Tenant appeal dismissed; landlord wins eviction case and procedural costs in Luxembourg rental dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2023TALCH14/00078

Audience publique du mercredi, trois mai deux mille vingt-trois

Numéro TAL-2023-00569 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Ines DE CILLIA, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 16 janvier

2023,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Christian BOCK, avocat à la Cour, assisté de Maître Luca GOMES, avocat,

les deux demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), employé, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelant par appel incident,

comparant par Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2023-00569 du rôle, fut fixée pour plaidoiries d’abord au

13 mars 2023 et finalement à l’audience publique du mercredi, 29 mars 2023, à 09.00 heures,

salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Luca GOMES, avocat, assistant Maître Christian BOCK, avocat, comparant pour

PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI FRECH, avocat, en remplacement de Maître David

YURTMAN, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi, 3 mai 2023,

le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 18 mai 2022, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans

droit ni titre, aux fins :

-

principalement, de voir dire que le contrat de mise à disposition avec services connexes conclu

entre parties est arrivé à échéance au 14 octobre 2020 et que PERSONNE1.) est occupant

sans droit ni titre depuis cette date, et PERSONNE1.) s’entendre condamner à déguerpir des

lieux occupés dans un délai de huitaine après la notification du jugement à intervenir,

-

subsidiairement, pour autant que le contrat ait pu être reconduit tacitement, de voir dire que la

prolongation ne pouvait intervenir que jusqu’au 15 février 2021 sinon au 28 février 2021 et que

PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre depuis le 15 février 2021, sinon depuis le 28

février 2021, et PERSONNE1.) s’entendre condamner à déguerpir des lieux occupés dans un

délai de huitaine après la notification du jugement à intervenir,

-

plus subsidiairement, pour autant que le contrat ait été reconduit tacitement au-delà du 15

février 2021 sinon du 28 février 2021, de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs

de PERSONNE1.) pour fautes graves dans son chef, et pour s’entendre condamner à

déguerpir des lieux loués dans un délai de huitaine après la notification du jugement à

intervenir,

-

de condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme de 1.000.- euros sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile et la somme de 2.500.- euros à titre de dommages et

intérêts pour les frais et honoraires d’avocat exposés,

-

d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a soulevé être propriétaire d’un immeuble situé à

ADRESSE1.), comprenant sept chambres individuelles.

PERSONNE2.) a fait valoir que, suivant plusieurs contrats de mise à disposition successifs, il

avait donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée, avec services connexes pour

une courte durée, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800.- euros et d’une somme de

580.- euros à titre des services additionnels fournis par la société SOCIETE1.).

PERSONNE2.) a soutenu que ces contrats ne relèvent pas de la législation sur le bail à loyer.

Le dernier contrat de mise à disposition aurait été conclu le 15 mai 2020 et serait venu à échéance

le 14 octobre 2020, conformément à l’article 2.3. du contrat, de sorte que qu’il aurait appartenu à

PERSONNE1.) de quitter les lieux loués pour cette date fixée contractuellement, mais il refuserait

de ce faire en dépit de multiples relances, d’un ultime délai lui accordé le 16 décembre 2020 pour

quitter le logement jusqu’au 28 février 2021, et alors que la société SOCIETE1.) lui aurait même

proposé, le 1er février 2021, des solutions de relogement.

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) a affirmé que du propre aveu de PERSONNE1.), celui-ci n’avait

souhaité prolonger son contrat que jusqu’au 15 février 2021, de sorte que le contrat avait

valablement été résilié à cette date et que PERSONNE1.) était occupant sans droit ni titre à partir

de cette date et devrait quitter les lieux.

A titre plus subsidiaire, PERSONNE2.) a fait valoir que PERSONNE1.) manquait gravement à

son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille telle que prévue par l’article 1728

du Code civil, en troublant la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble, des voisins

et du propriétaire.

Le trouble de jouissance allégué justifierait la résiliation du bail avec effet immédiat aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) et sa condamnation à déguerpir des lieux loués.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 7 novembre 2022, PERSONNE1.) a reconnu

être occupant sans droit ni titre mais a fait valoir que cet état de choses était imputable à la

mauvaise foi et au manque de responsabilité d’PERSONNE2.).

PERSONNE1.) a soutenu qu’en date du 28 janvier 2021, il a été convenu entre parties

qu’PERSONNE2.) lui trouverait un nouveau logement mais qu’PERSONNE2.) ne lui avait pas

présenté de biens adéquats.

Subsidiairement, PERSONNE1.) a demandé l’octroi d’un délai de déguerpissement jusqu’à juin

2023.

PERSONNE1.) a contesté les troubles de jouissance allégués et a fait valoir qu’PERSONNE2.)

avait un comportement agressif à son égard.

A titre reconventionnel, PERSONNE1.) a demandé la condamnation d’PERSONNE2.) à lui payer,

à titre de dommages et intérêts, une somme de 3.335.- euros se décomposant comme suit :

-

135.- euros pour chaussures dégradées,

-

1.600.- euros pour « 4 mois de moisissures »,

-

1.600.- euros pour compensation des services non fournis par le propriétaire.

PERSONNE1.) a encore demandé, à titre reconventionnel, la condamnation d’PERSONNE2.) et

de la société SOCIETE1.) à lui rembourser la caution locative d’un montant de 500.- euros.

Par jugement du 7 décembre 2022, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de

bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

a :

-

dit que le contrat conclu entre parties est à qualifier de contrat de bail d’habitation tombant

sous le régime des dispositions protectrices de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation,

-

constaté que le bail existant entre parties avait valablement été résilié avec effet au 15 février

2021,

-

dit que depuis le 1er mars 2021, PERSONNE1.) est occupant sans droit ni titre du logement

portant référence ADRESSE3.) et situé à ADRESSE1.),

-

déclaré la demande en déguerpissement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés sans droit avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans le mois de la notification du jugement,

-

déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en remboursement de la caution locative de

PERSONNE1.) dirigée contre la société SOCIETE1.),

-

déclaré recevable mais non fondée la demande reconventionnelle en indemnisation de

PERSONNE1.) du chef des chaussures dégradées, du chef de « 4 mois de moisissures » et

du chef de compensation de services non fournis dirigée contre PERSONNE2.),

-

déclaré irrecevable pour être prématurée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en

remboursement de la garantie locative,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 500.-

euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

déclaré non fondée la demande en indemnisation d’PERSONNE2.) pour frais et honoraires

d’avocat exposés,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord relevé qu’il est constant en cause que,

suivant cinq contrats successifs dénommés « contrats de mise à disposition », conclus par

l’intermédiaire de la société SOCIETE1.), pour une durée de chaque fois six mois, PERSONNE2.)

avait donné en location à PERSONNE1.) à partir du 1er juillet 2018 une chambre meublée portant

la référence ADRESSE3.), dans un immeuble situé à ADRESSE1.) moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 800.- euros charges comprises, et d’un montant variant entre 580.- euros et

809,25 euros à titre de services supplémentaires, payables le premier de chaque mois, et

moyennant paiement d’une garantie locative de 500.- euros et que le dernier « contrat de mise à

disposition » conclu entre parties stipulait une échéance au 14 octobre 2020.

Le juge de première instance a ensuite rappelé que, si la finalité d’un contrat de bail est

l’occupation à des fins exclusives d’habitation et si le locataire a la jouissance exclusive de l’objet

donné en location, le contrat de bail est régi par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation pour conclure que le contrat conclu entre parties était à qualifier de contrat

de bail d’habitation tombant sous le régime des dispositions protectrices de la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation.

