Arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l'Etat et aux prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés

Le montant de la subvention de l'Etat pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements locatifs aidés, prévue aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du code de la construction et de l'habitation, est calculé en multipliant l'assiette définie ci-après par le taux prévu au 2° de l'article R. 331-15 du code précité.

L'assiette de la subvention de l'Etat définie à l'article R. 331-15 du code de la construction et de l'habitation est exprimée par la formule ci-après

AS = VB x CS x SU x (1 + CM) + CFG x N

avec

AS : assiette de subvention.

VB : valeur de base du mètre carré de surface utile prévue à l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation en construction neuve ou en acquisition-amélioration.

CS : coefficient de structure dont les modalités de calcul sont fixées à l'article 2 du présent arrêté.

SU : surface utile définie à l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation.

CM : coefficient de majoration dont la valeur maximum ne peut dépasser 0,30 et dont les modalités de calcul sont fixées par un arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation.

CFG : le coût forfaitaire des garages dont les montants unitaires sont fixés à l'article 5 du présent arrêté. Ces montants unitaires sont actualisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction.

N = nombre de garages.

Cette assiette peut être minorée à l'achèvement des travaux si les logements de l'opération ne correspondent pas aux choix de qualité prévus à la date de la décision d'octroi, selon des modalités fixées par arrêté des ministres chargés de la construction et de l'habitation et des finances.

Le coefficient de structure prévu à l'article 1er du présent arrêté est calculé selon la formule suivante

CS = 0,777 x (1 +( N x 20 m2)/SU)

dans laquelle

N est le nombre de logements de l'opération ;

SU est la surface utile de l'ensemble des logements définie à l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation.

Art. 2 bis. - Pour la réalisation de logements-foyers, le coefficient de structure prévu à l'article 1er du présent arrêté est calculé selon la formule suivante

(NL x 38 m2)

CS = 0,77 x 1 +

SU

dans laquelle

NL est le nombre total de logements ou de chambres de l'opération ;

SU est la surface utile de l'ensemble des logements et des chambres isolées définie à l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation.

Pour les opérations d'amélioration seule, visées aux 6° et 7° de l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation, l'assiette de subvention des opérations d'acquisition-amélioration est minorée de la valeur de l'immeuble estimé par les services des domaines et ne peut être supérieure au montant des travaux.

En application de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation, pour les opérations de construction neuve, pour les opérations d'acquisition-amélioration et pour les opérations de logements-foyers, les valeurs de base sont respectivement fixées de la manière suivante

En francs

VALEUR DE BASE : Construction neuve

ZONE 1 Collectif : 6 929

ZONE 1 Individuel : 6 929

ZONES 2 ET 3 Collectif : 5 774

ZONES 2 ET 3 Individuel : 6 351

VALEUR DE BASE : Acquisition-amélioration

ZONE 1 Collectif : 6 929

ZONE 1 Individuel : 6 929

ZONES 2 ET 3 Collectif : 5 427

ZONES 2 ET 3 Individuel : 5 774

VALEUR DE BASE : Logements-foyers

ZONE 1 Collectif : 6 929

ZONE 1 Individuel : 6 929

ZONES 2 ET 3 Collectif : 5 774

ZONES 2 ET 3 Individuel : 5 774

Ces valeurs sont révisées chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du 2e trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente.

Le montant du coût forfaitaire des garages prévu à l'article R. 331-15 du code de la construction et de l'habitation est fixé de la manière suivante

COÛT FORFAITAIRE

Garages enterrés

ZONE 1 : 57 742 F

ZONES 2 et 3 : 51 967 F

Garages en superstructure

ZONE 1 : 39 265 F

ZONES 2 et 3 : 35 800 F

Les zones mentionnées aux tableaux précédents comprennent

- zone I. - L'agglomération de Paris, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles de la région d'Ile-de-France ;

- zone II. - Le reste de la région d'Ile-de-France ;

- les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants et les communes rattachées à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de programme local de l'habitat regroupant plus de 100 000 habitants au dernier recensement partiel connu ;

- les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France ;

- les îles non reliées au continent ;

- les cantons suivants du département de l'Oise : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil-Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Sainte-Maxence, Senlis, Nanteuil-le-Haudoin ;

- zone III. - Le reste du territoire national, à l'exclusion des départements d'outre-mer.

