Lease expiration and tacit relocation precluded by prior notice of termination
Romania (RO)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe High Court of Cassation and Justice (ICCJ) allowed the recusal appeal, modifying the appellate decision to uphold the first-instance judgment, thereby ruling in favor of the lessor and ordering the eviction of the tenant from the commercial premises. The dispute arose after the lease term expired and the tenant continued occupation without a legal title despite being formally notified to vacate, challenging the appellate court's determination that silent renewal (tacit relocation) occurred due to the lessor's failure to immediately evict the tenant. Relying on Article 1438 of the Civil Code, the court held that the lessor's express notification of termination precludes the application of Article 1437 regarding tacit relocation, as the manifest will not to renew the contract prevents the formation of a new lease relationship upon expiration.
Regesto Legislator
Generato dall'IAart.1438 C.civ, art.1437 C.civ, art.304 pct.9 C.proc.civ, art.312 pct.1-3 C.proc.civ; Lease expiration and tacit relocation precluded by prior notice of termination: The dispute arose after the lease term expired and the tenant continued occupation without a legal title despite being formally notified to vacate, challenging the appellate court's determination that silent renewal (tacit relocation) occurred due to the lessor's failure to immediately evict the tenant. Relying on Article 1438 of the Civil Code, the court held that the lessor's express notification of termination precludes the application of Article 1437 regarding tacit relocation, as the manifest will not to renew the contract prevents the formation of a new lease relationship upon expiration.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited in the dispositive as the legal basis for finding the grounds for recourse were met, justifying the amendment of the appellate decision.
Cited in the dispositive as the procedural rule governing the specific outcomes (allowing the recourse and modifying the decision) rendered by the court.
Testo completo
Contract de locaţiune. Anunţarea concediului. Tacita relocaţiune. Imposibilitate
Potrivit art.1438 C.civ., când s-a notificat concediul, locatarul nu mai poate opune relocaţiunea tacită, întrucât manifestarea de voinţă a locatorului de a nu reînnoi contractul de locaţiune desfăcut prin efectul expirării termenului locaţiunii împiedică tacita relocaţiune, astfel încât art.1437 C.civ. nu mai poate fi aplicat în condiţiile evocate.
Secţia comercială, decizia nr.7641 din 13 decembrie 2002
Prin sentinţa civilă nr.424, din 4 mai 2000, Tribunalul Bihor a admis acţiunea Consiliului Local al Municipiului Oradea-Direcţia Imobiliară împotriva pârâtei S.C. „M.A.M.” SRL și a constatat încetarea contractelor de închiriere din 15 noiembrie 1993 și a dispus evacuarea pârâtei.
Prima instanţa a reţinut că, deși durata pentru care au fost încheiate contractele a expirat, pârâta, cu rea credinţă, a continuat să ocupe și să folosească spaţiile în litigiu, în mod abuziv, fără titlu legal, cu toate că a fost notificată de reclamant prin intermediul executorilor judecătorești să le părăsească.
Curtea de Apel Oradea, secţia comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr.293 din 5 iunie 2001, a admis apelul formulat de pârâtă și a respins acţiunea.
Instanţa de control judiciar a apreciat că, în speţă, operează tacita relocaţiune, în temeiul art.1437 C.civ., întrucât pârâta, deși somată de reclamantă să elibereze spaţiile ca urmare a expirării termenului stipulat în contractele de locaţiune, a fost totuși lăsată în posesia acestora.
Invocând ca temei de drept al cererii sale dispoziţiile art.304 pct.7, pct.8 și pct.9 C.proc.civ., reclamanta a declarat recurs susţinând că hotărârea instanţei de apel, cuprinde motive străine de obiectul pricinii și este dată cu greșita aplicare a art.1437 C.civ. și cu încălcarea art.1438 C.civ., având în vedere că pârâta nu mai poate opune tacita relocaţiune după notificare.
Recursul este fondat.
Astfel, din examinarea materialului probator administrat rezultă că după expirarea termenului stipulat în contractele de locaţiune locatorul reclamant a notificat locatarei pârâte concediul.
Cum manifestarea de voinţă a locatorului de a nu reînnoi contractele desfăcute prin efectul expirării termenului locaţiunii împiedică formarea tacitei relocaţiuni, înseamnă că, instanţa de apel a făcut o greșită aplicare a art.1437 C.civ. și a încălcat prevederile art.1438 C.civ., în condiţiile evocate.
Constatând îndeplinite cerinţele art.304 pct.9 C.proc.civ. și în temeiul art.312 pct.1-3 C.proc.civ. Curtea a admis recursul, a modificat decizia atacată în sensul respingerii apelului declarat de pârâtă împotriva primei sentinţei care a fost menţinută.