Tenant's unjust enrichment claim against landlord for service housing rent is allowed as no other legal remedy exists.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 114/2014

Audience publique du mardi, vingt-neuf avril deux mille quatorze

Numéro 159004 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans emploi, titulaire du Revenu Minimum Garanti, demeurant à L-

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-

Alzette du 16 décembre 2013,

comparant par Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

comparant par Maître Alex SCHMITT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159004 du rôle et appelée pour fixation le 14 janvier

2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er avril 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Patrice Rudatinya MBONYUMUTWA, avocat, comparant pour PERSONNE1.),

donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Nathalie MANGEN, avocat, en remplacement de Maître Alex SCHMITT,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 29

avril 2014, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 13 décembre 2006, SOCIETE2.) SA (ci-après dénommée

SOCIETE2.)), en sa qualité de bailleur loue à SOCIETE1.) sàrl (ci-après dénommée

SOCIETE1.)) en qualité de preneur un appartement sis à ADRESSE1.), moyennant

paiement d’un loyer initial de 1.200,00 euros et des avances sur charges mensuelles

de 150,00 euros. Le bail conclu pour une durée de 12 mois a pris effet au 1er janvier

2007 et se renouvelle d’année en année sauf dénonciation par lettre recommandée 3

mois avant l’expiration. Au cours de l’exécution du bail, le loyer est porté, toutes

charges comprises au montant mensuel de 1.415,00 euros.

Le 1er février 2005, un contrat de travail à durée indéterminée est conclu entre

SOCIETE1.) et PERSONNE1.) et, à partir de janvier 2007, l’appartement, objet du

susdit bail, est mis à la disposition d’PERSONNE1.) par son employeur SOCIETE1.),

PERSONNE1.) jouissant de l’appartement à titre de logement de service.

Suivant courrier du 21 juin 2011, le contrat de travail entre PERSONNE1.) et

SOCIETE1.) est résilié par cette dernière avec effet au 31 octobre 2011.

Suivant courrier du 28 juillet 2011, SOCIETE1.) informe SOCIETE2.) qu’en raison de

l’interruption de la relation de travail avec PERSONNE1.), SOCIETE1.) ne prendra

plus en charge le bail (du 13 décembre 2006) à partir du 1er novembre 2011 ».

Il est constant en cause que la résiliation du contrat de bail (faite à l’initiative de

SOCIETE1.)) a été acceptée par SOCIETE2.) avec effet au 31 décembre 2011.

Par courrier adressé à PERSONNE1.) en date du 24 janvier 2012, SOCIETE1.) i)

constate que nonobstant le licenciement d’PERSONNE1.) avec le préavis ayant pris

fin le 31 octobre 2011), PERSONNE1.) est restée dans les lieux loués, qu’à partir de

cette date, PERSONNE1.) aurait dû prendre en charge les loyers et négocier un

nouveau contrat de bail avec la propriétaire, ce qu’elle a omis de faire et ii) informe

PERSONNE1.) que le contrat de bail conclu avec SOCIETE2.) a pris fin le 31

décembre 2011, qu’à défaut de conclusion d’un nouveau bail avec le propriétaire,

PERSONNE1.)

occupe les lieux sans droit ni titre. Par cette même lettre

PERSONNE1.) est sommée de déguerpir des lieux dans les huit jours et de payer le

montant de 2.830,00 euros, correspondant aux loyers et charges des mois de

novembre et décembre 2011, payées par SOCIETE1.) à SOCIETE2.).

Procédure

Première instance

Faisant exposer que nonobstant la résiliation du contrat de travail avec effet au 31

octobre 2011, PERSONNE1.) n’a pas libéré l’appartement mis à sa disposition par son

employeur dans le cadre de son contrat de travail, de sorte qu’elle est à considérer

comme occupante sans droit ni titre à partir du 31 octobre 2011, SOCIETE1.) a, par

requête déposée le 13 mars 2012, demandé la convocation d’PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de : i) constater la

résiliation du contrat de travail d’PERSONNE1.) avec effet au 31 octobre 2011, ii)

constater la résiliation du contrat de bail d’un commun accord avec effet au 31

décembre 2011, iii) constater que depuis le 31 octobre 2011, PERSONNE1.) n’a plus

droit à son logement de fonction et dès lors, elle est devenue occupante des prédits

lieux loués sans droit ni titre, iv) constater que malgré la résiliation du contrat de travail

au 31 octobre 2011, PERSONNE1.) est restée dans les lieux occupés et que la

requérante, en l’absence de toute obligation contractuelle, a dû payer au profit de celle-

ci les deux loyers des mois de novembre et décembre 2011 à hauteur de 2.830,00

euros, v) partant, condamner PERSONNE1.) au remboursement de la somme de

2.830,00 euros, sous réserve expresse d’augmentation de la demande en cours

d’instance, pour d’autres montants échus, notamment des indemnités d’occupation à

échoir pendant des mois de la procédure jusqu’à solde complet des indemnités ainsi

redues, vi) majorer la demande en condamnation au remboursement de la somme de

2.830,00 euros des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2012, date de la mise

en demeure, sinon à partir de la présente demande en justice, jusqu’à solde, vii)

constater l’absence de toute nouvelle convention de bail entre SOCIETE2.) et

PERSONNE1.), viii) constater que Madame PERSONNE1.) est devenue depuis la fin

de ses relations de travail, à savoir le 31 octobre 2011, sinon depuis la fin du contrat

de bail au 31 décembre 2011, occupante sans droit ni titre, ix) constater que malgré

plusieurs mises en demeure, PERSONNE1.) refuse illégitimement de déguerpir des

lieux occupés, x) constater qu’en vertu de (i) l’ancien contrat de bail commercial du 13

décembre 2006, (ii) de la résiliation du contrat de bail d’un commun accord, (iii) en

présence de ces différentes mises en demeure adressées à l’ancien locataire et à

l’occupant sans droit ni titre, (iv) en présence du refus de PERSONNE1.) de conclure

un nouveau contrat de bail avec le bailleur sinon de déguerpir des lieux occupés, la

requérante, depuis le 31 octobre 2011, sinon le 31 décembre 2011 est en droit de

demander le déguerpissement forcé d’PERSONNE1.), xi) partant, autoriser

SOCIETE1.) à procéder à l’expulsion de la partie défenderesse et de tous occupants

de son chef à défaut de départ volontaire dans les huit jours de la notification du

jugement à intervenir, xii) condamner PERSONNE1.) à déguerpir avec tous occupants

de son chef et tout ce qui lui appartient dans les 8 jours à partir de la notification sinon

la signification du jugement.

SOCIETE1.) a sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros et

l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement du 6 novembre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir

reçu la demande en la forme et donné acte à PERSONNE1.) de sa demande en

indemnité de procédure, s’est déclaré compétent pour connaître de la demande et l’a

dit fondée et a partant i) constaté que le contrat de travail conclu entre parties a été

résilié avec effet au 31 octobre 2011, qu’PERSONNE1.) est restée dans les lieux

malgré résiliation du contrat de travail avec effet au 31 octobre 2011 et que le contrat

de bail du 13 décembre 2006 a été résilié avec effet au 31 décembre 2011, ii) dit

qu’PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre des lieux sis à L-ADRESSE1.) à

partir du 31 octobre 2011, iii) condamné PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) le

montant de 2.830,00 euros à titre d’indemnités d’occupation pour les mois de

novembre et décembre 2011 avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure

du 15 février 2012 jusqu’à solde, iv) condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués dans le mois de la notification du présent jugement, v) condamné PERSONNE1.)

à payer à SOCIETE1.) une indemnité de procédure d’un montant de 500,00 euros, v)

débouté PERSONNE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,

vi) dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire et condamné PERSONNE1.) à tous les

frais de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au moyen d’incompétence ratione materiae invoqué par

PERSONNE1.), le premier juge, constatant que le salaire d’PERSONNE1.) comprenait

entre autres un logement comme avantage en nature, a dit que le bail portant sur le

logement de service peut être dissocié du contrat de travail joint.

Rappelant l’article 12, paragraphe (4), alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, aux termes duquel « Lorsqu’un logement a été mis ... à la

disposition d’une personne uniquement en raison d’un contrat de travail intervenu

entre parties, le déguerpissement de l’occupant peut être ordonné par le juge de paix

… Au cas où l’occupant reste en possession du logement après la cessation du contrat

de travail, il est tenu de payer une indemnité d’occupation du logement… », le premier

juge a dit que le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer est compétent pour

connaître de l’indemnité d’occupation telle que réclamée par la requérante au titre des

mois de novembre et décembre 2011.

Quant au moyen d’irrecevabilité de la demande soulevé par PERSONNE1.) pour

défaut de qualité dans le chef de SOCIETE1.), le premier juge a souligné i) que la mise

à disposition gratuite d’un logement à un salarié est à qualifier de bail sui generis et

que concrètement, la situation d’un salarié-occupant est fort proche de celle d’un sous-

locataire, le contrat entre ce dernier et son employeur constituant un sous-contrat qui

fait suite à un contrat de bail originaire, ceci impliquant que dans le cadre de ce contrat,

l’employeur-bailleur est tenu de garantir la jouissance au salarié-occupant, ii) que

même à la fin du contrat de travail, l’employeur n’est - à défaut d’accord amiable - pas

de plano délié de ladite obligation, mais il doit solliciter auprès du tribunal de paix

l’autorisation de déguerpissement et iii) que même au cas où le locataire principal,

l’ancien employeur, ne dispose plus de la jouissance du bien loué selon le contrat le

liant à son bailleur, il n’est pas déchargé de son obligation légale de demander le

déguerpissement judiciaire de l’occupant-ancien salarié.

Enonçant le susdit article 12, paragraphe 4 de la loi du 21 septembre 2006, et tenant

pour établi i) que le 1er février 2005, les parties ont conclu un contrat de travail, ii) que

SOCIETE1.) a pris en location le 13 décembre 2006 un appartement et qu’elle a mis

cet appartement à disposition de la défenderesse à partir du 1er janvier 2007 en tant

qu’avantage en nature, iii) que ce contrat de mise à disposition d’un logement de

service est donc un contrat de location qui s’est formé entre les parties, iv) que par

application des dispositions de l’article 1165 du code civil, la résiliation avec effet au

31 décembre 2011 du contrat de bail principal conclu entre le propriétaire des lieux et

la requérante, n’a aucun effet sur le contrat de location entre parties, v) que par ailleurs,

la requérante doit répondre envers le propriétaire des lieux du défaut de restitution des

lieux suite au maintien dans les lieux de l’occupant, son ancien salarié et que c’est elle

qui doit prendre toutes les mesures utiles en vue d’assurer l’évacuation complète de

l’appartement loué, le premier juge a dit que SOCIETE1.) pouvait valablement

demander le déguerpissement de PERSONNE1.), ce même au cas où le bail principal

est venu définitivement à expiration.

