Appeal dismissed; tenant's claim for profit rent contract requires specific rent amount, not expert opinion.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v višini 398,40 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

[JEDRO]

Tožbeni zahtevek v tožbi na sklenitev najemne pogodbe za profitno najemnino mora vsebovati celotno najemno pogodbo oz. vse obvezne sestavine najemne pogodbe, tudi višino najemnine. Višine najemnine ni mogoče določiti zgolj opisno s sklicevanjem na mnenje izvedenca, ki bo postavljen šele v postopku.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je s sklepom dovolilo spremembo tožbe tožnice z dne 25.11.2010, nato je tožbo zavrglo in tožeči stranki naložilo, da je toženi dolžna povrniti stroške postopka v znesku 911,40 EUR v 15 dneh od prejema sklepa, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče je tožbo zavrglo, ker je tožeča stranka kljub pozivu sodišča ni dopolnila z navedbo višine najemnine kot obvezne sestavine najemne pogodbe po določilu 91. člena SZ-1.

Zoper sklep se pritožuje tožeča stranka zaradi bistvene kršitve določb postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je tožbo modificirala tako, kot je to od nje sodišče zahtevalo in je spremembo tožbe tudi dovolilo. Sodišče je zahtevku poklonilo pravico do obravnavanja oziroma sposobnost obravnavanja. Nato pa je zavrnilo vse dokazne predloge pravdnih strank, tožnice ni zaslišalo, s tem pa je bila kršena ustavna pravica do enakopravnega obravnavanja pred državnimi organi ter pravica določena v 6. členu Evropske konvencije o človekovih pravicah. Posebej tožnica opozarja, da profitna najemnina pravno ni regulirana, zato je v svojih vlogah ni sposobna specificirati oziroma definirati. To bi lahko storila tako, da bi sledila izvedeniškemu mnenju izvedenca gradbene stroke, ki pa ga je sodišče kot dokaz brez obrazložitve kot nepotrebnega zavrnilo. Stanovanjski zakon nikjer taksativno ne določa vrednosti profitne najemnine za zadevno oziroma zadevnemu podobno stanovanje. Najemnine se oblikujejo glede na razmere na trgu, katerih tožnica ne pozna, niti jih ne pozna sodišče. Če bi tožnica k tožbi priložila izvedeniško mnenje o višini profitne najemnine, se tožena stranka s tem mnenjem gotovo ne bi strinjala. Zaradi vsega navedenega tožnica vztraja, da se pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadeva vrne prvostopnemu sodišču v novo odločanje, s posebnim naročilom o postavitvi izvedenca gradbene stroke, kateremu naj naloži določitev profitne najemnine za konkretno stanovanje. Tožnica je upravičena do materialnega odločanja, do varovanja njenih pravic, na kar je že opozorilo višje sodišče v sodbi pod opr. št. I Cp 1816/2009. Če bi prvostopno sodišče uporabilo določila Stanovanjskega zakona, take odločitve ne bi sprejelo. Tožnica je svojo pravico do sklenitve najemne pogodbe uveljavljala zato, da bi končno imela urejen status in je upravičeno pričakovala meritorno odločanje.

Na pritožbo je odgovorila tožena stranka in prerekala podane pritožbene navedbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je tožba z dajatvenim zahtevkom na podajo izjave volje za sklenitev najemne pogodbe za profitno najemnino, iz katere pa ne izhaja višine te najemnine, nepopolna. Dokaz z izvedencem namreč sodišču služi zgolj za ugotovitev ali razjasnitev že zatrjevanega dejstva (243. člen ZPP), ne pa za postavljanje tožbenih trditev o višini najemnine. Sodišče prve stopnje je zato pravilno v skladu z določilom 108. člena ZPP tožečo stranko pozvalo na popravo tožbe ter ji izrecno naložilo, naj zahtevek, ki se nanaša na najemno pogodbo, opredeli z obligatornimi sestavinami najemne pogodbe, kot jih določa SZ-1, med katerimi pa je tudi višina najemnine (91. člen SZ-1). Tožeča stranka je v danem roku zahtevek modificirala, vendar pa višine najemnine zopet ni opredelila v znesku, temveč se je sklicevala na višino, kot jo bo določil izvedenec gradbene stroke. Ker tožeča stranka torej ni popravila tožbe tako, da bi bila slednja primerna za obravnavo, to je s konkretno denarno opredelitvijo zahtevka, je sodišče ravnalo v skladu z določilom 4. odstavka 108. člena ZPP, ko je tožbo zavrglo. Na pravilnost te odločitve ne vpliva (sicer nepotrebna) dopustitev modifikacije tožbe, saj ta tudi v spremenjeni obliki ne izpolnjuje kriterijev iz 1. odstavka 180. člena ZPP. Prav tako je neutemeljeno pavšalno sklicevanje pritožbe na kršitev ustavne pravice do enakega obravnavanja oziroma poštenega obravnavanja pred sodiščem, saj je sodišče tožnico, kljub temu, da ima pooblaščenko, pozvalo na popravo tožbe z dovolj specificiranimi navodili, da je slednja imela vse možnosti, da bi ob pravilnem oblikovanju zahtevka dosegla meritorno odločitev v zadevi.

Odveč so tudi pritožbena razpravljanja o nemožnosti določitve višine zahtevka za profitno najemnino. Pritožnica sama poudarja, da gre za tržno najemnino, okvirno višino najemnin pa je mogoče danes ugotoviti vsakemu posamezniku zgolj s spremljanjem oglasov v tisku ali elektronskih medijih. Postavitev izvedenca tako za oblikovanje zahtevka nikakor ni nujna. Prav tako se pritožba neutemeljeno sklicuje na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1816/2009 z dne 2.9.2009, saj se ta neposredno ne nanaša na odločanje o tožničinem tožbenem zahtevku v tej zadevi.

Ker v pritožbi uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo kakšnih kršitev, na katere bi pritožbeno sodišče moralo paziti v okviru uradnega preizkusa, je slednje pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje na podlagi 2. točke 365. člena ZPP.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka glede tožene stranke temeljijo na določilu 1. odstavka 154. v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila. Stroške toženi stranki je sodišče odmerilo ob upoštevanju Odvetniške tarife in predstavljajo stroške sestave odgovora na pritožbo, povečane za 20,00 EUR materialnih stroškov ter davek na dodano vrednost.