Commercial lease dispute where tenant pays rent but landlord loses abuse claim and procedural costs.

Répertoire No. 1946/23

L-BAIL-180/22

L-BAIL-556/22

Audience publique du 28 juin 2023

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

-I-

SOCIETE1.) s.à r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant à l’audience par Maître Marjorie DABROWSKI, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Bernard FELTEN, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

e t

SOCIETE2.) s.a., société anonyme de droit belge, établie et ayant son siège

social à B-ADRESSE2.), inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le

numéroNUMERO2.), dont la succursale luxembourgeoise est établie et a son

siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO3.)

partie défenderesse

représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour

SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8, rue Sainte-

Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de

Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B211810, représentée dans le cadre de la présente

procédure par Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à la même

adresse

comparant à l’audience par Maître Deniz TESONE, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

-II-

SOCIETE2.) s.a., société anonyme de droit belge, établie et ayant son siège

social à B-ADRESSE2.), inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le

numéroNUMERO2.), dont la succursale luxembourgeoise est établie et a son

siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour

SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8, rue Sainte-

Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de

Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B211810, représentée dans le cadre de la présente

procédure par Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à la même

adresse

comparant à l’audience par Maître Deniz TESONE, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

e t

SOCIETE1.) s.à r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.)

partie défenderesse

comparant à l’audience par Maître Marjorie DABROWSKI, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Bernard FELTEN, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

F a i t s

L’affaire -I- fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée

au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 avril 2022.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 25 mai 2022.

Lors de la prédite audience, la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats

à la Cour SARL se présenta pour la société anonyme de droit belge SOCIETE2.)

et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 17 octobre 2022. Par la

suite, elle fut refixée pour contrôle au 21 novembre 2022.

L’affaire -II- fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée

au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 octobre 2022.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 11 novembre 2022.

Lors de la prédite audience, Maître Bernard FELTEN se présenta pour la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) et l’affaire fut fixée pour contrôle au 21

novembre 2022 ensemble avec l’affaire sub I).

Par la suite, les deux rôles furent fixés pour contrôle au 30 novembre 2022. Lors

de cette audience, les deux rôles furent fixés aux fins de plaidoiries à l’audience

du 20 février 2023.

A la prédite audience, Maître Marjorie DABROWSKI, en remplacement de Maître

Bernard FELTEN, et Maître Deniz TESONE, en remplacement de Maître Michel

MOLITOR, ce dernier en représentation de la société à responsabilité limitée

MOLITOR Avocats à la Cour SARL, furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit les deux rôles en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis en raison de l’arrêt de maladie

prolongé du juge,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 8 avril 2022, la société SOCIETE1.) S.à r.l. a

fait convoquer la société de droit belge SOCIETE2.) S.A. (ci-après : la société

SOCIETE2.) S.A.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

-

s’entendre condamner à exécuter la transaction conclue entre parties, soit à

lui payer la somme de 111.493,23 euros à titre de frais de remise en état, avec

les intérêts légaux prévus par l’article 3 de la loi modifiée du 18 avril 2004,

sinon avec les intérêts légaux ordinaires, à partir du 19 mars 2021, date de la

première mise en demeure, sinon à partir du jugement à intervenir, jusqu’à

solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 81.900 euros à titre

d’indemnité d’indisponibilité de six mois de loyer, avec les intérêts légaux

prévus par l’article 3 de la loi modifiée du 18 avril 2004, sinon avec les intérêts

légaux ordinaires, à partir du 19 mars 2021, date de la première mise en

demeure, sinon à partir du jugement à intervenir, jusqu’à solde ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire sur base de l’article

6-1 du code civil ;

-

s’entendre condamner à lui payer la somme de 10.000 euros à titre

d’indemnisation pour frais d’avocat exposés ;

-

s’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 10.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) S.à r.l. demande encore au

tribunal d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-Bail-180/22 du rôle.

Par requête déposée au greffe le 6 octobre 2022, la société SOCIETE2.) S.A. a

fait convoquer la société SOCIETE1.) S.à r.l. à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial et d’occupation

sans droit ni titre, aux fins de :

-

principalement, s’entendre condamner à lui rembourser la somme de 135.018

euros à titre de garantie bancaire indûment encaissée, avec les intérêts légaux

à partir du 30 mars 2021, date du prélèvement indu de la garantie bancaire,

sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ;

-

subsidiairement, :



voir ordonner la nullité, sinon la rescision de la transaction du 15 décembre

2017 pour violence économique viciant le consentement de la requérante,

sinon pour défaut de cause eu égard à la contrepartie dérisoire de la

défenderesse équivalant à une absence de cause ;



voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation sur base du dernier loyer

conventionnel applicable, soit à un montant total de 49.131,49 euros

correspondant à un montant de 14.037,57 euros par mois d’occupation ;



partant, par compensation avec la somme de 99.285,99 euros indûment

versée à la défenderesse au titre des articles 2 et 3 de la transaction,

s’entendre condamner à lui restituer la somme de 50.154,50 euros, avec

les intérêts légaux à partir de la date du jugement à intervenir, sinon de sa

notification, jusqu’à solde ;

-

plus subsidiairement, s’entendre condamner à lui rembourser la somme de

135.018 euros indûment prélevée par la défenderesse sur la garantie

bancaire, sur base des articles 1134 et 6-1 du code civil pour défaut de loyauté

et d’abus de droit ;

-

s’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 10.000

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE2.) S.A. demande encore la

condamnation de la société SOCIETE1.) S.à r.l. à lui payer la somme de 30.000

euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-Bail- 556/22 du rôle.

Dans un souci d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la

jonction des deux rôles.

Il est constant en cause que suivant deux contrats de bail commerciaux conclus

en date du 23 octobre 2001, pour une durée de douze ans à partir du 1er janvier

2002, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à la société

SOCIETE2.) S.A. plusieurs surfaces commerciales au sein d’un immeuble ayant

deux entrées, sises à Luxembourg, au ADRESSE4.) et au ADRESSE5.).

Suite à un transfert de propriété en date du 6 octobre 2015, ces contrats de bail

ont été repris par la société SOCIETE1.) S.à r.l.

Par avenants du 8 décembre 2015, le loyer a été augmenté au montant de

11.362,30 euros hors TVA à partir du 1er décembre 2015.

Le 20 mai 2016, la société SOCIETE1.) S.à r.l. a résilié les baux avec effet au 31

décembre 2016.

Suivant jugements des 19 janvier 2017 et 10 juillet 2017, la société SOCIETE2.)

S.A. s’est vu accorder un premier sursis commercial jusqu’au 30 juin 2017 et un

deuxième sursis commercial jusqu’au 31 décembre 2017.

La société SOCIETE2.) S.A. ayant souhaité rester dans les lieux loués jusqu’au

16 avril 2018, les parties ont conclu une convention transactionnelle en date du

15 décembre 2017 (ci-après : la Transaction).

Le 5 février 2018, la société SOCIETE2.) S.A. a constitué une garantie bancaire

à première demande d’une somme de 140.000 euros en faveur de la société

SOCIETE1.) S.à r.l. en garantie de la bonne exécution de toutes les obligations

lui incombant en vertu de la Transaction, conformément à l’article 7 de celle-ci.

La société SOCIETE2.) S.A. a libéré les lieux loués en date du 16 avril 2018 et

un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé à cette même date par

l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER de l’étude d’huissiers de

justice Carlos CALVO, le procès-verbal de constat y relatif ayant été dressé en

date du 22 juin 2018.

Le 30 mars 2021, la société SOCIETE1.) S.à r.l. a fait appel à la garantie bancaire

constituée par la société SOCIETE2.) S.A. en exécution de la Transaction pour

la somme totale de 140.000 euros.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. expose qu’aux termes de l’article 5 de la

Transaction, la société SOCIETE2.) S.A. se serait engagée à prendre en charge

les frais des travaux de remise en état des lieux loués tels qu’énumérés dans un

état des lieux de sortie contradictoire à réaliser par un huissier de justice et à

chiffrer par un professionnel mandaté par la société SOCIETE1.) S.à r.l., à

hauteur de la contre-évaluation faite par un professionnel luxembourgeois choisi

par les parties sur demande de la société SOCIETE2.) dans l’hypothèse où

l’évaluation faite par le professionnel choisi par la société SOCIETE1.) S.à r.l.

serait manifestement excessif et contraire aux pratiques du marché.

Conformément à cette stipulation, les parties auraient procédé à un état des lieux

de sortie contradictoire réalisé par l’huissier de justice Carlos CALVO dont les

constatations, consignées dans son procès-verbal de constat du 22 juin 2018,

seraient sans appel, à savoir que les lieux auraient été dans un état de

délabrement pur et simple, que la locataire aurait complètement ruiné les lieux.

Elle soutient que contrairement à ce qu’affirme la société SOCIETE2.) S.A., il n’y

aurait pas d’état des lieux d’entrée, et que le contrat de bail stipulerait que la

locataire reconnaît avoir reçu les lieux en bon état locatif et que les réparations

locatives sont à la charge exclusive de la locataire qui s’engage à les faire

effectuer par des corps de métier spécialisés et dans les meilleurs délais.

Sur base dudit procès-verbal de constat d’huissier, elle aurait, toujours

conformément à l’article 5 de la Transaction, mandaté l’architecte PERSONNE3.),

un professionnel de la construction, qui aurait, aux termes d’un devis du 25

septembre 2018, retenu que le montant des travaux de remise en état à effectuer

s’élevait à une somme de 302.064,75 euros TTC.

Au regard du constat d’huissier et dudit devis, il aurait été normal qu’elle a

demandé à la société SOCIETE2.) S.A. de procéder au remboursement de cette

somme par courrier du 25 septembre 2018, mais celle-ci aurait refusé de ce faire,

alors que selon l’article 5 de la Transaction « La société SOCIETE2.) s’engage à

prendre en charge le montant de ces travaux ce qui constitue une condition

essentielle et déterminante du consentement de la société SOCIETE1.) aux

termes de la présente transaction ».

Ce ne serait que par courrier du 23 juillet 2019 que la société SOCIETE2.) S.A.

aurait, conformément à l’article 5 de la Transaction, demandé de contre-évaluer

le chiffrage de l’architecte PERSONNE3.), et les parties auraient alors décidé

ensemble de mandater à cet effet l’expert Bertrand SCHMIT par lettre collective

du 23 juillet 2019.

Suivant son rapport du 7 décembre 2020, diffusé aux parties le 10 février 2021,

l’expert Bertrand SCHMIT aurait contre-évalué les travaux de remise en état à

effectuer à la somme de 251.493,23 euros TTC, au paiement de laquelle elle

pourrait dès lors valablement prétendre.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. précise que la société SOCIETE2.) S.A. n’aurait

procédé au paiement de la note d’honoraires de l’expert Bertrand SCHMIT que

presque deux mois après la finalisation du rapport, de sorte qu’elle serait

malvenue à reprocher tout retard prétendument volontaire dans le chef de la

bailleresse.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. fait encore valoir que jusqu’à la diffusion du rapport

de l’expert Bertrand SCHMIT, elle n’aurait pas pu procéder aux travaux de remise

en état et relouer son local, qui aurait été immobilisé, de sorte qu’elle aurait subi

un préjudice certain et qu’elle pourrait partant prétendre à ce titre au paiement

d’une indemnité d’immobilisation correspondant à six mois de loyers, soit à une

somme de 81.900 euros, dont elle aurait également réclamé le paiement à la

société SOCIETE2.) suivant courrier du 5 mars 2021.

En dépit de plusieurs relances, la société SOCIETE2.) S.A. ne se serait toutefois

pas acquittée de la somme réclamée de (251.493,23 + 81.900 =) 333.393,23

euros, de sorte qu’elle aurait finalement fait appel à la garantie bancaire de

140.000 euros en date du 30 mars 2021 et elle aurait réclamé une dernière fois

le paiement du solde redû de 193.393,23 euros par courrier du 20 avril 2021.

Par courrier du 3 mai 2021, la société SOCIETE2.) S.A. aurait enfin réagi en

soutenant de façon surprenante qu’elle devait seulement prendre en charge les

travaux de dépose des plafonds et des cloisons, la reprise des trous sur la façade

et la pose d’une main courante qui se chiffreraient à une somme de 6.032 euros.

Ce refus serait manifestement abusif et témoignerait de mauvaise foi au vu de

l’évaluation faite par l’expert Bertrand SCHMIT en conformité avec l’article 5 de

la Transaction qui lierait la société SOCIETE2.) S.A. conformément aux articles

1134 et 2052 du code civil.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. relève à cet égard que l’article 5 de la Transaction

prévoirait que l’huissier énumère les travaux à entreprendre, que la société

SOCIETE2.)

S.A. n’aurait jamais critiqué le constat d’huissier dressé

contradictoirement et que l’évaluation aurait été faite sur base dudit constat

d’huissier.

Eu égard à l’attitude abusive et déloyale de la société SOCIETE2.) S.A., il y aurait

encore lieu de condamner celle-ci à lui payer une somme de 20.000 euros à titre

de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire sur base de l’article

6-1 du code civil.

La société SOCIETE2.) S.A. conteste les prétentions adverses tant en leur

principe que quant aux montants réclamés.

Elle fait valoir qu’elle n’aurait pas réussi à trouver un nouveau local disponible

avant le 16 avril 2018, de sorte qu’elle aurait été obligée de négocier une solution

avec la société SOCIETE1.) S.à r.l. pour pouvoir se maintenir dans les lieux loués

à l’expiration, en date du 15 décembre 2017, du deuxième sursis commercial lui

accordé suivant jugement du 10 juillet 2017.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. lui aurait énormément mis la pression pour signer

la Transaction, sous la menace d’une action en déguerpissement.

Elle insiste pour dire qu’elle aurait largement insisté auprès de la société

SOCIETE1.) S.à r.l. pour que les parties se mettent d’accord, avant la signature

de la Transaction, sur la nature des travaux à réaliser et l’état dans lequel la

bailleresse souhaitait recevoir les lieux loués, mais que celle-ci n’y aurait pas été

réceptive et aurait, au contraire, insisté sur la signature rapide de la Transaction

dans l’unique but de surprendre la locataire par des demandes indemnitaires

abusives en lui facturant des travaux indus après la signature de la Transaction.

La société SOCIETE2.) S.A. fait ensuite valoir que lors de la prise de possession

des lieux loués, ceux-ci auraient été dans un état brut, ce qui serait dûment établi

par les différentes factures relatives aux aménagements et rafraîchissements

réalisés par elle en début et en cours de bail, par les photographies prises par la

société SOCIETE3.) lors de l’entrée dans les lieux en novembre 2005 d’un

franchisé de la société SOCIETE2.) S.A., par la correspondance témoignant d’un

sinistre des eaux ayant affecté l’état des lieux loués, par les attestations

testimoniales établies par les dirigeants des sociétés en charge des

aménagements réalisés par la société SOCIETE2.) S.A. lors de l’entrée dans les

lieux, et par la comparaison de ces éléments avec les constats de l’huissier

CALVO lors de la remise des clefs à la fin du bail, qui établiraient que l’état à la

sortie était même meilleur qu’au jour de la prise de possession des lieux.

La remise en pristin état stipulée par l’article 5 de la Transaction correspondrait

partant à une remise à l’état brut, avec retrait des aménagements et du mobilier

de la société SOCIETE2.) S.A. - de l’aveu même de la bailleresse dans son

courriel du 7 décembre 2017 -, et compte tenu de l’usure normale causée par plus

de quinze années d’activité.

L’état des lieux de sortie ne ferait d’ailleurs référence à aucun travail à

entreprendre puisque cela outrepasserait les prérogatives d’un huissier de justice.

Une interprétation littérale entraînerait donc une absence totale de prise en

charge des éventuels travaux à effectuer après la remise des clefs, faute de

travaux énumérés dans l’état des lieux de sortie.

En signant la Transaction, les parties auraient donc simplement convenu de fixer

le quantum de leurs prétentions respectives par le biais de l’émission d’un devis

soumis à contre-évaluation, mais non pas l’étendue des travaux résultant de

l’obligation de remise en pristin état, dont l’appréciation aurait été réservée au

juge, et sa signature ne porterait pas en soi acceptation des travaux y énoncés

dans leur principe, ce qui aurait d’ailleurs été rappelé dans la lettre de mission

mandatant l’expert Bertrand SCHMIT dans les termes suivants : « En aucun cas

la présente mission d’expertise ne portera sur la détermination de la nature et/ou

de l’étendue des travaux qui pourraient être assumés par SOCIETE2.) en vertu

de la Transaction et du Contrat de bail ».

Sur insistance de la société SOCIETE1.) S.à r.l. et pressée par le temps en raison

de l’approche de l’expiration du sursis, elle aurait dû accepter de signer la clause

ajoutée par la bailleresse et visant à la prise en charge des frais de mise aux

normes des locaux directement liés à son activité, laquelle serait erronée et

abusive car le contrat de bail ne prévoirait pas d’obligations de mises aux normes

à sa charge qu’elles soient ou non liées à son activité commerciale. Cette

précision aurait manifestement été intégrée par la bailleresse afin d’essayer de

faire peser sur la locataire des obligations qui étaient en vertu de l’article 1719 du

code civil à la charge de la bailleresse pendant toute la durée du bail et qu’elle

serait restée en défaut d’exécuter pendant plus de quinze années.

Cette clause erronée ne serait partant pas susceptible de produire le moindre

effet pour être ambigüe et manifestement contraire aux dispositions du contrat de

bail qui seules feraient foi au regard du renvoi opéré par la Transaction, et devrait

partant être interprétée en sa faveur conformément à l’article 1162 du code civil.

Les travaux de mise aux normes réclamés par la société SOCIETE1.) S.à r.l. ne

seraient en tout état de cause pas directement liés aux activités de la société

SOCIETE2.) S.A., de sorte qu’ils ne sauraient été couverts par la Transaction,

mais consisteraient en des grosses réparations propres à l’immeuble dans son

ensemble (chauffage - sanitaire - ventilation, électricité et ascenseur) non

imposées par le contrat de bail à la société SOCIETE2.) S.A. et partant de toute

façon à la charge de la bailleresse.

La bailleresse resterait en outre en défaut d’établir quelles seraient les normes

qui auraient dû être respectées par la société SOCIETE2.) S.A.

La société SOCIETE2.) S.A. précise également que le dossier technique et les

attestations testimoniales qu’elle verse en cause établiraient qu’elle a hérité

d’installations obsolètes et vétustes que la bailleresse n’aurait jamais remplacées.

De fait, les seuls travaux omis par elle dans le cadre de la remise en pristin état

de la cellule commerciale se chiffreraient à une somme de 4.982 euros et il

s’agirait des travaux suivants :

-

Curage (point 1 du Devis) :



Dépose de la cloison encloisonnant l’ouverture de l’ascenseur (RDC)

(évalué par l’expert SCHMIT à EUR 200.- HT)



Dépose des doublages et cloisons légères dégradées et hors d’usage

(RDC) (évalué par l’expert SCHMIT à EUR 662.- HT)

-

Façade (point 2 du Devis) :



la reprise des trous et habillages des tôles de façades (tôle verte) (évalué

par l’expert SCHMIT à EUR 120.- HT)

-

Serrurerie (point 3 du Devis) :



Pose d’une main courante dans l’escalier (évalué par l’expert SCHMIT à

EUR 4.000.- HT).

Tous les autres postes de l’expertise Bertrand SCHMIT correspondraient à des

travaux d’amélioration, de mise à neuf ou de mise aux normes sans aucun rapport

avec l’état d’origine de la cellule commerciale.

Par voie de conséquence, il conviendrait de condamner la société SOCIETE1.)

S.à r.l. à lui rembourser la somme de (140.000 – 4.982 =) 135.018 euros

illicitement prélevée sur la garantie bancaire.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait juger que l’article 5 de la Transaction prévoit

le transfert de l’obligation de mise aux normes vers la société SOCIETE2.) S.A.

et son obligation de prendre en charge les prestations listées aux points 4, 5 et

10 de l’expertise Bertrand SCHMIT, il y aurait lieu « d’ordonner » la nullité, sinon

la rescision de la transaction :



principalement pour violence économique au regard de l’exploitation par la

bailleresse de l’état de dépendance économique de la société SOCIETE2.)

S.A., sur base des articles 2053 et 1111 du code civil,



sinon pour défaut de cause au regard de la concession dérisoire accordée par

la société SOCIETE1.) S.à r.l., à savoir celle de renoncer à son droit d’agir en

déguerpissement en contrepartie de l’obligation de la société SOCIETE2.)

S.A. de verser un loyer correspondant au double du loyer prévu par le contrat

de bail et, à suivre l’interprétation contestée de la bailleresse, de celle de

supporter le coût de travaux de mise aux normes et de remise à neuf des lieux

pour plus de 300.000 euros.

A titre plus subsidiaire, il résulterait clairement des développements qui précèdent

que la bailleresse entend s’enrichir au détriment de la société SOCIETE2.) S.A.

en mettant à sa charge des travaux qui n’auraient jamais été exécutés à ses frais

et qui seraient dépourvus de toute utilité, et ce alors même qu’il lui aurait

appartenu de réaliser de tels travaux pendant toute la durée du contrat de bail si

elle n’avait pas profité de la situation de faiblesse de la locataire en signant la

Transaction. Le bénéfice réel que pourrait retirer la société SOCIETE1.) S.à r.l.

de l’exécution de ces travaux serait purement fictif, alors que la charge imposée

à la société SOCIETE2.) S.A. serait exorbitante et excèderait 300.000 euros.

Compte tenu de ce déséquilibre patent, l’exécution de la Transaction selon

l’interprétation stricte de la société SOCIETE1.) S.à r.l. tournerait à l’abus de droit

en créant au profit de la celle-ci un avantage disproportionné à la charge

corrélative de la société SOCIETE2.) S.A., de sorte que conformément à l’article

1134 du code civil et de l’article 6-1 du même code, la société SOCIETE1.) S.à

r.l. n’aurait pas été en droit d’imposer la prise en charge desdits travaux, sauf à

violer l’article 6-1 du code civil.

La société SOCIETE2.) S.A. soutient ensuite qu’elle aurait dûment exécuté les

obligations stipulées à sa charge par la Transaction, à savoir le paiement d’une

indemnité d’occupation de 82.444,44 euros hors TVA et la constitution d’une

garantie bancaire à première demande d’un montant de 140.000 euros.

Elle insiste encore pour dire que le retard pris dans la contre-évaluation serait

exclusivement imputable à la société SOCIETE1.) S.à r.l. qui aurait d’abord

entravé la nomination d’un expert et ensuite tardé à remettre à l’expert les

documents sollicités par celui-ci et nécessaires à l’exercice de sa mission, pour

se désintéresser enfin de l’état d’avancement de l’expertise.

La société SOCIETE2.) S.A. précise encore que les lieux loués sont occupés

depuis le 18 octobre 2021 par l’enseigne SOCIETE4.).

Or, il résulterait d’un article avec photographies de SOCIETE5.), d’une part, que

la relocation des lieux loués a nécessité des travaux de gros œuvre, par nature à

charge du bailleur, et, d’autre part, que les aménagements, sols, peintures et

autres éléments propres à l’enseigne SOCIETE4.) n’ont rien en commun avec

l’état d’origine des lieux loués, de sorte que la remise en leur état brut d’origine

aurait même facilité les travaux du nouveau locataire qui aurait sinon été contraint

de se livrer à de nombreux travaux de dépose. La société SOCIETE2.) S.A. fait

encore remarquer que les activités de restauration exercées par SOCIETE4.)

seraient sans lien avec les siennes, ce qui rendrait particulièrement malvenues

les prétentions de la société SOCIETE1.) S.à r.l. concernant la mise aux normes

en lien avec les activités de la société SOCIETE2.) S.A.

La

société

SOCIETE2.)

S.A.

ajoute

que

la

société

SOCIETE1.)

S.à r.l. aurait très certainement choisi de faire durer l’expertise puisqu’elle aurait

été consciente que son futur locataire, l’enseigne SOCIETE4.), n’allait pas

prendre possession des lieux et lancer son activité de restauration en période de

crise sanitaire et de fermeture des restaurants.

Ce serait dès lors de mauvaise foi que la société SOCIETE1.) S.à r.l. réclame un

dédommagement à hauteur de 81.900 euros au titre de la « durée excessive de

l’expertise et à l’immobilisation du local », et qu’il y aurait partant lieu de rejeter

sa demande de ce chef.

Il serait en réalité parfaitement clair que la bailleresse tenterait d’alléger la charge

de ses propres obligations de délivrance vis-à-vis de SOCIETE4.) en essayant

de reporter ces coûts sur son ancienne locataire.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. soulève l’irrecevabilité de la demande en rescision

de la Transaction en faisant valoir que conformément à l’article 1118 du code civil,

l’action en rescision du contrat ou en réduction des obligations devrait être

exercée dans un délai d’un an à compter de la conclusion du contrat, et qu’en

l’espèce, la transaction a été conclue le 15 décembre 2017 et que le fondement

de celle-ci n’aurait jamais été remis en cause jusqu’à la date de la requête

adverse du 6 octobre 2022.

Elle conclut ensuite au rejet de la demande en nullité de la Transaction en faisant

valoir que l’argumentaire de la partie adverse, de par son caractère soudain et du

fait qu’il est formulé plus de quatre ans après la signature de la Transaction, serait

plus que surprenant.

Elle conteste ensuite avoir exercé une quelconque pression sur la locataire dans

le cadre des négociations de la Transaction, respectivement qu’elle n’aurait pas

été ouverte à la discussion et aurait souhaité imposé ses conditions à la société

SOCIETE2.), tout en soulignant que c’est celle-ci qui l’a approchée aux fins de

négociations d’un accord lui permettant de rester dans les lieux loués jusqu’au

mois d’avril 2018 puisqu’elle se trouvait dans une situation difficile, et que ces

négociations auraient été menées par les avocats des parties, de sorte qu’il ne

saurait lui être reproché que les négociations auraient été menées d’une telle

manière à entraîner une quelconque violence dans le chef de la société

SOCIETE2.) S.A.

Elle conteste également le prétendu défaut de concessions réciproques, en

soutenant être d’avis que les concessions entre parties auraient été plus

qu’équilibrées puisque dans le cas contraire la société SOCIETE2.) S.A. n’aurait

tout simplement pas commencé à exécuter la Transaction. Elle rappelle qu’elle

aurait fait preuve de beaucoup de largesses à l’égard de sa locataire en ce sens

que selon le jugement du 19 janvier 2017, celle-ci a bénéficié d’une première

largesse puisqu’un sursis de six mois lui a été accordé, que selon le jugement du

18 juillet 2017, celle-ci a bénéficié d’une deuxième largesse puisqu’un deuxième

sursis de six mois lui a été accordé, et que la Transaction conclue entre parties

aurait permis à la société SOCIETE2.) S.A. de pallier son souci de pouvoir

poursuivre ses activités et ses emplois.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. ajoute qu’il résulterait des propres courriers de la

société SOCIETE2.) que celle-ci a toujours reconnu l’existence d’un contrat

résultant des termes transactionnels conclus en décembre 2017 et que les débats

se limiteraient à la nature et à l’étendue des obligations de remise en état, sans

jamais remettre en cause la Transaction.

La locataire aurait donc été tout à fait libre de quitter les lieux et de ne pas

consentir à la Transaction, ce qu’elle n’a toutefois pas fait.

La société SOCIETE1.) S.à r.l. demande enfin le rejet du document intitulé

« SOCIETE2.) DOSSIER TECHNIQUE » et versé en cause par la partie adverse

en tant que pièce n° 41 au motif qu’il s’agirait d’un document unilatéral interne

fabriqué pour les seuls besoins de la cause, ainsi que des attestations

testimoniales versées en cause par la partie adverse au motif qu’elles ne seraient

ni précises ni concordantes et que leurs auteurs seraient en outre salariés de la

société SOCIETE2.) S.A.

Le tribunal saisi, statuant en matière de bail commercial, est compétent ratione

materiae pour connaître des demandes.

Les demandes, introduites dans les formes et délais de la loi, sont encore

recevables à cet égard.

1. Quant à la demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. à titre de frais de remise

en état et à la demande de la société SOCIETE2.) S.A. à titre de

remboursement de la garantie bancaire

A titre liminaire, il convient de préciser qu’en raison de l’anéantissement rétroactif

résultant de la nullité, respectivement de la rescision d’une convention, la logique

juridique imposerait en principe au tribunal d’examiner en premier lieu la demande

de la société SOCIETE2.) S.A. en nullité, sinon en rescision de la Transaction,

même si cette demande n’est pas formulée à titre principal.

Dans la mesure où la société SOCIETE2.) S.A. demande toutefois à titre principal

l’exécution de la Transaction, ne remettant en effet en cause que l’interprétation

donnée par la société SOCIETE1.) S.à r.l. à l’article 5 de la Transaction et,

partant, l’étendue des obligations résultant pour elle de cette Transaction, et

reconnaissant ainsi explicitement la validité de celle-ci, elle n’est plus recevable

à demander par la suite, à titre subsidiaire, la nullité, sinon la rescision de celle-

ci.

Dans ces conditions, le tribunal peut valablement examiner le bien-fondé de la

demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. à titre de frais de remise en état ainsi

que de la demande de la société SOCIETE2.) S.A. à titre de remboursement de

la garantie bancaire formulée à titre principal.

Les parties sont en désaccord concernant la portée de l’article 5 de la

Transaction.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 2044 du code civil, la transaction

est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou

préviennent une contestation à naître, et qui, à l’instar de tout contrat, lie les

parties.

Il s’ensuit que les parties sont liées par la Transaction et notamment par les

stipulations de l’article 5 dont la portée est litigieuse.

L’article 5 de la Transaction est libellé comme suit :

« La société SOCIETE2.) s’engage à prendre en charge les frais de remise en

pristin état, conformément aux Contrats de bail du 23 Octobre 2001, étant précisé

que l’entretien et la mise aux normes des locaux directement liée à son activité et

des équipements étaient à la charge du Preneur.

Un état des lieux de sortie sera réalisé par huissier, qui énumèrera les travaux à

entreprendre. Ensuite la Société SOCIETE1.) mandatera un professionnel, qui

fixera le montant des travaux définis dans l’état des lieux de sortie. La société

SOCIETE2.) s’engage à prendre en charge le montant de ces travaux, ce qui

constitue une condition essentielle et déterminante du consentement de la société

SOCIETE1.) aux termes de la présente transaction. Ne seront pas pris en charge

par SOCIETE2.) les travaux non listés dans l’état des lieux de sortie. Par ailleurs,

dans l’hypothèse où le coût des travaux estimé par ledit professionnel mandaté

par le Bailleur serait manifestement excessif et contraire aux pratiques du

marché, la société SOCIETE2.) pourra faire réaliser un chiffrage par un

professionnel Luxembourgeois choisi en accord avec la Société SOCIETE1.)

pour vérification. Dans l’hypothèse où cette contre-évaluation confirmerait le

caractère manifestement excessif de la première évaluation, la société

SOCIETE2.) s’engage à prendre en charge le montant de ces travaux à hauteur

de la contre-évaluation faite par le professionnel Luxembourgeois qui aura été

choisi par les parties. »

Alors que la société SOCIETE2.) S.A. estime qu’en vertu de cette disposition elle

ne serait tenue qu’au paiement des frais relatifs à la remise en pristin état des

lieux loués, lesquels auraient été dans un état brut, à chiffrer par expert, la société

SOCIETE1.) S.à r.l. estime au contraire que la locataire serait tenue de rendre

les lieux loués en bon état locatif et de prendre en charge l’ensemble des

« travaux » énumérés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 22 juin

2018, en insistant pour dire que les lieux auraient été dans un état d’entretien

déplorable, et pour les montants tels que chiffrés par expert.

Il échet de constater que les termes de la clause litigieuse sont ambigus.

En effet, la première partie de la première phrase stipule certes clairement

l’obligation pour la société SOCIETE2.) S.A. de prendre en charge les frais de

remise en pristin état des lieux loués, mais les parties ont ensuite ajouté une

précision dans la deuxième partie dont la formulation malencontreuse ne permet

pas de comprendre la portée, en termes d’obligation de remise en état éventuelle

dans le chef de la société SOCIETE2.) S.A., que les parties ont voulue assigner

à cette précision.

Lorsqu’une clause contractuelle n’est pas claire, il appartient au juge,

conformément à l’article 1156 du code civil, de rechercher quelle a été la

commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens

littéral des termes.

Interpréter une convention, c'est dès lors avant tout, rechercher la volonté des

parties. Cette volonté qu'il s'agit de découvrir est celle qui a réellement déterminé

les parties au moment où elles ont contracté, plutôt que celle que suggère la

formulation littérale (Jurisclasseur Civil code, art. 1156 à 1164, fasc. 10, n°38).

Il est vrai que dans le courrier de dénonciation initial des baux du 20 mai 2016,

la bailleresse a demandé à la locataire de lui remettre les lieux dans un bon état

locatif.

Il résulte toutefois des courriels échangés entre parties entre le 30 novembre et

le 13 décembre 2017 en vue de la conclusion de la Transaction, ainsi que des

attestations testimoniales établies par PERSONNE4.), responsable juridique et

immobilier au sein de la société SOCIETE2.) S.A., et surtout par PERSONNE5.),

ancien directeur général de la société SOCIETE2.) S.A, versées en cause par la

société SOCIETE2.) S.A. - lesquelles sont précises et concordantes, et dont le

contenu ne prête pas à une suspicion particulière et qui ne sont partant pas non

plus à rejeter du seul fait qu’elles émanent d’une salariée, respectivement d’un

ancien salarié de la société SOCIETE2.) S.A. - , non contredits par un

quelconque élément de preuve versé en cause par la société SOCIETE1.) S.à

r.l., que la version préconisée par cette dernière ne correspond pas à la position

défendue par la société SOCIETE2.) S.A. qui a toujours insisté sur la seule prise

en charge des frais de remise en pristin état, à savoir une remise en état brut, et

ne reflète partant pas la volonté commune des parties.

PERSONNE5.)

confirme

d’ailleurs

explicitement

dans

son

attestation

testimoniale que lors d’un appel téléphonique du 8 décembre 2017,

PERSONNE6.), le gérant unique de la société SOCIETE1.) S.à r.l. « fait preuve

d’une amabilité assez inhabituelle pour me dire que, bien entendu, il devait

préserver ses droits, mais qu’en aucun cas l’objectif était de ne nous faire payer

tous les travaux. Selon lui il s’agissait uniquement de remettre les lieux en pristin

état et de restaurer une surface brute, libre d’aménagements », à savoir que la

société SOCIETE1.) S.à r.l. était finalement d’accord avec la seule remise en état

brut des locaux.

Il résulte encore de ces documents que la société SOCIETE2.) S.A. a au cours

de cette même période insisté auprès de la société SOCIETE1.) S.à r.l. pour

convenir d’un rendez-vous pour inspecter les lieux loués afin de déterminer

ensemble les travaux nécessaires à la remise en pristin état des lieux loués, mais

la bailleresse s’y est refusée.

Il n’est d’ailleurs pas inintéressant de relever que ni dans la requête introductive

d’instance, ni en termes de plaidoiries, la société SOCIETE1.) S.à r.l. n’a jamais

soutenu que la Transaction mettrait à la charge de la société SOCIETE2.) S.A.

les frais de « mise aux normes des locaux directement liée à son activité et des

équipements ». Et les contrats de bail du 23 octobre 2001 ne mettent à la charge

de la société SOCIETE2.) S.A. que les réparations locatives ainsi que les frais

de rénovation et d’entretien de l’ascenseur privatif, mais aucune autre obligation

de mise aux normes des locaux.

Dans ces conditions, à défaut de preuve d’une volonté commune des parties de

mettre à la charge de la société SOCIETE2.) S.A. les frais autres que ceux

résultant des travaux de remise en pristin état des lieux loués, et notamment les

frais liés à des travaux de mise aux normes ou d’entretien des lieux loués, la

société SOCIETE2.) S.A. doit uniquement prendre en charge, conformément à

l’alinéa 2 de l’article 5 de la Transaction, sur base des constatations actées dans

le procès-verbal de constat d’huissier du 22 juin 2018, les frais liés aux seuls

travaux nécessaires à la remise en pristin état des lieux loués et non pas, tel

qu’erronément préconisé par la société SOCIETE1.) S.à r.l., ceux liés à tous les

travaux généralement quelconques de réfection/d’amélioration/de mise aux

normes des lieux loués, étant encore précisé que c’est à bon droit que la société

SOCIETE2.) S.A. objecte que le constat d’huissier n’énumère pas de « travaux

à entreprendre », mais se limite à la constatation de l’état des lieux, autre

incohérence, respectivement ambiguïté contenue dans la clause litigieuse.

Il convient de préciser à cet égard que les parties ont expressément précisé dans

la lettre collective de saisine de l’expert Bertrand SCHMIT du 23 juillet 2019 que

les parties étaient en désaccord manifeste quant à l’étendue et à la nature des

travaux que la société SOCIETE2.) S.A. devrait prendre en charge au titre de

l’article 5 de la Transaction et qu’ « En aucun cas la présente mission d’expertise

ne portera sur la détermination de la nature et/ou de l’étendue des travaux qui

pourraient être assumés par SOCIETE2.) en vertu de la Transaction et du Contrat

de bail ».

Et l’expert SCHMIT précise également expressément dans son rapport qu’il

ignore quel était le pristin état des lieux loués.

Il s’ensuit qu’en vertu de l’article 5 de la Transaction, la société SOCIETE1.) S.à

r.l., à qui incombe la charge de la preuve en tant que partie réclamant le

paiement, ne peut prétendre qu’à l’indemnisation des seuls frais qu’elle prouve

avoir exposés pour la remise en pristin état des lieux loués.

Devant les contestations la société SOCIETE2.) S.A., il appartient dès lors en

premier lieu à la société SOCIETE1.) S.à r.l. de prouver que les lieux loués ne lui

ont pas été restitués dans leur pristin état.

Or, force est de constater que la société SOCIETE1.) S.à r.l. ne verse en cause

pas le moindre document, et notamment l’état des lieux d’entrée dont elle

conteste l’existence, qui prouverait quel a été l’état des lieux loués en début de

bail, et, par conséquence, que les lieux loués ne lui ont pas été restitués dans

leur pristin état.

Le « dossier technique » très exhaustif et détaillé, élaboré par PERSONNE7.),

general manager au sein de la société SOCIETE6.), versé en cause par la

société SOCIETE2.) S.A., dont le contenu est corroboré par les pièces

justificatives y annexées et les attestations testimoniales versées en cause par

PERSONNE8.), administrateur de la société SOCIETE7.) » qui a été contacté

par la société SOCIETE2.) S.A. en vue de l’aménagement des lieux loués et qui

a visité les lieux loués en début du mois de janvier 2002, et par PERSONNE9.),

directeur général de la société SOCIETE8.) SRL qui a été contacté par la société

SOCIETE2.) S.A en vue de réaliser les travaux de menuiserie aluminium dans le

cadre de l’aménagement des lieux loués et qui a visité les lieux en 2002, et qui

n’est dès lors pas à rejeter pour constituer un simple document interne, établit au

contraire qu’outre les quelques travaux mineurs expressément reconnus par la

société SOCIETE2.) S.A., l’état des lieux loués tel que décrit dans le procès-

verbal de constat d’huissier du 22 juin 2018 correspond, à quelques points

mineurs prêt, au pristin état des lieux loués.

Il s’ensuit que la société SOCIETE1.) S.à r.l. ne peut prétendre à indemnisation

que pour les seuls frais liés aux travaux de remise en pristin état que la société

SOCIETE2.) S.A. reconnaît ne pas avoir réalisés et qui s’élèvent, selon l’expert

Bertrand SCHMIT, à une somme de (200 + 662 + 120 + 4.000 =) 4.982 euros

hors TVA.

Dans la mesure où la société SOCIETE1.) S.à r.l. a fait appel à la garantie

bancaire pour le montant total de 140.000 euros, sa demande à titre de frais de

remise en état est à déclarer non fondée, tandis que la demande de la société

SOCIETE2.) S.A. en remboursement de la garantie bancaire indûment encaissée

par la bailleresse, est à déclarer fondée pour la somme réclamée de (140.000 –

4.982 =) 135.018 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde.

2. Quant à la demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. en paiement d’une

indemnité d’indisponibilité

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la

perte de jouissance des lieux qu’il subit. Elle est due pendant la durée nécessaire

à la constatation des dégâts et pendant celle requise pour l’exécution des

réparations (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

Pas. 31, n° 192).

Tel qu’il a été retenu ci-avant sub 1., les lieux loués ont été restitués à la

bailleresse en leur pristin état conformément à ce qui a été convenu entre parties

aux termes de la Transaction, sauf en ce qui concerne quelques points mineurs

n’ayant à l’évidence pas occasionné de perte de jouissance et ne justifiant partant

pas l’allocation d’une indemnité d’indisponibilité.

A toutes fins utiles, il échet d’ajouter que les parties ont procédé à un état des

lieux de sortie exhaustif, parfaitement documenté par des photos, sur base

duquel l’expert SCHMIT a valablement pu effectuer sa contre-évaluation, de sorte

qu’il n’y avait aucune nécessité objective pour la société SOCIETE1.) S.à r.l. de

ne pas commencer l’aménagement des lieux loués en attendant la finalisation du

rapport de contre-évaluation. Il résulte d’ailleurs des factures des travaux de

rénovation/transformation des lieux loués, versées en cause par la bailleresse,

que ces travaux ont débuté dès le mois d’août 2018.

Il résulte également des pièces versées en cause que la bailleresse n’a manifesté

aucun zèle pour faire avancer les opérations de l’expert SCHMIT.

La demande de la société SOCIETE1.) S.à r.l. en paiement d’une indemnité

d’indisponibilité est partant à déclarer non fondée.

3. Quant aux demandes respectives des parties à titre d’indemnisation pour

procédure abusive et vexatoire

Il y a lieu de rappeler que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute

pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il constitue un acte de

malice ou de mauvaise foi ou, au moins, une erreur grossière équipollente au dol

ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en

justice ou d’y avoir résisté injustement – puisque l’exercice d’une action en justice

est libre – mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une

faute indépendante du seul exercice des voies de droit (Cour 17 mars 1993,

numéro 14446 du rôle ; Cour 22 mars 1993, numéro 14971 du rôle). Ainsi, le

demandeur à une action en justice ne peut, du seul fait qu’il succombe dans cette

action, être condamné à des dommages-intérêts.

L’article 6-1 du code civil sanctionne dès lors l’exercice malveillant, de mauvaise

foi des droits ou sans utilité réelle pour leur titulaire et sans égard aux droits

concurrents des tiers par un détournement de leur fonction sociale.

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie

demanderesse à l’égard de la partie défenderesse, si elle prouve avoir subi un

préjudice (Cour 16 février 1998, numéros 21687 et 22631 du rôle).

En l’espèce, au vu du fait que la société SOCIETE1.) S.à r.l. a succombé dans

tous les chefs de sa demande et que la demande de la société SOCIETE2.) S.A.

est fondée, la société SOCIETE1.) S.à r.l. est à débouter de sa demande en

indemnisation pour procédure abusive et vexatoire.

Même si la société SOCIETE1.) S.à r.l. a succombé dans tous les chefs de sa

demande, les éléments du dossier ne sont toutefois pas suffisants pour permettre

de retenir de façon certaine qu’elle ait introduit sa demande de manière

malveillante ou par mauvaise foi, respectivement qu’elle ait été animée par une

intention de nuire, ou encore qu’elle ait agi avec une légèreté blâmable, de sorte

que la société SOCIETE2.) S.A. est également à débouter de sa demande en

indemnisation pour procédure abusive et vexatoire.

4. Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, la société SOCIETE1.) S.à r.l. ne peut prétendre ni à

indemnisation pour les frais d’avocat exposés, ni à l’allocation d’une indemnité de

procédure, de sorte qu’elle est à débouter des demandes de ces chefs, tandis

qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE2.) S.A.

l’ensemble des frais non compris dans les dépens, et qu’il est adéquat de lui

allouer, compte tenu des soins requis pour l’instruction de l’affaire, une indemnité

de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire

et il n'existe pas non plus de motif justifié pour ordonner l’exécution provisoire

facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société

SOCIETE2.) S.A. de ce chef.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

ordonne la jonction des affaires introduites par requêtes des 8 avril 2022 et 6

octobre 2022 et enrôlées sous les numéros L-Bail-180/22 et L-Bail-556/22 du

rôle ;

donne acte à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. de sa demande en

indemnisation pour procédure abusive et vexatoire ;

se déclare compétent ratione materiae pour connaître des demandes ;

déclare la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l.

recevable ;

déclare la demande à titre de frais de remise en état non fondée et en déboute ;

déclare la demande à titre d’indemnité d’indisponibilité non fondée et en

déboute ;

déclare la demande de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à titre de

remboursement de la garantie bancaire recevable et fondée ;

partant,

condamne

la

société

à

responsabilité

limitée

SOCIETE1.)

S.à r.l. à payer à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. la somme de 135.018

(cent trente-cinq mille et dix-huit) euros, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde ;

déclare les demandes respectives des parties en indemnisation pour procédure

abusive et vexatoire recevables ;

les déclare non fondées et en déboute ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à payer à la

société anonyme SOCIETE2.) S.A. une indemnité de procédure de 5.000 (cinq

mille) euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ;

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. de sa demande

en indemnisation pour frais d’avocat exposés ;

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. de sa demande

en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l. à tous les frais

et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Claudine

ELCHEROTH, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Claudine ELCHEROTH

Martine SCHMIT