A la date d'achèvement des travaux, l'assiette de la subvention de l'Etat est recalculée en prenant en compte les prestations effectivement réalisées.

Pour pouvoir bénéficier de la subvention de l'Etat, les opérations d'acquisition-amélioration d'immeubles bâtis doivent présenter un coût de travaux d'amélioration au moins égal à 20 p. 100 du prix de revient prévisionnel, défini à l'article R. 331-9 du code de la construction et de l'habitation, sauf dérogation accordée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation.

Toutefois, ce montant minimal de travaux n'est pas applicable aux logements acquis ou acquis et améliorés mentionnés au deuxième alinéa de l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation.

Pour pouvoir bénéficier de la subvention de l'Etat, le coût d'acquisition des logements acquis ou acquis et améliorés mentionnés au deuxième alinéa de l'article R. 331-1 du code précité et situés dans les zones 2 et 3 définies à l'article 6 du présent arrêté ne doit pas excéder 90 p. 100 de la valeur de base des opérations d'acquisition-amélioration, multiplié par la surface utile de l'opération, sauf dérogation accordée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation.

a) L'assiette de la subvention de l'Etat au titre de l'acquisition anticipée de terrains ou d'immeubles bâtis, prévue à l'article R. 331-15 du code précité, est calculée en multipliant soit 90 p. 100 de la surface utile de l'opération en construction neuve, soit 70 p. 100 de la surface utile de l'opération en acquisition-amélioration par la valeur foncière de référence fixée à l'article 13 du présent arrêté.

Cette assiette ne peut être supérieure au coût réel d'acquisition du terrain ou de l'immeuble.

b) Le taux de la subvention de l'Etat applicable est fixé au 2° de l'article R. 331-25 du code de la construction et de l'habitation.

c) La subvention est versée sur justification de l'acquisition du terrain, des droits de construire de l'immeuble ou des logements et, éventuellement, en sus de ces dépenses

- des frais d'acquisition ;

- des honoraires à verser aux architectes et techniciens pour la conception de l'opération, lorsque l'acquisition est effectuée par le futur maître d'ouvrage de l'opération ;

- pour une opération de construction neuve, des frais d'études préalables de sol et de sondages ;

- pour une opération d'acquisition-amélioration, des frais d'études préalables et du coût des travaux de mise hors d'eau.

Les travaux de construction ou d'amélioration doivent être engagés dans un délai de trois ans à compter de la décision de subvention.

Lorsque ce délai n'est pas respecté, le représentant de l'Etat dans le département exige le remboursement de la subvention. L'indemnité prévue par l'article R. 331-25 du code précité est égale à 20 p. 100 du montant de la subvention.

Lorsque le demandeur de la subvention est une collectivité locale ou un groupement de collectivités locales, il doit s'engager vis-à-vis de l'Etat et de l'opérateur, dès que celui-ci est connu, à respecter les conditions de dévolution prévues par l'article R. 331-25 du code précité. En cas de non-respect de cet engagement, le représentant de l'Etat dans le département exige le remboursement de la subvention et le versement d'une indemnité telle que prévue à l'article 21 du présent arrêté.

Lorsqu'une opération a bénéficié d'une subvention anticipée au titre de l'acquisition de terrains ou d'immeubles bâtis prévue à l'article R. 331-25 du code précité, le montant de cette subvention anticipée est déduit du montant de la subvention de l'Etat au titre des travaux de construction ou d'amélioration calculé dans les conditions prévues à l'article R. 331-15 du code précité et aux articles 1 et 2 du présent arrêté.