Il a par conséquent retenu que le défaut de qualité, sinon le défaut d’intérêt à agir

soulevé par PERSONNE1.) laissait d’être justifié.

Quant au fond de la demande, écartant l’argumentation d’PERSONNE1.) consistant à

dire qu’il y aurait eu commodat (prêt à usage) en soulignant que la relation entre parties

relative à la mise à disposition de l’appartement s’analyse en un contrat de bail sui

generis, la mise à disposition par SOCIETE1.) ayant constitué pour PERSONNE1.) un

avantage en nature basé sur les relations de travail entre parties, le premier juge a i)

rappelé que d’après l’article 12, paragraphe 4 de la loi du 21 septembre 2006, le

déguerpissement de l’occupant peut être prononcé par le juge si l’employeur prouve

que le contrat de travail a pris fin et ii) a dit qu’à partir du moment où le contrat de

travail a pris fin, le salarié qui continue à occuper le logement de service est à

considérer comme occupant sans droit ni titre.

Soulignant que la relation de travail entre parties a définitivement pris fin le 31 octobre

2011 et qu’PERSONNE1.) a continué à occuper l’appartement mis à sa disposition,

alors que déjà par courrier du 28 juillet 2011, elle avait été informée qu’«en raison de

l’interruption de la relation de travail … SOCIETE1.)… ne prendra plus en charge le

contrat de location à partir du 1er novembre 2011…», le premier juge a dit la demande

en paiement de SOCIETE1.) fondée, PERSONNE1.) ayant continué à occuper

l’appartement de service pendant les mois de novembre et décembre 2011, soit après

cessation de toute relation de travail.

La demande en déguerpissement a également été déclarée fondée, le premier juge

soulignant qu’PERSONNE1.) était à considérer comme occupante sans droit ni titre à

partir du 31 octobre 2011.

Instance d’appel

De ce jugement lui notifié le 8 novembre 2013, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 16 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande, dans le dispositif de

l’acte d’appel, à voir dire irrecevables les demandes de SOCIETE1.), dire non fondée

la demande de SOCIETE1.) en paiement d’une indemnité d’occupation, condamner

SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la

première instance et décharger l’appelante de toutes condamnations intervenues.

PERSONNE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Aux termes de la motivation de son acte d’appel, PERSONNE1.) expose que c’est à

tort que le premier juge s’est déclaré compétent pour connaître des demandes de

l’intimée et a déclaré les demandes recevables.

Ce serait à tort que le premier juge i) a qualifié l’appelante d’occupante sans droit ni

titre à partir du 31 octobre 2011, alors qu’à la fin de son contrat de travail, l’appartement

aurait été laissé à la disposition de l’appelante en vertu d’un prêt à usage consenti par

son ancien employeur SOCIETE1.), ii) a dit fondée la demande en paiement

d’indemnité d’occupation formulée par SOCIETE1.) et iii) a dit fondée la demande en

déguerpissement formulée par celle-ci.

Après avoir rappelé les faits et rétroactes, en soulignant que dans le cadre de son

contrat de travail elle jouissait d’un avantage en nature ayant consisté dans la mise à

disposition, par SOCIETE1.), de l’appartement en cause depuis le 1er janvier 2007,

PERSONNE1.) fait exposer qu’antérieurement à la fin du contrat de travail conclu avec

SOCIETE1.), l’agence immobilière SOCIETE3.), « mandataire de SOCIETE2.) »

aurait, par courrier du 8 août 2011, proposé à l’appelante de se maintenir dans les

lieux à compter du 1er novembre 2011, en signant un nouveau bail. Etant donné que

le bail (conclu entre SOCIETE2.) et SOCIETE1.)) ne se terminait qu’en date du 31

décembre 2011 et que le logement a été mis à disposition de l’appelante par

SOCIETE1.) jusqu’à la prédite date, un commodat, respectivement prêt à usage se

serait formé entre SOCIETE1.) et l’appelante, en attendant la reprise du bail par

PERSONNE1.) à partir du 1er janvier 2012.

PERSONNE1.) souligne que par courrier du 28 décembre 2011, SOCIETE2.) lui a

soumis une proposition de contrat de bail, avec de nouvelles conditions tarifaires, qui

ont fait l’objet de discussions ; le principe du maintien de l’appelante dans les lieux,

après l’échéance du bail, soit après le 31 décembre 2011, aurait partant été acquis,

étant donné que d’après l’appelante, SOCIETE2.) ne l’aurait pas mise en demeure de

libérer les lieux.

