Appeal court voids enforcement valuation due to missing statutory market value assessment requirements under ZIZ.
Slovenia (SI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe appeal court voided the first-instance enforcement decision regarding the valuation of real estate because the expert report failed to clearly demonstrate a market value assessment as required by law. While the debtor argued the report was too old, the court found the primary issue was the expert's ambiguous methodology and lack of justification for coefficients used in the valuation. Consequently, the case was remitted to the lower court to obtain a clear explanation of whether the assessed value represented the true market price.
Regesto Legislator
Generato dall'IA2. odst. 178. čl. ZIZ; 3. točka 380. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ: An enforcement valuation report ordered to determine market value must explicitly and clearly demonstrate that the assessed value is the market value, including a reasoned explanation of the methodology and coefficients used; failure to do so constitutes a defect requiring remittal for clarification.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IATesto completo
Pritožbi upnika se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.
[JEDRO]
Izvedensko mnenje oz. cenitev po tržni vrednosti po 2. odst. 178. čl.
ZIZ mora vsebovati vse merodajne postavke (lokacija nepremičnine, stanovanja v kompleksu, oddaljenost od večjih krajev) iz katerih izhaja izračun tržne vrednosti nepremičnine.
[OBRAZLOŽITEV]
Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da znaša vrednost dolžnikove nepremičnine, na katero sega upnik z izvršbo, 218,315.806,26 SIT.
Zoper sklep sta se pritožili obe pravdni stranki. Dolžnik v pritožbi navaja, da je od dneva ogleda preteklo več kot pol leta, v tem času pa je dolžnik izboljšal nepremičnine in s tem povečal njihovo tržno vrednost, zato bi bilo potrebno ugotoviti realno vrednost nepremičnine na podlagi izvedenskega mnenja, ki ne bi bilo starejše od trideset dni.
Upnik je v pritožbi navedel, da je sodišče cenilcu naložilo, naj izdela cenitev po tržni vrednosti nepremičnine, vendar kaj takega iz mnenja ne izhaja. Nepremičnina leži na lokaciji izven večjih naselij, njeno stanje je slabo, v nepremičnini pa so tudi stanovanjski objekti, ki ne bodo predmet prodaje, kar zmanjšuje možnost za prodajo nepremičnine kot celote, zato je realna tržna vrednost nižja od ocenjene. Izvedenec bi moral narediti primerjavo vrednosti s tržnimi cenami podobnih objektov v okolici.
Pritožba upnika je utemeljena.
Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje izvedencu s sklepom opr. št. Ig 97/2012 z dne 15.4.1998 nedvoumno naložilo, naj izdela cenitev po tržni vrednosti nepremičnine, skladno z 2. odst. 178. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Izvedenec se v cenitvi sicer sklicuje na tržno vrednost nepremičnine (prim. točka 1.3 cenitve), vendar iz same cenitve ni jasno razvidno, ali je izvedenec res ocenil tržno vrednost nepremičnine. Izvedenec je vrednost nepremičnine ocenjeval na podlagi dveh metod, to je po enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti nepremičnin in po dohodkovni metodi. V mnenju izvedenec pri uporabi dohodkovne metode sicer omenja tržno vrednost objekta (prim. točke cenitve 4.2.6.a, 4.3.6.a, 4.4.6.a, 4.6.3.a), vendar nejasno, tako da ni mogoče zaključiti, da je po tej metodi izračunana vrednost res tržna cena objekta. V kolikor je z dohodkovno metodo ugotovoljena vrednost tržna, pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz obrazložitve cenitve ne izhaja, zakaj je izvedenec dohodkovno metodo kombiniral z oceno po enotni metodologiji in zakaj je uporabil prav razmerje 70:30 oz. 60:40. Prav tako v cenitvi ni posebej obrazloženo, kaj obsegajo posamezni koeficienti, ki jih je izvedenec uporabil kot korekcijske faktorje (napr. neizkoriščenost, postavke stopnje kapitalizacije, funkcionalna ugodnost zemljišča) in zakaj je uporabil navedene koeficiente v prav takšni višini (prim. 2. odst. 260. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ). Glede na vse povedano je sodišče prve stopnje nepopolno ugotovilo dejansko stanje, glede vrednosti dolžnikovih nepremičnin, saj izvedensko mnenje, ki je služilo za podlago temu zaključku, ni dovolj popolno in jasno. Zato je sodišče druge stopnje na podlagi 3. točke 380. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ pritožbi upnika ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek. V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje v skladu z 259. in 260. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ od izvedenca pribavi pojasnilo, ali je ocenjena vrednost nepremičnine tržna ali kakšna druga, ter ali in kako je izvedenec v svoji cenitvi upošteval dejavnike, na katere se sklicuje upnikova pritožba in so bili omenjeni v prejšnjih odstavkih te odločbe.
Ker je pritožbeno sodišče napadeni sklep razveljavilo na podlagi utemeljene pritožbe upnika, o dolžnikovi pritožbi, ki je po vsebini neutemeljena, ni bilo mogoče odločiti. Sodišče druge stopnje le še dodaja, da za dolžnikovo pritožbeno navedbo, da izvedensko mnenje, na podlagi katerega naj sodišče ugotovi vrednost nepremičnine, ne sme biti starejše od trideset dni, ni nikakršne pravne podlage.