Après avoir relevé que PERSONNE1.) avait expressément reconnu la résiliation du bail entre

parties avec effet au 15 février 2021 et qu’il était occupant sans droit ni titre du logement portant

la référence ADRESSE3.) et situé à ADRESSE1.), le juge de première instance a constaté la

résiliation du bail avec effet au 15 février 2021 et en a déduit que la demande à voir prononcer la

résiliation du bail pour faute grave dans le chef de PERSONNE1.) était devenue sans objet et les

développements faits par les parties en relation avec cette demande avaient perdu toute

pertinence.

Le juge de première instance a constaté qu’PERSONNE2.) avait expressément reconnu qu’il était

d’accord à laisser PERSONNE1.) dans les lieux jusqu’au 28 février 2021 pour retenir que

PERSONNE1.) était à considérer comme occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021.

Le juge de première instance a encore considéré que les pièces versées en cause n’étaient pas

de nature à prouver le prétendu accord entre parties en vertu duquel PERSONNE2.) se serait

engagé à trouver un nouveau logement pour PERSONNE1.) qui, pendant ce temps-là, pourrait

continuer à occuper les lieux.

Au vu de ces considérations, le juge de première instance a conclu qu’PERSONNE2.) pouvait

valablement solliciter le déguerpissement de PERSONNE1.) et a accordé à ce dernier un délai

de déguerpissement d’un mois à partir de la notification du jugement en précisant qu’un délai plus

long ne serait pas justifié compte tenu du fait que le bail était résilié depuis le 15 février 2021 de

sorte que PERSONNE1.) avait déjà bénéficié d’un délai de déguerpissement de près de vingt-

deux mois.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en remboursement de la caution locative, le

juge de première instance l’a déclarée irrecevable à l’égard de la société SOCIETE1.) au motif

que cette dernière ne figurait pas à l’instance et l’a déclarée irrecevable à l’égard

d’PERSONNE2.) au motif d’être prématurée.

Quant à la demande reconventionnelle en indemnisation du chef des chaussures dégradées, le

juge de première instance a considéré que, compte tenu des contestations émises et à défaut de

pièces de nature à étayer les allégations de PERSONNE1.), la demande était non fondée.

Concernant la demande reconventionnelle en indemnisation pour « 4 mois de moisissures », le

juge de première instance a considéré que les photos versées par PERSONNE1.) documentaient

effectivement la présence de moisissures, mais ne permettaient pas de déterminer la localisation

exacte de celles-ci, ni leur l’origine et qu’il ne pouvait pas être exclu que celles-ci étaient dues à

un défaut d’entretien imputable à PERSONNE1.). Il a encore relevé que PERSONNE1.) restait

en défaut de prouver qu’il les aurait dénoncées à PERSONNE2.) et que ce dernier aurait refusé

d’y remédier.

Le juge de première instance en a conclu que la demande était non fondée.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en indemnisation du chef de services non

fournis par PERSONNE2.), le juge de première instance a constaté que les contrats successifs

conclus entre parties prévoyaient le paiement d’un montant à titre de « Service Pack »

correspondant à 14,5 % du total des loyers dus pour la période en question + 29,25 euros à titre

de frais de nettoyage.

Après avoir relevé que l’article 10 du contrat intitulé « Services supplémentaires » faisait partie

intégrante des relations contractuelles entre parties et s’imposait à ce titre à PERSONNE1.), le

juge de première instance a considéré que la circonstance que ce dernier n’avait, le cas échéant,

pas eu recours aux services supplémentaires ainsi offerts ne lui permettait pas de prétendre à

une quelconque indemnisation de sorte que sa demande a été déclarée non fondée.

De ce jugement, lui notifié en date du 9 décembre 2022, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 16 janvier 2023.

Motifs de la décision

Il convient de relever d’emblée que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce que le juge

de première instance a :

-

dit que le contrat conclu entre parties est à qualifier de contrat de bail d’habitation tombant

sous le régime des dispositions protectrices de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation,

-

déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en remboursement de la

caution locative,

-

déclaré non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en compensation de

services non fournis,

-

déclaré non fondée la demande en indemnisation d’PERSONNE2.) pour frais et honoraires

d’avocat exposés.

Ces volets du jugement entrepris ne sont partant pas dévolus au tribunal actuellement saisi qui

ne peut en connaître.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande, à titre principal, à voir dire que

la résiliation du bail entre parties avec effet au 15 février 2021 n’est pas valable, qu’un nouveau

bail au sens de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation s’est opéré par tacite

reconduction et que le déguerpissement ordonné par le juge de première instance n’est partant

pas fondé.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) expose, à titre préliminaire, qu’il est colocataire depuis

plus de quatre ans au sein du logement situé à ADRESSE1.) et qu’il s’est toujours préoccupé de

la salubrité et de l’hygiène au sein du logement.

Le bien loué présenterait de nombreux vices et serait à ce jour insalubre. Il aurait dénoncé les

vices ainsi que des problèmes d’eau chaude à PERSONNE2.) et aurait dû dénoncer l’insalubrité

du bien loué aux autorités publiques.

Il aurait fait face à des violences perpétrées à son encontre par certains colocataires et visiteurs

extérieurs et n’aurait pas pu jouir paisiblement du bien loué.

Il aurait averti PERSONNE2.) des troubles dont il est victime mais ce dernier n’aurait pas pris les

mesures requises.

Il conteste toute faute dans son chef et considère qu’PERSONNE2.) reste en défaut de prouver

le prétendu climat de peur parmi les autres locataires.

Il soutient qu’il a expressément été convenu entre parties qu’PERSONNE2.) lui fournisse une

aide dans la recherche d’un nouveau logement et que, pendant la durée des recherches, il

pourrait continuer à occuper le logement.

Il fait encore valoir qu’il touche le REVIS et recherche activement un emploi.

PERSONNE1.) considère que c’est à juste titre que le juge de première instance a qualifié le

contrat conclu entre parties de contrat de bail d’habitation soumis aux dispositions protectrices

de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Au visa de l’article 1738 du Code civil, PERSONNE1.) soutient avoir été laissé en possession du

bien loué et avoir continué à exécuter le contrat de bail reconduit tacitement entre parties après

l’arrivée du terme.

PERSONNE2.) n’aurait pas manifesté son désaccord avec la reconduction tacite du bail alors

que la prétendue résiliation daterait du 15 février 2021 mais la requête ayant saisi le juge de

première instance daterait seulement du 11 mai 2022 et qu’il aurait accepté sans réserves les

loyers lui versés.

Un nouveau bail à usage d’habitation se serait donc opéré par tacite reconduction et le

déguerpissement ordonné en première instance n’aurait pas lieu d’être.

A l’audience des plaidoiries du 29 mars 2023, PERSONNE2.) se rapporte à prudence de justice

quant à la recevabilité de l’appel.

Il soutient que PERSONNE1.) tyrannise et agresse physiquement les autres locataires et la

femme de ménage, et qu’une crainte permanente se serait installée au sein de l’immeuble. Il

renvoie à ses pièces pour prouver ses dires.

Quant au fond, il conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail

existant entre parties a été valablement résilié avec effet au 15 février 2021.

Par courriel du 9 septembre 2020, PERSONNE1.) aurait été informé que le contrat de bail ne

serait pas renouvelé et par courriel de réponse du même jour PERSONNE1.) aurait marqué son

accord de quitter les lieux en date du 15 février 2021.

PERSONNE2.) précise que, par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 décembre

2020, la société SOCIETE1.) avait averti PERSONNE1.) que le contrat de bail était venu à

échéance en date du 14 octobre 2020 et qu’un délai supplémentaire lui avait été accordé de sorte

qu’il devrait quitter le logement au plus tard le 28 février 2021.

Il aurait donc refusé de manière expresse tout renouvellement du contrat de bail.

Le délai plus ou moins long entre la résiliation du contrat de bail avec effet au 15 février 2021 et

la saisine du juge de première instance par requête du 11 mai 2022 s’expliquerait par la

suspension des expulsions de locataires pendant la pandémie et ne serait pas de nature à retenir

une reconduction tacite du contrat de bail.

