Luxembourg court confirms sale contract damages for missing gas connection and removed bathroom fixtures.

Jugement civil (XIVe chambre)

2019TALCH14/00007

Audience publique du mardi, quinze janvier deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-00612 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 19 janvier 2018,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Karim SOREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, et

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Admir PUCURICA, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 2 octobre 2018.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 11 décembre 2018.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Karim SOREL, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE3.) et PERSONNE4.) par l’organe de leur mandataire Maître

Stéphanie TRAN, avocat, en remplacement de Maître Admir PUCURICA, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Suivant acte de vente passé par devant Maître Karine REUTER, notaire de résidence

à Luxembourg, PERSONNE3.) et son épouse, PERSONNE4.), ont vendu à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) une maison d’habitation avec cuisine équipée,

place et toutes autres appartenances et dépendances sise à L-ADRESSE1.), au prix

de 715.000,000 euros.

Faisant exposer que les vendeurs (i) leur ont caché le fait que l’immeuble n’était pas

raccordé au gaz et (ii) ont enlevé la baignoire-jaccuzi, le miroir mural et le meuble de

la salle de bains, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont, par acte d’huissier du 28

décembre 2016, fait donner citation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître

devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, à leur payer les sommes de :

-

4.777,80 euros du fait de l’absence de raccordement au gaz,

-

2.000,00 euros du fait de l’enlèvement de la baignoire, du miroir et du meuble de la

salle de bains,

-

2.000,00 euros au titre de dommages et intérêts,

-

1.500,00 euros au titre d’indemnité de procédure.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont encore demandé à voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement.

La demande en paiement du montant de 4.777,80 euros du chef de l’absence de

raccordement au gaz a été basée principalement sur les articles 1109, 1110, 1116 et

1117 du code civil et subsidiairement sur les articles 1641 et 1644 du même code.

La demande en paiement de la somme de 2.000,00 euros du chef de l’enlèvement de

la baignoire, du miroir et du meuble a été basée sur l’article 1614 du code civil.

Par jugement du 22 novembre 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

déclaré la demande fondée pour le montant de 500,00 euros,

condamné

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant de 500,00 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

déclaré la demande non fondée pour le surplus,

déclaré les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure non fondées,

condamné les parties défenderesses solidairement au paiement des frais et dépens

de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé la teneur des

articles 1116 et 1110 du code civil, a relevé que les acquéreurs savaient qu’au moment

de la vente, l’immeuble était chauffé au mazout. Il a dit que s’il est exact que la

possibilité de chauffer une maison d’habitation constitue une qualité substantielle d’un

tel immeuble, il a noté qu’en l’espèce cette qualité était remplie par la présence de

l’installation du chauffage au mazout. Il en a déduit que le raccordement au gaz n’était

qu’une qualité accessoire et que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne rapportaient pas

la preuve que l’existence d’un raccordement au gaz de l’immeuble ait été pour eux

d’une importance telle que sans l’existence d’un tel raccordement, ils n’auraient pas

acquis l’immeuble en question.

Le juge de première instance a encore débouté PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de

leur demande en tant que basée sur les articles 1641 et 1644 du code civil, en

rappelant la distinction entre le défaut de conformité et les vices cachés. Après avoir

relevé que les manquements de conformité au contrat relèvent du régime de la

défaillance contractuelle, mais qu’en l’espèce PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

basent leur demande sur les vices cachés, le juge de première instance – donnant à

considérer que le défaut de raccordement au gaz ne constitue pas un vice caché – a

dit la demande non fondée.

En ce qui concerne ensuite la demande en paiement pour enlèvement des objets de

la salle de bains, le juge de première instance a rappelé qu’à défaut de stipulation

contractuelle contraire, la vente d’un immeuble emporte également la vente de ses

accessoires immobilisés. Il a relevé que la propriété des immeubles par destination

est, en principe, transférée à l’acquéreur en même temps que celle de l’immeuble.

Après avoir expliqué et défini ce que l’on entend par immeubles par destination, le juge

de première instance a dit que les baignoires sont des meubles qui sont habituellement

attachés à l’immeuble vendu et qui sont dès lors à considérer en tant qu’immeubles

par destination. Il a encore jugé que le miroir mural et l’armoire fixée ne seraient à

considérer en tant qu’immeuble par destination, que si les acquéreurs rapportaient la

preuve que ces objets n’ont pas pu être enlevés sans causer de dégâts, preuve qui

laissait d’être rapportée en l’espèce.

Retenant que le bain-jacuzzi était la propriété des acquéreurs après la vente, le juge

de première instance a alloué à ces derniers un montant de 500,00 euros.

De ce jugement, non signifié, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement

relevé appel limité par acte d’huissier du 29 janvier 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants concluent à voir prononcer – sur

base des articles 1108, 1110, 1116 et suivants du code civil, sinon sur base des articles

1604 et 1615 du même code – une diminution du prix de vente de l’immeuble de

4.447,80 euros et demandent la condamnation des époux GROUPE1.) à leur payer ce

montant avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon du présent

jugement, jusqu’à solde. Ils concluent encore, par réformation, à se voir allouer une

indemnité de procédure de 1.250,00 euros pour la première instance et sollicitent une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 2.500,00 euros.

A l’appui de leur recours, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font grief au juge de

première instance de ne pas avoir retenu que le raccordement d’une maison au gaz

constitue une qualité substantielle déterminante dans le chef des acquéreurs.

Ils soutiennent que les époux GROUPE1.) leur ont expressément indiqué que la

maison était raccordée au gaz et que l’agent immobilier, mandaté par les intimés, leur

a précisé que les propriétaires ont affirmé que la maison était raccordée au gaz. Dans

la mesure où les intimés leur auraient montré le tuyau de raccordement, rien n’aurait

obligé les appelants à vérifier la réalité de ce raccordement.

Estimant avoir été victimes d’un dol, sinon d’une erreur, les appelants demandent « la

rescision du prix de vente » à hauteur de 4.447,80 euros.

En ordre subsidiaire, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font plaider qu’en raison des

défectuosités, l’immeuble ne répond pas à l’usage normal auquel il est destiné.

Ils renvoient aux articles 1604 et 1615 du code civil pour soutenir que l’obligation de

délivrance s’entend de la délivrance d’une chose conforme aux prévisions

contractuelles et de ses accessoires. Ils sont d’avis qu’en l’espèce l’immeuble livré est

différent de celui qui avait été envisagé lors de la vente et n’est partant pas conforme

aux spécifications du contrat. Ils soutiennent exercer l’action estimatoire et demandent

une diminution du prix de vente de 4.447,80 euros.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris pour autant que celui-ci

a débouté PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en paiement de la

somme de 4.447,80 euros, mais relèvent régulièrement appel incident pour autant

qu’ils ont été condamnés au paiement du montant de 500,00 euros et pour autant que

le juge de première instance n’a pas fait droit à leur demande en allocation d’une

indemnité de procédure de 850,00 euros pour la première instance. Ils sollicitent une

indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Ils contestent avoir affirmé aux acquéreurs que l’immeuble dispose d’un branchement

au gaz et soutiennent avoir seulement dit qu’ils pensaient que tel était le cas. En tout

état de cause, ils estiment ne pas être liés par les déclarations de leur agent immobilier.

Les intimés exposent que les appelants ont visité la maison à six reprises et qu’il leur

aurait appartenu de se renseigner au sujet d’un éventuel raccordement au gaz. Les

intimés sont d’avis qu’un raccordement au gaz n’a qu’une valeur secondaire, alors qu’il

est constant en cause que la maison est chauffée au mazout. En tout état de cause,

le prix d’un raccordement ne s’élèverait qu’à la somme maximale de 3.000,00 euros,

soit 2% du prix de vente.

En droit, les intimés estiment que ni le dol, ni l’erreur ne sont établis. Ils soutiennent

que la demande adverse n’est pas davantage fondée sur les articles 1604 et 1615 du

code, étant donné que l’immeuble livré ne serait pas différent de celui envisagé. En

tout état de cause, les appelants ne feraient état d’aucun préjudice et l’immeuble ne

serait toujours pas raccordé au gaz, ce qui prouverait que ce raccordement ne

présente pas un caractère substantiel.

Ils relèvent appel incident pour autant qu’ils ont été condamnés au paiement de la

somme de 500,00 euros pour avoir enlevé la baignoire-jacuzzi de la salle de bains.

Dans ce contexte, les intimés font plaider que le bain-jacuzzi constitue un meuble

mobile leur appartenant qui n’aurait pas fait partie de la vente, laquelle n’aurait

concerné que « la maison et la cuisine équipée ».

Les appelants concluent à la confirmation du jugement entrepris pour autant qu’il leur

a été alloué la somme de 500,00 euros au titre de l’enlèvement de la baignoire. Ils

renvoient aux photos de l’annonce de la vente de la maison pour soutenir que le bain-

jacuzzi constituait un des paramètres convaincants pour la vente de la maison et font

plaider que la baignoire constitue un immeuble par destination qui n’aurait pas dû être

enlevé.

Motifs de la décision

Quant au défaut de raccordement de la maison au gaz

Quant au dol et à l’erreur

Aux termes de l’article 1109 du code civil, il n’y a pas de consentement valable si le

consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou

surpris par dol.

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la

convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est

évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se

présume pas et doit être prouvé.

Le dol, pour justifier une annulation du contrat, voire une réduction du prix, doit émaner

du cocontractant. Il requiert un élément matériel, qui est caractérisé par des

manœuvres dont l’auteur du dol s’est servi pour tromper l’autre partie, ainsi qu’un

élément intentionnel, qui est la volonté de tromper. Il doit enfin être déterminant, de

sorte que les manœuvres soient telles qu’il soit évident que, sans ces manœuvres,

l’autre partie n’aurait pas contracté (TAL 24 février 2012, n°134815 du rôle ;

18 octobre 2013, n° 147444 du rôle), du moins à ces conditions.

Les juges du fond apprécient souverainement le caractère déterminant de l’erreur. Ce

caractère s’apprécie in concreto par une recherche de l’influence effectivement

exercée par l’erreur sur la décision de la victime.

La preuve du dol incombe à celui qui l'allègue (cf. Jurisclasseur civil, art. 1116,

n° 25).

Le dol étant un fait juridique, tous les moyens de preuve sont admissibles.

Au vu des considérations en droit qui précèdent, il appartient à PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) de rapporter la preuve du dol qu’ils invoquent.

Pour prouver que leur consentement était vicié, les appelants doivent dans un premier

temps établir l’existence de manœuvres frauduleuses dans le chef des époux

GROUPE1.). Ils doivent ensuite prouver que les manœuvres ont été déterminantes

pour leur consentement, c’est-à-dire qu’elles les ont amenés à contracter à ces

conditions.

Pour ce faire, les appelants affirment avoir indiqué à leurs vendeurs « leur volonté à

se chauffer exclusivement au gaz sans recours au chauffage à mazout ». Or, il se

serait avéré par la suite que l’immeuble n’était pas raccordé au gaz, de sorte qu’ils

seraient dans l’obligation de devoir procéder à des travaux de raccordement.

Force est de relever que ces affirmations sont contredites par le courrier envoyé le

7 septembre 2016 par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux époux GROUPE1.), par

lequel ils indiquent que lors des visites de la maison, ces derniers leur ont affirmé que

« le gaz était dans la maison et qu’il suffisait de faire un raccordement au gaz ».

Ces affirmations prouvent bien que les appelants étaient, lors de l’acquisition de la

maison, conscients qu’ils devraient faire procéder à des travaux de raccordement au

gaz.

De surcroît, les appelants restent en défaut d’établir le caractère déterminant de la

prétendue erreur dans leur chef. Dans ce contexte, il est rappelé que l’erreur commise

par la victime du dol ne vicie le consentement qu’autant qu’elle a décidé de la

conclusion du contrat, du moins à ces conditions.

Or, en l’espèce, les appelants se limitent à affirmer que le chauffage au gaz constitue

une qualité substantielle de l’immeuble, sans pour autant rapporter la preuve concrète

du caractère déterminant de l’erreur, laquelle est appréciée souverainement par les

juges du fond (Jurisclasseur, op. cit., n° 35).

Il résulte des développements qui précèdent que les appelants restent en défaut

d’établir le dol, dont ils se prétendent victime.

En ce qui concerne ensuite la prétendue erreur, il est rappelé que l’article 1110 du

code civil prévoit que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que

lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet ».

L’erreur ne sera admise que quand elle porte sur des qualités substantielles du contrat

conclu entre parties et il est communément admis que l’erreur ne peut être cause de

nullité qu’à la condition d’être excusable. Il peut se faire que la victime de l’erreur ait

commis une faute en s’abstenant de prendre des précautions élémentaires pour

s’informer. Dans ce cas, la jurisprudence retient que l’erreur ne peut être cause de

nullité (cf. Droit civil, Les obligations, Weill et Terré, précis Dalloz, n° 74).

Afin d’établir le bien-fondé de leurs prétentions, les appelants font valoir qu’ils se sont

trompés sur une des qualités substantielles de l’immeuble acquis, à savoir le fait que

l’immeuble n’est pas raccordé au gaz et que les travaux de raccordement coûtent

environ 4.000,00 euros.

Dans ce contexte, le tribunal ne peut que renvoyer à ses développements ci-dessus.

En effet, non seulement, il résulte des déclarations des appelants eux-mêmes dans

leur courrier adressé aux intimés le 7 septembre 2016 que ceux-ci leur avaient dit qu’il

faudrait procéder à des travaux de raccordement au gaz, mais les appelants restent

encore en défaut de rapporter la preuve que ce raccordement au gaz était d’une

importance déterminante pour eux de contracter aux conditions convenues.

La circonstance que les appelants n’ont – plus de deux ans après l’acquisition de la

maison – toujours pas fait procéder aux travaux de raccordement, corrobore le fait que

le raccordement au gaz n’était pas déterminant pour eux, ce d’autant plus qu’ils

auraient pu faire contrôler ce point avant la vente.

En effet, l’erreur sur une qualité substantielle de la chose dans laquelle a versé un

contractant, soit spontanément, soit même à la suite de manœuvres dolosives du

cocontractant, n’est une cause de nullité du contrat, respectivement de diminution du

prix, que si cette erreur n’était pas facilement décelable. Si le contractant a, au

contraire, disposé des moyens et du temps nécessaire pour déceler l’erreur, mais que

par légèreté ou négligence il n’a pas procédé à certaines vérifications élémentaires,

l’erreur dans laquelle il a versé est inexcusable, alors qu’un homme normalement

raisonnable et avisé ne se serait pas exposé à la commettre (cf. Cour 16 décembre

2015, n° 41215 du rôle).

Les appelants restent partant en défaut de rapporter la preuve d’une erreur –

déterminante et excusable – dans leur chef.

Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a rejeté

la demande sur le fondement du dol et de l’erreur.

Quant au défaut de délivrance

Le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance qui comporte l’exigence de

conformité de l’immeuble avec les termes du contrat.

L’obligation de délivrance de la chose vendue inscrite aux articles 1604 et suivants du

code civil implique non seulement le fait de livrer la chose, mais encore et surtout de

livrer une chose conforme à la chose vendue.

Aux termes de l’article 1604 du code civil, « la délivrance est le transport de la chose

vendue en la puissance de l’acheteur ».

L’article 1615 du même code, autre disposition légale invoquée par les appelants,

précise que « l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui

a été destiné à son usage perpétuel ».

Afin de distinguer le vice du défaut de conformité, il est admis qu’une chose vendue

est atteinte d’un vice si elle est impropre à l’usage auquel on la destine et qu’il y a

défaut de conformité si la chose livrée est différente dans sa nature, sa qualité ou sa

quantité de la chose promise au contrat.

La qualification de vice s’impose, selon la jurisprudence la plus récente, en cas

d’aspect pathologique de la chose vendue, la notion de défaut de conformité ne visant

que la différence entre la chose promise au contrat et la chose livrée, celle-ci étant par

ailleurs

parfaitement

saine

(cf.

G. RAVARANI,

La

responsabilité

civile,

2e éd., no 622).

En l’occurrence, un éventuel défaut de raccordement de l’immeuble au gaz ne

présente pas de vice, étant donné que l’immeuble est actuellement chauffé au mazout,

mais pourrait, le cas échéant, constituer un défaut de conformité, à supposer que les

vendeurs aient promis de vendre aux appelants un immeuble raccordé au gaz. Or, tel

qu’il résulte des développements antérieurs, tel n’est pas le cas, alors qu’il est établi

en cause que les vendeurs ont précisé aux appelants qu’il faudrait raccorder la maison

au gaz.

Dans la mesure où il laisse d’être établi que les époux GROUPE1.) ont délivré à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un bien différent de celui promis, le moyen tiré du

non-respect des articles 1604 et suivants du code civil tombe à faux.

Le jugement querellé est partant à confirmer pour autant qu’il a débouté

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en diminution du prix de vente de

la maison pour défaut de raccordement de l’immeuble au gaz.

Quant à l’enlèvement de la baignoire-jacuzzi

Les appelants reprochent aux vendeurs d’avoir enlevé des éléments de l’équipement

sanitaire, en l’occurrence la baignoire-jacuzzi.

Les intimés ne contestent pas avoir enlevé la baignoire, mais estiment avoir été en

droit de ce faire, au motif que celle-ci serait un bien mobile qui n’aurait pas été compris

dans la vente, laquelle ne porterait que sur la maison et la cuisine équipée.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1615 du code civil, « l’obligation de délivrer la

chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel ».

Il est de principe que la matérialité du lien unissant les installations sanitaires de salle

de bains à l’immeuble, partant leur incorporation à perpétuelle demeure, est telle que

l’on doit en déduire une volonté non équivoque du propriétaire de l’affecter à

l’immeuble. Ces installations sont donc à considérer comme immeubles par

destination et sont compris dans l’obligation de délivrance du vendeur (voir Cour

14 mars 2001, n° 20825 du rôle ; TAL 14 décembre 2005, n° 94143 du rôle).

Par ailleurs, depuis un arrêt de principe du 18 juin 1963 (BC 1963, I, 327), la Cour de

cassation française – saisie d’un pourvoi dirigé contre un arrêt par lequel les juges du

fond avaient refusé la qualification d'immeubles par destination, faute de lien

d'adhérence durable, à des appareils sanitaires qu'avaient enlevés les héritiers du

vendeur avant que les acheteurs ne prennent possession des lieux – a censuré la

décision pour manque de base légale et fait reproche aux juges du fond de ne pas

avoir recherché si ces appareils sanitaires ne constituaient pas des immeubles par

destination en raison de leur affectation au service de l'immeuble.

On pourrait être tenté de voir dans cet arrêt la volonté d'élargir l'immobilisation par

destination à des biens d'équipement, certes standardisés et fixés de façon très légère,

de sorte que leur enlèvement n'entraînera pas de détérioration, mais sans lesquels

l'immeuble ne peut pas satisfaire, dans les conditions élémentaires du confort

moderne, l'utilité qui est la sienne. Plusieurs décisions se réfèrent à ce critère de

nécessité de l'équipement pour l'utilisation de l'immeuble, du moins en ce qui concerne

les équipements sanitaires (cf. Jurisclasseur Civil, art. 522 à 526, n° 95).

Au vu des considérations qui précèdent, le tribunal retient qu’en l’espèce, la baignoire-

jacuzzi – qui figurait sur les photos de l’annonce de la vente de la maison et dont il

n’est pas contesté qu’elle se trouvait dans la salle de bains au cours des maintes

visites des acquéreurs – a été enlevée au mépris du fait qu’elle était comprise dans

les éléments faisant l’objet de l’obligation de délivrance des parties venderesses, de

sorte que la demande des parties appelantes est à déclarer fondée en son principe.

La demande est encore fondée dans son montant, lequel ne fait pas l’objet de

contestations et ne semble pas surfait.

Partant, le préjudice consistant dans la délivrance non conforme de l’immeuble vendu

est, par confirmation du jugement entrepris, à réparer par l’allocation du montant de

500,00 euros.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs demandes

respectives en obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui concerne la

première instance, par confirmation du jugement entrepris, qu’en ce qui concerne

l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident laissent d’être fondés et que le jugement entrepris est à confirmer dans

toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel

et en ordonne la distraction au profit de Maître Admir PUCURICA, avocat la

demandant, affirmant en avoir fait l’avance.