Court partially allowed commercial lease appeal, reducing rent arrears and awarding procedural costs to landlord.

Jugement Bail commercial (IIIe chambre)

2019TALCH03/00068

Audience publique du mardi, dix-neuf mars deux mille dix-neuf

Numéro du rôle : TAL-2018-00898

Composition :

Christian SCHEER, vice-président,

Marc PUNDEL, premier juge,

Julie ZENS, juge,

Chantal KRYSATIS, greffier.

E N T R E :

PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 15 janvier 2018,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Emmanuel HUMMEL, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

E T :

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

appelante par appel incident,

comparant par la société SCHILTZ & SCHILTZ S.A., inscrite au barreau de

Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1610 Luxembourg, 24-26, avenue de

la Gare, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro B

220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz SCHILTZ,

avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________

F A I T S:

L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2018-00898 du rôle fut appelée à l’audience

publique du mardi, 6 février 2018, lors de laquelle elle fut fixée au 5 juin 2018 pour

plaidoiries. A l’audience du 5 juin 2018, l’affaire fut refixée au 13 novembre 2018, puis

au 18 décembre 2018 et ensuite péremptoirement au 26 février 2019 pour plaidoiries.

A cette dernière audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Emmanuel HUMMEL, avocat à la Cour, comparant pour la partie appelante,

donna lecture de l’acte d’appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Maxime LLERENA, avocat à la Cour, en remplacement de la société SCHILTZ

& SCHILTZ S.A., représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz

SCHILTZ, avocat à la Cour, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi,

19 mars 2019 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Suivant contrat de bail commercial avec accord d’approvisionnement signé le

novembre 2016, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après la société SOCIETE1.))

a donné en location à PERSONNE1.) un immeuble d’habitation et de commerce connu

sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 3.100.- euros, augmenté annuellement de 3% au 1er août, payable au

début de chaque mois. Le contrat de bail a été conclu pour une période allant du 15

octobre 2016 au 31 juillet 2018 avec tacite reconduction pour une nouvelle durée de

trois années pour se terminer le 31 juillet 2021.

Par requête déposée le 20 juin 2017 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la

société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal

de paix d’Esch-sur-Alzette pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 4.650.-

euros à titre d’arriérés de loyers, la somme de 585.- euros à titre de charges impayées et

la somme de 9.300.- euros à titre d’indemnité de relocation. Elle a en outre demandé

d’assortir les condamnations des intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde et de dire que le taux d’intérêt sera majoré de 3 points à l’issue d’un délai de 3

mois à compter de la signification du jugement. Elle a encore sollicité la résiliation du

contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et la condamnation de

PERSONNE1.) au déguerpissement des lieux loués aux frais de ce dernier.

A titre subsidiaire, au cas où la résiliation du contrat de bail ne serait pas prononcée, la

société SOCIETE1.) a sollicité la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme

de 9.300.- euros au titre du dépôt de garantie avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde. La société SOCIETE1.) a finalement demandé

l’exécution provisoire du jugement et la condamnation de PERSONNE1.) au paiement

tant des frais et dépens de l’instance que d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries du 12 octobre 2017, la société SOCIETE1.) a augmenté sa

demande pécuniaire au montant de 10.354.- euros à titre d’arriérés de loyer tout en

maintenant ses autres demandes pécuniaires. PERSONNE1.) quant à lui a conclu au

rejet de la demande de la société SOCIETE1.) et a requis l’annulation du contrat de bail.

Il a en outre demandé reconventionnellement le remboursement de quatre loyers

s’élevant à 12.400.- euros, du pas de porte s’élevant au montant de 8.775.- euros, des

frais exposés pour la constitution de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

SARL (ci-après la société SOCIETE2.)) s’élevant au montant de 12.500.- euros et des

frais d’huissier exposés pour constater l’état inexploitable des lieux pris en location. Il

a encore demandé reconventionnellement la condamnation de la société SOCIETE1.) à

lui payer le montant de 50.000.- euros à titre d’indemnisation du préjudice résultant de

la parte d’exploitation subie. Il a finalement sollicité une indemnité de procédure de

2.000.- euros.

Par jugement du 2 novembre 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a donné

acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande et à PERSONNE1.) de

sa demande en annulation du contrat de bail et de ses demandes reconventionnelles. Il a

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à l’annulation du contrat de bail,

a dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) jusqu’à concurrence du montant de

6.386.- euros et celle de PERSONNE1.) jusqu’à concurrence du montant de 3.875.-

euros et a dit les demandes non fondées pour le surplus. Le juge de paix a partant

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 6.386.- euros

avec les intérêts légaux sur le montant de 3.100.- euros à partir du 20 juin 2017 et sur le

montant de 3.286.- euros à partir du 12 octobre 2017, date des demandes respectives

jusqu’à solde et condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant

de 3.875.- euros. Il a ensuite ordonné la compensation entre les dettes réciproques.

Le juge de paix a encore déclaré résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) et a condamné ce dernier à déguerpir des lieux loués. Il a

finalement dit qu’il n’y avait lieu à exécution provisoire du jugement entrepris, rejeté

les demandes respectives des parties tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure

et condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’en application de l’article IV

du contrat de bail signé entre parties, seule la bailleresse peut se prévaloir du non-

paiement de la garantie locative pour voir déclarer le contrat inexistant.

