Court dismisses appeal in commercial lease dispute, confirming landlord's claim for arrears and penalties.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 113/2016

Audience publique du mardi, dix mai deux mille seize

Numéro 174411 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L- (…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 21 décembre 2015,

comparant initialement par Maître Yvette NOGONO-YAH, avocat, demeurant à Luxembourg, ayant déposé son mandat, et actuellement par Maître Simplice WABO MABOU, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOC2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Cathérine NILLES en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN, comparant par Maître Nadia JANAKOVIC, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 174411 du rôle et appelée pour fixation le

19 janvier 2016, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,

18 avril 2016, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Simplice WABO MABOU, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Nadia JANAKOVIC, comparant pour la société anonyme SOC2.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 mai 2016, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé entre parties le 3 septembre 2014, la société anonyme SOC2.) S.A. a donné en location à la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. une surface commerciale d’approximativement 313 m2, sise à ADR1.), pour un loyer mensuel indexé de 5.450,00 euros hors TVA. Les parties ont opté pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée suivant l’article 2 des conditions générales du bail, de sorte que le montant du loyer a été, à compter du 1er janvier 2015, de 6.376,50 TVA compris.

Par requête déposée au greffe en date du 17 juillet 2015, la société SOC2.) a fait convoquer la société SOC1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 36.188,00 euros, à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts conventionnels à 12% l’an, sinon avec les intérêts légaux, sur chaque loyer à partir du jour de son échéance, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que la somme de 37.605,00 euros, à titre d’indemnité de résiliation, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde. Elle a conclu à la majoration du taux de l’intérêt légal.

Elle a encore sollicité la résiliation du contrat de location conclu entre parties et la condamnation de la locataire au déguerpissement. Elle a finalement réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 15 octobre 2015, la société SOC2.) a réduit sa demande en condamnation du chef d’arriérés de loyers au montant de 33.517,50 euros.

En faisant état d’une résiliation unilatérale par la société SOC2.) d’un autre contrat de location conclu entre parties portant sur des chambres meublées et en vertu duquel elle aurait fait d’importants investissements, la société SOC1.) a invoqué un accord oral entre parties suivant lequel le loyer du mois d’octobre 2014 ne serait pas redû et selon lequel le bailleur aurait consenti à des délais de paiement. Elle a ajouté ne pas disposer d’assez de place pour entreposer ses marchandises.

La société SOC2.) a contesté l’intervention de tels accords.

Par jugement du 29 octobre 2015, intervenu contradictoirement entre parties, le tribunal de paix de Luxembourg a :

- déclaré la requête recevable,

- donné acte à la société SOC2.) de la réduction de sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant de 33.517,50 euros,

- dit les demandes en paiement formulées par la société SOC2.) fondées,

- condamné la société SOC1.) à payer à la société SOC2.) la somme de 33.517,50 euros avec les intérêts conventionnels à 12% l’an sur chaque loyer à partir du jour de son échéance jusqu’à solde,

- condamné la société SOC1.) à payer à la société SOC2.) la somme de 37.605,00 euros, avec les intérêts légaux à compter du 17 juillet 2015 jusqu’à solde,

- ordonné sur la somme de 37.605,00 euros la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,

- déclaré résilié le bail conclu entre parties,

- condamné la société SOC1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la notification du jugement,

- au besoin, autorisé la requérante à faire expulser la défenderesse dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- dit non fondée la demande de la société SOC2.) en obtention d’une indemnité de procédure,

- dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

- condamné la société SOC1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’un accord entre parties relatif au paiement des loyers laissait d’être établi.

Au vu du contrat de bail, ainsi que du décompte versé en cause, non autrement contesté, la demande en paiement d’arriérés de loyers a été déclarée fondée pour le montant réclamé de 33.517,50 euros, à assortir des intérêts conventionnels de 12% l’an.

Eu égard à la violation par la locataire de son obligation principale de payer les loyers, il a, par ailleurs, été fait droit aux demandes de la société bailleresse en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement.

En rappelant que les parties sont libres de prévoir les conséquences qui seront attachées à une éventuelle violation d’une ou de plusieurs obligations du contrat et de fixer conventionnellement une indemnité de résiliation, le juge de première instance a également condamné la locataire au paiement d’une indemnité de résiliation de 37.605,00 euros, en application de l’article 8, point E) des conditions générales du contrat.

De ce jugement, lui notifié le 11 novembre 2015, la société SOC1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 21 décembre 2015.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, la partie appelante demande à voir constater qu’elle a effectué des travaux dans l’immeuble loué et à voir dire qu’il y a lieu à compensation, eu égard au fait que sa dette de loyer est d’ores et déjà absorbée par le coût des travaux entrepris, qu’elle évalue à 73.000,00 euros au stade actuel de la procédure.

