Luxembourg Court of Appeal annuls first-instance judgment for excess of power regarding municipal authority scope.

Arrêt N° 112/22 - IX - CIV

Audience publique du quatorze juillet deux mille vingt-deux

Numéros 45063 et 45064 du rôle

Composition:

Carole KERSCHEN, président de chambre,

Danielle POLETTI, premier conseiller,

Stéphane PISANI, conseiller,

Laetitia D’ALESSANDRO, greffier assumé.

I. E n t r e :

l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son Ministre

d’Etat actuellement en fonctions, ayant ses bureaux à L-1352 Luxembourg, 4,

rue de la Congrégation, et pour autant que de besoin par le Ministre de

l’Intérieur, ayant dans ses attributions le Ministère de l’Intérieur, dont les

bureaux sont établis à L-1219 Luxembourg, 19, rue Beaumont,

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de

Luxembourg du 29 juin 2017 et aux termes d’un exploit de l’huissier de justice

Alex MERTZIG de Diekirch du 29 juin 2017,

comparant par la société en commandite simple BONN STEICHEN &

PARTNERS, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau

de Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître Fabio

TREVISAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t :

1) la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.), établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

conseil d’administration actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit MERTZIG du 29 juin 2017,

comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

2)

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE

DE

LIEU1.),

établie

à

L-ADRESSE2.), représentée par son collège des Bourgmestre et échevins

actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit ENGEL du 29 juin 2017,

comparant par comparant par la société à responsabilité limitée PAULY

AVOCATS, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Diab

BOUDENE, avocat à Luxembourg.

II. E n t r e :

l’ADMINISTRATION

COMMUNALE

DE

LIEU1.),

établie

à

L-ADRESSE2.), représentée par son collège des Bourgmestre et échevins

actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg du 3 juillet 2017 et d’un exploit de l’huissier de justice George

WEBER de Diekirch du 4 juillet 2017,

comparant par la société à responsabilité limitée PAULY AVOCATS,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Diab BOUDENE,

avocat à Luxembourg,

e t :

1) la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE1.), établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son

conseil d’administration actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit WEBER du 4 juillet 2017,

comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

2) l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son

Ministre d’Etat actuellement en fonctions, ayant ses bureaux à L-1352

Luxembourg, 4, rue de la Congrégation, et pour autant que de besoin par le

Ministre de l’Intérieur, ayant dans ses attributions le Ministère de l’Intérieur,

dont les bureaux sont établis à L-1219 Luxembourg, 19, rue Beaumont,

intimée aux termes du prédit exploit BIEL du 3 juillet 2017,

comparant par la société en commandite simple BONN STEICHEN &

PARTNERS, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau

de Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître Fabio

TREVISAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

L A C O U R D ' A P P E L :

Vu l’arrêt de la Cour N° 90/22 – IX – CIV du 22 juin 2022.

En résumé, le litige a trait à la réalisation d’un compromis de vente conclu le 4

mars 2014 entre la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après SOCIETE1.)),

comme partie acquéreuse, et l’Administration communale de LIEU1.) (ci-après

la COMMUNE), comme partie venderesse, authentifié par acte de vente

notarié du 28 novembre 2014 et portant sur une parcelle de terrain d’une

contenance de 2,57 ares, sise à LIEU2.), au lieu-dit « LIEU3.) », inscrite au

cadastre sous le numéro NUMERO2.), section (...) de LIEU2.), commune de

LIEU1.) dont l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg (ci-après l’ETAT) prétend

actuellement être propriétaire.

Statuant sur l’appel interjeté par l’ETAT et la COMMUNE les 29 juin et 3 juillet

2017 contre le jugement contradictoire n° 818/2017 du 10 mai 2017 du tribunal

d’arrondissement de Luxembourg ayant déclaré parfaite avec effet au 4 mars

2014 la vente conclue entre la COMMUNE et SOCIETE1.) suivant compromis

sous seing privé du 4 mars 2014, actée suivant acte notarié Alex Weber du 28

novembre 2014, portant sur une parcelle de terrain d’une contenance de 2,57

ares, sise à LIEU2.), au lieu-dit « LIEU3.) », inscrite au cadastre sous le numéro

NUMERO2.), section (...) de LIEU2.), commune de LIEU1.) et condamné la

COMMUNE à payer à SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 5.000.-

euros, la Cour, par arrêt N° 90/22 - IX – CIV du 22 juin 2022 précité, a prononcé,

avant tout autre progrès en cause, la révocation de l’ordonnance de clôture par

application des articles 225 et 598 du Nouveau Code de procédure civile aux

fins d’examen du problème relevé dans la motivation de l’arrêt et, le cas

échéant, de régularisation de la procédure.

La société à responsabilité limitée PAULY AVOCATS, représentée aux fins de

la présente procédure par Maître Diab BOUDENE, s’est constituée le 28 juin

2022 en remplacement de Maître Claude PAULY, décédé en cours de délibéré,

suite audit arrêt.

L’instruction a été clôturée une troisième fois par ordonnance du 30 juin 2022.

Les mandataires des parties ont été informés.

Conformément à l’article 1 de la loi du 17 décembre 2021 portant modification

de la loi du 19 décembre 2020 portant adaptation temporaire de certaines

mesures procédurales en matière civile et commerciale les mandataires des

parties ont été informés par écrit le 30 juin 2022 que l’affaire serait prise en

délibéré à l’audience du 7 juillet 2022 et de la composition de la Cour.

Les mandataires des parties ayant informé la Cour qu’ils n’entendaient pas

plaider l’affaire, et les fardes de procédure ayant été déposées au greffe,

l’audience a été tenue et l’affaire prise en délibéré à la date indiquée, suivant

les modalités annoncées aux parties.

Les mandataires des parties ont été informés par écrit de la date du prononcé.

Le magistrat ayant présidé l’audience a rendu compte à la Cour dans son

délibéré.

Discussion

Pour rappel :

L’ETAT conclut, par réformation, à la mise à néant du jugement a quo, motif

pris que les juges de première instance ont commis un excès de pouvoir, qu’ils

ont statué ultra petita et au mépris de la séparation des pouvoirs en décidant

que la vente était parfaite se substituant ce faisant au Ministre de l’Intérieur

seul compétent pour donner son approbation à l’opération litigieuse.

Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros et

la condamnation de SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Subsidiairement, et pour le cas où la Cour devait considérer la vente parfaite,

il demande à voir déclarer cette vente nulle sur base de l’article 1599 du Code

civil.

La COMMUNE conclut également à la réformation du jugement entrepris et

demande à être déchargée de la condamnation à une indemnité de procédure

de 5.000.- euros au profit de SOCIETE1.).

Pour voir statuer en ce sens, et s’opposer à l’exécution forcée du compromis

de vente du 4 mars 2014, elle soulève d’une part, la nullité de la vente sur base

de l’article 1599 du Code civil pour vente de la chose d’autrui et d’autre part,

pour non-réalisation des conditions suspensives, tenant l’une à l’approbation

de la vente par le conseil communal et la seconde à l’approbation de l’acte par

l’autorité de tutelle. Elle ajoute que la validité du compromis du 4 mars 2014

étant limitée au 31 décembre 2014 et la preuve de la réalisation des deux

conditions suspensives avant cette date n’étant pas rapportée, le compromis

serait caduc et SOCIETE1.) ne pourrait pas en poursuivre l’exécution forcée.

Elle partage encore l’argumentation de l’ETAT et reproche au tribunal d’avoir

commis un excès de pouvoir en se substituant au Ministre de l’intérieur pour

déclarer la vente parfaite prenant ce faisant une décision qui viole les articles

2 et 3 de la loi du 7 novembre 1996 portant organisation des juridictions de

l’ordre administratif.

Elle demande enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000.- euros

pour chacune des deux instances et la condamnation de SOCIETE1.) aux frais

et dépens de l’instance.

Par conclusions subséquentes, elle demande à la Cour de constater que la

parcelle litigieuse appartient à l’ETAT et à déclarer la vente nulle ab initio.

Elle conteste finalement tant le principe que le quantum de la demande

subsidiaire de l’intimée et conteste formellement avoir engagé sa

responsabilité civile.

SOCIETE1.) conclut in limine litis à l’irrecevabilité de l’acte d’appel de l’ETAT

du chef de libellé obscur. Elle se rapporte pour le surplus à prudence de justice

en ce qui concerne la recevabilité des deux actes d’appel.

Elle conclut ensuite à l’irrecevabilité de l’exception de nullité de la vente

soulevée par la COMMUNE. La demande s'analyserait en une demande en

annulation de la vente de la chose d'autrui au sens de l'article 1599 du Code

civil. Or, la sanction édictée par cette disposition légale consisterait en une

nullité relative qui ne pourrait être invoquée que par l'acquéreur lésé.

Au fond, après avoir rappelé sa version des faits, elle conclut à la confirmation

du jugement entrepris. Elle réplique, comme en première instance, que la

tutelle ministérielle exercée par le ministre de l’Intérieur sur les communes sur

base de l’article 107, paragraphe 6 de la Constitution et de l’article 106 de la

loi communale du 13 décembre 1988 ne permettrait pas au ministre d’exercer

un contrôle d’opportunité, mais simplement un contrôle de conformité à la loi et

à l’intérêt général de la décision communale. Le ministre de l’Intérieur ne

disposant d’aucune marge d’appréciation, la procédure d’approbation de la

vente serait limitée à un simple visa légal dépourvu d’existence légale

autonome, de sorte que la réserve de cette approbation portée dans le

compromis ne saurait être analysée comme condition suspensive de la validité

de la vente. La vente serait ainsi devenue parfaite du fait de la seule condition

suspensive y insérée par suite de l’approbation du compromis de vente par le

conseil communal en date du 14 mars 2014. A supposer que l’approbation

ministérielle constitue une seconde condition suspensive, elle serait réputée

accomplie à défaut de la moindre diligence de la COMMUNE suivant l’article

1178 du Code civil.

La vente serait encore légale, contrairement aux allégations des appelants, la

preuve de la domanialité publique du bien immobilier litigieux n’étant pas

rapportée en cause. Dans la négative, la parcelle litigieuse n’en serait pas pour

autant inaliénable le conseil communal ayant le pouvoir de décider du

déclassement des parcelles vers le domaine communal privé.

Subsidiairement, et pour autant que la vente soit déclarée nulle ou imparfaite,

elle forme appel incident pour voir dire que la COMMUNE a engagé sa

responsabilité civile contractuelle sur base de l’article 1599 du Code civil, sinon

sur base des articles 1142 et suivants du Code civil, sinon sa responsabilité

civile délictuelle sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, sinon de

l’article 1er de la loi du 1er septembre 1988 relative à la responsabilité de l’Etat

et des collectivités publiques pour avoir trompé la confiance légitime et la voir

condamner à lui payer la somme de 1.000.000.- euros au titre de dommage

matériel et la somme de 100.000.- euros au titre de dommage moral, avec les

intérêts légaux à partir du 14 mars 2014, sinon à partir du 28 novembre 2014,

avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois suivant la signification du jugement.

Elle réclame encore le remboursement de ses frais d’avocat évalués à 35.000.-

euros, étant entendu qu’elle a déjà dû débourser la montant de 17.293,89

euros à ce jour.

Elle demande enfin à voir condamner chacun des appelants à une indemnité

de 5.000.- euros pour l’instance d’appel, ainsi qu’à des dommages et intérêts

de l’ordre de 5.000.- euros pour procédure abusive et vexatoire.

Appréciation de la Cour

-

Moyen tiré du libellé obscur de l’acte d’appel du 29 juin 2017

SOCIETE1.) a ensuite opposé avant toute défense au fond l’exception de

libellé obscur à l’acte d’appel de l’ETAT.

L’article 585 du Nouveau Code de procédure civile renvoyant à l’article 154 du

même code, il faut en déduire que l’acte d’appel doit comprendre l’objet et un

exposé sommaire des moyens, étant précisé que la nullité pour défaut de

motivation de l'acte d'appel est régie par l'article 264 du Nouveau Code de

procédure civile.

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l'ingrès,

à la partie intimée les critiques émises par la partie appelante à l'encontre de

la décision de première instance, ceci avec suffisamment de précision pour lui

permettre de préparer utilement sa défense. L’inobservation de cette règle,

lorsqu’elle cause grief à la partie intimée, rend l'acte d’appel nul pour libellé

obscur.

Il ressort à suffisance de l’acte d’appel du 29 juin 2017 que l’ETAT reproche au

jugement entrepris d’avoir fait droit à la demande de l’intimée et déclaré parfaite

avec effet au 4 mars 2014 la vente conclue entre la COMMUNE et SOCIETE1.)

et qu’il en demande la réformation en sa totalité. C’est dans ce but qu’il entend

actuellement soumettre tout le litige à la Cour.