Concernant la violation de l’obligation de délivrance par le bailleur, le juge de paix a

considéré qu’au vu de la nécessité d’entreprendre des travaux de mise en conformité au

niveau du chauffage et de l’électricité, dont la réalité résultait du courrier de la société

SOCIETE1.) du 26 avril 2017, la clause du contrat de bail stipulant que les lieux loués

sont en bon état locatif était remise en cause. PERSONNE1.) n’ayant jamais invoqué

ces travaux de mise en conformité pour conclure à l’annulation du contrat de bail mais

ayant accepté la bonification des loyers pendant l’exécution des travaux, le juge de paix

en a conclu que PERSONNE1.) ne pouvait demander l’annulation du contrat de bail

pour défaut de délivrance.

Concernant l’exception d’inexécution invoquée à titre subsidiaire par PERSONNE1.),

le juge de paix a retenu qu’il résultait des photos versées par PERSONNE1.) que le débit

de boissons était inexploitable dans son intégralité durant l’exécution des travaux de

remplacement des fenêtres et de réfection de la façade. Le juge de paix a écarté

l’application de l’article VII du contrat de bail aux termes duquel le preneur ne pouvait

exiger une réduction de loyer en raison des réparations au bâtiment au motif que

PERSONNE1.) a profité d’une bonification de loyers durant l’exécution des travaux

relatifs à la mise en conformité du chauffage et de l’installation électrique. Le juge de

paix a ensuite retenu que PERSONNE1.) n’établissait pas qu’il était dans l’impossibilité

d’exploiter le débit de boissons pendant les mois de mai à septembre 2017, de sorte que

les loyers réclamés par la société SOCIETE1.) pour les mois de mai et juillet 2017

étaient dus mais que la demande de PERSONNE1.) en restitution des loyers des mois

d’octobre et de novembre 2016 était fondée, les lieux ayant été inexploitables à ce

moment.

Le juge de paix a encore rejeté la demande en paiement des frais de nettoyage et

d’installation du débit à défaut de pièces établissant que le nettoyage avait été réalisé et

en tenant compte du caractère inexploitable des lieux pendant les travaux de rénovation.

Le juge de paix a considéré que le non-paiement de deux mois de loyers et de la garantie

locative constituait une violation grave des obligations du locataire justifiant la

résiliation judiciaire du contrat de bail.

Concernant la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) à se voir indemniser de la

perte ou de la réduction de son chiffre d’affaires, le juge de première instance a retenu

que cette perte ou réduction n’était pas établie par des pièces justificatives. La demande

en remboursement des frais d’huissier a été rejetée par le tribunal au motif qu’il n’était

pas contesté que les lieux loués étaient inexploitables, PERSONNE1.) ayant bénéficié

d’une bonification de loyer pour janvier 2017.

Concernant la demande de PERSONNE1.) à voir signer un avenant au contrat de bail

avec la société SOCIETE2.) constituée le 27 octobre 2017, le tribunal a estimé qu’au vu

de la résiliation judiciaire du contrat de bail, cette demande était sans objet. Le tribunal

a également rejeté la demande de PERSONNE1.) à se voir rembourser les frais de

constitution de la société SOCIETE2.) à défaut de pièces établissant que la société

SOCIETE2.) disposait de l’autorisation de faire le commerce et qu’elle avait été créée

dans le seul but de reprendre l’exploitation dans les lieux loués.

Le tribunal a finalement rejeté la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une

indemnité de relocation compte tenu des circonstances particulières de l’affaire où

PERSONNE1.) n’avait pas pu exploiter convenablement les lieux loués.

De ce jugement lui signifié le 5 décembre 2017, PERSONNE1.) a régulièrement

interjeté appel par exploit d’huissier de justice du 15 janvier 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire les

demandes de la société SOCIETE1.) irrecevables sinon non fondées et conclut à se voir

décharger de toute condamnation prononcée à son encontre.

Subsidiairement, il sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer la

somme de 50.000.- euros à laquelle il évalue son préjudice économique et la somme de

8.775.- euros en remboursement du pas de porte qu’il a payé pour accéder aux lieux

loués. Il demande d’assortir toute condamnation de la société SOCIETE1.) des intérêts

légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde et sollicite la compensation

éventuelle des sommes redus par la société SOCIETE1.) avec les sommes qu’il serait

condamné à payer à cette dernière.

Pour le cas où le tribunal retiendrait la licéité de la vente d’un pas de porte,

PERSONNE1.) réclame la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer la

somme de 20.000.- euros correspondant à la valeur actuelle du pas de porte.

A titre tout à fait subsidiaire, PERSONNE1.) sollicite la nullité sinon la résiliation du

bail aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.).

PERSONNE1.) demande également la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui

payer les frais de constitution de la société SOCIETE2.) d’un montant de 12.500.- euros

et à lui restituer les loyers payés d’un montant de 12.400.- euros, le tout avec les intérêts

légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) sollicite finalement la condamnation de la société SOCIETE1.) tant au

paiement d’une indemnité de procédure de 2.000.- euros pour la première instance et de

2.250.- euros pour l’instance d’appel que des frais et dépens de l’instance d’appel avec

distraction au profit de son avocat qui la demande affirmant en avoir fait l’avance.

A l’audience des plaidoiries du 26 février 2019, PERSONNE1.) sollicite encore la

nomination d’un expert avec la mission d’évaluer le préjudice qu’il a subi.

L’appelant reproche au juge de première instance d’avoir omis de statuer sur sa demande

tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la société SOCIETE1.) SA dirigée

contre PERSONNE1.).

Au soutien de son appel, PERSONNE1.) expose qu’il aurait été dans l’intention des

parties contractantes que PERSONNE1.) souscrive les engagements contractuels pour

compte de la société SOCIETE2.) en voie de constitution. PERSONNE1.) aurait signé

le contrat de bail au nom et pour le compte d’une société en voie de formation. La société

SOCIETE2.) exploiterait dans les faits les lieux loués, elle payerait le loyer et disposerait

de l’autorisation d’exploitation. La demande de la société SOCIETE1.) devrait par

conséquent être dirigée contre la société SOCIETE2.)

PERSONNE1.) fait valoir que si le contrat de bail devait avoir été conclu avec

PERSONNE1.), ce contrat serait dénué de cause et d’objet puisque PERSONNE1.)

n’aurait jamais eu la jouissance des lieux loués dans lesquels la société SOCIETE2.)

exploiterait son commerce de débit de boissons, à savoir un café connu sous l’enseigne

commerciale « ENSEIGNE1.) ».

Concernant ses moyens subsidiaires, PERSONNE1.) fait valoir que le premier juge

aurait à juste titre retenu que le débit de boissons était inexploitable en raison des travaux

élémentaires de chauffage et d’électricité et que la jouissance des lieux était impossible

dès le début de la location en octobre 2016 et pas uniquement à partir du mois de

décembre 2016. Il en déduit que le contrat de bail serait nul en raison de la violation par

le bailleur de son obligation de délivrance.

PERSONNE1.) estime que le premier juge aurait à tort considéré qu’il n’y avait pas lieu

de retenir d’exonération de loyers pour les mois de mai 2017 et juillet 2017 sans tenir

compte du fait que PERSONNE1.) aurait été retardé dans l’exploitation de son

commerce et qu’il aurait perdu l’intégralité du chiffre d’affaires de la période d’octobre

2016 à mai 2017. Il résulterait des bilans de l’année 2017 que la société SOCIETE2.)

n’aurait pas eu de revenu avant le 1er juillet 2017. Le chiffre d’affaires d’un montant de

45.533,77 euros pour l’exercice 2017 aurait partant été réalisé sur une période de 6 mois.

PERSONNE1.) soutient encore qu’il aurait racheté un fonds de commerce comprenant

une clientèle mais qu’il aurait perdu la clientèle à la suite de la fermeture du local

pendant 6 mois. Il évalue son préjudice en découlant à 10.000.- euros.

PERSONNE1.)

estime qu’il aurait donc valablement pu opposer l’exception

d’inexécution à la société SOCIETE1.) pour sa propre créance résultant du préjudice

économique. Il soutient que si par la faute du bailleur, le locataire ne peut exploiter son

commerce, le bailleur engagerait sa responsabilité contractuelle envers son locataire. Le

bailleur ne pourrait par ailleurs pas tirer profit de sa propre faute.

PERSONNE1.) estime qu’au vu des circonstances particulières de la présente espèce, le

non-paiement du loyer et des charges ne constituerait pas un manquement suffisamment

grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Concernant le « pas-de-porte », PERSONNE1.) fait valoir qu’il n’existerait aucune

contrepartie à ce paiement, respectivement qu’il aurait été fait sans cause ni objet et que

le fait d’exiger paiement d’un « pas-de-porte » ne serait pas licite. Si le paiement d’un

« pas-de-porte » devait être licite, PERSONNE1.) estime qu’il aurait acquis cette

immobilisation incorporelle et aurait droit à paiement de la valeur de ce « pas-de-porte »

au moment où il devra quitter les lieux.

PERSONNE1.) soutient finalement que la nullité du contrat de bail, sinon la résiliation

du contrat de bail aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.) serait donnée en raison

de l’ampleur de l’inexécution de ses obligations par la société SOCIETE1.).

A l’audience publique des plaidoiries du 26 février 2019, la société SOCIETE1.) conclut

quant à elle à la réformation partielle du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré sa

demande en obtention d’une indemnité de relocation non fondée. Elle demande la

confirmation du jugement pour le surplus. Elle augmente encore sa demande en

paiement des arriérés de loyers au montant de 60.112,53 euros et de charges impayés au

montant de 1.989.- euros. Elle sollicite finalement le rejet de la demande de

PERSONNE1.) en nomination d’un expert et l’obtention d’une indemnité de procédure

de 500.- euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) fait valoir que le contrat de bail aurait été signé avec

PERSONNE1.) et non avec la société SOCIETE2.) et que dans les contrats de bail signés

par la société SOCIETE1.) avec une personne morale, l’engagement d’une personne

physique serait toujours exigé. Elle note que PERSONNE1.) invoque la nullité du

contrat mais qu’il n’aurait pas remis les clés à la société SOCIETE1.).

La société SOCIETE1.) soutient qu’il existerait un accord entre parties du 26 avril 2017

dans lequel les travaux effectués seraient évoqués. PERSONNE1.) aurait signé cet

accord. La bonification du loyer du mois d’octobre 2016 aurait été ajoutée par courrier

du 16 août 2017. Lors de la reprise du bail, PERSONNE1.) aurait su qu’il y avait des

travaux à effectuer et PERSONNE1.) aurait signé l’accord du 26 avril 2017 prévoyant

que les loyers étaient dus à partir du mois de mai 2017.

Concernant la façade, la société SOCIETE1.) indique que le locataire et le propriétaire

de l’immeuble se seraient mis d’accord pour rénover la façade. Il ne résulterait d’aucune

pièce que ces travaux de façade auraient rendu les lieux inexploitables. Il ne ressortirait

pas non plus des pièces quand ces travaux auraient été effectués.

La société SOCIETE1.) estime que le contrat de bail aurait une cause qui résulterait du

fait que PERSONNE1.) est associé et gérant de la société SOCIETE2.) Il ne serait pas

indiqué que le contrat de bail est signé pour une société en voie de formation.

Concernant le pas-de-porte, la société SOCIETE1.) estime que la clause en question

serait licite.

Selon la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) n’a pas qualité pour demander la

réparation du préjudice résultant de la perte de revenus de la société SOCIETE2.) qui ne

serait pas partie à la présente instance. Les frais de constitution de la société

SOCIETE2.) ne seraient pas à restituer dans la mesure où il ne serait pas établi que la

société SOCIETE2.) a été constituée. A titre subsidiaire, pour le cas où PERSONNE1.)

aurait la qualité pour demander la réparation, la société SOCIETE1.) soutient que les

pièces versées n’auraient pas de force probante, les comptes n’ayant pas été publiés.

Sur question expresse du tribunal quant à l’application de la nouvelle loi du 3 février

2018 portant sur le bail commercial à la question de la licéité du pas-de-porte, la société

SOCIETE1.) a indiqué que la loi était applicable aux contrats de bail en cours au

moment de l’entrée en vigueur de la loi. PERSONNE1.) s’est rapporté à prudence de

justice.

Motifs de la décision :

Le moyen d’irrecevabilité de la demande originaire de la société SOCIETE1.) dirigée

contre PERSONNE1.)

Aux termes de l’article 100-17 de la loi modifiée du 10 août 1915 concernant les sociétés

commerciales, ceux qui, pour une société en formation, avant l’acquisition par celle-ci

de la personnalité juridique, ont pris un engagement à quelque titre que ce soit, même

en se portant fort ou comme gérant d’affaires, en sont personnellement et solidairement

responsables, sauf convention contraire, si ces engagements ne sont pas repris par la

société dans les deux mois de sa constitution, ou si la société n’est pas constituée dans

les deux ans de la naissance de l’engagement. Lorsque les engagements sont repris par

la société, ils sont réputés avoir été contractés par elle dès l’origine.

Il ressort de l’acte constitutif de la société SOCIETE2.) que celle-ci a été constituée le

27 octobre 2016. Le contrat de bail a été signé le 17 novembre 2016.

Au moment de la signature du contrat de bail, la société SOCIETE2.) avait en

conséquence déjà été constituée et PERSONNE1.) ne peut valablement prétendre avoir

agi pour une société en formation. L’article 100-17 précité ne s’applique pas à la

présente espèce et les engagements contractés par PERSONNE1.) ne sont pas réputés

avoir été contractés par la société SOCIETE2.) Le contrat de bail ne précise pas non plus

que PERSONNE1.) agirait pour le compte et au nom de la société SOCIETE2.)

Au vu de ces considérations, la demande de la société SOCIETE1.) en paiement des

arriérés de loyers dirigée contre PERSONNE1.) est recevable et le jugement entrepris

est à confirmer sur ce point.

La demande de PERSONNE1.) en nullité du contrat de bail

Le tribunal note que PERSONNE1.) avait invoqué, en première instance, le défaut de

garantie locative. Ce moyen n’est plus repris en instance d’appel. PERSONNE1.) base

sa demande en nullité du contrat de bail à présent sur le défaut de cause sinon d’objet

du contrat de bail et sur la violation de l’obligation de délivrance.

Aux termes de l’article 1108 du Code civil, quatre conditions sont essentielles pour la

validité d’une convention: le consentement de la partie qui s’oblige, sa capacité de

contracter, un objet certain qui forme la matière de l’engagement et une cause licite dans

l’obligation.

Un contrat de bail a pour objet, à la fois, la chose louée (premier sens) et la jouissance

de la chose louée que le bailleur s’oblige à procurer au locataire (Ancel, P., « Chapitre

III - L’objet » in Contrats et obligations conventionnelles en droit luxembourgeois,

Bruxelles, Éditions Larcier, 2015, p. 365-390).

La cause d’un contrat consiste dans la contrepartie d’une partie à l’engagement de son

cocontractant. Ainsi, dans le contrat de bail la cause du bail pour le preneur consiste

également dans la jouissance de la chose louée.

Il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a renoncé aux loyers du mois

d’octobre 2016 et des mois de décembre 2016 à avril 2017 à cause de travaux de mise

en conformité qui ont dû être effectués dans le local loué.

Il s’ensuit que le local loué était, dès la signature du contrat, inexploitable, de sorte que

PERSONNE1.) n’en avait pas la jouissance. A défaut de jouissance des lieux loués, le

contrat de bail encourt ainsi en principe l’annulation pour défaut de cause et d’objet.

Or, un acte nul est cependant susceptible d’être confirmé.

L’article 1338 du code civil prévoit à cet égard que l’acte de confirmation ou ratification

d’une obligation contre laquelle la loi admet l’action en nullité ou en rescision, n’est

valable que lorsqu’on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de

l’action en rescision, et l’intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée.

