Supreme Court dismisses adverse possession claim where owner's visible actions prevented independent possession. The court ruled that the husband and wife failed to establish independent possession of adjacent land. Consequently, the cassation appeal is rejected and the case is remanded for further proceedings.

Sygn. akt V CSK 146/08 POSTANOWIENIE Dnia 8 października 2008 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Irena Gromska-Szuster SSN Katarzyna Tyczka-Rote w sprawie z wniosku A. S. i S. S. przy uczestnictwie Gminy W. o stwierdzenie zasiedzenia, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2008 r., skargi kasacyjnej uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w W. z dnia 16 października 2007 r., sygn. akt II Ca (…), uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie Postanowieniem z dnia 8 maja 2007 r. Sąd Rejonowy w W. stwierdził, że wnioskodawcy - małżonkowie A. S. i S. S. nabyli w drodze zasiedzenia z dniem 2 kwietnia 2006 r., na prawach wspólności ustawowej, prawo własności nieruchomości położonych w W. przy ul. A., tj. działki nr (...)/3 o powierzchni 300 m2 [Kw nr W(…)] oraz działki nr (...)/4 o powierzchni 88 m2 (nie mającej urządzonej księgi wieczystej). Sąd ustalił, że wnioskodawcy zajmowali lokal mieszkalny w budynku przy ul. A. w W., usytuowany na działce nr (...) o powierzchni 810 m2, na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale z dnia 2 sierpnia 1973 r.

Skarb Państwa – będący właścicielem tej nieruchomości - dokonał w 1976 r. podziału działki nr (...) na trzy działki geodezyjne, tworząc działkę nr (...)/2 (422 m2 ), na której położony był budynek, działkę 2 nr (...)/3 (300m2 ) jako parcelę budowlaną oraz działkę nr (...)/4 (88 m2 ) stanowiącą drogę dojazdową. W dniu 30 marca 1976 r. Skarb Państwa sprzedał wnioskodawcom budynek mieszkalny położony przy ul. A. i ustanowił na ich rzecz prawo użytkowania wieczystego na działce nr (...)/2. Prawo te zostało przekształcone w prawa własności decyzją Prezydenta W. z dnia 24 października 2002 r.

O ustanowienie użytkowania wieczystego na działce nr (...)/3 ubiegali się M. H. M., uzyskując w dniu 18 marca 1977 r. administracyjną decyzję uwzględniającą ich wniosek, jednakże nie doszło do zawarcia umowy notarialnej w przedmiocie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Decyzjami komunalizacyjnymi Wojewody X. z dnia 30 listopada 1992 r. oraz z dnia 16 września 1993 r. stwierdzono nieodpłatne nabycie działek nr (...)/3 i nr (...)/4 przez Gminę W. Sąd Rejonowy uznał wniosek o stwierdzenie zasiedzenia za uzasadniony, ponieważ wnioskodawcy od 1973 r. wykonywali wobec całego terenu, w granicach działki nr (...) (810 m2 ), takie same władztwo, z tym że do 30 marca 1976 r.

– jako posiadacze zależni, a w późniejszym okresie, po nabyciu wieczystego użytkowania działki nr (...)/2 oraz własności budynku, jako posiadacze samoistni. Takiej sytuacji nie zmieniło rozwiązanie przez właściciela umowy o ogród pismem z dnia 30 sierpnia 1976 r. W konsekwencji małżonkowie Sobiegrajowie w okresie od 30 marca 1976 r. do 1 kwietnia 2006 r. dysponowali tą nieruchomością w sposób prowadzący do zasiedzenia, jako posiadacze samoistni w złej wierze (art. 172 k.c. w związku z art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.

U. Nr 55, poz. 321). Sąd Okręgowy w W. podzielił te stanowisko, oddalając apelację Gminy W. Sąd ten potwierdził w szczególności, że wnioskodawcy od dnia 1 kwietnia 1976 r. byli posiadaczami samoistnymi działek nr (...)/3 i (...)/4, ponieważ korzystali z tych nieruchomości jak użytkownicy wieczyści, na podobieństwo korzystania z działki nr (...)/2. Wyraził przy tym pogląd, iż użytkowanie wieczyste jest posiadaniem samoistnym, gdyż cechuje je właścicielska wola władania rzeczą. Zwrócił też uwagę na „niezakłócalność” posiadania działek przez właściciela.

Uczestniczka postępowania wniosła w skardze kasacyjnej o uchylenie orzeczenia odwoławczego. Skarżąca powołała się na naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 172, 233, 235, 237, 239 i 240 k.c., art. 33 ust. 3 u.g.n. oraz art. 10 ustawy nowelizującej z 28 lipca 1990 r., kwestionując przypisanie wnioskodawcom przymiotu posiadaczy 3 samoistnych oraz polemizując z poglądem, że użytkowanie wieczyste jest posiadaniem samoistnym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nią jak właściciel (art. 336 k.c.), korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (art. 140 k.c.). Tych cech nie można przypisać tym, którzy władają nieruchomością w zakresie innego prawa, a więc także wieczystemu użytkownikowi. W przypadku użytkowania wieczystego mamy bowiem do czynienia z władaniem cudzą rzeczą. Dopuszczalne jest zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego przez posiadacza w zakresie tego prawa, wymierzone przeciwko użytkownikowi wieczystemu (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259).

Posiadania w zakresie użytkowania samoistnego nie można jednak utożsamiać z posiadaniem właścicielskim (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 1997, I CKN 32/97, z dnia 21 lipca 1999 r., II CKN 420/98, z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 103/00, z dnia 25 marca 2004, II CK 105/03 oraz z dnia 23 lipca 2 008 r., III CZP 68/08 – niepubl.). Każdy z typów posiadania ma swój specyficzny charakter i jego wykonywanie może prowadzić do nabycia „zindywidualizowanego” prawa. Takie uwarunkowanie zapewnia podmiotowi, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, możliwość obrony swego prawa przez podjęcie działań powodujących przerwanie biegu zasiedzenia.

Istotną przesłanką rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie było stwierdzenie, że wnioskodawcy zawsze korzystali „w podobny sposób” z całej działki nr (...) (810 m2 ), zatem po nabyciu wieczystego użytkowania działki nr (...)/2 (422 m2 ) korzystali z pozostałych przyległych działek [nr (...)/3 i (...)/4] jak użytkownicy wieczyści. Takie stwierdzenie oznacza jednak, że władanie przyległymi działkami przez wnioskodawców mogło być posiadaniem samoistnym w zakresie prawa użytkowania wieczystego, nie miało jednak cech posiadania właścicielskiego (zob. art. 336 k.c.).

Zarzuty uczestniczki postępowania w tej mierze są trafne. Na tle innych zarzutów zamieszczonych w skardze kasacyjnej należy zauważyć, że małżonkowie Sobierajowie korzystali od 1973 r. z lokalu w budynku mieszkalnym jako najemcy, na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale lokalu. Umowa notarialna z dnia 30 marca 1976 r. przeniosła na nich użytkowanie wieczyste konkretnej, wydzielonej działki, a mianowicie działki nr (...)/2 o powierzchni 422 m2 . Udokumentowanym zamiarem ówczesnego właściciela (Skarbu Państwa) było 4 rozporządzenie dwoma wyodrębnionym działkami [nr (...)/2 i (...)/3] oraz przeznaczenie działki nr (...)/4 na drogę dojazdową.

Właściciel przez długi okres czasu podejmował widoczne czynności przygotowawcze i finalne o charakterze geodezyjnym, administracyjnoprawnym i cywilnoprawnym dla realizacji tego celu. Stanowisko obu Sądów, że posiadanie zależne terenu przyległego do działki nr (...)/2 przerodziło się z dniem 30 marca 1976 r. w posiadanie samoistne, budzi w przedstawionej sytuacji zasadnicze zastrzeżenia. Skarb Państwa również po 30 marca 1976 r. przejawiał bowiem w sposób widoczny swoje prerogatywy właścicielskie do tego terenu. O niesamoistnym, zależnym władaniu nim przez wnioskodawców świadczy pismo właściciela z dnia 30 sierpnia 1976 r. wypowiadające „umowę o ogród”, z informacją, że teren ten zostaje przeznaczony na parcelę pod budowę.

W tym czasie były też przeprowadzane inwentaryzacyjne oględziny działek nr (...)/3 i (...)/4 w związku z przeznaczeniem ich do obrotu. Podstawowe znaczenie miało ponadto wydanie w dniu 18 marca 1977 r. decyzji administracyjnej o oddaniu w wieczyste użytkowanie M. i H. M. działki nr (...)/3. Przedstawione fakty, będące składnikiem dokonanych w postępowaniu sądowym ustaleń, nie pozwalają na zakwalifikowanie posiadania przez wnioskodawców działek nr (...)/3 i (...)/4 jako posiadania samoistnego w rozumieniu art. 336 k.c., będącego posiadaniem „niezakłóconym”.

Przy długotrwałym posiadaniu nieruchomości możliwe są – na tle konkretnych uwarunkowań – zmiany w sposobie władania nią. Jeżeli dochodzi do przekształcenia posiadania zależnego w posiadanie samoistne, powinno być ono ujawnione w sposób widoczny dla otoczenia (orz. Sądu Najwyższego z 12 marca 1971 r., III CRN 516/70, OSPiKA 1971, nr 11, poz. 207). Problem ten nie był rozważany przez Sądy na tle zdarzeń mających miejsce po dniu 30 marca 1976 r. W tej dacie – z przyczyn poprzednio podanych – nie mogło jednak dojść do przekształcenia posiadania zależnego działek nr (...)/3 i (...)/4 przez wnioskodawców w posiadanie samoistne.

Należało w konsekwencji uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania (art. 39815 § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 k.p.c.).