Supreme Court allows price reduction and damages for undisclosed zoning changes affecting building rights in a property sale.

Kiinteistö oli myyty kiinteistönvälitysyhtiön välityksellä ilmoituksin, mikä oli sen pinta-ala ja miten paljon oli käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sen jälkeen oli ilmennyt, että osa kiinteistöstä siirtyisi jo kauppaa päätettäessä voimassa olleiden asemakaavamääräysten vuoksi korvauksetta katualueeksi, mistä aiheutui rakennusoikeuden pieneneminen. Ostajilla oli ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olleetkaan selvittäneet kaavoituksen vaikutusta. Heillä oli oikeus saada tämän vuoksi hinnanalennusta myyjältä, koska tämä ei ollut osoittanut ilmoittaneensa ostajille tietämäänsä kaavoituksen vaikutusta, ja vahingonkorvausta yhtiöltä, koska kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt ottaa selon mainitusta seikasta. Vrt. KKO:1985-II-188

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Vantaan kihlakunnanoikeudessa

Kihlakunnanoikeuden päätös 11.12.1984

Talousvesikaivon veden kelpoisuuden osalta kihlakunnanoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että C olisi tiennyt kaivon veden pilaantumisesta niin, että hänen olisi tullut ennen kauppaan ryhtymistään varmistautua veden kelvollisuudesta. A ja B eivät myöskään olleet pilaantumista havainneet ottaessaan ensimmäisen kerran ennen kauppakirjan vahvistamista näytteen kaivon vedestä. Tämä puutteellisuus ei myöskään ollut ollut kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennainen, että se olisi vaikuttanut kaupan lopputulokseen, jos A ja B olisivat siitä kauppaa päätettäessä tienneet.

Rakennusoikeudesta annettujen tietojen osalta kihlakunnanoikeus on katsonut, että kauppakirjassa oli tilan pinta-alaksi ilmoitettu 1.460 neliömetriä ja rakennusoikeuden määräksi tästä 30 prosenttia. C ja kiinteistönvälittäjä olivat jättäneet mainitsematta, että vahvistetun asemakaavan mukaan osa tontista tuli korvauksetta käytettäväksi tiealueeksi. Tämän alueen pinta-alaa ei ollut vahvistettu, mutta sen todennäköiseksi alaksi oli näytetty noin 85 neliömetriä ja se vähensi rakennusoikeuden määrää noin 27 kerrosneliömetriä. A ja B eivät olleet olleet velvollisia tarkastamaan tätä kiinteistön arvoon vaikuttanutta numerollisesti tarkoin ilmaistua tietoa. Mainitut seikat olivat kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennaisia, että ne olisivat vaikuttaneet kaupan lopputulokseen, jos A ja B olisivat niistä kauppaa tehtäessä tienneet. Kihlakunnanoikeus on arvioinut etuuden arvoksi 20.000 markkaa.

Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta kihlakunnanoikeus on lausunut, että kiinteistönvälittäjäasetuksen 21 §:n mukaan välittäjän tuli ennen kaupan päättämistä antaa sekä ostajalle että myyjälle kaikki ne tiedot, jotka saattoivat kaupan päättämisessä vaikuttaa heidän ratkaisuihinsa, sekä muutoinkin valvoa molempien osapuolten etua hyvän liiketavan mukaisesti. Kiinteistönvälittäjä oli esittänyt rakennusoikeuden määrästä edellä mainitun virheellisen tiedon, jonka oikeellisuus hänen olisi tullut tarkistaa. Yhtiö ja D sen vastaavana hoitajana olivat vastuussa näin syntyneestä vahingosta.

Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on, hyläten kanteen muilta osin, velvoittanut C:n, yhtiön ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle kauppahinnan alennuksena 20.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien ja 12.000 markalle 15.9.1983 lukien sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista, ottaen huomioon miten oleellisessa määrin A ja B olivat jutun voittaneet, 4.000 markkaa.

Helsingin hovioikeuden tuomio 5.11.1986

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi asianosaiset ovat saattaneet jutun, on lausunut, että kiinteistönvälittäjän laatiman myyntiesitteen mukaan kiinteistöllä oli oma hyvä kaivo ja viemärikaivot. Tämä nimenomainen ilmoitus oli ollut omiaan vakuuttamaan kiinteistön ostoa harkitsevan siitä, että kiinteistön, jota ei ollut liitetty kunnalliseen vesi- ja viemärijärjestelmään, talousveden saannista ja jätevesien poistamisesta oli huolehdittu asianmukaisella tavalla. Vantaan kaupungin elintarvikeja vesilaboratorion 6.8.1984 otettujen vesinäytteiden johdosta antaman tutkimusselostuksen mukaan kaivovesi oli ollut kellertävää ja sameaa tuoksuen maalle sekä jätevesien niin pahoin saastuttamaa, ettei se sopinut talouskäyttöön.

Kiinteistön saostuskaivot olivat sijainneet melko lähellä talousvesikaivoa. Kaivoveden pilaantuminen oli ilmeisesti johtunut kiinteistön omien jätevesien pääsemisestä maaperään. Talousveden tasaista, hyvää laatua ja jätevesien luotettavaa poistamista oli pidettävä kaupan lopputulokseen olennaisesti vaikuttavina seikkoina.

Koska kiinteistönvälittäjän olisi ennen myyntiesitteen laatimista tullut varmistautua kaivojen kunnosta saamansa tiedon oikeellisuudesta, olivat C:n ohella myös yhtiö ja D vastuussa näin syntyneestä vahingosta.

Hovioikeus on arvioinut kaivojen kunnostuskustannusten määräksi talousvesikaivon osalta 7.000 markkaa ja saostuskaivojen osalta 8.000 markkaa. Sanotuille määrille oli suoritettava 16 prosenttia korkoa hovioikeudessa esitetyn vaatimuksen mukaisesti 30.6.1985 lukien.

Kohtuullisena korvauksena A:lla ja B:llä kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista oli pidettävä 7.000 markkaa.

Vielä hovioikeus on todennut, että C:n, yhtiön ja D:n kihlakunnanoikeudessa A:lle ja B:lle maksettavaksi määrätyt 20.000 markkaa olivat C:n osalta kauppahinnan palautusta sekä yhtiön ja D:n osalta vahingonkorvausta A:lle ja B:lle.

Tämän vuoksi hovioikeus on muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että C, yhtiö ja D on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle yhteisesti, C kauppahinnan palautuksena sekä yhtiö ja D vahingonkorvauksena kihlakunnanoikeuden tuomitseman määrän lisäksi 15.000 markkaa. C:n, yhtiön ja D:n oli siten yhteisvastuullisesti suoritettava A:lle ja B:lle kaikkiaan 35.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien, 12.000 markalle 15.9.1983 lukien ja 15.000 markalle 30.6.1985 lukien. Lisäksi C:n, yhtiön ja n yhteisvastuullisesti A:lle ja B:lle kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista suoritettava korvaus on korotettu 7.000 markaksi. C, yhtiö ja D on velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan A:lla ja B:llä hovioikeudessa olleet yhteiset oikeudenkäyntikulut 1.200 markalla.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 19.5.1987.

C on muutoksenhakemuksessaan vaatinut, että kanne hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että A ja B velvoitettaisiin korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa kaikissa oikeusasteissa korkoineen. Yhtiö ja D ovat yhteisessä muutoksenhakemuksessaan vaatineet, että A:n ja B:n vaatimukset hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että nämä velvoitettaisiin korvaamaan yhtiön ja D:n oikeudenkäyntikulut tässä asiassa. A ja B ovat yhteisesti antaneet heiltä pyydetyn vastauksen muutoksenhakemuksiin.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

