Supreme Court allows seller's security mortgage to be declared void after invalid property sale. Seller's consent to immediate mortgage and pledge was for buyer's benefit. Court rules mortgage is ineffective post-sale invalidation.

Kiinteistönkaupan päättämisen jälkeen oli kiinteistöön vahvistettu kiinnitys myyjän kaupantekotilaisuudessa allekirjoittaman kiinnityssuostumuksen sisältäneen haltijavelkakirjan sisällön maksamisen vakuudeksi. Myyjä oli antanut suostumuksensa ostajan eduksi siinä tarkoituksessa, että kiinnitys oli haettavissa ja kiinnitetty haltijavelkakirja pantattavissa myyjän myös allekirjoittaman yleispanttaussitoumuksen mukaisesti välittömästi kaupan jälkeen odottamatta ostajan lainhuudon saamista. Kun kiinteistönkauppa oli julistettu myyjän kanteesta mitättömäksi, julistettiin kiinnitys kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen 17 §:n 3 momentin nojalla mitättömäksi.

KiinA 17 § 3 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Mynämäen kihlakunnanoikeudessa

A on 1.8.1990 Konsan Sähkösuunnittelu Oy:lle ja 8.8.1990 Turun Suomalaiselle Säästöpankille tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausunut, että B oli 31.1.1989 vahvistetulla kauppakirjalla perustettavan Konsan Sähkösuunnittelu Oy:n lukuun ostanut A:lta 120 000 markan kauppahinnasta Kaislarannan tilan RN:o 2:126 Lemun kunnan Nyynäisten kylässä. Omistusoikeus kiinteistöön oli siirtynyt ostajalle heti. Konsan Sähkösuunnittelu Oy oli 31.5.1989 merkitty kaupparekisteriin ja yhtiölle oli 29.6.1989 annettu lainhuuto tilaan.

A oli kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa allekirjoittanut kolme 100 000 markan määräistä haltijavelkakirjaa, joiden pääoman, koron ja perimiskulujen maksamisen vakuudeksi velkakirjan haltijalla oli oikeus A:ta enempää kuulematta hakea kiinnitys Kaislarannan tilaan. Velkakirjat oli kaupantekotilaisuudessa luovutettu ostajalle lainoittamattomina. Pankki oli velkakirjojen haltijana ja Konsan Sähkösuunnittelu Oy:n rahoittajapankkina 21.2.1989 hakenut Vehmaan tuomiokunnan arkistokäsittelyssä kiinnityksen vahvistamista velkakirjojen nojalla. Kiinnitys oli samana päivänä vahvistettu. Konsan Sähkösuunnittelu Oy oli pantannut kiinnitetyt haltijavelkakirjat pankille yleispanttina yhtiön kaikista nykyisistä ja tulevista veloista sekä velvoitteista.

Mynämäen kihlakunnanoikeus oli A:n kanteen johdosta 25.5.1990 julistetulla lainvoimaisella päätöksellä tuominnut mainitun A:n ja Konsan Sähkösuunnittelu Oy:n välisen kiinteistönkaupan ja sen perusteella yhtiölle annetun lainhuudon mitättömäksi. Näin ollen oli myös Kaislarannan tilaan vahvistettu kiinnitys kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen 17 §:n 3 momentin säännöksen nojalla tehoton, koska kiinnitys oli haettu ja myönnetty sen jälkeen, kun tila oli joutunut mitättömäksi julistetulla kaupalla Konsan Sähkösuunnittelu Oy:lle.

Tämän vuoksi A on vaatinut, että Vehmaan tuomiokunnan Mynämäen käräjäkunnan arkistokäsittelyssä 21.2.1989 kiinteistökiinnityspöytäkirjan asianumeron 242 kohdalla Kaislarannan tilaan mainittujen hänen kolmen 31.1.1989 allekirjoittamansa 100 000 markan määräisen haltijavelkakirjan pääoman, koron ja kiinnityksen uudistamis- sekä velan perimiskulujen maksamisen vakuudeksi vahvistettu kiinnitys julistetaan mitättömäksi.

