Court dismisses agent's claim for penalty after client validly retracts contract and claims procedural misconduct.

Jugement civil n° 2019TALCH08/00207

Audience publique du mardi, 15 octobre 2019.

Numéro du rôle: TAL-2018-02138

Composition :

Danielle POLETTI, vice-présidente,

Philipp ZANGERLÉ, juge,

Philippe WADLÉ, juge,

Guy BONIFAS, greffier.

ENTRE

PERSONNE1.), commerçant en nom personnel faisant le commerce sous la

dénomination ENSEIGNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n° NUMERO1.),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Nadine dite Nanou

TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 20 mars 2018,

comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat, demeurant à Luxembourg,

ET

1)

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2)

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit TAPELLA,

comparant par Maître James JUNKER, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________

LE TRIBUNAL

Ouï PERSONNE1.) par l’organe de Maître Nora HERRMANN, avocat, en

remplacement de Maître Nicolas BAUER, avocat constitué.

Ouï PERSONNE2.) et PERSONNE3.) par l’organe de Maître Fanny CAQUARD,

avocat, en remplacement de Maître James JUNKER, avocat constitué.

Faits

Les faits tels qu’ils résultent de l’exploit introductif d’instance ainsi que des pièces et

conclusions échangées entre parties peuvent se résumer comme suit :

Suivant convention intitulée « MISSION DE RECHERCHE D’ACQUEREUR AVEC

EXCLUSIVITE » du 16 février 2017, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont chargé

l’agence immobilière « ENSEIGNE1.) », représentée par PERSONNE1.) de chercher

un acquéreur pour leur bien immobilier sis à L-ADRESSE3.).

Conformément à l’article 2 de la convention litigieuse, la durée initiale de la mission a

été fixée à 3 mois avec reconduction tacite de mois en mois.

Les parties ont convenu à l’article 3 de la convention du 16 février 2017 ce qui suit :

« Pendante toute la durée de la présente convention, l’agent aura seul qualité et

pouvoir pour rechercher les amateurs, leur faire visiter les lieux, discuter des

prix et conditions de l’opération. Le client s’interdit de vendre directement ou

par l’intermédiaire d’un tiers, le bien dont il s’agit.

Au cas contraire, l’agent aura droit à une indemnité de 100% de la rémunération

telle que fixée par l’article 5 ci-dessous, applicable sur le prix minimum dont

question à l’article 4 ».

Le prix minimum souhaité par les parties défenderesses a été arrêté à la somme de

990.000.- euros. Les honoraires de l’agent ont été fixés à la somme de 29.700.- euros

HTVA.

En date du 17 février 2017, les époux PERSONNE4.)-PERSONNE5.) visitent la maison

des parties défenderesses, sans que cette visite n’ait été organisée par l’agence

immobilière.

Au dernier état de leurs conclusions, les parties s’accordent à dire que pendant la soirée

du 17 février 2017 les parties défenderesses ont informé PERSONNE1.) du fait qu’ils

ne souhaitaient plus donner suite à la convention litigieuse du 16 février 2017.

Par courrier recommandé du 20 février 2017, les parties défenderesses ont encore de

manière écrite déclaré à la partie requérante ce qui suit :

« Comme le prévoient les articles L. 221-3 et L. 222-9 du Code de la

consommation, nous disposons d’un délai de 14 jours à compter de la date de la

signature pour nous rétracter.

Par conséquent, nous vous remercions de prendre acte de notre rétractation et

de cesser de rechercher des acquéreurs potentiels pour note bien ».

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont procédé à la vente de leur bien immobilier aux

époux PERSONNE4.)-PERSONNE5.) suivant compromis de vente daté au 21 février

2017.

PERSONNE1.) poursuit actuellement le recouvrement judiciaire des honoraires fixés

dans le cadre de la convention litigieuse du 16 février 2017.

Procédure

Par acte d’huissier de justice du 20 mars 2018, PERSONNE1.), comparant par Maître

Nicolas BAUER, a assigné PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le Tribunal de ce

siège.

Maître James JUNKER s’est constitué pour les parties défenderesses en date du 21 mars

2018.

Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro TAL-2018-02138. Elle a été soumise

à l’instruction de la 8ème section.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 17 septembre 2019.

Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience des plaidoiries du 24

septembre 2019. L’affaire a été prise en délibéré à la même date.

Prétentions et moyens des parties

A) Prétentions et moyens de PERSONNE1.)

Dans le cadre de son assignation du 20 mars 2018, PERSONNE1.) demande, sous le

bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon

individuellement, mais chacun pour le tout, de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) à

lui payer :

-

la somme principale de 34.749.- euros avec les intérêts au taux légal à compter

de la facture du 30 octobre 2017, sinon à compter de la demande en justice,

jusqu’à solde ;

-

la somme de 2.000.- euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l'article

240 du Nouveau Code de procédure civile.

Il demande encore la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de

l’instance avec distraction au profit de l’avocat concluant, qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.

À l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose exercer la profession d’agent

immobilier. En date du 15 décembre 2016, les parties défenderesses l’auraient contacté

pour qu’il vienne visiter leur immeuble sis à L-ADRESSE3.), ce en vue d’un mandat

éventuel de procéder à la vente dudit immeuble. Étant donné qu’il n’aurait à cette

période pas eu l’occasion de s’occuper immédiatement de cette demande, un de ses amis

aurait pris des photographies de la maison en vue de la publication d’une annonce sur

le site internet « MEDIA1.) ».

En date du 16 février 2017, suite à l’annonce infructueuse de leur bien immobilier sur

le site internet « MEDIA1.) » au prix de 1.240.000.- euros, les parties défenderesses lui

auraient alors confié la mission de rechercher un acquéreur pour le prix plus raisonnable

de 990.000.- euros. Conformément à l’article 5 de la convention, les honoraires de

l’agent immobilier auraient été fixés au montant de 29.700.- euros HTVA.

L’article 3, §1 de la convention conclue entre parties aurait en outre stipulé que les

parties défenderesses s’interdiraient de vendre leur immeuble « directement ou par

l’intermédiaire d’un tiers » pendant une durée de trois mois. Or, en cours de validité de

la convention de mandat du 16 février 2017, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient

vendu leur maison aux époux PERSONNE4.)-PERSONNE5.). Après avoir initialement

conclu que la vente litigieuse, entreprise en violation de la clause d’exclusivité, aurait

été conclue suivant compromis de vente du 18 février 2017, PERSONNE1.) fait

conclure par la suite que le compromis de vente, sinon la promesse de vente litigieux

seraient intervenus dès le 17 février 2017.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ayant ainsi vendu leur immeuble au mépris de la

convention de mandat, PERSONNE1.) se fonde principalement sur la clause pénale

convenue entre parties pour soutenir qu’il aurait droit au montant TTC de 34.749.-

euros. Il y aurait donc lieu de condamner les parties défenderesses au paiement de la

facture émise de ce chef en date du 30 octobre 2017.

À titre subsidiaire, il fait conclure qu’aux termes de l’article 1142 du Code civil, les

obligations de ne pas faire se résoudraient en dommages et intérêts. Aux termes de la

convention liant les parties, ces dommages et intérêts seraient forfaitairement fixés à la

somme HTVA de 29.700.- euros.

Face aux moyens adverses, PERSONNE1.) prend position comme suit :

En ce qui concerne sa qualité à agir, il fait exposer qu’il serait immatriculé au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg (ci-après « RCSL ») en nom personnel

sous le numéro NUMERO1.) et qu’il ne se serait jamais présenté comme le représentant

de l’entité « ENSEIGNE1.) » qui ne serait qu’un nom commercial.

Il conteste que les parties défenderesses aient pu se rétracter valablement de leur

engagement suivant courrier du 20 février 2017.

Ainsi, concernant la prétendue date du 21 février 2017 mentionnée sur le compromis de

vente produit en cause par les parties défenderesses, PERSONNE1.) fait soulever que

le compromis de vente du 21 février 2017 « est un faux constitué pour les besoins de la

cause ». Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 mars 2019, il fait préciser à cet

égard que « À ce stade, la partie demanderesse sollicite simplement le retrait volontaire

par les parties défenderesses du document daté du 21 février qui n’a pas de force

probante et a manifestement été fabriqué pour les besoins de la cause ». Le Tribunal

pourrait dès lors faire abstraction de ce document. Subsidiairement, il sollicite qu’il soit

enjoint à Maître Karin REUTER de communiquer une copie du compromis de vente

enregistré tel qu’il se trouverait en sa possession.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1328 du Code civil, les actes sous seing privé

n’auraient de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés. À défaut

d’enregistrement, le compromis de vente du 21 février 2017 n’aurait donc pas date

certaine à son égard.

À cet égard, après avoir initialement contesté formellement que les parties

défenderesses se seraient déjà manifestées oralement auprès de lui pour exercer un

prétendu droit de rétractation, PERSONNE1.) fait soutenir par la suite que : « Il est

exact que le vendredi 17 février 2017 dans la soirée, PERSONNE3.) a téléphoné à

PERSONNE1.) pour l’informer que lui et son épouse avaient signé un compromis de

vente avec des acquéreurs et qu’ils n’entendaient plus respecter la convention signée

la veille ». La réalité de la date de la vente du 17 février 2017 ressortirait encore tant de

l’attestation testimoniale versée en cause par les parties défenderesses que par leurs

propres conclusions notifiées le 18 septembre 2018 valant aveu judiciaire du fait qu’il

existait un accord sur le prix et sur la chose dès le 17 février 2017 et que, donc, la vente

était parfaite à compter de cette date.

PERSONNE1.) fait dès lors conclure à l’existence d’un compromis de vente ayant été

signé entre les parties défenderesses et les époux PERSONNE4.)-PERSONNE5.) en

date du 17 février 2017, sinon d’une promesse de vente ayant été faite ce jour. Au vu

de la chronologie des faits, la prétendue rétractation du 20 février 2017 serait donc

intervenue tardivement. En conséquence, la clause pénale s’appliquerait sans que

l’exercice postérieur d’un éventuel droit de rétractation ne puisse faire échec à la force

obligatoire de la convention litigieuse.

Il conteste l’applicabilité du droit de la consommation au contrat litigieux et notamment

l’applicabilité à son égard de l’obligation d’information prévue à l’article L. 222-11,

alinéa 1er du Code de la consommation qui ne s’appliquerait qu’aux contrats conclus

par voie de « techniques de communication à distance » et non pas aux conventions

écrites. Il soutient par ailleurs avoir porté à la connaissance des parties défenderesses

l’ensemble des informations précontractuelles visées par le Code de la consommation.

L’exercice du droit de rétractation seulement quatre jours après la conclusion du contrat

litigieux en témoignerait. Il ne serait pour le surplus pas requis que ces informations

leur soient données par écrit.

Subsidiairement, PERSONNE1.) fait soutenir que la nullité prévue par cet article serait

facultative et que les parties défenderesses ne démontreraient pas que lesdites

informations auraient été essentielles pour leur consentement. Par ailleurs, aux termes

de l’article L. 222-9 (3) du Code de la consommation, la sanction d’un défaut

d’information du consommateur sur son droit de rétractation ne serait pas l’annulation,

mais la prolongation du délai de rétractation. Il n’y aurait donc pas lieu à annulation du

contrat litigieux.

En ce qui concerne le moyen de nullité du contrat pour cause de dol, il fait conclure que

les parties défenderesses resteraient en défaut de rapporter la preuve des manœuvres

dolosives. La date du contrat y serait inscrite noir sur blanc et leur consentement aurait

été donné de manière libre et éclairé. Elles resteraient également en défaut de prouver

que les prétendues manœuvres auraient été déterminantes de leur consentement, ainsi

que le fait qu’elles auraient été engagées envers une autre agence immobilière. En tout

état de cause, l’attestation testimoniale serait contredite par l’écrit, et la preuve

testimoniale serait d’ailleurs irrecevable sur base de l’article 1341 du Code civil.

Il s’oppose à la réduction de la clause pénale, alors que le montant, correspondant à la

commission usuelle de 3% de la valeur de l’immeuble qu’il aurait touchée en cas de

vente de l’immeuble, ne serait pas disproportionnée.

B) Prétentions et moyens de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

Dans le cadre de leurs conclusions notifiées le 18 septembre 2018, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) s’opposent à la demande introduite à leur encontre et sollicitent

principalement l’annulation du contrat du 16 février 2017. Il y aurait également lieu de

constater le défaut de qualité à agir de PERSONNE1.) et sa demande devrait partant

être déclarée irrecevable. Subsidiairement, la demande devrait être rejetée comme

n’étant pas fondée.

Ils sollicitent la condamnation de la partie requérante à leur payer le montant de 2.500.-

euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l'article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, ainsi qu’aux

frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit de l’avocat concluant, affirmant

en avoir fait l’avance.

En fait, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font exposer qu’en date du 16 février 2017

PERSONNE1.) se serait présenté à leur domicile en tant que représentant de l’agence

« Immobilière ENSEIGNE1.) ». Il leur aurait proposé de conclure avec l’agence

« Immobilière ENSEIGNE1.) » une convention de courtage avec clause d’exclusivité

aux termes de laquelle l’agence serait chargée de chercher un acquéreur pour leur

maison sise à ADRESSE3.).

Ils l’auraient à ce moment informé du fait qu’ils auraient déjà conclu un mandat de

vente avec une autre agence et qu’ils ne souhaiteraient pas signer un contrat avec

l’agence « Immobilière ENSEIGNE1.) » avant le 20 février 2017, étant donné qu’il leur

faudrait du temps pour révoquer le mandat consenti à l’autre agence.

PERSONNE1.) leur aurait alors affirmé, en présence d’un témoin, que le contrat ne

prendrait effet qu’à compter du 20 février 2017. Sur question, il aurait également assuré

aux parties défenderesses qu’il ne réclamerait pas d’indemnité si elles viendraient à

vendre leur maison entre le 16 et le 20 février 2017 parce que le contrat ne prendrait

justement effet qu’à compter du 20 février 2017. Rassurés par ces explications,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient signé la convention litigieuse. L’attestation

produite en cause serait recevable au vu de la qualité de commerçant de la partie

requérante.

Au dernier état de leurs conclusions, ils font exposer que deux couples seraient venus

visiter la maison en date du 17 février 2017. Bien que le compromis de vente conclu en

date du 21 février 2017 serait le résultat de ces visites, il n’y aurait eu rencontre des

volontés sur la chose et sur le prix qu’en date du 21 février 2017 et le compromis

n’aurait été signé qu’à cette date. Il aurait également été enregistré au Bureau des actes

civils de Luxembourg à cette même date du 21 février 2017. Ils contestent dès lors qu’il

aurait été indiqué dans leurs conclusions du 18 septembre 2018 que le compromis de

vente aurait été signé le 17 février 2017 et que l’attestation testimoniale de

PERSONNE6.) puisse prouver contre le compromis du 21 février 2017.

PERSONNE1.) aurait été informé de suite du fait que le contrat du 16 février 2017 – ne

devant être mis à exécution qu’à partir du 20 février 2017 – serait devenu sans objet.

Afin d’éviter toute discussion, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient usé de leur

droit de rétractation par lettre recommandée du 20 février 2017, réceptionnée le 21

février 2017. Ils n’auraient jamais reçu de réponse à ce courrier.

Cependant, plus de huit mois après la visite à leur domicile, une facture portant sur un

montant TTC de 34.749.- euros leur serait parvenue avec comme seule indication

« rupture de la clause d’exclusivité du mandat ». Ils auraient contesté cette facture par

courrier de leur mandataire du 6 novembre 2017.

En droit, ils font premièrement relever que le contrat litigieux a été conclu avec l’agence

« Immobilière ENSEIGNE1.) », représentée par PERSONNE1.). Ce dernier n’y

figurerait pas à titre personnel. Or, aucune entité dénommée « Immobilière

ENSEIGNE1.) » ne serait inscrite au RCSL. En conséquence, elle n’aurait pas la

capacité de contracter, de sorte que le contrat serait nul. PERSONNE1.) n’étant pas

partie au contrat, il n’aurait pas qualité à agir, de sorte que son action devrait être

déclarée irrecevable.

Ils font encore conclure que conformément aux articles 1108 et 1109 du Code civil, une

convention supposerait l’existence d’un consentement libre et éclairé et qu’il n’y aurait

pas de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a

été extorqué par violence ou surpris par dol. En l’occurrence, il résulterait à suffisance

de droit des circonstances d’espèces que PERSONNE1.) aurait usé de manœuvres

dolosives afin de les amener à signer le contrat litigieux. En application de l’article 1116

du Code civil, le contrat devrait dès lors être annulé pour cause de dol et il y aurait lieu

de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion

dudit contrat.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font encore développer que la convention litigieuse

du 16 février 2017 constituerait un « contrat hors établissement » au sens de l’article L.

222-1 du Code de la consommation, en ce qu’il aurait été conclu « dans un lieu qui n’est

pas l’établissement commercial du professionnel ».

En l’occurrence, PERSONNE1.) aurait manqué de fournir aux parties défenderesses

l’intégralité des informations précontractuelles définies à l’article L. 222-6, §1er du

Code de la consommation et particulièrement les informations portant sur leur droit de

rétractation. Ces informations auraient par ailleurs dû leur être communiquées sur

support papier conformément à l’article L. 222-7 du même code. Partant, le contrat

litigieux devrait encore être annulé sur base de l’article L. 222-11, §3 du même code.

Ils poursuivent qu’en présence d’un « contrat hors établissement », les consommateurs

auraient le droit en vertu de l’article L. 222-1 du Code de la consommation « de se

rétracter par écrit ou sur tout autre support durable, sans indication de motif et sans

pénalité, dans un délai de quatorze jours calendrier ». Conformément à l’article L. 221-

9 du Code de la consommation, l’exercice du droit de rétractation aurait pour effet

d’éteindre l’obligation des parties d’exécuter le contrat hors établissement.

Ayant exercé leur droit de rétractation de manière orale en date du 17 février 2017,

sinon par voie de courrier recommandé du 20 février 2017, soit avant la conclusion du

compromis de vente avec les époux PERSONNE4.)-PERSONNE5.) du 21 février 2017,

la demande adverse serait à rejeter comme n’étant pas fondée. En tout état de cause,

même à considérer que le droit de rétractation aurait été exercé après la signature du

compromis de vente, il y aurait lieu de retenir que la convention litigieuse du 16 février

2017 n’aurait eu force obligatoire qu’après la fin du délai de rétractation. La rétractation

aurait eu pour effet d’éteindre le contrat pour l’avenir et pour le passé.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal considérait que le contrat du 16 février

2017 ne serait ni nul, ni éteint du fait de l’exercice du droit de rétractation,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font soutenir qu’il conviendrait en application de

l’article 1152 du Code civil de réduire la clause pénale litigieuse à de plus justes

proportions, alors qu’elle serait manifestement excessive. En effet, il existerait une

disproportion flagrante entre le dommage réellement subi par le demandeur et le

montant de l’indemnité stipulée. La clause pénale lui procurerait un bénéfice plus grand

que l’exécution du contrat, alors que la commission n’aurait été due que si

PERSONNE1.) arrivait à trouver un acheteur et qu’une vente était conclue. Il n’aurait

jamais posé le moindre acte ou effectué la moindre diligence visant à trouver un

acquéreur.

Motifs de la décision

A) Quant à la qualité à agir

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) invoquent le défaut de qualité à agir dans le chef de

PERSONNE1.), en ce que la convention litigieuse du 16 février 2017 aurait été conclue

avec l’agence immobilière « ENSEIGNE1.) ».

Il convient de remarquer à cet égard qu’il ne faut pas confondre la recevabilité de

l’action en justice avec le bien-fondé de la demande.

En règle générale, celui qui intente une action en justice afin d’obtenir la sanction du

droit dont il se prévaut a nécessairement qualité pour agir ; car, le pouvoir de défendeur

son droit lorsqu’il est méconnu ou contesté est un attribut du droit lui-même (SOLUS

et PERROT, « Droit judiciaire privé », tome I, n° 267).

Celui qui se prétend personnellement titulaire d’un droit litigieux a de ce fait même la

qualité requise afin d’obtenir du juge qu’il se prononce sur l’existence et l’étendue de

ce droit, la question de savoir si ce droit existe dans le chef de la partie demanderesse

étant dans ce cas une question de fond (Cour d’appel, 9ème chambre, arrêt du 1er octobre

2015, n° 39.611 du rôle).

Or, le bien-fondé du droit invoqué ne se vérifie pas lors de l’appréciation de la

recevabilité de la demande.

En l’espèce, PERSONNE1.) prétend être cocontractant des parties défenderesses et

fonde son action sur la convention litigieuse du 16 février 2017 pour réclamer paiement

de la clause pénale y convenue.

L’existence effective du droit invoqué n’étant pas une condition de recevabilité de la

demande, mais uniquement la condition de son succès au fond ou en d’autres termes de

son bien-fondé, le moyen d’irrecevabilité soulevé par la défenderesse n’est pas fondé.

La demande, ayant été introduite suivant les forme et délai de la loi, est recevable.

B) Quant au fond

Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à

chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa

prétention ».

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil prévoit que « celui qui réclame

l'exécution d'une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend

libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Au vu de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve, il incombe aux parties

de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs moyens et

prétentions.

1. Quant à la validité de la convention litigieuse du 16 février 2017

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) invoquent la nullité de la convention litigieuse du 16

février 2017, aux motifs que :



L’entité « Immobilière ENSEIGNE1.) » ne serait pas inscrite au RCSL et qu’elle

ne disposerait partant pas de la capacité de contracter ;



PERSONNE1.) aurait usé de manœuvres dolosives à leur égard ;



Les informations précontractuelles prévues à l’article L. 222-6 du Code de la

consommation ne leur auraient pas été données.

a. Quant au défaut allégué de la capacité de contracter dans le chef de

« l’Immobilière ENSEIGNE1.) »

Aux termes de l’article 1108 du Code civil, quatre conditions sont essentielles pour la

validité d’une convention : le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de

contracter, un objet certain qui forme la matière de l’engagement et une cause licite

dans l’obligation.

Afin d’apprécier si la convention litigieuse du 16 février 2017 a été conclue par des

parties disposant de la capacité de contracter, le Tribunal est en premier lieu amené à

analyser l’identité des parties contractantes.

En l’occurrence, la convention litigieuse intitulée « MISSION DE RECHERCHE

D’ACQUEREUR AVEC EXCLUSIVITE » du 16 février 2017 a été conclue entre :

-

d’une part : PERSONNE2.) et PERSONNE3.), en qualité de potentielles parties

venderesses,

-

et d’autre part : « l’Immobilière ENSEIGNE1.), dont le siège d’exploitation est

situé : ADRESSE1.), Tél. +352/NUMERO2.) – GSM. +352/NUMERO3.) –

MEDIA2.), représentée ici par Monsieur PERSONNE1.) », en qualité d’agent

chargé de rechercher un acquéreur pour le bien immobilier des parties

venderesses.