La Cour constate par ailleurs que SOCIETE1.) a amplement pris position sur

les moyens développés par l’ETAT et ce malgré une motivation de l’exploit

prêtant selon elle à confusion.

Un débat sur le fond de l’affaire a donc bien eu lieu.

SOCIETE1.) n’ayant pour le surplus, pas non plus établi avoir subi un

préjudice, le moyen de nullité ayant trait au libellé obscur de l’acte d’appel est,

partant, à rejeter.

-

Recevabilité des appels principaux

SOCIETE1.) s’est rapportée à prudence de justice quant à la recevabilité des

actes d’appel en la pure forme.

Dans la mesure où les appels ne sont pas autrement contestés et qu’un moyen

d’irrecevabilité à soulever d’office par la Cour n’est pas donné, il y a lieu de

retenir que ceux-ci sont recevables pour avoir été introduits dans les formes et

délais de la loi.

-

Appel incident de SOCIETE1.)

La COMMUNE conclut à l’irrecevabilité de la demande en indemnisation de

SOCIETE1.) qualifié d’appel incident.

Il y a lieu de rappeler que l’appel incident est l’appel formé par la partie intimée

en vue d’une réformation, dans son intérêt propre, de la décision qui a déjà été

attaqué par son adversaire, appelant principal, étant entendu que seules les

demandes analysées par la juridiction du premier degré peuvent faire l’objet

d’un appel principal ou incident.

La Cour relève que la demande présentée initialement en première instance

par SOCIETE1.) en ordre de subsidiarité était fonction du bien-fondé ou non

de sa demande principale en exécution forcée de la convention. Ayant fait droit

à la demande principale, c’est à juste titre que le tribunal n’a plus toisé la

demande subsidiaire en indemnisation.

C’est cette demande subsidiaire qui est maintenue en instance d’appel.

Intimé sur appel, le demandeur originaire peut reproduire ses conclusions

subsidiaires formulées en première instance, comme moyen de défense, sans

recourir à un appel incident (cf. Cour 20 avril 1971, P.21, p. 502).

Il convient en conséquence, au vu de la formulation employée par l’intimée, de

conclure non pas à un appel incident, mais à une réitération en appel par

SOCIETE1.) de sa demande subsidiaire de première instance en cas de rejet

de sa demande principale et qui se trouve ainsi déférée à la connaissance de

la Cour d’appel.

La demande de l’intimée est donc sous cet aspect recevable.

-

Moyen tiré de l’ultra petita du jugement entrepris

Les appelants reprochent au tribunal, en toisant la prédite demande, d’avoir

statué ultra petita.

Si l’article 54 du Nouveau Code de procédure civile dispose que « le juge doit

se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est

demandé », il s’agit certes d’une formulation extrêmement large, mais il faut

tenir compte de ce que l’article 54 fait partie de la section 2 intitulée « Objet du

litige ».

Aux termes de l’article 53 du Nouveau Code de procédure civile, « l’objet du

litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions

sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Toutefois l’objet de litige peut être modifié par les demandes incidentes lorsque

celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

C’est la sanction du pouvoir qu’a la partie d’émettre la prétention et l’existence

de la sanction confirme le pouvoir. Ce pouvoir détenu par la partie borne le rôle

du juge ; suivant une formule consacrée et ramassée, on dit qu’il ne peut

statuer sur une prétention dont la juridiction n’est pas du tout saisie (ultra petita)

ni omettre de statuer sur une prétention qui leur a été soumise (infra petita).

Il est acquis en cause que SOCIETE1.) a demandé au tribunal de déclarer la

vente conclue suivant compromis du 4 mars 2014 parfaite avec effet au 14

mars 2014, date de l’approbation de la vente par le conseil communal de la

COMMUNE, sinon à compter de toute autre date à arbitrer par le tribunal.

En déclarant parfaite avec effet au 4 mars 2014 la vente conclue entre la

COMMUNE et SOCIETE1.) suivant compromis sous seing privé du 4 mars

2014, la juridiction du premier degré est restée dans les limites de la demande

formée par SOCIETE1.) et n’a pas statué ultra petita.

-

Exception de nullité de la vente du 4 mars 2014

Aux termes de l’article 1599 du Code civil, « la vente de la chose d’autrui est

nulle ; elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a

ignoré que la chose fût à autrui ».

L’objectif de la nullité de la vente de la chose d’autrui est uniquement de

protéger l’acheteur contre un risque d’éviction, à la suite d’une action diligentée

par le véritable propriétaire ; aussi il ne s’agit que d’une nullité relative (se

prescrivant par cinq ans, l’acte peut être confirmé, et ne pouvant être invoquée

que par l’acheteur ; i.e. ni par le véritable propriétaire, ni par le vendeur).

L’acheteur peut opposer la nullité par voie d’exception au vendeur qui lui

réclame le prix ; ou bien agir par voie d’action en demandant la nullité, et sa

conséquence la répétition du prix (…). L’acheteur, en agissant ainsi, anticipe

la garantie contre l’éviction due par le vendeur qui jouerait si le véritable

propriétaire exerçait l’action en revendication de son bien. Du reste, c’est la

seule voie ouverte à ce dernier puisque la nullité est relative et que la vente ne

le regarde pas : Res inter alios acta ; l’annulation de la vente n’est pas une

condition de l’action en revendication du propriétaire (Philippe LE TOURNEAU,

Dalloz Action, Droit de la responsabilité et des contrats, éd. 2004/2005, n°5816,

p.965 et les jurisprudences y citées).

La demande de la COMMUNE, agissant en sa qualité de venderesse, en

annulation de la vente du 4 mars 2014 est partant irrecevable, alors qu’une

telle action n’est ouverte qu’à SOCIETE1.), en sa qualité d’acquéreuse.

-

Les faits

Une meilleure compréhension de ce litige justifie un bref rappel des faits et

circonstances de la cause, étant précisé que la Cour d’appel s’inspire, à cet

effet, essentiellement des renseignements incontestés, découlant des pièces

versées en cause et en partie contenus dans le jugement de première instance,

auquel il convient de renvoyer pour davantage de détails.

En date du 4 mars 2014, la COMMUNE, en tant que partie venderesse, et

SOCIETE1.), en tant que partie acheteuse, ont signé un compromis de vente

sous seing privé portant sur une parcelle de terrain d’une contenance de 2,57

ares, sise à LIEU2.), au lieu-dit « LIEU3.) », inscrite au cadastre sous le numéro

NUMERO2.), section (...) de LIEU2.), commune de LIEU1.), au prix total de

128.500.- euros.

Ce compromis contenait en son article 5 la clause suivante : « La validité du

présent compromis est soumise à l’approbation du conseil communal de

LIEU1.) et de l’autorité supérieure. Il ne sortira ses effets qu’après ces

approbations ».

L’article 6 du compromis prévoyait encore que : « La validité du présent

compromis expirera le 31.12.2014. ».

Lors de sa séance du 14 mars 2014, le Conseil communal de la COMMUNE a

approuvé à l’unanimité cette transaction immobilière.

Le Ministre de l’Intérieur n’a, selon toute évidence, pas été saisi d’une requête

afférente de la COMMUNE visant à approuver la délibération du Conseil

communal du 14 mars 2014 ayant approuvé le compromis de vente du 4 mars

2014.

Par acte notarié du 28 novembre 2014, la COMMUNE et SOCIETE1.) ont

authentifié la vente portant sur le même objet immobilier au prix convenu de

128.500.- euros. Cet acte reprend à l’identique les stipulations du compromis

sur les éléments essentiels que sont l’objet de la vente et le prix de vente, y

compris la modalité tenant au délai de paiement de deux mois. Il comporte

encore des modalités portant sur les intérêts dus en cas de retard et des

stipulations habituelles aux actes notariés, mais omet la clause tenant à la

limitation de la durée de validité de l’accord.

Sous l’intitulé « APPROBATION » figurant à la page 4 de cet acte figurait la

stipulation suivante : « La convention préliminaire à la présente a été autorisée

par le Conseil communal en date du 14 mars 2014. Le présent acte reste

soumis à l’acceptation par le conseil communal et à l’approbation par le

Ministre de l’Intérieur ». Aucune stipulation sur l’échéance endéans laquelle la

ou les conditions suspensives doivent être réalisées n’a été ajouté.

Dans sa séance du 8 mai 2015, le Conseil communal de la COMMUNE a

décidé de refuser « l’approbation de l’acte d’acquisition du 28 novembre

2014 ».

