Tenant appeal against eviction order partially allowed; court grants new departure deadline but dismisses procedural fee claim.

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Jugement no 194/93 - Occupation sans droit ni titre

(Ille section)

Audience publique du jeudi, 18 novembre mil neuf cent quatre-vingt-treize

Numéro 49 988 du rôle

Composition:

Romain LUDOVICY, vice-président,

Mireille HARTMANN, premier juge,

Monique HENTGEN,

juge,

Valérie HOFFMANN,

substitut du Procureur d'Etat,

Claudine ELCHEROTH, greffier assumé.

ENTRE:

le sieur

w)

, boucher, demeurant à C

appelant aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Guy ENGEL de

Luxembourg en date du vingt-et-un m.ai 1993,

comparant par Maître Raoul WAGENER,

avocat, demeurant à Luxembourg,

ET:

l'Administration communal^

, représentée par son collège

échevinal en fonctions, établie à la maison communale,

L- C-O

intimée aux fins du prédit exploit EN GEL,

comparant par Maître Jean MEDERNACH,

avocat, demeurant à Luxembourg.

FAITS:

C..Y

L'affaire inscrite sous le numéro 49 988 du rôle fut utilement retenue à

l'audience publique du 19 octobre 1993, lors de laquelle les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Raoul WAGENER, avocat, comparant pour la partie appelante, donna

lecture du jugement, de l'acte d'appel et développa les moyens de sa partie.

Maître Jean MEDERNACH, avocat, comparant pour la partie intimée, fut

entendu en ses conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré. A l'audience du jeudi, 18 novembre

1993 le tribunal prononça la rupture du délibéré et, après avoir entendu

Madame Valérie HOFFMANN, substitut du Procureur d'Etat, en ses

conclusions, il reprit l'affaire en délibéré et prononça séance tenante le

JUGEMENT QUI SUIT:

Par exploit d'huissier du 21 mai 1993

V<j)

a régulièrement relevé

appel du jugement no 1461 rendu contradictoirement par le tribunal de paix de

Luxembourg siégeant en matière d'occupation sans droit ni titre en date du 16

avril 1993.

Le susdit jugement a déclaré recevable et fondée la demande en

déguerpissement introduite par l'Administration communalej

dit que le contrat de bail condu entre parties le 13 novembre 1987 quant à im

emplacement sur la

C

• - -y

pour l'installation d'une friterie a pris fin

le 1er décembre 1990, constaté que

"x V\y

est actuellement

occupant sans droit ni titre, condamné Wy

à déguerpir des lieux

occupés pour le 5 mai 1993 au plus tard sous peine d'une astreinte de 5.000.-

francs par jour de retard, autorisé l' Administration communale )

à

l'en faire expulser, condamné V\y

à payer à l'Administration

communale)

^

une indemnité de procédure de 10.000.- francs et

enfin condamné V\H

à tous les frais et dépens de l'instance.

L'appelant condut à ce que, par réformation du jugement entrepris et pour les

motifs exposés d-dessous, la requête introductive d'instance déposée le 18 août

1992 soit d^arée irrecevable sinon non fondée, à ce que l'Administration

communale )

soit déboutée de sa demande avec charge des

dépens et, én ordre subsidiaire, à se voir accorder un délai de déguerpissement

de six mois à partir de la signification du jugement à intervenir.

Il demande en outre l'allocation d'une indemnité de procédure de 50.000.-

francs sur base de l'article 131-1 du code de procédure civile.

L'intimée conclut à la confirmation du premier jugement.

Quant aux faits ayant donné lieu au litige le tribunal renvoie aux

développements exhaustifs du premier jugement.

L'appelant soutient en premier lieu qu'en vertu de la règle du parallélismejdes

formes le contrat de bail conclu par l'Administration communal^

, représentée par son collège des bourgmestre et échevins, avec

l'approbation du conseil communal, n'aurait pu être dénoncé valablement

qu'avec l'approbation du conseil communal.

Cet argument ne saurait valoir, alors que la résiliation d'un bail - de même que

sa conclusion - constitue un acte d'administration et qu'en vertu de l'artide 57

de la loi communale du 13 décembre 1988 (qui est identique sur ce point à

l'article 48 de l'ancienne loi modifiée du 24 février 1843 sur l'organisation

communale et des districts) le collège des bourgmestre et échevins est chargé de

l'administration des propriétés de la commune, de sorte que le collège

échevinal pouvait valablement résilier le bail sans l'approbation du conseil

communal, le fait que ce dernier avait approuvé le contrat lors de sa conclusion

(ou plutôt après son entrée en vigueur] étant irrelevant à cet égard.

Par ailleurs l'autorisation d'ester en justice délivrée le 18 septembre 1992 par le

conseil communal au collège échevinal vaut ratification de la résiliation du bail.

L'appelant conteste avoir reçu la lettre de congé du 13 juillet 1990 invoquée par

l'intimée.

Cette dernière est en défaut d'établir que ladite lettre, envoyée non pas à

l'adresse de l'appelant, mais à celle d'une employée de V\^

ait

effectivement atteint son destinataire et partant que le congé qu'elle contenait

ait été porté à la connaissance du locataire.

Ladite lettre ne saurait dès lors valoir comme congé.

L'intimée affirme avoir donné oraleinent congé à l'appelant lors d'une entrevue

que le collège échevinal a eue avec W)

le 9 juillet 1990.

L'appelant soutient que lors de la susdite entrevue aucune expédition d'une

délibération préalable du collège échevinal contenant la décision de résilier le

bail ne lui aurait été délivrée, de sorte qu'il faudrait en conclure qu'une telle

décision n'existait pas ou n'avait pas force exécutoire.

Il résulte cependant du compte rendu de la réunion du collège échevinal du 9

juillet 1990 aux termes duquel "Le collège échevinal informe Monsieur

w)

qu'il n'est plus d'accord de prolonger la durée du contrat de bail

conclu le 13 novembre 1987, de sorte que le bail en question prendra fin le 30

novembre prochain", compte rendu signé par les trois membres du collège

échevinal, que la décision de résilier le bail avait bien été prise au préalable par

le collège échevinal.

D'autre part aucun texte n'exige que, pour qu'une décision prise par le collège

échevini ait force exécutoire, une expédition de la délibération afférente soit

délivrée à l'intéressé, de sorte que la communication verbale de la décision à

l'appelant était suffisante pour opérer valablement résiliation du bail.

Le moyen n'est partant pas fondé.

L'appelant soutient encore que l'intimée ne lui aurait pas fait connaître d'une

manière non équivoque son intention de mettre fin au contrat de bail, mais

qu'on aurait au contraire mis l'appelant dans la confusion, alors qu'en lui

indiquant qu'à cause de travaux à entreprendre il devrait libérer la place

publique et qu'il lui serait indiqué un autre emplacement on aurait laissé croire

à Wy

qu'il ne s'agirait probablement que d'un déplacement provisoire

et Rappelant de conclure que l'entrevue litigieuse, lors de laquelle le collège

échevinal aurait essayé d'obtenir son accord amiable pour libérer la place en lui

offrant l'octroi d'un autre emplacement, n'aurait en fait été qu'un simple

contact entre parties n'ayant emporté aucune décision.

Il résulte du procès-ver bal de comparution personnelle des parties versé au

dossier que Wy

a déclaré devant le premier juge qu'au cours de la

réunion du 9 jdillet 1990 "il me fut notifié par le collège échevin^ que je devrais

quitter mon actuel emplacement sur la

C -)

à

C*v

Aucune date précise ne me fut communiquée pour mon départ de cet

emplacement. A la même occasion le collège édievinal me promit un nouvel

emplacement en cas de départ de la

C )

. (•••) Au cours de la

réunion du 9 juillet 1990 le collège échevinal s'était déclaré d'accord avec mon

maintien sur l'emplacement de la

jusqu'à ce qu'on ait pu

mettre un nouvel emplacement à ma disposition."

Force est de constater, comme l'a fait le premier juge, qu'il résulte de l'aveu

même de l'appelant qu'il a été clairement informé par le collège échevinal qu'il

devrait quitter son emplacement sur la

C

< j

et qu'au-\m de la lettre

du collège échevinal du 26 juin 1990 ayant attiré l'attention de

sur

le fait que son contrat de bail viendrait à expiration le 1er décembre 1990 et lui

ayant proposé l'entrevue du 9 juillet 1990 afin de discuter des modalités d'une

éventuelle reconduction du contrat, l'invitation claire et nette lui adressée lors

de ladite entrevue à déguerpir de l'emplacement loué - nonobstant l'octroi d'un

long délai de déguerpissement et la promesse ou la suggestion d'un nouvel

emplacement - constituait une manifestation non équivoque de la volonté du

conseil échevinal de mettre fin aux rapports locatifs quant à l'emplacement

faisant l'objet du contrat et d'éviter la reconduction du bail.

11 s'ensuit que malgré ses contestations actuelles Vy

n'a pu se

méprendre sur l'intention du conseil échevinal de dénoncer le contrat et qu'il

avait bien compris que la commune n'était pas d'accord avec une reconduction

du bail pour une nouvelle période de trois ans, alors qu'il n'en fut pas question

lors de la réunion litigieuse, de sorte qu'il est établi en cause que congé lui a été

donné le 9

juillet 1990.

L'appelant fait encore plaider qu'en vertu de l'article 1134 du code civil le

contrat de bail ne serait pas valablement résilié par le congé verbal du 9 juillet

1990, alors qu'il est stipidé à l'article 2 du contrat que la résiliation du bail doit

être signifiée par lettre recommandée.

S'il est vrai qu'en vertu de l'article 1134 précité la convention fait la loi entre

parties et qu'en conséquence le congé doit en principe être donné dans la forme

stipulée au contrat de bail, l'une des parties ne saurait cependant se prévaloir

abusivement de la lettre du contrat, s'il est établi, comme en l'espèce, que le fait

juridique du congé est certain et constant, alors que le fait que la manifestation

de volonté est parvenue à la cormaissance de l'intéressé et que ce dernier n'a pu

se méprendre sur l'existence, dans le chef de l'autre partie, de la volonté de

donner congé importe bien plus que le mode de manifestation de volonté, et

que dès lors le congé donné dans une forme équipollente à celle prévue dans le

contrat de bail est adnûssible comme étant licite et valable (cf. H. De Page,

Traité élémentaire de droit civil belge, éd. 1951, T.IV, Les principaux contrats

usuels, première partie, No 571, p. 567].

11 s'ensuit que le moyen n'est pas fondé.

L'argumentation subsidiaire de l'appelant relative à la motivation du congé est

à rejeter pour défaut de pertinence, alors qu'un congé n'a jamais besoin d'être

motivé

et que les motifs allégués sont dès lors totalement irrelevants

pour la validité de la résiliation du bail.

L'appelant fait enfin valoir, en ordre plus subsidiaire, que du fait de son

maintien dans les lieux et du silence prolongé de la commune le bail aurait été

reconduit ou, encore plus subsidiairement, qu'un nouveau bail se serait formé

entre parties, alors que contrairement au raisonnement du premier juge on ne

saurait retenir que le bailleur n'a pas cessé de manifester sa volonté de ne pas

consentir un nouveau bail.

L'article 1738 du code civil dispose que: "Si, à l'expiration des baux écrits, le

preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet

est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit." et l'article 1739

ajoute: "Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa

jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction."

Il résulte des dispositions précitées que "le congé élimine la reconduction et que

s'il n'empêche les parties de conclure un nouveau bail, celui-ci ne résulte plus

de la tacite reconduction, mais de leurs accords ultérieurs. Le nouveau bail se

forme, en rédité, par le consentement des parties qui peut être tacite: distinct de

l'ancien, ce bail est soumis au régime des baux verbaux; il ne s'agit donc plus

du bail initial reconduit." (Les Novelles, Droit civil, T.IV, Vol.l, Le louage de

choses, nos 337 et 345).

Encore faudrait-il, pour que le nouveau bail allégué en l'espèce par l'appelant

soit établi, qu'il résiste d'une manière certaine et non équivoque de l'attitude de

l'intimée qu'après le congé donné cette dernière a changé d'avis et qu'elle a

tacitement consenti à accorder un nouveau bail à l'appelant.

Or il n'en est rien.

11 résulte en effet des éléments du doîisier que par lettre recommandée datée du

26 septembre 1991 ^t expédiée le 27, signée au nom du bourgmestre par

l'échevin

, la commune a rappelé à

le congé

donné tout en soulignant qu'il avait eu largement le temps pour trouver un

autre emplacement et en le priant de libérer les lieux au plus tard pour le 1er

novembre 1991, que par lettre recommandée datée du 31 mars 1992 et expédiée

le 3 avril, signée pan le bourgmestie lui-même, la commune a itérativement

rappelé le congé à Wy

en l'invitant à déguerpir pour le 15 avril 1992,

alors que les travaux de réaménagement de la

C

• - 0

débuteraient

sous peu, et qu'en date du 18 août 1992 la requête introductive d'instance a été

déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, de sorte qu'il est bien

établi en cause, comme l'a à juste titre constaté le premier juge, que la commune

n'a pas cessé de manifester son intention de ne pas consentir un nouveau bail,

les longues périodes de silence s'étendant entre le congé et les rappels jusqu'à

l'introduction de la demande en justice s'expliquant d'ailleurs non pas par la

volonté de la commune de consentir un nouveau bail, mais par la promesse

d'un long délai de déguerpissement donnée à Wy

lors de l'entrevue du

juillet 1990.

Le dernier moyen soulevé par l'appelant n'est partant pas fondé non plus.

11 découle des développements qui précédent que c'est à bon droit que le

premier juge a constaté que le congé du 9 juillet 1990 a opéré la résiliation du

bail avec effet au 1er décembre 1990 et qu'il a dit que depuis cette date

l'appelant est à considérer comme occupant sans droit ni titre.

LeNiugement entrepris est partant à confirmer en ce qu'il a condamné

W )

au déguerpissement sous peine d'astreinte, sauf qu'il échet de

reporter le délai imparti par le premier juge.

Eu égard aux éléments de la cause il y a lieu d'accorder à l'appelant im

nouveau délai de déguerpissement minimum.

Le premier juge a condamné

vj)

à payer à l'Administration

communale )

la somme de 10.000.- francs à titre d'indemnité de

procédure.

Comme la requérante est en défaut de justifier par une quelconque pièce

d'avoir exposé la somme qu'elle demande, il y a lieu, par réformation du

jugement entrepris, de la débouter de sa demande.

L'appelant VjJ

conclut à son tour en instance d'appel à l'allocation

d'une indemmté de procédure de 50.000.- francs.

Cette demande est recevable, mais non fondée, alors que non seulement elle

n'est justifiée par aucune pièce, mais que le requérant est encore en défaut de

préciser en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge la somme réclamée

non comprise dans les dépens.

PAR CES MOTIFS:

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant

en matière d'occupation sans droLt ni titre et en instance d'appel, statuant

contradictoirement, le représentant du Ministère Public entendu en ses

conclusions,

reçoit l'appel,

le déclare partiellement fondé,

réformant,

déboute l'Administration communal^

de sa demande en

allocation d'une indemnité de procédure,

pour le surplus,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à 48

heures à partir de la signification du présent jugement,

déclare la demande en allocation d'une indemnité de procédure formée par

WJ

en instance d'appel recevable, mais non fondée,

partant en déboute.

condamne l'appelant

V\U

à tous les frais et dépens de l'instance

d'appel.

^

La lecture du présent jugement a été faite le jeudi, 18 novembre 1993 en

audience publique au P^ais de Justice à Luxembourg, rue du Palais de Justice,

par Monsieur le vice-président Romain LUDOVICY, en présence de Madame le

substitut Valérie HOFFMANN et du greffier assumé Claudine ELCHEROTH.