Les parties s’accordent à dire qu’il n’existe aucune personne morale dénommée

« Immobilière ENSEIGNE1.) » qui jouirait d’une personnalité juridique propre.

PERSONNE1.) expose cependant qu’il serait inscrit au RCSL en qualité de commerçant

en nom personnel sous le numéro NUMERO1.), exerçant son activité sous l’enseigne

commerciale « ENSEIGNE1.) » et qu’il aurait signé la convention litigieuse en cette

qualité.

Bien qu’aucune pièce relative à son inscription au RCSL ne soit fournie en cause, la

réalité de cette inscription au RCSL n’est pas contestée par les parties défenderesses qui

en font elles-mêmes état dans le cadre du courrier de leur mandataire du 6 novembre

2017.

Il se pose dès lors la question de savoir si la convention a effectivement été conclue par

une entité « Immobilière ENSEIGNE1.) » qui est inexistante ou, au contraire, par

PERSONNE1.) en qualité de commerçant en nom personnel faisant le commerce sous

la dénomination « ENSEIGNE1.) ».

Il convient de préciser à cet égard que le nom commercial est couramment défini, en

jurisprudence, comme « la dénomination sous laquelle une personne physique ou

morale désigne l'entreprise ou le fonds de commerce qu'elle exploite pour l'identifier

dans ses rapports avec la clientèle » (Encyclopédies Dalloz, Répertoire de droit

commercial, Nom commercial, n° 1).

En l’espèce, le Tribunal constate que la désignation de « l’Immobilière ENSEIGNE1.) »

dans la convention du 16 février 2017 est neutre. Elle ne laisse pas sous-entendre que

cette agence immobilière soit constituée sous une forme sociale déterminée et, par

conséquent, qu’il s’agisse forcément d’une personne morale.

Il y a dès lors lieu de retenir que la désignation, certes maladroite, de « l’Immobilière

ENSEIGNE1.) » comme partie contractante renvoie à l’entreprise, au sens général du

terme, exploitée par PERSONNE1.), plutôt qu’à une personne morale disposant d’une

personnalité juridique distincte de ce dernier.

Étant donné qu’il ne s’agit partant pas d’une entité autonome, mais uniquement du nom

commercial de PERSONNE1.), tel que défini ci-dessus, celui-ci est à considérer comme

partie contractante à la convention litigieuse du 16 février 2017 et a valablement pu

s’engager dans des liens contractuels avec les parties défenderesses.

Le moyen de nullité fondée sur le défaut de capacité à contracter de l’agence

immobilière « ENSEIGNE1.) » est donc à rejeter.

b. Quant aux prétendues manœuvres dolosives commises par PERSONNE1.)

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) reprochent à PERSONNE1.) d’avoir commis des

manœuvres dolosives à leur égard en ce qu’il leur aurait assuré que la convention

litigieuse ne prendrait effet qu’à compter du 20 février 2017 et qu’il ne réclamerait pas

d’indemnité s’ils viendraient à vendre leur maison entre le 16 et le 20 février 2017. Ils

se réfèrent à cet égard à une attestation testimoniale de PERSONNE6.), frère de

PERSONNE2.).

L’article 1109 du Code civil dispose qu’« il n'y a point de consentement valable si le

consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris

par dol ».

Conformément aux dispositions de l’article 1116 du Code civil, le dol est une cause de

nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont

telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il

ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol consiste en une discordance entre la volonté réelle et la volonté déclarée

provoquée par des manœuvres frauduleuses. Il exige la réunion de deux éléments, l’un

matériel et l’autre intentionnel. L’élément matériel du dol correspond à des manœuvres,

mais il peut aussi s’agir d’un simple mensonge ou d’une réticence motivés par

l’intention de tromper le cocontractant. L’élément intentionnel exige que l’auteur du

dol ait agi intentionnellement, non pas pour causer un préjudice, mais pour tromper le

cocontractant en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il doit partant avoir eu

connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue. La charge de la preuve

du dol appartient à celui qui s’en prévaut. Cette partie doit établir la preuve tant de

l’élément matériel du dol que de son élément intentionnel (Cour d’appel, 7ème chambre,

arrêt du 16 décembre 2015, n° 41.215 du rôle, Pas. 37, p. 835).

Par ailleurs, le dol n’est une cause de nullité du contrat que si les mensonges employés

par un contractant étaient tels que son cocontractant ne pouvait pas vérifier facilement

les allégations mensongères, lesquelles ont ainsi provoqué chez lui une erreur invincible

et partant excusable (CSJ, 16 juin 1970, Pas. 21, p. 362 ; Tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, 1ère chambre, jugement n° 11/2015 du 14 janvier 2015, n° 135.110 du

rôle).

En l’occurrence, l’article 2 de la convention litigieuse du 16 février 2017 stipule que :

La présente convention est conclue pour une durée déterminée de 6 3 mois, à compter

de ce jour. […] ».

À

l’opposé,

il

résulte

de

l’attestation

testimoniale

de

PERSONNE6.)

– recevable en ce que le dol constitue un fait juridique et que la preuve s'administre

librement à l'égard d'un commerçant – ce qui suit :

« [J’avais] rendez-vous pour le déjeuner en date du 16.02.2017 avec Monsieur

et Madame GROUPE1.) à leur domicile, situé au ADRESSE3.).

À mon arrivée, Monsieur PERSONNE3.) me présente Monsieur PERSONNE1.),

agent immobilier. Ce dernier proposait un contrat d’exclusivité pour la vente de

la maison, mais Monsieur PERSONNE3.) expliquait qu’il avait déjà un contrat

avec une autre agence. Monsieur PERSONNE3.) insiste que le contrat soit signé

le lundi 20.02.2017 afin qu’il ait le temps de résilier le contrat déjà en cours

avec l’autre agence.

Monsieur PERSONNE1.) explique plusieurs fois que le contrat ne débutera que

le lundi 20.02.2017, même si Monsieur et Madame GROUPE1.) signent le

16.02.2017.

Assistant à la conversation, je demande à Monsieur PERSONNE1.) si Monsieur

PERSONNE3.) aura les frais de 3% à payer si la maison est vendue entretemps

par l’autre agence. Monsieur PERSONNE1.) certifie que non et insiste à

nouveau sur le fait que le contrat débutera le lundi 20.02.2017, même si

Monsieur PERSONNE3.) signe le 16.02.2017.

Au cours du déjeuner, Monsieur PERSONNE3.) a reçu un appel lui annonçant

une visite pour le lendemain. J’ai appris par la suite qu’un compromis avait été

signé le jour de la visite ».

Bien que cette attestation testimoniale soit éventuellement de nature à caractériser un

mensonge dans le chef de PERSONNE1.) quant à la date de prise d’effet du contrat, le

Tribunal retient que les parties défenderesses ont de manière expresse consenti à une

clause claire et précise suivant laquelle la convention litigieuse prend effet « à compter

de ce jour », soit le 16 février 2017.

Une simple lecture du contrat permettait donc aux parties de s’apercevoir de la date de

prise d’effet de la convention fixée au 16 février 2017.

Le Tribunal souligne à cet égard que l’article 2 de la convention, relatif à la durée de la

mission de l’agent immobilier, a visiblement fait l’objet de négociations expresses entre

parties. En effet, il résulte du contrat-type utilisé par l’agence immobilière

« ENSEIGNE1.) » qu’une durée de 6 mois est généralement convenue entre parties. Or,

en l’espèce, les parties ont biffé la mention des 6 mois, pour ne retenir de manière

manuscrite qu’une durée de 3 mois.

Rien n’empêchait dès lors les parties défenderesses à faire préciser, au besoin de

manière manuscrite, une prise d’effet différée dans la convention litigieuse si tel était le

propos tenu par PERSONNE1.).

En conclusion, face à une clause non-équivoque et dûment discutée entre parties

retenant une prise d’effet immédiate de la convention litigieuse, les parties

défenderesses restent en défaut de prouver l’existence de manœuvres dolosives

entreprises par la partie requérante de nature à provoquer dans leur chef une erreur

invincible et partant excusable sur la date de prise d’effet de la convention.

Ce moyen, abordé sur le seul fondement du dol, est dès lors à rejeter.

c. Quant au reproche de la violation de l’obligation d’information précontractuelle

prévue à l’article L. 222-6 du Code de la consommation

Les parties défenderesses concluent encore à l’annulation de la convention litigieuse du

16 février 2017, au motif que PERSONNE1.) aurait manqué à leur fournir l’intégralité

des informations précontractuelles définies à l’article L. 222-6, §1er du Code de la

consommation dont notamment l’information sur leur droit de rétractation. Le contrat

devrait dès lors être annulé sur base de l’article L. 222-11, §3 du Code de la

consommation.

PERSONNE1.) conteste l’applicabilité du droit de la consommation au contrat litigieux.

Par ailleurs, l’obligation d’information prévue à l’article L. 222-11, alinéa 1er du Code

de la consommation ne s’appliquerait qu’aux contrats conclus par voie de « techniques

de communication à distance » et non pas aux conventions écrites. Il soutient par

ailleurs avoir porté à connaissance des parties défenderesses l’ensemble des

informations précontractuelles visées par le Code de la consommation. L’exercice par

les parties défenderesses du droit de rétractation seulement quatre jours après la

conclusion du contrat litigieux en témoignerait. Il ne serait pour le surplus pas requis

que ces informations leur soient données par écrit.

Subsidiairement, PERSONNE1.) fait soutenir que la nullité prévue par cet article serait

facultative et que les parties défenderesses ne démontreraient pas que lesdites

informations auraient été essentielles pour leur consentement. Aux termes de l’article

L. 222-9 (3) du Code de la consommation, la sanction d’un défaut d’information du

consommateur sur son droit de rétractation ne serait pas l’annulation, mais la

prolongation du délai de rétractation. Il n’y aurait donc pas lieu à annulation du contrat

litigieux.

Il convient de prime abord de souligner que le droit de la consommation, et plus

particulièrement le régime applicable aux « contrats hors établissement », est appelé à

régir le cas d’espèce.

En effet, il n’est pas discutable qu’en l’espèce les qualifications respectives de

consommateurs et de professionnel au sens de l’article L. 010-1 du Code de la

consommation s’appliquent aux parties litigantes, qualifications au demeurant non

contestées par la partie requérante.

Il est encore constant en cause que la convention du 16 février 2017 a été conclue au

domicile des parties défenderesses, de sorte qu’elle tombe, tel que le soutiennent à juste

titre les parties défenderesses, dans le champ d’application de l’article L. 222-1, 2) du

même code définissant le « contrat hors établissement » entre autres comme étant « tout

contrat conclu entre un professionnel et un consommateur en la présence physique

simultanée du professionnel et du consommateur, dans un lieu qui n’est pas

l’établissement commercial du professionnel » (article L. 222-1, 2) 1er tiret du Code de

la consommation).

PERSONNE1.) était donc soumis à l’obligation d’information précontractuelle de ses

clients telle que prévue notamment à l’article L. 222-6 du Code de la consommation.

En ce qui concerne particulièrement l’information précontractuelle du consommateur

sur l’existence éventuelle d’un droit de rétractation, l’article L.

222-6,

paragraphe (1), h) du Code de la consommation dispose que « le professionnel doit

fournir au consommateur , avant que ce dernier ne soit lié par le contrat ou par une

offre du même type, sous une forme claire et compréhensible, les informations suivantes

qui engagent contractuellement le professionnel : […] lorsque le droit de rétractation

existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit conformément à

l’article L. 222-9, paragraphe (5), ainsi que le modèle de formulaire de rétractation

repris dans un règlement grand-ducal ». Le consommateur doit également être informé

si un tel droit de rétractation n’existait pas à son égard.

Conformément à l’article L. 222-7 (1) et (5) du Code de la consommation,

les informations précontractuelles prévues à l’article L. 222-6 du même code doivent

en principe, sauf accord du consommateur quant à un autre support durable, être

fournies sur papier. La charge de la preuve concernant le respect de ces exigences

incombe au professionnel.

En l’espèce, il est constant en cause qu’aucune information précontractuelle écrite n’a

été fournie aux parties défenderesses. Face aux contestations de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.), le respect par PERSONNE1.) de son obligation d’information

précontractuelle reste donc à l’état de pures allégations, de sorte qu’il y a lieu de retenir

qu’il a failli à celle-ci.

En application de l’article L. 222-11 (3) du Code de la consommation « le non-respect

d’une ou de plusieurs obligations d’information essentielles dans les contrats conclus

à distance ou hors établissement peut entraîner la nullité du contrat. Cette nullité ne

peut toutefois être invoquée que par le consommateur ».

Cet article prévoit que le non-respect d’une ou de plusieurs obligations d’informations

essentielles « peut » entraîner la nullité du contrat. Tout manquement à une obligation

d’information n’entraîne donc pas automatiquement la nullité du contrat.

En l’espèce, étant donné que les parties défenderesses se plaignent particulièrement du

défaut d’information sur l’existence d’un droit de rétractation, mais qu’elles soutiennent

avoir exercé leur droit de rétractation de manière orale dès le lendemain de la

convention du 16 février 2017 et qu’il est encore établi en cause qu’elles ont adressé un

courrier de rétractation à PERSONNE1.) en date du 20 février 2017, soit seulement 4

jours après la conclusion de la convention litigieuse du 16 février 2017, le Tribunal

retient que la violation par PERSONNE1.) de son obligation d’information

précontractuelle ne présente pas une gravité suffisante pour justifier l’annulation du

contrat.

En conclusion, l’ensemble des moyens tendant à la nullité de la convention litigieuse

du 16 février 2017 ayant été rejetés, il y a lieu d’en déduire que le contrat a été

valablement formé entre parties.

2. Quant à l’exercice du droit de rétractation

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se prévalent de l’exercice de leur droit de rétractation

de manière orale en date du 17 février 2017, sinon au plus tard par courrier recommandé

du 20 février 2017, soit en tout état de cause avant la conclusion du compromis de vente

avec les époux PERSONNE4.)-PERSONNE5.) du 21 février 2017, pour soutenir que

tout lien contractuel ayant existé envers la partie requérante aurait été éteint. En tout

état de cause, une rétractation aurait pour effet d’éteindre le contrat pour l’avenir et pour

le passé.

PERSONNE1.) insiste sur le fait que le compromis de vente, sinon la promesse de vente

entre les parties défenderesses et les époux PERSONNE4.)-PERSONNE5.) seraient

intervenus dès le 17 février 2017, soit pendant une période où il disposait d’un mandat

exclusif. Dès lors, l’exercice postérieur du droit de rétractation ne pourrait pas faire

échec à la force obligatoire de la convention du 16 février 2017. La rétractation du 20

février 2017 serait donc intervenue tardivement.

Conformément aux développements précédents, il convient de rappeler que la

convention litigieuse du 16 février 2017 constitue un « contrat hors établissement » et

est dès lors susceptible de rétractation par le consommateur sur base de l’article L. 221-

3 du Code de la consommation qui dispose ce qui suit :

« (1) Pour tout contrat visé par les chapitres 2 à 4 du présent titre, le

consommateur a le droit de se rétracter par écrit ou sur tout autre support

durable, sans indication de motif et sans pénalité, dans un délai de quatorze jours

calendrier. Si le dernier jour du délai n’est pas un jour ouvrable, le délai est

prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Par dérogation à l’alinéa premier, pour les contrats visés à la première section

du chapitre 2 [relative aux « contrats à distance et hors établissement hors

services financiers »], le consommateur a le droit de se rétracter oralement.

(2) Ces délais prennent cours:

- pour la livraison de biens, le jour de la réception ;

- pour les prestations de services, le jour de la conclusion du contrat.

(3) Les délais de rétractation sont censés être respectés dès lors que le

consommateur a adressé sa rétractation auprès du professionnel avant

l’expiration de celui-ci ».

L. 222-9 (1) du Code de la consommation réitère que, sauf exceptions prévues au

paragraphe (7) du même article, « le consommateur dispose d’un délai de quatorze

jours calendrier pour se rétracter d’un contrat à distance ou d’un contrat hors

établissement sans avoir à motiver sa décision et sans encourir d’autres coûts que ceux

prévues à l’article L. 222-10 du Code de la consommation ».

En ce qui concerne la forme de cette rétractation, elle peut être exercée :

-

soit de manière orale en matière de « contrats hors établissement » et « hors

services financiers », tel que c’est le cas en l’espèce (cf. article L. 221-3 (1),

alinéa 2 précité du Code de la consommation) ;

-

soit moyennant un formulaire de rétractation établi par règlement grand-ducal ;

-

soit encore à travers une déclaration dénuée d’ambiguïté exposant la décision du

consommateur de se rétracter du contrat (cf. article L. 222-9 (5) du même code).

En l’espèce, la partie requérante admet au dernier état de ses conclusions ce qui suit :

« Il est exact que le vendredi 17 février 2017 dans la soirée, PERSONNE3.) a téléphoné

à PERSONNE1.) pour l’informer que lui et son épouse avaient signé un compromis de

vente avec des acquéreurs et qu’ils n’entendaient plus respecter la convention signée

la

veille »

(cf. conclusions de Maître Nicolas BAUER du 19 mars 2019, p. 3, 7ème alinéa).

Le Tribunal retient d’ores et déjà que cette information orale véhicule nécessairement

une volonté des parties défenderesses de se rétracter de la convention litigieuse du 16

février 2017.

Par courrier recommandé du 20 février 2017, les parties défenderesses ont encore de

manière écrite déclaré à la partie requérante ce qui suit :

« Comme le prévoient les articles L. 221-3 et L. 222-9 du Code de la

consommation, nous disposons d’un délai de 14 jours à compter de la date de la

signature pour nous rétracter.

Par conséquent, nous vous remercions de prendre acte de notre rétractation et

de cesser de rechercher des acquéreurs potentiels pour note bien ».

Ce courrier constitue également une rétractation non-équivoque des parties

défenderesses de la convention litigieuse.

Reste donc à savoir si la rétractation exercée par les parties défenderesses a pu emporter

l’extinction des obligations découlant de la convention litigieuse dans l’hypothèse

soutenue par PERSONNE1.) où les parties défenderesses auraient vendu leur bien

immobilier en cours de journée du 17 février 2017, soit avant toute rétractation.

Les exclusions du droit de rétractation sont prévues à l’article L. 222-9 (7) du Code de

la consommation. Cet article dispose notamment que, sauf convention contraire,

l’exercice du droit de rétractation est exclu pour les contrats : « a) de fourniture de

services après que le service a été pleinement exécuté si l’exécution a commencé avec

l’accord préalable exprès du consommateur, et à condition qu’il ait également reconnu

qu’il perdra son droit de rétractation une fois que le contrat aura été pleinement exécuté

par le professionnel ».

En l’occurrence, les conditions d’exclusion du droit de rétractation exigées par la

disposition précitée manquent d’être remplies.

En effet, il est constant en cause que :

-

la vente immobilière ayant eu lieu entre les parties défenderesses et les époux

PERSONNE4.)-PERSONNE5.) n’est pas le résultat de l’exécution par

PERSONNE1.) de son service de courtage ;

-

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’ont pas été informés de l’existence de leur

droit de rétractation et n’ont a fortiori pas reconnu qu’ils perdront ce droit une

fois que le contrat aura été pleinement exécuté par PERSONNE1.).

L’exclusion prévue à l’article L. 222-9 (7) a) n’étant dès lors pas applicable, ni aucune

autre cause d’exclusion du droit de rétractation, il devient oiseux d’analyser plus en

avant la date exacte de conclusion du compromis de vente, sinon de la promesse de

vente intervenue entre les parties défenderesses et les époux PERSONNE4.)-

PERSONNE5.).

Il s’en déduit que l’exercice par les parties défenderesses de leur droit de rétractation

suivant conversation téléphonique du 17 février 2017, de surcroît réitéré par courrier

recommandé du 20 février 2017, a valablement anéanti la convention litigieuse.

Conformément à l’article L. 222-9 (6) a) du Code de la consommation, il y a donc eu

extinction des obligations des parties d’exécuter le contrat et PERSONNE1.) est à

débouter de sa demande en dommages et intérêts tant sur la base principale de la clause

pénale convenue entre parties, que sur la base subsidiaire de l’article 1142 du Code

civil.

C) Quant aux demandes accessoires

Aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, « lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non

comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant

qu’il détermine ».

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation, arrêt n° 60/15 du 2 juillet 2015, JTL 2015,

p. 166).

Étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.) l’intégralité des frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits,

leur demande en indemnisation est à déclarer fondée sur la base principale de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile.

Dans la fixation du montant de cette indemnité, le Tribunal tient particulièrement

compte de l’attitude procédurale de PERSONNE1.) qui en tant que professionnel a

délibérément décidé d’ignorer l’exercice par le consommateur du droit de rétractation

et qui, en cours de procédure, a changé sa version des faits pour qu’elle serve mieux ses

intérêts.

Le Tribunal décide dès lors d’accorder aux parties défenderesses une indemnité de

procédure de 2.000.- euros.

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en allocation

d’une indemnité de procédure.

Le Tribunal n’étant pas appelé à prononcer une condamnation au fond, il n’y a pas lieu

d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

En ce qui concerne finalement les frais et dépens de l’instance, l’article 238 du Nouveau

Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à

moins que le juge, par décision spéciale et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction

à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, il y a lieu de laisser la totalité des frais et dépens

de l’instance à charge de PERSONNE1.).

PAR CES MOTIFS

le Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement ;

vu l’ordonnance de clôture du 17 septembre 2019 ;

entendu le rapport fait en application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure

civile ;

déboutant de toutes autres conclusions comme mal fondées ;

rejette le moyen d’irrecevabilité de l’action pour cause de défaut de qualité à agir de

PERSONNE1.) comme non fondé ;

déclare la demande recevable ;

rejetant

l’ensemble des moyens de nullité invoqués par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) à l’encontre de la convention du 16 février 2017 intitulée « MISSION

DE RECHERCHE D’ACQUEREUR AVEC EXCLUSIVITE » comme non fondés, dit

que la convention a été formée valablement entre les parties litigantes ;

dit que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se sont régulièrement rétractés de ladite

convention de manière orale en date du 17 février 2017 ;

dit que cette rétractation a éteint les obligations des parties d’exécuter le contrat ;

partant, dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en condamnation des parties

défenderesses tant sur la base principale de la clause pénale convenue entre parties que

sur la base subsidiaire de l’article 1142 du Code civil ; en déboute ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile

à l’encontre de PERSONNE1.) à concurrence du montant de 2.000.- euros ;

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 2.000.- euros à titre d’indemnité de procédure ;

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de

Maître James JUNCKER, affirmant en avoir fait l’avance.