Par courrier du 29 juillet 2015, le Conseil communal a informé le mandataire

de SOCIETE1.) que son refus est motivé par des considérations et

informations qui n’étaient pas en sa possession en mars 2014, à savoir que la

parcelle litigieuse n° NUMERO2.) se trouve dans le domaine public communal

et non dans le domaine privé communal excluant ainsi toute possibilité de

vente.

-

Exécution forcée du compromis du 4 mars 2014

Conformément à l’article 1134 du Code civil, les obligations légalement

formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées

de bonne foi.

Aux termes de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties,

et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on

est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée,

ni le prix payé.

Le contrat de vente se forme ainsi dès l'instant où se rencontrent les volontés

concordantes du vendeur et de l'acheteur sur la chose et sur le prix, sans qu'il

soit nécessaire que les parties se soient expliquées sur les conditions

accessoires de la vente, car elles sont présumées s'en être rapportées pour

ces dernières au droit commun.

Il s’ensuit que la vente est un contrat consensuel pour lequel aucune forme

n’est requise en vue de sa conclusion. Cette règle vaut également en matière

de vente d’immeubles, aucun formalisme n’étant, en principe, imposé par le

Code civil.

L’échange de consentement quant à l’immeuble vendu et le prix de vente suffit

dès lors à former la vente entre le vendeur et l’acheteur. L’acte authentique,

qui doit nécessairement être établi en raison des exigences de la publicité

foncière, n’est pas requis pour la validité de la vente, mais uniquement pour en

assurer l’opposabilité aux tiers. L’opération de vente d’un immeuble doit dès

lors être considérée comme définitivement conclue à partir du moment où les

parties se sont engagées par une promesse synallagmatique de vente ou un

compromis de vente.

En effet, l'acte authentique joue uniquement son rôle de simple mesure

d'exécution d'une vente que le compromis a déjà pleinement réalisée. On ne

doit pas considérer, à moins que la volonté des parties soit clairement en sens

contraire, que la formation et l'efficacité de la vente sont subordonnées à

l'établissement de cet acte. L’avant-contrat vaut d'ores et déjà vente, même si

sa constatation en la forme authentique est reportée à une date ultérieure

(Cass. 3e civ., 11 juin 1992, n°90-12.415 : JurisData n°1992-001243 ; Bull. civ.

III, n°206) et ses effets se produisent sans attendre l'établissement de l'acte

authentique, soit immédiatement (s'il n'y a pas de condition suspensive, ce qui

est assez rare) soit à la date de la réalisation des conditions. C’est seulement

après la réalisation des conditions suspensives que la passation de l’acte

notarié peut être exigée.

C’est dès lors à juste titre que le tribunal a retenu que le compromis vaut vente

et détermine la nature et le contenu des relations contractuelles entre parties.

Ainsi, si deux parties signent, comme en l’occurrence, un compromis de vente

dans lequel elles ont convenu de la chose vendue et du prix, ce compromis

vaut vente, à moins qu’il ne résulte des termes de cette convention que les

parties ont entendu suspendre la réalisation de la vente à la survenance d’un

événement futur.

Dans l’hypothèse où un compromis de vente contiendrait plusieurs conditions

suspensives, l’exécution du contrat est soumise à la réalisation de toutes les

conditions.

Il appartient au juge d’analyser si, comme le concluent les parties au litige, ledit

compromis comporte une ou des conditions suspensives et le cas échéant, si

ces conditions suspensives ont été réalisées en l’espèce.

Il est constant que la convention a été approuvée le 14 mars 2014 par le

Conseil communal. La première condition est dès lors acquise dès cette date

comme le tribunal l’a correctement retenu.

Il est cependant également constant en cause que la convention n’a à ce jour

pas fait l’objet d’une approbation expresse, sinon tacite par le Ministre de

l’Intérieur.

Il est admis qu’un contrat signé par la Commune dont la décision est assujettie

à la formalité d’approbation, est un contrat assorti d’une condition suspensive

(cf. Précis de Droit Communal, par Robert WILKIN, édition 1959, n° 634).

Le compromis signé entre parties était partant soumis à la condition suspensive

que la COMMUNE obtienne l’approbation ministérielle prévue par la loi. Il en

résulte clairement et contrairement aux affirmations de SOCIETE1.) que ce

n’est pas l’acte notarié de vente qui devait être soumis à l’approbation du

ministre mais la délibération du Conseil communal.

