Décret n°85-1232 du 5 novembre 1985 relatif aux conventions conclues, en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré signataires d'un contrat-cadre ayant pour objet la définition d'une nouvelle politique des loyers

Les conventions conclues en application de l'article L. 831-1 (2° et 3°) du code de la construction et de l'habitation entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré qui ont préalablement signé avec l'Etat un contrat-cadre définissant une nouvelle politique des loyers doivent être conformes à la convention type annexée au présent décret.

La présente convention a pour objet de fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation, pour le programme décrit dans le document joint à la présente convention.

La présente convention s'intègre dans le dispositif général de politique des loyers définie par le contrat-cadre conclu entre l'Etat et le bailleur en date du ....

Les conventions mentionnées à l'article 1er sont soumises aux dispositions des articles R. 353-2 à R. 353-12, R. 353-16 (1° et 2°), R. 353-17 à R. 353-21 du code précité.

La présente convention prend effet à compter de sa signature. Elle expire le 30 juin.

Le loyer maximum des logements ainsi que les conditions d'évolution de ce loyer et du loyer pratiqué sont fixés par la convention.

Le bailleur s'engage à réserver ... p. 100 des logements faisant l'objet de la présente convention aux personnes et aux familles prioritaires désignées par le préfet.

Pour répondre à cette obligation, le bailleur s'engage à signaler aux services préfectoraux les logements devenus vacants (1).

(1) Variante : pour les logements réservés conformément à la convention conclue en application de l'article R. 314-4, les dispositions du présent article sont suspendues pendant toute la durée de cette réservation.

Par dérogation au 2° de l'article R. 353-16, le loyer maximum des logements conventionnés à l'occasion de la réalisation de travaux d'amélioration, ou conventionnés sans travaux, est fixé au mètre carré de surface corrigée, telle qu'elle résulte des dispositions de l'article R. 442-1 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, modifié notamment par le décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960. Cette surface corrigée est affectée d'un correctif d'ensemble tenant compte de la qualité thermique du local et de l'immeuble.

Ce correctif d'ensemble est obtenu en appliquant à cette surface, par somme algébrique, la formule suivante

SR x 0,2 (1,7 - G)

dans laquelle

SR est la somme des surfaces réelles des pièces et annexes du logement, déterminées conformément à l'article 5 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 modifié ;

G est le coefficient volumique de déperditions thermiques du bâtiment d'habitation où est situé le logement. Ce coefficient, exprimé en watts par mètre cube et par degré Celsius, est défini par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation.

Sauf pour les bâtiments ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire, de prorogation de permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux après le 1er mai 1974, le coefficient est calculé à partir d'un diagnostic thermique.

Le prix mensuel du loyer maximum visé au 2°, b, de l'article R. 353-16, et à l'article 4 du décret n° 85-1232 du 5 novembre 1985 est fixé à ... F le mètre carré et à ... F le mètre carré pour les logements sur lesquels la convention prévoit de faire porter l'impact du financement très social.

Le loyer maximum est révisable chaque année, le 1er juillet, en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E.. La date de référence de l'indice est celle du quatrième trimestre de l'année précédente.

Dans la limite du loyer maximum et des dispositions prises en application du titre IV de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, le loyer pratiqué peut être majoré au plus de ... p. 100 par an ; les majorations peuvent intervenir le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année.

Le nouveau loyer notifié en application de l'article L. 353-16 peut faire l'objet d'une remise au profit des locataires dans les lieux ; elle est exprimée en un pourcentage du nouveau loyer fixé et révisé dans les conditions mentionnées ci-dessus. Ce pourcentage est identique pour chaque locataire. Il peut être modifié aux dates de révision du loyer ; sa valeur, son évolution et sa date d'extinction sont fixées dans le décompte de surface corrigée ou de surface utile joint en annexe de l'article 5 du décret n° 85-1232 du 5 novembre 1985 relatif aux conventions conclues, en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, entre l'Etat et les organismes d'habitations à loyer modéré signataires d'un contrat-cadre ayant pour objet la définition d'une nouvelle politique des loyers.

Les conventions mentionnées à l'article 1er sont soumises aux engagements de portée générale joints à la convention type annexée à l'article R. 353-1 du code précité. Toutefois, le modèle de décompte de surface corrigée prévu par l'article R. 353-19 est remplacé par le modèle joint en annexe quand le loyer est fixé au mètre carré de surface corrigée.

Les parties s'engagent à respecter les obligations de portée générale jointes à la convention type annexée à l'article R. 353-1.

Le bailleur reconnaît avoir pris connaissance de cette annexe et reconnaît qu'une copie lui a été remise.

Le ministre de l'économie, des finances et du budget, le ministre des affaires sociales et de la solidarité nationale, porte-parole du Gouvernement, le ministre de l'urbanisme, du logement et des transports et le secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'économie, des finances et du budget, chargé du budget et de la consommation, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

1. Mixité sociale.

a) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au deuxième alinéa de l'article R. 331-1 et qu'elle bénéficie de subventions prévues au 2° ou au 3° de l'article R. 331-15, 30 % au moins de logements, soit ... (2) logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux.

A l'entrée en service de l'immeuble, en sus des 30 % de logements ci-dessus mentionnés, l'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage, compte tenu de la demande locale, que visent notamment à satisfaire le plan d'action départemental pour le logement des personnes défavorisées, l'accord collectif départemental signé avec l'organisme et les chartes et conférences intercommunales du logement, à louer ... (3) autres logements à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux. L'organisme d'habitations à loyer modéré s'engage à fournir au préfet un état à la mise en location, permettant de vérifier que cet engagement d'occupation sociale est respecté.

La vérification de l'engagement d'occupation sociale mentionné au premier alinéa sera effectuée tous les trois ans au vu des résultats de l'enquête prévue à l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. S'il est constaté que cet engagement n'est plus rempli, tous les logements attribués postérieurement à ce constat fait par le préfet du lieu de situation des logements, devront l'être à des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond de ressources prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux jusqu'à ce que l'organisme établisse que l'engagement est respecté à nouveau.

A défaut de transmission de l'état ou des résultats de l'enquête, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra dans le délai de deux mois soit formuler ses observations, soit transmettre l'état, ou les résultats de l'enquête. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.

S'il est constaté que l'engagement d'occupation sociale susmentionné n'est plus rempli et si les attributions de logements ne sont pas exclusivement faites au profit de ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % du plafond prévu au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, le préfet peut demander à l'organisme de reverser à l'Etat la subvention reçue, représentant l'avantage supplémentaire obtenu par l'organisme en échange de l'engagement d'occupation sociale susmentionné. L'organisme doit y procéder dans le mois de la notification de la décision prise dans les conditions suivantes : le préfet doit mettre préalablement en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'organisme de satisfaire à son obligation. Ce dernier devra, dans le délai de deux mois, formuler ses observations. Lorsque le préfet écarte ces observations, sa décision doit être motivée.

b) Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au deuxième alinéa de l'article R. 331-1 et bénéficie de subventions prévues au 2° ou au 3° de l'article R. 331-15, 10 % des logements de l'opération peuvent être loués à des ménages dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux, dans la limite de 120 % de ces plafonds.

2. Montants des loyers maximum et modalités de révision.

Le montant du loyer maximum mentionné à l'article R. 353-16 est fixé à ... F le m2 par ... (mois ou année selon que la superficie est exprimée en surface utile ou en surface corrigée).

Ce montant est majoré de 33 % pour les logements qui ont été attribués dans les conditions du dernier alinéa du 1 ci-dessus.

Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les conditions définies dans le document intitulé Composition de l'opération annexé à la présente convention.

Ces loyers maximum sont révisés chaque année, le 1er juillet, en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Cette moyenne est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent. La date de référence de l'indice est celle du quatrième trimestre de l'année précédente.

3. Document prévu par l'article 1er de la convention.

Lorsque l'opération a été financée dans les conditions de l'article R. 331-14 autres que celles prévues au deuxième alinéa de l'article R. 331-1 et bénéficie de subventions prévues au 2° ou au 3° de l'article R. 331-15, le document prévu par l'article 1er de la présente annexe I à l'article 1er du décret n° 85-1232 du 5 novembre 1985 est celui prévu par l'annexe I à l'article R. 353-1 du code de la construction et de l'habitation.

(2) Indiquer le plus petit nombre entier permettant de respecter l'engagement de 30 %.

(3) Indiquer un nombre.

Durant le mois qui suit la signature de la convention, le bailleur informe les locataires ou occupants de bonne foi en place à la date de la signature de la convention qu'ils disposent d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'information pour présenter leurs justificatifs de revenus dans les conditions prévues pour l'attribution des logements sociaux et que ceux disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux se verront appliquer, à partir de la réception par l'organisme des justificatifs et au plus tard le quatrième mois suivant la date de signature de la convention ou la date d'achèvement des travaux si celle-ci en prévoit, un nouveau loyer dans la limite du loyer maximum fixé au document prévu par l'article 1er des annexes I et II à l'article R. 353-1. Avant l'application de ce nouveau loyer, le loyer maximum est le loyer maximum fixé ci-dessous par dérogation et à titre transitoire.

Le locataire ou occupant de bonne foi peut également présenter ces justificatifs, à tout moment, et bénéficier de la même mesure, dès le mois qui suit la présentation de ces justificatifs.

Le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux à la date de la signature de la convention, ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources est, par dérogation et à titre transitoire, fixé à .... euros par mètre carré de surface utile par mois. Ce loyer maximum est révisé chaque année, le 1er juillet, dans les conditions prévues à l'article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée. Il ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire ou l'occupant de bonne foi, lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 4 ou à l'article 6 de la présente convention.

Le loyer pratiqué applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources ne peut excéder ce loyer maximum.

Description du programme de ....

I. - Désignation du ou des immeubles (1).

II. - Nature de l'opération

Variante 1 : programme financé dans les conditions prévues par l'article R. 353-2 (II, 1°) du code de la construction et de l'habitation

Variante 2 : programme construit, acquis et amélioré ou cédé à bail emphytéotique ou à construction et amélioré au moyen d'un prêt prévu par les sections I et IV du chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation.

Variante 3 : programme construit, acquis et amélioré, amélioré au moyen d'un prêt conventionné prévu par la section III du chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation.

Variante 4 : programme amélioré au moyen d'une subvention de l'Etat prévue par la section I du chapitre III du titre II du livre III du code de la construction et de l'habitation.

III. - Composition du programme.

A. - Locaux auxquels s'applique la présente convention

I. Nombre des logements locatifs par type de logements avec numéro des logements.

2. Surface habitable : ....

3. Surface corrigée des logements : ....

4. Dépendances (nombre et surface) : ....

5. Locaux collectifs résidentiels (nombre et surface) : ....

6. Garages et parkings affectés à ces logements (nombre et différenciation par type) : ....

B. - Locaux auxquels ne s'applique pas la convention : ....

IV. - Origine de propriété (2).

V. - Renseignements administratifs.

1. Permis de construire ou déclaration de construction

2. Modalités de financement (3).

Financement principal : ....

Date d'octroi du prêt : ....

Numéro du prêt : ....

Durée : ....

Financement complémentaire : ....

Date d'achèvement de la construction ou certificat de conformité : ....

Fait à ..., le ....

(1) Etablie conformément à l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.

(2) Etablie conformément à l'article 3 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié précité.

(3) Renseignements à compléter dès que les décisions de financement sont intervenues.

Situation de l'immeuble : ....

Numéro du logement porté dans la convention : ....

Numéro de la convention : ....

Année de la convention : ....

Nom du bailleur et lieu du siège social : ....

Voir modèle de décompte au Journal officiel du 24 novembre 1985.