Court partially allows appeal, ordering guarantor to pay 7,600 euros to principal debtor for unpaid rent.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du

bâtonnier à l’assistance judiciaire du 24 mai 2012

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 55/2013

Audience publique du mardi, douze mars deux mille treize

Numéro 146557 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 29 mai 2012,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Alain GROSS, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 18 décembre 2012.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 26 févier 2013.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Aziza GOMRI, avocat,

en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, avocat constitué, les deux demeurant

à Luxembourg.

Entendu PERSONNE2.) par l’organe de son mandataire Maître Julien GROSS,

avocat, en remplacement de Maître Alain GROSS, avocat constitué, les deux

demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Par contrat de bail conclu en date du 5 octobre 2007, un immeuble commercial sis à

ADRESSE3.), est donné en location par le bailleur PERSONNE3.) au locataire

SOCIETE1.) sàrl, pour une durée de trois-six-neuf années ; le bail prend cours le 15

septembre 2007 et stipule un loyer mensuel de 8.500,00 euros.

Par acte notarié du 28 août 2008, la société SOCIETE2.) sàrl est constituée entre

PERSONNE4.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.).

Par avenant signé le 25 septembre 2008, le bailleur PERSONNE3.), le locataire-

cédant SOCIETE1.) sàrl et le locataire-cessionnaire SOCIETE2.) sàrl, conviennent

que le susdit bail est cédé par SOCIETE1.) sàrl à SOCIETE2.) sàrl ; par cet avenant,

le loyer est porté au montant mensuel de 9.000,00 euros. L’avenant rappelle que le

locataire cédant reste tenu solidairement avec le locataire cessionnaire, tant du

paiement des loyers, accessoires et charges que de toutes les autres obligations

imposées par le contrat de bail, ceci conformément à la clause de garantie solidaire

figurant sous l’article 10 du contrat de bail. La cession du bail n’emporte donc aucune

novation.

Aux termes de l’article 10 du contrat de bail du 5 octobre 2007, « dans l’hypothèse où

le locataire cède en cours d’exécution du contrat de bail à un tiers (cessionnaire) son

fonds de commerce et que cette cession s’accompagne de la cession du présent

contrat de bail, le locataire garantit dores et déjà par simple signature de la présente,

à titre de caution solidaire et indivisible pendant toute la durée qui restera à courir du

présent bail au jour de la cession, le respect, la bonne et parfaite exécution de la part

du tiers (cessionnaire) de toutes obligations résultant du contrat de bail. »

Suivant acte de cautionnement solidaire et indivisible signé le 25 septembre 2008,

PERSONNE1.) se porte caution solidaire et indivisible envers le « créancier »

PERSONNE3.), pour toutes dettes généralement quelconques, présentes ou futures,

directes ou indirectes, dont SOCIETE2.) sàrl, la « cautionnée », est ou sera redevable

en principal, intérêts, frais, taxes et débours accessoires envers le « créancier » au

titre de l’exécution et/ou de la résiliation du contrat de bail commercial du 5 octobre

2007, tel que modifié par avenant du 25 septembre 2008, et en vertu duquel le

« créancier » a donné en location à la « cautionnée » un immeuble commercial sis à

ADRESSE3.). Dans cet acte, la caution a déclaré renoncer expressément et

irrévocablement i) au bénéfice de discussion, ii) au bénéfice de division, iii) à exercer

tout recours à l’encontre de la cautionnée aussi longtemps que le créancier ne sera

pas remboursé intégralement en principal, intérêts, débours et frais accessoires, iv) au

bénéfice de l’article 2037 du code civil.

Le même jour, suivant actes de cautionnement solidaire et indivisible, signés

individuellement, PERSONNE2.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.)

s’engagent dans les mêmes termes envers PERSONNE3.).

Par lettre du 4 septembre 2009, le bail est résilié avec effet immédiat par le bailleur

PERSONNE3.) et le locataire PERSONNE7.) sàrl quitte les lieux loués le 27 octobre

2009.

Par jugement du 3 décembre 2009, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant en

matière de bail à loyer, sur requête introduite par PERSONNE3.) à l’encontre de

SOCIETE2.) sàrl, i) constate que le contrat de bail a été résilié avec effet au 4

septembre 2009, ii) dit fondée la demande de PERSONNE3.) en paiement des loyers

redus pour les mois de juillet et août 2009 et pour les quatre premiers jours du mois

de septembre 2009 et condamne, de ce chef, SOCIETE2.) sàrl à payer à

PERSONNE3.) la somme de 19.200,00 euros, avec les intérêts légaux à partir des

échéances respectives des loyers, iii) dit fondée la demande de PERSONNE3.) en

paiement d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 5 septembre au 31

octobre 2009 et condamne, de ce chef, SOCIETE2.) sàrl à payer à PERSONNE3.) la

somme de 18.800,00 euros, avec les intérêts légaux à partir des échéances

respectives des loyers, et iv) surseoit à statuer sur le surplus, et notamment sur la

demande de PERSONNE3.) en paiement d’une indemnité de relocation de 54.000,00

euros (6 mois de loyers), en raison du fait que le même montant se trouve déjà entre

les mains de PERSONNE3.), au titre de la garantie bancaire (ce montant équivalent

également à six mois de loyers).

Suivant exploit d’huissier du 18 novembre 2009,

PERSONNE3.)

assigne

PERSONNE2.), en sa qualité de caution, devant le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 122.302,81

euros, dont le montant de 52.481,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’indemnité

d’occupation, le montant de 54.000,00 euros à titre d’indemnité de relocation

conventionnelle, et le montant de 15.821,81 euros, à titre de réparation du préjudice

subi pour non-respect du contrat d’approvisionnement exclusif.

Dans une transaction signée le 24 février 2010, PERSONNE3.) et PERSONNE2.), i)

exposent que :

« Monsieur PERSONNE3.) est propriétaire d’un immeuble commercial sis à L-

ADRESSE3.) ayant été donné en location à la société SOCIETE1.) sàrl, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE4.) suivant contrat de bail commercial daté du 5

octobre 2007 ;

Ce contrat a été repris par la société SOCIETE2.) sàrl via un avenant modificatif signé

en date du 25 septembre 2008, cette reprise ayant pris effet au 1er octobre 2008 (le

contrat de bail du 5 octobre 2007, tel que modifié par avenant du 25 septembre 2008

étant ci-après dénommé « Bail Commercial ») ;

Suivant acte de cautionnement du 1er

octobre 2008 (ci-après dénommé

« Cautionnement »), Monsieur PERSONNE2.) s’est engagé à garantir l’ensemble des

obligations dont la société SOCIETE2.) sàrl pourrait être redevable envers Monsieur

PERSONNE3.) en vertu du Bail Commercial ;

En raison d’importants arriérés de loyers, Monsieur PERSONNE3.) a décidé de

procéder à la résiliation avec effet immédiat du Bail Commercial par courrier de son

avocat daté du 4 septembre 2009 ;

Une requête fut également introduite devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette à

l’encontre de la société SOCIETE2.) sàrl. Outre les arriérés de loyers, Monsieur

PERSONNE3.) réclamait dans sa requête la condamnation de la société SOCIETE2.)

sàrl à lui payer la somme de 54.000.- EUR au titre de la clause pénale prévue sous

l’article 6 du Bail Commercial ;

Par jugement rendu en date du 3 décembre 2009, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

a reconnu le bien-fondé des revendications de Monsieur

PERSONNE3.)

à

concurrence de la somme en principal de (19.200+16.800) 36.000.- EUR, tout en

réservant les autres montants réclamés, dont le bien-fondé doit être discuté lors d’une

audience prévue le 4 mars prochain. Il échet d’ores et déjà de noter que le tribunal a

considéré dans son jugement que la clause pénale d’un montant de 54.000.- EUR

devrait entièrement revenir à Monsieur PERSONNE3.) ;

Monsieur PERSONNE3.) a, à l’heure actuelle, encore d’autres revendications à faire

valoir à l’encontre de la société SOCIETE2.) sàrl ; il estime avoir droit notamment à

une indemnité en réparation des dégâts locatifs relevés sur l’immeuble loué ainsi qu’à

une indemnité du fait du non-respect par la société SOCIETE2.) sàrl du contrat

d’approvisionnement en boissons que le locataire était tenu de respecter en vertu du

Bail Commercial ;

Il estime sa créance vis-à-vis de la société SOCIETE2.) sàrl, à un montant en principal

de l’ordre de 170.000.- EUR ;

Afin d’obtenir paiement de cette somme, Monsieur PERSONNE3.) a introduit, par

exploit d’huissier de justice du 18 novembre 2009, à l’encontre de Monsieur

PERSONNE2.), pris en sa qualité de caution, une action en justice devant le tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg ;

Le prochain appel de cette affaire est prévu le 10 avril prochain ;

Une saisie-arrêt, autorisée par ordonnance du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette en

date du 25 novembre 2009, a également été pratiquée par Monsieur PERSONNE3.)

sur la pension de Monsieur PERSONNE2.) ;

Monsieur PERSONNE2.) conteste être redevables envers Monsieur PERSONNE3.)

des sommes qui sont réclamées par ce dernier ;

Aussi, afin de mettre un terme définitif à leur litige et prévenir l’engagement d’autres

procédures devant les tribunaux, les parties ont décidé de régler leur litige par voie

transactionnelle. »

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ii) conviennent que :

« 1. Monsieur

PERSONNE3.)

déclare expressément renoncer aux diverses

procédures engagées à l’encontre de Monsieur PERSONNE2.).

Monsieur PERSONNE3.) donnera donc mainlevée de la saisie pratiquée sur la

pension de Monsieur PERSONNE2.).

Monsieur PERSONNE3.) fera également rayer, ou, si besoin en est, se désistera de

l’instance actuellement pendante devant la XVIIème Chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg et dont l’objet est d’obtenir la condamnation de

Monsieur PERSONNE2.) en sa qualité de caution.

Monsieur PERSONNE3.) déclare plus généralement renoncer à exercer toute action

judiciaire, de quelque nature que ce soit, concernant le paiement de toutes sommes

généralement quelconques auxquelles il pourrait prétendre en vertu du Cautionnement

du 1er octobre 2008.

2. En contrepartie des concessions faites par Monsieur PERSONNE3.), Monsieur

PERSONNE2.) s’engage à lui payer la somme de 50.000.- EUR à titre de solde de

tous comptes.

Cette somme est à payer sur le compte tiers CPP de Maître Michel SCHWARTZ, no

IBAN NUMERO1.), en indiquant la référence : Aff. PERSONNE3.) c/ PERSONNE8.),

SOCIETE2.) sàrl.

Le paiement devra impérativement intervenir dans un délai de 8 jours courant à partir

de la date de la signature de la présente transaction.

3. Il est entendu qu’une condition essentielle à la présente transaction réside dans

le fait que la garantie locative d’un montant de 54.000.- EUR reste définitivement

acquise à Monsieur PERSONNE3.) et que la société SOCIETE2.) sàrl renonce de

manière générale à faire valoir toute revendication, de quelque nature qu’elle soit, à

l’égard de Monsieur PERSONNE3.).

Monsieur PERSONNE2.), en tant qu’actionnaire de la société SOCIETE2.) sàrl, ne voit

pas d’objections à ce que Monsieur PERSONNE3.) conserve la garantie locative. Il

déclare à ce titre renoncer à engager toute action judiciaire, de quelque nature que ce

soit, pour obtenir la restitution de la garantie locative d’un montant de 54.000.- EUR

dont il prétendrait être créancier envers Monsieur PERSONNE3.) en vertu du Bail

Commercial et/ou en vertu du Cautionnement.

Si la société SOCIETE2.) sàrl devait cependant réclamer la restitution de la garantie

locative ou si elle devait faire valoir toute autre revendication envers Monsieur

PERSONNE3.), et si un jugement devait, pour quelque raison que ce soit, faire droit,

en tout ou en partie, à la demande de la société SOCIETE2.) sàrl, Monsieur

PERSONNE2.) sera dans ce cas dans l’obligation de tenir Monsieur PERSONNE3.)

quitte et indemne de la condamnation qui aura été prononcée en faveur de la société

SOCIETE2.) sàrl.

La somme qui aura été allouée à la société SOCIETE2.) sàrl devra dans ce cas être

payée par Monsieur PERSONNE2.) à Monsieur PERSONNE3.) dans un délai de 8

jours à partir de la date à laquelle une copie du jugement de condamnation aura été

notifiée au domicile de Monsieur PERSONNE2.).

4. D’une manière générale, et sous réserve de l’exécution des obligations

incombant à chacune des parties en vertu de la présente transaction, les parties

déclarent par simple signature de la présente, être déchargées l’une envers l’autre de

l’ensemble des obligations résultant des relations d’affaires ayant existé entre elles

jusqu’à la date de la présente, telles que plus amplement décrites dans l'exposé des

motifs de la présente, notamment à raison du Bail Commercial, ou encore en raison

du Cautionnement et elles déclarent n’avoir plus aucune revendication d’aucune sorte

qui trouverait sa cause dans ces relations d’affaires.

La présente transaction est soumise à la loi luxembourgeoise. Les tribunaux

luxembourgeois sont seuls compétents pour toute contestation pouvant en résulter.

Fait à Luxembourg, en deux exemplaires, le 24 février 2010. »

Procédure

Par exploit d’huissier du 15 novembre 2011, PERSONNE8.) a donné citation à

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, aux fins

de l’entendre condamner à lui payer la somme de 10.000,00 euros, au titre de la part

redue par celle-ci en qualité de cofidéjusseur, sur base de la transaction conclue entre

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), avec les intérêts légaux à partir du 15 novembre

2011, date de la demande en justice, jusqu’à solde, et la somme de 1.000,00 euros à

titre d’indemnité de procédure. Le requérant a en outre sollicité l’exécution provisoire

du jugement.

Par jugement contradictoire du 20 mars 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande en la forme et déclaré non fondé le moyen invoqué par

PERSONNE1.) tenant à la nullité du jugement rendu le 3 décembre 2009, i) a dit la

demande de PERSONNE2.) fondée et justifiée et a partant condamné PERSONNE1.)

à lui payer la somme de 10.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 15

novembre 2011, date de la demande en justice jusqu’à solde, ii) a dit qu’il n’y a pas

lieu d’accorder à PERSONNE1.) des délais de paiement, iii) a dit la demande en

indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.) fondée à concurrence de 150,00

euros et partant condamné PERSONNE1.) à lui payer ce montant, iv) a condamné

PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance et v) a ordonné l’exécution provisoire

du jugement.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir décrit les faits et rétroactes de l’affaire,

a dit qu’au vu de l’effet relatif des transactions et en considération du fait que

PERSONNE2.) a signé la transaction en son nom personnel, elle est inopposable aux

autres cautions, dont notamment PERSONNE1.). Il a dit i) qu’en sa qualité de caution,

PERSONNE2.) a payé la somme de 50.000,00 euros au bailleur PERSONNE3.), pour

les créances résultant du contrat de bail conclu par SOCIETE2.) sàrl, dont l’exigibilité

et la certitude sont établies par le jugement du 3 décembre 2009, ii) que suivant l’acte

de cautionnement du 25 septembre 2008, les cautions se sont engagées solidairement

pour les dettes de SOCIETE2.) sàrl envers le bailleur au titre de l’exécution et/ou de

la résiliation du prédit contrat de bail, iii) que, conformément aux règles de la solidarité,

le créancier peut réclamer la totalité de la dette garantie à une des cautions et iv) que

PERSONNE2.) ayant payé le montant de 50.000,00 euros, il peut se retourner contre

PERSONNE1.) en sa qualité de cofidéjusseur pour sa part, à concurrence de

(50.000,00 : 5 = ) 10.000,00 euros.

Quant aux délais de paiement sollicités par PERSONNE1.), le premier juge a dit qu’il

n’y avait pas lieu de faire droit à cette demande basée sur l’article 1244 du code civil,

faute par PERSONNE1.) d’établir par des pièces pertinentes la situation financière

désastreuse alléguée.

De ce jugement, signifié le 17 avril 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 29 mai 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) à voir dire que la

transaction signée entre PERSONNE2.) et PERSONNE3.) lui est inopposable, ii) à

voir débouter la partie intimée de ses prétentions, iii) à titre subsidiaire, pour autant

qu’il soit retenu que la transaction lui est opposable, l’appelante demande à voir dire

qu’elle ne saurait être tenue de rembourser à la partie intimée un montant supérieur à

3.840,00 euros, montant qui est dans la suite ramené à 3.236,69 euros (cf. conclusions

du15 octobre 2012) et à se voir accorder des délais de paiement sur base de l’article

1244 du code civil. L’appelante conclut à se voir décharger de l’indemnité de procédure

de première instance et sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000,00

euros pour l’instance d’appel, montant qui est ensuite porté à 1.500,00 euros (cf.

conclusions du 15 octobre 2012).

A l’appui de son appel, après avoir exposé les faits et rétroactes, tels que décrits ci-

avant, tout en ajoutant que par jugement du 5 janvier 2009, la société SOCIETE1.) sàrl

a été déclarée en état de faillite, PERSONNE1.) fait relever que PERSONNE2.) aurait

fait pression sur elle afin qu’en sa qualité de gérante de SOCIETE2.) sàrl, elle signe

une transaction avec le bailleur PERSONNE3.). Ayant estimé cette transaction

lésionnaire et contraire aux intérêts de SOCIETE2.) sàrl, et à ceux de ses associés,

PERSONNE1.) refusa de signer la transaction ainsi projetée.

PERSONNE1.) conteste tant i) l’exigibilité et la certitude de la dette de la cautionnée,

la société SOCIETE2.) sàrl, que ii) l’opposabilité de la transaction signée par

PERSONNE2.).

L’appelante conteste « le principe et le quantum de la dette de SOCIETE2.) sàrl à

l’égard du bailleur PERSONNE3.) », en faisant relever que le jugement rendu le 3

décembre 2009 par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a retenu une condamnation

à hauteur de (19.200,00 + 16.800,00 =) 36.000,00 euros, montant partant inférieur à

celui de la transaction. Le seul montant certain et exigible de PERSONNE3.) envers

SOCIETE2.) sàrl se chiffrerait dès lors à 36.000,00 euros.

En sa qualité de caution, PERSONNE2.) aurait pu, sur base de l’article 2036 du code

civil, opposer au bailleur toutes les exceptions, et notamment celle de la nullité de

l’avenant au contrat de bail, cette nullité tenant au fait que ni SOCIETE2.) sàrl, ni

SOCIETE1.) sàrl n’étaient valablement engagées ni par le bail, ni par son avenant, en

l’absence de la signature conjointe des deux gérants.

Le cautionnement donné par PERSONNE1.) sur base d’une obligation principale non

valable serait nul, de sorte que le recours de PERSONNE2.) sur base d’un

cautionnement nul serait à dire non fondé.

PERSONNE1.) fait en outre valoir qu’en application de l’article 1213 du code civil,

SOCIETE2.) sàrl (solidairement tenue avec SOCIETE1.) sàrl en application de l’article

10 du bail du 5 octobre 2007 et de l’article 3 de l’avenant au bail), aurait disposé d’un

recours contre son codébiteur solidaire SOCIETE1.) sàrl ; il y aurait lieu à division de

la dette entre les deux sociétés.

L’appelante fait ensuite valoir que le cautionnement signé ne serait pas à durée

indéterminée mais à durée déterminée, cette durée étant fonction de celle du bail,

résilié avec effet au 4 septembre 2009. Le cautionnement aurait dès lors pris fin à la

même date, de sorte qu’PERSONNE1.) ne saurait être tenue au paiement d’un

quelconque montant concernant la période postérieure au bail. Il en serait notamment

ainsi du montant de 16.800,00 euros correspondant à l’indemnité d’occupation redue

pour la période allant du 5 septembre au 31 octobre 2009.

PERSONNE1.)

fait relever que la transaction signée par

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) est inopposable aux tiers et notamment à l’appelante. Ce principe de

la relativité des effets des contrats serait d’autant plus d’application au vu de la

circonstance que la transaction irait à l’encontre de ses intérêts, tout comme à ceux

des autres cautions.

En tout état de cause, PERSONNE1.) conteste le montant de 170.000,00 euros,

avancé dans la transaction par le bailleur PERSONNE3.) ; il s’agirait d’un montant

évalué par les seules parties signataires à la transaction qui n’aurait aucun rapport

avec le montant dû ou à devoir le cas échéant par SOCIETE2.) sàrl.

La transaction signée par PERSONNE2.) à l’insu des autres cautions et à l’insu des

parties débitrices principales serait partant inopposable à l’appelante.

PERSONNE1.) fait encore relever qu’il s’agit d’une transaction intervenue entre le

créancier et l’une des cautions solidaires et indivisibles ; Or, PERSONNE1.) ne se

serait pas portée caution solidaire et indivisible des dettes de PERSONNE2.), mais de

PERSONNE7.) sàrl envers PERSONNE3.).

Pour le cas où le tribunal retiendrait qu’PERSONNE1.) est tenue à un quelconque

remboursement au profit de PERSONNE2.), cette somme ne saurait, au vu de ce qui

a été dit ci-avant, excéder 19.200,00 : 5 = 3.840,00 euros.

Par conclusions du 15 octobre 2012, PERSONNE1.) fait valoir que les arriérés de

loyers pour la période allant du 1er janvier 2009 au 31 août 2009, se chiffrent (selon le

décompte dressé par PERSONNE2.) en date du 31 octobre 2009 dans le cadre de

l’instance qui a mené au jugement du 3 décembre 2009) à 32.000,00 euros, auquel

des intérêts de l’ordre de 366,93 euros s’ajouteraient. Au vu de la division de la dette

entre les sociétés solidairement tenues, SOCIETE1.) sàrl et SOCIETE2.) sàrl, à savoir

32.366,93 : 2 = 16.183,46 euros, PERSONNE1.) ne saurait être tenue qu’au paiement

maximal de 16.183,46 : 5 = 3.236,69 euros.

En tout état de cause, PERSONNE1.) sollicite des délais de paiement sur base de

l’article 1244 du code civil, en faisant état d’une situation financière particulièrement

difficile.

PERSONNE2.) conclut à voir dire l’appel non fondé et à voir confirmer le jugement

entrepris.

PERSONNE2.) souligne qu’en l’espèce c’est PERSONNE1.) qui a signé l’avenant, et

qu’en tout état de cause il est incontestable que les locaux loués, d’abord occupés par

la société SOCIETE1.) sàrl l’ont dans la suite été et jusqu’au 31 octobre 2009 par la

société SOCIETE2.) sàrl, dont PERSONNE1.) s’est portée caution. Pour autant que

de besoin, il y aurait lieu de retenir qu’un bail oral s’était formé entre PERSONNE3.)

et SOCIETE2.) sàrl.

Quant au reproche fait par PERSONNE1.) consistant à dire qu’il aurait fallu que

PERSONNE2.) exerce un recours à l’encontre de SOCIETE1.) sàrl, l’intimé donne à

considérer qu’il aurait appartenu à l’appelante, gérante de SOCIETE2.) sàrl, de

prendre cette initiative.

En soulignant la teneur de l’acte de cautionnement signé par PERSONNE1.),

PERSONNE2.) fait relever qu’il ne saurait y avoir un doute quant à la réalité et

l’étendue des obligations souscrites par PERSONNE1.). La durée du cautionnement

serait fonction des obligations liées à l’exécution et/ou à la résiliation du bail. Il ne

saurait dès lors être question que le cautionnement cesse le 4 septembre 2009, date

de la résiliation du bail. Par ailleurs, le cautionnement n’exigerait pas que les dettes

soient constatées par voie de jugement.

L’intimé souligne que, grâce à la transaction, les montants dus ont été limités, les

dettes certaines et exigibles ayant été d’un montant nettement supérieur à celui

convenu dans la transaction. La transaction serait le fruit de négociations longues, le

paiement de 50.000,00 euros étant intervenu pour éteindre toutes les dettes que

SOCIETE2.) sàrl avait envers PERSONNE3.).

La transaction aurait partant été dans l’intérêt de SOCIETE2.) sàrl, et dans celui des

autres cautions.

Il serait incontestable que la société cautionnée SOCIETE2.) sàrl était, en vertu du

jugement du 3 décembre 2009, redevable envers PERSONNE3.) du montant de

45.000,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation, le juge de paix

ayant simplement sursis à statuer sur le surplus de la demande de PERSONNE3.).

Les demandes de PERSONNE3.) auraient partant été fondées, pour le moins à

concurrence de 50.000,00 euros.

PERSONNE2.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Quant à l’opposabilité de la transaction, il est à noter que si, d’un côté, il se dégage

des éléments du dossier que les cautions, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), comme

d’ailleurs les trois autres cautions, se sont solidairement et indivisiblement engagées

envers le bailleur PERSONNE3.), aux fins de garantir les obligations nées dans le chef

de la société SOCIETE2.) sàrl en vertu du contrat de bail lui cédé, d’un autre côté,

aucun élément de la cause ne permet de retenir que les cautions soient liées, entre

elles de manière solidaire et indivisible. En effet, telle que libellée en l’espèce, la

solidarité visée est la solidarité de chaque caution avec le débiteur et non pas la

solidarité entre les différentes cautions. L’acte de cautionnement signé par

PERSONNE1.), ne comporte en effet aucune référence par rapport à l’acte de

cautionnement signé par PERSONNE2.), ni aux autres actes de cautionnement signés

individuellement, par les trois autres cautions.

S’il est de principe qu’en cas de vraie solidarité entre codébiteurs, ils se représentent

mutuellement au regard du créancier commun (Jurisclasseur Civil, Transaction, Art.

2044 à 2058, Fasc. 60, nos 62 et 63, édition 1995) et que du fait de cette

représentation, les codébiteurs solidaires non intervenus à la transaction que l'un

d'entre eux a conclue avec le créancier commun, ne sont pas tiers par rapport à cette

transaction (Jurisclasseur Civil, Transaction, Art. 2044 à 2058, Fasc. 60, no 63, édition

1995), il n’en reste pas moins que le traitement réservé aux coobligés à l'égard du

principe de l'effet relatif de la transaction diffère en fonction de l'existence ou de

l'absence d'une solidarité entre eux. Dans l'hypothèse d'une solidarité, en application

des règles en vigueur dans le régime général des obligations, chaque codébiteur

représente les autres auprès du créancier commun (Cass. 1re civ., 27 oct. 1969 : Bull.

civ. 1969, I, n° 314 ; D. 1970, p. 12 ; RTD civ., 1970, p. 169, obs. Y. Loussouarn. –

Cass. com., 19 oct. 1971 : Bull. civ. 1971, IV, n° 245). À défaut de solidarité, aucun

système de représentation n'interfère dans les relations entre les coobligés et le

créancier. Les coobligés ne sont pas liés par une transaction signée par l'un d'entre

eux avec le créancier. A la situation des coobligés doit être rapprochée celle des

cautions à l'égard desquelles il convient, également, de distinguer les solutions en

fonction d'une clause de solidarité ou non (Jurisclasseur Civil, Transaction, art. 2044

à 2058, fasc. 50, édit. Mai 2012, n° 17).

Il suit des considérations qui précèdent qu’à défaut de solidarité entre les cautions, la

transaction signée par PERSONNE2.) n’est pas opposable à PERSONNE1.). C’est

partant à juste titre que, même si c’est pour d’autres motifs, le premier juge en est venu

à cette même conclusion.

Il devient partant superfétatoire d’analyser le moyen invoqué par PERSONNE1.)

consistant à dire que, dans le cadre de la signature de la transaction, PERSONNE2.)

aurait dû se prévaloir de la nullité du contrat de bail signé par SOCIETE1.) sàrl,

respectivement de l’avenant au bail signé par SOCIETE2.) sàrl. A toutes fins utiles, le

tribunal constate qu’il se dégage à suffisance de droit des éléments de la cause,

PERSONNE1.) ne le contestant d’ailleurs pas, que tant le bail initial que le bail cédé

en vertu de l’avenant a reçu exécution, les locataires successifs SOCIETE1.) sàrl et

dans la suite SOCIETE2.) sàrl ayant occupé les lieux loués par PERSONNE3.), de

sorte que ce moyen ne porte pas à conséquence.

Quant au moyen de l’appelante tendant à dire qu’au vu de la solidarité entre

SOCIETE2.) sàrl et SOCIETE1.) sàrl, il y aurait lieu à division de la dette, il est à noter

qu’au vu des termes dans lesquels ces deux sociétés se sont engagées dans l’avenant

relatif au contrat de bail, -qui renvoie au bail-, à savoir « solidairement et

indivisiblement », il ne saurait être question d’une division de la dette, chacun des

codébiteurs étant tenu pour le tout et le bailleur créancier pouvant actionner l’un des

codébiteurs pour le tout, quitte à ce que le codébiteur ayant payé exerce dans la suite

un recours contre son codébiteur.

Aux termes de l’article 2025 du code civil, lorsque plusieurs personnes se sont rendues

cautions d’un même débiteur pour une même dette, elles sont obligées chacune à

toute la dette. Il s’ensuit que le créancier peut en raison de la stipulation d’indivisibilité,

réclamer à chaque caution l’intégralité du cautionnement.

Il est généralement admis que la caution solidaire se définit comme celle qui a renoncé

aux bénéfices de discussion et de division; lorsqu’une caution s’oblige solidairement

avec le débiteur, l’effet de son engagement se règle par les principes établis pour les

dettes solidaires. L’effet majeur de la stipulation de solidarité est que le créancier peut

poursuivre à son gré le débiteur principal ou la caution solidaire, sans avoir à craindre

de se voir opposer l’exception dilatoire de discussion (Jurisclasseur, art. 2011 à 2043,

fasc.45, édit. 2000, Cautionnement, effets, n° 60 et 62).

Il s’ensuit qu’en l’espèce, sur base du cautionnement solidaire et indivisible signé par

PERSONNE2.), le créancier PERSONNE3.) pouvait réclamer à celui-ci l’intégralité du

cautionnement qui repose en l’espèce sur « l’exécution et/ou la résiliation du contrat

de bail commercial du 5 octobre 2007, tel que modifié par avenant du 25 septembre

2008, et en vertu duquel le « créancier » a donné en location à la

«« cautionnée » un immeuble commercial sis à ADRESSE3.) », c’est-à-dire qu’il était

en droit de réclamer le paiement des créances nées du chef dudit contrat de

bail/avenant.

Il est clair qu’au vu de la teneur du cautionnement, la caution entendait garantir toutes

les dettes nées tant de l’exécution que de la résiliation du bail, de sorte que c’est à tort

qu’PERSONNE1.) tente de limiter les effets du cautionnement aux seules dettes nées

en cours de bail.

Aux termes de l’article 2033 du code civil, lorsqu’une ou plusieurs personnes ont

cautionné un même débiteur pour une même dette, la caution qui a acquitté la dette a

recours contre les autres cautions, chacune pour sa part et portion.

En principe, toute caution « qui a acquitté la dette » - mais seule une caution - peut se

retourner contre les cofidéjusseurs. Aucune différence ne doit être faite, à cet égard,

entre caution simple et caution solidaire. L'action en contribution est ouverte dès lors

qu'une caution a payé l'intégralité de la dette ou, du moins, une fraction excédant sa

propre part contributive. Il importe peu que les cautions de la même dette se soient

obligées par un même acte ou par des actes distincts. Il faut, en outre, aux termes

mêmes de l'article 2025, tel que c’est le cas en l’espèce, que la caution poursuivie ait

garanti le même débiteur et pour la même dette (Jurisclasseur, Code civil, articles 2288

à 2320, fasc. 50, cautionnement, effets entre cofidéjusseurs, édit juin 2007, n° 10).

Du texte de l'article 2033 il résulte que le recours entre cofidéjusseurs est soumis à

deux conditions, à savoir i) le recours est ouvert à « la caution qui a acquitté la dette »

(al. 1er). Il faut aussi ii) que le paiement ait été fait en qualité de caution et avec des

deniers personnels (Jurisclasseur, Code civil, articles 2288 à 2320, fasc. 50, op cit n°

11).

La première condition de fond du recours entre cofidéjusseurs est constituée par la

réalité d'un paiement fait par la caution demanderesse. Il n'existe en effet entre

cofidéjusseurs aucun recours avant paiement, comparable à celui ouvert contre le

débiteur principal (Jurisclasseur, Code civil, articles 2288 à 2320, fasc. 50,

cautionnement, effets entre cofidéjusseurs, édit juin 2007, n° 13).

Même si aucun texte ne précise que la caution solvens doit avoir acquitté la dette de

ses propres deniers pour pouvoir légitimement se retourner contre ses cofidéjusseurs,

cette exigence, pourtant, s'impose (Jurisclasseur, Code civil, articles 2288 à 2320,

fasc. 50, cautionnement, effets entre cofidéjusseurs, édit juin 2007, n° 18).

Il se dégage, en l’espèce, des pièces versées par PERSONNE2.) en cours de délibéré,

qu’il a effectué deux paiements d’un montant de 25.000,00 euros chacun, par

virements bancaires des 25 février 2010 et 1er mars 2010, à partir d’un compte

bancaire dont l’intimé est titulaire.

La preuve du paiement par des deniers personnels se trouve dès lors dûment établie.

Il se dégage du jugement rendu le 3 décembre 2009 par le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette que la créance de PERSONNE3.) se chiffrait à 19.200,00 euros (arriérés de

loyers), avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives des loyers, et à

18.800,00 euros (indemnité d’occupation), avec les intérêts légaux à partir des

échéances respectives des loyers. Le tribunal de paix avait dit la demande en

allocation du montant de 54.000,00 euros à titre d’indemnité de relocation fondée, tout

en constatant que les parties s’accordaient à dire que ce montant se trouvait déjà entre

les

mains

de

PERSONNE3.),

au

titre

de

la

garantie

locative

(6 x 9.000,00 = 54.000,00 euros).

En l’espèce, pour déterminer le quantum de la créance qui sert de base au recours

formé par PERSONNE2.) contre la caution PERSONNE1.), seul le prédit jugement est

à prendre en considération. Au vu de ce jugement, seul le montant de 19.200,00 +

18.800,00 = 38.000,00 euros restait dû, de sorte que même si PERSONNE2.), sur

base de la transaction qu’il a signée, a payé un montant supérieur à PERSONNE3.),

il n’en reste pas moins que le montant certain et exigible dans le chef de

PERSONNE1.) en sa qualité de caution, se chiffre à 38.000,00 : 5 = 7.600,00 euros.

Il suit des considérations qui précèdent que, par réformation du jugement entrepris, il

y a lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 7.600,00

euros, avec les intérêts légaux, tel que retenu par le premier juge, à partir de la

demande en justice, soit à partir du 15 novembre 2011. A noter dans ce contexte, que

l’intimé reste en défaut de solliciter le paiement des intérêts redus en application du

susdit jugement, mais se limite à solliciter les intérêts sur le montant réclamé à partir

de la demande introductive d’instance.

Quant aux délais de paiement sollicités par PERSONNE1.), il est à noter qu’aux termes

de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir

en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en

considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande

réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des

poursuites toutes choses demeurant en état.

Le tribunal considère qu’il n’y a pas lieu d’accorder à PERSONNE1.) des délais de

paiement, les éléments de la cause ne justifiant pas pareille mesure de clémence, de

sorte que le premier jugement est à confirmer sur ce point.

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de dire non fondée l’indemnité de

procédure sollicitée par PERSONNE2.) pour la première instance.

L’appel est dès lors à dire partiellement fondé.

Les indemnités de procédure sollicitées de part et d’autre pour l’instance d’appel sont

à dire non fondées, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile n’étant pas donnée.

Les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à charge de PERSONNE1.) ;

en effet même si son appel est partiellement fondé il n’en reste pas moins qu’elle est

tenue à une condamnation.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

par réformation partielle du jugement entrepris :

dit la demande de PERSONNE2.) fondée à concurrence de 7.600,00 euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 7.600,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 15 novembre 2011, date de la demande en

justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.)

pour la première instance,

partant décharge PERSONNE1.) de la condamnation prononcée à ce titre,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes en indemnité de procédure formulées par

PERSONNE2.), d’une part, et PERSONNE1.), d’autre part, pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel, avec distraction

au profit de Maître Alain GROSS, avocat concluant, la demandant, affirmant en avoir

fait l’avance.