Tenant's appeal partially allowed to lift seizure; landlord's eviction claim upheld due to unlawful occupation.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

Numéro 135/2016

Audience publique du mardi, sept juin deux mille seize

Numéro 173507 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOC1.) S.A., ayant son siège officiel à L-(…), mais étant établie de fait à L-(…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Eschsur-Alzette du 19 novembre 2015,

comparant par Maître Stéphanie COLLMANN, avocat, demeurant à Luxembourg, et

la société anonyme SOC2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, comparant par Maître Bernard FELTEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173507 du rôle et appelée pour fixation le

8 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 16 février 2016 et finalement à l’audience publique du mardi, 17 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Denis CANTELE, avocat, en remplacement de Maître Stéphanie COLLMANN, comparant pour la société anonyme SOC1.) S.A., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Figen GÖKCE, avocat, en remplacement de Maître Bernard FELTEN, comparant pour la société anonyme SOC2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 juin 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 21 mai 2014, la société anonyme SOC2.) S.A. a fait convoquer la société anonyme SOC1.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg pour :

- l’entendre condamner à lui payer la somme de 29.120,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives des mois de novembre 2013 à mai 2014, avec les intérêts légaux à compter de l’échéance des loyers,

- voir résilier avec effet immédiat le contrat de bail conclu entre parties le

9 août 2013 aux torts exclusifs de la société SOC1.),

- voir condamner la société SOC1.) à déguerpir des lieux loués,

- voir condamner la société SOC1.) à lui payer une « indemnité d’inoccupation » équivalente à 6 mois de loyer (soit de 29.700,00 euros),

- se voir allouer une indemnité de procédure de 5.000,00 euros,

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne les volets pécuniaires.

Par requête déposée le 28 août 2014, la société SOC2.) a fait convoquer la société SOC1.) devant le même tribunal pour voir valider la saisie-gagerie pratiquée par l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en date du

18 août 2014 et pour voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des débats de première instance, la société SOC1.) a conclu à la nullité, sinon à l’irrecevabilité de la saisie-gagerie, au motif que l’autorisation à faire saisir-gager n’était pas suivie dans le délai imparti d’une demande en validation et que le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, n’était pas compétent pour autoriser une telle saisie et pour statuer sur la requête en validation.

Quant au fond, sans contester le fait qu’elle occupe les lieux en question, la société SOC1.) a fait plaider l’inexistence d’un contrat de bail valable entre parties, le contrat daté au 9 août 2013 ayant été signé, au nom des deux parties, par la même personne, à savoir A.), sans avoir le pouvoir de signature nécessaire, les autres administrateurs, respectivement l’administrateur-délégué, ayant tout ignoré de ce contrat et n’ayant d’ailleurs jamais été d’accord de conclure un tel bail à de telles conditions. Elle a encore précisé qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2014, ainsi que du compte-rendu de réunion du

10 avril 2014, que le montant du loyer mensuel n’est pas définitivement fixé.

La société SOC1.) a conclu à la surséance à statuer, jusqu’à ce qu’une décision au pénal soit intervenue, suite à sa plainte avec constitution de partie civile déposée entre les mains du juge d’instruction.

Par jugement du 8 janvier 2015, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir joint les demandes et les avoir déclaré recevables, a dit qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer et a refixé l’affaire pour continuation des débats.

Pour statuer ainsi, quant à la recevabilité de la demande en validation de la saisiegagerie, le juge de première instance a dit que le fait que l’autorisation de saisirgager n’était pas suivie dans le délai imparti d’une demande en validation, ne conduit pas, en l’absence de tout texte légal, à la nullité de la procédure de saisie-gagerie. Il a retenu que, suivant l’article 1er, alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, dans tous les cas où la créance, cause de la saisie, relève du domaine de compétence du juge de paix et que le créancier-saisissant a besoin, en l’absence de titre, de l’autorisation du juge pour la pratiquer, c’est également au juge de paix qu’il doit s’adresser pour obtenir cette autorisation, tout en précisant que dans l’hypothèse où la cause de la saisie mobilière est une créance d’arriérés de loyers, il appartient au juge de paix d’autoriser et de valider cette saisie.

Quant à la demande en surséance à statuer, le juge de première instance a notamment rappelé les principes régissant la règle «le criminel tient le civil en l’état» et a souligné qu’en l’espèce, la question de la validité du contrat de bail en cause était à résoudre en application des règles statutaires et civiles pertinentes et que le juge pénal n’avait pas à statuer sur la validité, eu égard au droit des sociétés respectivement au droit civil, du contrat de bail en cause et des conséquences qui en résultent, dans l’une ou l’autre hypothèse, pour la nature des relations entre parties. Sur base des précédentes considérations, le juge de première instance a dit qu’il n’existait aucun risque de contrariété de jugements et qu’il n’y avait donc pas lieu de surseoir à statuer.

De ce jugement, appel a été relevé par la société SOC1.) SA suivant exploit d’huissier du 17 février 2015.

Par jugement du tribunal de céans, autrement composé, du 16 juin 2015, l’appel a été déclaré irrecevable.

Par jugement du 5 mars 2015, rendu contradictoirement entre parties, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- déclaré la demande en déguerpissement fondée,

- partant, condamné la société SOC1.) à quitter les lieux occupés avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai d’un mois après la notification du jugement,

- au besoin, autorisé la société SOC2.) à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- déclaré la demande en paiement d’indemnités d’occupation fondée en son principe,

- avant tout autre progrès en cause,

- nommé expert M. Marc OSTYN, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé, de déterminer la valeur locative des locaux occupés par la société SOC1.) sis à L-(…), au vu de leur état et des prix pratiqués sur le marché.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de première instance a retenu que, dans la mesure où A.), simple administrateur de la société SOC1.) et administrateur-délégué de la société SOC2.), elle-même actionnaire de la société SOC1.), n’était pas autorisé à engager seul cette dernière, le contrat de bail conclu le 9 août 2013 n’était pas valable. Il en a déduit que la société SOC1.), qui ne contestait pas occuper les lieux litigieux, était à considérer comme occupante sans droit ni titre. Sur base de ce constat, le juge de première instance a condamné la société SOC1.) à déguerpir des lieux occupés et a retenu que celle-ci était redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant était à déterminer par l’expert OSTYN.

Dans son rapport déposé le 20 juillet 2015, l’expert a mesuré pour les locaux en cause une surface d’environ 150 m2 et a retenu, au vu de la spécificité de l’occupation et des agencements y installés un loyer mensuel normal de 6.000,00 euros et sans les décors, le matériel et les rangements spécifiques à l’activité exercée, une valeur locative de 4.500,00 euros.

A l’audience des plaidoiries du 1er octobre 2015 devant le tribunal de paix de Luxembourg, la société SOC2.) a demandé l’entérinement du rapport d’expertise et a réclamé un montant de 127.764,40 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période de septembre 2013 à août 2015 et de frais d’expertise.

La société SOC1.) a critiqué le rapport d’expertise en faisant valoir que l’indemnité d’occupation ne pouvait dépasser le montant mensuel de 4.100,00 euros, repris dans une offre de location de la société SOC2.). Elle a encore affirmé avoir quitté les lieux en février 2015, de sorte qu’une indemnité d’occupation ne serait pas redue pour la période de mars à août 2015.

Par jugement du 15 octobre 2015, rendu contradictoirement, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a :

- dit la demande en paiement d’indemnités d’occupation fondée jusqu’à concurrence du montant de 63.635,00 euros, partant,

- condamné la société SOC1.) à payer à la société SOC2.) la somme de 63.635,00 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 29.120,00 euros à compter du 21 mai 2014, sur la somme de 6.315,00 euros à compter du 11 décembre 2014 et sur la somme de 28.200,00 euros à compter du 12 février 2015, jours des demandes respectives en justice, chaque fois jusqu’à solde,

- déclaré bonne et valable la saisie-gagerie pratiquée le 18 août 2014 par l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER à la requête de la société SOC2.) contre la société SOC1.),

- converti la saisie-gagerie en saisie-exécution,

- autorisé la société SOC2.) à faire procéder dans les formes et délais de la loi à la vente des objets saisis jusqu’à concurrence du montant de sa créance de 63.635,00 euros en principal, à augmenter des intérêts légaux sur la somme de 29.120,00 euros à compter du 21 mai 2014, sur la somme de 6.315,00 euros à compter du 11 décembre 2014 et sur la somme de 28.200,00 euros à compter du

12 février 2015, chaque fois jusqu’à solde et des frais tels que de droit,

- dit non fondées les demandes des parties en obtention d’une indemnité de procédure,

- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

- condamné la société SOC1.) à tous les frais et dépens de l’instance, ceux-ci englobant les frais d’expertise de 1.399,40 euros.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que la société SOC2.) a quitté les lieux en février 2015, de sorte que celle-ci n’est plus redevable d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à cette date.

Il a rappelé que le juge n’est pas lié par les constatations et les conclusions du technicien et a, au vu des éléments du dossier, fixé au montant mensuel de 4.500,00 euros l’indemnité d’occupation, de sorte que la société SOC1.) a, compte tenu des acomptes d’ores et déjà réglés, été condamnée au paiement d’un montant de

(81.000,00 – 17.365 =) 63.635,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période de septembre 2013 à février 2015.

En rappelant les termes de l’article 956 du nouveau code de procédure civile, le juge de première instance a écarté le moyen soulevé par la société SOC1.) suivant lequel, à défaut de contrat de bail, la saisie-gagerie ne saurait être validée.

La saisie-gagerie a, dès lors, été validée et convertie en saisie-exécution. La vente des objets saisis a été autorisée à concurrence du montant de la créance.

De ce jugement, la société SOC1.) a relevé appel par acte d’huissier du

19 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris du 15 octobre 2015, l’appelante conclut à voir dire nulle, sinon caduque, l’ordonnance de saisie-gagerie du 28 juillet 2014, et partant à voir dire nulle, sinon irrecevable, sinon non fondée, la demande en validation de la saisie-gagerie. Elle demande à voir réduire le montant de l’indemnité d’occupation au montant de 3.000,00 euros par mois. Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOC1.) fait grief au juge de première instance d’avoir dit la requête en validation de la saisie-arrêt recevable, alors que la demande n’a pas été introduite endéans le délai de quinzaine. Par ailleurs, ce serait à tort que le juge de première instance a retenu que la saisie-gagerie pouvait être effectuée sur base d’une occupation sans droit ni titre. L’appelante estime, qu’à défaut de contrat de bail, la procédure de saisie-gagerie aurait dû être déclarée irrecevable, sinon non fondée.

La société SOC1.) reproche finalement au juge de première instance d’avoir fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 4.500,00 euros par mois et fait plaider que ce montant ne correspond pas à la valeur locative réelle des locaux litigieux. Elle estime que le rapport d’expertise OSTYN, qui ne présente pas d’étude comparative par rapport au marché locatif, est lapidaire. Elle verse aux débats deux rapports établis par deux agences immobilières différentes pour justifier un montant d’environ 3.000,00 euros par mois et insiste sur le fait que les meubles et la décoration ont été installés par ses soins et qu’il n’y a pas de places de stationnement dans les environs. Par ailleurs, il résulterait d’une annonce émise par la société SOC2.), que celle-ci ne demande qu’un loyer de 4.100,00 euros pour les locaux litigieux.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption des motifs retenus par le juge de première instance et sollicite, à son tour, une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

La société SOC2.) conclut ainsi à l’entérinement pur et simple du rapport d’expertise judiciaire et au rejet des deux rapports établis par les agences immobilières. Elle soutient avoir fait d’importants investissements dans l’immeuble justifiant, de ce fait, une indemnité d’occupation de 4.500,00 euros par mois.

Appréciation du tribunal

D’emblée, le tribunal relève que le volet de l’appel tendant à voir dire la requête en validation de la saisie-gagerie irrecevable pour ne pas avoir été introduite endéans les quinze jours de l’ordonnance de saisie-gagerie est à déclarer irrecevable, alors que la question de la recevabilité de la demande en validation de la saisie-gagerie n’a pas été toisée par le jugement dont appel.

Faute d’avoir entrepris également le jugement du 8 janvier 2015, le prédit volet est coulé en force de chose jugée et le tribunal de céans ne saurait en connaître.

L’appel, relevé pour le surplus dans les forme et délai de la loi, est recevable.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation, il est admis que l'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye et Vankerckhove - Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406; Jurisclasseur civil - art. 1708 à 1782, fasc. 295, no 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur Civil - ibid.; TAL 19 décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op cit - nos 362 et 407).

En l’occurrence, il est rappelé que la société SOC2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris qui a entériné le rapport d’expertise judiciaire contradictoire OSTYN du 6 juillet 2015, lequel a retenu une valeur locative de 4.500,00 euros après enlèvement des décors spécifiques, du matériel et des rangements spécifiques à l’activité du salon de beauté. Au vu de ces considérations, c’est dès lors à tort que la société SOC1.) fait valoir que le loyer élevé retenu par l’expert tient compte des meubles et décorations apportées par elle. Tel n’est, à la lecture du rapport d’expertise, à l’évidence pas le cas, l’expert ayant même précisé que « le loyer normal » serait de 6.000,00 euros par mois en tenant compte des agencements installés.

Concernant les deux rapports établis unilatéralement par les agences immobilières SOC3.) et SOC4.) et versés au dossier par l’appelante, il est rappelé que le juge peut y puiser des renseignements (comme pour toute autre pièce régulièrement versée aux débats), étant précisé qu’il ne peut faire de ces renseignements la base de sa décision, que s’ils sont corroborés par d’autres éléments (DALLOZ, Procédure civile, v° mesures d’instruction confiées à un technicien, mars 1997, n° 660). Comme toute autre pièce, un rapport unilatéral mérite examen et considération, étant précisé que les tribunaux conservent toute leur liberté d’appréciation quant à la valeur probante de ces documents, cette liberté d’appréciation étant mise en œuvre avec plus de rigueur à l’égard d’un rapport unilatéral qu’à l’égard d’un rapport contradictoire (T. HOSCHEIT, Chronique de droit judiciaire, Les mesures d’instruction exécutées par une technicien, P. 32, n° 45, in fine). Un rapport d’expertise unilatéral vaut comme élément de preuve, à condition d’avoir été régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties (Cour de cassation, 7 novembre 2002, n° 44/02), et que les droits de défense de la partie à laquelle on l’oppose soient suffisamment sauvegardés, le juge du fond n’étant pas admis à fonder sa décision uniquement sur un rapport unilatéral (Cour de cassation 8 décembre 2005, n° 63/05).

Si les rapports SOC3.) et SOC4.) dressés unilatéralement à la requête de la société SOC1.), régulièrement versés aux débats et débattus par les parties, sont dès lors à prendre en considération, il n’en reste pas moins qu’ils ne servent d’éléments probants qu’à condition d’être corroborés par d’autres éléments, eux aussi, par définition probants.

Or, en l’espèce, force est de constater que les rapports d’expertise unilatéraux – lesquels ne sont, de surcroît, ni circonstanciés, ni motivés – ne se trouvent corroborés par aucun autre élément probant de la cause, la circonstance que la société SOC2.) ait réclamé, dans une annonce, un loyer de 4.100,00 n’étant pas pertinente, étant donné qu’à ce montant s’ajoutent encore les avances sur charges à hauteur de 260,00 euros.

Il est rappelé que les conclusions des experts judiciaires n’ont qu’une valeur consultative, et les juges sont libres de ne pas suivre l’avis des experts, si leur conscience s’y oppose.

Toutefois, les juges ne doivent s’écarter de l’avis des experts judiciaires qu’avec une grande prudence et lorsqu’ils ont de justes motifs d’admettre que les experts judiciaires se sont trompés, ou lorsque l’erreur de ceux-ci résulte dès à présent, soit du rapport, soit d’autres éléments acquis en cause (cf. Cour 18 décembre 1962, Pas. 19, p. 17).

En l’occurrence, aucun élément de la cause ne permet d’admettre que l’expert judiciaire, qui a pris en considération tous les éléments lui soumis par les parties, se soit trompé.

Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 4.500,00 euros par mois et a ainsi condamné la société SOC1.) au paiement de la somme en principal de 63.635,00 euros.

Quant à la demande en validation de la saisie-gagerie, il est à noter qu’aux termes de l’article 956 du nouveau code de procédure civile, « Les propriétaires et principaux locataires de maisons ou biens ruraux, soit qu'il y ait bail, soit qu'il n'y en ait pas, peuvent un jour après le commandement, et sans permission du juge, faire saisir-gager, pour loyers et fermages échus, les effets et fruits étant dans lesdites maisons ou bâtiments ruraux, et sur les terres. Ils peuvent même faire saisir-gager à l'instant, en vertu de la permission qu'ils en auront obtenue, sur requête, du juge de paix. Ils peuvent aussi saisir les meubles qui garnissaient la maison ou la ferme, lorsqu'ils ont été déplacés sans leur consentement; et ils conservent sur eux leur privilège, pourvu qu'ils en aient fait la revendication, conformément à l'article 2102 du Code civil ».

A noter que ce texte est une réplique identique de l’article 819 français (version de 1922) et similaire de l’article 1461 du code judiciaire belge, lequel dispose que « les propriétaires et principaux locataires de maisons ou biens ruraux, qu’il y ait bail écrit ou verbal, peuvent faire saisir (…) ».

En droit français et en droit belge, seules les créances de loyers et fermages échus autorisent la saisie-gagerie (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, 2e éd., n° 775 ; Dalloz, Codes annotés, Nouveau code de procédure civile, 1922, article 819, n° 39 et suivants).

Il est ainsi admis que dans l’expression « soit qu’il y ait bail, soit qu’il n’y en ait pas », le mot « bail » doit être pris dans le sens d’écrit (cf. Dalloz, op.cit. n° 39). L’existence d’un titre, soit écrit, soit verbal, est donc nécessaire : le défaut de titre impliquerait en effet la complète absence des motifs spécifiés par la loi, motifs qui ont déterminé le législateur à conserver ce privilège et ne pourrait être couvert même par la permission de saisir-gager obtenue du président (op.cit. n° 40).

C’est partant à bon droit que la société SOC1.) fait plaider que c’est à tort que le juge de première instance a considéré que l’article 965 du nouveau code de procédure civile s’applique également à défaut de contrat de bail.

Dans la mesure où, en l’occurrence, il n’existe pas de contrat de bail valable entre parties et que le jugement du 5 mars 2015, qui a retenu que la société SOC1.) est à considérer comme occupant sans droit ni titre, n’a pas été entrepris et est désormais coulé en force de chose jugée, aucune saisie-gagerie ne saurait être pratiquée en l’espèce.

Par réformation du jugement dont appel, il convient dès lors d’ordonner la mainlevée des saisie-gagerie et saisie-exécution pratiquées.

Il s’ensuit que l’appel est partiellement fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. n° 60/15, 2 juillet 2015, n° 3508 du registre).

La condition d’iniquité requise par le prédit article n’étant remplie dans le chef d’aucune partie, celles-ci sont à débouter de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel irrecevable pour autant qu’il tend à voir dire la demande en validation de la saisie-gagerie irrecevable,

reçoit l’appel en la forme pour le surplus, dit l’appel partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, ordonne la mainlevée de la saisie-gagerie et de la saisie-exécution pratiquées, confirme le jugement entrepris pour le surplus, déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à la société anonyme SOC1.) S.A. et pour moitié à la société anonyme SOC2.) S.A.