A défaut d’acte de confirmation ou ratification, il suffit que l’obligation soit exécutée

volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être valablement

confirmée ou ratifiée.

Un cocontractant, qui pourrait agir en nullité d’un contrat, peut donc estimer que, le

contrat lui convient, et renoncer à agir en nullité de celui- ci.

La confirmation de l’acte nul, ou ratification, n’est possible que si la nullité dont il s’agit

est une nullité relative. La nullité est relative si la règle violée visait à protéger l’intérêt

particulier d’un contractant.

Tel est le cas en l’espèce. En l’occurrence, l’acte nul est partant susceptible de

confirmation.

Il ressort des pièces que PERSONNE1.) a contresigné le 26 avril 2017 un courrier de la

société SOCIETE1.) par lequel cette dernière l’a informé que les travaux de mise en

conformité étaient terminés et que le loyer était payable à partir du 1er mai 2017.

Par la signature de ce courrier, PERSONNE1.) a confirmé le contrat de bail, de sorte

qu’il ne peut à présent se prévaloir de la nullité du contrat de bail en question.

Il n’est pas non plus établi que PERSONNE1.) aurait été forcé de contresigner ce

courrier ou aurait été mis sous pression par la société SOCIETE1.) tel que ce dernier l’a

allégué lors de l’audience des plaidoiries.

Concernant la nullité du contrat de bail tiré du fait que PERSONNE1.) n’aurait pas la

jouissance des lieux mais que le local serait exploité par la société SOCIETE2.), le

tribunal note que le contrat de bail a été conclu entre la société SOCIETE1.) et

PERSONNE1.). La société SOCIETE1.) a, en vertu de ce contrat, mis un local à

disposition de PERSONNE1.). Si PERSONNE1.) met ce local à disposition de la société

SOCIETE2.), dont il est associé et gérant – ce qu’il ne conteste pas –, ce fait ne saurait

être opposé à la société SOCIETE1.) pour justifier la nullité du contrat de bail.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, le jugement entrepris est partant

à confirmer en ce qu’il a rejeté le moyen de nullité de PERSONNE1.).

La demande de PERSONNE1.) en remboursement des frais de constitution de la société

SOCIETE2.)

PERSONNE1.) estime que la société SOCIETE1.) serait tenue de lui rembourser les

frais de constitution de la société SOCIETE2.) qui aurait été créée dans le seul but

d’exploiter le local loué.

Au vu des éléments du dossier soumis à son appréciation, le tribunal retient, à l’instar

du premier juge, qu’il n’est en l’espèce pas établi que la société SOCIETE2.) aurait été

créée dans le seul but d’exploiter le local loué.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande de

PERSONNE1.) en condamnation de la société SOCIETE1.) en remboursement des frais

de constitution de la société SOCIETE2.)

La demande de PERSONNE1.) en remboursement du « pas-de-porte »

PERSONNE1.) soulève l’illicéité du pas de porte.

Aux termes de l’article V) 2) du contrat de bail, les parties ont convenu que « preneurs

ont versé à bailleresse un pas de porte non remboursable au montant de € 7.500.- (sept

mille cinq cents) majoré de 17% (dix-sept pour cent) de TVA au montant de € 1.275.-

(mille deux cent soixante-quinze), soit un montant total de € 8.775.- (huit mille sept cent

soixante quinze) ».

Le « pas-de-porte » est parfaitement licite, de sorte que le preneur n’est pas fondé à

soutenir que le versement complémentaire à effectuer serait nul et dépourvu de cause

(M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Le louage de choses, Les Novelles, Les baux

en général, t. I, éd 2000, n°82).

Cependant, le tribunal note qu’une nouvelle loi du 3 février 2018 portant sur le bail

commercial est entrée en vigueur le 1er mars 2018.

Ladite loi a remplacé l’article 1762-5 du code civil qui dispose désormais dans son

premier alinéa que « tout supplément de loyer payé au bailleur ou à l’intermédiaire en

raison de la conclusion du contrat est nul de plein droit ».

La notion de « tout supplément de loyer » comprend le pas-de-porte.

Il résulte néanmoins de l’article 3, alinéa 3, de la loi précitée que « L’article 1762-5,

paragraphe 1er du code civil n’est pas applicable aux contrats dont l’entrée en

jouissance pour le preneur est fixée avant l’entrée en vigueur de la loi ».

L’entrée en jouissance des preneurs a été fixée dans le contrat de bail du 17 novembre

2016 au 15 octobre 2016, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 3 février 2018 portant

sur le bail commercial, de sorte que la clause relative aux pas-de-porte est en l’espèce

licite.

PERSONNE1.) estime, à titre subsidiaire, qu’il aurait acquis le pas-de-porte et qu’il

aurait droit au paiement de la valeur du pas-de-porte à la fin du bail.

L’article V) 2) du contrat de bail précité prévoit expressément que le pas-de porte est

« non remboursable ». Les parties ayant contractuellement retenu que le pas-de-porte

n’est pas remboursable, la demande subsidiaire de PERSONNE1.) est à rejeter.

L’appel sur ce point n’étant pas fondé, le premier juge est à confirmer en ce qu’il a rejeté

la demande de PERSONNE1.) en remboursement du pas-de-porte.

La demande de PERSONNE1.) en indemnisation de son préjudice économique résultant

de la perte de son chiffre d’affaires d’octobre 2016 à mai 2017 et de la perte de clientèle

PERSONNE1.) fait état du rachat d’un fonds de commerce, y compris d’une clientèle

pour demander l’indemnisation de la perte de clientèle. Il ne verse cependant pas le

contrat de cession de fonds de commerce.

Il ne résulte d’aucune autre pièce que PERSONNE1.) aurait acheté un fonds de

commerce avec clientèle.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) n’a pas établi son préjudice résultant d’une perte de

clientèle.

En ce qui concerne la perte de chiffre d’affaires de la société SOCIETE2.), la société

SOCIETE1.) s’oppose à juste titre à cette demande en raison du défaut d’intérêt à agir

de PERSONNE1.). En effet, PERSONNE1.) ne peut demander l’indemnisation d’un

préjudice qu’il n’a pas personnellement subi.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est à confirmer sur ce point.

La demande de la société SOCIETE1.) en paiement des arriérés de loyers

PERSONNE1.) demande la réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné

au paiement des loyers des mois de mai et juillet 2017 et la confirmation du jugement

en ce qu’il a dit que les loyers des mois d’octobre 2016 et novembre 2016 n’étaient pas

dus.

Le tribunal note toute d’abord que par courrier du 16 août 2016, la société SOCIETE1.)

a informé PERSONNE1.) que son compte sera bonifié d’un montant de 775.- euros à

valoir sur le loyer d’octobre 2016.

La société SOCIETE1.) ne relève par ailleurs pas appel incident contre le jugement

entrepris en ce qu’il l’a condamné à restituer le montant de 3.100.- euros correspondant

au loyer du mois de novembre 2016 à PERSONNE1.) et de 775.- euros correspondant à

la partie non bonifiée du loyer du mois d’octobre 2016.

Aucune des parties n’ayant demandé la réformation du jugement entrepris sur ce point,

le tribunal ne se trouve pas saisi, par le biais de l’effet dévolutif de ce volet de la décision.

Au vu du caractère définitif de la partie du jugement de première instance ayant trait aux

loyers des mois d’octobre 2016 et novembre 2016, le tribunal ne peut plus se prononcer

sur ce volet de la demande.

En ce qui concerne les travaux de rénovation de la façade, il résulte d’un courrier de

PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.) que ces travaux n’ont commencé qu’au mois

de septembre 2017. PERSONNE1.) ne peut en conséquence justifier le non-paiement

des loyers des mois de mai et juillet 2017 par les travaux de façade.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à

payer à la société SOCIETE1.) les arriérés de loyers des mois de mai et juillet 2017. Le

tribunal note cependant que le juge de première instance a erronément retenu un loyer

de 3.193.- euros pour les mois de mai et juillet 2017, alors que le loyer n’a été adapté,

selon le décompte non contesté sur ce point de la société SOCIETE1.), qu’au mois

d’août 2017. Il convient partant de réduire la condamnation de PERSONNE1.) au

paiement des loyers des mois de mai et juillet 2017 au montant de 6.200.- euros et de

dire que les intérêts au taux légal courent sur le montant de 3.100.- euros à partir du 20

juin 2017 et sur le montant de 3.100.- euros à partir du 12 octobre 2017, date des

demandes respectives jusqu’à solde.

Il convient également de condamner PERSONNE1.) au paiement du loyer du mois

d’août 2017 d’un montant de 3.193.- euros, aucune pièce n’étant versée pour établir que

le local aurait été inexploitable à cette période.

Concernant les loyers des mois de septembre et octobre 2017, il ressort du courrier

précité du 20 septembre 2017 que les travaux de façade en septembre 2017 ont

gravement perturbé l’exploitation du local et que le changement des fenêtres en octobre

2017 a nécessité la fermeture de l’établissement. La société SOCIETE1.) a répondu à ce

courrier en soutenant que les travaux ne justifiaient pas une bonification des loyers

puisqu’ils avaient été effectués à la demande de PERSONNE1.).

Le fait que les travaux aient été demandés par PERSONNE1.) ne porte pas à

conséquence si ces travaux étaient nécessaires. Le tribunal rappelle à cet égard qu’en

application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de faire pendant la durée

du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. La société SOCIETE1.)

ne conteste pas la nécessité de ces travaux. Elle ne conteste pas non plus que les travaux

auraient rendu le local inexploitable.

Les parties n’indiquent pas quand les travaux auraient pris fin. Le tribunal évalue la

durée des travaux de façade et de remplacement des fenêtres à deux mois et décide que

les loyers des mois de septembre et octobre 2017 ne sont partant pas dus.

Il convient ensuite de donner acte à la société SOCIETE1.) qu’elle augmente sa

demande en paiement des arriérés de loyers à 60.112,53 euros et des charges impayées

à 1.989.- euros.

Conformément à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les parties peuvent

demander les loyers échus depuis le jugement de première instance.

PERSONNE1.) invoque l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des

loyers. Le fait que la société SOCIETE1.) aurait par son attitude privé PERSONNE1.)

de revenus commerciaux pendant pratiquement une année justifierait le non-paiement

des loyers.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est le droit qu’a chaque

partie à un contrat synallagmatique de suspendre l’exécution de son obligation formant

la contrepartie directe de celle que l’autre partie n’exécute pas.

