Tenant's eviction claim dismissed; majority co-owner consent required for business lease termination under property law.

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških postopka pravdnih strank v zvezi s pritožbo se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Odpoved najemne pogodbe je posel rednega upravljanja stvari, zato je za takšno odpoved potrebno soglasje solastnikov, katerih delih sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti.

[OBRAZLOŽITEV]

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za odpoved najemne pogodbe za najem poslovnega prostora ter izročitev le-tega tožeči stranki. Obenem je odločilo, da je tožeča stranka dolžna povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 76.605,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila. Proti sodbi se pritožuje tožeča stranka, uveljavlja vse tri pritožbene razloge in sodišču druge stopnje predlaga spremembo oziroma razveljavitev sodbe. Opozarja na odločbo, ki se nahaja v evidenci Vrhovnega sodišča Slovenije in iz katere izhaja, da za odpoved pogodbe o najemu poslovnega prostora ni potrebno soglasje vseh solastnikov.

Tožnik je večinski lastnik poslovnega prostora. Sodbe ni mogoče preizkusiti, odločilna dejstva so si med seboj v nasprotju. Sodišče je odločalo mimo in preko zahtevka. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev, nanjo pa je ponovno odgovorila tožeča stranka. Pritožba je utemeljena. Med pravdnima strankama ni spora o tem, da je tožena stranka dne 26.9.1996 sklenila najemno pogodbo z M. P., s katerim je prevzela v najem poslovne prostore, ki so predmet odpovedi najemne pogodbe. Veljavnost sklenjene najemne pogodbe med strankama ni sporna (tožnik najemno pogodbo odpoveduje, tožena stranka pa se odpovedi protivi).

Odpoved najemne pogodbe je posel rednega upravljanja stvari, zato je za takšno odpoved potrebno soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti (2. odst. 15. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ZTLR). O tem, ali solastninski delež tožnika predstavlja več kot polovico vrednosti solastne stvari, sodba nima jasnih razlogov (del relevantnega dejanskega stanja). Zato bo moralo v nadaljevanju postopka sodišče določno ugotoviti, ali je nepremičnina, zemljiškoknjižno telo II.- stanovanjska hiša in gospodarsko poslopje v Krškem... , stoječa na parc.

št. 325, ki je kot zemljiškoknjižno telo I. skupaj s parc. št. 496/III vpisana pri vl.št. 333 k.o. ..., katere solastiki so do 3/8 M. R., do 3/8 A. P. ter v zvezi s sklepom o dedovanju do 2/8 M. P., dejansko v naravi med solastniki razdeljena. Če je, pa bo moralo odgovoriti na nadaljnje vprašanje, ali je tožnikov delež na poslovnem prostoru, ki je predmet najemne pogodbe, večji od 50 %. Le v slednjem primeru bi lahko s tožbo sam (aktivna legitimacija) zahteval odpoved najemne pogodbe, pri čemer po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih socialni položaj lastnika družbe, ki je najemnik in družbin gospodarski položaj, nista razloga, ki bi preprečevala (so)lastniku odpoved najemne pogodbe na pravni podlagi 24.

čl. Zaradi povedanega je sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo po določbi 14. tč.

2. odst. 339. čl. ZPP. Odločitev o stroških pravdnih strank v zvezi s pritožbo temelji na določbi 3. odst. 165. čl. ZPP.