Court dismisses tenant's appeal but allows landlord to prove property damage via witness testimony.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00128

Audience publique du lundi, seize novembre deux mille vingt

Numéro TAL-2020-02491 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

indépendant,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant

aux termes d’un

exploit de l’huissier de

justice

Pierre BIEL

de Luxembourg du 2 mars 2020,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-02491 du rôle, fut d’abord fixée pour

plaidoiries à l’audience du 26 mai 2020, ensuite au 6 juillet 2020 et finalement à

l’audience du lundi, 26 octobre 2020, à 9.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvie AUST, avocat, en remplacement de Maître Alex PENNING, comparant

pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Daniel NOEL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,

16 novembre 2020, date à laquelle le prononcé a été avancé, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 25 juillet 2019, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.)

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour l’entendre

condamner à lui payer la somme de 7.741,49 euros, avec les intérêts légaux à partir

du 13 mai 2019, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde, au titre de dégâts locatifs et d’indemnité d’occupation. Il a, en outre,

réclamé une indemnité de procédure de 1.000.- euros et demandé à voir condamner

PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) a exposé avoir donné en location à

PERSONNE2.)

un

appartement

sis

à

ADRESSE3.),

ADRESSE3.), suivant contrat de bail du 4 décembre 2009, ayant pris effet le

lendemain.

Le contrat de bail aurait été résilié par jugement du 19 septembre 2014 rendu par le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, confirmé par jugement du 20 février 2018 rendu

par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

Dans la mesure où les lieux n’auraient pu être reloués qu’à partir du mois de janvier

2015, PERSONNE2.) resterait redevable de la somme de 3 x 850.- =2.550.- euros

à titre d’indemnité d’occupation.

Lors du départ de PERSONNE2.), l’appartement aurait été délaissé avec d’importants

dégâts locatifs dont PERSONNE1.) a réclamé indemnisation à hauteur de la somme

de 5.191,49 euros, se composant comme suit :

-

Cuisine

1.468.- euros

-

Autres pièces

2.847,17 euros

-

Électricité

430,33 euros

-

Factures SOCIETE1.) et HORNBACH

445,99

euros

A l’audience des plaidoiries de première instance du 3 janvier 2020, PERSONNE1.) a

expliqué que les parties n’ont pas dressé d’état des lieux de sortie contradictoire. Il a

soutenu avoir effectué un état des lieux de sortie en date du 30 septembre 2014 en

présence de deux témoins.

PERSONNE2.) s’est opposée aux demandes formulées à son encontre.

Elle a contesté redevoir l’intégralité des montants, dans la mesure où le contrat de bail

a été signé par elle et par son ami PERSONNE3.), décédé en date du 18 avril 2015. Il

n’y aurait pas eu de clause de solidarité dans le contrat de bail.

Elle a encore contesté les dégâts locatifs invoqués par le bailleur.

À titre reconventionnel, elle a demandé à se voir rembourser la garantie locative à

hauteur de 1.960.- euros, sinon à la voir compenser avec les montants dus au bailleur.

A titre subsidiaire, elle a demandé à se voir rembourser au moins la moitié de la

garantie locative, soit le montant de 980.- euros.

Par jugement du 17 janvier 2020, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

-

dit non fondées les demandes en paiement de PERSONNE1.),

-

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) partiellement fondée pour le

montant de 980.- euros,

-

partant condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 980.-

euros,

-

dit la demande reconventionnelle non fondée pour le surplus,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, il est

présumé que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et qu’il

appartient au bailleur d’établir les dégâts par lui allégués, le juge de première instance

a relevé que les attestations testimoniales versées par PERSONNE1.) ne prouvaient

pas que des meubles ou appareils électroniques présents en début de bail avaient

disparu à la sortie des locataires. Les attestations testimoniales ne prouvaient pas non

plus d’autres dégâts et dysfonctionnements, dans la mesure où toutes les indications

étaient vagues et non précises, de sorte que le juge de première instance a conclu que

PERSONNE1.) ne rapportait pas la preuve de la réalité et de l’ampleur des dégâts

invoqués.

Le juge de première instance a rejeté la demande de PERSONNE1.) en paiement

d’une indemnité d’occupation, au motif qu’il ne résultait d’aucun élément du dossier

que les locataires aient continué à occuper les lieux après la résiliation du contrat de

bail, prononcée par jugement du 19 septembre 2014.

Après avoir requalifié la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et à

défaut pour PERSONNE1.) d’avoir rapporté la preuve de dégâts locatifs, le juge de

première instance a encore déclaré non fondée la demande en paiement d’une

indemnité d’indisponibilité.

Le contrat de bail de la nouvelle locataire PERSONNE4.) ayant pris cours le 30

novembre 2014, le juge de première instance a enfin déclaré non fondée la demande

en paiement d’une indemnité de relocation.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de PERSONNE2.), le juge de

première instance l’a déclarée fondée à concurrence du montant de 980.- euros, dans

la mesure où PERSONNE2.) et feu PERSONNE3.) n’étaient pas mariés ou liés par un

partenariat légal et à défaut d’une clause de solidarité contenue dans le contrat de bail.

De surcroît, PERSONNE2.) avait expliqué ne pas être héritière de feu PERSONNE3.).

De ce jugement, lui notifié en date du 21 janvier 2020, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 2 mars 2020.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande la condamnation de

PERSONNE2.) à lui payer le montant de 5.191,49 euros, augmenté des intérêts

légaux à partir du 13 mai 2019, jour de la mise en demeure, sinon à partir du 22 juillet

2019, date de la demande en justice, jusqu’à solde, à titre d’indemnisation des dégâts

locatifs causés.

L’appelant sollicite encore la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une

indemnité d’indisponibilité, sinon de relocation, de trois mois, soit de [3 x 850 =] 2.550.-

euros.

PERSONNE1.) demande, en outre, à voir débouter PERSONNE2.) de sa demande

en remboursement de la garantie locative.

Pour autant que de besoin, PERSONNE1.) offre de prouver sa version des faits par

l’audition des témoins PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.).

Enfin, l’appelant réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la

première instance ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000.- euros pour

l’instance d’appel.

Il conclut à la condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son recours, l’appelant invoque un état des lieux de sortie dressé de

manière unilatérale. Il fait exposer que PERSONNE2.) a quitté les lieux en date du 30

septembre 2014 et qu’elle a jeté les clés de l’appartement dans la boîte aux lettres du

bailleur, sans lui indiquer une nouvelle adresse ni sans donner un quelconque autre

signe de vie. PERSONNE1.) aurait dès lors été contraint de procéder à un état des

lieux unilatéral, en recourant à des témoins, en date du 2 octobre 2014.

La nouvelle locatrice de l’appartement, PERSONNE4.), aurait également pu faire des

constatations quant à l’état de l’appartement lors de sa visite la première semaine du

mois d’octobre 2014.

PERSONNE1.) indique que des meubles, qui étaient présents en début de bail, ont

disparu. Il s’agirait notamment de meubles de rangement de la cuisine, du four et de

la plaque chauffante. Il précise que ces meubles ayant été encastrés, les témoins

pourraient attester de leur disparition à l’œil nu, même sans connaître l’état de

l’appartement en début du bail en 2009. Par ailleurs, le contrat de bail préciserait que

l’appartement aurait été donné en location avec une cuisine équipée.

L’appelant souligne que les indications faites par les témoins sont précises, dans la

mesure où elles se réfèrent à l’état des lieux de sortie dressé en date du 2 octobre

2014 qui fait partie intégrante des attestations testimoniales. Des photos prises par un

témoin prouveraient, en outre, la disparition de meubles et la présence de dégâts

causés par les locataires.

L’appelant fait encore plaider que PERSONNE2.) a avoué la présence initiale des

meubles disparus en prétendant faussement les avoir remplacés.

Des travaux de remise en état des lieux auraient dû être entrepris et auraient duré trois

mois, de sorte que la nouvelle locataire n’aurait pu emménager que pour le mois de

janvier 2015.

PERSONNE2.) interjette appel incident et conclut à l’irrecevabilité de la demande de

PERSONNE1.).

En tout état de cause, l’intimée réclame le paiement du montant total de 1.960.- euros,

à titre de remboursement de la garantie locative.

Elle réclame, en outre, l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.- euros pour

les deux instances.

PERSONNE2.) fait plaider que la requête du 22 juillet 2019, dirigée uniquement contre

elle, est irrecevable, puisque l’intimée était colocataire, ensemble avec son concubin,

PERSONNE3.), décédé en 2015. Dans la mesure où

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) n’auraient été ni mariés, ni partenaires, ils ne sauraient être tenus

solidairement. La requête aurait, dès lors, également dû être dirigée contre les héritiers

de PERSONNE3.).