Pankin vastaus

Pankki on vastustanut kannetta ja lausunut muun muassa, että kiinnityshakemuksen perusteena olivat olleet A:n allekirjoittamat haltijavelkakirjat ja hänen omistusoikeutensa tilaan. Kysymys ei ollut ollut sellaisesta uuden omistajan vahvistuttamasta kiinnityksestä, jota kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen 17 §:n 3 momentissa tarkoitettiin. Pankki oli kiinteistönkaupan kokonaisjärjestelyt huomioon ottaen vilpittömässä mielessä saanut haltijavelkakirjat pantiksi A:n tahdonilmaisun perusteella.

Kihlakunnanoikeuden päätös 21.12.1990

Kihlakunnanoikeus, josta Konsan Sähkösuunnittelu Oy on ollut haastettuna poissa ja jossa A ja pankki ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen, on lausunut, että sama kihlakunnanoikeus oli 25.5.1990 lainvoimaisella päätöksellä julistanut A:n ja Konsan Sähkösuunnittelu Oy:n välillä 31.1.1989 vahvistetun Kaislarannan tilaa koskevan kiinteistönkaupan mitättömäksi. Kiinteistöön oli 21.2.1989 vahvistettu kanteessa mainittu kiinnitys. Kiinnitettyjä haltijavelkakirjoja oli käytetty pankissa yhtiön luottojen vakuutena.

Edellä mainituilla perusteilla kihlakunnanoikeus on kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen 17 §:n 3 momentin nojalla julistanut tehottomaksi mainitun kiinnityksen sekä velvoittanut Konsan Sähkösuunnittelu Oy:n ja pankin yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 12 735,40 markkaa 16 prosentin korkoineen 21.12.1990 lukien.

Turun hovioikeuden tuomio 13.12.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi pankki oli saattanut jutun, on lausunut, että A oli 31.1.1989 vahvistetun kiinteistönkaupan yhteydessä allekirjoittanut ja antanut ostajalle kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut haltijavelkakirjat ja antanut samassa yhteydessä pankille kirjallisella yleispanttaussitoumuksella haltijavelkakirjat käteispantiksi Konsan Sähkötyö Oy:n ja Konsan Sähkösuunnittelu Oy:n kaikkien niiden sitoumusten vakuudeksi, joista mainitut yhtiöt olivat tai vastedes tulivat olemaan pankille yhdessä tai erikseen vastuussa, ja kiinnityssuostumuksen pankille velkakirjoista ilmenevien saatavien vakuudeksi Kaislarannan tilaan.

Kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen 17 §:n 3 momentin säännöksen tarkoituksena oli suojata kiinteistön oikeaa omistajaa kiinteistöä oikeudettomasti omistajana hallinneen hakemia kiinnityksiä vastaan. Kun kiinnityssuostumuksen oli antanut A ja hän oli antanut velkakirjat yleispanttina pankille Konsan Sähkötyö Oy:n ja Konsan Sähkösuunnittelu Oy:n sitoumusten vakuudeksi, ei kysymyksessä ollut mainitussa säännöksessä säädetty tilanne.

Tämän vuoksi hovioikeus on, kumoten kihlakunnanoikeuden päätöksen, hylännyt kanteen ja vapauttanut pankin suorittamasta A:lle korvausta oikeudenkäyntikuluista korkoineen.