Elle demande encore à voir tenir compte, dans le cadre de l’établissement du décompte entre parties, d’une garantie de 28.000,00 euros qu’elle a déposée au moment de la signature du contrat de bail.

L’appelante conclut, par ailleurs, à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a fait application de la clause pénale figurant dans les conditions générales du contrat de bail, prévoyant le paiement d’une indemnité forfaitaire de six mois de loyers en cas de résiliation du contrat de bail aux torts du locataire. En faisant appel au pouvoir modérateur du tribunal, elle demande à ce que la clause ne soit pas appliquée, ceci en raison de « circonstances défavorables et indépendantes de la volonté du locataire survenues en cours d’exécution du contrat. »

Elle estime encore que c’est à tort que le juge de première instance a fait application d’intérêts conventionnels et qu’il a ordonné la majoration du taux d’intérêt.

Elle demande finalement la réformation du jugement a quo en ce qu’il a déclaré résilié le contrat de bail.

A l’appui de son appel, la société SOC1.) expose qu’elle avait conclu deux baux commerciaux avec la société intimée le 3 septembre 2015 relatifs à un immeuble sis à ADR1.).

L’un des contrats de bail aurait porté sur un local commercial, sis au rez-dechaussée de l’immeuble, l’autre sur un espace sis au premier étage, comportant des chambres.

Le contrat signé aurait constitué « un contrat quasi d’adhésion » que les gérants de la société appelante, qui ne parleraient pas le français, auraient dû signer sans « prendre la mesure des clauses léonines » stipulées.

Par ailleurs, la société bailleresse n’aurait pas respecté son obligation de délivrance en ce que l’immeuble donné en location aurait été rempli de gravats et la partie destinée à l’habitation aurait été infestée de souris et de cafards.

Les travaux de grande envergure que la locataire aurait entrepris auraient concerné tant la partie habitation que le local commercial.

Notamment au vu des investissements réalisés, la partie bailleresse aurait été d’accord à ce qu’une garantie de seulement 28.000,00 euros soit versée et que le loyer du mois de septembre ne soit pas payé. Il aurait été prévu que les parties s’accorderaient « sur de nouvelles remises au fur et à mesure que la partie appelante avancerait dans les travaux de remise en état ».

Pour des raisons indépendantes de la volonté des gérants de la société appelante, la Ville de (…) aurait retiré l’autorisation de nuit blanche à la société SOC1.), la privant ainsi de l’essentiel de ses revenus tirés de l’activité liée à l’exploitation du bar et de la boîte de nuit.

Tout en étant au courant des difficultés rencontrées par l’appelante, l’intimée aurait refusé de consentir à une révision du loyer relatif au local commercial. L’intimée aurait cependant donné son accord verbal quant au paiement des loyers avec un mois de retard.

La partie intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Suivant décompte présenté à l’audience des plaidoiries du 18 avril 2016, elle augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 66.699,10 euros, correspondant aux loyers impayés des mois d’octobre 2014 à avril 2016.

La partie intimée admet qu’une garantie locative d’un montant de 28.000,00 euros lui a été remise en début de bail. Pour autant que l’appelante en demanderait la restitution, voire la compensation avec les arriérés de loyers redus, il y aurait lieu d’écarter cette demande pour être prématurée, eu égard au fait que les lieux n’auraient pas encore été libérés.

La partie intimée estime encore que, dans la mesure où les gérants de la société appelante sont des personnes qui connaissent le monde des affaires, il ne peut pas être soutenu qu’ils ont signé un document dont ils n’auraient pas connu la teneur. Cet argument n’aurait d’ailleurs pas été évoqué lors des plaidoiries de première instance.

La partie intimée donne ensuite à considérer que le contrat de bail en cause a constitué un contrat classique et n’a pas institué de déséquilibre entre les obligations respectives des parties.

Quant aux travaux de rénovation prétendument réalisés dans les lieux loués, par rapport auxquels aucune pièce n’est versée, la partie intimée fait valoir que ceux-ci doivent rester à charge de l’appelante.

Elle souligne qu’à l’article 1er du contrat de bail, la locataire a déclaré « avoir parfaite connaissance des caractéristiques des lieux ». A défaut de stipulation dans le contrat de bail à ce sujet, les investissements éventuellement réalisés par la locataire, même à les supposer nécessaires, seraient à supporter par cette dernière.