Concernant les dégâts locatifs, PERSONNE2.) fait valoir que l’appartement aurait été

en mauvais état dès le début du bail. Elle précise qu’il n’existe en l’espèce ni d’état

des lieux d’entrée, ni d’état des lieux de sortie contradictoire, ni de constat d’huissier.

Il incomberait dès lors au bailleur de prouver l’existence de dégâts locatifs qui lui

seraient imputables.

L’intimée souligne que les attestations testimoniales versées par PERSONNE1.) en

instance d’appel sont imprécises. Il n’en ressortirait pas de quel appartement il s’agit,

ni quand les constatations auraient été faites. Par ailleurs, aucune constatation ne

serait directement faite par un témoin.

Quant à l’état des lieux de sortie non contradictoire dressé par PERSONNE1.) et signé

par deux témoins, l’intimée soutient que les témoins n’étaient pas présents lors des

constatations, mais ont signé le document par après.

Les photos versées en cause ne seraient pas datées. PERSONNE2.) conteste qu’elles

aient été prises dans l’appartement litigieux.

L’intimée souligne encore que l’appelant ne verse pas de devis ni de factures à l’appui

de sa demande en indemnisation de dégâts locatifs. Il ressortirait uniquement des

pièces qu’il a acheté du matériel, dont on ne pourrait savoir où il l’aurait installé.

Concernant sa demande en remboursement de la garantie locative, PERSONNE2.)

fait exposer qu’elle a payé l’intégralité du montant de la garantie locative en espèces,

de sorte qu’elle devrait être en droit de se la voir restituer intégralement.

PERSONNE1.) fait répliquer que la requête n’est pas irrecevable. Il n’aurait jamais été

informé du décès de PERSONNE3.).

Il souligne que dans la mesure où il n’existe pas d’état des lieux d’entrée, les lieux

seraient présumés avoir été en bon état. PERSONNE2.) ne prouverait pas que

l’appartement aurait été en mauvais état en début du bail.

Enfin, PERSONNE1.) s’oppose à la demande en restitution de la garantie locative en

faisant valoir que ce n’est pas PERSONNE2.), mais feu PERSONNE3.) qui a payé

l’intégralité de la garantie locative en espèces.

Appréciation du tribunal

Quant à l’omission de diriger la requête introductive d’instance à l’égard des

héritiers de feu PERSONNE3.)

PERSONNE2.) fait plaider que la requête du 22 juillet 2019, entrée au greffe de la

justice de paix de Luxembourg en date du 25 juillet 2019, est irrecevable, car elle serait

dirigée uniquement à l’encontre de l’intimée et non pas à l’encontre des héritiers de

feu PERSONNE3.), alors que les colocataires n’étaient pas solidairement tenus de

leurs obligations contractuelles.

Aux termes de l’article 1202 alinéa 1er du Code civil, « la solidarité ne se présume

point : il faut qu’elle soit expressément stipulée ».

Le contrat de bail conclu entre les parties ne contient aucune clause de solidarité entre

les locataires.

Il est constant en cause que PERSONNE2.) et feu PERSONNE3.) n’étaient ni mariés,

ni partenaires.

En l’absence de solidarité stipulée dans le contrat de bail et en l’absence d’une

hypothèse de solidarité légale, les colocataires ne sont pas tenus ni solidairement, ni

in solidum de la dette tenant à l’indemnisation de dégâts locatifs et l’indemnité

d’indisponibilité.

Il s’agit dès lors d’une obligation conjointe qui se divise par parts égales entre les

débiteurs.

En effet, aux termes de l’article 1217 du Code civil, « l’obligation est divisible ou

indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui

dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit

intellectuelle ».

L’obligation, qui incombe aux locataires, de réparer les dégâts locatifs excédant l’usure

normale et l’obligation de payer une indemnité d’indisponibilité pour la durée des

travaux en résultant ne constituent pas des obligations par nature indivisibles, leurs

objets, à savoir l’indemnité pour dégâts locatifs et l’indemnité d’indisponibilité, étant

monétaire et dès lors susceptible de division.

Il est partant loisible au bailleur d’introduire des requêtes séparées à l’encontre de

chacun des colocataires, sans que la recevabilité de ces requêtes n’en soit pour autant

affectée.

Il s’ensuit que la requête du 22 juillet 2019 dirigée uniquement à l’encontre de

PERSONNE2.) n’est pas irrecevable.