A:n ja B:n toimesta on 24.4.1983 eli ennen kiinteistönkaupan päättämistä tutkittu talousvesikaivon veden laatu. Tässä tutkimuksessa on kaivon vesi todettu juomakelpoiseksi. Vasta 6.8.1984 talousvesikaivosta otettujen vesinäytteiden perusteella kaivon vesi on todettu talouskäyttöön sopimattomaksi. Jutussa ei ole talousvesikaivon tai saostuskaivojen kunnosta esitetty sellaista selvitystä, joka osoittaisi mainitun kaivon veden huonolaatuisuuden johtuneen kaivoissa kauppaa päätettäessä olleista vioista. Tämän vuoksi A:lla ja B:llä ei ole oikeutta saada kauppahinnan alennusta tai vahingonkorvausta sittemmin ilmenneen talousvesikaivon veden huonolaatuisuuden johdosta.

Yhtiö ja D ovat velvollisia maksamaan vahingonkorvaukselle korkolain 7 ja 9 §:n säännösten mukaisesti ainoastaan viivästyskoron haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Kihlakunnanoikeus ja hovioikeus ovat eri tavoin arvioineet riitakysymystä C:n, yhtiön ja D:n velvoittamisesta suorittamaan A:lle ja B:lle korvausta heidän kanteensa johdosta sekä korvausta oikeudenkäyntikuluista. Tämän vuoksi ei A:lle ja B:lle oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentista ilmenevän periaatteen mukaan ole tuomittava korvausta muutoksenhakukuluista hovioikeudessa, niin kuin Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tehneen. C:n, yhtiön ja D:n muutoksenhakemusten johdosta hovioikeus ei ole muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä. C:n, yhtiön ja D:n on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan korvattava A:n ja B:n vastauskulut hovioikeudessa. Näiden vastauskulujen määräksi Korkein oikeus arvioi 600 markkaa. Tätä korvausvelvollisuutta ei poista se seikka, että C, yhtiö ja D ovat voittaneet osaksi jutun Korkeimmassa oikeudessa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan seuraavalla tavalla. C:n, osakeyhtiölle ja D:n on yhteisvastuullisesti suoritettava, C:n kauppahinnan palautuksena sekä yhtiön ja D:n vahingonkorvauksena, A:lle ja B:lle yhteisesti kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 20.000 markkaa, C:n kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainittuine korkoineen sekä yhtiön ja D:n 16 prosentin korkoineen 8.3.1984 lukien. C:n, yhtiön ja D:n yhteisvastuullisesti A:lle ja B:lle maksettava oikeudenkäyntikulujen korvaus hovioikeuden osalta alennetaan 600 markaksi. Tämän lisäksi C:n, yhtiön ja D:n on yhteisvastuullisesti suoritettava A:lle ja B:lle kihlakunnanoikeuden osalta oikeudenkäyntikuluja hovioikeuden tuomitsemat 7.000 markkaa. Muilta osin C, yhtiö ja D vapautetaan hovioikeuden tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta.

Asian laadun vuoksi asianosaisten on pidettävä kulunsa Korkeimmassa oikeudessa vahinkonaan.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Nikkarinen, Hiltunen, af Hällström ja Rintala

---

[SV]

Jfr

KKO:1985-II-188

En fastighet hade sålts genom förmedling av ett fastighetsförmedlingsbolag, varvid uppgifter hade lämnats om fastighetens areal och outnyttjade byggnadsrätt. Därefter hade det framgått, att en del av fastigheten enligt de bestämmelser i stadsplanen som gällde vid tiden för köpet utan ersättning skulle upplåtas till gatumark med åtföljande minskning av byggnadsrätten. Köparna hade rätt att lita på de uppgifter om byggnadsrätten som de hade fått av fastighetsförmedlaren och hade inte underlåtit sin undersökningsplikt fast de inte hade utrett planeringens inverkan. Därför hade de rätt till prisnedsättning av säljaren som inte hade visat att han hade upplyst dem om planeringens inverkan, som han var medveten om, och skadestånd av bolaget som hade försummat att ta reda på sagda omständighet.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret