Exclusive sales mandate terminated by seller's better offer; penalty clause unenforceable; moral damages rejected.

Arrêt N°139/23 - VIII - CIV

Arrêt civil

Audience publique du deux novembre deux mille vingt-trois

Numéro CAL-2022-00218 du rôle

Composition:

Elisabeth WEYRICH, président de chambre,

Françoise ROSEN, premier conseiller,

Yola SCHMIT, premier conseiller,

Amra ADROVIC, greffier.

Entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et

des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un acte de l’huissier de justice Pierre BIEL, de

Luxembourg du 11 février 2022,

comparant par Maître Radu DUTA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du susdit exploit BIEL,

comparant par la société anonyme LUTHER, inscrite à la liste V du

Tableau de l’ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, établie et

ayant son siège social à L-1736 Luxembourg, 1B, Heienhaff,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Aurélien

LATOUCHE, avocat à la Cour.

LA COUR D’APPEL :

Faits constants en cause et rétroactes procéduraux :

Aux termes d’un contrat dénommé « contrat de mandat exclusif »

signé entre parties le 18 avril 2019, PERSONNE2.) a donné « mandat

exclusif à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l.

représentée par Monsieur PERSONNE3.) de vendre en leur nom et

pour leur compte l’objet immobilier, un terrain pour 4-5 maisons à

construire, à définir sur les parcelles NUMERO2.), NUMERO3.),

NUMERO4.), NUMERO5.), sises à L-ADRESSE4.), pour un prix

minimum de 1.750.000.- euros. » Les parties ont encore stipulé que

« le présent mandat est irrévocable et valable pour une durée de 12

mois à partir de ce jour. (…) ».

Le 25 octobre 2019, un compromis de vente au prix de 1.750.000

euros a été signé par PERSONNE4.) et PERSONNE5.) (ci-après le

couple PERSONNE6.)). Ce compromis a été transmis pour signature

à PERSONNE2.).

Par courriel du 12 décembre 2019, le madnataire de PERSONNE2.) a

informé la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (ci-après « la

société SOCIETE1.) ») que sa mandante ne signera pas ledit

compromis, qu’elle a obtenu spontanément une meilleure offre

d’achat.

Le 16 décembre 2019, Maître Radu DUTA a adressé, au nom et pour

le compte de la société SOCIETE1.), un courrier à PERSONNE2.)

pour faire état de pourparlers échoués avec divers acquéreurs

potentiels et pour la mettre en demeure de lui communiquer l’offre

spontanée d’achat.

Le 14 janvier 2020, le mandataire de PERSONNE2.) a communiqué à

l’agent immobilier une version anonymisée de l’offre spontanée

d’achat.

Le 15 janvier 2020, la société SOCIETE1.) a communiqué une version

mise à jour du compromis signé par le couple PERSONNE6.) avec un

prix de 1.900.000 euros.

Le 11 février 2020, la société SOCIETE1.) a mis en demeure

PERSONNE2.) de passer acte de vente auprès du notaire au risque

de voir le contrat de mandat exclusif résilié à ses torts exclusifs.

Le 17 février 2020, le mandataire de PERSONNE2.) a informé l’agent

immobilier de sa volonté à faire évaluer le prix des terrains, objets du

contrat de mandat exclusif, par expertise. L’expertise unilatérale est

déposée le 12 mars 2020 et le prix des terrains est évalué à 2.473.661

euros.

Le 26 février 2020, Maître Radu DUTA a « résilié », au nom et pour le

compte de la société SOCIETE1.), le contrat du 18 avril 2019 aux torts

exclusifs de PERSONNE2.) et l’a informée qu’il entend réclamer le

paiement de la clause pénale en justice, pour le compte de sa

mandante.

Par acte d’huissier de justice du 9 mars 2020, la société SOCIETE1.)

a assigné PERSONNE2.) devant le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg pour, à titre principal, l’entendre condamner au paiement

d’un montant de 61.425 euros au titre de la clause pénale de 3%

(+17% TVA) du prix de vente convenu au contrat de mandat exclusif

signé entre parties le 18 avril 2019, avec les intérêts légaux à partir de

l’assignation en justice jusqu’à solde, avec capitalisation desdits

intérêts pour autant qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une

année entière.

A titre subsidiaire, elle a demandé à voir condamner PERSONNE2.) à

lui payer le montant de 61.425 euros au titre de la perte d’une chance

d’avoir conclu la vente et d’obtenir la commission d’un montant de 3%

stipulée audit contrat de mandat exclusif du 18 avril 2019, soutenant

avoir eu 100% de chance de conclure la vente et de se voir rétribuer

le paiement de la commission stipulée.

Elle a réclamé une indemnité de procédure de 5.000 euros sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE2.) a réclamé à titre reconventionnel la condamnation de

la société SOCIETE1.) au au titre de remboursement de frais et

honoraires d’avocat de 17.042,80 euros, une indemnité pour préjudice

moral de 10.000 euros, et une indemnité de procédure de 5.000 euros.

Par jugement du 19 janvier 2022, le tribunal a dit la demande

principale de la société SOCIETE1.) partiellement fondée, et justifiée

à concurrence de 5.250 euros et a condamné PERSONNE2.) à lui

payer le prédit montant.

Le tribunal a dit non-fondées les demandes respectives des parties en

obtention

d’une

indemnité

de

procédure

et

a

condamné

PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Par acte d’huissier de justice du 11 février 2022, la société

SOCIETE1.) a relevé appel du jugement du 19 janvier 2022.

Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il

a limité l’indemnisation du dommage subi au montant de 5.250 euros

et conclut à voir dire que son dommage se chiffre à 61.425 euros,

partant à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le prédit montant

de 61.425 euros. Elle réclame, par réformation, une indemnité de

procédure de 5.000 euros pour la première instance et de 5.000 euros

pour l’instance d’appel.

Par conclusions subséquentes, la société SOCIETE1.) conclut encore

à voir condamner PERSONNE2.) à lui rembourser le montant de

565,07 euros exposé par elle pour le paiement de la facture du bureau

d’études de géomètres BEST GO du 21 octobre 2022, « avec les

intérêts tels que de droit à partir du jour de l’assignation jusqu’à solde

sous réserve notamment de tout montant même supérieur ».

Déclarant relever appel incident,

PERSONNE2.)

conclut, par

réformation, à titre principal, à voir dire qu’elle n’a commis aucune

faute contractuelle et qu’elle n’a pas causé la perte d’une chance

alléguée, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée au paiement ni

de la clause pénale, ni de dommages-intérêts.

PERSONNE2.) conclut à titre subsidiaire à voir confirmer le jugement

entrepris en ce que le tribunal a retenu que la perte d’une chance de

la société SOCIETE1.) de toucher la commission était de 10%

seulement.

Aux termes d’un appel incident, elle conclut encore à voir condamner

la société SOCIETE1.) à lui rembourser les frais d’avocat à hauteur de

17.042,80 euros exposés par elle tant dans le cadre de la phase de la

revue du compromis de vente et de négocation qui s’en est suivie que

pendant la procédure judiciaire, sur base des articles 1382 et 1383 du

Code civil, avec les intérêts légaux à partir de la demande (par

conclusions du 16 septembre 2022) jusqu’à solde.

Elle réclame 10.000 euros au titre de dommage moral subi en raison

du comportement fautif de la société SOCIETE1.), à se voir allouer

une indemnité de procédure de 5.000 euros pour l’instance d’appel et

à voir condamner l’intimée aux frais et dépens de l’instance.

Les appels principal et incident sont recevables pour avoir été

interjetés dans les forme et délai de la loi.

Discussion:

Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce que le tribunal a retenu

que le contrat signé entre parties le 18 avril 2019 constitue un contrat

de mandat de vente exclusif. Ce mandat est conclu irrévocablement

pour une durée de douze mois, avec prolongation automatique, sauf

dénonciation endéans un délai d’un mois avant l’expiration du terme

par l’une des parties.

La société SOCIETE1.) a fait procéder le 26 février 2020 à la

« résiliation » du mandat aux torts exclusifs de PERSONNE2.),

soutenant que cette dernière n’aurait pas loyalement exécuté ses

obligations de mandant et l’aurait ainsi mise dans l’impossibilité

d’exécuter correctement sa mission et a réclamé judiciairement le

paiement de la clause pénale conventionnellement stipulée.

Les juges de première instance sont venus à la conclusion que

PERSONNE2.) était « peu coopérative, voire obstructive » et qu’elle a

de ce fait « manqué à son obligation de mettre son cocontractant en

mesure d’exécuter le mandat (…) ». La résiliation anticipative du

mandat, initialement conclu pour une durée de douze mois, a dès lors

été déclarée justifiée.

PERSONNE2.) forme appel incident et demande à la Cour de

constater qu’elle n’a commise aucune faute contractuelle, de retenir

que la résiliation anticipative du contrat de mandat par la société

SOCIETE1.) n’était pas justifiée, de sorte que la société SOCIETE1.)

ne saurait prétendre à être indemnisée pour se trouver à l’orginine de

la rupture fautive du mandat.

La société SOCIETE1.) reproche à PERSONNE2.) une exécution

fautive de ses obligations de mandant, et notamment un manquement

à l’exécution de bonne foi du contrat découlant de l’article 1134 du

Code civil, pour avoir manqué à son devoir de faciliter l’exécution du

contrat et de mettre son cocontractant en mesure d’exécuter le

mandat.

Elle soutient que PERSONNE2.) lui aurait dans un premier temps

interdit toutes publications de la vente sur les portails immobiliers et

les médias pour se raviser à partir de septembre 2019 et admettre de

telles publicités. Elle aurait par ailleurs soit omis de prendre position

quant aux offres concrètes qui se seraient multipliées à partir de

septembre 2019, soit elle se serait mise à exiger des conditions

inédites par rapport au mandat initial, tel que le paiement partiel en

liquidités et le reste par compensation/attribution d’une des quatres

maisons à construire, pour revenir finalement à un paiement intégral

du prix convenu.

Elle soutient que ces changements d’attitude l’auraient mise dans

l’embarras face aux acquéreurs potentiels, lesquels auraient été

« laissés dans le brouillard », que les terrains n’auraient pas été

vendus jusqu’à ce jour et que cette attitude témoignerait

indubitalement de la volonté de l’intimée de ne plus vendre les terrains.

La société SOCIETE1.) dit qu’elle n’aurait pas eu d’autres choix que

de dénoncer le mandat aux torts exclusifs de PERSONNE2.).

PERSONNE2.) ne conteste pas l’affirmation de la société appelante

consistant à dire que dans un premier temps, elle s’est opposée à offrir

la vente des terrains au public, ayant préféré les offrir, par contact

direct, à certaines grandes entreprises oeuvrant sur le marché

immobilier.

Il importe de rappeler que les parties avaient stipulé que le mandat de

vente exclusif du 18 septembre 2019 est conclu pour une durée initiale

de douze mois et qu’il est irrévocable. La société SOCIETE1.) a

procédé à la « résiliation » du mandat par courrier officiel de son

mandataire du 26 février 2020, soit avant l’arrivée du terme du 18 avril

2020.

Aux termes de l’article 2003 du Code civil, qui s’inscrit dans le chapitre

relatif aux différentes manières dont le mandat finit, « le mandat finit

par le révocation ou le renonciation du mandataire (…) à moins qu’il

n’ait été convenu du contraire ou que le contraire ne résulte de

l’affaire ».

Les articles subséquents distinguent ensuite entre la révocation du

mandat par le mandant et la renonciation du mandat par le

mandataire.

L’article 2007 du Code civil dispose que « le mandataire peut renoncer

au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation ». La faculté de

renoncer s’applique en principe à tous les mandats. La circonstance

que le mandat est en l’occurrence stipulé irrévocable ne fait pas l’objet

de débats.

Il appartient cependant au mandataire de faire la preuve que la

continuation du mandat lui aurait fait éprouver un préjudice

considérable, ou de prouver la juste cause de renonciation qu’il

invoque. En l’occurrence, la société SOCIETE1.) se prévaut de

prétendues fautes contractuelles commises par PERSONNE2.).

Au regard du consentement des parties en début de mission quant à

la façon de procéder de l’agent immobilier, voire quant à la mise en

place d’un cadre relatif aux démarches à effectuer par le mandataire,

c’est cependant à tort que ce dernier reproche à PERSONNE2.)

d’avoir commis une faute contractuelle. Les restrictions apportées d’un

commun accord à la mission du mandataire ne constituent pas une

opposition à l’exécution du mandat de vendre.

En ce qui concerne les changements des conditions de paiement de

la vente, partiellement établis sur base d’un courriel du 16 décembre

2019 adressé par le mandataire de la société SOCIETE1.) au

mandataire de PERSONNE2.), il y a lieu de constater que ces

exigences modificatives n’affectent que les conditions de paiement du

prix de la vente, sans remettre en cause la mise en vente des terrains

par la société SOCIETE1.).

Il est vrai que les parties litigantes ont en cours d’exécution du contrat

qui les liait négocié le prix et le paiement de ce prix. Cependant, il ne

faut pas perdre de vue que le mandat de vendre stipulait un prix

« minimum », soit un prix en-dessous duquel aucune vente ne se fera.

Ce prix minimum ou prix « plancher » n’équivaut pas à un prix

conventionnellement arrêté entre parties, auquel la vente sera

conclue, mais engendre pour la société SOCIETE1.) l’obligation de

s’efforcer à vendre les terrains à un meilleur prix, ce qui est par ailleurs

dans l’intérêt tant du mandant que du mandataire. En conséquence,

l’existence de négociations concernant le prix de vente des terrains

n’a rien d’anormal en présence d’un prix plancher et aucune faute

contractuelle dans le chef de la mandante pendant la phase de

négociations ne saurait être reprochée à cette dernière.

L’affirmation de l’appelante que PERSONNE2.) se serait ravisée et

n’aurait en réalité plus eu l’intention de vendre les terrains ne se trouve

pas établie sur base des éléments du dossier.

La Cour retient au regard de ce qui précède que la société appelante

ne justifie d’aucune juste cause de renonciation au mandat, de sorte

qu’elle ne saurait prétendre à indemnisation en raison de la rupture

fautive du contrat par elle-même.

C’est partant à tort que le tribunal a dit fondée la demande de la société

SOCIETE1.) et le jugement entrepris est à réformer sur ce point.

La demande en indemnisation de l’appelante au principal pour perte

d’une chance d’exécuter le mandat et de réaliser la vente des terrains

à ADRESSE5.) n’est pas non plus fondée, étant donné que la société

SOCIETE1.) s’est elle-même privée de la possiblité de continuer le

mandat.

L’appel incident de PERSONNE2.) est dès lors fondé quant à ce volet

du litige.

PERSONNE2.) demande, par réformation, à voir condamner la

société SOCIETE1.) à lui payer la somme de 17.042,80 euros au titre

des frais d’avocat exposés par elle tant dans le cadre de « la phase

de la revue » du compromis de vente et de négocation qui s’en est

suivie que pendant la procédure judiciaire, sur base des articles 1382

et 1383 du Code civil, avec les intérêts légaux à partir de la demande

(par conclusions du 16 septembre 2022) jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) conteste le bien-fondé de cette demande.

Il convient de relever que la circonstance que l'article 240 du Nouveau

Code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l'équité,

d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non

comprises dans les dépens, dont les honoraires d'avocat, n'empêche

pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de

son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle,

à

condition

d'établir

les

éléments

conditionnant

une

telle

indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale

entre la faute et le préjudice.

Dans son arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n° 5/12) a

considéré que les frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à

indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en

dehors de l’indemnité de procédure. La Cour de cassation a en effet

retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les

honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) produit en cause une facture

de l’étude LUTHER du 30 novembre 2019 concernant des prestations

« d’assistance compromis vente terrain ADRESSE5.) » pour un

montant de 4.836,77 euros ainsi que la preuve de paiement de cette

facture ainsi qu’une facture l’étude LUTHER du 31 mars 2020

concernant également des prestations « d’assistance compromis

vente terrain ADRESSE5.) » pour un montant de 1.044,23 euros.

Il résulte des pièces du dossier, et notamment du désintérêt porté par

différentes grandes entreprises œuvrant sur le marché immobilier au

projet d’acquisition des quatre terrains au prix de 1.750.000 euros pour

défaut de rentabilité, que le doute invoqué par PERSONNE2.)

concernant la bonne foi portée par la société SOCIETE1.) dans

l’exécution de son mandat et la suspicion d’un double mandat ne se

trouvent pas établi en cause. En conséquence, le recours à

l’assistance d’un avocat dans les négociations avec la société

SOCIETE1.)

repose sur des considérations personnelles, non

objectives, de sorte que les frais ainsi exposés doivent rester à charge

de PERSONNE2.) pour ne pas trouver leur cause dans une faute de

la partie adverse.

PERSONNE2.) produit encore en cause une facture de l’étude

LUTHER du 31 juillet 2020 concernant des prestations « instruction du

dossier, préparation conclusions » pour un montant de 3.685,50 euros

ainsi que la preuve de paiement de cette facture.

Cependant, au vu de l’absence de précision concernant le dossier

visé, il n’est pas établi que les prestations ainsi mises en compte

concernant l’instance judiciaire qui oppose PERSONNE2.) à la société

SOCIETE1.) à partir de mars 2020. A défaut de preuve d’un lien causal

précis entre les frais réclamés sur base de cette dernière facture et la

présente affaire.

L’appel incident de PERSONNE2.) n’est partant pas fondé sur ce point

particulier.

PERSONNE2.) demande, par réformation, à voir condamner la

société SOCIETE1.) à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de

dommages-intérêts pour préjudice moral, en raison de la pression

exercée sur elle par la société SOCIETE1.) et des menaces proférées,

nonobstant le fait que le gérant de la société SOCIETE1.) était

parfaitement au courant qu’elle souffrait d’une maladie grave et vivait

à l’époque des moments très pénibles.

La Cour constate que les pressions et menaces invoquées par

PERSONNE2.) relèvent plutôt de son appréciation subjective et ne se

trouvent pas autrement étayées. La demande en indemniation d’un

prétendu préjudice moral a partant été rejetée à bon droit par le

tribunal.

La société SOCIETE1.) ayant succombé dans ses prétentions, ses

demandes en allocation d’une indemnité de procédure sont à rejeter,

tant pour la première instance, par confirmation de la décision

attaquée, que pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) ayant dû recourir aux services rémunérés d’un avocat

pour faire valoir ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa

charge, la Cour lui alloue une indemnité de procédure de 1.500 euros

pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) n’ayant pas obtenu gain de cause, elle doit

supporter tant les frais et dépens de première instance, par

confirmation, que ceux de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

la Cour d'appel, huitième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement entre parties,

reçoit les appels, principal et incident ;

dit l’appel principal non fondé ;

dit l’appel incident de PERSONNE2.) partiellement fondé ;

réformant :

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) en

paiement de l’indemnité prévue dans la clause pénale non fondée ;

décharge PERSONNE2.) de la condamnation à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) la somme de 5.250 euros au titre

de la clause pénale ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et

dépens de la première instance ;

confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à payer à

PERSONNE2.) 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure pour

l’instance d’appel ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aux frais et

dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la société

anonyme LUTHER, représentée aux fins de la présente instance par

Maître Aurélien LATOUCHE, sur ses affirmations de droit.