Apartment owners' act 84 1 applies to appeal against board takeover when underlying violation was corrected before meeting.
Finlandia (FI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe Supreme Court dismissed the appeal against the lower court's decision to reject the shareholder's lawsuit. The shareholder argued that the board's decision to take over his apartment was invalid because the underlying violation had been corrected before the meeting. However, the court held that the special 30-day limitation period in Section 84(1) of the Apartment Owners' Act applies whenever the decision is based on a violation that has been rectified prior to the meeting.
Regesto Legislator
Generato dall'IAAsunto-osakeyhtiölain 84 § 1 moment; Asunto-osakeyhtiölain 47 § 2 moment: The special 30-day limitation period for filing an appeal under Section 84(1) applies to decisions to take an apartment into the company's possession even if the underlying violation was corrected before the meeting.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IATesto completo
Ään.
Asunto-osakeyhtiölain 84 §:n 1 momentin erityisen moitesäännöksen katsottiin olevan sovellettavissa huoneiston hallintaan ottamista koskevan yhtiökokouksen päätöksen moitekanteeseen, joka perustui siihen, että päätöksen perusteena oleva rikkomus oli oikaistu ennen yhtiökokousta.
AsOYL 47 § 2 mom
AsOYL 81 §
AsOYL 82 § 2 mom
AsOYL 84 § 1 mom
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Vantaan kihlakunnanoikeudessa
A kertoi Asunto Oy Mikkolankalliolle 10.11.1992 tiedoksi annetun haasteen nojalla, että asunto-osakeyhtiö oli 30.9.1992 pitämässään yhtiökokouksessa perusteettomasti päättänyt ottaa hallintaansa hänen osakkeenomistajana hallitsemansa huoneiston asunnossa vietetyn häiritsevän elämän vuoksi.
Yhtiön hallitus oli antanut A:lle varoituksen mainitusta menettelystä 17.9.1992. A:lle ei ollut kuitenkaan varattu kohtuullista aikaa osoittaa hänen ottaneen huomioon hallituksen antaman varoituksen. Sen jälkeen hän ei tehnyt mitään, joka olisi antanut perusteen yhtiökokouksen tekemälle päätökselle.
Tämän vuoksi A vaati yhtiökokouksen päätöksen kumoamista.
Yhtiön vastaus
Yhtiön mukaan kannetta ei ollut pantu määräajassa vireille ottaen huomioon, että yhtiökokouksen päätös oli annettu tiedoksi A:lle 8.10.1992. Sen vuoksi yhtiö vaati kanteen jättämistä tutkimatta.
Kihlakunnanoikeuden päätös 8.2.1993
Kanteessa tarkoitettu huoneiston ottamista yhtiön hallintaan koskenut asunto-osakeyhtiön päätös oli tehty 30.9.1992. Päätös oli annettu A:lle tiedoksi 8.10.1992. Asunto-osakeyhtiölain 84 §:n 1 momentin mukaan moitekanne yhtiökokouksen päätöksen julistamiseksi pätemättömäksi olisi tullut panna vireille yhtiötä vastaan 30 päivän kuluessa mainitusta tiedoksisaannista eli viimeistään 7.11.1992. Kanne oli kuitenkin pantu vireille vasta 10. -11.1992 yhtiölle tiedoksiannetulla haasteella ja siis myöhään.
Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus jätti kanteen tutkimatta.
Helsingin hovioikeuden päätös 8.9.1993
A valitti hovioikeuteen. Hovioikeus totesi A:n kannevaatimuksista olleen pääteltävissä, että hän oli tarkoittanut vedota kanteensa perusteena voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 82 §:n 2 momenttiin. Tällöin kanteen nostamiseen oli sovellettava mainitun lain 47 §:n 2 momentin säännöstä, jonka mukaan kanne oli pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksen päätöksen tekemisestä. Siihen nähden A oli pannut kanteensa vireille ajoissa, eikä kihlakunnanoikeuden olisi mainitsemallaan perusteella tullut jättää sitä tutkimatta.
Tämän vuoksi hovioikeus kumosi kihlakunnanoikeuden päätöksen ja palautti asian kihlakunnanoikeuteen.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 10.3.1994. Valituksessaan yhtiö on vaatinut, että hovioikeuden päätös kumotaan ja asia jätetään kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan. Lisäksi yhtiö on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista asiassa korkoineen.
A on antanut häneltä pyydetyn vastauksen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 18.10.1994
Perustelut
Yhtiökokouksen päätös 30.9.1992 A:n huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan asunto-osakeyhtiölain 81 §:n 1 momentin 4 kohdan nojalla huoneistossa vietetyn häiritsevän elämän vuoksi on tehty 30.9.1992 ja annettu hänelle tiedoksi 8.10.1992. A on yhtiölle 10.11.1992 tiedoksi annetun haasteen nojalla moittinut yhtiökokouksen päätöstä vetoamalla sellaisiin seikkoihin, joiden hovioikeuden mainitsemin tavoin voidaan käsittää tarkoittavan sitä, että lain 82 §:n 2 momentin mukainen rikkomuksen oikaisu olisi tapahtunut ennen yhtiökokousta hänelle 17.9.1992 tiedoksi annetun varoituksen johdosta. Tämän mukaan jutussa on kysymys siitä, onko rikkomuksen oikaisuun perustuva moitekanne nostettava asunto-osakeyhtiölain 84 §:n 1 momentin mukaisesti 30 päivässä päätöksen tiedoksiannosta vai 47 §:n 2 momentissa säädetyssä, päätöksen tekemisestä laskettavasta määräajasta, joka pääsääntöisesti on kolme kuukautta, poikkeustapauksissa yksi vuosi.
Edellinen lainkohta koskee moiteoikeutta tapauksissa, joissa osakkeenomistaja haluaa "saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan 81 §:ssä säädetty peruste". Lain 47 §:ään sisältyvä moitesäännös on puolestaan yleinen ja siten sovellettavissa kaikkiin erityisen moitesäännöksen sovellutusalan ulkopuolelle jääviin moiteperusteisiin.
Vastaavanlainen erityinen moitesäännös sisältyi myös vuoden 1926 asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 18 §:n 1 momenttiin. Sen mukaan huoneiston ottamista yhtiön hallintaan koskevaa yhtiökokouksen päätöstä, jonka edellytykset, rikkomuksen oikaisun oikeusvaikutukset mukaan lukien, oli keskitetysti säännelty 16 §:n 1 momentissa, piti moittia 30 päivässä päätöksen tiedoksisaamisesta. Hallituksen esityksessä asunto-osakeyhtiölaiksi (216/1990 s. 63) todettiin, tällainen erityinen moitesäännös yleisestä moitesäännöksestä poikkeavine lyhyempine moiteaikoineen oli edelleen tarpeellinen, "jotta hallintaan ottamista koskevat päätökset saataisiin nopeasti pantua täytäntöön", ja että ehdotettu moitesäännös eräin poikkeuksin vastasi tuolloin voimassa ollutta lakia.
Näistä syistä on perusteltua päätyä tulkintaan, jonka mukaan sellainenkin moitekanne, joka perustetaan siihen, että huoneiston hallintaan ottamisen edellytykset puuttuvat rikkomuksen oikaisun johdosta, on nostettava asuntoosakeyhtiölain 84 §:n 1 momentissa säädetyssä 30 päivän määräajassa. Tämän mukaisesti A:n kanne on nostettu liian myöhään.
Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto
Vanhempi oikeussihteeri Ruokojärvi: Korkein oikeus lausunee perusteluinaan: Asunto-osakeyhtiö on A:lle 17.9.1992 tiedoksi antamassaan varoituksessa ilmoittanut yhtiön ottavan A:n huoneiston hallintaansa 3 vuodeksi, ellei naapureita häiritsevä elämä viivytyksettä lopu huoneistossa. Asunto-osakeyhtiö on sitten 30.9.1992 pitämässään yhtiökokouksessa tehnyt hallintaan ottamista koskevan päätöksensä. Pöytäkirjanote asiasta on annettu A:lle tiedoksi 8.10.1992.
Kanteessaan A on todennut, että asunto-osakeyhtiö voi tehdä hallintaan ottamista koskevan päätöksensä vasta sen jälkeen, kun varoituksen saanut osakkeenomistaja ei ole ojentunut saamastaaan varoituksesta. Hänelle ei kuitenkaan oltu varattu kohtuullista aikaa osoittaa ottaneensa huomioon saamansa varoituksen, jonka jälkeen hän ei ollut tehnyt mitään sellaista, joka olisi voinut antaa perusteen yhtiökokouksen tekemälle hallintaan ottamista koskevalle päätökselle.
Asunto-osakeyhtiölain 82 §:n 2 momentin mukaan yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa huoneistoa hallintaansa, jos osakkeenomistaja varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muuten tapahtuu. A on kanteessaan vaatinut yhtiökokouksen päätöksen kumoamista nimenomaan edellä mainittuun lainkohtaan vedoten. Asiassa on näin ollen sovellettava mainitun lain 82 §:n 2 momenttia. Tästä puolestaan seuraa, että kanne on ollut pantava vireille lain 47 §:n 2 momentin mukaisessa 3 kuukauden määräajassa.
Näillä ja hovioikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Korkein oikeus lausunee tuomiolauselmanaan:
Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.
Näillä perusteilla katson, ettei ole aihetta muuttaa hovioikeuden päätöksen lopputulosta. Äänestyksen tuloksen johdosta velvollisena lausumaan yhtiön vaatimuksesta saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan olen Korkeimman oikeuden päätöslauselmasta ilmenevällä kannalla.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden päätös kumotaan ja asia jätetään kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. A:n on korvattava yhtiön oikeudenkäyntikulut Korkeimmassa oikeudessa 2 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Mäki, Nouro ja Tuukkanen. Esittelijä Tarja Honkonen.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen (eri mieltä), Haarmann, Krook, Tulokas ja Hidén. Esittelijä Sari Ruokojärvi.
---
[SV]
Omröstn.
Det speciella klanderstadgandet i 84 § 1 momentet bostadsaktiebolagslagen ansågs vara tillämpligt på en klandertalan, som avsåg ett bolagsstämmobeslut att ta en lägenhet i bolagets besittning och som grundade sig därpå, att den förseelse som utgjorde grund för beslutet rättats före stämman.
L om bostadsaktiebolag 47 § 2 mom
L om bostadsaktiebolag 81 §
L om bostadsaktiebolag 82 § 2 mom
L om bostadsaktiebolag 84 § 1 mom
Hela rättsfallet är i FKKO-registret