L’approbation par le Ministre de l’Intérieur trouve sa base légale dans l’article

106 de la loi communale modifiée du 13 décembre 1988 aux termes duquel

«Sans préjudice d’autres dispositions légales spéciales sont soumises à

l’approbation du ministre de l’Intérieur les délibérations des conseils

communaux portant sur les objets suivants : 1° … 2° Les aliénations et

échanges de biens ou droits immobiliers de la commune, les partages de biens

immobiliers indivis, à moins que ces partages ne soient ordonnés par l’autorité

judiciaire, les constitutions d’hypothèques, les emprunts, les garanties

d’emprunts, les ouvertures de crédits, le tout si la valeur en dépasse 50.000.-

euros. Cette somme pourra être relevée par règlement grand-ducal ».

L'autorité communale exerce ses compétences sous l'approbation du Ministre

de l'Intérieur. Il appartient à celui-ci, en tant qu'autorité de tutelle, de veiller à

ce que les décisions de l'autorité communale ne violent aucune règle de droit

et ne heurtent pas l'intérêt général. Le droit d'approuver la décision du Conseil

communal a comme corollaire celui de ne pas approuver cette décision. Cette

approbation implique nécessairement l'examen du dossier et comporte

l'appréciation du ministre sur la régularité de la procédure et des propositions

du Conseil communal, ainsi que sur les modifications de la partie graphique et

écrite des plans.

La vente conclue entre la COMMUNE et SOCIETE1.) devant d’abord, de par

la loi, être pourvue de l’approbation par l’autorité de tutelle pour être effective,

l’observation de ladite condition, qui est toujours sous-entendue, s’impose

qu’elle fût expressément stipulée ou non dans le contrat. Les parties

contractantes en étaient d’ailleurs conscientes en l’occurrence dans la mesure

où elles ont formulé une réserve en ce sens.

Cette exigence légale à respecter pour tous les actes concernés ne peut être

assimilée à une condition conventionnelle stipulée dans l’intérêt exclusif de

l’une ou de l’autre, voire même des deux parties. Son observation s’impose.

En cas de défaut, l’acte - les arguments des parties quant à la nature de l’acte

qui devrait en être muni en définitive sont du moins en l’occurrence sans intérêt

dans la mesure où la susdite délibération communale devait d’abord en être

pourvue en vue de la réalisation de la vente - conclu avec la commune et un

particulier est à ce seul titre privé d’effet.

La Cour approuve en conséquence le tribunal d’avoir retenu que l’acte

d’approbation est un acte essentiel à la validité de l’engagement contractuel de

la COMMUNE en ce qu’elle ne peut pas s’engager définitivement sans ou outre

l’approbation ministérielle.

C’est également à raison que le tribunal a relevé que l’approbation ministérielle

ne constitue pas un terme suspensif, qui tient en suspens une convention

d’ores et déjà légalement formée, mais qu’elle constitue une condition

suspensive consubstantielle à la validité même de la convention.

Le tribunal a encore, pour des motifs exacts, déduits par une appréciation

correcte et exhaustive des éléments du dossier, auxquels la Cour renvoie,

décidé que le défaut de saisine par la COMMUNE du Ministre de l’Intérieur aux

fins d’approbation de la délibération du Conseil communal du 14 mars 2014

n’entraîne pas pour conséquence la réalisation fictive de la condition

suspensive tenant à l’approbation par le Ministre de l’Intérieur en application

de l’article 1178 du Code civil.

C’est enfin à bon droit que les juges de première instance en ont déduit d’une

part que le Ministre de l’Intérieur doit être saisi aux fins d’approbation ou de

désapprobation de la délibération du conseil communal du 14 mars 2014

portant approbation de la vente de la parcelle de terrain litigieuse par la

COMMUNE à SOCIETE1.), et d’autre part que le Ministre de l’Intérieur n’a pas

à ce jour été saisi à ces fins, de sorte qu’il n’existe pas de décision à cet égard.

La Cour ne saurait néanmoins suivre le raisonnement du tribunal qui sous

couvert d’appliquer le principe du réalisme a poursuivi son examen pour en

arriver à la conclusion que ni la COMMUNE, ni l’ETAT n’ayant établi le

caractère d’inaliénabilité de la parcelle litigieuse, et par conséquent la nullité

de la vente, le Ministre de l’Intérieur ne pouvait pas refuser l’approbation de la

délibération du conseil communal du 14 mars 2014 pour des raisons tirées de

l’inaliénabilité de ladite parcelle, de sorte que les deux conditions suspensives

dont était affecté le compromis de vente du 4 mars 2014 s’étant réalisées, la

vente entre la COMMUNE et SOCIETE1.) actée suivant acte notarié du 28

novembre 2014 avec effet au jour de l’accord contractuel initial, le constat de

la réalisation de la condition suspensive tenant à l’approbation de la vente par

l’ETAT en la personne de son Ministre de l’Intérieur entraînant validation

rétroactive de la convention.

