Tenant awarded occupation indemnity for unauthorized use; landlord rejected other breach claims.

Jugement bail à loyer et occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

2019TALCH14/00032

Audience publique du mardi, douze février deux mille dix-neuf

Numéro 166705 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 23

décembre 2014,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Michel MOLITOR, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.) », représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Xavier FABRY, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 166705 du rôle et appelée pour fixation le 9 octobre

2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 14 janvier 2019, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sophie LAMOTHE, avocat, en remplacement de Maître Michel MOLITOR,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Xavier FABRY, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

12 février 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par « contrat de bail commercial et convention de prestation de services » du

2 septembre 2008, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l, ci-après la

société SOCIETE1.), a donné en location à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) s.àr.l., ci-après la société SOCIETE2.), une cellule commerciale dans le

centre commercial SOCIETE1.), projeté et non encore existant au moment de la

signature du contrat, à ADRESSE2.), section A d’ADRESSE2.), sur le site

« ADRESSE3.) », sur la parcelle portant le numéro cadastral NUMERO3.), afin d’y

exploiter un restaurant sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) ». Le contrat a été conclu pour

une durée de 12 ans et il a été convenu qu’il prendrait effet le jour de l’ouverture du

centre commercial au public. Le loyer mensuel a été fixé au montant de 25,00 euros

HTVA par m2, payable d’avance le premier de chaque mois, soit un montant mensuel

de 10.600,00 euros HTVA, équivalent à un loyer annuel de départ de 127.200,00 euros

HTVA.

Le contrat de bail a également fixé la contribution de la locataire aux charges

communes et a prévu une participation de sa part aux frais de promotion commerciale

du centre commercial égale à 15,00 euros HTVA par an et par mètre carré de surface

donnée en bail.

Par requête déposée le 13 mars 2014 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer la société SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de la voir condamner à lui payer

la somme totale de 588.335,24 euros au titre des loyers, charges, frais de promotion

commerciale et travaux d’aménagement, avec les intérêts de retard échus et pénalités

conventionnelles et avec les intérêts conventionnels de 1% par mois sur le montant

principal de 455.407,28 euros, à partir du 1er mars 2014.

Elle a sollicité la majoration du taux d'intérêt légal de trois points à l'expiration d'un

délai de trois mois à compter de la date de la notification du jugement à intervenir.

Elle a encore demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de bail, à voir ordonner

le déguerpissement de la locataire endéans les quinze jours de la notification du

jugement à intervenir et, faute par cette dernière de quitter les lieux, à se voir autoriser

à l’en faire expulser à ses frais, sinon à voir assortir la condamnation au

déguerpissement d’une astreinte de 15.000,00 euros par jour de retard.

Elle a, en outre, sollicité la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement d’une

indemnité de relocation de 80.378,07 euros, sur base de l’article 1760 du code civil, et

d’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros, sur base de l'article 240 du nouveau

code de procédure civile.

Elle a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et à la

condamnation de la société SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 13 juin 2014, la société

SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement au montant de 645.815,79 euros,

au titre des loyers, charges,

frais

de promotion commerciale et

travaux

d’aménagement, le tout avec les intérêts de retard échus et pénalités conventionnelles

et avec les intérêts conventionnels de 1% par mois sur le montant principal de

489.476,50 euros à partir du 6 juin 2014.

Lors de la continuation des débats à l’audience du tribunal de paix du 26 septembre

2014, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement des prédits chefs

au montant de 706.107,24 euros, le tout avec les intérêts de retard échus et pénalités

conventionnelles et avec les intérêts conventionnels de 1% par mois sur le montant

principal de 525.625,25 euros.

La société SOCIETE1.) a encore exposé qu’en application des stipulations du contrat

de bail, l’aménagement des lieux loués était à charge de la locataire, de sorte qu’elle

a, en outre, réclamé la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement du

montant de [27.742,27 + 10.542,06 + 2.774,23 =] 41.058,56 euros, au titre de frais

d’aménagement, intérêts de retard et pénalités.

La société SOCIETE2.) a, à titre principal, soulevé la caducité du contrat de bail en

raison de la non-réalisation de la condition suspensive prévue à l’article 33 du contrat

de bail, relative à une prélocation de 60% du total des surfaces commerciales. Elle a,

à titre subsidiaire, invoqué la nullité du contrat de bail pour dol, sinon erreur.

A titre plus subsidiaire, elle a demandé à voir prononcer la résiliation du contrat en

raison de manquements graves de la société bailleresse à ses obligations

contractuelles.

En soulevant l’exception d’inexécution, la société SOCIETE2.) a demandé à voir

débouter la société SOCIETE1.) de toutes ses demandes, sinon à voir ramener le

montant des loyers éventuellement redus à de plus justes proportions.

Elle a contesté les montants réclamés au titre de charges locatives pour les années

2010 à 2013, faute de justificatif fourni, et a demandé à voir charger un expert de la

vérification des décomptes de charges concernant les années concernées.

Elle a, en outre, contesté l’intérêt conventionnel et l’indemnité forfaitaire réclamés par

la société SOCIETE1.) et s’est opposée à la majoration du taux d’intérêt.

Elle a finalement demandé acte qu’elle se réserve le droit de solliciter des dommages

et intérêts et a réclamé une indemnité de procédure de 5.000,00 euros, sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 13 novembre 2014, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande introduite par la société SOCIETE1.) suivant requête du 13 mars

2014 en la forme,

annulé le contrat de bail signé entre parties le 2 septembre 2008,

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.),

donné acte à la société SOCIETE2.) qu’elle se réserve le droit de réclamer des

dommages et intérêts,

déclaré que la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’indemnités

d’occupation est fondée en principe,

décidé que, quant aux montants à allouer de ces chefs, il y a lieu, avant tout autre

progrès en cause, de nommer un expert calculateur,

partant nommé expert Maître Luc OLINGER, avocat, demeurant à L-ADRESSE4.),

avec la mission de

-

concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé,

-

dresser le décompte des indemnités d’occupation dus à partir du 1er janvier 2011

de la part de la société SOCIETE2.) et

-

établir le décompte final des montants éventuellement redus par l’une ou l’autre

partie, en prenant en considération que le montant de l’indemnité d’occupation

dû est fixé au montant de 6.000,00 euros à partir du 1er janvier 2011 et en prenant

en compte tous les paiements effectués par la société SOCIETE2.) entre autres

à titre de loyers, de charges et de frais promotionnels,

ordonné à la société SOCIETE1.), d’une part, et à la société SOCIETE2.), d’autre

part, de verser au plus tard le vendredi, 5 décembre 2014 chacune par provision à

l’expert la somme de 400,00 euros, à titre de provision à faire valoir sur la

rémunération de l’expert à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie

au litige, et d’en justifier au greffe de la justice de paix, sous peine de poursuite de

l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure

civile,

dit que l’expert devra en toutes circonstances informer le tribunal de paix de la date

des opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il

devra avertir le juge de paix et ne continuer ses opérations qu’après consignation

d’une provision supplémentaire,

dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe de la justice de paix le 27

février 2015 au plus tard,

refixé l’affaire pour continuation des débats,

réservé les droits des parties et les frais.

Pour écarter le moyen tiré de la caducité du contrat de bail, le juge de première

instance a retenu que la société SOCIETE2.) a renoncé au bénéfice de la condition

suspensive, tenant à la prélocation de 60% des surfaces commerciales, par le fait de

se maintenir dans les lieux loués malgré le fait que ladite condition n’était pas remplie.

Le juge de première instance a annulé le contrat de bail pour cause de dol, en

considérant que la société SOCIETE1.) avait induit en erreur la société SOCIETE2.),

en affirmant faussement, dans un courrier du 12 juin 2009, que plus de 60% des unités

commerciales étaient déjà louées.

Par exploit d’huissier du 23 décembre 2014, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel dudit jugement.

Par réformation du jugement entrepris, elle a demandé à voir dire que le consentement

de la société SOCIETE2.) n’avait été ni surpris par dol, ni entaché d’un quelconque

autre vice du consentement. A titre subsidiaire, elle a demandé à voir constater que le

contrat de bail avait fait l’objet d’une confirmation de la part de la société intimée, au

sens de l’article 1338 du code civil.

Elle a sollicité la condamnation de la société SOCIETE2.) à lui payer le montant de

726.886,81 euros, au titre des loyers, charges, frais de promotion commerciale,

intérêts de retard échus et pénalités conventionnelles, avec les intérêts conventionnels

de 1% par mois sur le montant principal de 561.725,96 euros, à partir du 1er décembre

2014, jusqu’à solde.

Pour autant que de besoin, elle a offert de prouver le montant exact lui redu, par voie

de consultation.

Elle a, en outre, demandé à voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la

somme de 46.793,25 euros, comprenant les intérêts de retard échus et pénalités

conventionnelles, au titre des factures des 27 octobre 2010 et 1er avril 2011, portant

sur les montants respectifs de 10.884,42 euros et 16.857,85 euros, sur base de l’article

3.3.1. du cahier des charges et de l’article 109 du code de commerce.

Elle a conclu à la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la date de la notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) a encore demandé à voir prononcer la résiliation judiciaire du

contrat de bail du 2 septembre 2009 et à voir ordonner le déguerpissement de la

société SOCIETE2.), avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef, endéans la quinzaine

du jugement à intervenir.

Elle a demandé à voir condamner la société SOCIETE2.) à remettre les lieux dans leur

pristin état et à démanteler tous les travaux et installations effectués dans les lieux

endéans la quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir.

L’appelante a demandé à se voir autoriser à faire expulser la société SOCIETE2.) des

lieux loués aux frais de cette dernière, sinon à voir assortir la condamnation au

déguerpissement et à la remise en état des lieux d’une astreinte de 5.000,00 euros

par jour de retard, payable à partir de la quinzaine après la notification du jugement à

intervenir.

L’appelante a, en outre, sollicité une indemnité de relocation de 80.810,22 euros, sur

base de l’article 1760 du code civil.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la nullité du contrat de bail serait confirmée ou

le contrat de bail déclaré inexistant, sinon caduc, l’appelante a demandé à voir dire

que la société SOCIETE2.) est occupante sans droit ni titre et à la voir condamner au

paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 18.000,00 euros, sinon toute

autre somme, même supérieure, à dires d’expert ou à évaluer par le tribunal, pour la

période d’avril 2010, date de l’entrée en jouissance, jusqu’au jour du déguerpissement.

Elle a encore réclamé la condamnation de l’intimée à lui payer la somme de 27.742,27

euros, avec les intérêts de retard échus et pénalités conventionnelles, au titre des

factures du 27 octobre 2010 - d’un montant de 10.884,42 euros

- et du

1er avril 2011 - d’un montant de 16.857,85 euros - sur base de l’article 3.3.1. du cahier

des charges et de l’article 109 du code de commerce.

Dans l’hypothèse où la nullité, voire l’inexistence ou la caducité du contrat de bail

seraient constatées, l’appelante a également conclu à la condamnation de l’intimée au

déguerpissement et à la remise en état des lieux, suivant les modalités ci-avant

énoncées.

Elle a, en tout état de cause, demandé à voir confirmer le jugement entrepris pour

autant qu’il a constaté la renonciation de la société SOCIETE2.) à l’application de la

condition suspensive stipulée à l’article 33 du contrat de bail du 2 septembre 2008.

Elle a finalement sollicité une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour

l’instance d’appel, ainsi que la condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux

instances.

La société SOCIETE2.) a conclu à la confirmation du jugement entrepris en ce que le

contrat de bail du 2 septembre 2008 a été annulé.

A titre subsidiaire, elle a, par réformation du jugement entrepris, demandé à voir dire

que ledit contrat de bail est caduc pour non-réalisation de la condition suspensive

prévue à l’article 33 dudit contrat. Elle a sollicité la restitution de tout ce qui avait été

payé en exécution dudit contrat de bail, soit le montant de 333.420,23 euros.

Considérant comme inutile l’expertise ordonnée par le jugement entrepris, la société

SOCIETE2.) a demandé à voir réformer le jugement entrepris à cet égard.

Elle a, en outre, conclu à la réformation du jugement entrepris pour autant que la

demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité d’occupation a été

déclarée fondée en son principe et que le montant mensuel de l’indemnité

d’occupation a été fixé à 6.000,00 euros. Elle a contesté avoir, au cours des plaidoiries

de première instance, marqué son accord au paiement d’indemnités d’occupation

correspondant au montant des sommes d’ores et déjà réglées.

A titre plus subsidiaire, elle a demandé à voir résilier le contrat de bail pour

manquements graves de la partie bailleresse à ses obligations.

Elle a demandé à voir débouter la société SOCIETE1.) de l’ensemble de ses

demandes.

A titre encore plus subsidiaire, la société SOCIETE2.) a invoqué l’exception

d’inexécution et demandé à voir constater que les retenues effectuées par elle sur les

loyers, charges et frais promotionnels depuis le début du bail étaient justifiées, sinon

à voir ramener les loyers facturés à de plus justes proportions.

A toutes fins utiles, elle a conclu à la nomination d’un expert en vue de vérifier

l’exactitude des décomptes de charges de 2010 à 2015.

Elle a finalement sollicité une indemnité de procédure de 10.000,00 euros ainsi que la

condamnation de la société SOCIETE1.) aux frais et dépens des deux instances.

Par jugement du 22 décembre 2015, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

autrement composé, a :

reçu l’appel principal en la forme,

dit l’appel incident irrecevable pour ce qui est de la contestation du principe de

l’indemnité d’occupation et de son montant,

dit l’appel incident recevable pour le surplus,

dit les appels principal et incident non fondés,

partant, confirmé le jugement entrepris du 13 novembre 2014,

dit recevables, mais non fondées les demandes de la société SOCIETE1.) et de la

société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

imposé les frais et les dépens de l’instance d’appel pour moitié à la société

SOCIETE1.) et pour moitié à la société SOCIETE2.).

Par arrêt du 21 juin 2018, la Cour de cassation, saisie d’un pourvoi introduit par la

société SOCIETE1.), a cassé le jugement du 22 décembre 2015 du tribunal

d’arrondissement, au motif qu’en accueillant la demande de la société SOCIETE2.) en

annulation du contrat de bail du 2 septembre 2008 pour cause de dol dans le chef de

la bailleresse, qui avait adressé un courrier mensonger à la locataire le 12 juin 2009,

les juges d’appel ont violé l’article 1116 du code civil, le dol devant être apprécié au

moment de la formation du contrat.

Moyens et prétentions des parties

Après le renvoi de l’affaire devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

autrement composé, la société SOCIETE1.), en se référant à l’arrêt de la Cour de

cassation du 21 juin 2018, souligne que le courrier du 12 juin 2009, émis après la

conclusion du contrat de bail, ne saurait fonder la demande de la société SOCIETE2.)

en nullité dudit contrat pour dol, sinon erreur.

Elle conclut, dès lors, à la réformation du jugement entrepris du 13 novembre 2014,

pour autant que le contrat de bail a été annulé.

L’appelante fait ensuite plaider que le contrat de bail n’est pas caduc, en soutenant

que la société SOCIETE2.) ne saurait se prévaloir de la condition suspensive relative

à une occupation de 60% de la surface commerciale, cette condition ayant été stipulée

dans l’intérêt exclusif de la bailleresse.

Elle soutient que, même s’il était jugé que la condition litigieuse avait été stipulée dans

l’intérêt de la locataire, il y aurait lieu de constater que cette dernière y avait renoncé

par le fait de prendre possession des lieux à partir d’avril 2010, de s’y maintenir

pendant des années sans remettre en cause l’existence du contrat et d’exécuter

partiellement ce contrat.

La société SOCIETE1.) conteste ensuite avoir manqué à ses obligations contractuelles

et demande à voir déclarer non fondée la demande en résiliation du contrat de bail

pour faute dans son chef. Elle estime, par ailleurs, qu’un éventuel manquement de sa

part ne saurait, en aucun cas, décharger la locataire de ses obligations de paiement.

La société SOCIETE1.) maintient sa demande en résiliation du contrat de bail aux torts

exclusifs de la locataire qui, depuis novembre 2014, n’aurait plus payé la moindre

somme, ainsi que sa demande tendant au déguerpissement de la société

SOCIETE2.).

A l’audience publique du 14 janvier 2019, la société SOCIETE1.) actualise sa

demande pécuniaire et réclame le montant de 1.497.282,63 euros, au titre de loyers,

charges, frais promotionnels échus et impayés, pour la période du mois de janvier

2011 au mois de janvier 2019 inclus, avec les pénalités conventionnelles de 10% sur

le principal, redu, soit 149.728,26 euros, et les intérêts conventionnels de 1% par mois,

prévus à l’article 12.1 du contrat de bail, sinon légaux, à partir de la demande, jusqu’à

solde.

Elle précise que le montant de 1.497.282,63 euros englobe les sommes redues au titre

des factures des 27 octobre 2010 et 1er avril 2011.

Elle demande acte qu’elle maintient, pour autant que de besoin, son offre de prouver

le montant lui redu par voie de consultation.

Elle maintient, pour le surplus, ses demandes formulées dans le dispositif de l’acte

d’appel du 23 décembre 2014.

La société SOCIETE2.) affirme, qu’au vu de l’arrêt de la Cour de cassation du

21 juin 2018, elle n’entend plus conclure sur la nullité du contrat de bail. Pour autant

que de besoin, elle renvoie, à cet égard, à ses développements contenus dans sa note

de plaidoiries du 27 octobre 2015, annexée au jugement précité du tribunal

d’arrondissement du 22 décembre 2015.

Elle relève appel incident et demande, par réformation du jugement du 13 novembre

2014, à voir dire que ledit contrat de bail est caduc pour non-réalisation de la condition

suspensive prévue à l’article 33 dudit contrat. Elle sollicite la restitution de tout ce qui

avait été payé en exécution du contrat de bail, soit le montant de 333.420,23 euros.

Elle souligne que ledit montant résulte de son décompte, qui ne ferait pas l’objet de

contestations de la société SOCIETE1.). Il n’y aurait, par conséquent, pas lieu

d’ordonner une expertise.