En ce qui concerne les conditions tarifaires proposées par

SOCIETE2.),

PERSONNE1.) fait relever qu’elle a saisi la commission des loyers en vue d’une

fixation du loyer. Ce ne serait que suite à la convocation des parties devant la CDL,

que SOCIETE2.) a décidé d’agir en déguerpissement contre l’appelante.

En droit, quant au moyen d’irrecevabilité, PERSONNE1.) donne à considérer que

SOCIETE1.) n’a pas qualité, ni intérêt pour agir en déguerpissement à son encontre,

étant donné que celle-ci n’a plus la qualité de preneur, ni aucune autre qualité lui

permettant d’agir à son encontre. Le principe suivant lequel l’ancien employeur est

admis à solliciter le déguerpissement de l’ancien salarié ne s’appliquerait que pour

autant que l’ancien employeur soit encore propriétaire sinon locataire des lieux et non

lorsque comme c’est le cas en l’espèce, il n’a plus aucun droit sur l’immeuble.

Dans ce contexte, PERSONNE1.) souligne la jurisprudence suivant laquelle la

résiliation du bail principal entraîne celle des sous-baux, la sous-location cessant

d’exister du fait de la cessation du bail principal, le bailleur principal étant admis à

actionner le sous-locataire en déguerpissement.

Depuis le 31 décembre 2011, date d’expiration du contrat de bail conclu entre

SOCIETE2.) et SOCIETE1.), celle-ci n’aurait aucun intérêt à agir en déguerpissement

à l’encontre de l’appelante, cette demande ne modifiant ni n’améliorant la situation

juridique de l’appelante.

Quant au fond, en ce qui concerne l’indemnité d’occupation, PERSONNE1.) donne à

considérer que son maintien dans les lieux, suite à la résiliation du contrat de travail,

se justifierait par la conclusion d’un commodat. En effet, suite à la cessation du contrat

de travail et face à l’impossibilité de reprendre le bail à cette date, SOCIETE1.) aurait

mis gratuitement l’appartement à la disposition de l’appelante jusqu’à la fin du bail soit

jusqu’au 31 décembre 2011.

La situation juridique ayant lié l’appelante et l’intimée entre le 1er novembre et le 31

décembre 2011 s’analyserait partant en un commodat/prêt à usage, dont la

caractéristique principale serait la gratuité. Dans ce contexte, PERSONNE1.) souligne

que le loyer a été payé à SOCIETE2.) par SOCIETE1.), en sa qualité de preneur, ce

en exécution du bail conclu entre lesdites parties. En revanche, pour ces deux mois,

aucun montant n’a été payé par PERSONNE1.), celle-ci n’ayant pas été tenue d’une

obligation de paiement, le commodat étant gratuit.

Ce serait partant à tort que le premier juge a qualifié l’appelante d’occupante sans droit

ni titre à partir du 31 octobre 2011, alors que précisément l’occupation de l’appartement

se serait faite en vertu d’un commodat. Ceci serait d’ailleurs corroboré par le fait que,

pendant la prédite période, SOCIETE1.) n’a adressé aucune mise en demeure à

l’appelante. Ce ne serait que par courrier du 24 janvier 2012, que SOCIETE1.) a réagi

une première fois ; or il aurait fallu qu’elle agisse avant. En tout état de cause,

PERSONNE1.) n’avait plus qualité à agir à partir de janvier 2012.

Après avoir rappelé les faits et rétroactes transcrits ci-avant, en soulignant que toutes

les actions judiciaires intentées par PERSONNE1.) pour voir déclarer abusif son

licenciement par PERSONNE1.) de son poste de travail, se sont soldées par des

échecs, SOCIETE1.) qui conclut à la confirmation pure et simple du premier jugement,

prend position comme suit quant à la recevabilité et le fond de la demande.

SOCIETE1.) considère que le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE1.) serait

à rejeter, ce par adoption des motifs du premier juge.

Quant au fond, SOCIETE1.) fait relever que la relation contractuelle ayant existé entre

parties a pris fin le 31 octobre 2011, date de la prise d’effet du licenciement. L’intimée

estime que la thèse du commodat ne saurait être retenue, à défaut d’une preuve

quelconque quant à l’existence d’un tel contrat, qui ne se présumerait pas. Aucun

élément probant n’irait dans le sens de la conclusion d’un commodat.

Par ailleurs, le principe de la gratuité du commodat irait à l’encontre du fait que

SOCIETE1.) est une société commerciale ; il serait difficilement concevable que sans

contrepartie, une société commerciale mette gratuitement un logement à la disposition

d’un ancien salarié.

L’intimée fait relever i) que déjà par courrier du 28 juillet 2011, elle avait annoncé

qu’elle ne prendrait plus en charge le loyer après le 31 octobre 2011 et ii) que par

courrier adressé à PERSONNE1.) en date du 24 janvier 2012, PERSONNE1.) a été

mise en demeure de quitter les lieux.

Au vu de la date à laquelle le licenciement d’PERSONNE1.) a pris effet, SOCIETE1.)

n’aurait plus été tenue au paiement des loyers et charges pour les mois de novembre

et décembre 2011. Sa demande en paiement du montant de 2.830,00 euros serait

partant à dire fondée sur base de l’enrichissement sans cause, dont les conditions

seraient réunies, l’enrichissement d’PERSONNE1.) s’étant fait en l’absence de toute

obligation contractuelle entre parties et le lien de causalité entre l’appauvrissement de

SOCIETE1.) et l’enrichissement d’PERSONNE1.) étant donné.

Dans ce contexte, SOCIETE1.) fait relever qu’elle aurait pu faire loger un autre de ses

salariés dans l’appartement en cause.

Quant au déguerpissement sollicité, SOCIETE1.) souligne que, même si elle ne

dispose plus de la jouissance des lieux, elle est tenue d’une obligation de restitution

des lieux envers le bailleur. Par adoption des motifs du premier juge, il y aurait lieu de

constater que SOCIETE1.) est recevable et fondée à solliciter le déguerpissement

d’PERSONNE1.).

SOCIETE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Même si le moyen de l’incompétence ratione materiae n’est pas expressément repris

dans le dispositif de l’acte d’appel, dans un souci d’être complet et de répondre à ce

moyen soulevé dans la motivation dans l’acte d’appel, le tribunal se doit d’y prendre

position.

C’est à juste titre que le premier juge s’est déclaré compétent pour connaître de la

demande. En effet, le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer est compétent

pour connaître de toutes contestations entre bailleur et locataire concernant les baux

d’immeubles et il est donc également compétent lorsque le bail est relatif à un

logement de service. Par contre le tribunal de travail n’est pas compétent ; sa

compétence exceptionnelle se limite à la connaissance des contestations qui trouvent

leur source directement dans le contrat de travail et ne saurait s’étendre à la

connaissance d’un litige se rapportant à l’exécution du contrat de bail accessoire à ce

contrat (Lex THIELEN, Le contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 410).

Quant au moyen d’irrecevabilité de la demande, il est rappelé qu’PERSONNE1.) a eu

la jouissance de l’appartement, -logement de service-, en vertu d’un avantage en

nature lui concédé par son employeur SOCIETE1.), la mise à disposition gratuite d’un

logement à un salarié étant à qualifier de bail sui generis, qui est un contrat de location

dans le cadre duquel le bailleur doit garantir la jouissance à l’occupant (Marianne

HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, n° 29).

Il est encore rappelé que la relation de travail, entre SOCIETE1.) et PERSONNE1.),

qui servait de base au logement de service accordé par SOCIETE1.) à PERSONNE1.)

a pris fin le 31 octobre 2011. A partir de cette date, PERSONNE1.) ne pouvait dès lors

plus prétendre à la jouissance de l’appartement au titre d’un logement de service.

Il est en outre constant en cause que le contrat de bail conclu entre SOCIETE2.) et

SOCIETE1.) a quant à lui pris fin le 31 décembre 2011.

En l’espèce, par adoption des motifs exhaustifs du premier juge, et plus précisément

au vu de la jurisprudence rendue en la matière qui retient que même après l’expiration

du bail principal, dans le cas où le locataire principal ne dispose plus de la jouissance

du bien objet du contrat le liant à son bailleur, il i) répond envers le propriétaire du

défaut de restitution des lieux suite au maintien dans les lieux du sous-locataire ou

d’un occupant sans droit ni titre et ii) doit prendre toutes les mesures utiles en vue

d’assurer l’évacuation complète de l’immeuble loué (Marianne HARLES, Le Bail à

loyer, P. 31, n° 205), il y a lieu de retenir que même après la fin du bail l’ayant lié à

SOCIETE2.),

SOCIETE1.)

conserve un intérêt à agir en expulsion contre

PERSONNE1.), la base de cet intérêt étant constitué par l’obligation de restitution dont

elle est tenue envers SOCIETE2.).

Quant à la qualité pour agir, il est rappelé que la qualité est le pouvoir en vertu duquel

une personne exerce l'action en justice et qu’elle constitue pour le sujet de droit

l'aptitude à saisir la justice dans une situation concrète donnée.

La qualité n'est donc pas une condition particulière de recevabilité lorsque l'action est

exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit (voir Cour 23 octobre 1990,

P. 28, 70).

Celui qui se prétend personnellement titulaire d’un droit litigieux a de ce fait la qualité

requise afin d’obtenir du juge qu’il se prononce sur l’existence et l’étendue de ce droit,

la question de savoir si ce droit existe dans le chef de la partie demanderesse étant

dans ce cas une question de fond (Cour 21 novembre 1995, rôle n° 15.696).

Au vu de l’intérêt à agir existant dans le chef de SOCIETE1.), la qualité d’agir est

également donnée dans son chef.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE1.) laisse partant d’être fondé et

c’est partant à bon droit que le premier juge a

accueilli

la demande en

déguerpissement formulée par SOCIETE1.) contre PERSONNE1.).

Quant au fond, il est tout d’abord à noter que l’argumentation faite par PERSONNE1.)

en rapport avec la saisine de la commission des loyers en vue d’une fixation du loyer

(dans le cadre du bail dont elle se prévaut à l’égard du propriétaire des lieux

SOCIETE2.)), est sans incidence sur le fond du présent litige qui se meut entre

PERSONNE1.) et SOCIETE1.).

En ce qui concerne la qualification à donner à l’occupation des lieux par

PERSONNE1.) pendant la période allant de la fin de sa relation de travail, soit le 31

octobre 2011 à la fin du contrat de bail (conclu entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.)), le

tribunal ne saurait se rallier à l’argumentation d’PERSONNE1.) consistant à dire que

cette occupation se soit faite en vertu d’un commodat.

En effet si SOCIETE1.) a manifestement toléré qu’PERSONNE1.) reste dans les lieux,

c’est indubitablement en raison du fait qu’elle était au courant que des pourparlers au

sujet de la conclusion d’un nouveau bail avaient lieu entre PERSONNE1.) et le

propriétaire SOCIETE2.). Il ne résulte cependant d’aucun élément probant de la cause

que SOCIETE1.) ait consenti à ce que l’occupation des lieux par PERSONNE1.), à

une époque à laquelle leur relation de travail était terminée, se fasse à titre gratuit et

sans aucune contrepartie de la part de PERSONNE1.).

La circonstance qu’aucune mise en demeure n’ait été adressée à PERSONNE1.) par

SOCIETE1.) avant la fin du bail principal n’est pas de nature à influer sur ce qui vient

d’être dit et n’est en tout état de cause pas susceptible de prouver l’existence du

commodat dont PERSONNE1.) se prévaut, un contrat ne se présumant pas, mais

devant résulter de la commune intention des parties, respectivement d’un échange de

leurs consentements.

La preuve de l’existence d’un commodat laisse partant d’être rapportée et le tribunal,

à l’instar du premier juge, tient pour établi qu’en l’espèce, à l’égard de SOCIETE1.),

l’occupation des lieux par PERSONNE1.) pendant la susdite période se faisait sans

droit ni titre.

Il se dégage par ailleurs des éléments de la cause, qu’à l’heure à laquelle le tribunal

statue, à défaut de disposer d’un titre l’autorisant à occuper les lieux, PERSONNE1.)

continue à occuper les lieux sans droit ni titre, de sorte que SOCIETE1.) est fondée à

solliciter son déguerpissement, le premier juge étant à confirmer sur ce point, sauf à

reporter le délai de déguerpissement à un mois suivant la signification du présent

jugement.

Quant à la demande en paiement formulée par

SOCIETE1.) sur base de

l’enrichissement sans cause, il est de principe que nul ne peut s’enrichir injustement

aux dépens d’autrui, la théorie de l’enrichissement sans cause permettant à la

personne appauvrie de réclamer remboursement de ses dépenses effectuées à la

personne qui s’est injustement enrichie à ses dépens.

Il est généralement admis que la théorie de l’enrichissement sans cause suppose la

réunion de plusieurs conditions dont i) les conditions matérielles, à savoir

l'enrichissement du défendeur, l'appauvrissement du demandeur, un lien de

corrélation entre cet enrichissement et cet appauvrissement et ii) les conditions

juridiques, à savoir l'absence de cause juridique du transfert de valeur d'un patrimoine

à l'autre (condition à laquelle on peut rattacher ou non l'absence d'intérêt personnel et

de l’absence de faute de l'appauvri) et l'absence d'une autre action à la disposition de

l’appauvri pour la protection de ses droits, cette dernière condition donnant à l'action

de in rem verso son caractère subsidiaire (Jurisclasseur code civil, App. Art. 1370 à

1381, fasc. 20 : QUASI-CONTRATS, Enrichissement sans cause, Conditions de

l'action en restitution de l'enrichissement sans cause, Déplacement de valeur,

Absence de cause, édit. avril 2009, n° 1).

Le demandeur doit établir l'existence d'un avantage qu'il a procuré au défendeur par

un sacrifice ou un fait personnel, étant précisé que l'action de in rem verso n'est admise

que si un enrichissement du défendeur est démontré, cet enrichissement étant

entendu de manière large (Jurisclasseur op cit, n° 3 et 4).

Quant à la notion d’enrichissement, il ne s'agit pas seulement d'un gain, à savoir un

apport de biens nouveaux ou une plus-value réalisée sur des biens anciens (une

augmentation de l'actif) ; il peut s'agir également d'une dépense évitée (un maintien

de l'actif) ou de l'extinction d'une dette (une diminution du passif). L’avantage n'est du

reste pas uniquement matériel, mais semble pouvoir être moral ou intellectuel,

l'important étant qu'il s'agisse d'un avantage appréciable pécuniairement, dans la

mesure où l'enrichissement ne pourra pas être restitué en nature mais seulement par

équivalent (Jurisclasseur, op cit. n° 4).

En l’espèce, l’enrichissement dans le chef d’PERSONNE1.) est donné par l’avantage

lui procuré du fait d’avoir continué à occuper l’appartement-logement de service,

respectivement d’avoir eu la jouissance de l’appartement, après la fin de la relation de

travail et ce sans avoir fourni une quelconque contrepartie. A noter que la

jurisprudence retient que le bénéfice tiré de la jouissance d’un bien appartenant à

autrui, respectivement le bénéfice tiré de l'usage temporaire d'un bien peuvent

constituer l'enrichissement au sens de la susdite théorie (Jurisclasseur, op cit, n° 15 et

20).

L'appauvrissement du demandeur constitue l'aspect négatif du transfert de valeur ; il

apparaît comme l'envers de l'enrichissement et doit aussi être appréciable en argent.

En d'autres termes, il témoigne de ce que l'enrichissement a été réalisé aux dépens

d'autrui (Jurisclasseur, op cit. n° 32).

Pour établir que l'enrichissement du défendeur a bien été réalisé aux dépens du

demandeur, il est indispensable pour ce dernier d'alléguer et de démontrer que

l'appauvrissement a eu lieu sans contrepartie ni compensation, la preuve de cet

appauvrissement devant être rapportée par le demandeur (ibidem op cit. n° 33).

Il est constant en cause et d’ailleurs non contesté que, pendant la période allant de la

fin de la relation de travail entre les parties au litige à la fin du contrat de bail (conclu

entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.)), la jouissance par PERSONNE1.) de l’appartement

en cause se faisait sans contrepartie de la part de celle-ci.

Il est encore constant en cause que, pendant la susdite période, SOCIETE1.) était

privée de la jouissance de l’appartement, étant précisé que la diminution de l'actif peut

consister dans la privation de la jouissance d'un bien qui a une valeur appréciable en

argent (ibidem op cit. n° 35).

Il est finalement constant en cause que, pendant la susdite période, SOCIETE1.) a

continué à régler au bailleur le prix du loyer, charges incluses, d’un montant mensuel

de 1.415,00 euros. A noter d’ailleurs que, contrairement à l’argumentation de

SOCIETE1.), en exécution du contrat de bail qu’elle avait conclu avec SOCIETE2.),

elle restait tenue de payer le prédit montant jusqu’à la fin du bail.

Par le fait d’avoir continué à payer le prédit montant en qualité de locataire de

l’appartement, sans en avoir eu la jouissance, l’occupation des lieux s’étant faite par

PERSONNE1.), sans contrepartie de sa part, la condition de l’appauvrissement est

donnée dans le chef de SOCIETE1.).

Quant au lien de corrélation, il est à noter que l'action de in rem verso doit être ouverte

dès lors que l'appauvrissement et l'enrichissement sont le résultat incontestable d'un

même événement, sous réserve que soient remplies les autres conditions. C'est la

solution la plus conforme aux besoins de la pratique, elle s'inspire aussi de l'équité

(Ibidem op cit. n° 41).

En l’espèce, c’est l’occupation de l’appartement par PERSONNE1.) à la suite de la fin

de la relation de travail ayant lié les deux parties qui se trouve à l’origine de

l’enrichissement d’PERSONNE1.) et de l’appauvrissement corrélatif de SOCIETE1.).

Quant à la condition tenant à l’absence de cause, il est rappelé que « l'action de in rem

verso... doit être admise... dans tous les cas où le patrimoine d'une personne se

trouvant, sans cause légitime, enrichi au détriment de celui d'une autre personne,

celle-ci ne jouirait, pour obtenir ce qui lui appartient ou ce qui lui est dû, d'aucune

action, naissant d'un contrat, d'un quasi-contrat, d'un délit ou d'un quasi-délit »

(Ch. Aubry et Ch. Rau,cité dans Jurisclasseur op cit, n° 47).

La cause visée dans l’action de in rem verso est formée par le titre juridique ou plus

simplement encore par la raison juridique expliquant et justifiant l’enrichissement et

l’appauvrissement. La cause peut être un acte juridique, un fait juridique; en fait, tout

acte ou fait de nature à pouvoir créer, modifier ou éteindre des effets juridiques, toute

disposition légale, voire même tout usage conférant une base à l’enrichissement et à

l’appauvrissement (Trib. 15.01.1998, n°58026).

D'une manière générale, la cause de l'enrichissement se confond avec la cause de

l'appauvrissement : le même titre juridique confère à l'enrichi le droit de s'enrichir et

légitime symétriquement l'appauvrissement du demandeur. Mais, il y a aussi des cas

où l'appauvrissement comporte une cause et où l'enrichissement en est dépourvu, ce

qui devrait suffire à rendre recevable l'action de in rem verso, pourvu toutefois que

l'appauvrissement ne trouve aucune contrepartie ou ne repose pas sur une intention

libérale. La Cour de cassation semble avoir consacré cette solution dans un arrêt du

25 février 2003 (Jurisclasseur op cit, n° 49 et 50).

Le fait que l’appauvrissement de SOCIETE1.) trouve sa cause, du moins partiellement,

dans le contrat de bail conclu avec SOCIETE2.) est dès lors sans incidence sur la

recevabilité de l’action de in rem verso, l’enrichissement d’PERSONNE1.), constitué

par la jouissance de l’appartement s’étant faite sans contrepartie et sans intention

libérale dans le chef de SOCIETE1.).

Selon la jurisprudence, les règles de l'enrichissement sans cause ne peuvent jouer

que s'il n'existe ni contrat, ni délit, ni quasi-délit, ni jugement, ni toute autre obligation

légale, réglementaire – voire naturelle au sens étroit –, constituant une cause de

l'enrichissement de l'un des intéressés au détriment de l'autre. Positivement, la cause

objective exclusive de l'action de in rem verso peut donc être définie comme le titre

juridique – légal, judiciaire ou conventionnel – permettant de justifier l'enrichissement

(Jurisclasseur op cit. n° 52).

La cause justifiant l'existence d'un transfert de valeur en faveur du défendeur peut être

légale, judiciaire ou contractuelle, étant rappelé qu’en l’espèce les parties étaient liées

par un contrat de travail qui a pris fin le 31 octobre 2011 et, qu’après cette date,

PERSONNE1.) a continué à rester dans l’appartement qu’elle occupait auparavant à

titre de logement de service.

S’il est admis i) que l'enrichissement a une cause légitime quand il trouve son origine

non seulement dans un « titre conventionnel », mais aussi plus généralement dans un

acte juridique, ii) qu’il est de principe que l'enrichissement a une cause juridique quand

la prestation ou le service dont il résulte a été obtenu(e) en exécution des clauses d'un

contrat, iii) que la doctrine et la jurisprudence sont d'accord pour dire que le contrat qui

procure un enrichissement en constitue une cause légitime et iv) que lorsqu'on est en

présence d'un contrat entre l'enrichi et l'appauvri, l'une des parties ne peut pas tirer

prétexte du fait que ce contrat serait inéquitable pour remettre en cause le principe de

sa force obligatoire par le jeu de l'action de in rem verso contre celui qui en profite

(Jurisclasseur op cit, n° 85), il n’en reste pas moins que pour la période post-

contractuelle, la théorie de l’enrichissement sans cause est retenue si une partie

continue à profiter de la situation créée par le contrat malgré sa résiliation (ibidem op

cit, n° 89).

Aucune convention n’ayant lié les parties à partir du 31 octobre 2011, date de prise

d’effet de la résiliation du contrat de travail, il s’ensuit qu'aucune stipulation

contractuelle n’est susceptible de régir l'occupation de l’appartement par

PERSONNE1.) pendant la période s’étendant de la prédite date au 31 décembre 2011.

La condition tenant à l’absence de cause est partant donnée.

Quant à l’absence de faute grave dans le chef du demandeur, il résulte à suffisance

de droit des éléments de la cause qu’une faute dans le chef de SOCIETE1.) n’est pas

même alléguée par PERSONNE1.) et laisse en tout état de cause d’être établie.

La condition tenant à l’absence d’intention libérale dans le chef de SOCIETE1.), -étant

précisé que la preuve de l’intention libérale est souverainement appréciée par les juges

du fond en fonction des circonstances (Jurisclasseur op cit, n° 127)-, est également

donnée, aucun élément de la cause ne permettant de conclure à l’existence de telle

intention dans le chef de SOCIETE1.) qui, faut-il le souligner, est une société

commerciale. Il ne va de même de la condition tenant à l’absence d’intérêt personnel

dans le chef de l’appauvri.

Quant au caractère subsidiaire de l’action de in rem verso, il est à noter que l'appauvri

qui dispose, contre l'enrichi ou contre un tiers, d'une autre action de nature

contractuelle, quasi-contractuelle, délictuelle ou légale se doit d'y recourir. L'action de

in rem verso ne peut être reçue qu'en l'absence de toute autre voie de droit (Répertoire

Dalloz de droit civil, v° Enrichissement sans cause, n°291).

La jurisprudence retient que cette action ne peut être admise qu’à défaut de toute autre

action ouverte au demandeur. Elle ne peut de même être admise dans le chef de

l’appauvri lorsque celui-ci dispose, pour obtenir ce qui lui est dû, d’une action naissant

d’un contrat, d’un quasi-contrat, d’un délit ou d’un quasi-délit (Cour d’appel, 21 mars

2002, numéro du rôle 25417). Cette condition s’entend en ce que l'action de in rem

verso ne peut être admise que si l'appauvri ne dispose d'aucune autre voie de droit

pour parvenir à la reconstitution de son patrimoine, que ce soit contre l'enrichi ou

contre un tiers (Jurisclasseur, droit civil, art. 1370 à 1381, fasc. 30, n° 30).

Il se dégage en l’espèce à suffisance de droit des éléments de la cause que

SOCIETE1.) ne dispose d’aucune autre action pour parvenir à reconstituer son

patrimoine, de sorte que la condition tenant à la subsidiarité de l’action est donnée.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que toutes les conditions de

l’action de in rem verso sont remplies, de sorte que SOCIETE1.) est fondée à réclamer

le paiement du montant de 2.830,00 euros comme correspondant i) au montant payé

au titre de loyers, charges incluses, pour la période allant du 1er novembre 2011 au 31

décembre 2011 et ii) partant à son appauvrissement.

C’est partant à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande en paiement de

SOCIETE1.).

Au vu du sort réservé au litige, c’est encore à bon droit que le premier juge a débouté

PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance et a dit fondée la demande en obtention d’une indemnité de

procédure formulée par SOCIETE1.) pour la première instance.

Le premier jugement est partant à confirmer, l’appel relevé par PERSONNE1.) étant à

dire non fondé.

Au vu du sort réservé à l’appel, l’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.)

pour l’instance d’appel est à rejeter.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) pour l’instance d’appel est à dire

fondée à concurrence du montant de 600,00 euros étant donné qu’il serait inéquitable

de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les

dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois

suivant la signification du présent jugement,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence du montant de 600,00 euros la demande en obtention d’une

indemnité de procédure formulée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

sàrl le montant de 600,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.