Supreme Court dismisses agent's commission claim when underlying property sale is declared void for lack of authority.

Ään.

Toimeksiantosopimuksen mukaan kiinteistönvälittäjällä oli oikeus välityspalkkioon myös, kun toimeksiantaja myi kiinteistön sopimuksen voimassaollessa kolmannelle. Kolmannen kanssa tehty kauppa julistettiin lainvoimaisesti pätemättömäksi, kun myyjän edustajalta oli puuttunut toimivalta kaupan solmimiseen. Sen vuoksi välittäjällä ei ollut oikeutta välityspalkkioon.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Asunto Oy. Kirstinkatu 10 Bostads Ab. on Talorengas Oy:lle 28.8.1984 tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla raastuvanoikeudessa kertonut, että Talorengas Oy oli sopimuksen perusteella toiminut kiinteistönvälittäjänä 15.1.1981 solmitussa kiinteistökaupassa, jossa olivat olleet myyjänä mainittu asunto-osakeyhtiö ja ostajana Helsingistä oleva Pro-Sound Oy. Kauppa oli purettu raastuvanoikeuden 6.10.1983 julistamalla lainvoiman saaneella päätöksellä, koska asunto-osakeyhtiön puolesta kauppakirjan allekirjoittaneilta oli puuttunut toimivalta kaupan solmimiseen.

Kiinteistönvälitystoimintaa ammattimaisesti harjoittavan velvollisuudeksi oli katsottava kuuluvan varmistua siitä, että lailliset edellytykset kaupan solmimiseen olivat käsillä. Kun välitysliike, jonka edustaja tässä tapauksessa oli laatinut kauppakirjan, ei ollut tästä huolehtinut, tuli välitysliikkeen palauttaa maksettu välityspalkkio.

Sen vuoksi ja kun Talorengas Oy ei ollut suostunut välityspalkkiota palauttamaan, asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että Talorengas Oy velvoitettaisiin palauttamaan asuntoosakeyhtiölle välityspalkkiona maksetut 58.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 15.1.1981 lukien tai että palkkiota, jos välittäjä katsottaisiin siihen oikeutetuksi, varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla soviteltaisiin. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Raastuvanoikeuden päätös 29.11.1984

Talorengas Oy:n vastustettua kannetta ja vaadittua korvausta oikeudenkäyntikuluistaan raastuvanoikeus on katsonut selvitetyksi, että Asunto Oy. Kirstinkatu 10 Bostads Ab. oli 15.1.1981 allekirjoitetulla kauppakirjalla myynyt omistamansa kiinteistön Pro-Sound Oy:lle. Sanottu kiinteistökauppa oli purettu Helsingin raastuvanoikeuden 6.10.1983 julistamalla, lainvoiman saaneella päätöksellä, koska asunto-osakeyhtiön puolesta kauppakirjan allekirjoittaneilta oli puuttunut toimivalta kaupan solmimiseen. Kiinteistön myynnistä oli asunto-osakeyhtiön ja Talorengas Oy:n välillä tehty 27.8.1980 allekirjoitettu toimeksiantosopimus.

Toimeksiantosopimuksen mukaan asunto-osakeyhtiö oli sitoutunut suorittamaan Talorengas Oy:lle välityspalkkiona 3,5 prosenttia kauppahinnasta myös siinä tapauksessa, että kaupan kohde myytiin sopimuksen voimassaoloaikana kolmannelle. Pro-Sound Oy, jolle kiinteistö oli myyty, ei ollut ollut Talorengas Oy:n hankkima ostaja. Talorengas Oy oli laatinut kiinteistöä koskevan kauppakirjan, mutta ei ollut muutoin ollut mukana kauppaneuvotteluissa. Se ei siten ollut toiminut kaupassa varsinaisesti välittäjänä. Toimeksiantosopimuksen mukaisesti Talorengas Oy oli kuitenkin oikeutettu saamaan välityspalkkion. Tämän vuoksi raastuvanoikeus on hylännyt kanteen. Asunto Oy. Kirstinkatu 10 Bostads Ab. on velvoitettu korvaamaan Talorengas Oy:n oikeudenkäyntikulut 2.500 markalla.

Helsingin hovioikeuden tuomio 15.10.1986

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Asunto Oy. Kirstinkatu 10 Bostads Ab. oli saattanut jutun, on jättänyt asian raastuvanoikeuden päätöksen varaan. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin suorittamaan Talorengas Oy:lle korvaukseksi sillä hovioikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista 800 markkaa.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 9.1.1987. Talorengas Oy on antanut siltä pyydetyn vastauksen.

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut hovioikeuden tuomion ja raastuvanoikeuden päätöksen kumoamista, kanteensa hyväksymistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Vastustaessaan Asunto Oy. Kirstinkatu 10 Bostads Ab:n kannetta Talorengas Oy on katsonut olevansa oikeutettu nostamaansa 58.000 markan suuruiseen välityspalkkioon paitsi sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiö oli toimeksiantosopimuksen voimassa ollessa myynyt kiinteistön muulle kuin Talorengas Oy:n hankkimalle ostajalle eli Pro-Sound Oy:lle, myös sillä perusteella, että asuntoosakeyhtiö ei ollut myynyt kiinteistöä Talorengas Oy:n hankkimalle ostajalle Polar-rakennusosakeyhtiölle, jonka tarjous oli hyväksytty asunto-osakeyhtiön 9.1.1981 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Välityssopimusta on toimeksiannon luonne huomioon ottaen tulkittava siten, että välittäjällä on oikeus sopimuksen mukaiseen välityspalkkioon vain sillä edellytyksellä, että tehty kauppa on pätevä. Jos taas toimeksiantaja välittäjän hankkimasta, välityssopimuksen mukaisesta tai muutoin hyväksymästään tarjouksesta huolimatta ei tee kauppaa, oikeus välityspalkkioon edellyttää, että kauppa ilmeisesti olisi ollut pätevä, jos se olisi tehty. Kun asunto-osakeyhtiön ja Pro-Sound Oy:n välinen kauppa on julistettu pätemättömäksi, Talorengas Oy ei kaupan perusteella ole oikeutettu välityspalkkioon. Myöskään Polarrakennusosakeyhtiön ostotarjouksen perusteella Talorengas Oy:llä ei ole oikeutta välityspalkkioon sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön edellä mainittu yhtiökokous, huomioon ottaen kiinteistön myymisen tarkoitus ja sen vaikutukset asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajiin, ei ole asuntoosakeyhtiöistä annetun lain 9 §:n mukaan ollut toimivaltainen päättämään kaupasta, eikä kauppa siten olisi ollut pätevä.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin ensimmäisestä virkkeestä ilmenevän periaatteen mukaan asuntoosakeyhtiöllä ei ole oikeutta saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Koska Talorengas Oy on hävinnyt jutun Korkeimmassa oikeudessa, sen tulee korvata asunto-osakeyhtiön kulut täällä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja raastuvanoikeuden päätös kumotaan ja Talorengas Oy velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy. Kirstinkatu 10 Bostads Ab:lle 58.000 markkaa 16 prosentin vuotuisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 28.8.1984 lukien ja korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut Korkeimmassa oikeudessa 2.000 markalla.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos af Hällström: Talorengas Oy on välityssopimuksen perusteella suorittanut toimenpiteitä ostajan hankkimiseksi, mistä toiminnasta sillä on ollut kustannuksia. Kustannusten määrästä on vaikea esittää näyttöä. Se seikka, ettei Talorengas Oy:llä ole Korkeimman oikeuden tuomiossa kerrotuista syistä oikeutta välityspalkkioon, ei estä sitä saamasta korvausta toimenpiteistä aiheutuneista kustannuksista ja kohtuullista palkkiota työstä. Niiden yhteisen määrän arvioin 20.000 markaksi, jota vastaavalta osalta Talorengas Oy ei ole velvollinen palauttamaan nostamaansa välityspalkkiota.

Mainitsemillani perusteilla muutan hovioikeuden tuomiota siten, että velvoitan Talorengas Oy:n maksamaan nostamastaan välityspalkkiosta takaisin Asunto Oy. Kirstinkatu 10 Bostads Ab:lle 38.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 28.8.1984 lukien. Asian laadun vuoksi määrään, että asunto-osakeyhtiön on pidettävä oikeudenkäyntikulunsa jutussa omana vahinkonaan.

Oikeusneuvos Takala: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos af Hällström.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Takala (eri mieltä), Nybergh, af Hällström (eri mieltä) ja Kilpeläinen

---

[SV]

Omröstn.

Enligt uppdragskontraktet hade fastighetsförmedlaren rätt till arvode även om uppdragsgivaren sålde fastigheten till tredje person under kontraktets giltighetstid. Ett köp med tredje person hade genom ett laga kraft vunnet utslag förklarats ogiltigt därför att säljarens företrädare hade saknat behörighet att avsluta köpet. Förmedlaren hade därför inte rätt till förmedlingsarvode.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret