaire.

Pour autant que le mur litigieux devait avoir été mitoyen, il y aurait lieu de voir dire que les

parties assignées auraient abandonné leur doit de mitoyenneté par application de l’article

656 du Code civil au profit des parties requérantes.

A titre subsidiaire, pour le cas où un droit de propriété ne devait pas profiter entièrement

aux requérants, il y aurait lieu de voir dire qu’une servitude portant sur l’intégralité du mur

latéral gauche serait établie en faveur du fond numéro NUMERO2.) donnant le droit aux

requérants d’en user à titre exclusif et d’y faire toutes sortes d’ouvrages, y compris des

ouvrages extérieurs au sens de l’article 689 alinéa 2 du Code civil.

Il y aurait sinon lieu de dire que les requérants sont en droit d’effectuer tous travaux de

rénovation nécessaires sur le mur et de condamner les parties assignées solidairement

sinon in solidum à en payer les frais, sinon du moins la moitié.

En tout état de cause, il y aurait lieu de voir dire que conformément à l’acte notarié du 17

novembre 1966 contre lequel aucune preuve ne serait admissible, les parties requérantes

sont propriétaires d’un passage longeant le mur litigieux.

Sinon, il y aurait lieu de voir dire que le mur avec ses accessoires, c’est-à-dire un passage,

sinon une bande de terrain d’approximativement 1 mètre et d’au minimum 40 cm longeant

le mur de la maison et du garage des requérants et abritant le drainage, relève de la

propriété exclusive des demandeurs.

A défaut, il y aurait lieu de voir dire que les requérants, en leur qualité de propriétaires

d’un fonds enclavé, possèdent une servitude de passage au sens des articles 686 et

suivants du Code civil sinon un droit de passage au sens des articles 682 et suivants dudit

code.

A défaut, il y aurait lieu d’accorder aux requérants une servitude de tour d‘échelle.

Les parties requérantes ont également demandé en tout état de cause à voir ordonner le

bornage des parcelles numéros NUMERO1.) et NUMERO2.) en vertu de l’article 646 du

Code civil et de désigner un expert géomètre pour ce faire.

Les consorts GROUPE1.) ont sollicité le rejet des prétentions des requérants.

Ils ont soulevé en premier lieu l’irrecevabilité de la demande en ce qu’il existerait d’ores

et déjà un bornage et que « bornage sur bornage ne vaut » ; en effet, il s’avèrerait que les

parties PERSONNE10.) auraient d’ores et déjà introduit une demande en bornage devant

le tribunal de paix de Luxembourg, celui-ci ayant par jugement du 4 avril 2014 nommé un

expert-géomètre avec la mission de procéder à la délimitation et au bornage des parcelles

appartenant aux parties requérantes et par jugement du 26 janvier 2017, aurait entériné

le rapport d’expertise PERSONNE11.), celui-ci retenant que le pignon litigieux serait

mitoyen.

Si les consorts GROUPE1.) ont précisé que les requérants auraient interjeté appel à

l’encontre des jugements des 4 avril 2014 et 26 janvier 2017, il y aurait lieu

subsidiairement de voir tenir en suspens la présente affaire en attendant l’issue de la

procédure d’appel introduite par exploit d’huissier du 27 juin 2019 (rôle n° TAL-2019-

05802).

Quant au fond, ils ont demandé à voir dire non fondée la demande des parties requérantes

en revendication de la propriété du mur litigieux ; ils demandent pour leur part à voir dire

que le mur litigieux est à considérer comme mitoyen.

Ils ont fait valoir que la mitoyenneté du mur était connue non seulement des propriétaires

précédents aux parties PERSONNE10.) mais également par les parties PERSONNE10.)

elles-mêmes alors qu’elles auraient assigné les vendeurs pour vice de mitoyenneté dès

2014.

Les consorts GROUPE2.) ont ainsi exposé qu’une grange aurait existé sur leur terrain

depuis le 19ième siècle et qu’elle aurait été accolée au pignon litigieux revendiqué par les

parties GROUPE3.) ; ce fait serait rapporté par les actes notariés de vente successifs, les

extraits cadastraux et des photos de même que par des attestations testimoniales; la

commune de ADRESSE6.) aurait également reconnu la mitoyenneté du mur.

Si les consorts GROUPE1.) ont reconnu que la grange aurait été démolie vers 1990, ceci

n’enlèverait cependant pas le caractère mitoyen du mur/pignon qui lui n’aurait jamais été

démoli.

Le mur litigieux ne constituerait d’ailleurs pas un mur de soutènement de la maison des

requérants comme affirmé par ces derniers.

Il n’existerait, contrairement aux affirmations des requérants, aucun titre ou présomption

permettant de retenir que le mur litigieux serait mitoyen ; les conditions d’application de la

prescription acquisitive ne seraient pas non plus remplies.

Il y aurait lieu de se référer au rapport d’expertise PERSONNE11.) quant aux mesures et

la largeur du terrain.

Ils ont demandé à voir dire irrecevable sinon non fondée la demande en indemnisation

pour travaux de réfection et d’étanchéisation du mur litigieux d’un montant de 20.542,94

euros

Les consorts PERSONNE12.) ont contesté à ce titre l’existence des moisissures

invoquées par les requérants ; même à admettre que l’existence de celles-ci soient

rapportée, elles ne sauraient être imputées aux consorts PERSONNE12.).

Les consorts GROUPE1.) précisent à ce titre que les parties PERSONNE10.) auraient

suivant exploit d’huissier du 19 mars 2014 (n° de rôle NUMERO8.)) assigné les anciens

vendeurs de leur immeuble devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg en

diminution du prix de vente respectivement au paiement de dommages et intérêts en

raison de l’existence de nombreux vices et désordres apparus après l’acquisition de la

maison dont entre autres un vice de mitoyenneté et des problèmes d’humidité et de

moisissures au niveau du pignon/mur latéral gauche de la maison ; le tribunal aurait

suivant jugement du 24 février 2016, entre autres points nommé un expert avec la mission

d’analyser les moisissures invoquées, d’en déterminer l’origine et d’en fixer le coût de

remise en état.

Les consorts PERSONNE12.) ont partant demandé au tribunal d’enjoindre aux parties

requérantes de verser le rapport d’expertise rendu suite au jugement précité du 24 février

2016 ainsi que le jugement intervenu suite à l’expertise en vue d’apprécier le bien-fondé

des moisissures invoquées.

En tout état de cause, au regard du fait que le tribunal saisi du rôle n°NUMERO8.) aurait

d’ores et déjà statué sur les vices affectant le mur, ceux-ci ne sauraient être de nouveau

imputés aux consorts GROUPE1.).

Les consorts PERSONNE12.) ont encore réclamé, chacun, l’allocation d’une indemnité

de procédure de 2.000 euros et la condamnation des parties demanderesses aux frais et

dépens de l’instance, avec distraction au profit de leur avocat concluant.

Suivant conclusions supplémentaires, les parties PERSONNE10.) ont contesté toute

irrecevabilité de leur demande ainsi que toute demande de surséance dans l’attente de la

décision du tribunal saisi de l’appel contre les jugements rendus par le tribunal de paix.

Elles ont sollicité à voir statuer par jugement séparé sur la recevabilité de la demande et

le bien-fondé de la demande en revendication du pignon latéral gauche de leur immeuble

et de réserver les demandes connexes ayant trait au bornage et subsidiaires formulées

pour autant que ce mur devait être mitoyen (visant à voir condamner les consorts

PERSONNE12.) à abandonner leur droit de propriété sinon au paiement des frais de

réfection) ainsi que celles relatives à une servitude.

A titre subsidiaire, elles ont demandé à surseoir à statuer en attendant que l’appel contre

les jugements du tribunal de paix relatifs au bornage ait été vidé.

Elles ont contesté l’intégralité des développements des consorts PERSONNE12.) quant

à la mitoyenneté supposée du mur/pignon.

Tout en concluant à l’irrecevabilité de l’offre de preuve par témoins formulée par les

consorts GROUPE1.), elles ont elles-mêmes formulé une offre de preuve par témoins et

une offre de preuve par expertise en vue d’étayer leurs prétentions, sinon demandent pour

autant que de besoin une comparution personnelle des parties.

Les consorts PERSONNE12.) ont soutenu que les offres de preuve par les parties

PERSONNE10.) seraient à déclarer irrecevables sinon non fondées.

Par jugement civil n°2022TALCH10/00087 du 29 avril 2022, le tribunal de céans, siégeant

en matière civile, statuant contradictoirement, a reçu la demande en la pure forme, a

sursis à statuer en attendant l’issue de la procédure d’appel inscrite sous le rôle n° TAL-

2019-05802 pendante devant la troisième chambre du tribunal et a réservé le surplus.

A l’appui de sa décision, le tribunal a retenu que les parties PERSONNE10.) ont entre

autres invoqué, dans leur acte d’appel, la nullité des jugements de première instance en

ce que le juge de paix aurait été incompétent pour avoir tranché une question de propriété.

Les parties PERSONNE10.) ont également soulevé devant le juge d’appel la nullité du

rapport d’expertise PERSONNE11.). Pour autant qu’il ne devait pas être fait droit aux

moyens de nullité, les parties PERSONNE10.) ont sollicité du juge d’appel la réformation

des jugements du tribunal de paix du 4 avril 2014 et 26 janvier 2017 et la nomination d’un

nouvel expert en vue d’un nouveau bornage.

Le tribunal de céans en a déduit que la troisième chambre avait également été saisie de

la question de la propriété du mur litigieux et qu’il lui appartenait à ce titre d’analyser si le

juge de paix de première instance – saisi préalablement au présent tribunal – a tranché

ou non une question de propriété relativement au mur litigieux et si dans l’affirmative, il

était compétent pour ce faire. La troisième chambre devrait également statuer sur la

compétence du juge de paix au regard de la demande reconventionnelle formulée par les

consorts GROUPE1.) quant à la revendication du mur. Se poserait également la question

de l’analyse par la troisième chambre du moyen tiré de la nullité du rapport d’expertise

PERSONNE11.). Le tribunal de céans a donc conclu qu’il ne lui appartient pas de préjuger

de la décision à intervenir par le juge d’appel.

Par jugement civil n°2023TALCH03/00022 du 31 janvier 2023, la troisième chambre,

siégeant en matière civile et en instance d’appel, a dit l’appel partiellement fondé.

Selon le tribunal, le jugement entrepris du 26 janvier 2017 encourt l’annulation en ce que

le juge de paix s’est à tort déclaré compétent pour connaître de la question de la

mitoyenneté du mur gauche de la maison des parties GROUPE3.).

En effet, en ce qui concerne la question de la propriété du mur gauche de la maison des

appelants, le tribunal a retenu que l’action en bornage a dégénéré en action en

revendication de propriété au moment où les consorts GROUPE1.) ont fait valoir que ce

mur était mitoyen. Comme l’action en bornage est exclue si les constructions suffisent à

marquer matériellement la ligne divisoire, le juge de paix ne pouvait pas ordonner le

bornage en ce qui concerne cette partie du terrain et il ne pouvait pas non plus se

prononcer sur un moyen de défense ayant trait à ce volet du litige en vertu de l’article 14,

alinéa 2 précité du Nouveau Code de procédure civile, de sorte qu’il aurait dû se déclarer

incompétent pour toiser la question de la propriété du mur gauche de la maison des parties

GROUPE3.).

Le tribunal a encore retenu qu’il n’y a pas lieu de tenir compte du bout de phrase du

rapport d’expertise de PERSONNE13.) du 17 novembre 2015 que « le pignon est mitoyen

», alors que la mission de l’expert n’était pas de se prononcer sur la propriété du mur

gauche de la maison des parties GROUPE3.), mais de « procéder (…) à la délimitation et

au bornage des propriétés ».

Pour le surplus, le tribunal a sursis à statuer en attendant qu’une décision judiciaire coulée

en force de chose jugée ait été rendue au sujet de l’action en revendication immobilière

concernant la question de la mitoyenneté du mur gauche de la maison appartenant aux

parties PERSONNE10.), demande en justice devant être toisée dans le cadre de la

procédure

actuellement

pendante

devant

la

dixième

chambre

du

tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile et en première instance,

inscrite sous le numéro TAL-2019-05802 du rôle.

Selon la troisième chambre, si dans le cadre de l’affaire inscrite sous le numéro TAL-

2019-05802 du rôle, il devait être décidé que le mur n’est pas mitoyen et que la maison

des parties PERSONNE10.) a un passage latéral, l’action en bornage redeviendra

possible sur cette partie du terrain et le tribunal pourra ordonner la pose de bornes tel que

requis par les parties GROUPE3.).

Par conclusions subséquentes prises après le jugement rendu par la troisième chambre,

les parties PERSONNE10.) demandent au tribunal de statuer par jugement séparé sur la

recevabilité de la demande et sur le bien-fondé de l’action en revendication du mur de

soutènement gauche de leur maison. Les demandes relatives à la bande de terrain

longeant le pignon, la demande connexe en bornage et celles formulées pour le cas où le

tribunal devait qualifier le pignon litigieux de mitoyen, à savoir la demande en

condamnation à l’abandon du droit de mitoyenneté, sinon en paiement des frais de

réfection et portant sur l’existence d’une servitude, seraient à réserver.

Les consorts GROUPE1.) demandent à ce qu’un jugement sur la totalité des points

débattus soit rendu, alors que les parties auraient conclu sur tous les points et qu’il n’y

aurait pas lieu de retarder l’affaire inutilement.

Les parties PERSONNE10.) concluent à la recevabilité de leur demande en revendication.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par les consorts GROUPE1.) tendant à dire qu’une

action en bornage aurait déjà toisé la question de la qualité du mur latéral gauche serait

à rejeter alors que le jugement rendu par la troisième chambre du tribunal en date du 26

janvier 2017 aurait annulé le jugement du juge de paix de première instance en ce qu’il a

statué sur une question relevant de la propriété immobilière. Le juge du bornage serait

incompétent pour toiser une question de propriété foncière, ce d’autant plus lorsqu’elle

serait bâtie, voire mitoyenne. Les actions en bornage et en revendication n’auraient pas

le même objet. Seul le tribunal d’arrondissement serait compétent pour connaître d’une

action pétitoire.

Quant au fond, elles estiment rapporter la preuve de leur propriété privative exclusive du

mur pignon gauche de leur maison sur base des titres produits en cause ainsi que par

présomptions légales.

Au vu de l’existence d’un titre authentique, il y aurait lieu de se référer à l’article 1341 du

Code civil qui interdirait de prouver par témoins contre et outre cet acte. Les moyens de

preuve produits par les parties défenderesses seraient donc irrecevables en l’absence de

commencement de preuve par écrit.

En tant que présomptions légales, les parties demanderesses invoquent la présomption

de propriété en faveur du détenteur prévue par l’article 2230 du Code civil, ainsi que la

présomption de propriété en faveur du propriétaire de la parcelle sur laquelle le mur se

situe, prévue par l’article 553 du Code civil.

Les parties défenderesses ne rapporteraient par contre pas la preuve d’une propriété

mitoyenne du mur en question. Les conditions d’application de l’article 653 du Code civil,

invoqué par les parties assignées, ne seraient pas remplies en l’espèce. Le mur litigieux

ne servirait pas de mur de séparation entre deux fonds. La forme du mur démontrerait

qu’il s’agirait du mur de soutènement de leur maison et non d’un mur séparatif entre deux

parcelles. Pour les parties défenderesses, le mur n’aurait aucune utilité. Une utilité

commune aux deux fonds ne serait pas non plus établie. Par ailleurs, la présomption de

mitoyenneté d’un mur séparatif ne jouerait pas lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul

côté, comme en l’espèce. Il n’y aurait pas de construction sur le terrain voisin et elles

contestent que la grange des consorts PERSONNE12.) ait été démolie seulement à la fin

des années 1990. S’il devait y avoir eu un tel bâtiment à une certaine époque, quod non,

ce dernier serait tombé en ruine pour défaut d’entretien dans les années 1960, sinon au

plus tard au début des années 1970. Leur pignon gauche serait libre depuis des décennies

et au minimum depuis 1966, fait qui serait offert en preuve par témoignage, pour autant

que de besoin. Finalement, la construction sur leur terrain serait en tout cas antérieure à

celle des consorts PERSONNE12.) et remonterait au 19e siècle. Sur le « Urkataster » de

1824 serait seulement reproduite la maison d’habitation des parties demanderesses, la

parcelle voisine serait vierge de toute construction. La prétendue grange des consorts

PERSONNE12.) n’aurait pas la même forme que celle que l’on voit sur les photos versées,

de sorte qu’il faudrait en déduire que les pièces versées concernent une autre

construction. En l’absence de construction sur le terrain des parties assignées, le mur ne

pourrait pas avoir été le mur pignon d’une grange ayant appartenu aux consorts

PERSONNE12.). Il résulterait d’une expertise réalisée par le bureau THEES + PARTNER

que le mur du pignon daterait de plus de 100 ans, de sorte qu’il serait matériellement

impossible qu’il ait été érigé entre 1969 et 1971 lorsque PERSONNE14.) aurait élargi la

maison sise au n° 29 de la ADRESSE9.) pour s’appuyer contre le pignon litigieux, le

terrain des consorts PERSONNE12.) ayant été vierge à cette époque. Ce seraient tout au

plus les consorts PERSONNE12.) qui auraient élargi leur grange vers le pignon gauche

de la maison des demanderesses sur leur passage latéral gauche pour venir y prendre

temporairement appui. Elles contestent également que PERSONNE15.) ait construit un

nouveau mur de soutènement à côté du mur litigieux. Elles offrent de prouver par voie

d’expertise que le mur est âgé de plus de 100 ans et que leur maison n’a pas deux pignons

gauches.

Toutes les photos en noir et blanc sans date précise seraient à écarter des débats alors

qu’elles ne seraient pas suffisamment précises pour y reconnaître les lieux et qu’elles ne

reflèteraient pas une image fidèle. Elles manqueraient en outre de pertinence alors qu’on

n’y verrait pas que la grange jouxterait la maison. Aucune photo ne montrerait un pignon

commun.

Dans la mesure où la preuve de la mitoyenneté du mur ne serait pas rapportée, il y aurait

lieu de dire que le mur relèverait manifestement de la propriété exclusive et privative des

parties demanderesses.

Il y aurait lieu d’entériner une situation de fait, soit l’existence d’une maison individuelle

dont les propriétaires ont la possession exclusive, y compris du mur de soutènement

gauche. La maison serait considérée par tous comme une maison individuelle et elles

offrent de le prouver par voie de témoignage. Aucun voisin, ni aucun ancien propriétaire

de la maison n’aurait jamais reconnu le caractère mitoyen de ce mur. Il y aurait donc une

présomption de propriété privative dans leur chef qui ne serait pas renversée par la preuve

contraire. Les propriétaires successifs de la maison auraient eu la possession exclusive

du pignon litigieux et auraient également été les seuls à s’être comportés comme les

véritables propriétaires de ce pignon.

En ordre subsidiaire, si elles ne devaient pas avoir rapporté la preuve de leur droit de

propriété exclusive, elles demandent le mesurage contradictoire de la largeur de leur

terrain pour établir que le pignon litigieux se situe sur leur terrain. Il n’y aurait pas lieu de

se référer au rapport de l’expert Ramses HENIN qui n’aurait pas fait un mesurage complet

et contradictoire.

Plus subsidiairement encore, elles font valoir qu’elles ont acquis la propriété exclusive par

usucapion sur base de l’article 2219 du Code civil. Les propriétaires successifs de la

maison sise au ADRESSE10.) seraient les seuls à avoir fait des actes possessoires sur

le mur litigieux, de sorte qu’il serait devenu privatif.

Dans le dispositif de leurs conclusions, les parties PERSONNE10.) demandent encore à

voir constater que les parties défenderesses ne revendiqueraient pas la propriété

mitoyenne du mur de soutènement, de sorte qu’il y aurait lieu d’en déduire un aveu

judiciaire de leur part quant au caractère privatif de ce mur envers les demandeurs.

Elles maintiennent leur offre de preuve par témoignage et par voie d’expertise, ainsi que

leur demande subsidiaire en comparution personnelle des parties.

Elles demandent le rejet des pièces n°35 (mesurage du terrain GROUPE1.) en 2018) pour

violation du principe du contradictoire et de la pièce n°11 (lettre du Bourgmestre de la

Commune de ADRESSE6.) du 28 août 1974) faute d’être complète et authentique. Ainsi,

la pièce n°11 aurait été fabriquée pour les besoins de la cause et se trouverait en

contradiction

avec

les

éléments

résultants

de

l’attestation

testimoniale

de

PERSONNE14.). Les parties défenderesses resteraient en défaut de verser en cause le

courrier que PERSONNE14.) aurait adressé au bourgmestre en date du 23 août 1974

pour solliciter l’autorisation pour les travaux en question ainsi que le croquis auquel il serait

fait référence dans le courrier du bourgmestre.

Elles augmentent leur demande en allocation d’une indemnité de procédure au montant

de 4.000 euros.

Les consorts GROUPE1.) demandent à voir dire l’action en revendication des parties

PERSONNE10.) non fondée et à voir déclarer le mur litigieux mitoyen.

Ils contestent que les parties demanderesses aient acquis une maison individuelle libre

des quatre côtés. Elles auraient visité la maison avant l’achat à de multiples reprises,

aussi avec un architecte, et elles se seraient préalablement renseignées sur l’immeuble

auprès du cadastre. L’acte de vente du 4 février 2002 intervenu entre les époux

PERSONNE16.) et les époux PERSONNE17.) ne ferait pas non plus état d’une maison

individuelle mais d’une maison d’habitation. Le fait que l’agence immobilière en charge de

la vente en 2012 en fasse une maison individuelle ne signifierait pas que cela corresponde

à la réalité.

Le passage latéral invoqué par les parties demanderesses se serait trouvé sur leur propre

terrain, mais aurait été supprimé bien avant l’acquisition de la maison par les parties

demanderesses. Sur le plan du 29 août 1962, vérifié en 1980, il n’y aurait plus de passage.

Lors de la rédaction de l’acte notarié du 17 novembre 1966, le notaire ne se serait

certainement pas déplacé sur les lieux pour constater l’existence d’un tel passage. Cet

acte ne vaudrait donc pas preuve jusqu’à inscription en faux.

Sur leur propre terrain se serait trouvé une grange depuis le 19e siècle, dans laquelle feu

PERSONNE18.), père des parties défenderesses, aurait gardé des animaux suite à

l’acquisition de la grange en 1970, respectivement 1973. La grange aurait mesuré 8

mètres de large, avec une profondeur de 12 mètres et une hauteur de 5,5 mètres. Elle

aurait toujours existé jusqu’à sa démolition totale en 1990, sans préjudice quant à la date

exacte. Elle figurerait sur les actes notariés et sur les extraits cadastraux. L’existence de

la grange serait encore démontrée par un courrier de l’entreprise SOCIETE1.) SARL du

24 septembre 1990 écrit dans le cadre d’un litige avec feu PERSONNE18.) concernant

l’entrepôt par l’entreprise SOCIETE1.) SARL d’une citerne de mazout sur le terrain de feu

PERSONNE18.) sans l’accord de ce dernier.

Sur le plan du 29 août 1962, vérifié en 1970, la grange serait accolée au bâtiment des

demandeurs. En outre, ils versent une photo pour démontrer que les poutres métalliques

de la grange étaient ancrées dans le mur litigieux, ce qui ne serait pas possible dans

l’hypothèse où le mur était privatif aux parties demanderesses.

Les consorts GROUPE1.) formulent une offre de preuve par l’audition de PERSONNE14.)

qui pourrait confirmer que la construction des demandeurs a été étendue jusqu’au mur de

la grange.

La grange aurait été démolie et aucune construction n’aurait été érigée depuis, mais le

mur mitoyen demeurerait.

Ce mur n’aurait pas non plus été démoli lors des travaux effectués par PERSONNE15.)

en 2002. Il se poserait en effet la question pour quelle raison celui-ci n’a pas démoli ce

mur, s’il était privatif et se trouvait dans un état tellement mauvais comme le prétendent

les parties demanderesses.

Il y aurait également lieu de remarquer que le toit de la maison des parties demanderesses

commencerait en retrait par rapport au sommet du mur mitoyen. Les parties

demanderesses ne se seraient posées aucune question sur la raison de la construction

anormale du toit ne dépassant pas le mur ni sur l’existence de ce mur accolé au reste de

la construction et débordant le mur du garage.

Le fait que la construction sur leur parcelle aurait été démolie n’enlèverait en rien le

caractère mitoyen au pignon qui subsisterait. Ils seraient donc en droit de construire à

nouveau contre ce pignon sans devoir respecter les reculs latéraux imposés aux nouvelles

constructions.

Les précédents propriétaires auraient toujours reconnu le caractère mitoyen du mur.

Les parties demanderesses auraient eu connaissance du caractère mitoyen du mur avant

d’intenter l’action en bornage, alors qu’elles auraient assigné les anciens propriétaires

pour vice de mitoyenneté et vices cachés.

Il ne résulterait d’aucun titre ni d’aucune présomption que le mur serait privatif aux parties

demanderesses.

Le rapport de l’expert Ramses HENIN confirmerait également que la largeur du terrain

des consorts GROUPE1.) tomberait exactement au milieu du mur mitoyen. Un mesurage

effectué en 2018 via satellite viendrait à la même conclusion.

Les consorts PERSONNE12.) contestent encore que le mur litigieux soit un mur de

soutènement de la maison des parties demanderesses.

Ils se fondent sur les dispositions de l’article 653 du Code civil pour démontrer le caractère

mitoyen du mur. Pour faire application de la présomption édictée par cet article, il ne

suffirait pas de considérer la disposition actuelle des fonds contigus, mais il y aurait lieu

de se placer à la date de la construction du mur.

Le mur aurait été construit sur la limite extrême des deux fonds et aurait eu une utilité

commune aux deux constructions. Il ne comporterait aucune marque de non-mitoyenneté

prévue par l’article 654 du Code civil.

Pour autant que la présomption légale prévue par l’article 653 du Code civil ne devait pas

s’appliquer, il existerait des présomptions graves, précises et concordantes pour retenir

la mitoyenneté du mur litigieux.

Les conditions requises pour la prescription acquisitive ne seraient pas remplies non plus.

L’avis du voisinage n’aurait aucune pertinence à ce sujet. Les parties demanderesses

n’auraient fait aucun acte possessoire sur le mur. Les époux PERSONNE17.) auraient

également reconnu le caractère mitoyen du mur alors qu’ils auraient voulu racheter la

moitié du mur avant d’entamer leurs travaux de construction.

Les consorts GROUPE1.) concluent encore au rejet des offres de preuve par témoignage

et par expertises formulées par les parties demanderesses en se référant à l’article 351

alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile qui dispose qu’ « en aucun cas une mesure

d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer à la carence de la partie dans

l’administration de la preuve ».

Les consorts PERSONNE12.) invoquent finalement le fait qu’il existerait une affaire

pendante en justice entre les parties PERSONNE10.) et les époux PERSONNE17.) (rôle

n°161.501), anciens propriétaires de la maison, pour vices de mitoyenneté et vices

cachés. Cette affaire aurait une incidence sur le présent dossier.

Ils demandent partant à voir enjoindre aux parties demanderesses de verser l’entièreté

des conclusions prises dans l’affaire qui les opposent à leurs vendeurs, le rapport

d’expertise déposé par PERSONNE19.) suite au jugement précité du 24 février 2016 et

le jugement rendu suite à ce rapport. Entretemps, des travaux d’assainissement du mur

auraient dû être entrepris, pour le cas où les parties PERSONNE10.) auraient obtenu gain

de cause dans cette affaire. Les consorts PERSONNE12.) ne sauraient donc être

condamnés à payer ces travaux dans le cadre de la présente affaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient tout d’abord de relever que les parties PERSONNE10.) demandent dans leurs

conclusions de synthèse au tribunal de se prononcer uniquement sur l’action en

revendication du pignon latéral gauche de leur maison et « de réserver les autres

demandes, à savoir la demande relative à la bande de terrain longeant le pignon gauche,

la demande connexe en bornage et les demandes formulées pour le cas où le tribunal

devait qualifier le pignon litigieux de mitoyen, c’est-à-dire en condamnation à l’abandon

du droit de mitoyenneté, sinon en autorisation de procéder à des travaux de réfection du

mur de soutènement et en paiement des frais y relatifs et en reconnaissance d’un droit de

servitude au profit des demandeurs ».

Les consorts PERSONNE12.) s’opposent à un jugement interlocutoire au motif que

l’affaire serait instruite sur tous les points et que le litige daterait déjà de 2019.

Il y a lieu de constater que les dernières conclusions échangées se limitent

essentiellement à la demande en revendication.

Au vu du volume des conclusions échangées et du nombre de pièces versées en cause

et afin d’éviter que les parties prennent des conclusions éventuellement inutiles et hors

sujet, le tribunal estime qu’il est dans l’esprit d’une bonne administration de la justice de

limiter le débat dans une première étape à la question de la propriété du pignon latéral

gauche de la maison des parties demanderesses, afin que les parties puissent formuler,

respectivement adapter leurs demandes et moyens de défense sur base de ce que le

tribunal décidera à ce sujet.

-

La recevabilité de la demande en revendication introduite par les parties

GROUPE3.)

Dans leurs conclusions récapitulatives après jugement du 31 janvier 2023, les consorts

PERSONNE12.) continuent à contester la recevabilité de la demande en revendication

des parties PERSONNE10.) introduite par exploits d’huissiers de justice des 29 mars et 4

avril 2019 sur base de la règle de non-cumul des actions pétitoire et possessoire. Les

consorts PERSONNE12.) ne tirent aucune conséquence juridique du jugement rendu par

la troisième chambre du tribunal d’arrondissement en date du 31 janvier 2023 par rapport

à la recevabilité de la demande.

Cependant, au vu du jugement rendu par la troisième chambre du tribunal

d’arrondissement ayant retenu que le juge de paix de première instance, saisi d’une action

en bornage, était incompétent pour connaître de la question de la qualité du mur latéral

gauche, le moyen d’irrecevabilité soulevé par les consorts GROUPE1.) avant le jugement

interlocutoire du 31 janvier 2023 ne saurait valoir.

La demande en revendication du mur latéral gauche de leur maison introduite par les

parties PERSONNE10.) est partant à déclarer recevable.

-

Le bien-fondé de la demande en revendication de la propriété du mur latéral

gauche de leur maison par les parties GROUPE3.)

L’action introduite par les parties PERSONNE10.) est à qualifier d’action pétitoire dans la

mesure où elle tend à faire constater le caractère privatif du mur litigieux et à en voir

ordonner la restitution à leur profit.

Les consorts PERSONNE12.) soutiennent que ce mur serait mitoyen.

Il s’agit partant de déterminer qui est le propriétaire de ce mur.

Aucun texte du Code civil ne règle la preuve de la propriété immobilière. Les articles 544

et suivants du Code civil ne contiennent aucune disposition sur la preuve. La charge de

la preuve est dominée par le principe général : actori incumbit probatio. Il incombe à celui

qui prend l’initiative de réclamer de prouver le bien-fondé de sa prétention, c’est-à-dire de

son droit de propriété. Cependant, la possession imprime à ce principe un certain

particularisme. Ainsi, l’attitude passive du défendeur-possesseur qui se contente du fait

de sa possession ou encore son incapacité à prouver les faits allégués, ne permettra pas

au demandeur qui n’apporte pas la preuve de son droit de propriété de triompher. La

preuve exigée du demandeur est donc une preuve positive (Répertoire de droit civil,

Dalloz, vo Revendication, mise à jour 04/2008, nos 31 et 35).

Plusieurs procédés de preuve sont habituellement utilisés par ceux qui ont à établir leur

propriété sur un bien immobilier. Ce sont d’abord des titres, documents constatant des

actes juridiques translatifs ou déclaratifs de propriété, vente, donation, partage. En

revanche, leur efficacité probatoire est limitée en raison de l’impossibilité de la

reconstitution à l’infini de l’enchaînement des mutations. Un deuxième moyen de preuve,

à savoir la prescription acquisitive, permet d’interrompre cette remontée dans le temps

pour retrouver toutes les générations successives de propriétaires. La preuve de la

propriété immobilière fait très généralement appel à des présomptions ou indices. Parmi

ceux-ci, une expertise contradictoire et les indications du cadastre sont particulièrement

importantes. La propriété d’un bien se prouve par tous moyens. L’absence de preuve

décisive de la propriété immobilière donne d’une part un large pouvoir d’appréciation aux

juges du fond. D’autre part, elle impose une comparaison des diverses preuves invoquées

par les parties (cf. C. Atias, Droit civil, Les biens, 8ème éd. 2005, nos 616 et 617).

La preuve de la propriété est libre ; tous les modes de preuve sont recevables. Ces modes

de preuve ne sont pas pour autant équivalents. Figurent en première ligne les titres de

propriété, subsidiairement d’autres indices ou présomptions de fait peuvent être utilement

invoqués. S’il n’existe pas de preuve parfaite de la propriété qui s’impose au juge, celui-

ci doit peser la plus ou moins grande vraisemblance des éléments de preuve avancés. Il

convient de procéder à une appréciation de l’ensemble des circonstances (TAL 27 juin

2006, nos 77115, 83342 et 84144 du rôle).

Il convient tout d’abord de préciser que le mur pour lequel la propriété est actuellement

litigieuse entre les parties est uniquement le mur latéral gauche de la maison des

demandeurs, respectivement le pignon de leur maison, avec une largeur d’environ 5,55

mètres, à l’exclusion du pignon gauche du garage, du mur de la terrasse et du muret du

jardin des demandeurs.

Il est constant en cause que les parties PERSONNE10.) ont acquis leur maison sise à

ADRESSE11.) (cadastre nos NUMERO1.) et NUMERO2.)) par acte notarié du 3 août

2012 de la part des époux PERSONNE17.).

Les parties PERSONNE10.) entendent prouver leur droit de propriété exclusif sur le mur

litigieux principalement par titre authentique, sinon privé.

Elles se réfèrent ainsi tout d’abord aux titres translatifs de propriétés de leur maison depuis

1824 dans lesquels il aurait toujours été question d’une maison d’habitation et il n’aurait

jamais été fait référence à une propriété mitoyenne ou indivise. Il devrait donc

nécessairement s’agir d’une maison individuelle libre des quatre côtés, de sorte que le

mur litigieux serait en tout cas leur propriété exclusive.

A ce sujet, il échet de relever que les actes de vente ne mentionnent que très rarement

l’existence d’une mitoyenneté d’un mur.

En tout cas, le simple fait de ne pas mentionner dans les actes de vente successifs

l’existence d’un mur mitoyen ne saurait être retenu comme preuve quant à l’absence de

mitoyenneté du mur litigieux, ceci d’autant plus que ce mur ne correspond pas à toute la

largeur de la maison, mais uniquement sur une partie d’environ 5,55 mètres.

Les parties PERSONNE10.) soutiennent ensuite que l’acte authentique de vente du 17

novembre 1966 relatif à leur maison mentionnerait une maison avec passage latéral

(« Haus mit Seitenpassage »), ce qui rendrait impossible l’existence d’un pignon commun

avec un voisin. L’existence de ce passage latéral aurait été constatée par le notaire ayant

confectionné l’acte authentique en 1966. En vertu de l’article 1319 du Code civil, les

constatations personnelles du notaire feraient foi jusqu’à inscription de faux et les moyens

de preuve produits par les parties défenderesses seraient irrecevables. Au vu de la

configuration des lieux, ce passage latéral ne pourrait que se situer à gauche de leur

maison.

En effet, l’acte notarié du 17 novembre 1966 fait pleinement foi, conformément à l’article

1319 du Code civil, sauf procédure de faux, quant à l’authenticité de l’instrumentum, ou

de faits que l’officier public a pu lui-même constater ou vérifier.

Il s’agit, notamment, de la signature du notaire et des parties, de la date de l’acte, de

l’accomplissement de telle formalité. Pour ce qui est de la vérité des faits relatés dans

l’écrit d’après les déclarations des parties, la force probatoire attachée à l’acte authentique

est la même que celle de l’acte sous seing privé (Cour 24 juin 1910, Pas. 8, p. 373).

En l’espèce, l’existence d’un passage latéral à la maison ne relève pas forcément des

faits que l’officier a constatés lui-même lors de la confection de l’acte en question. En effet,

il ne résulte d’aucun élément que le notaire se soit rendu sur les lieux pour constater

personnellement l’existence d’un passage latéral lors de la rédaction de l’acte authentique

du 17 novembre 1966. Il faut donc retenir que cet acte a la force d’un acte sous seing

privé en ce qui concerne la preuve de l’existence d’un passage latéral à la maison des

parties PERSONNE10.) à cette date.

Les dispositions de l’article 1341 du Code civil, invoquées par les parties demanderesses,

ne sont pas applicables en l’espèce, alors que les parties défenderesses sont des tiers à

l’acte authentique de 1966, de sorte qu’elles peuvent contester la sincérité du contenu de

cet acte par toutes voies de droit, sans devoir respecter la limite posée par les articles

1341 et suivants du Code civil.

Il en découle que la preuve contraire, à savoir l’inexistence d’un passage latéral à la

maison des parties demanderesses en date du 17 novembre 1966 peut être rapportée

par toutes voies.

A l’analyse des pièces du dossier et plus particulièrement des plans cadastraux, le tribunal

constate qu’un passage latéral doit avoir existé dans le passé à la gauche du bâtiment

situé sur la parcelle appartenant actuellement aux parties PERSONNE10.) (cadastre

n°NUMERO1.)).

Il y a cependant lieu de relever que, contrairement à ce que font valoir les parties

PERSONNE10.), ce passage sur trouvait entièrement sur la parcelle qui leur appartient

actuellement (cadastre n°NUMERO1.)) et non sur celle des consorts GROUPE1.)

(cadastre n°NUMERO3.)).

En effet, il résulte de la case croquis de 1891 (pièce n°4, farde II de Maître DEMIR) que

sur la parcelle n°NUMERO9.)3/NUMERO7.) (actuellement n°NUMERO1.)) se trouvait une

maison rectangulaire avec un passage latéral sur la gauche. Sur la limite de propriété de

la parcelle voisine n°NUMERO10.) (actuellement n°NUMERO5.) et NUMERO6.)) se

trouvait un autre bâtiment, bâtiment que les consorts GROUPE1.) qualifient de grange ou

de hangar.

Le bâtiment qui se trouvait jadis sur la parcelle des parties

PERSONNE10.)

n°NUMERO11.)3/NUMERO7.) (actuellement n°NUMERO1.)) se trouvait donc plus à

droite (vue de la rue) que le bâtiment actuel, de sorte à laisser un passage latéral par

rapport à la limite de la propriété.

Au fil des années, le bâtiment sur la parcelle n°NUMERO9.)3/NUMERO7.) (actuellement

n°NUMERO1.)) (appartenant actuellement aux parties PERSONNE10.)) a connu

d’importantes transformations.

Parmi les pièces du dossier se trouve un plan de mesurage dressé par un géomètre du

cadastre et annexé à un acte d’échange de parcelles daté au 29 août 1962 (pièce n°5

farde II de Maître DEMIR et pièce n°9 farde II de Maître ARENDT).

Les parties PERSONNE10.) contestent le caractère « opposable » de ce document et font

valoir que celui-ci n’aurait qu’une valeur de simple renseignement et ne constituerait pas

une preuve de propriété foncière.

S’il est vrai que ce document ne constitue pas une preuve de la propriété foncière alors

qu’il ne s’agit pas d’un titre de propriété, toujours est-il qu’il peut être pris en considération

par le tribunal en tant qu’élément de preuve, au même titre que les autres extraits

cadastraux, documents fonciers et photographies versés en cause, en tout cas en ce qui

concerne la configuration des lieux, l’existence de bâtiments et leurs positions sur les

parcelles.

La question de l’« opposabilité » de ce document aux parties demanderesses ne se pose

pas. Il appartient au tribunal d’apprécier la pertinence et la valeur qu’il attachera à ce

document et aux renseignements qu’il contient.

Le tribunal ne voit aucune raison pour douter de l’exactitude des renseignements figurant

sur ce document en ce qui concerne l’existence et l’emplacement des constructions sur

les parcelles respectives, alors qu’il s’agit d’un document qui a été établi par un géomètre

officiel à un moment précis et qu’il contient plus de détails que les autres extraits et plans

cadastraux versés en cause, qui ne sont pas nécessairement mis à jour de manière

régulière. Le fait que l’acte d’échange dans le cadre duquel ce plan a été dressé ne

concerne pas les parcelles litigieuses ne saurait pas non plus remettre en cause la fiabilité

des renseignements qu’il contient.

A l’analyse de ce plan de mesurage du 29 août 1962, il y a lieu de constater qu’il n’est

plus fait état d’un passage latéral sur la parcelle n°NUMERO9.)3/NUMERO7.)

(actuellement n°NUMERO1.)). Le bâtiment de cette parcelle se trouve à ce moment-là

déjà accolé au bâtiment de la parcelle voisine n°NUMERO10.) (appartenant actuellement

aux consorts GROUPE1.)). Il résulte encore de ce plan que le garage de la maison des

parties PERSONNE10.) existait déjà. Ce plan et ses mesures ont été vérifiés en

septembre 1970. Il y avait donc deux bâtiments accolés au moins pendant la période entre

1962 et 1970.

Sur les extraits cadastraux datant de 1988 (pièce n°17 farde II de Maître ARENDT), de

1990 (pièce n°16 farde II de Maître ARENDT), du 8 février 2005 (pièce n°19 farde II de

Maître ARENDT), du 20 juin 2012 (pièce n°1b farde II de Maître DEMIR), du 8 mars 2013

(pièce n°2 farde II de Maître DEMIR) et du 29 juillet 2014 (pièce n°18 farde II de Maître

ARENDT), le passage latéral est toujours indiqué.

Il faut conclure que ces extraits cadastraux n’ont donc pas été édités après la suppression

du passage latéral litigieux, de sorte qu’ils ne reflètent plus la situation réelle des lieux à

partir d’un certain moment avant 1962.

Il faut donc retenir que le notaire s’est fondé, lors de la rédaction de son acte de vente du

17 novembre 1966, sur un extrait cadastral erroné, sans procéder à des vérifications

personnelles sur les lieux.

Les parties PERSONNE10.) ne sauraient donc déduire de l’acte notarié de 1966 ni des

autres titres de propriété versés en cause que l’actuel pignon gauche de leur maison se

trouve entièrement sur leur terrain.

Les parties PERSONNE10.) essaient ensuite de rapporter la preuve de leur propriété

exclusive sur le mur du pignon gauche par présomptions légales.

Elles soutiennent que par application des dispositions de l’article 553 du Code civil, la

construction figurant sur leur terrain serait présumée ayant appartenu aux propriétaires

successifs de la parcelle n°NUMERO1.), de sorte qu’il reviendrait aux consorts

PERSONNE12.) de renverser cette présomption légale.

L’article 553 du Code civil dispose que « Toutes constructions, plantations et ouvrages

sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui

appartenir, si le contraire n'est prouvé (…) ».

A ce sujet, il convient de relever que la question actuellement débattue entre les parties

est précisément celle de savoir sur quelle parcelle se trouve le mur litigieux. Aucun

bornage contradictoire entre les deux fonds n’existe à ce jour.

Les parties PERSONNE10.) restent actuellement en défaut de rapporter la preuve que le

mur litigieux se trouve entièrement sur leur parcelle, de sorte que la présomption prévue

par l’article 553 du Code civil ne saurait s’appliquer à ce stade.

Les parties demanderesses se fondent encore sur l’article 2230 du Code civil qui dispose

qu’« On est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s'il n'est prouvé

qu'on a commencé à posséder pour un autre. » Elles affirment qu’elles auraient la

possession exclusive du mur litigieux, de sorte qu’elles seraient présumées en être les

propriétaires.

L’article 2230 du Code civil se trouve dans le chapitre relatif à la possession et concerne

un élément constitutif de la possession, à savoir l’animus.

Pour pouvoir faire application de cet article, il appartient aux parties demanderesses de

prouver qu’elles ont la possession du mur litigieux.

En vertu de l’article 2228 du Code civil, « La possession est la détention ou la jouissance

d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou

par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom. »

La possession est l'exercice d'un droit, indépendamment de la question de savoir si celui

qui l'exerce en est ou non le titulaire légitime. Elle est donc un simple fait, mais un fait

juridique puisqu'en découlent des conséquences juridiques.

Elle permet de prouver la propriété et au-delà même, de conférer la propriété par le

mécanisme de la prescription acquisitive. Elle joue donc un rôle probatoire et un rôle

acquisitif.

En invoquant l’article 2230 du Code civil, les parties PERSONNE10.) entendent se servir

du rôle probatoire de la possession, alors que l’article 2230 du Code civil édicte une

présomption de propriété en cas de possession. Celui qui exerce le droit est supposé en

être le titulaire légitime.

Les parties PERSONNE10.) font valoir qu’il y aurait lieu d’entériner une situation de fait,

à savoir l’existence incontestée d’une maison individuelle sur laquelle les parties

assignées n’auraient jamais effectué le moindre acte à titre de propriétaires et dont les

demandeurs auraient la possession exclusive. Leur maison serait considérée par tous

comme maison individuelle, libre des quatre côtés. Elles versent des attestations

testimoniales établies par des voisins à ce sujet. Les anciens propriétaires

PERSONNE17.) n’auraient pas eu connaissance d’une mitoyenneté, ce qui résulterait de

leurs conclusions prises dans le cadre de la procédure dirigée à leur encontre pour vices

cachés et vice de mitoyenneté par les parties GROUPE3.).

Elles font ensuite valoir que les propriétaires successifs de leur maison auraient été les

seuls à se comporter comme les véritables propriétaires du pignon litigieux. Les consorts

PERSONNE12.) n’auraient jamais fait le moindre acte de disposition ou d’administration

sur ce mur. Ils n’auraient jamais effectué de travaux sur ce mur et n’auraient jamais

contribué à son entretien. Elles contestent que les précédents propriétaires aient toujours

respecté la mitoyenneté du mur. PERSONNE14.), ancien propriétaire, aurait posé un

crépi et aurait repeint toute la façade en blanc et la toiture aurait englobé ce mur.

PERSONNE15.) aurait posé un enduit sur le pignon gauche, aurait repeint la façade en

jaune et aurait procédé au rehaussement et à la couverture du pignon. L’impôt foncier

pour le bâtiment serait exclusivement payé par les demandeurs et, pour autant que de

besoin, ils offrent de prouver que tel a toujours été le cas par les précédents propriétaires.

Les consorts PERSONNE12.) ne payerait qu’un impôt foncier pour un terrain agricole non

bâti. La grange invoquée par les parties adverses, à supposer que son existence soit

établie à un moment donné, aurait fini par tomber en ruine et le terrain des consorts

GROUPE1.) aurait été laissé à l’abandon. Il n’y aurait donc aucune volonté dans le chef

des consorts PERSONNE12.) de conserver une construction. Les parties assignées

auraient toujours refusé de prendre en charge la moindre dépense en relation avec le

pignon litigieux.

Les consorts PERSONNE12.) font répondre que feu PERSONNE18.), respectivement

eux-mêmes, se seraient toujours comportés comme les propriétaires pour moitié du mur

litigieux. La mitoyenneté n’aurait jamais été contestée avant l’arrivée des parties

PERSONNE10.). Le mandataire des époux PERSONNE17.) aurait envoyé un courrier à

feu PERSONNE18.) pour demander s’ils pouvaient racheter la part appartenant à ce

dernier dans le mur. Les époux PERSONNE17.) auraient par ailleurs toujours demandé

l’autorisation des consorts PERSONNE12.) pour effectuer des travaux sur le mur litigieux

et notamment lorsque le sieur PERSONNE20.) aurait posé un enduit sur le pignon

gauche, aurait repeint la façade en jaune et aurait rehaussé le pignon gauche. Les

consorts PERSONNE12.) ne se seraient pas opposés à la peinture de leur côté du mur

pour des raisons de bon voisinage. Ils souhaiteraient depuis le décès de PERSONNE18.)

vendre leur bien, mais ils seraient bloqués par l’action adverse. Ils contestent avoir refusé

de prendre en charge la moindre dépense en relation avec le mur, alors qu’il n’y aurait

jamais eu de demande en réparation concernant ce mur. Il serait normal qu’ils

refuseraient de prendre en charge les prétendus frais de réparation actuellement allégués

par les parties PERSONNE10.), alors que les vices allégués ne leur seraient pas

imputables. Ils contestent encore avoir laissé le terrain à l’abandon. Le terrain aurait été

régulièrement nettoyé. Ils contestent également que les parties PERSONNE10.)

n’auraient été informées de la mitoyenneté du mur litigieux que lors des opérations de

bornage, alors qu’elles auraient assigné les vendeurs de leur maison pour vice de

mitoyenneté et vices cachés déjà auparavant. Le mur n’aurait pas fait l’objet d’actes

matériels de possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque

et à titre de propriétaire de la part des parties demanderesses.

La possession se compose de deux éléments fondamentaux, le corpus (actes concrets

d'exercice du droit) et l'animus (dimension psychologique exprimant la nature du droit que

le possesseur entend exercer).

Le corpus se caractérise par des actes d'exercice du droit, lesquels sont conditionnés par

la nature de la chose objet du droit. Il s'agira donc d'actes matériels si la chose est

corporelle, mais les actes juridiques doivent aussi être pleinement pris en compte.

En matière corporelle, le corpus se caractérise généralement par le fait de saisir la chose

afin d'interdire à autrui tout acte d'usage (p.ex. édification d’une clôture, Cass. 3e civ., 24

sept. 2020, n° 19-15.499). Cette préhension doit cependant s'exercer sur la chose elle-

même et non pas sur un titre qui la représente (ainsi de la carte grise d'un véhicule). Le

corpus possessoire peut être aussi caractérisé par l'accomplissement d'actes juridiques,

lesquels sont à l'évidence un mode d'exercice du droit.

Pourront participer à la caractérisation du corpus possessoire le paiement des impôts

fonciers, l’exercice d’une action en bornage, la conclusion d’un contrat à propos de la

chose (bail, prêt). De manière générale, le juge vérifie si les actes accomplis sur la chose

sont ceux qu'aurait accomplis le véritable titulaire du droit possédé (sur la nécessité de

constater l’existence d’actes d’exercice du droit : Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-

22.806 : JurisData n° 2015-001295).

En ce qui concerne les qualités exigées du corpus possessoire, l'article 2261 du Code

civil énonce que : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non

interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ». Ces qualités de

la possession sont présumées exister. Il suffit que l'une d'elles fasse défaut pour que la

possession cesse d'être utile pour devenir viciée.

Bien que la lettre du texte laisse penser que les vices de la possession ne priveraient le

possesseur que du bénéfice de l'usucapion, ce sont presque tous les effets de la

possession qui sont exclus lorsque la possession est viciée. Le seul effet juridique attaché

à une possession viciée était l'exercice de l'action en réintégration (JurisClasseur

Synthèse - Possession et prescription acquisitive, dernière mise à jour : 1 juin 2023).

Est équivoque la possession dans laquelle il est douteux que le possesseur ait la volonté

d'exercer un droit sur la chose (Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, n° 15-20.428, jouissance en

qualité de concubin du possesseur) ou dont la nature du droit exercé est indéterminée

(Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-21.709), ou qui possède pour un autre (Cass. 3e civ.,

24 mai 2017, n° 16-11.142).

En l’espèce, il résulte du jugement n°64/2016 du 24 février 2016 que les parties

PERSONNE10.) ont assigné, par exploit d’huissier du 11 mars 2014, PERSONNE15.) et

PERSONNE21.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

siégeant en matière civile, pour voir dire qu’il y a lieu à diminution du prix de vente de leur

immeuble acquis suivant acte notarié du 3 août 2012, pour voir condamner les assignés

à leur restituer une partie du prix de vente et à leur payer des dommages et intérêts. A

l’appui de leur demande en justice, les parties PERSONNE10.) ont soutenu avoir acquis

des défendeurs leur maison sise à ADRESSE7.) par acte du 3 août 2012 et qu’après cette

date, elles auraient découvert de nombreux vices et désordres, notamment un litige de

mitoyenneté, des problèmes d’humidité et de moisissures.

Quant au vice de mitoyenneté, il résulte du jugement précité que les parties

PERSONNE10.) « font état d’un litige de mitoyenneté entre la propriété qui leur a été

vendue par les défendeurs (parcelles NUMERO2.) et NUMERO1.)) et celle appartenant

aux consorts PERSONNE12.) (parcelles NUMERO3.) et NUMERO4.)), jouxtant leur

terrain sur le côté gauche (vue depuis la rue), plus précisément d’une possible

mitoyenneté du mur latéral gauche (vue depuis la rue) ayant pour conséquence que la

maison n’est pas individuelle mais mitoyenne » (page 5 du jugement).

Les parties PERSONNE10.) ont fait valoir dans le cadre de cette procédure que « la

maison subit une dépréciation certaine en raison, entre autre, du vice de mitoyenneté,

qu’une maison faisant l’objet d’un litige relatif à l’étendue du droit de propriété vaut moins

qu’une maison sans histoires et qu’une maison mitoyenne vaut moins qu’une maison

individuelle. » et « disent devoir exposer des frais non prévus au moment de la vente en

raison de ce problème de mitoyenneté et de bornage. Ils invoquent un préjudice distinct

consistant en la perte de jouissance de leur propriété (impossibilité de clôturer le jardin,

de changer la couleur de la façade, d’assainir le mur) qui justifierait à lui seul une action

en justice ». (page 4 du jugement)

Les parties PERSONNE10.) ont encore expliqué « avoir découvert que la propriété

acquise n’a jamais fait l’objet d’un bornage en raison d’un conflit remontant à 2002

opposant les défendeurs aux propriétaires voisins qui revendiquaient la mitoyenneté du

mur latéral gauche. Ils disent qu’ils n’ont pas pu se rendre compte de cet état des choses

puisque l’extrait cadastral renseigne l’existence d’un passage le long du mur latéral

gauche de la maison comme faisant partie de leur propriété. Ils concluent qu’ils n’auraient

pas acquis la propriété ou n’en auraient donné qu’un prix moindre de 770.000 euros s’ils

avaient connu l’existence d’une possible mitoyenneté et le fait qu’une construction peut

donc être adossée à leur maison. Ils se voient contraints de procéder à un bornage

judiciaire et ajoutent qu’ils se trouvent privés de jouir pleinement de leur propriété vu qu’ils

sont obligés de garder en suspens les travaux de clôture de leur jardin, d’assainissement

du mur litigieux et le changement de la couleur de leur façade. » (page 5 du jugement).

Les parties PERSONNE10.) ont indiqué qu’elles « estiment que les défendeurs leur ont

sciemment dissimulé le fait qu’il était impossible de trouver un accord avec les

propriétaires des parcelles voisines au sujet de la ligne séparative des fonds et que ces

voisins revendiquaient la mitoyenneté du mur latéral gauche.

Ils offrent de prouver par l’audition de témoins (et notamment des consorts

PERSONNE12.)) qu’une tentative de bornage à l’amiable avec les consorts

PERSONNE12.) a échoué faute d’accord sur la délimitation des fonds, que ces derniers

revendiquent la propriété du mur latéral gauche et que les défendeurs ont proposé à ces

voisins de leur racheter une partie de leur parcelle pour mettre un terme au problème de

mitoyenneté. » (page 6 du jugement)

Il résulte de ce qui précède que les parties PERSONNE22.), en donnant assignation aux

vendeurs de leur maison pour vice de mitoyenneté, ont expressément mis en question

de la propriété du mur litigieux et ne se sont pas comportés comme étant les propriétaires

exclusifs du mur litigieux.

Au vu de l’action introduite par les parties PERSONNE10.) à l’encontre de leurs vendeurs,

elles ne sauraient faire valoir qu’il y aurait possession non-équivoque du mur en question

dans leur chef.

Les parties PERSONNE10.) ne sauraient donc se prévaloir de la présomption prévue par

l’article 2230 du Code civil pour démontrer leur propriété exclusive du mur en question.

La preuve de la propriété d'un mur peut encore être apportée par présomptions simples

non établies par la loi, prévues par l’article 1353 du Code civil qui dispose que « Les

présomptions qui ne sont point établies par la loi, sont abandonnées aux lumières et à la

prudence du magistrat, qui ne doit admettre que des présomptions graves, précises et

concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet les preuves testimoniales, à

moins que l'acte ne soit attaqué pour cause de fraude ou de dol. »

Les parties PERSONNE10.) invoquent plusieurs éléments en tant que présomptions de

fait.

Elles font valoir que le terrain des consorts GROUPE1.) serait libre de toute construction

et elles offrent de prouver par l’audition de témoins qu’il n’y a pas de construction sur le

terrain voisin et que le pignon gauche est libre depuis des décennies et au minimum

depuis 1966. Elles contestent que le prétendu hangar des consorts PERSONNE12.) ait

été démoli seulement à la fin des années 1990.

En l’absence de construction actuelle sur le terrain des assignés, il ne pourrait pas être

prétendu que le mur de soutènement de la maison serait en réalité le mur de soutènement

d’un bâtiment fantôme. Le mur litigieux serait le mur de soutènement gauche de leur

maison. Elles contestent que PERSONNE14.) ait élargi le bâtiment sis à ADRESSE10.)

en venant l’appuyer contre le pignon litigieux, alors qu’il serait incontestable que le terrain

adverse était vierge de toute construction à cette époque. Vu l’état et le type de

construction du mur, il serait matériellement impossible qu’il ait été érigé entre 1969 et

1971 ou après 2002. Elles versent une expertise réalisée par le bureau SOCIETE2.) et

offrent de prouver pour autant que de besoin que leur pignon date du 19e siècle, sinon du

début du 20e siècle, respectivement d’il a plus de 100 ans. Il serait encore techniquement

impossible que la maison ait été étendue vers le mur d’une grange nécessairement en

mauvais état et plus petit et moins haut que leur maison. Si leur maison était venue

s’appuyer contre un tel mur, elle serait tombée en ruine. Sur les photos produites en

cause, la grange se serait écroulée tandis que la maison et son pignon gauche seraient

intacts. Elles contestent encore que PERSONNE15.) ait construit un nouveau mur latéral

à côté du mur de soutènement litigieux. Le contraire résulterait des plans de l’architecte.

Elles offrent encore de prouver que leur maison n’a pas deux pignons gauches.

Les parties PERSONNE10.) contestent que deux bâtiments aient été adossés ou accolés

par le passé. Dans la mesure où il devait y avoir eu adossement temporaire, ce seraient

les consorts PERSONNE12.) qui auraient élargi leur hangar sur le passage latéral vers le

pignon gauche de la maison des demandeurs pour venir y prendre temporairement appui.

Il ne résulte d’aucun document cadastral que le pignon gauche de leur maison ou le

pignon droit du bâtiment agricole invoqué par les parties assignées y serait renseigné

comme étant mitoyen.

Les parties PERSONNE10.) prétendent encore payer un impôt foncier pour ce mur,

contrairement aux consorts GROUPE1.) qui payeraient uniquement pour un terrain

vierge.

Le hangar invoqué par les consorts GROUPE1.) ne correspondrait pas à celui figurant sur

les extraits cadastraux ou sur l’acte d’échange de 1962 au vu de sa forme et de son

emplacement tel que découlant des photos produites en cause.

En tout état de cause, une éventuelle contiguïté ponctuelle et temporaire entre deux

bâtiments de nature et de taille différentes n’emporterait pas transfert de propriété de l’un

au profit du fonds voisin. Les moyens de preuve versés par les consorts PERSONNE12.)

seraient irrecevables, sinon sans aucune pertinence.

Les photographies versées en cause ne seraient pas suffisamment précises et il ne serait

versé aucune photographie montrant un pignon commun aux deux bâtiments. La

correspondance et les autres pièces versées par les parties défenderesses ne seraient

pas probantes.

Il y a tout d’abord lieu de relever que le fait que la maison des parties demanderesses

soit considérée par les voisins comme maison individuelle et libre des quatre côtés ne

saurait démontrer son caractère réellement privatif, alors que la question de la propriété

doit être analysée sur base de l’ensemble des éléments juridiques du dossier et ne saurait

dépendre de l’avis de voisins. L’offre de preuve des parties demanderesses à ce sujet

est donc à rejeter pour défaut de pertinence.

En ce qui concerne le paiement de l’impôt foncier, les pièces du dossier ne sont pas assez

précises pour pouvoir déterminer le calcul de l’impôt foncier payé par chacune des parties,

de sorte que le tribunal ne saurait en tirer de conséquence.

En ce qui concerne plus particulièrement la configuration des lieux, il convient tout d’abord

de relever qu’il est constant en cause qu’aucun bâtiment ne se trouve actuellement sur le

terrain des consorts PERSONNE12.).

Même si l’on doit constater que les extraits cadastraux comportent des erreurs par rapport

à la configuration des lieux et ne reflètent plus la situation actuelle, ce qui a déjà été retenu

ci-avant, il peut cependant être déduit de la case croquis de 1891 et des plans cadastraux

des années postérieures qu’il existait un bâtiment sur le terrain des parties

PERSONNE12.) à un moment donné. Les extraits cadastraux des années 2005 et 1993

mentionnent un bâtiment agricole, respectivement une grange (pièces nos 19 et 21 farde

III de Maître Arendt),

Il résulte encore du contrat de vente du 4 mai 1970 qu’une grange située à ADRESSE7.),

inscrite au cadastre de la commune de ADRESSE6.), section B de ADRESSE7.), cadastre

n°NUMERO3.), lieu-dit ADRESSE12.), de 5 are 95 centiares, a été vendue par les

consorts

PERSONNE16.)

aux

époux

PERSONNE12.)

(PERSONNE18.)

et

PERSONNE23.)).

Par acte de vente du 9 février 1973, les époux PERSONNE12.) (PERSONNE18.) et

PERSONNE23.)) ont encore acquis un verger sis à ADRESSE7.), inscrit au cadastre de

la commune de ADRESSE6.), section B de ADRESSE7.), cadastre n°NUMERO4.), lieu-

dit ADRESSE12.), de 26,85 ares. Ces deux terrains (cadastres n°NUMERO3.) et

n°NUMERO4.)) correspondent aux parcelles appartenant actuellement aux consorts

PERSONNE12.).

L’existence de la grange est partant démontrée jusqu’en 1973.

Il résulte encore d’une attestation testimoniale établie par PERSONNE14.) (pièce n°38

farde IV de Maître ARENDT), cousin des consorts PERSONNE12.), qu’il a habité dans la

maison située de l’autre côté de la rue, directement vis-à-vis de la grange, jusqu’à ce qu’il

se soit marié le DATE1.) et que la grange existait encore jusque dans les années 1980.

Le tribunal ne voit aucune objection pour douter de la crédibilité de ce témoin.

Le seul fait que le bâtiment figurant sur les différents documents n’ait pas toujours la même

forme ne saurait remettre en cause l’existence de ce bâtiment. Il est tout à fait possible

que la forme de ce bâtiment ait changé au fil des années, entre le 19e siècle et 1973.

Il peut donc être retenu qu’une grange existait depuis le 19e siècle jusque dans les années

1980 sur le terrain des consorts PERSONNE12.).

L’offre de preuve formulée par les parties PERSONNE10.) tendant à démontrer que le

bâtiment qui se serait trouvé sur le terrain des consorts PERSONNE12.) serait « tombé

en ruine pour défaut d’entretien dans les années 1960, sinon 1970 et en tout état de cause

il y a plusieurs décennies » est donc à rejeter, alors que la preuve contraire résulte d’ores

et déjà des éléments précités.

Les parties défenderesses versent encore une photo montrant les restes d’une ancienne

grange qui se trouve accolée à une maison (pièce n°10 farde II et pièce n°24 farde III de

Maître ARENDT). Elles font valoir que cette photo aurait été prise en septembre 1990,

alors qu’y figure une citerne à Mazout de l’entreprise SOCIETE3.) qui avait été chargée

par la SOCIETE4.) pour la réalisation de la chaussée. Elles versent un courrier de

l’entreprise SOCIETE3.) du 24 septembre 1990 qui, suite à une réclamation de la part de

feu PERSONNE18.), admet avoir placé du matériel et une citerne sur le terrain de ce

dernier. Au vu de ces pièces, les explications données par les consorts PERSONNE12.)

sont tout à fait crédibles, de sorte qu’il peut être retenu que cette photo a été prise en

septembre 1990.

Sur base de cette photo, il faut retenir qu’en septembre 1990, la grange avait déjà été

démolie pour partie et qu’il ne restait plus que quelques murs de la partie basse, le mur

latéral droit et les poutres de la construction qui sont ancrés dans le mur latéral droit. Ce

mur latéral droit se trouve accolé, sinon intégré à la maison voisine.

L’attestation testimoniale versée par les parties

PERSONNE10.)

et établie par

PERSONNE24.) le 10 octobre 2019 selon lequel il n’aurait pas existé de construction sur

le terrain des consorts PERSONNE12.) depuis une dizaine d’années est à écarter pour

défaut de précision alors que le témoin n’indique pas s’il se rapporte aux années 1990.

En ce qui concerne l’attestation de PERSONNE25.), qui déclare habiter dans la

ADRESSE9.) depuis 1980 et qui affirme que la maison des demandeurs aurait toujours

été une maison individuelle et qu’il n’aurait rien remarqué au niveau du pignon gauche de

cette maison, n’est pas non plus assez précise pour contredire les éléments résultants de

la photo précitée.

Il résulte encore de l’ensemble des extraits cadastraux versés en cause (depuis au moins

l’année 1891) et du plan de 1962 que la grange en question se trouvait au bord droit (vue

de la rue) du terrain des consorts PERSONNE12.).

Il a déjà été retenu ci-avant qu’au début, en tout cas avant 1962, il existait encore un

passage sur le terrain des parties GROUPE3.) (et non sur le terrain des consorts

PERSONNE12.) tel que soutenu par les parties demanderesses) et que le bâtiment se

trouvant sur ce terrain n’était pas accolé à celui se trouvant sur le terrain des consorts

GROUPE1.). Ce passage a été fermé avant l’année 1962.

Le pignon droit de l’ancienne grange doit donc avoir été construit bien avant la partie

gauche de la maison sur le terrain des parties GROUPE3.).

Lors des travaux de transformation de la maison se trouvant sur la parcelle des parties

GROUPE3.) (travaux s’étant déroulés en plusieurs étapes), cette maison d’habitation a

été rapprochée de la limite cadastrale gauche pour rejoindre le bâtiment se trouvant sur

la parcelle voisine des consorts PERSONNE12.) (pièce n°5 farde II de Maître DEMIR et

pièce n°9 farde II de Maître ARENDT).

Ce fait est confirmé par le plan de mesurage de 1962 sur lequel figurent deux bâtiments

accolés sur la limite de propriété.

La photo précitée avec la citerne (pièce n°10 farde II et pièce n°24 farde III de Maître

ARENDT) montre également les restes d’une ancienne grange qui se trouve accolée à

une maison.

Cette photo montre indubitablement le pignon gauche de la maison actuelle des parties

PERSONNE10.) au vu de sa forme et de ses dimensions. Sur cette photo figure par

ailleurs déjà le garage de la maison appartenant actuellement aux parties GROUPE3.).

Il découle de ce qui précède que l’existence d’un pignon commun aux deux bâtiments est

tout à fait possible, contrairement à ce que font valoir les parties demanderesses.

Reste à savoir si l’ancien pignon droit de la grange a été démoli lors de la démolition du

reste de la grange ou si le pignon droit de la grange a été conservé.

A ce sujet, il résulte du rapport d’expertise réalisé par le bureau THEES + PARTNER du

11 mai 2021 versé par les parties demanderesses que les experts sont d’avis que le mur

litigieux a probablement été construit pendant la première moitié du 20e siècle ou même

déjà à la fin du 19e siècle.

Dans la mesure où il peut être retenu avec certitude qu’aucune construction ne se trouvait

pendant la première moitié du 20e siècle ou même déjà à la fin du 19e siècle au bord de

la parcelle appartenant actuellement aux demandeurs, et qu’il existait à cette époque un

passage latéral à la maison se trouvant sur cette parcelle, le mur litigieux ne peut être que

celui de la grange qui se trouvait à cette époque sur la parcelle des consorts

PERSONNE12.).

Les parties PERSONNE10.) ne sauraient donc déduire du rapport du bureau d’expertise

THEES + PARTNER que ce mur devrait nécessairement appartenir à leur maison.

Au contraire, ce rapport tend plutôt à admettre que le mur litigieux est celui de l’ancienne

grange.

En ce qui concerne les plans autorisés du projet de construction de la maison des époux

PERSONNE17.) de 2002 (pièce n°13 farde II de Maître DEMIR), il en résulte que les

anciens propriétaires ont procédé à la démolition de l’ancienne maison, à l’exception de

l’annexe contenant actuellement le garage, du pignon gauche et du pignon droit de

l’ancienne maison qui ont été rehaussés. La maison a ensuite été reconstruite avec une

extension à l’arrière côté jardin. Les plans ne sont cependant pas assez précis au niveau

du mur latéral gauche litigieux. En effet, sur base des photos versées en cause, le mur du

garage se trouve en retrait par rapport au reste de la façade latérale gauche et ce de

plusieurs dizaines de centimètres. Sur les plans, cette différence est cependant minime.

Aucune conclusion ne saurait partant être déduite de ces plans.

Le tribunal tient encore à mettre en avant l’aspect du mur latéral gauche de la maison des

parties demanderesses. Il y a lieu de constater que la partie litigieuse du mur (longueur

d’environ 5,55 mètres) se trouve en débordement par rapport au mur latéral du garage de

la même maison. Il s’y ajoute qu’en hauteur, une partie du pignon se trouve rehaussée.

Finalement, il y a lieu de remarquer que ce mur dépasse de quelques dizaines de

centimètres la façade postérieure de la maison. La partie litigieuse du mur est plus large

en bas qu’en haut.

Il résulte encore des pièces du dossier que le pignon se trouvait déjà, du moins pour

partie, rehaussé avant les travaux entrepris en 2002 alors que le bourgmestre a accordé

en date du 28 août 1974 à l’ancien propriétaire de la maison d’habitation sise à

ADRESSE10.), PERSONNE14.), une autorisation pour procéder au « rehaussement d’un

pignon mitoyen » (pièce n°11, farde II de Maître ARENDT). Cette pièce n’est pas à écarter

des débats pour faute de complétude et d’authenticité, tel que sollicité par les parties

demanderesses, alors que le tribunal ne voit aucune objection pour prendre cette pièce

en compte, même sans disposer de la lettre de PERSONNE14.) du 23 août 1974 et du

croquis dont il est question dans le courrier du bourgmestre du 28 août 1974. Il ne saurait

pas non plus être contesté que ce courrier se rapporte à la parcelle détenue actuellement

par les parties demanderesses, alors qu’il y est fait référence à une parcelle voisine

appartenant à un certain « Mons. PERSONNE12.) ». Finalement, il ne saurait pas non

plus être soutenu que le rehaussement ait concerné le pignon droit et non le pignon

gauche alors qu’il ne résulte d’aucun élément du dossier que la maison des parties

demanderesses se serait trouvée accolée à un autre immeuble par son pignon droit de

nature à rendre celui-ci le cas échéant mitoyen. Le rehaussement en question concerne

donc nécessairement le pignon gauche.

L’offre de preuve formulée par les parties PERSONNE10.) tendant à savoir si leur maison

comporte deux pignons gauches ou pour savoir s’il s’agit d’un mur de soutènement de

leur maison ou du hangar est à rejeter au stade actuel de la procédure, alors qu’il peut

être retenu, au vu de ce qui précède, qu’au moins la partie débordante du pignon gauche

de la maison des parties PERSONNE10.) correspond au pignon droit de l’ancienne

grange située jadis sur le terrain des consorts PERSONNE12.).

Au vu de tout ce qui précède, aucun élément concret du dossier ne permet de conclure

que le mur litigieux ait un caractère privatif dans le chef des parties PERSONNE26.).

Les parties demanderesses entendent finalement prouver leur propriété exclusive du mur

par l’absence de preuve de mitoyenneté rapportée par les parties assignées.

Une telle conclusion ne saurait cependant valoir alors que, même à supposer que les

consorts PERSONNE12.) n’établiraient pas le caractère mitoyen dudit mur, celui-ci

pourrait, le cas échéant, également constituer un mur privatif dans le chef des consorts

GROUPE1.).

Ainsi, les parties PERSONNE10.) ne sauraient démontrer leur propriété exclusive du mur

par le fait que les consorts GROUPE1.) ne rapporteraient, le cas échéant, pas la preuve

de la mitoyenneté dudit mur. Il appartiendra au tribunal d’analyser le caractère mitoyen du

mur en question sur base des pièces du dossier et d’en tirer les conclusions qui

s’imposent.

Il résulte de tout ce qui précède que les parties PERSONNE10.) n’ont pas rapporté la

preuve de leur propriété exclusive du mur, ni par titres, ni par présomptions de droit, ni

par présomptions de fait.

Les parties PERSONNE10.) offrent encore de prouver la propriété exclusive du mur par

voie d’expertise. Il y aurait lieu de mesurer la largeur exacte des deux parcelles et de leur

maison et de comparer ces mesures avec celles indiquées sur la case croquis de 1891,

afin de déterminer où passerait la ligne séparative entre les deux propriétés. Un tel

mesurage contradictoire n’aurait pas eu lieu dans le cadre de l’expertise ordonnée par le

Juge de Paix. L’expert Ramses HENIN se serait tout simplement basé sur le mesurage

non contradictoire de 1962 sans procéder à des vérifications personnelles.

Il y a lieu de relever qu’il existe un rapport d’expertise contradictoire réalisé par l’expert

Ramses HENIN en date du 17 novembre 2015 dans lequel l’expert se prononce sur la

largeur de la parcelle des parties PERSONNE10.). Il ne résulte d’aucun élément du

dossier que la largeur retenue par l’expert dans ce rapport ne soit pas correcte.

A défaut pour les parties PERSONNE10.) de fournir un quelconque élément concret de

nature à mettre en doute la largeur du terrain retenue par l’expert, il n’y a pas lieu de

procéder à une nouvelle expertise à ce sujet.

L’offre de preuve telle que formulée par les parties PERSONNE10.) est donc à rejeter.

Il n’y a pas non plus lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties.

En effet, la comparution personnelle des parties est une mesure d’instruction permettant

d’éclairer certains éléments de fait et non un point de droit. Une comparution personnelle

des parties ne constitue pas un moyen de preuve. Le juge a un pouvoir discrétionnaire

pour admettre ou refuser une telle mesure. La demande de comparution personnelle des

parties est rejetée si les parties sont d’ores et déjà contraires en fait sur la question

litigieuse (Lux. 12 novembre 1999, n°62705 du rôle; Cour 6 avril 1987, n°9450 du rôle;

Cour 5 décembre 1988, n°10894 du rôle).

En l’occurrence, au vu des versions contradictoires des parties, aucun résultat concret

n’est à escompter d’une comparution personnelle des parties, de sorte qu’il n’y a pas lieu

de l’ordonner.

En dernier ordre de subsidiarité, les parties PERSONNE10.) invoquent l’acquisition du

mur sur base de la prescription acquisitive prévue par l’article 2219 du Code civil.

Dans le cadre de la prescription acquisitive, la possession ne joue plus en tant que mode

de preuve de la propriété, mais en tant que moyen d’acquisition de la propriété. Elle

permet encore au possesseur d'acquérir la propriété, même en l'absence de titre. La

possession doit alors être conçue comme moyen de consolider les situations de fait.

La prescription acquisitive, autrement appelée usucapion, est un mode d’acquisition des

droits par la possession qu’on en a.

La prescription acquisitive permet à celui qui en a eu la possession pendant une durée

suffisante d'acquérir tout droit réel ayant pour objet un immeuble et en particulier le droit

de propriété lui-même. Lorsqu'elle a joué, la prescription acquisitive immobilière confère

au possesseur l'ensemble des prérogatives d'un propriétaire.

La prescription acquisitive a pour effet de rendre propriétaire celui qui ne l'était pas, soit

en raison de l'inefficacité de son titre, soit parce que l'intéressé, dépourvu de tout titre,

avait pris purement et simplement la possession du bien en raison de l'inaction du ou des

véritables propriétaires.

Cette acquisition, qui est rétroactive suppose de prouver l’existence d’une possession

utile et trentenaire.

Le déclenchement de l’usucapion n’est pas subordonné à ce que celui qui s’en prévaut

ait cru être titulaire du droit qu’il possédait : la bonne foi et l’existence d’un juste titre sont

indifférentes et ne rentrent en ligne de compte que pour raccourcir le délai de possession

nécessaire pour l’acquisition du droit. Est de mauvaise foi le possesseur qui sait

pertinemment n’être pas titulaire du droit qu’il exerce : il est un usurpateur et il le sait. Au

plan probatoire, la bonne foi est présumée, mais une telle présomption peut être

combattue, s’agissant d’un simple fait, par tout moyen. Le fait que celui qui exerce le droit

sache qu’il n’en est pas le titulaire légitime ne lui interdit nullement d’en devenir titulaire

par usucapion.

La prescription supposant la possession utile, soit la réunion de l’élément matériel, le

corpus, et de l’élément intentionnel, l’animus, est nécessairement exclue lorsqu’il ne peut

y avoir possession ou lorsque cette possession est viciée.

L'élément matériel est constitué par l'accomplissement sur la chose d'actes matériels et

juridiques qu'un propriétaire aurait lui-même normalement accomplis.

L'élément intentionnel de la possession est la volonté de posséder la chose pour soi, et

à titre de propriétaire; il est toujours présumé, s'il n'est prouvé qu'on a commencé à

posséder pour un autre.

Pour conduire à l’acquisition des droits, le corpus de la possession doit revêtir les qualités

suivantes énoncées à l’article 2229 du Code civil : publique, continue, ininterrompue et

paisible.

Le caractère public des actes d’exercice du droit est une exigence fondamentale lorsque

la possession est appelée à jouer un rôle acquisitif. La possession étant l’exercice d’un

droit, elle suppose que le possesseur se conduise comme le ferait son titulaire véritable.

Il faudra une certaine continuité dans l’exercice du droit, sans qu’il ne soit question

d’exiger un exercice tous les instants. La possession sera continue lorsque les actes

matériels ou juridiques auront été accomplis aux époques auxquelles normalement, le

titulaire du droit aurait agi.

Si la perte de tout corpus se maintient pendant plus d’un an, la possession est alors

définitivement interrompue.

La possession est paisible lorsqu’elle est exempte de violences matérielles ou morales

dans son appréhension et durant son cours. Celui qui appréhende par la force un bien

afin d’interdire à autrui d’en user puisse ne peut pas prétendre en devenir propriétaire par

usucapion.

L’équivocité est un vice relatif à l’animus et non au corpus. La possession est viciée

lorsqu’elle est équivoque. L’animus doit être dépourvu d’équivoque, ce qui exclut

notamment que la prescription acquisitive puisse se fonder sur la simple tolérance. La

tolérance vicie la possession : les actes de simple tolérance ne peuvent fonder ni

possession, ni prescription. L'acte de simple tolérance dépend de la volonté du

propriétaire. Ce dernier autorise une tierce personne à exercer des actes matériels sur la

chose; le bénéficiaire ne peut bien évidemment prétendre posséder à titre de propriétaire.

De tels actes faits dans un esprit de bon voisinage ou de bonne entente peuvent toujours

être révoqués par le propriétaire.

La preuve de la tolérance et donc de l’absence d’animus s’opère par tout moyen, et,

notamment peut être déduite par les juges du fond des circonstances de l’espèce. Il

appartient à celui qui entend disqualifier la possession de prouver qu’elle se fonde sur

une simple tolérance. La tolérance peut durer très longtemps sans perdre ce caractère

de tolérance et elle peut aller jusqu’à permettre l’accomplissement d’actes conséquents.

Est équivoque la possession de celui qui exerce des prérogatives attachées à un droit

sans qu’il soit certain, au vu des circonstances, qu’il s’en considère comme titulaire. Il y

a équivoque quand les actes accomplis par le prétendu possesseur ne manifestent pas

clairement son animus et qu’ils peuvent s’expliquer autrement que par la prétention à un

droit sur la chose.

Au plan probatoire, ces qualités de la possession sont présumées exister, à moins que

le contradicteur du possesseur ne démontre le contraire. Il suffit que l’une d’elles fasse

défaut pour que la possession cesse d’être utile pour devenir viciée.

Suivant l’article 2229 du Code civil, il faut encore une possession à titre de propriétaire -

animus domini - pour pouvoir prescrire. L’article 2230 du Code civil édicte une

présomption aux termes de laquelle on est toujours présumé posséder pour soi et à titre

de propriétaire. Il est loisible d’établir la preuve contraire par tout moyen, ce qui résultera

souvent de l’aveu indirect du possesseur ou du titre en vertu duquel il a pris possession

de la chose. La possession qui n’est pas exercée à titre de propriétaire n’est pas viciée :

simplement l’animus n’est pas celui d’un propriétaire.

Lorsque le délai est achevé, l’usucapion rend le possesseur titulaire du droit dès l’instant

même où il a commencé d’être exercé.

Les parties PERSONNE10.) se prévalent tout d’abord de la prescription abrégée de dix

ans prévue par l’article 2265 du Code civil. Elles font valoir que les consorts

PERSONNE16.) se seraient par juste titre portés acquéreurs a non domino du mur

litigieux assorti d’un passage. Au vu des pièces établissant un état d’entretien du pignon

gauche comme faisant partie intégrante de la maison, les consorts PERSONNE16.) en

auraient eu la possession réelle, utile et dépourvue de vices du 17 novembre 1966

jusqu’au 4 février 2002. La propriété du pignon gauche et celle du passage auraient donc

été acquises par usucapion au plus tard le 17 novembre 1976. A supposer qu’il faille se

placer au moment de l’acquisition par les époux GROUPE4.) pour faire courir le délai de

prescription, alors qu’à ce moment-là la maison aurait été au-delà de tout doute libre des

quatre côtés, il y aurait lieu de relever que les époux GROUPE4.) auraient pensé acquérir

une maison individuelle et se seraient comportés aux yeux de tous comme les véritables

propriétaires exclusifs du pignon gauche de la maison et en auraient eu la possession,

tandis que les consorts PERSONNE12.) auraient laissé leur propriété à l’abandon. Les

époux PERSONNE27.) auraient donc acquis la propriété exclusive du pignon par

prescription entre le 4 février 2002 et le 4 février 2012.

S’il y avait lieu de faire application du délai trentenaire prévu par l’article 2262 du Code

civil, les parties PERSONNE10.) font valoir que la possession continue, paisible, publique

et non équivoque au profit des différents propriétaires qui se sont succédés depuis 1824

serait prouvée ou du moins présumée. Dans la mesure où le délai de prescription

trentenaire ne devait courir qu’à partir de l’acte du 17 novembre 1966 faisant état d’un

passage latéral, ou du plan du 29 août 1962 relatif à l’échange ou encore de l’acte du 4

mai 1970 par le biais duquel les parents des assignés ont acquis la parcelle voisine, la

prescription serait également acquise. Il serait en effet établi que ce seraient les

propriétaires de la maison sise au ADRESSE10.) qui auraient toujours eu la possession

du pignon gauche au détriment des assignés qui n’auraient effectué aucun entretien ni

aucun acte susceptible d’interrompre la prescription.

Il résulte de l'article 2235 du Code civil que, pour compléter la prescription, on peut joindre

à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre

universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Encore faut-il, bien entendu, que les possessions jointes aient porté sur le même bien

(Cass. 3e civ., 5 déc. 1972 : JCP N 1973, prat. 5573 - : JurisData n° 1996-001647 ; Bull.

civ. 1998, III, n° 107 ; JCP N 1996, p. 1521 ) et qu'il y ait eu transmission du droit exercé

(Cass. 3e civ., 15 févr. 1972, n° 70-12.376 : Bull. civ. 1971, III, n° 101 . - Cass. 3e civ., 3

oct. 2000, n° 98-20.646 : JurisData n° 2000-006159 ; Defrénois 2001, p. 452 , obs. C.

Atias).

L'utilité de la jonction des possessions est évidente ; ce mécanisme permet

l'accomplissement de la prescription acquisitive bien que la possession utile nécessaire

à cet effet ait été exercée par plusieurs personnes.

En ce qui concerne la prescription acquisitive par le biais du délai abrégé de dix ans, il y

a lieu de relever que pour servir de fondement à l'usucapion abrégée, le juste titre doit

être translatif, réel, régulier et définitif (W. Dross, Droit des biens : LGDJ-Lextenso

éditions, 4e éd., 2019, coll. Domat Droit privé, n° 290 ; Droit civil, Les choses : LGDJ-

Lextenso éditions, 2012, n° 290).

L’inclusion de l’immeuble possédé dans le juste titre doit résulter de mentions contenues

dans celui-ci, qu’elles soient explicites ou implicites, pourvu qu’elles soient suffisantes.

Ainsi un chemin rural est compris dans le juste titre lorsque l’acte d’acquisition mentionne

la surface totale d’une parcelle, au milieu de laquelle il se trouve, et alors que la mention

le concernant ne l’exclut pas de l’acte (CA Dijon, ch. civ. A, 19 oct. 2004, n° 01/00458 :

JurisData n° 2004-255777). Cependant, l’exigence de précision n’est pas absolue. En

cas de vente ou de donation d’un domaine, il n’est pas nécessaire que le titre mentionne

nominativement et d’une manière spéciale toutes les parcelles, s’il est suffisamment

établi qu’elles en font intégralement partie (Cass. civ., 23 janv. 1837 : Dalloz, jurispr. gén.,

V° Prescription civile, n° 882, 1°). Le titre imprécis qui ne permet pas à l’acheteur de

savoir qu’il comporte des exclusions, alors que la disposition des lieux lui permet de croire

à une inclusion, est un juste titre qu’il peut invoquer en complément d’une possession

utile ( Cass. 1re civ., 12 nov. 1957, n° 505 : Bull. civ. I, n° 430).

A fortiori, le titre n’est pas efficace lorsqu’il ne concerne en aucune façon l’immeuble

possédé (Cass. 1re civ., 22 nov. 1965, n° 63-11.811 : Bull. civ. I, n° 637. – Cass. 3e civ.,

3 janv. 1969, n° 66-11.866 : Bull. civ. III, n° 12. – CA Toulouse, 1re ch. civ., 20 oct. 2003,

n° 02/05386 : JurisData n° 2003-244600 – CA Lyon, 1re ch. civ., 22 janv. 2004, n°

02/04335 : JurisData n° 2004-231702). C’est le cas lorsque l’inclusion matérielle de

l’immeuble dans l’acte est due à une erreur. Ainsi, lorsque la mention d’une parcelle dans

un acte est due à une confusion du notaire, elle-même engendrée en partie par une erreur

des services du cadastre, cette parcelle, étant restée en dehors de la vente, ne pouvait

être usucapée (Cass. 3e civ., 21 oct. 1975 : D. 1976, IR p. 17. – Pour une hypothèse

similaire : CA Bourges, ch. civ., 15 déc. 2004, n° 04/00796 : JurisData n° 2004-263937).

De même, n’a pas la précision suffisante le titre ne permettant pas de désigner l’exacte

limite des propriétés litigieuses (Cass. 3e civ., 24 juin 1998, n° 95-19.265, inédit).

Les exigences de l’article 2265 du Code civil ne sont pas non plus satisfaites lorsque le

titre invoqué ne comporte pas d’indications suffisantes pour permettre son application à

l’immeuble possédé (Cass. 3e civ., 24 juin 1971, n° 70-11.520 : Bull. civ. III, n° 410 – CA

Dijon, 28 févr. 1930 : DP 1933, 2, p. 128. – T. civ. Pontoise, 4 mai 1956 : D. 1958, somm.

p. 6) ou lorsque la preuve n'est pas rapportée que le titre s’applique à l'immeuble litigieux

(Cass. 1re civ., 7 mai 1956, n° 1.498 : Bull. civ. I, n° 180).

La preuve de l'existence et du contenu du juste titre doit être faite selon les règles du droit

commun (G. Baudry-Lacantinerie et A. Tissier, Traité théorique et pratique de droit civil,

De la prescription, 4e éd. : Lib. de la soc. du recueil général des lois et des arrêts, Paris,

1924, n° 677. – W. Dross, Droit des biens : LGDJ-Lextenso éditions, 4e éd., 2019, coll.

Domat Droit privé, n° 293 ; Droit civil, Les choses : LGDJ-Lextenso éditions, 2012, n° 293

et 293-1). La présomption de bonne foi établie par l'article 2274 ne doit pas être comprise

comme dispensant le possesseur de justifier du juste titre (Cass. req., 22 juill. 1874 : DP

1875, 1, p. 175). La charge de la preuve pèse sur celui qui entend invoquer à son profit

les règles de l'usucapion abrégée.

En l’espèce, les consorts PERSONNE16.) avaient acquis la maison appartenant

actuellement aux parties demanderesses par acte d’adjudication publique du 17

novembre 1966. Dans cet acte, il est question d’une maison avec passage latéral (« Haus

mit Seitenpassage ») inscrite au cadastre sous les numéros NUMERO12.) (pré),

NUMERO1.) (jardin) et NUMERO2.) (bâtiment avec place).

Il a déjà été retenu que la mention du passage latéral dans cet acte relève d’une erreur

et ne correspondait pas à la réalité. En outre, à cette date, le mur pignon gauche de cette

maison se trouvait déjà accolé à la grange sur la parcelle voisine. En l’absence

d’indication plus précise en ce qui concerne le mur pignon gauche, ce titre translatif de

propriété concernant la maison ne saurait valoir comme juste titre pour acquérir le mur

litigieux par prescription abrégée.

Il en va de même de l’acte de vente du 4 février 2002 par lequel les époux

PERSONNE17.) ont acquis une « maison d’habitation avec jardin » inscrite au cadastre

sous les numéros NUMERO1.) (jardin) et NUMERO2.) (bâtiment avec place).

En ce qui concerne la prescription trentenaire, les parties demanderesses ne fournissent

aucun élément pour prouver une possession du mur dans le chef des propriétaires de

leur maison depuis 1824. En tout cas, tant que la grange existait, il ne saurait être soutenu

qu’il y avait une possession privative du mur par les propriétaires de la maison située sur

le terrain voisin.

En ce qui concerne les époux PERSONNE16.), il résulte du courrier du bourgmestre de

la Commune de ADRESSE6.) du 28 août 1974 qu’il est question d’un pignon mitoyen

(pièce n°11, farde II de Maître ARENDT).

En ce qui concerne les époux PERSONNE17.), il résulte d’un courrier du 5 août 2002 du

mandataire de PERSONNE15.) que ce dernier affirmé que « le mur séparant les deux

propriétés semble être mitoyen » et qu’il a voulu racheter la moitié indivise de ce mur à

feu PERSONNE18.).

Il y avait donc toujours une certaine équivocité en ce qui concerne les actes accomplis

sur ce mur par les propriétaires précédents de la maison sise à ADRESSE10.).

En tout cas, les parties demanderesses restent en défaut de rapporter la preuve que les

actes éventuellement accomplis par les différents propriétaires de leur maison sur le mur

pignon gauche aient dépassé des actes de simple tolérance ou de pure faculté.

Les parties PERSONNE10.) ne rapportent donc pas la preuve que les époux GROUPE4.)

se soient comportés comme les propriétaires exclusifs du mur litigieux.

Il en suit que les parties PERSONNE10.) n’ont pas rapporté la preuve de la prescription

acquisitive de la propriété exclusive du mur.

Il résulte de tout ce qui précède que l’action en revendication des parties PERSONNE10.)

relatif à la propriété exclusive du pignon gauche de leur maison est à dire non fondée.

Une éventuelle prescription acquisitive de la mitoyenneté du mur n’est actuellement pas

invoquée par les parties GROUPE3.).

Le tribunal renvoie le dossier aux parties afin de leur permettre d’adapter leurs

conclusions, sur base des éléments que le tribunal a retenus ci-avant comme étant établis

et en faisant abstraction des éléments que le tribunal a d’ores et déjà écartés, en ce qui

concerne la demande des consorts GROUPE1.) tendant à voir déclarer ledit mur mitoyen

et en ce qui concerne les autres demandes formulées par les parties GROUPE3.).

Les parties PERSONNE26.) ont encore conclu au sujet d’un abandon de mitoyenneté

pour le cas où le tribunal devait dire que le mur est mitoyen (demande cependant

expressément réservée dans le dispositif des conclusions). Dans la mesure où le tribunal

ne s’est pas encore prononcé sur le caractère mitoyen du mur, mais a uniquement retenu

que ce mur ne peut pas être la propriété exclusive des parties demanderesses, cette

demande est également à réserver.

Il y a donc lieu de réserver le surplus et les frais.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

revu le jugement civil n°2022TALCH10/00087 du 29 avril 2022,

dit la demande en revendication de leur mur latéral gauche introduite par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) recevable,

la dit non fondée,

pour le surplus, renvoie le dossier aux parties pour leur permettre de conclure,

réserve le surplus et les frais.