Elle conclut encore à la réformation du jugement entrepris pour autant que la demande

de la société SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité d’occupation a été déclarée

fondée en son principe et que le montant mensuel de l’indemnité d’occupation a été

fixé à 6.000,00 euros.

A titre plus subsidiaire, elle demande à voir limiter le montant d’éventuelles indemnités

d’occupation à régler aux sommes d’ores et déjà payées.

A titre encore plus subsidiaire, elle demande à voir résilier le contrat de bail pour

manquements graves de la partie bailleresse à ses obligations.

Elle demande, en outre, à voir débouter la partie appelante au principal de l’ensemble

de ses demandes.

A titre infiniment plus subsidiaire, la société SOCIETE2.) invoque l’exception

d’inexécution et demande à voir constater que les retenues effectuées par elle sur les

loyers, charges et frais promotionnels depuis le début du bail étaient justifiées, sinon

à voir ramener les loyers facturés à de plus justes proportions.

A toutes fins utiles, elle conclut à la nomination d’un expert en vue de vérifier

l’exactitude des décomptes de charges de 2010 à 2015, qu’elle conteste, faute de

justificatif probant.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 10.000,00 euros ainsi que la

condamnation de la société SOCIETE1.) aux frais et dépens des deux instances.

Motifs de la décision

Quant à la nullité du contrat de bail pour cause de dol, sinon d’erreur

Il est rappelé que le jugement entrepris a annulé le contrat de bail du 2 septembre

2008 pour cause de dol, au motif que la société SOCIETE1.) avait induit en erreur la

société

SOCIETE2.),

en

affirmant

faussement,

dans

un

courrier

du

12 juin 2009, que plus de 60% des unités commerciales étaient déjà louées.

Tel que l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 21 juin 2018, précité, le dol

doit s’apprécier au moment de la formation du contrat.

Les fausses informations qu’a pu contenir le courrier du 12 juin 2009 n’ont partant pas

vicié le consentement donné par la société SOCIETE2.) au contrat de bail du 2

septembre 2008.

La société SOCIETE2.) n’invoquant pas d’autres éléments à la base de sa demande

en annulation du contrat de bail pour vice du consentement, le jugement entrepris est

à réformer pour autant qu’il a annulé ledit contrat pour cause de dol.

Quant à la caducité du contrat de bail

L’article 33 du contrat de bail du 2 septembre 2008 stipule ce qui suit :

« Conditions suspensives

Comme la présente convention de bail est relative à une surface commerciale non

encore bâtie, elle ne pourra produire ses effets que si les conditions suspensives

suivantes sont cumulativement réunies dans un délai d’un an à compter de la date de

la signature du présent contrat dans le chef du bailleur :

(a) Pré location de 60% du total des surfaces commerciales dont la construction

est projetée,

[…]

A défaut de la réalisation des conditions suspensives dans les délais prévus, le bail

sera considéré comme nul et non avenu […] ».

La société SOCIETE2.) fait grief au juge de première instance de ne pas avoir déclaré

caduc le contrat de bail conclu entre parties le 2 septembre 2008, la condition

suspensive relative à la prélocation de 60 % du centre commercial dans un délai d’un

an

de

la

signature

du

contrat

de

bail,

n’ayant

pas

été

remplie

le

2 septembre 2009.

Aux termes de l’article 1181 du code civil, l’obligation contractée sous une condition

suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un

événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties. Dans le premier cas,

l’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement.

Or, si l’événement prévu comme condition suspensive ne se produit pas, il y a

défaillance de la condition. Cette défaillance empêche l’obligation de prendre

naissance. Les parties sont dans la même situation que si elles n’avaient pas contracté

(Jurisclasseur civil, art. 1181-1183, n° 44).

Dans un courriel adressé le 15 mars 2011 à la société SOCIETE2.), la société

SOCIETE3.), gestionnaire de SOCIETE1.) déclare que : « la condition suspensive de

prélocation à concurrence de 60% du total des surfaces n’était pas remplie lorsque

vous avez pris possession des locaux ».

Il résulte encore du procès-verbal établi par l’huissier de justice Luc KONSBRUCK,

que le 25 avril 2014 - soit plus de quatre ans après l’expiration du délai fixé pour la

réalisation de la condition suspensive - la majorité des unités commerciales n’étaient

pas exploitées ou seulement remplies artificiellement par des objets d’exposition.

Dans son acte d’appel, la société SOCIETE1.) affirme que « la correspondance et la

documentation contractuelle d’avant le mois d’octobre 2009 ont disparu ». Elle serait,

dès lors, dans l’impossibilité de confirmer ou d’infirmer les affirmations contenues dans

son courrier du 12 juin 2009, relatives à une prélocation de 60% de la surface

commerciale. Elle donne à considérer qu’il ne peut être exclu que le seuil litigieux ait

été atteint au moment de la rédaction du prédit courrier, mais que des locataires

potentiels se soient rétractés par la suite.

L’argumentation de l’appelante est dépourvue de pertinence, étant donné qu’il lui

appartient d’établir que la condition suspensive relative à la prélocation de 60% de la

surface commerciale était remplie le 2 septembre 2009 et que le contrat de bail du

2 septembre 2008, dont elle se prévaut, a pu produire ses effets.

Au vu de ce qui précède, il convient de retenir qu’à défaut de preuve de la prélocation

de 60% de la surface commerciale en date du 2 septembre 2009, la condition

suspensive litigieuse est défaillie.

Il est rappelé que la société SOCIETE1.) s’oppose à la demande tendant à la caducité

du contrat de bail en soutenant, à titre principal, que la clause suspensive litigieuse a

été insérée dans le contrat dans son seul intérêt et que, dès lors, la société

SOCIETE2.) ne saurait se prévaloir de sa défaillance.

Contrairement aux arguments de la société SOCIETE1.), le tribunal de céans constate

que la clause litigieuse a été insérée dans le contrat de bail dans l’intérêt des deux

parties : d’abord, en faveur de la bailleresse qui avait besoin de s’assurer de la viabilité

du projet de construction du centre commercial en cours, ensuite, en faveur de la

locataire, qui devait pouvoir compter sur la fréquentation du centre par le public, afin

de rentabiliser son commerce de restauration.

Il en résulte que la société SOCIETE2.) a bien qualité et intérêt à se prévaloir de la

défaillance de la condition suspensive.

La société SOCIETE1.) soutient, à titre subsidiaire, qu’en exécutant partiellement le

contrat de bail, la société SOCIETE2.) a implicitement renoncé à invoquer la

défaillance de la condition suspensive.

La renonciation peut être définie comme l'acte juridique unilatéral par lequel le titulaire

abdique une prérogative ou un ensemble de prérogatives (Encycl. Dalloz, Droit civil,

V° Renonciation, éd. Décembre 2017, n° 1).

La renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut être induit de faits équivoques

ou insuffisamment concluants.

Pour qu’elle puisse produire un quelconque effet, la renonciation à une condition

suspensive doit intervenir en temps utile, c'est-à-dire avant l’expiration du terme fixé

par les parties, soit expressément, soit tacitement, pour son accomplissement (cf. en

ce sens : Cour d’appel 29 octobre 2008, n° 32469 du rôle).

Pour être valable et susceptible d’éviter la caducité, il faut que la renonciation

intervienne avant la date butoir prévue au contrat. La défaillance de la condition

suspensive entraîne en effet de plein droit l'effacement du contrat et ce

indépendamment de la volonté des parties. Elle remet les parties au contrat dans la

même situation que si elles n'avaient pas contracté. L'obligation et, par-delà celle-ci,

le contrat, qui étaient suspendus à l'événement incertain, sont effacés et le débiteur

échappe à toute obligation (cf. Cour d’appel 3 mars 2010, n° 34577 du rôle).

En l’espèce, une renonciation à la condition suspensive avant la date butoir du

2 septembre 2009, dans le chef de la société SOCIETE2.), ne peut pas être déduite

du fait que cette dernière a pris possession du local commercial en avril 2010.

Il convient de rappeler, dans ce contexte, que la société SOCIETE1.) avait, par courrier

du 12 juin 2009, expressément assuré à la société SOCIETE4.), actionnaire unique de

la société SOCIETE2.), que la condition litigieuse était remplie, ce dans les termes

suivants : « c’est avec plaisir que nous pouvons vous rassurer sur l’avancement de la

commercialisation : plus de 60% des unités commerciales sont déjà louées ».

L’intimée peut partant légitimement soutenir n’avoir eu connaissance de la défaillance

de la condition suspensive, ni en septembre 2009, ni d’ailleurs en avril 2010.

A défaut de renonciation de la part de la société SOCIETE2.) à la condition suspensive

litigieuse avant la défaillance de ladite condition, le contrat de bail du

2 septembre 2008 est caduc et n’a pu produire d’effets.

Pour être complet, il y a toutefois lieu de s’interroger si, par le fait de se maintenir dans

les lieux après l’ouverture du centre commercial au public, en janvier 2011, et de ne

pas invoquer la caducité du contrat de bail en justice pendant cinq ans, la société

SOCIETE2.) a renoncé à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance

de la condition suspensive et a ainsi implicitement consenti à la formation d’un

nouveau contrat entre parties, en dépit de la défaillance de ladite condition.

Il convient de noter, à cet égard, que, dès le mois de janvier 2011, la société

SOCIETE2.) a refusé de payer un loyer mensuel correspondant au montant stipulé au

contrat du 2 septembre 2008, en se prévalant notamment de la non-réalisation de la

condition suspensive.

Ainsi, dans un courrier lui adressé le 25 janvier 2011, la société SOCIETE2.) demande

à la société SOCIETE1.) de bien vouloir « établir un avoir » sur ses factures, compte

tenu « du manque à gagner et des conditions de bail non remplies ». Dans un courrier

du 29 mars 2011, la société SOCIETE2.) indique ce qui suit : « […] dans un souci

d’apaisement nous avons effectué ce jour un virement de 15000€ pour couvrir une

partie des loyers du 1er trimestre 2011. Cette somme nous semble correspondre à la

valeur du bien occupé à ce jour ».

Il résulte de l’échange subséquent de courriers et de mails que les pourparlers ayant

eu lieu entre parties en vue de trouver un accord quant aux paiements à effectuer par

la société SOCIETE2.), n’ont pas abouti.

Il ne peut partant pas être considéré qu’à la suite de la défaillance de la condition

suspensive stipulée au contrat du 2 septembre 2008, la société SOCIETE2.) ait

renoncé à se prévaloir des conséquences juridiques de cette défaillance et qu’un

nouveau contrat de bail se soit formé entre parties.

La société SOCIETE1.) demande encore, à titre subsidiaire, à voir constater que le

contrat de bail du 2 septembre 2008 a fait l’objet d’une confirmation, au sens de l’article

1338 du code civil, de la part de la société SOCIETE2.).

L’article 1338 du code civil prévoit ce qui suit :

« L’acte de confirmation ou ratification d’une obligation contre laquelle la loi admet

l’action en nullité ou en rescision, n’est valable que lorsqu’on y trouve la substance de

cette obligation, la mention du motif de l’action en rescision, et l’intention de réparer le

vice sur lequel cette action est fondée.

A défaut d’acte de confirmation ou de ratification, il suffit que l’obligation soit exécutée

volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être valablement

confirmée ou ratifiée.

La confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l’époque

déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l’on

pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers ».

Il résulte des développements ci-avant qu’il ne peut pas être considéré que la société

SOCIETE2.) ait volontairement exécuté le contrat de bail du 2 septembre 2008.

Il s’y ajoute que l’article 1338 du code civil, qui vise des obligations susceptibles

d’annulation ou de rescision en raison d’un vice dont elles sont entachées, n’est pas

applicable en l’espèce, le contrat litigieux n’étant pas affecté d’un vice, mais caduc en

raison de la défaillance d’une condition suspensive.

Quant à la demande en restitution de la société SOCIETE2.)

La société SOCIETE2.) demande à se voir restituer « toutes sommes payées au

bailleur en exécution du contrat déclaré caduc ». Elle réclame de ce chef le montant

de 333.420,23 euros, correspondant aux loyers, charges et frais de promotion

commerciale payés.