Dans les circonstances données et au vu du congé donné, PERSONNE2.) considère que l’article

1738 du Code civil ne joue pas en l’espèce. Une tacite reconduction du contrat de bail serait

exclue si le bailleur avait manifesté sa volonté de ne pas prolonger le bail.

L’article 1738 du Code civil, qui consacre le principe de la tacite reconduction en matière de bail

à loyer, prévoit que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession,

il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations sans écrit.

L’article 1739 du Code civil précise que lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il ait

continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

Au vu de ces principes, la tacite reconduction peut être définie comme le mécanisme par lequel

se forme tacitement un nouveau bail lorsqu’à l’expiration d’un bail écrit à durée déterminée le

preneur reste et est laissé dans les lieux loués sans opposition du bailleur.

La tacite reconduction est partant soumise à trois conditions cumulatives :

-

un bail écrit à durée déterminée vient à expiration,

-

le preneur est laissé en possession des lieux loués,

-

le bailleur ne manifeste aucune opposition.

Il s’en suit que si, malgré une occupation des lieux par le locataire postérieurement à l’expiration

d’un bail écrit à durée déterminée, les circonstances démontrent que c’est malgré la volonté du

propriétaire que le locataire est resté en possession, la tacite reconduction ne peut s’opérer (cf.

JurisClasseur, Bail à loyer - Fasc. 283 : BAIL D'HABITATION. – Locations régies par le droit

commun du louage (Code civil). – Fin du bail. – Tacite reconduction, n° 13).

Cette opposition peut se manifester sous les formes les plus diverses. A ce sujet, l'article 1739

du Code civil précise que “lorsqu'il y a congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa

jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction ”. Le congé signifie la manifestation de la

volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction (cf. ibidem).

La tacite reconduction doit donc être exclue dès lors qu’il n'y a aucun doute sur la volonté

contraire du propriétaire.

L'acceptation par le bailleur, qui a donné congé, de sommes à lui adressées par le locataire en

contrepartie de la jouissance des locaux qui se prolonge (comme allégué en l’espèce), ne peut à

elle seule établir l'existence d'un contrat nouveau, alors surtout que les poursuites en expulsion,

les congés donnés et renouvelés avant et après les paiements, manifestent la persistante volonté

du propriétaire de s'opposer à tout maintien dans les lieux comme à toute location nouvelle (cf.

ibidem n°17 citant Cass. soc., 20 juill. 1945 : JCP A 1945, IV, n° 418 ; Gaz. Pal. 1945, 2, p. 109).

Il est difficile d'admettre que la tacite reconduction puisse être admise après qu'un congé a été

signifié : ce congé, en effet, met fin au bail, de telle sorte que s'il y a changement de volonté, il se

forme un nouveau bail, le lien de continuité entre l'ancien bail et le nouveau ayant été rompu par

le congé (cf. ibidem).

En l’occurrence, il résulte des pièces produites en cause, qu’aux termes de cinq contrats de baux

successifs conclus à durées déterminées et par l’intermédiaire de la société SOCIETE1.),

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) à partir du 1er juillet 2018 une chambre

meublée dans un immeuble situé à ADRESSE1.).

Le dernier contrat de bail conclu entre parties en date du 15 mai 2020 est venu à échéance le 14

octobre 2020.

En stipulant qu’ « A l’expiration du contrat, ce dernier prendra automatiquement fin le dernier jour

du contrat avec engagement formel de quitter les lieux et de restituer les clés à l’Agence

SOCIETE1.) sàrl au plus tard le dernier jour du contrat avant 10h (am) et renoncer à tout maintien

dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une autre formalité », l’article 2.3 des

termes et conditions contractuelles signés entre parties en date du 15 mai 2020 prévoit

expressément que le locataire ne pourra se maintenir dans les lieux à l'expiration de la période

de location.

Par l’intermédiaire de la société SOCIETE1.), PERSONNE2.) a, en date du 9 septembre 2020,

fait parvenir à PERSONNE1.) un courriel l’informant que sa nouvelle demande de séjour avait

été rejetée et qu’il ne serait pas en mesure d’assurer son maintien dans les lieux loués au-delà

du 14 octobre 2020, date de fin du dernier contrat de bail conclu entre parties.

Par courriel du même jour, PERSONNE1.) a exprimé son souhait de prolonger le contrat de bail

jusqu’au 15 février 2021.

Par courriel du 29 septembre 2020, il a été rappelé à PERSONNE1.) que son séjour ne pourrait

pas être prolongé au sein des lieux loués et que son contrat viendrait à échéance en date du 14

octobre 2020.

Par courriel du 8 octobre 2020, il a été rappelé à PERSONNE1.) qu’il devrait libérer les lieux loués

au plus tard le 14 octobre 2020 avant dix heures du matin.

Par courriel du 9 octobre 2020, il a été expliqué à PERSONNE1.) que, conformément à l’article

2.3 des termes et conditions contractuelles, aucune tacite reconduction du contrat de bail ne

serait envisageable et que des travaux au sein de la résidence s’imposeraient, raison pour

laquelle les contrats en cours ne seraient pas renouvelés. De nouveau, PERSONNE1.) a été

invité à libérer les lieux loués au plus tard le 14 octobre 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 décembre 2020, PERSONNE1.) a été

informé que le contrat de bail conclu en date du 15 mai 2020 avait pris fin le 14 octobre 2020 et

qu’il devrait quitter le logement au plus tard le 28 février 2021.

Au regard des principes exposés ci-dessus et des circonstances de la cause, le tribunal considère

qu’il est manifeste que c’est malgré la volonté d’PERSONNE2.) que PERSONNE1.) s’est

maintenu dans les lieux après l’expiration du contrat de bail en date du 14 octobre 2020

respectivement après l’expiration du délai supplémentaire lui accordé jusqu’au 28 février 2021.

Il est encore à noter que la tacite reconduction est expressément exclue par l’article 2.3 des

termes et conditions contractuelles.

La circonstance qu’PERSONNE2.) a fait preuve de bonne foi en proposant à PERSONNE1.) son

aide dans la recherche d’un nouveau logement et en ne procédant pas à son expulsion en pleine

crise sanitaire liée au COVID-19 ne saurait remettre en cause ce constat.

Comme l’a justement relevé le juge de première instance, PERSONNE1.) reste en défaut de

prouver le prétendu accord entre parties en vertu duquel il serait autorisé à occuper les lieux

jusqu’à ce qu’il aurait trouvé un nouveau logement.

Il y a partant lieu de conclure que la tacite reconduction est à écarter dans le cas d’espèce et de

confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance a constaté que le contrat

de bail conclu entre parties avait valablement été résilié en date du 14 octobre 2020.

Ainsi, tel que relevé précédemment, il résulte clairement du courrier recommandé du 16

décembre 2020 que le contrat de bail conclu entre parties a définitivement pris fin en date du 14

octobre 2020.

Il y a lieu de de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance a

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés sans droit avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef.

PERSONNE1.)

conclut, en ordre subsidiaire, à l’obtention d’un nouveau délai de

déguerpissement de six mois, sinon tout autre délai même supérieur à arbitrer par le tribunal,

sinon la prorogation du délai de déguerpissement prononcé par le juge de première instance,

sinon la faveur du sursis au déguerpissement jusqu’au 31 mars 2023 inclus, rapporté au 31 mai

2023 à l’audience des plaidoiries du 29 mars 2023, et ce à compter de la signification du présent

jugement.

PERSONNE1.) considère que le délai de déguerpissement lui accordé par le juge de première

instance n’est pas suffisant pour lui permettre de trouver un nouveau logement. Il fait valoir que

malgré ses recherches actives il n’a, à ce jour, pas trouvé un logement adéquat et ne dispose

pas des moyens financiers pour payer une caution locative.