En application de l'article R. 331-24 du code de la construction et de l'habitation, pour les opérations de construction neuve, pour les opérations de construction neuve ou assimilées et pour les opérations d'acquisition-amélioration ou assimilées, les valeurs foncières de référence sont respectivement fixées ci-après

L'assiette de la subvention de l'Etat pour dépassement des valeurs foncières de référence est exprimée, selon le cas, par les formules suivantes

a) Pour les logements ordinaires

A = CF - VFN x SU en construction neuve ;

A = PR - VFA x SU en acquisition-amélioration ;

b) Pour les logements-foyers

A = CF - VFN x (SU + SLC) en construction neuve ;

A = PR - VFA x (SU + SLC) en acquisition-amélioration,

Avec

A : assiette de subvention ;

CF : charge foncière de l'opération mentionnée au 1° de l'article R. 331-9 du code de la construction et de l'habitation ;

PR : prix de revient prévisionnel de l'opération mentionné au paragraphe II de l'article R. 331-9 du code de la construction et de l'habitation ;

VFN : valeur foncière de référence en construction neuve définie à l'article 13 du présent arrêté ;

VFA : valeur foncière de référence en acquisition-amélioration définie à l'article 13 du présent arrêté ;

SU : surface utile définie à l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation ;

SLC : surface des locaux collectifs ou à usage commun dans le cas des logements-foyers.

Le taux de la subvention de l'Etat pour dépassement des valeurs foncières de référence est au plus égal à 50 p. 100 de l'assiette définie à l'article 14 du présent arrêté.

Lorsqu'une opération fait l'objet d'une demande de subvention prévue à l'article R. 331-24 du code de la construction et de l'habitation, la décision de subvention est prise par le représentant de l'Etat dans le département après rapport du directeur départemental de l'équipement et, le cas échéant, du service des domaines.

Si l'opération est située dans le périmètre d'intervention des établissements publics d'aménagement de villes nouvelles, dans les zones d'aménagement concerté, de rénovation urbaine, les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière définis par les articles L. 311 à L. 313 du code de l'urbanisme, ou dans les zones de résorption de l'habitat insalubre, elle ne peut bénéficier de la subvention prévue à l'article R. 331-24 du code de la construction et de l'habitation que si l'opération d'aménagement dans laquelle elle est située n'a pas bénéficié d'une subvention d'équilibre de l'Etat.

Pour l'attribution de la décision de subvention prévue à l'article R. 331-24 du code de la construction et de l'habitation, la demande doit être déposée par le maître d'ouvrage, simultanément, selon le cas, à la demande de la subvention ou du prêt prévus à l'article R. 331-1 du code précité ou à la demande de la subvention au titre de l'acquisition de terrains ou d'immeubles prévue à l'article R. 331-25 dudit code.

Toutefois, dans des circonstances exceptionnelles justifiées par le rapport du directeur départemental de l'équipement, le représentant de l'Etat dans le département peut accorder au maître d'ouvrage un délai maximum de six mois pour déposer sa demande de subvention au titre de l'article R. 331-24 du code précité. Ce délai court à compter de la date de décision, selon le cas, de la subvention ou du prêt prévus à l'article R. 331-1 du code précité ou de la subvention prévue à l'article R. 331-25 dudit code.

Pour faire l'objet d'une demande de subvention prévue à l'article R. 331-24 du code précité, l'opération doit se situer dans l'un des cas suivants

- zone urbaine d'un POS rendu public ou approuvé ;

- secteur sauvegardé, zone de rénovation urbaine, de restauration immobilière ou de résorption de l'habitat insalubre, délimités après le 31 décembre 1977 ;

- programme d'intérêt général d'amélioration de l'habitat approuvé par le représentant de l'Etat dans le département ;

- agglomération de plus de 20 000 habitants au dernier recensement partiel connu.

La collectivité locale ou le groupement des collectivités locales bénéficiant d'une subvention au titre du dépassement des valeurs foncières de référence prévue à l'article R. 331-24 du code précité doit s'engager vis-à-vis de l'Etat, pour son compte et celui du maître d'ouvrage, à respecter les conditions de dévolution et de prise en charge prévues audit article.

La subvention de l'Etat au titre du dépassement des valeurs foncières de référence est versée sur justification de l'acquisition ou de la prise à bail du terrain, des droits de construire de l'immeuble ou des logements par l'opérateur.

Le représentant de l'Etat dans le département exige le remboursement de la subvention de l'Etat au titre du dépassement des valeurs foncières de référence, prévue à l'article R. 331-24 du code de la construction et de l'habitation, consécutif à la mise en oeuvre de l'article R. 331-7 du code précité ou de la procédure de remboursement de la subvention au titre de l'acquisition de terrains ou d'immeubles bâtis prévue à l'article R. 331-25 dudit code. Dans ce cas, la subvention au titre du dépassement des valeurs foncières de référence est majorée d'une indemnité égale à 20 p. 100 de son montant.

En application de l'article R. 331-17 du code de la construction et de l'habitation, peuvent bénéficier d'une décision favorable à l'octroi d'un prêt locatif aidé accordé par le Crédit foncier de France les personnes physiques ou morales qui contribuent au financement de l'opération par un financement propre au moins égal à 25 p. 100 du prix de revient prévisionnel, tel qu'il est défini à l'article R. 331-9 du code précité.

Les prêts de toute nature ne peuvent être pris en compte au titre de l'apport en financement propre, à l'exception

1° Pour les personnes morales

a) De ceux consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction, dans les limites suivantes du prix de revient prévisionnel défini à l'article R. 331-9 du code précité

- 15 p. 100 pour les opérations réalisées par les organismes d'habitation à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article R. 331-14, ainsi que par les sociétés immobilières mentionnées à l'article R. 313-31 (2°, b) dudit code ;< RL> - 10 p. 100 pour celles réalisées par les sociétés immobilières mentionnées à l'article R. 313-31 (2° bis et 4°) dudit code ;

b) De ceux consentis en application de l'article R. 314-4 dudit code ;

c) De ceux consentis pour une durée minimale de vingt-cinq ans et dont le taux d'intérêt n'excède pas 3 p. 100.

2° Pour les personnes physiques, des prêts qui sont considérés comme constituant l'apport personnel pour l'accession à la propriété.

Pour les opérations d'acquisition-amélioration d'immeubles bâtis, le coût des travaux d'amélioration doit être au moins égal à 20 p. 100 du prix de revient prévisionnel, sauf dérogation accordée par le ministre chargé de la construction et de l'habitation.

Le montant du prêt ne peut dépasser 70 p. 100 de l'assiette de subvention définie à l'article R. 331-15 du code de la construction et de l'habitation et dont les formules de calcul sont fixées à l'article 1er du présent arrêté.

Le prêt déterminé à l'article 25 du présent arrêté est versé jusqu'à concurrence du montant figurant sur la décision favorable du prêt, par fractions au fur et à mesure de l'exécution des travaux.

A la date d'achèvement des travaux, l'assiette de la subvention servant à déterminer le montant du prêt est recalculée en prenant en compte les prestations effectivement réalisées.

Un réajustement du montant initial du prêt peut alors être pris en considération après réception de l'immeuble et dans un délai d'un an à compter de la déclaration d'achèvement des travaux.

Les prêts locatifs aidés sont accordés par le Crédit foncier de France aux conditions définies ci-après.

Les conditions financières des prêts sont les suivantes

PRÊT À TAUX RÉVISABLE SOUS RÉSERVE DE l'effet des clauses de révision prévues aux articles R. 331-20 et R. 331-21 du code de la construction et de l'habitation

Durée : 30 ans

Intérêt : 6,30 % pendant 5 ans

6,90 % pendant 25 ans

Différé d'amortissement : 2 ans maximum

Remise totale d'intérêt : Néant

Les intérêts s'imputent sur des annuités progressant de la troisième à la dernière de : 1,5 %

La première annuité de la période amortissable est, en pourcentage du nominal de : 6,94 %

Le taux actuariel théorique d'un prêt réalisé en une seule fois est de : 6,68 %

PRÊT À TAUX FIXE

Durée : 25 ans

Intérêt

6,5 % pendant 25 ans

Différé d'amortissement : 2 ans maximum

Remise totale d'intérêt : Néant

Les intérêts s'imputent sur des annuités progressant de la troisième à la dernière de : 1,5 %

La première annuité de la période amortissable est, en pourcentage du nominal de : 7,47 %

Le taux actuariel théorique d'un prêt réalisé en une seule fois est de : 6,5 %

En application de l'article R. 331-21 du code précité, les taux d'intérêt des périodes successives des prêts à taux révisables définis à l'article 28 du présent arrêté sont revus en fonction de l'évolution d'un indice égal à la moyenne sur un trimestre civil du taux de rendement moyen brut des emprunts de première catégorie, publié par la Caisse des dépôts et consignations. Cette moyenne, arrondie au dixième de point le plus proche, est déterminée arithmétiquement par le Crédit foncier de France, en fonction des taux publiés au cours de ce trimestre, puis publiée par un avis dans les quinze premiers jours de chaque trimestre civil. Les taux d'intérêt des prêts à taux révisables sont majorés ou minorés de la moitié de la différence constatée à chaque date anniversaire du prêt entre l'indice publié au cours du trimestre civil précédent et l'indice publié au cours du trimestre civil correspondant précédant la mise en place du prêt dont les modalités de détermination sont précisées au contrat de prêt. Ces majorations ou minorations sont appliquées sous réserve que la mise en jeu de la clause de révision conduise à une variation annuelle du taux de la dernière période du prêt au moins égale à 0,25 p. 100 d'intérêt. La première révision des taux ne peut intervenir qu'à l'issue du différé d'amortissement.

Au cours de la période d'amortissement des prêts à taux révisables définis à l'article 28 du présent arrêté, les annuités à la charge des emprunteurs sont déterminées en tenant compte des taux des périodes successives du prêt résultant de chaque révision, de la durée d'amortissement restant à courir et de la progressivité des annuités du prêt.

Si l'application de la première limite fixée par l'article R. 331-21 du code précité a conduit à différer le règlement d'une fraction des annuités dues par l'emprunteur, les sommes dont le règlement est différé s'ajoutent au capital restant dû à la date de révision et produisent intérêt aux taux contractuels applicables à compter de cette date.

Si l'application de la seconde limite fixée par l'article R. 331-21 dudit code conduit à mettre à la charge de l'emprunteur une annuité plus élevée que celle qui résulterait de la seule application de la révision aux taux des prêts, la différence vient en diminution du capital restant dû à la date de la révision.

Les dispositions du présent arrêté entrent en vigueur à compter du 1er janvier 1996.

L'arrêté du 29 juillet 1977 modifié relatif aux prix témoins des logements à usage locatif bénéficiant de subventions ou prêts aidés par l'Etat susvisé est abrogé à compter de cette même date.

L'arrêté du 24 février 1978 modifié relatif aux prix témoins des logements améliorés, ou acquis et améliorés à usage locatif bénéficiant de subventions ou de prêts aidés par l'Etat susvisé est abrogé à compter de cette même date.

L'arrêté du 4 janvier 1988 modifié relatif à la subvention de l'Etat pour la construction, l'acquisition et l'amélioration des logements locatifs aidés et à la subvention de l'Etat au titre de l'acquisition de terrains ou d'immeubles bâtis susvisé est abrogé à compter de cette même date.

L'arrêté du 4 janvier 1988 relatif aux dépassements des prix de référence des logements locatifs aidés et aux subventions de l'Etat au titre de ces dépassements susvisé est abrogé à compter de cette même date.

L'arrêté du 4 janvier 1988 relatif aux conditions d'octroi des prêts locatifs aidés accordés par le Crédit foncier de France et aux caractéristiques de ces prêts est abrogé à compter de cette même date.

Le directeur du Trésor, le directeur du budget et le directeur de l'habitat et de la construction sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté, qui sera publié au Journal officiel de la République française.