La créance éventuelle que PERSONNE1.) aurait à l’égard de la société SOCIETE1.) en

raison d’un préjudice que cette dernière lui aurait causé ne constitue pas la contrepartie

directe de l’obligation de PERSONNE1.) de payer le prix du bail. Cette contrepartie

consiste dans la jouissance des lieux loués. Il ressort des pièces que la société

SOCIETE1.) a effectué les travaux de mise en conformité du local loué et que depuis

novembre 2017, aucun trouble n’a été invoqué par PERSONNE1.) qui entraverait la

jouissance des lieux loués.

Dans la mesure où l’exception d'inexécution est un moyen temporaire destinée à obtenir

du cocontractant qu'il exécute son obligation et que la société SOCIETE1.) a exécuté

ses obligations et mis le local loué en conformité, le tribunal retient que PERSONNE1.)

ne peut pas se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des

loyers.

Aucun manquement de la société SOCIETE1.) de nature à justifier le non-paiement des

loyers n’est partant établi en l’espèce.

PERSONNE1.) n’émet aucune autre contestation par rapport aux loyers réclamés par la

société SOCIETE1.) pour la période de novembre 2017 à février 2019.

Il ressort du décompte non contesté de la société SOCIETE1.) que les arriérés de loyers

des mois de novembre 2017 à février 2019 s’élèvent au montant de ((9 x 3.193= 28.737)

+ (7 x 3.288,79 = 23.021,53) =) 51.758,53 euros. Il convient de déduire de ce montant

de 51.758,53 euros le versement de 2.000.- euros effectué le 1er novembre 2017. La

demande de la société SOCIETE1.) tendant à condamner PERSONNE1.) à lui payer les

arriérés de loyers des mois de novembre 2017 à février 2019 est partant fondée à

concurrence du montant de (51.758,53 – 2.000=) 49.758,53 euros.

Concernant les charges, le tribunal note que le premier juge n’a pas fait droit à la

demande de la société SOCIETE1.) tendant à la condamnation de PERSONNE1.) à lui

payer les frais de nettoyage d’un montant total de 585.- euros. Aucune des parties n’a

interjeté appel contre cette décision, de sorte que le tribunal ne se trouve pas saisi de ce

volet du jugement entrepris qui est désormais définitif.

Il ressort du décompte charges de la société SOCIETE1.), non autrement contesté par

PERSONNE1.), que la société SOCIETE1.) demande, d’une part, les frais de nettoyage

d’un montant de 585.- euros qu’elle avait déjà réclamés en première instance et d’autre

part le montant de 1.404.- euros du chef des frais de nettoyage de l’installation de débit

en 2018 et 2019.

Au vu du caractère définitif de la partie du jugement de première instance ayant trait aux

frais de nettoyage d’un montant de 585.- euros, le tribunal ne peut plus se prononcer sur

ce volet de la demande.

Quant au montant de 1.404.- euros réclamé à titre de frais de nettoyage pour les années

2018 et 2019, PERSONNE1.) ne conteste pas le montant réclamé, ni en son principe ni

en son quantum. La demande est partant fondée et il y a lieu de condamner

PERSONNE1.) à payer le montant de 1.404.- euros à la société SOCIETE1.).

Les demandes respectives des parties en résiliation judiciaire du contrat de bail aux

torts exclusifs de l’autre partie

En vertu de l’article 1728 du code civil, le paiement régulier du loyer aux échéances

fixées dans le contrat de bail constitue l’obligation principale du locataire.

Ainsi, tant le non-paiement du loyer que le paiement irrégulier du loyer constituent des

motifs graves justifiant la résiliation du bail.

Le tribunal a retenu ci-avant que les arriérés de loyers dont PERSONNE1.) est redevable

s’élèvent à (49.758,53 + 6.200 + 3.193 =) 59.151,53 euros.

Le locataire a partant gravement manqué à son obligation contractuelle de payer le loyer.

PERSONNE1.) fait valoir que le non-paiement serait justifié par le fait que la société

SOCIETE1.) l’aurait, par son attitude, privé de revenu commerciaux pendant

pratiquement une année.

Le tribunal a retenu ci-avant que le préjudice économique dont PERSONNE1.) fait état

n’était pas établi.

Il s’ensuit qu’en l’espèce les manquements de PERSONNE1.), à savoir le non-paiement

des loyers, sont sans excuse valable, sont graves et habituels de sorte que la résiliation

du bail s’impose d’autant plus qu’il n’a pas été mis fin aux abus au moment des

plaidoiries devant le tribunal de ce siège.

Au vu de ces considérations, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a déclaré

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.) et en

ce qu’il a condamné PERSONNE1.) au déguerpissement des lieux loués sauf à reporter

le délai de déguerpissement à quinze jours à partir de la signification du présent

jugement.

PERSONNE1.) demande la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la société

SOCIETE1.).

Il ne ressort pas clairement du jugement entrepris si la demande de PERSONNE1.) en

résiliation judiciaire du contrat de bail a été formulée devant le premier juge.

Dans la mesure où la règle de la prohibition des demandes nouvelles en instance d’appel,

inscrite à l’article 592 du nouveau code de procédure civile, est d’ordre privé et non

d’ordre public et que la société SOCIETE1.) n’a pas soulevé l’irrecevabilité de la

demande, le tribunal de céans doit l’analyser.

PERSONNE1.) reproche à la société SOCIETE1.) de l’avoir privé de revenus

commerciaux pendant pratiquement une année.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit assurer la jouissance paisible

au preneur pendant la durée du bail.

La garantie des vices est une application de la garantie de la jouissance paisible. Il y a

vice, si le trouble de jouissance résulte du fait même de la chose par opposition au

trouble provoqué par le fait de l’homme (M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, n°

660 et 661).

A titre de réparation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation

de garantir la jouissance paisible au preneur, le juge peut accorder au preneur la

résolution du bail, la réduction du loyer ou des dommages et intérêts. Si le vice est

réparable, le preneur peut se borner à exiger les travaux nécessaires pour y remédier (M.

LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, op cit., n° 671).

Il est constant en cause que l’installation de chauffage et l’électricité n’étaient en

l’espèce pas conformes. Il ressort des pièces du dossier que les travaux de mise en

conformité ont été demandés par le preneur et effectués par le bailleur. Il résulte encore

des pièces et des déclarations non contestées des parties que des travaux de rénovation

de façade et de remplacement des fenêtres ont été réalisés par le bailleur. Depuis ces

travaux, le preneur ne s’est plus adressé au bailleur pour lui faire part d’autres vices

affectant le local loué.

Il s’ensuit que PERSONNE1.) a exigé de la société SOCIETE1.) qu’elle effectue les

travaux nécessaires pour remédier aux vices troublant sa jouissance. La société

SOCIETE1.) a effectué ces travaux. Aucun vice ne subsiste à l’heure actuelle.

PERSONNE1.) ne peut donc à présent demander la résiliation du contrat de bail alors

qu’il avait demandé et obtenu l’exécution des travaux pour remédier à son trouble de

jouissance.

Au vu de ces considérations, la demande de PERSONNE1.) en résiliation du contrat de

bail est à rejeter pour être non fondée.

L’indemnité de relocation

La société SOCIETE1.) interjette appel incident contre le jugement entrepris en ce qu’il

l’a débouté de sa demande en obtention d’une indemnité de relocation.

L’article 1760 du code civil prévoit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Il appartient en principe au juge d’évaluer, selon les circonstances, le temps nécessaire

à la relocation.

Toutefois, les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à

l’éventuelle violation d’une ou plusieurs obligations et de fixer conventionnellement

l’indemnité de relocation.

En cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de relocation, l’article 1152 alinéa 2

du code civil permet au juge de modérer ou d’augmenter la peine qui a été convenue, si

elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’article X des conditions du bail prévoit que « en cas de rupture

anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une indemnité de relocation dont

le montant ne pourra en tout cas être inférieur à trois mois de loyer, ceci sans préjudice

quant à tous autres droits dans le chef de la bailleresse ».

Au vu des principes exposés ci-dessus et du dossier soumis à l’appréciation du tribunal,

il y a lieu de retenir qu’une indemnité de relocation est redue en l’espèce par

PERSONNE1.) et qu’une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer

n’est pas à qualifier de manifestement excessive.

Au vu de ce qui précède, le tribunal décide partant que l’appel incident est par

conséquent à déclarer fondé et ce par réformation du jugement entrepris, de sorte qu’il

convient de déclarer la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

de relocation d’un montant de 9.300.- euros fondée et de condamner PERSONNE1.) à

payer ce montant à la société SOCIETE1.) avec les intérêts au taux légal à partir du 20

juin 2017, date de la demande en justice jusqu’à solde.

Les demandes accessoires

Les parties demandent chacune une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation, 2 juillet 2015, arrêt N° 60/15, JTL 2015, N°

42, page 166).

Au vu de l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE1.) requiert un rejet tant en ce qui concerne la demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, et ce par

confirmation du jugement entrepris quant à point, que la demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) S.A. ayant dû assurer la défense de ses intérêts en instance

d’appel, le tribunal en conclut qu’il serait inéquitable de laisser l’entièreté des frais non

compris dans les dépens à sa charge. Il convient partant de lui allouer le montant de

500.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel et de condamner PERSONNE1.) à lui

payer le montant de 500.- euros de ce chef.

PERSONNE1.) restant tenue d’une condamnation au profit de la société SOCIETE1.),

il convient encore de le condamner au paiement des frais et dépens de l’instance d’appel

par application de l’article 238 du nouveau code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit partiellement fondée,

partant par réformation du jugement entrepris,

réduit la condamnation de PERSONNE1.) au paiement des loyers des mois de mai et

juillet 2017 au montant de 6.200.- euros et dit que les intérêts au taux légal courent sur

le montant de 3.100.- euros à partir du 20 juin 2017 et sur le montant de 3.100.- euros

à partir du 12 octobre 2017, date des demandes respectives jusqu’à solde,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 9.300.- euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 20 juin 2017, date de la demande en justice

jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de

déguerpissement à quinze jours à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. qu’elle augmente sa demande en

paiement des arriérés de loyers au montant de 60.112,53 euros et des charges impayées

au montant de 1.989.- euros

dit la demande additionnelle de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. recevable,

la dit fondée pour le montant de 49.758,53 euros à titre d’arriérés de loyer pour les mois

de novembre 2017 à février 2019 et pour le montant de 1.404.- euros à titre de charges

impayées,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 49.758,53 euros à titre d’arriéré de loyer pour les mois de novembre 2017 à

février 2019 et le montant de 1.404.- euros à titres de charges impayées,

rejette la demande de PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du contrat de bail,

rejette la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

dit recevable et fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en

obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile à concurrence de 500.- euros pour l’instance d’appel,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le

montant de 500.- euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.