L’analyse faite à cet égard par les juges du premier degré ne saurait en effet

être reprise en appel.

La Cour entend encore souligner que tel que cela a été confirmé à plusieurs

reprises par la Cour administrative, juridiction suprême de l’ordre administratif

luxembourgeois, le principe général ne saurait être utilement invoqué « pour

aboutir à une interprétation non conforme à la loi » (Cour adm. 19 octobre 2017,

n° 39576C ; Cour adm., 26 février 2019, n° 41644C).

Si l’arrêt de la Cour administrative du 27 octobre 2016 cité par le tribunal à

l’appui de sa motivation s’est émancipé de cette jurisprudence constante pour

consacrer l’application du principe de sécurité juridique à une situation

dépourvue de fondement légal, c’est uniquement au regard du contexte et de

la situation particulière de l’affaire en question. Cette décision n’est

aucunement transposable au présent litige.

En faisant fi de la nécessité d’une approbation expresse, sinon tacite de la

délibération du Conseil communal par l’autorité de tutelle, et ce au mépris de

l’article 106 de la loi communale précitée, les juges du premier degré se sont

arrogés un pouvoir que la loi ne leur confère pas, caractérisant ainsi une

méconnaissance par le tribunal de l’étendue de ses pouvoirs juridictionnels.

Les appels de la COMMUNE et de l’ETAT sont dès lors fondés. Au vu des

termes confus utilisés par les appelants, il convient de préciser que le jugement

entrepris encourt non pas la réformation, mais l’annulation pour excès de

pouvoir.

L’évocation, prévue à l’article 597 du Nouveau Code de procédure civile, est

facultative. Afin de préserver aux parties au litige un double degré de juridiction,

la Cour décide de renvoyer l’affaire en première instance.

-

Demandes accessoires

L’intimée demande la condamnation de la COMMUNE à l’indemniser de ses

frais et honoraires d’avocat.

En application de l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, la

demande de SOCIETE1.) est irrecevable pour autant qu’elle concerne les frais

d’avocat exposés dans la première instance du présent litige. Elle est

cependant recevable sur base de ce même article en ce qu’elle a trait aux frais

d’avocat exposés en instance d’appel.

Cette demande n’est cependant, au vu de l’issue du litige, pas fondée.

L’intimée demande encore la condamnation des deux appelants au paiement

d’une indemnité de procédure et de dommages et intérêts pour procédure

abusive et vexatoire. Au vu de l’issue de l’appel ces demandes sont aussi à

déclarer non fondées.

N’ayant pas justifié de l’iniquité requise par la loi, la COMMUNE et l’ETAT sont

également à débouter de leur demande d’octroi d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel.

P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, neuvième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

vu l’article 1 de la loi du 17 décembre 2021 portant modification de la loi

modifiée du 19 décembre 2020 portant prorogation des mesures devant les

juridictions soumises à la procédure civile ;

vu l’arrêt de la Cour N° 90/22 – IX – CIV du 22 juin 2022 ;

reçoit les appels principaux en la forme ;

rejette le moyen tiré du libellé obscur de l’exploit du 29 juin 2017 ;

rejette le moyen tiré de l’ultra petita du jugement entrepris ;

déclare la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA du chef des

demandes subsidiaires en indemnisation recevable ;

déclare la demande de l’Administration communale de LIEU1.) en annulation

de la vente du 4 mars 2014 irrecevable ;

dit les appels principaux fondés ;

partant, annule le jugement entrepris ;

dit qu’il n’y a pas lieu de procéder par voie d’évocation ;

renvoie devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg autrement

composé ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en

paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

dit non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA du chef de

remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés ;

déboute les parties de leurs demandes basées sur l'article 240 du Nouveau

Code de procédure civile ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de

l’instance d’appel.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par

Carole KERSCHEN, président de chambre, en présence du greffier assumé

Laetitia D’ALESSANDRO.