Eu égard au fait que depuis le 1er mars 2021, PERSONNE1.) occupe sans droit ni titre les lieux,

il avait, à ce jour, suffisamment de temps pour entreprendre des démarches actives en vue de

trouver un nouveau logement et en vue d’organiser son départ des lieux en question. Il n’y a pas

lieu de lui accorder un délai de déguerpissement prolongé et il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des

lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à préciser que le délai d’un mois

court à partir de la signification du présent jugement.

Le jugement de première instance ayant été confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail,

il n’y a pas lieu d’examiner la prétention tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire avec effet

immédiat du contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.).

Quant aux demandes en indemnisation

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire justifiées et fondées

ses demandes reconventionnelles en indemnisation formulées en première instance et à voir dès

lors condamner PERSONNE2.) à lui payer la somme de 135.- euros du chef de chaussures

dégradées et la somme augmentée de 15.000.- euros du chef de « 4 mois de moisissures ».

Quant à la demande en indemnisation du chef de chaussures dégradées

Au soutien de sa demande reconventionnelle en indemnisation du chef de chaussures

dégradées, PERSONNE1.) fait valoir que ses chaussures de sport de la marque Mizuno de

couleur blanche/grise ont été détériorées en date du 28 janvier 2021 par PERSONNE2.) et sa

belle-sœur.

PERSONNE2.) aurait avoué s’être « débarrassé » des chaussures de PERSONNE1.).

PERSONNE1.) prétend que les chaussures de sport lui sont indispensables pour la prise en

charge de sa santé et pour son exercice physique adéquat.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a déclaré

la demande non fondée.

Il considère que les pièces versées en cause ne sont pas de nature à prouver les reproches

formés à son encontre. Il conteste encore tout usage sportif des chaussures en question.

Au vu des éléments du dossier, te tribunal constate qu’PERSONNE2.) s’est débarrassé des

chaussures déposées devant la chambre de PERSONNE1.).

Dans la mesure où les termes et conditions contractuelles n’interdisent pas aux locataires de

déposer leurs chaussures devant la porte de leur chambre, PERSONNE2.) n’était pas en droit

de se débarrasser des chaussures de PERSONNE1.).

Néanmoins et compte tenu des contestations émises par PERSONNE2.), le tribunal considère

que PERSONNE1.), qui admet avoir pu récupérer ses chaussures, reste en défaut de prouver

son allégation selon laquelle PERSONNE2.) les aurait détériorées en arrachant la semelle

gauche.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance a

déclaré non fondée la demande en indemnisation de PERSONNE1.) du chef de chaussures

dégradées.

Quant à la demande en indemnisation du chef de « 4 mois de moisissures »

PERSONNE1.) fait valoir que dès janvier 2021 il a dénoncé des problèmes de moisissures à

PERSONNE2.) qui n’a pas remédié à la situation.

Il aurait été récemment diagnostiqué de la maladie de Lyme-Borréliose qui trouverait son origine

très certainement dans l’insalubrité de la résidence.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il a déclaré

la demande non fondée.

Il conteste que les photos versées en cause ont été prises dans le logement occupé par

PERSONNE1.) et considère que ce dernier reste en défaut de prouver un quelconque trouble de

jouissance dans son chef.

La maladie alléguée par PERSONNE1.) ne saurait trouver sa cause dans une prétendue

insalubrité de l’immeuble.

Le tribunal constate que PERSONNE1.), qui a demandé en première instance le montant de

1.600.- euros à titre de « 4 mois de moisissures », a augmenté sa demande, en instance appel,

au montant de 15.000.- euros.

Le tribunal considère que c’est à juste titre que le juge de première instance a considéré que les

photos versées par PERSONNE1.) à l’appui sa demande et reproduites en instance d’appel

documentent effectivement la présence de moisissures mais ne permettent pas de déterminer

leur localisation et leur origine et qu’il n’est pas établi qu’elles sont imputables au bailleur qui

aurait refusé d’y remédier.

Comme l’a justement précisé le juge de première instance, il est impossible de savoir si les photos

versées reflètent l’état actuel.

En tout état de cause, PERSONNE1.) reste en défaut de prouver que sa maladie de Lyme serait

due à la prétendue insalubrité des lieux.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de

première instance a déclaré non fondée la demande en indemnisation de PERSONNE1.) du chef

de « 4 mois de moisissures ».

Quant à la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

PERSONNE2.) demande la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer le montant de 2.000.-

euros à titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel au motif que

l’appel serait dilatoire et le dossier adverse n'apporterait rien de neuf.

Toute partie défenderesse, respectivement toute partie intimée peut formuler une demande en

allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, en vertu des articles 6-

1, 1382 et 1383 du Code civil.

Néanmoins, l'exercice d'une action en justice ou d’une voie de recours ne dégénère en faute,

pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de malice ou de

mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec

une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en justice ou

d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est libre, mais uniquement

le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice de

celle-ci (cf. CA, 20 mars 1991, Pas. 28, p. 150; CA, 17 mars 1993, n° 14446; CA, 22 mars 1993,

n° 14971).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette dernière prouve

avoir subi un préjudice (cf. CA, 16 février 1998, n° 21687 et 22631).

Force est de constater qu’en l’espèce, PERSONNE2.) reste en défaut d’établir tant une faute

intentionnelle dans le chef de PERSONNE1.) du fait d’avoir relevé appel contre le jugement

entrepris, qu’un préjudice dans son propre chef.

Un abus de droit n'est partant pas établi, alors qu'on ne peut pas dire que PERSONNE1.) ait agi

avec une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable. Il s’ensuit que la demande en

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire d’PERSONNE2.) est à rejeter pour

être non fondée.

Quant à la demande en payement d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile

PERSONNE1.) sollicite une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour la première instance

et une indemnité de procédure de 2.500.- euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) sollicite une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première instance

et une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour l’instance d’appel.

Le tribunal relève d’emblée que la demande en indemnité de procédure pour la première instance

n’a pas été formulée par PERSONNE1.) devant le premier juge.

Cependant, il est rappelé que la règle de la prohibition des demandes nouvelles en instance

d’appel, inscrite à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, est d’ordre privé et non

d’ordre public, de sorte que le consentement des parties donne compétence au juge d’appel pour

statuer et que le juge a l’obligation de juger le litige dans les termes voulus par les plaideurs. Le

consentement de l’intimé peut être tacite et résulter de ce qu’il a conclu au fond sur la demande

nouvelle (cf. CA, 2 décembre 1957, Pas. 17, 263).

Dans la mesure où PERSONNE2.) n’a pas soulevé l’irrecevabilité de la demande pour être

constitutive d’une demande nouvelle prohibée en instance d’appel, le tribunal doit l’analyser.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable de

laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens,

le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure est à rejeter aussi bien pour ce qui est de la première instance que de la présente

instance d’appel.

PERSONNE2.) ayant dû faire valoir, une nouvelle fois, ses intérêts suite à l’appel relevé par

PERSONNE1.), il convient de faire droit à sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence d’un montant de 750.- euros et le jugement

entrepris est à confirmer en ce que le juge de première instance a dit fondée la demande de

PERSONNE2.) en indemnité de procédure pour la première instance à hauteur de 500.- euros.

Quant aux frais et dépens de l’instance

PERSONNE1.) sollicite la condamnation d’PERSONNE2.) à tous les frais et dépens des deux

instances.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui succombera

sera condamnée aux dépens, sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

la charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée.

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice

doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation

sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance »

se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc.

400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) aux frais

et dépens de la première instance et il y a également lieu de le condamner aux frais et dépens

de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à

partir de la signification du présent jugement,

dit recevable mais non fondée la demande d’PERSONNE2.) en allocation de dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

partant en déboute,

dit recevable mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour la première instance et pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande d’PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel à concurrence de 750.- euros,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 750.- euros à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.