L’intimée conteste encore les allégations de l’appelante par rapport à un accord relatif à une réduction du loyer en contrepartie de travaux à effectuer par la locataire.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyers

Lors des plaidoiries en instance d’appel, la partie appelante ne conteste pas le montant des arriérés de loyers réclamés par la partie intimée. Elle considère cependant que les arriérés de loyers sont absorbés par le coût des travaux de réformation qu’elle a fait effectuer dans l’immeuble loué.

Il est de principe que si le preneur entreprend des travaux, il les fait exécuter à ses frais et risques, à moins qu’il n’en soit autrement stipulé.

L’autorisation que le bailleur donne (à la supposer établie) quant à l’exécution des travaux d’aménagement par le preneur n’implique nullement son accord quant au paiement ou au partage des frais (cf. Novelles, Tome VI. Le Louage des choses, Les baux en général, 2e ed., 2000, n° 1084).

En ce qui concerne les investissements indissociables, doctrine et jurisprudence majoritaires considèrent que, même si ces investissements étaient licites, c’est-à-dire s’ils ont été faits de l’accord des parties, le preneur n’a droit à aucune indemnité dans la mesure où le caractère indissociable des travaux met le bailleur devant le fait accompli et l’empêche d’exercer l’option (suppression vs. maintien des travaux contre paiement d’une indemnité) qui lui est reconnue à propos de travaux qui peuvent être enlevés (cf. Droit du Bail, B. Louveaux, De Boeck, n° 509).

Par ailleurs, le droit du preneur de procéder à des améliorations ne peut jamais aboutir, même indirectement, à créer pour le bailleur une charge qu’il n’a pas souhaitée et qu’il n’est peut-être pas à même de supporter (cf. Merchiers, Le Bail en général, éd. Larcier, n° 343).

L’appelante, qui ne verse d’ailleurs pas de pièces par rapport aux travaux qu’elle aurait fait effectuer, ne demande pas la condamnation de l’intimée au remboursement du coût des travaux qu’elle affirme avoir fait effectuer, de sorte qu’il ne saurait, en tout état de cause, pas y avoir lieu à compensation entre créances réciproques.

Quant aux affirmations de l’appelante relatives à un prétendu accord entre parties au sujet d’une dispense de payer certains loyers, voire à une réduction du montant des loyers, les allégations de l’appelante sont vagues et laissent d’être établies. Il en est de même des déclarations de l’appelante quant à l’état insalubre des lieux au moment de la conclusion du contrat de bail.

L’appelante demande, par ailleurs, à ce que, dans le cadre du décompte à établir entre parties, il soit tenu compte du fait qu’elle n’a pas encore obtenu restitution de la garantie locative d’un montant de 28.000,00 euros et demande à voir compenser ce montant avec les arriérés de loyers restant en souffrance.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement. La garantie locative destinée à couvrir le paiement des loyers et des dégradations locatives éventuelles ne peut être réclamée par le locataire qui n’a pas encore déguerpi des lieux loués dans le cadre de l’action en déguerpissement introduite contre lui. Une telle demande serait irrecevable pour être prématurée (Marianne HARLES : Le bail à loyer ; compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, pages 319-320).

La société appelante n’ayant pas encore quitté les lieux loués et aucun état des lieux de sortie n’ayant été dressé, c’est à juste titre que l’intimée soulève le caractère prématuré de la demande de l’appelante tendant à une compensation entre la garantie locative et les arriérés de loyers redus.

La demande doit, dès lors, être déclarée irrecevable.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon escient que le juge de première instance a fait droit à la demande de la société SOC2.) en paiement d’arriérés de loyers pour la période du mois d’octobre 2014 au mois d’octobre 2015, pour le montant réclamé de 33.517,50 euros.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la partie intimée a augmenté sa demande en paiement d’arriérés de loyers au montant total de 66.699,10 euros. Il y a lieu de lui en donner acte.

La demande tendant à la condamnation du locataire au paiement de loyers échus après le jugement entrepris est recevable en vertu des dispositions de l’article 592, alinéa 2 du code civil.

Au vu du décompte versé en cause, non contesté par la partie appelante, la demande additionnelle de la partie intimée, correspondant aux loyers échus après le prononcé du jugement entrepris et non encore réglés, est fondée pour le montant de 33.181,60 euros. La partie intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, ce montant n’est pas à assortir des intérêts au taux légal.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Eu égard au montant élevé des arriérés de loyers redus, c’est à juste titre que le premier juge a déclaré résilié le contrat de bail et a ordonné le déguerpissement de la société SOC1.) et de tous ceux qui s’y trouvent de son chef, sauf à préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est suivie, le déguerpissement est reporté à quarante jours suivant la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de résiliation et quant au taux conventionnel de 12%

Aux termes de l’article 8, point E) des conditions générales annexées au contrat de bail, le locataire est tenu au paiement d’une indemnité forfaitaire, égale à six mois de loyers, en cas de résiliation du bail à ses torts.

L’article 8.B) desdites conditions générales prévoit que « tout retard dans le paiement d’une somme due ou à devoir par le « locataire » sera porteur d’intérêts en faveur du « bailleur » au taux de 12% l’an à partir du jour de l’échéance, et ceci sans mise en demeure. »

Les conditions générales annexées au contrat de bail ont été paraphées à chaque page et signées à la dernière page par les gérants de la société SOC1.).

Selon l’article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Le locataire a l’obligation de payer le loyer, les accessoires et autres frais et charges à la date convenue.

Les parties peuvent librement convenir, comme en d’autres matières, que le retard de paiement entraînera automatiquement la débition d’un intérêt, voire d’une clause pénale. (Le droit du bail. Régime général, B. LOUVEAUX, n° 227 et suivants).

La jurisprudence définit la clause pénale comme une évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages et intérêts redus indépendamment de la question de consistance, voire existence d’un préjudice quelconque causé par l’inexécution visée, le préjudice résultant de ce manquement étant présumé correspondre au montant forfaitairement fixé par les parties (Cour, 29 octobre 1997, n° 17996 du rôle). La clause pénale a pour effet de dispenser le créancier en cas d’inexécution, d’établir qu’il a subi un dommage et de fixer conventionnellement le montant de ce dommage (Cour 25 février 1999, n° 21103 du rôle, Cass. 26 juin 1997, n° 47/97).

Si l’article 1152 du code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elle des obligations découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a, par la loi du 15 mai 1987, donné au juge la possibilité de modérer ou augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

En ouvrant la voie au pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la matière, cette législation ne devait cependant présenter qu’un caractère d’exception. Le législateur n’entendait pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité préventive de la clause pénale.

Il ne résulte, en l’espèce, d’aucun élément du dossier que les gérants de la société appelante qui ont signé le contrat de bail et les conditions générales y annexées au nom de celle-ci, n’aient pas été en mesure de comprendre la portée des engagements pris par la société. La partie appelante ne développe, par ailleurs, pas son argument suivant lequel le contrat aurait contenu des « clauses léonines ».

L’équivalent de six mois de loyers à titre d’indemnité de résiliation fautive pour un local commercial n’est, en principe, pas à considérer comme excessif.

La locataire ne verse, par ailleurs, pas de pièces de nature à étayer ses affirmations quant aux circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté, de nature à l’avoir empêchée de remplir ses obligations consistant dans le paiement des loyers.

Il n’y a partant pas lieu de procéder à une réduction, voire à une suppression de la clause pénale prévue à l’article 8, point E) des conditions générales du contrat de bail, de sorte que le jugement a quo est à confirmer en ce qu’il a fait droit à la demande de la société SOC2.) tendant à la condamnation de la société SOC1.) au paiement d’une indemnité de résiliation de 37.605,00 euros.

La clause figurant à l’article 8, point B) des conditions générales ayant également été expressément acceptée par les signataires du contrat de bail et la partie appelante ne justifiant pas en quoi cette clause présenterait un caractère exorbitant, le jugement entrepris doit également être confirmé en ce qu’il a dit que le montant de 33.517,50 euros, redu à titre d’arriérés de loyers, était à assortir des intérêts conventionnels de 12% l’an sur chaque loyer à partir du jour de son échéance, jusqu’à solde.

En application des articles 15-1 et 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard, c’est encore à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la demande de la société SOC2.) tendant à la majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est pas fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508 du rôle).

La société SOC2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

déclare irrecevable pour être prématurée la demande de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. tendant à la compensation de la garantie locative avec les créances de la société anonyme SOC2.) S.A., dit l’appel non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quarante jours à partir de la signification du présent jugement, donne acte à la société anonyme SOC2.) S.A. de l’augmentation de sa demande d’un montant de 33.181,60 euros, correspondant aux arriérés de loyers échus entre le prononcé du jugement entrepris et le mois d’avril 2016, dit l’augmentation de la demande de la société anonyme SOC2.) S.A. recevable et fondée, partant :

condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. encore à payer à la société anonyme SOC2.) S.A. le montant de 33.181,60 euros de ce chef, déclare non fondée la demande de la société anonyme SOC2.) S.A. en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l. aux frais et dépens de l’instance d’appel.