Supreme Court rules voluntary auction buyer lacks lease termination right under Housing Lease Act s. 41(2).

Vapaaehtoisella panttihuutokaupalla myytyjen, asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla ei ollut oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen huoneenvuokralain 41 §:n 2 momentin nojalla.

HVL 40 § 1 mom

HVL 41 § 2 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Helsingin asunto-oikeudessa

Suur-Helsingin Osuuspankki on A:lle 2.4.1991 tiedoksi annetun haasteen nojalla lausunut, että pankki oli 7.3.1991 ostanut A:n hallinnassa vuokrasopimuksen nojalla olevan huoneiston panttihuutokaupassa. Tämän vuoksi pankki on vaatinut, että sen ja A:n välinen vuokrasuhde huoneenvuokralain 41 §:n 2 momentin nojalla todetaan puretuksi ja että A velvoitetaan heti häädön uhalla muuttamaan huoneistosta ja jättämään se pankin vapaaseen hallintaan sekä että A velvoitetaan korvaamaan pankin oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Asunto-oikeuden tuomio 10.4.1991

A:n vastustettua kannetta asunto-oikeus on katsonut selvitetyksi, että Pakin Sijoitus Oy, joka oli omistanut kysymyksessä olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, oli pantannut osakkeet 7.12.1988 Suur-Helsingin Osuuspankille ja tämän jälkeen vuokrannut huoneiston 2.1.1989 A:lle. Vuokrasuhde oli määräaikainen ja sovittu päättyväksi 31.12.1993.

Osakkeet oli myyty 20.10.1989 toimitetulla vapaaehtoisella panttihuutokaupalla Rakennus-Viisikko Oy:lle, joka oli myynyt osakkeet 2.4.1990 Rakennus-Sampo Oy:lle. SuurHelsingin Osuuspankki oli ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 7.3.1991 järjestetyssä vapaaehtoisessa panttihuutokaupassa 1 900 000 markalla.

Panttihuutokaupassa 7.3.1991 oli nimenomaisesti todettu, että huoneisto oli 2.1.1989 vuokrattu määräaikaisella vuokrasopimuksella A:lle. Vuokrasopimus sekä muut asiaan liittyvät asiakirjat oli luettu tärkeimmiltä osilta. Lisäksi asianosaisille oli varattu tilaisuus tutustua asiakirjoihin panttihuutokauppatilaisuudessa. Huutokaupan pitäjä oli ilmoittanut, että osakkeet ja huoneisto myytiin sellaisessa kunnossa ja sellaisin oikeuksin kuin tilanne huutokauppaa toimitettaessa oli ja kuin huutokauppatilaisuudessa oli selvitetty.

Vuokrasopimusta sinänsä ei ollut kiistetty missään vaiheessa.

Osakkeita ei ollut myyty pakkohuutokaupalla eikä osakkeita myöskään ollut ulosmitattu. Pankki ei myöskään ollut lunastanut huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita yhtiöjärjestyksen määräyksen nojalla vuokrasopimuksen tehneeltä yhtiöltä.

Pankki oli ostaessaan kyseiset osakkeet ollut tietoinen vuokrasopimuksesta ja vuokrasopimuksen pysyvyydestä luovutuksen eräänä ehtona panttihuutokauppapöytäkirjan perusteella. Vuokralainen oli ottanut asunnon haltuunsa ennen panttihuutokaupan toimittamista. Täten vuokrasopimus sitoi uutta vuokranantajaa Suur-Helsingin Osuuspankkia. Pankki ei ollut oikeutettu huoneenvuokralain 41 §:n perusteella purkamaan sopimusta.

Näillä perusteilla asunto-oikeus on hylännyt kanteen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 30.10.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi pankki oli saattanut jutun, on todennut, että asiassa ei ollut ollut kysymys huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden lunastamisesta, ja katsonut, ettei pankin tietoisuudella vuokrasopimuksesta sen ostaessa osakkeet ollut merkitystä asiassa vuokrasopimuksen sitovuuden suhteen.

Näillä perusteilla hovioikeus on jättänyt asunto-oikeuden tuomion lopputuloksen pysyväksi.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 4.2.1992. Pankki on uudistanut kanteensa ja vaatinut A:n velvoittamista korvaamaan sillä asiassa olleet oikeudenkäyntikulut korkoineen.

A on antanut pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvaukseksi oikeudenkäyntikuluistaan 5 000 markkaa korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.9.1992

Perustelut

Huoneenvuokralain 64 §:n 1 momentista ilmenee, että vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus on laissa säännelty tyhjentävästi. Purkamisoikeutta koskevia säännöksiä ei sen vuoksi voida tulkita laajentavasti vuokralaisen vahingoksi.

Huoneenvuokralain 41 §:n 2 momentin mukaan oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen on osakkeiden ostajalla vain siinä tapauksessa, että osakkeet on ulosmitattu ja myyty niin kuin irtaimen omaisuuden ulosmittaamisesta ja myymisestä on säädetty. Suur-Helsingin Osuuspankilla, joka oli ostanut osakkeet vapaaehtoisella panttihuutokaupalla, ei ole tämän lainkohdan nojalla ollut oikeutta purkaa vuokrasopimusta.

Oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen on oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:ssä tarkoitettuja painavia syitä, koska pankki on jatkanut oikeudenkäyntiä tietoisena siitä, että A:ta vastaan aikaisemmin vastaavin perustein ajettu kanne oli hylätty.

Näillä ja muutoin hovioikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota ei muuteta.

Suur-Helsingin Osuuspankki velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi vastauskuluista 2 000 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Krook Wirilander ja Möller sekä ylimääräinen oikeusneuvos Hidén

---

[SV]

En köpare av aktier, som sålts på frivillig pantauktion och som medförde rätt att besitta en bostadslägenhet, hade inte rätt att med stöd av 41 § 2 mom. hyreslagen häva hyresavtalet.

HyresL 40 § 1 mom

HyresL 41 § 2 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret