Landowner Rezoning Challenge Upheld Based on Agricultural Preservation

SOG 2001 Nr.

§§ 14, 37bis PBG. Die Umzonung eines landwirtschaftlichen Betriebes von der Bauin die Landwirtschaftszone ist rechtund zweckmässig, da die privaten Interessen an der Beschaffung von Bauland durch das bäuerliche Bodenrecht eingeschränkt sind.*

*Sachverhalt (gekürzt):*

Die revidierte Zonenplanung der Einwohnergemeinde H. wurde im Jahre 1999 öffentlich aufgelegt. Drei Ein­sprachen wurden erhoben, wobei eine sich im gegenseitigen Einvernehmen erledigte. Der Gemeinderat lehnte die beiden anderen ab und genehmigte die Ortsplanung. Gegen den Beschluss des Gemeinderates führ­ten die Eigentümer der Parzelle GB Nr. 1310, die Gebrüder A., beim Re­gierungsrat Beschwerde. Sie wandten sich gegen die Umzonung eines Teiles ihres Hofgrundstückes von der Kernzone in die Landwirtschaftszone. Sie beantragten, die Parzelle sei in der rechtsgültigen Kernzone zu belassen und sie sei gleich­zeitig aus der Ortsbildschutzzone zu entlassen. Der Regierungsrat wies die Beschwerde ab und genehmigte die Revision der Ortsplanung. Das Land der Beschwerde­führer liege zwar im weitgehend überbauten Gebiet am Rand der Kernzone. Es eigne sich aber nach Lage und Beschaffen­heit sehr gut für die landwirtschaftliche Nutzung. Die Gebrüder A. erheben Verwaltungsgerichtsbe­schwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.

*Aus den

Erwägungen:*

3. Umstritten ist, ob der nördliche Teil der Parzelle GB Nr. 1310 wie bisher in die Bauzone oder in die Landwirt­schaftszone gehöre. Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder vor­aussichtlich innert

15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG, SR 700). Bauzonen dienen gemäss Art. 15 RPG dem Bauen von Gebäuden, die nichts mit der Bewirtschaftung des Bodens, also u.a. mit der landwirtschaftlichen Nutzung zu tun haben (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, N 3 zu Art. 15). Ökonomiegebäude z.B. sind in der Bauzone in der Regel zonenfremd.

Andererseits haben sich Bauzonen an den bereits überbau­ten Gebieten zu orientieren (Walter Haller / Peter Karlen: Raumpla­nungs-, Bauund Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergrei­fend und gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zu­stand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424). Ausschlaggebend ist nach der bundesgerichtlichen Praxis, wieweit den beste­henden Bauten Siedlungscharakter zukommt, wie weit sie sich in der Art und Nutzung von der Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben und eine geschlossene Überbauung darstellen.

Die Kernzone dient der Erhaltung, Nutzung und Ergänzung des historisch wertvollen Dorfkerns mit seinen Strassenräumen, Plätzen, Grünräumen und den ortstypischen, prägenden Bauten. Sie ist für Wohnungen, Läden, Gastwirt­schaftsbetriebe und nichtstörende, dem Charakter der Zone entsprechende Kleingewerbe und Dienstleistungsbetriebe be­stimmt (§ 5 Zonenreglement, ZR). Die Bauvorschriften in der Kernzone schränken die landwirtschaftliche Nutzung ein.

Gemäss § 37bis PBG umfasst die Landwirtschaftszone Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignet (a), und Land, das im Gesamtinteresse, insbesondere zur Er­haltung einer Dauerbesiedlung, zum Schutze von Natur und Landschaft oder zur Landesversorgung landwirtschaftlich ge­nutzt werden soll (b). Auch Land, das im weitgehend überbau­ten Gebiet liegt, aber als Grundlage eines Landwirtschafts­betriebs dauernd erhalten werden soll (c), ist der Landwirt­schaftszone zuzuteilen. Bauten und Anlagen, die der landwirtschaft­lichen Nutzung des Bodens dienen, gehören in die Landwirt­schaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone, zonen­konform (Leo Schürmann / Peter Hänni, a.a.O., S. 147 f.). Betriebsnotwendi­ge Bauten und Anlagen, die landwirtschaftlichen Zwecken die­nen, sind gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a in der Landwirt­schaftszone zonenkonform (Aemisegger et al., a.a.O. N 81 zu Art. 22). Solange die Bewirtschaftung aus der Bauzone her­aus zumutbar ist, widerspricht eine Aussiedlung zudem dem Zersiedelungsverbot (BGE 103 Ib 112 ff). Aussiedlungen dür­fen nur zurückhaltend und aufgrund einer umfassenden Inter­essenabwägung bewilligt werden (ZBl 1990,

S. 358 ff.).

Landwirtschaftliche Gewerbe sind Gesamtheiten von land­wirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Fa­milie beanspruchen (Art.

7 Abs. 1 Bundesgesetz über das bäu­erliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Die Parzelle GB Nr. 1310 wird von einem derartigen landwirtschaftlichen Ge­werbe genutzt. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück (Art. 6 BGBB), das zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Parzellen, die zu einem landwirtschaftli­chen Hof gehören, unterstehen in der Regel den Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts. Sie sind nicht frei handelbar. Zur Vermeidung von Aussiedlungen oder Gewerbeauflösungen un­terstehen auch Gebäude und Anlagen, die in der Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, den Vorschriften des BGBB. Erfasst wird damit das Betriebszen­trum mit den betrieblich notwendigen Wohnund Ökonomiege­bäuden eines Gewerbes im Sinne von Art. 7 und 5 BGBB, des­sen Landanteil ausserhalb der Bauzone liegt (Christoph Bandli et al.: Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, N 21 ff. zu Art. 2). Die Parzelle GB Nr. 1310 untersteht dem Geltungsbereich des BGBB. Damit untersteht die Parzelle der Beschwerdeführer den privat­rechtlichen und öffentlichrechtlichen Beschränkungen des BGBB.

Das BGBB bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu för­dern und Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bau­ernstandes zu erhalten. Die Anforderungen des BGBB an das Vorhandensein eines erhaltungswürdigen Landwirtschaftsbe­triebs richten sich ausschliesslich nach dem für die Bewirt­schaftung eines solchen Betriebs üblicherweise erforderli­chen Arbeitsaufwand (BGE 121 II 274). Die Veräusserung an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpach­tung des Betriebs sind stark erschwert. Es bestehen privat­rechtliche Ansprüche auf die Zuweisung des landwirtschaftli­chen Gewerbes und Vorkaufsrechte der Verwandten. Im öffent­lichen Recht sind das Realteilungsund Zerstückelungsver­bot und die Verkaufsbeschränkungen zu beachten.

Bei der Beurteilung der Überlebensfähigkeit des Betriebs kann auf die Ausführungen des Experten abgestellt werden. Die den Beschwerdeführern zur Verfügung stehenden Bewirt­schaftungsflächen sind ausreichend, um in den nächsten 10 Jahren erfolgreich wirtschaften zu können. Der Hof ist im Rahmen der Güterzusammenlegung gut arrondiert worden und das Land liegt neben den Betriebsgebäuden. Eine rationelle Bewirtschaftung ist weitgehend gewährleistet. Die Gebäude sind zwar etwas veraltet, aber nicht sanierungsbedürftig. Wie die eingereichten Jahresabschlüsse zeigen, ist der Be­trieb für eine Familie existenzsichernd und rentabel. Der Betrieb muss in näherer Zukunft nicht aufgegeben werden. Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend überbauten Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirt­schaftsbetriebs kann sie für den Planungshorizont des Zonen­planes dauernd erhalten werden. Gemäss § 37bis lit. c PBG ist sie der Landwirtschaftszone zuzuteilen.

Den dargelegten öffentlichen Interessen an einer Umzo­nung in die Landwirtschaftszone stehen die Interessen der Beschwerdeführer an der Beschaffung von Bauland gegenüber. Diese sind jedoch nicht sehr gewichtig. Der nicht eingezon­te Teil der Parzelle ist überbaut und dient einem landwirt­schaftlichen Betrieb. Er kann als Bauland nicht veräussert werden, denn eine Aussiedlung ist nicht absehbar. Die Bewer­tung und Abwägung der dargelegten, relevanten Kriterien führt das Gericht zum Schluss, dass die Zonierung der Ge­meinde nicht zu beanstanden ist. Sie ist rechtund zweck­mässig.

*Verwaltungsgericht,

Urteil vom 24.04.2001 (VWBES.2000.432)*