Elle conteste avoir marqué son accord à se voir condamner aux montants d’ores et

déjà payés, lors des plaidoiries de première instance.

Il convient de noter qu’il ne résulte pas de l’indication figurant dans le jugement

entrepris, suivant laquelle « SOCIETE2.) accepte d’être condamnée au montant des

loyers effectivement payés », si cette dernière s’est effectivement déclarée redevable

desdits montants ou si, dans le cadre de ses conclusions subsidiaires, elle a demandé

à voir limiter une éventuelle condamnation au titre d’indemnités d’occupation aux

sommes d’ores et déjà réglées.

Il ne peut partant pas être retenu que la société SOCIETE2.) ait renoncé à demander

la restitution des montants qu’elle a payés.

S'il y a défaillance de la condition, les parties sont dans la même situation que si elles

n'avaient pas contracté. Si des prestations avaient été exécutées, il faudra qu'elles

soient restituées (cf. M. Planiol et G. Ripert, Traité pratique de droit civil français, t. VII,

n° 1046, Jurisclasseur civil, article 1584, fasc. unique, vente-nature et forme, modalités

du contrat, n° 119).

Le contrat de bail du 2 septembre 2008 n’ayant pu produire d’effets, les paiements

effectués par la société SOCIETE2.) doivent lui être restitués.

Le décompte relatif aux paiements effectués par la société SOCIETE2.) (pièce 88 de

Maître FABRY) ne fait, en tant que tel, pas l’objet de contestations de la part de la

société SOCIETE1.).

Au vu dudit décompte, la demande en remboursement de la société SOCIETE2.) est,

par conséquent, à déclarer fondée pour le montant réclamé de 333.420,23 euros, sans

qu’il n’y ait lieu de procéder par voie de consultation ou d’expertise.

A défaut de demande afférente, le montant de 333.420,23 euros n’est pas à assortir

des intérêts légaux.

Quant aux demandes formulées à titre principal par la société SOCIETE1.)

Il y a lieu de donner acte à la société SOCIETE1.) qu’elle augmente ses demandes

tendant à la condamnation de la société SOCIETE2.) au titre d’arriérés de loyers,

charges, frais promotionnels et taxes, travaux d’aménagement et autres montants

redus en vertu du bail, au montant de 1.497.282,63 euros et sa demande au titre des

pénalités conventionnelles de 10% sur le principal redu, au montant de 149.728,26

euros, ces montants avec les intérêts conventionnels de 1% par mois, sinon avec les

intérêts légaux.

L’augmentation de la demande est recevable.

En l’absence de contrat de bail entre parties, les demandes de la société SOCIETE1.)

au titre

d’arriérés de loyers, charges, frais promotionnels et taxes, travaux

d’aménagement et autres montants redus en vertu du bail ainsi qu’au titre des

pénalités conventionnelles de 10% sur le principal redu, sont à déclarer non fondées,

tant en ce qui concerne les montants réclamés en première instance - par confirmation

du jugement entrepris - qu’en ce qui concerne ceux visés par l’augmentation des

demandes en instance d’appel. Il n’y a, dès lors, pas lieu d’ordonner une consultation

pour vérifier le décompte dressé par la société SOCIETE1.) quant aux montants

litigieux.

A noter que la société SOCIETE1.) se base sur l’article 109 du code de commerce

pour réclamer paiement des factures du 27 octobre 2010 d’un montant de 10.884,42

euros et du 1er avril 2011 d’un montant de 16.857,85 euros, relatives aux frais

d’aménagement. Elle précise que lesdits montants sont compris dans le montant total

de 1.497.282,63 euros.

En vertu de l’article 109 du code de commerce, la preuve des achats et ventes entre

commerçants se fait notamment au moyen d’une facture acceptée.

L’article 109 du code de commerce instaure une présomption légale, irréfragable, de

l’existence de la créance affirmée dans la facture acceptée pour le seul contrat de

vente. Pour les autres contrats commerciaux, la facture acceptée n’engendre qu’une

présomption simple de l’existence de la créance, le juge étant libre d’admettre ou de

refuser l’acceptation de la facture comme présomption suffisante de l’existence de la

créance affirmée (Cass. 24 janvier 2019, n° 16/2019, n° 4072 du registre).

Les factures en cause en l’espèce concernent des travaux d’aménagement et n’ont

pas été émises dans le cadre d’un contrat de vente.

A supposer que les factures prémentionnées des 27 octobre 2010 et 1er avril 2011

n’aient pas fait l’objet de contestations en temps utile de la part de la société

SOCIETE2.) et que, par conséquent, il y ait lieu de présumer qu’elles ont été acceptées

par cette dernière, toujours est-il que la présomption de l’existence de la créance

alléguée, engendrée par l’acceptation des factures, est, en l’espèce, renversée au vu

de la constatation que le contrat de bail, sur base duquel la facture a été établie, est

caduc et n’a pu produire d’effets.

Eu égard à la caducité du contrat de bail, la demande de la société SOCIETE1.) en

résiliation du contrat de bail pour violations de ses obligations de locataire dans le chef

de la société SOCIETE2.), est pareillement à déclarer non fondée.

Suivant l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-

ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans

préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Le contrat de bail du 2 septembre 2008 encourant la caducité et n’étant pas résilié

pour faute du locataire, l’article 1760 du code civil ne saurait trouver application, en

l’espèce. La demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité de

relocation n’est, dès lors, pas fondée.

Quant aux demandes formulées à titre subsidiaire par la société SOCIETE1.)

Il est rappelé que, dans l’hypothèse où le contrat de bail serait déclaré caduc, la société

SOCIETE1.) demande à voir constater que la société SOCIETE2.) est occupante sans

droit ni titre et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation

mensuelle de 18.000,00 euros, pour la période d’avril 2010, date de l’entrée en

jouissance, jusqu’au jour du déguerpissement.

Elle réclame, en outre, la condamnation de l’intimée à lui payer la somme de 27.742,27

euros, avec les intérêts de retard échus et pénalités conventionnelles, au titre des

factures du 27 octobre 2010, d’un montant de 10.884,42 euros, et du

1er avril 2011, d’un montant de 16.857,85 euros, sur base de l’article 3.3.1. du cahier

des charges et de l’article 109 du code de commerce.

En l’absence de contrat de bail ayant pu produire d’effets, la société SOCIETE2.) est

à considérer comme occupante sans droit ni titre du local commercial litigieux.

L'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par

le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye

et Vankerckhove, Novelles, droit civil, Le louage des choses, t. VI, vol I, no 405 ;

Jurisclasseur civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295, no 25).

L’action en paiement d’une indemnité d’occupation d’un immeuble est basée sur

l’enrichissement sans cause et il faut que les conditions de fond de cette institution

soient réunies (cf. Henri Depage, Traité élémentaire de droit civil belge, tome IV,

n° 547; La Haye et J. Vankerckhove, op. cit., Larcier, n° 405).

L’action de in rem verso suppose le respect de six conditions, à savoir l’enrichissement

du défendeur, l’appauvrissement du demandeur, un lien de corrélation entre les deux,

l’absence de cause juridique, l’absence d’intérêt ou de faute du demandeur et

l’absence d’une autre action à la disposition du demandeur (cf. Cour d’appel 10 mars

2004, Pas. 32, p. 520 ; Cour d’appel 8 juin 2011, n° 32074 du rôle ; TAL 11 novembre

2014, n° 159.390 et n° 159.589 du rôle ; TAL 13 février 2018, n° 186467 du rôle).

La société SOCIETE2.) conteste être redevable d’indemnités d’occupation. Elle fait

plaider que la société SOCIETE1.) a commis une faute grave en prétendant

faussement, dans son courrier du 12 juin 2009, que la condition suspensive tenant à

une prélocation de 60% de la surface commerciale était remplie.

La société SOCIETE1.) conteste toute faute dans son chef.

Il convient d’emblée de retenir qu’indépendamment de la question d’une faute

imputable à la société SOCIETE1.), celle-ci ne saurait réclamer d’indemnité

d’occupation pour la période d’avril 2010 à décembre 2010.

En effet, si la société SOCIETE2.) a pris possession des lieux en avril 2010, elle a,

suivant accord entre parties, été dispensée de tout paiement de « loyers » jusqu’au

mois de décembre 2010 inclus, ce en raison du retard dans l’ouverture du centre

commercial au public, qui n’a finalement eu lieu que le 1er janvier 2011.

A noter, à titre superfétatoire, que, du fait que le centre commercial n’avait ouvert ses

portes qu’en janvier 2011, il ne saurait être question d’un « enrichissement » de la

société SOCIETE2.) du fait de l’occupation du local commercial par la société

SOCIETE2.), avant cette date.

Quant à la période courant du 1er janvier 2011 au jour des plaidoiries, la société

SOCIETE2.) a exploité son commerce dans le local occupé. Les conditions de

l’enrichissement dans son chef et de l’appauvrissement corrélatif dans le chef de la

société SOCIETE1.), qui n’a pas eu les lieux à sa disposition et n’a pu les donner en

location à autrui, sont données.

Si, par courrier du 12 juin 2009, la société SOCIETE1.) a indiqué à la société

SOCIETE2.) que 60% des surfaces locatives étaient occupées, motivant ainsi cette

dernière à prendre possession des lieux à partir d’avril 2010, il n’en reste pas moins

que, lorsque la société SOCIETE2.) s’est rendue compte de l’inexactitude de cette

information – ce au plus tard à la fin de l’année 2010 – elle n’a pas quitté les lieux, en

dépit de la caducité du contrat de bail engendrée par la défaillance de la condition

suspensive.

Au vu de ce qui précède, le tribunal de céans retient que la faute que la société

SOCIETE1.) a pu commettre en trompant la société SOCIETE2.) sur le taux

d’occupation réelle du centre commercial, n’est pas en relation causale avec

l’enrichissement de la société SOCIETE2.) du fait de la jouissance des lieux, à partir

de janvier 2011.

La société SOCIETE2.) ne soutenant pas que la société SOCIETE1.) ait une autre

action à sa disposition, il convient de retenir que les conditions de l’action de in rem

verso sont remplies en l’espèce.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer pour autant qu’il a déclaré fondée en

son principe la demande de la société SOCIETE1.) en obtention d’une indemnité

d’occupation.

Tel que l’a rappelé le juge de première instance, l’indemnité d’occupation, qui constitue

une indemnisation de la privation de jouissance subie par le bailleur, est calculée sur

base de la valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être égale à l’ancien loyer (cf.

M. Harles,

le

bail

à

loyer,

compte

rendu

de

jurisprudence,

P. 31,

n° 189). Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer

que le dommage est inférieur ou supérieur (cf. TAL 20 février 2004,

n° 85606).

Le loyer mensuel avait été fixé à 10.600,00 euros HTVA dans le contrat de bail qui a

encouru la caducité.

Il résulte du dossier qu’une grande partie de la surface commerciale du centre

commercial SOCIETE1.) était inoccupée, du moins jusqu’en 2014 (cf. procès-verbal

de constat de l’huissier de justice Luc KONSBRUCK du 25 avril 2014, pièce 72 de

Maître FABRY), ayant eu pour conséquence une fréquentation réduite du centre

commercial par le public.

En prenant en considération cette circonstance, le tribunal de céans considère que la

société

SOCIETE1.)

ne peut pas prétendre à une indemnité d’occupation

correspondant au montant du loyer fixé dans le contrat ayant encouru la caducité pour

la période de 2011 à 2014.

Il convient partant de fixer ex aequo et bono l’indemnité d’occupation mensuelle, à

payer par la société

SOCIETE2.) pour la période du 1er janvier 2011 au

31 décembre 2014 au montant forfaitaire de 6.000,00 euros. Il est rappelé que le

caractère forfaitaire de l’indemnité d’occupation exclut en principe que l’on puisse y

ajouter d’autres montants à titre de charges (cf. Y. Merchiers, Les baux : le bail en

général, n° 406).

La société SOCIETE2.) ne produit pas de pièces de nature à renseigner le tribunal sur

le taux d’occupation et la fréquentation du centre commercial à partir de l’année 2015.

