Supreme Court rejects yield value method for land expropriation compensation, ruling market price is correct.
Finlandia (FI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe Supreme Court dismissed the State Railways' appeal against the Compensation Committee's decision to award land expropriation compensation based on market price rather than yield value. The State Railways argued that capitalizing the annual rent using a yield method was appropriate, while the Compensation Committee determined the area's industrial and warehouse market price was the correct basis. The Court held that the temporary lease arrangement did not justify a yield-based valuation, as the compensation must reflect the land's current market value without including building values.
Regesto Legislator
Generato dall'IALunastuslain 54 §; Maaoikeuslain 57 §: When determining compensation for land expropriation, the court must apply the market price method rather than the yield value method if the land is intended for immediate acquisition and the lease is temporary.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IATesto completo
Kysymys tuottoarvomenetelmän käyttämisestä tontinosan lunastuskorvausta määrättäessä.
ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY
Toimitus
Keha Oy on rakennuslain 54 §:n nojalla 14.12.1987 hakenut lunastustoimitusta saadakseen lunastaa tonttiin nro 1 Tampereen kaupungin Sarankulman kaupunginosassa korttelissa nro 787 kuuluvan valtion omistaman osan pakkolunastusyksiköstä Valtion rautatiealue RN:o 2:3.
Lunastustoimituksessa Valtionrautatiet on myönnettyään Keha Oy:n omistavan arvokkaamman osan tontista ja hyväksyttyään yhtiön lunastusvaatimuksen todennut, että Valtionrautatiet oli 24.9.1987 vuokrannut yhtiölle lunastuksen kohteena olevan 1 707 neliömetrin suuruisen tontinosan 1.10.1987 alkaen 30.9.1992 päättyväksi viiden vuoden määräajaksi ehdoin, että sopimus määräajan päätyttyä jatkuu toistaiseksi kuuden kuukauden molemminpuolisin irtisanomisajoin. Vuosivuokraksi oli sovittu 8 600 markkaa eli noin viisi markkaa neliömetriltä vuodessa. Lähtien siitä, että vuokrasuhde jatkuu rajoittamattoman ajan, ja pääomittamalla sanotun vuosivuokran 6 prosentin korkokannan mukaan Valtionrautatiet on tuottoarvomenetelmää soveltaen vaatinut korvausta lunastettavasta alueesta 83,95 markkaa neliömetriltä eli yhteensä 143 333 markkaa.
Keha Oy on kiistänyt tuottoarvoon perustuvan vaatimuksen kohtuuttomana ja ilmoittanut hyväksyvänsä korvauksen määräksi 50 markkaa neliömetriltä, mikä vastasi alueella vallitsevaa käypää hintaa vapailla markkinoilla.
Lunastustoimikunta on todennut, että alueelle oli vahvistettu asemakaava 10.12.1980 ja hyväksytty tonttijako 23.3.1981. Alueella oli suoritettu tontinmittaus, joka oli merkitty tontinmuodostusluetteloon 11.12.1987.
Lunastustoimikunta on 5.7.1988 julistamassaan päätöksessä oikeuttaessaan Keha Oy:n lunastamaan puheena olevan tontinosan pitänyt lunastuskorvauksen perustana teollisuus- ja varastotontin käypää hintaa tontin tehokkuusluvun ollessa 0.5. Tuottoarvoon perustuva korvaus ei ollut oikea, koska tuottoarvoon liittyvät kiinteästi myös rakennukset. Tutkittuaan teollisuus- ja varastotonttien hintoja Sarankulman kaupunginosassa toimikunta on vahvistanut korvaukseksi 52 markkaa neliömetriltä ja velvoittanut Keha Oy:n suorittamaan Valtionrautateille kohteenkorvauksena 88 764 markkaa sekä kustannusten korvauksena 800 markkaa.
Etelä-Suomen maaoikeuden päätös 20.3.1989
Maaoikeus, jossa Valtionrautatiet oli hakenut muutosta toistaen esittämänsä korvausvaatimuksen, on kuultuaan Keha Oy:tä ja toimitusinsinööriä jättänyt asian lunastustoimikunnan päätöksen varaan.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 12.10.1989. Valituksessaan Valtionrautatiet on uudistanut aikaisemmin esittämänsä korvausvaatimuksen ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.
Maanmittaushallitus on antanut siltä valituksen johdosta pyydetyn lausunnon, jonka johdosta asianosaiset ovat antaneet selityksensä. Samalla Keha Oy on antanut siltä Valtionrautateitten valituksen johdosta pyydetyn selityksen. Yhtiö on vaatinut valituksen hylkäämistä ja korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 30.9.1992
Perustelut
Lunastuksen kohteena oleva alue sisältyy 10.12.1980 vahvistetun asemakaavan ja 23.3.1981 hyväksytyn tonttijaon mukaiseen tonttiin numero 1 Tampereen kaupungin Sarankulman kaupunginosan korttelissa 787. Lunastusperusteen näin synnyttyä Keha Oy on vuokrannut puheena olevan alueen Valtionrautateiltä 24.9.1987 ja ostanut muun osan tontista Tampereen kaupungilta 3.11.1987 tehdyllä kauppakirjalla. Asiassa on pääteltävissä tarkoituksena olleen, että yhtiö tulee saamaan omistukseensa koko tontin eikä alueen vuokraus siten muodostu pitkäaikaiseksi. Näin ollen alueesta sovitun vuosivuokran pääomittaminen Valtionrautateitten tarkoittamin tavoin ei ole perusteltu. Muutoinkaan ei ole tarvetta perustaa arvioimista omaisuuden tuottoon täyden korvauksen määräämiseksi alueesta. Maaoikeuden ja lunastustoimikunnan määräämä korvaus vastaa lunastetun alueen käypää hintaa.
Tuomiolauselma
Maaoikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Valtionrautatiet velvoitetaan korvaamaan Keha Oy:n vastauskulut Korkeimmassa oikeudessa 2 000 markalla.
Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Takala, Ketola, Huopaniemi ja Wirilander
---
[SV]
Fråga om att bestämma inlösningsersättningen för en tomtdel genom en uppskattning som grundar sig på egendomens avkastning.
Hela rättsfallet är i FKKO-registret