La question de savoir si les montants réclamés à PERSONNE2.) sont à la charge de

cette dernière est une question de bien-fondé de la demande de PERSONNE1.), qui

sera analysée par la suite.

Quant à la demande en indemnisation de dégâts locatifs

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée

en bon père de famille.

Suivant l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est

présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels,

sauf la preuve contraire.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, p. 343).

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, rôle n° 35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op. cit. p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve

de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou

dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. M. HARLES, op. cit., p. 344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car

il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans

une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même

s’il en résulte inévitablement des traces d’usure ; tout usage, fût-il normal, est en effet

de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties aient rédigé un

état des lieux d’entrée, de sorte que par application de l’article 1731 du Code civil,

PERSONNE2.) est présumée avoir reçu les lieux en bon état.

PERSONNE1.) appuie ses prétentions sur un état des lieux de sortie dressé de

manière unilatérale et signé par deux témoins en date du 2 octobre 2014.

Il précise qu’il a été contraint de procéder à un état des lieux de sortie unilatéral, dans

la mesure où PERSONNE2.) aurait quitté les lieux sans lui indiquer une nouvelle

adresse à laquelle il aurait pu la joindre.

PERSONNE2.) demande le rejet de cet état des lieux de sortie, qui aurait été établi

par PERSONNE1.) seul, et signé, par après, par deux personnes qui n’auraient pas

elles-mêmes constatées les dégâts qui y sont énumérés. Les attestations

testimoniales versées par l’appelant seraient imprécises et aucune constatation ne

serait faite directement par un témoin, les déclarations de ces derniers se bornant à

se référer au document établi par PERSONNE1.).

En l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, il incombe au bailleur de prouver

que les dégâts qu’il allègue dépassent le cadre de l’usure normale. L’état des lieux au

moment du départ du locataire pourra être prouvé par tout moyen de preuve

légalement admissible.

L’appelant verse des photos qui auraient été prises par l’un des témoins.

Le tribunal constate toutefois que ces photos ne sont pas datées. Par ailleurs,

PERSONNE2.) conteste qu’elles aient été prises dans l’appartement qu’elle louait à

l’époque, de sorte que les photos sont à écarter.

PERSONNE1.) offre de prouver sa version des faits par l’audition de trois témoins.

PERSONNE2.) ne s’y oppose pas.

Au vu des versions de fait contradictoires exposées de part et d’autre par les parties,

les faits offerts en preuve par PERSONNE1.) sont pertinents pour la solution du litige.

Il convient, dès lors, de faire droit à l’offre de preuve de PERSONNE1.).

Il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes des parties pour le surplus, en

attendant le résultat de la mesure d’instruction ordonnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit d’ores et déjà l’appel incident non fondé en ce qu’il tend à déclarer irrecevable la

demande de PERSONNE1.),

déclare recevable la demande de PERSONNE1.),

avant tout autre progrès en cause,

admet PERSONNE1.) à prouver par l’audition des témoins :

-

PERSONNE4.),

demeurant

à

L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

-

PERSONNE5.),

demeurant

à

L-ADRESSE4.),

ADRESSE4.),

-

PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE5.),

les faits suivants :

« Attendu que lors de la première semaine du mois d’octobre 2014, sans préjudice

quant à l’indication d’une date plus précise, tous les dégâts locatifs et désordres

amplement énumérés et listés dans l’état des lieux de sortie signé en date du 2 octobre

2014, ont pu être constatés dans l’appartement du sieur PERSONNE1.) et tel que sis

au premier étage à l’adresse L-ADRESSE3.) »,

fixe jour, heure et lieu de l’enquête au mercredi, 9 décembre 2020, à 9.00 heures,

fixe jour, heure et lieu de la contre-enquête au vendredi, 15 janvier 2021, à 9.00

heures, chaque fois en la salle des réunions TL 1.01 du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, Plateau du Saint-Esprit, rez-de-chaussée,

invite les parties de se charger, le cas échéant, de la convocation d’un interprète,

enjoint à PERSONNE2.) de déposer au greffe du tribunal la liste concernant les

noms et adresses des personnes dont l’audition est demandée lors de la contre-

enquête jusqu’au 16 décembre 2020, au plus tard,

charge Madame le juge Anne-Laure SEDRANI de l’exécution de cette mesure

d’instruction,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 8 février

2021, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, salle TL 1.04,

réserve le surplus et les frais.