Elle n’établit, dès lors, pas qu’une indemnité d’occupation correspondant

approximativement au montant du loyer stipulé au contrat de bail ayant encouru la

caducité, soit surfaite.

Le tribunal de céans fixe, par conséquent, ex aequo et bono, l’indemnité d’occupation

mensuelle à payer à partir du 1er janvier 2015, jusqu’à la libération des lieux, au

montant forfaitaire de 12.000,00 euros.

La demande de la société SOCIETE1.) en paiement d’indemnités d’occupation est

partant fondée pour le montant de [(36 x 6.000,00) + (37 x 12.000,00) =] 876.000,00

euros, pour la période du mois de janvier 2011 au mois de janvier 2019 inclus.

A défaut de demande afférente dans le dispositif de l’acte d’appel du 23 décembre

2014, le prédit montant n’est pas à assortir des intérêts légaux.

La demande de la société SOCIETE1.) en paiement des factures du 27 octobre 2010

- d’un montant de 10.884,42 euros - et du 1er avril 2011 - d’un montant de 16.857,85

euros - reprise dans le cadre de ses prétentions formulées à titre subsidiaire, n’est pas

fondée pour les motifs exposés ci-avant, tenant au fait que les factures ont été émises

dans le cadre du contrat de bail ayant encouru la caducité.

La demande de la société SOCIETE2.), tendant à voir limiter une éventuelle

condamnation à une indemnité d’occupation aux montants d’ores et déjà réglés

(cf. supra), est à interpréter comme une demande en compensation.

Il y a partant lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des

parties.

Quant au déguerpissement et à la remise en état des lieux

Dans son acte d’appel, la société SOCIETE1.) conclut, en tout état de cause, à la

condamnation de la société SOCIETE2.) à déguerpir des lieux occupés dans les

quinze jours de la signification du jugement à intervenir et à voir condamner l’intimée

à la remise en état des lieux dans leur pristin état.

Le juge de première instance n’avait pas statué sur la demande en déguerpissement,

formulée par la société SOCIETE1.).

L’omission de statuer sur ce point dans le dispositif du jugement est à redresser par la

réformation de la décision entreprise.

La société SOCIETE2.) étant à considérer comme occupante sans droit ni titre, la

demande tendant à la voir condamner au déguerpissement avec tous ceux qui se

trouvent dans les lieux de son chef, est fondée. Il y a également lieu d’autoriser la

société SOCIETE1.) à expulser la société SOCIETE2.) dans la forme légale et aux

frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances

des ouvriers y employés.

Au vu des circonstances de la cause, il convient d’accorder à la société SOCIETE2.)

un délai de déguerpissement de huit semaines à compter de la signification du présent

jugement.

La société SOCIETE1.) ne précise pas quels travaux seraient à effectuer en vue de

remettre les lieux dans leur pristin état et quelles installations seraient à démanteler.

Elle reste partant en défaut de justifier sa demande qui est à déclarer non fondée.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les parties restant en défaut d’établir l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, elles sont à débouter de leurs demandes respectives en

obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.

Pour les mêmes motifs, le tribunal de céans, statuant par évocation - ce volet du litige

étant disposé à recevoir une décision définitive - déclare non fondées les demandes

respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure pour la première

instance.

Il convient finalement de faire masse des frais et dépens des deux instances et de les

imposer pour moitié à la société SOCIETE1.) et pour moitié à la société SOCIETE2.).

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal et l’appel incident sont partiellement

fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. n’a pas renoncé à

demander la restitution des montants d’ores et déjà payés par elle,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

tendant à voir ordonner une consultation,

dit les appels principal et incident partiellement fondés,

par réformation du jugement entrepris :

dit que le contrat de bail commercial du 2 septembre 2008 n’est pas nul pour vice du

consentement,

dit que le contrat de bail commercial du 2 septembre 2008 est caduc,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise pour établir le décompte entre parties,

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. en

restitution du montant de 333.420,23 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. le montant de 333.420,23 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. à déguerpir des lieux

occupés par elle au sein du centre commercial SOCIETE1.) à ADRESSE1.), avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef, dans un délai de huit semaines à partir de la

signification du présent jugement,

au besoin, autorise la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à faire

expulser la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. dans la forme légale et

aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

tendant à voir condamner la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à

remettre les lieux dans leur pristin état et à démanteler toutes les installations, partant

en déboute,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a dit non fondées les demandes de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. au titre d’arriérés de loyers,

charges, frais promotionnels et taxes, travaux d’aménagement et autres montants

redus en vertu du bail,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a dit non fondée la demande de la

société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l. au titre de pénalités

conventionnelles,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a dit non fondée la demande de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en résiliation du contrat de bail du

2 septembre 2008,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a dit non fondée la demande de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en paiement d’une indemnité de

relocation,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a dit fondée en son principe la

demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. au titre d’indemnité

d’occupation,

confirme le jugement entrepris pour autant qu’il a fixé l’indemnité d’occupation

forfaitaire mensuelle à payer par la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.

au montant de 6.000,00 euros, sauf à préciser que la fixation de l’indemnité

d’occupation forfaitaire mensuelle audit montant ne vaut que pour la période du

1er janvier 2011 au 31 décembre 2014,

fixe l’indemnité d’occupation forfaitaire mensuelle à payer par la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. au montant de 12.000,00 euros à partir du 1er

janvier 2015, jusqu’à la libération des lieux,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. le montant de 876.000,00 euros, au titre

d’indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2011 au 31 janvier 2019,

dit qu’il y a lieu à compensation entre créances réciproques,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de l’augmentation

de ses demandes au titre d’arriérés de loyers, charges, frais promotionnels et taxes,

travaux d’aménagement et autres montants redus en vertu du bail, ainsi que de

pénalités conventionnelles de 10% sur le principal redu,

dit l’augmentation des demandes de ces chefs recevable, mais non fondée, partant en

déboute,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. qu’elle se réserve

le droit de demander des dommages et intérêts,

par évocation, dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention

d’indemnités de procédure pour la première instance, partant en déboute,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel.

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. et pour moitié à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l.