Myönnettyään 12.12.1991 annetulla päätöksellä A:lle maksuttoman oikeudenkäynnin korvausvelvollisuudetta valtiolle 11.5.1990 lukien ja määrättyään varatuomari X:n hänen oikeudenkäyntiavustajakseen hovioikeus on valtion varoista määrännyt maksettavaksi X:lle korvaukseksi A:n avustamisesta kihlakunnanoikeudessa kuluista 1 535,40 markkaa ja palkkioksi 9 000 markkaa sekä hovioikeudessa palkkioksi 1 000 markkaa eli yhteensä 11 535,40 markkaa, mikä määrä on määrätty jäämään valtion vahingoksi. Hovioikeus on todennut, että vaikka Konsan Sähkösuunnittelu Oy oli tyytynyt kihlakunnanoikeuden päätökseen, ei A:lla ollut oikeutta periä yhtiöltä kihlakunnanoikeuden hänelle maksettavaksi tuomitsemaa 12 735,40 markan oikeudenkäyntikulujen korvausta korkoineen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 3.4.1992. A on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä. Pankki on antanut siltä pyydetyn vastauksen, jossa se on vaatinut hovioikeuden tuomion pysyttämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 18.9.1992

Perustelut

A on sen jälkeen, kun Kaislarannan tilaa koskeva kiinteistönkauppa oli vahvistettu, allekirjoittanut hänen kiinnityssuostumuksensa sisältäneet haltijavelkakirjat ja velkakirjoja koskevan yleispanttaussitoumuksen. Nämä toimenpiteet A on tehnyt ostajan eduksi pelkästään siinä tarkoituksessa, että kiinnitys on ollut haettavissa ja kiinnitetyt haltijavelkakirjat pantattavissa yleispanttaussitoumuksen mukaisesti välittömästi kaupan jälkeen odottamatta ostajan lainhuudon saamista. Tällaisessa tilanteessa myyjän kiinnityssuostumukseen perustuva kiinnityksen vahvistaminen ja kiinnitetyn haltijavelkakirjan panttaus on rinnastettavissa siihen, että kiinnitys vahvistetaan ja kiinnitetty haltijavelkakirja pantataan ostajan toimesta tämän saatua lainhuudon luovutettuun kiinteistöön.

Tämän vuoksi ja kun Kaislarannan tilaa koskeva kauppa on julistettu mitättömäksi kysymyksessä olevan velkakiinnityksen vahvistamisen jälkeen, kiinnitys on kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen 17 §:n 3 momentin nojalla tehoton.

Asian laadun vuoksi maksuttoman oikeudenkäynnin saaneen A:n oikeudenkäyntiavustajalle valtion varoista alempien oikeuksien osalta maksettuja kulujen korvausta ja palkkioita sekä Korkeimmassa oikeudessa maksettavaa palkkiota ei ole korvattava valtiolle.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan. Kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainittu Kaislarannan tilaan 21.2.1989 vahvistettu kiinnitys julistetaan mitättömäksi. Muilta eli oikeudenkäyntikuluja ja maksuttomasta oikeudenkäynnistä annetun lain nojalla maksettuja kulujen korvausta ja palkkioita koskevilta osilta hovioikeuden tuomio jää pysyväksi.

Maksuttomasta oikeudenkäynnistä annetun lain nojalla maksetaan valtion varoista varatuomari X:lle palkkioksi A:n avustamisesta Korkeimmassa oikeudessa 1 200 markkaa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Riihelä, Tuleheimo-Takki, Krook ja Raulos

---

[SV]

Efter det att ett fastighetsköp hade ingåtts hade en inteckning fastställts i fastigheten till säkerhet för betalningen av en innehavarskuldsedel, som säljaren hade undertecknat vid köpslutet och som innehöll hans samtycke till inteckningen. Säljaren hade gett sitt samtycke till förmån för köparen i det syftet, att inteckning skulle kunna sökas och den intecknade skuldsedeln pantsättas i enlighet med en av säljaren likså underskriven generell pantsättningsförbindelse omedelbart efter köpet utan väntan på att köparen skulle få lagfart. Då fastighetsköpet på talan av säljaren hade förklarats ogiltigt, förklarades inteckningen ogiltig med stöd 17 § 3 momentet förordningen om inteckning i fast egendom.

InteckningsF 17 § 3 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret