Landlord's rent claim partially allowed; tenant's procedural abuse and attorney fee claims dismissed.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 133/2016

Audience publique du mardi, trente-et-un mai deux mille seize

Numéro 173663 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans emploi, et son épouse

2) PERSONNE2.), salariée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

ADRESSE2.) du 23 novembre 2015,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Kalthoum BOUGHALMI, avocat, demeurant à Esch-

sur-Alzette,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 173663 du rôle et appelée pour fixation le

22 décembre 2015, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 22 mars 2016 et finalement à

l’audience publique du lundi, 9 mai 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Kalthoum BOUGHALMI, avocat,

comparant pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Alessandra VIENI, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

31 mai 2016, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail mixte du 27 janvier 2014, conclu pour une durée déterminée de

trois ans à partir du 1er février 2014, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un bien immeuble comprenant un local

commercial et un appartement à usage d’habitation sis à L-ADRESSE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 2.000,00 euros pour la période allant du 1er août 2014

au 31 juillet 2015, de 3.000,00 euros du 1er août 2015 au 31 juillet 2016, et de 5.000,00

euros à partir du 1er août 2016, dont 4.000,00 euros pour le local commercial et

1.000,00 euros pour l’appartement, ainsi que d’une avance mensuelle sur charges

d’un montant forfaitaire de 250,00 euros, le tout payable d’avance le premier de

chaque mois.

Par requête déposée le 2 juin 2015, PERSONNE3.) a fait convoquer PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix ADRESSE2.), siégeant en

matière de bail à loyer, afin de les voir condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, au paiement du montant de 22.500,00 euros, à titre

d’arriérés de loyers et de charges pour la période allant du mois d’août 2014 au mois

de mai 2015 inclus, ainsi qu’au montant de 6.000,00 euros sur base de l’article XVI du

contrat de bail, de voir résilier le contrat de bail conclu entre parties et de voir

condamner les locataires à déguerpir des lieux loués.

PERSONNE3.) a, en outre, sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et

a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ayant initialement comparu par mandataire, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont

plus comparu à l’audience des plaidoiries de première instance.

Suivant décompte actualisé présenté lors des plaidoiries de première instance,

PERSONNE3.) a augmenté sa demande en paiement des arriérés de loyers et de

charges à 33.500,00 euros pour la période allant du mois d’août 2014 au mois de

septembre 2015 inclus.

La bailleresse a expliqué que les preneurs ont quitté les lieux au début du mois de

janvier 2015 mais que, nonobstant plusieurs mises en demeure, ils n’ont ni restitué les

clés, ni vidé le bien immeuble de leurs effets mobiliers.

Par jugement du 14 octobre 2015, le tribunal de paix ADRESSE2.), statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit la demande en paiement fondée à concurrence de 39.500,00 euros,

-

rejeté la

demande en condamnation solidaire de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.),

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

conjointement

à

payer

à

PERSONNE3.) le montant de 39.500,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur

le montant de 28.500,00 euros à partir du 2 juin 2015, jour du dépôt de la requête

introductive d’instance, et sur le montant de 11.000,00 euros à partir du 23

septembre 2015, jour de l’augmentation de la demande, à chaque fois jusqu’à solde,

-

dit que le contrat de bail conclu entre parties est résilié aux torts exclusifs de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir du bien immeuble sis à L-

ADRESSE3.), avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef, dans le délai de quinze

jours, au plus tard, à compter de la notification du jugement,

-

au cas où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne respecteraient pas ce délai, autorisé

PERSONNE3.) à les faire expulser dans la forme légale et aux frais de

PERSONNE1.)

et de

PERSONNE2.), ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit la demande en exécution provisoire du jugement non fondée,

-

condamné

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

conjointement

à

payer

à

PERSONNE3.) une indemnité de procédure de 300,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté que les locataires étaient

restés en défaut d’établir avoir procédé au paiement des arriérés de loyers et de

charges redus, s’élevant à un montant de 33.500,00 euros, suivant les pièces et le

décompte versé en cause.

A défaut de clause contractuelle prévoyant que les preneurs étaient solidairement

tenus, le juge de première instance n’a pas fait droit à la demande en condamnation

solidaire des parties défenderesses.

Au vu de la faute contractuelle commise par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ayant

consisté dans le non-paiement des loyers échus, il a été fait droit à la demande des

bailleurs tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail et à la condamnation des

preneurs à déguerpir des lieux loués.

Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail pour faute contractuelle des preneurs,

la demande en paiement d’une indemnité contractuelle forfaitaire de 6.000,00 euros,

prévue par l’article XVI du contrat de bail, a été déclarée fondée.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 23 novembre 2015.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent principalement à voir

déclarer nul le contrat de bail signé entre parties pour défaut de qualité/d’intérêt à agir

et partant déclarer irrecevable l’action introduite par PERSONNE3.). A titre subsidiaire,

ils demandent à voir dire nul le contrat de bail pour cause illicite, sinon pour réticences

dolosives, sinon encore pour erreur sur les qualités substantielles. Ils demandent à

être déchargés de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Ils demandent en outre à voir condamner PERSONNE3.) à leur payer l’intégralité des

frais et honoraires d’avocat ainsi que les faux frais qu’ils ont dû débourser pour assurer

la défense de leurs intérêts, et ce sur base de l’article 1382 du code civil.

Ils concluent en outre à l’allocation d’une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire, sur base de l’article 6-1 du code civil, sinon sur base de l’article 1382 du

code civil, sinon d’une indemnité de procédure d’un montant de 2.500,00 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent la qualité de

propriétaire de l’immeuble donné en location dans le chef d’PERSONNE3.). Ils font

valoir que « l’immeuble dont question fait partie d’une communauté actuellement en

liquidation entre Madame PERSONNE3.) et apparemment un autre copropriétaire, qui

serait son époux, sinon son ex-époux, sans préjudice quant à l’identité exacte de ce

dernier ». Estimant qu’PERSONNE3.) ne saurait exercer, ni disposer de droits sur un

immeuble, dont elle n’est pas la propriétaire, les appelants concluent à la nullité du

contrat de bail signé le 27 janvier 2014 et à l’irrecevabilité de l’acte introductif de

première instance.

Quant au fond, à titre principal, les appelants invoquent la nullité du contrat de bail

pour cause illicite. Ils font valoir que, tel qu’il a été prévu par le contrat de bail, ils ont

exécuté de nombreux travaux, à leurs frais exclusifs et en contrepartie de la gratuité

de loyers pendant une période déterminée de six mois. Ainsi la bailleresse aurait

« tenté de faire exécuter les travaux de grande envergure par le sieur PERSONNE1.),

préqualifié, sur une surface de 480 m2 au moins (120 m2 par étage sur 4 étages) et ce

aux frais exclusifs du sieur PERSONNE1.), pour un montant minime, pour ne pas dire

ridicule de quelques 30.000,00 € (5.000,00 € x 6 mois), qu’elle lui aurait de manière

très « magnanime » accordé en contrepartie de la location de l’appartement et du local

commercial ».

Or, la bailleresse n’aurait disposé d’aucun permis de construire pour les travaux

effectués. Elle aurait ainsi abusé de la confiance des appelants, exposant ces derniers

« au risque de se faire condamner pour travail clandestin ».

A titre subsidiaire, les appelants concluent à la nullité du contrat de bail pour réticence

dolosive. Ils font valoir qu’PERSONNE3.) a usé de manœuvres frauduleuses afin

d’inciter les appelants à conclure le contrat de bail litigieux, en leur présentant « un

tableau idyllique suivant lequel ils disposeraient d’un appartement et d’un local

commercial dans lequel ils exploiteraient un restaurant, mais sans leur préciser qu’elle

ne disposait pas d’une autorisation de bâtir, en bonne et due forme ».

A titre plus subsidiaire, les appelants font valoir qu’ils ont quitté les lieux en janvier

2015, de sorte que le jugement serait à réformer en ce qu’il les a condamnés au

paiement des loyers postérieurement à cette date.

A titre plus subsidiaire, les appelants demandent à voir ordonner « la compensation

légale entre le montant des travaux effectués par le sieur PERSONNE1.) et le montant

des loyers à payer ».

Les appelants concluent, par ailleurs, à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il

a fait application de l’article XVI du contrat de bail, prévoyant le paiement d’une

indemnité forfaitaire de trois mois de loyers en cas de résiliation du contrat de bail aux

torts du preneur.

Ils contestent finalement l’indemnité de procédure à laquelle ils ont été condamnés par

le juge de première instance.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris, par adoption des motifs du

juge de première instance, sauf à interjeter appel incident en ce que sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure n’a été déclarée fondée qu’à concurrence de

300,00 euros. Estimant que ce montant est insuffisant eu égard à la mauvaise foi des

locataires, l’intimée sollicite, par réformation du jugement entrepris, une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour la première instance et conclut en outre à

l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

L’intimée augmente sa demande relative aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges, échus au mois d’octobre 2015, au montant total de 35.750,00 euros.

L’intimée fait exposer que l’immeuble litigieux appartient à elle et son époux,

PERSONNE4.). Au moment de la conclusion du contrat de bail – en janvier 2014 – les

époux auraient toujours été mariés et l’immeuble aurait appartenu à la communauté.

Conformément à l’article 1421-1 du code civil, lorsqu’un époux fait seul un acte

d’administration sur un bien commun, il est censé avoir reçu un mandat tacite de l’autre

époux. Par ailleurs, PERSONNE4.) aurait eu connaissance du contrat de bail liant son

épouse à PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Le moyen tiré du défaut de qualité à agir

dans le chef de la bailleresse serait partant à rejeter.

Quant aux prétendus travaux, l’intimée soulève l’incompétence ratione materiae du

tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour prononcer une compensation.

Elle conteste, par ailleurs, que les locataires aient exécuté les travaux inventoriés dans

le contrat de bail. A titre subsidiaire, l’intimée estime que le moyen relatif à la

compensation entre dettes réciproques est irrecevable pour avoir été soulevé pour la

première fois en instance d’appel. Elle rappelle que le jugement de première instance

est contradictoire, les locataires ayant initialement comparu par mandataire, avant de

faire défaut à l’audience des plaidoiries.

Quant au fond, l’intimée fait exposer que PERSONNE1.), qui s’est présenté comme

un professionnel de la rénovation, lui a proposé de remettre en état l’immeuble en

question. Suite à cette proposition, la bailleresse lui aurait offert six mois de gratuité

de loyers.

L’intimée fait valoir que les travaux que PERSONNE1.) devait exécuter, ne

nécessitaient pas d’autorisation de construire. Elle aurait, par ailleurs, ignoré que

l’immeuble loué était classé « chantier » et que les appelants ne pouvaient pas

s’inscrire à la commune. En dépit de ce fait, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seraient

restés vivre dans l’immeuble de mai 2014 à janvier 2015. Il n’y aurait partant aucun

préjudice dans leur chef. A ce jour, ils n’auraient ni restitué les clés, ni libéré les lieux.

Motifs de la décision

Le tribunal note d’emblée que les appelants ne critiquent le jugement a quo que dans

la mesure où il a fait droit aux demandes pécuniaires d’PERSONNE3.), le jugement

de première instance n’étant pas entrepris en ce qu’il a résilié le contrat de bail et

condamné les locataires à déguerpir des lieux loués, de sorte que ce volet du litige

n’est pas dévolu au tribunal de céans.

Quant à la demande en nullité du contrat de bail et de la requête introductive de

première instance pour défaut de qualité/intérêt à agir

Le moyen tiré du défaut de qualité d’une partie peut être soulevé en tout état de cause,

donc pour la première fois en instance d’appel (Cour, 12 juillet 2007, n° 31534 du rôle).

Il n’est pas contesté que l’immeuble en question constituait, au moment de la

conclusion du contrat de bail en janvier 2014, un bien commun des époux GROUPE1.).

Selon l’article 1421-1 du code civil, lorsqu’un époux fait seul un acte d’administration

ou de jouissance sur un bien entré en communauté du chef des deux époux, il est

censé avoir reçu mandat tacite de l’autre époux. Le fait de donner à bail un immeuble

constituant un acte d’administration, PERSONNE3.) est censée avoir reçu mandat

tacite de son époux. Il résulte par ailleurs des pièces du dossier que PERSONNE4.)

avait connaissance du contrat de bail liant les parties et qu’il ne s’y est pas opposé.

PERSONNE3.) a partant valablement donné à bail l’immeuble en question, et avait

qualité et intérêt à saisir le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer.

Il s’ensuit que le moyen de nullité du contrat de bail et de la requête introductive de

première instance, ainsi que le moyen d’irrecevabilité de l’action, tirés du défaut de

qualité, sont à rejeter.

Quant à la demande en nullité du contrat de bail pour cause illicite

Aux termes de l’article 1131 du code civil, « l’obligation sans cause, ou sur une fausse

cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ». L’article 1133 précise que

la cause est illicite quand elle est prohibée par la loi.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre parties prévoit qu’PERSONNE3.) loue à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un local à usage commercial situé au rez-de-

chaussée de l’immeuble sis à L-ADRESSE3.) et un appartement situé au 3e étage du

même immeuble. Le contrat de bail prévoit que le local de commerce « sera destiné à

des fins d’exploitation exclusive d’un établissement de restauration ». Le bail est

conclu pour une durée initiale de trois ans, avec effet au 1er février 2014.

L’article V « Gratuité de certains loyers en raison des travaux à exécuter par le

bailleur » stipule :

« Dès la signature du présent contrat de bail, le Preneur s’engage à entreprendre des

travaux de réfection de la totalité de l’immeuble appartenant au Bailleur et situé à L-

ADRESSE3.).

Il est convenu entre parties que le Preneur exécutera notamment les travaux suivants,

sans que la liste qui suit soit à considérer comme étant exhaustive :

1. Réparation de la toiture de l’immeuble par priorité et préalable aux reste de travaux

dans l’immeuble ;

2. Travaux à réaliser au rez-de-chaussée en vue de la création d’une entrée séparée

donnant accès aux appartements du 1er, 2ème, 3ème et 4ème étage sans passer par

l’intérieur du local de commerce ;

3. Travaux de rénovation du local de commerce du rez-de-chaussée ;

4. Remise à neuf de l’appartement du premier étage comprenant notamment la

réalisation des planchers, l’installation électrique, la remise à neuf des salles de

bains, le montage et la fourniture de deux fenêtres, fourniture et pose des portes,

mise en peinture ; remise à neuf des plafonds et solutionnement des infiltrations ;

5. Elimination et réfection des problèmes d’humidité apparus dans l’appartement du

deuxième étage et remise à neuf ;

6. Remise à neuf de l’appartement du troisième et quatrième étage comprenant

notamment le solutionnement des éventuels problèmes d’humidité et mise en

peinture

(Les travaux prédécrits et en général, la totalité des travaux à exécuter par le Preneur

dans l’immeuble appartenant au Bailleurs sont définis ci-après comme « les travaux

de réfection »).

Le Locataire s’engage à effectuer les travaux de réfection exclusivement avec ses

propres moyens et à ses frais, et à en fournir le matériel nécessaire sans qu’il puisse

demander une quelconque indemnisation de quelque nature que ce soit au Bailleur,

en dehors de la gratuité et de la réduction consécutive des loyers pendant une période

déterminée et consentie par ce dernier telles que décrites ci-après.

En contrepartie des travaux de réfection et à titre unique et exceptionnel le Bailleur

consent au Preneur :

1. Une gratuité de loyers relative au local de commerce et de l’appartement,

(donc de la somme mensuelle de 5.000 EUR) pendant une durée maximale de 6

mois à partir de la signature du présent bail.

Il est précisé que pour le cas où le local de commerce devait ouvrir ses portes au

public avant l’expiration des 6 mois, le Preneur payera un loyer de 2.000 EUR le

premier du mois suivant la date de l’ouverture au public.

2. A la fin des travaux de réfection du local de commerce et au plus tard à partir du

7ème mois de la signature du présent contrat de bail et ce pendant 12 mois le loyer

relatif au local de commerce et l’appartement s’élèvera à la somme de 2.000

EUR (deux mille euro).

3. A l’expiration du délai de 2 mois cité au point 2), le loyer réduit du local commercial

et de l’appartement s’élèvera à 3.000 EUR (trois mille euro) pendant une

nouvelle période d’un an ferme non sujette à prolongation.

4. A l’expiration du délai de 12 mois cité au point 3) le loyer du local commercial

s’élèvera à 4.000 EUR (quatre mille euros) et le loyer de l’appartement

d’habitation s’élèvera à 1.000 EUR (mille euros) payables le premier de chaque

mois par anticipation.

Il est de convention expresse que tous les loyers, même ceux réduits pendant les

périodes déterminées supra seront payables le premier de chaque mois par

anticipation ».

Les parties ont ainsi convenu dans le contrat de bail que les preneurs s’engagent à

effectuer certains travaux, en contrepartie de la gratuité des loyers pendant une

période déterminée de six mois.

La doctrine dominante contemporaine se caractérise par le choix de la cause finale et

par l’opposition entre la cause « objective » et « subjective ». Ainsi, pour le contrôle de

l’existence de la cause, il y a lieu de retenir une définition objective et abstraite, toujours

la même pour un même contrat, que certains qualifient de cause objective, et, pour le

contrôle de la licéité de la cause, une définition subjective, les motifs déterminants,

que certains qualifient de cause subjective (Jacques GHESTIN, Cause de

l’engagement et validité du contrat, LGDJ, n°128 et 129, page 90).

En l’espèce les appelants invoquent la nullité du contrat de bail pour illicéité de la cause

subjective, qui est la cause déterminante, c’est-à-dire le mobile qui a décidé l’une des

parties à s’engager (Jacques GHESTIN, Cause de l’engagement et validité du contrat,

LGDJ, n°135, page 96). Il ne s’agit donc plus du pourquoi de l’obligation souscrite par

chacune des parties, mais du pourquoi de l’opération juridique dans l’intention de

celles-ci. Ainsi, la définition de la cause subjective du contrat est concrète, puisqu’elle

réside dans l’objectif pratique que les cocontractants ou l’un d’eux veulent atteindre et

pour la réalisation duquel le contrat n’a été que l’instrument (Jurisclasseur, civil, Fasc.

1131 à 1333, n°41, page 10).

La jurisprudence annule les contrats lorsque les mobiles qui ont déterminé les parties

étaient illicites ou immoraux. L’autonomie des volontés a pour limites l’intérêt social et

l’ordre public, dont le juge a pour mission d’assurer le respect, et qui ne doivent pas

être atteints par des conventions particulières (cf. MAZEAUD et CHABAS, Leçons de

Droit Civil, Obligations, théorie générale, 8ème édition, Montchrestien, n° 267 et

jurisprudences y citées).

La cause subjective du contrat n’est dès lors à prendre en considération que pour

apprécier la licéité et l’absence de contrariété à l’ordre public du contrat.

Force est de constater que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’expliquent pas, ni a

fortiori ne prouvent en quoi la signature du bail mixte serait illicite, immoral ou contraire

aux bonnes mœurs. Aucun élément probant du dossier ne permet de conclure à

l’illicéité des mobiles ayant animé PERSONNE3.) à conclure le contrat de bail, les

appelants étant partant encore à débouter de leur demande tendant à la nullité du

contrat de bail.

Le moyen doit dès lors être rejeté.

Quant à la demande en nullité du contrat de bail pour manœuvres dolosives, sinon

réticence dolosive

Il est rappelé que pour constituer une cause de nullité, le dol, qui est une variété de

fraude consistant dans l’emploi de certains moyens de tromperie en vue d’amener une

personne à contracter, implique une intention de tromper, ainsi que l’emploi de moyens

suffisamment caractérisés, la charge de la preuve de ces éléments incombant

naturellement au demandeur en nullité. Celui-ci doit en outre établir que le dol a été

déterminant, c’est-à-dire qu’il doit prouver qu’il ne s’est engagé que parce qu’il a été

trompé par le dol, respectivement il doit apparaître que sans le dol, le contrat n’aurait

pas été conclu. Le dol, dans la formation du contrat, désigne toutes les tromperies par

lesquelles un contractant provoque chez son partenaire une erreur qui le détermine à

contracter. Peu importe la nature de cette erreur. Les manoeuvres dolosives consistent

dans toutes les machinations, toutes les mises en scène, tous les artifices qu’une

personne peut mettre en oeuvre pour surprendre le consentement de son partenaire

et l’amener à contracter (G. RAVARANI, La Responsabilité Civile, Pasicrisie

luxembourgeoise 2014, 3e édit., n° 485). La jurisprudence luxembourgeoise admet le

dol non seulement en cas de manœuvres positives tendant à induire le cocontractant

en erreur, mais également au cas où des qualités essentielles pour permettre un

consentement éclairé sont tues de manière délibérée : il s’agit alors d’un dol par

réticence. La réticence dolosive apparaît comme l’inexécution intentionnelle de

l’obligation d’information et rend toujours excusable l’erreur provoquée. L’intention

requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais celle de tromper, en suscitant

l’erreur ou en profitant de celle-ci. Il faut par ailleurs que l’erreur provoquée par les

manœuvres dolosives ait été déterminante pour le cocontractant, mais il n’est pas

nécessaire qu’elle ait porté sur la substance de la chose, le dol pouvant aussi être

sanctionné lorsque l’erreur a porté sur une qualité non substantielle (G. RAVARANI,

La Responsabilité Civile, Pasicrisie luxembourgeoise 2014, 3e édit., n° 485).

En l’espèce, les appelants soutiennent que la bailleresse a tenté de faire exécuter par

eux « les travaux de grande envergure […] sur une surface de 480 m2 au moins (120

m2 par étage sur 4 étages) et ce aux frais exclusifs du sieur PERSONNE1.), pour un

montant minime, pour ne pas dire ridicule de quelques 30.000,00 € (5.000,00 € x 6

mois) ». La bailleresse n’aurait disposé d’aucun permis de construire pour les travaux

envisagés.

Les travaux énumérés dans le contrat de bail, s’ils sont certes nombreux, ils ne

permettent de conclure ipso facto, à l’existence de manœuvres ou d’une réticence

dolosive dans le chef de la bailleresse.

Face aux contestations de l’intimée, les locataires restent en défaut de rapporter la

preuve que les travaux mis à leur charge par le contrat de bail nécessitent une

autorisation de construire, de sorte que l’argument y relatif tombe à faux. Le courrier

de l’administration communale ADRESSE2.) du 6 novembre 2015, adressé au

mandataire des appelants, ne saurait être pertinent à cet égard, alors qu’il y est fait

mention, d’une part, d’un permis de construire pour la transformation et l’extension de

l’immeuble litigieux, octroyé en 2006 - soit antérieurement au contrat de bail signé le

27 janvier 2014 - et d’autre part, d’une nouvelle demande de permis de construire, qui

a été déposée le 5 septembre 2014, sans préciser toutefois quels sont les travaux

envisagés. Il ne résulte pas du dossier que les travaux visés par le courrier du 6

novembre 2015 étaient ceux que les locataires étaient censés exécuter en vertu du

contrat de bail.

Quant à l’impossibilité de s’inscrire à la commune, les appelants n’invoquent aucun

préjudice de ce fait et ils sont en aveu d’avoir habité l’immeuble litigieux jusqu’en

janvier 2015. Les appelants ont partant accepté la situation et il n’est ni établi, ni même

allégué que l’inscription à la commune aurait constitué un élément déterminant de leur

consentement.

Le vice du consentement invoqué par les appelants laissant d’être établi, le moyen de

nullité est à rejeter.

Quant au montant des arriérés

Les appelants font grief au juge de première instance de les avoir condamnés à payer

des loyers postérieurement à leur départ des lieux, en janvier 2015. Selon le

mandataire des appelants, les clés auraient été restituées à la bailleresse.

Cette dernière fait en revanche valoir qu’à ce jour, les clés de l’immeuble loué ne lui

ont toujours pas été restituées.

Le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer

à PERSONNE3.) le montant de 33.500,00 euros, à titre d’arriérés de loyers et de

charges pour la période d’août 2014 à septembre 2015 inclus.

Les appelants ne justifiant pas s’être acquittés desdits loyers et n’établissant pas avoir

valablement résilié le contrat de bail en janvier 2015, le jugement entrepris est à

confirmer sur ce point.

L’augmentation de la demande de l’intimée, correspondant au loyer du mois d’octobre

2015, non autrement contestée, est à déclarer recevable et fondée. Les appelants sont

partant encore à condamner au montant de 2.250,00 euros. A défaut d’avoir sollicité

l’octroi d’intérêts, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Quant à la « compensation légale entre le montant des travaux effectués par le sieur

PERSONNE1.) et le montant des loyers à payer »

Dans la mesure où les appelants soutiennent avoir effectué des travaux en vertu des

stipulations du contrat de bail, le tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer,

en instance d’appel, est compétent pour connaître de la demande en compensation

entre le coût des travaux allégués et les loyers redus, cette demande rentrant dans le

champ d’application de l’article 3. 3° du nouveau code de procédure civile.

Les appelants restant en défaut d’établir qu’ils ont effectué d’autres travaux dans

l’immeuble que ceux relatifs à l’appartement qu’ils ont occupé et qui, en tout état de

cause, étaient couverts par la gratuité de six mois de loyers, ils ne sont pas créanciers

de la bailleresse.

Aucune compensation ne saurait partant être ordonnée.

Quant à l’indemnité de résiliation

Selon l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne,

pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas

d’inexécution.

Le locataire a l’obligation de payer le loyer, les accessoires et autres frais et charges

à la date convenue.

Les parties peuvent librement convenir, comme en d’autres matières, que le retard de

paiement entraînera automatiquement la débition d’un intérêt, voire d’une clause

pénale (Le droit du bail. Régime général, B. LOUVEAUX, n° 227 et suivants).

La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et

forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de

consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution visée,

le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au montant

forfaitairement fixé par les parties (Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause

pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi

un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage (Cour 25

février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts

convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elle des obligations

découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a,

par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou augmenter la

peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la

matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception.

Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité

préventive de la clause pénale.

En l’espèce, les appelants se bornent à contester, tant en son principe qu’en son

quantum, « l’indemnité de relocation » à laquelle ils ont été condamnés par le juge de

première instance, sans formuler de griefs précis. Il ne résulte d’aucun élément du

dossier que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) - qui ne formulent d’ailleurs aucune

demande en réduction de l’indemnité forfaitaire stipulée dans le contrat de bail - n’aient

pas été en mesure de comprendre la portée de leurs engagements.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement a quo en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au montant de 6.000,00 euros au titre de l’indemnité

de résiliation, le jugement dont appel n’étant pas entrepris en ce qu’il a prononcé une

condamnation conjointe à l’égard de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.).

Quant aux demandes accessoires

Il est rappelé que les parties appelantes demandent à voir condamner PERSONNE3.)

à leur payer « l’intégralité des frais et honoraires d’avocat ainsi que les faux frais (PM)

qu’elles ont dû débourser pour assurer la défense de leurs intérêts dans le cadre du

présent litige, et ce sur base de l’article 1382 du Code civil ».

Les appelants concluent en outre à l’allocation d’une indemnité pour procédure

abusive et vexatoire sur base de l’article 6-1 du code civil, sinon sur base de l’article

1382 du même code.

Les susdites demandes n’étant pas chiffrées, elles sont à déclarer irrecevables.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

PERSONNE3.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris,

de la débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance. Pour le même motif, sa demande en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer non

fondée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident n’est pas fondé.

Nonobstant le fait que l’appel principal est partiellement fondé, les appelants restent

tenus d’une condamnation et doivent partant supporter les frais et dépens de l’instance

d’appel.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens des appelants n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rejette les moyens de nullité et d’irrecevabilité soulevés par les appelants,

se déclare compétent pour connaître de la demande en compensation de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

la dit non fondée,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour la première instance et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à PERSONNE3.) de l’actualisation de ses prétentions financières, redues

au titre du prix du bail, échues en octobre 2015, au montant de 2.250,00 euros,

dit l’augmentation de la demande d’PERSONNE3.) recevable et fondée à concurrence

du montant de 2.250,00 euros, partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) encore conjointement à payer à

PERSONNE3.) la somme de 2.250,00 euros,

dit irrecevables les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) sur base des

articles 6-1 et 1382 du code civil,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) conjointement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.