Landlord liable for tenant injury from broken door glass when cause of breakage remains unexplained.

A piti kahvilaa yhtiön omistamasta liiketalosta vuokraamassaan huoneistossa. A:n mennessä liiketalon ovesta ulos oven lasi rikkoutui ja A vammautui. Lasin rikkoutumisen syy jäi epäselväksi. Kun yhtiö ei näyttänyt, että lasin rikkoutuminen olisi johtunut sellaisesta seikasta, josta se ei ollut velvollinen huolehtimaan, yhtiö oli velvollinen korvaamaan A:lle aiheutuneet vahingot. Ks. KKO:2001:1

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Asian tausta

A, joka piti kahvilaa Oy:n (yhtiö) omistamassa liiketalossa, sai 31.7.1998 vammoja käsiinsä talon toisessa kerroksessa ulkotasanteelle ja tavarahissille johtavan oven lasin rikkouduttua. Ovea oli käyttänyt säännöllisesti ainakin 13 henkilöä vuosien 1997 - 2000 aikana. Ulkotasanteelta oli käynti myös kahteen asuntoon.

Kanne Toijalan käräjäoikeudessa

A lausui yhtiötä vastaan ajamassaan kanteessa, että hänen ollessaan avaamassa kyseistä ovea sen lasi oli yllättäen pudonnut isoina palasina hänen päälleen. Ovessa oli todettu kieroutta, joka oli voinut vaikuttaa lasin rikkoutumiseen. Lisäksi lasin kiinnityksessä oli havaittu kitin kuivumista, minkä vuoksi lasi liikkui ja se oli saattanut rasittaa lasia pidemmän aikaa. Yhtiön olisi tullut havaita nämä seikat normaalitarkastuksessa ja ryhtyä toimenpiteisiin vahingonvaaran välttämiseksi. Yhtiö ei siten ollut riittävästi huolehtinut siitä, että vanha säännöllisessä käytössä ollut liikekiinteistön ovi olisi ollut sellaisessa kunnossa, että sitä säännöllisesti käyttävät henkilöt olisivat voineet turvallisesti sitä käyttää.

Yhtiö oli ensisijaisesti edellä selostetun tuottamuksen perusteella velvollinen korvaamaan oven lasin rikkoutumisesta A:lle aiheutuneet vahingot.

Toissijaisesti yhtiö oli vastuussa vahingosta sillä perusteella, että se oli velvollinen huolehtimaan siitä, ettei kiinteistön rakenteista aiheutunut vaaraa liikekeskuksessa asioivien ja siellä liikkuvien turvallisuudelle. Oven lasin rikkoutumiseen ei ollut ollut mitään yhtiöstä riippumatonta ulkopuolista syytä. Kun rikkoutumisen syy oli jäänyt epäselväksi eikä yhtiö ollut näyttänyt, että lasin rikkoutuminen olisi aiheutunut sellaisesta seikasta, josta se ei ollut ollut velvollinen huolehtimaan, yhtiö oli velvollinen korvaamaan A:lle lasin putoamisesta aiheutuneet vahingot.

A:lle oli jouduttu tekemään seitsemän ojentajajänteen korjausleikkaus. A oli ollut työkyvytön 31.7. - 15.11.1998. Terveydentila ei ollut kuitenkaan palautunut ennalleen ja A:lle oli jouduttu käden jatkuvan rasituksen ja kipeytymisen johdosta antamaan fysioterapeuttista hoitoa, joka oli jatkunut säännöllisesti kesään 2001. Peukalon ojentajajänteen korjausleikkaus oli suoritettu 7.11.2000, josta oli aiheutunut kuukausien työkyvyttömyys. Käsissä oli edelleenkin tulehdusoireita ja kiputiloja, joiden vuoksi A oli ollut ajoittain työkyvytön. Oli epävarmaa, voiko A jatkaa nykyistä työtään. Kyseessä oli liikennevahinkolautakunnan normeissa ja ohjeissa tarkoitettu haittaluokan C1 mukainen vaikea vamma. A:lle oli vahingon seurauksena jäänyt käden vajaatoiminnan johdosta haittaluokan 3 mukainen pysyvä vika ja haitta. A:n molempiin käsiin oli jäänyt pysyvästi 1 - 5 senttimetrin pituisia arpia pääosin suoritettujen leikkausten seurauksena. Arvet olivat näkyviä ja rumentavia.

A vaati, että yhtiö velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaukseksi kivusta ja särystä 6 727,52 euroa, pysyvästä viasta ja haitasta 5 982,11 euroa, pysyvästä kosmeettisesta haitasta 2 522,82 euroa, aiheutuneista kuluista 1 454,15 euroa ja työansion menetyksestä 6 964,33 euroa, kaikki määrät laillisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä.

Vastaus

Yhtiö kiisti kanteen. Ovi oli ollut vahinkohetkellä teknisesti asianmukaisessa kunnossa. Ovea oli myös asianmukaisesti huollettu ja kunnossapidetty. Ankaroitettu vastuu ei soveltunut, kun vahinko ei ollut tapahtunut yleisötiloissa eikä yleisölle tai asiakkaille. Yhtiö ei ollut aiheuttanut vahinkoa moitittavalla menettelyllään, joten yhtiö ei ollut vastuussa vahingosta.

Käräjäoikeuden tuomio 17.6.2002

Käräjäoikeus lausui, että A oli tapahtumahetkellä ollut menossa ovesta ulos. Näyttämättä oli jäänyt, että yhtiö olisi laiminlyönyt riittävästi huolehtia oven kunnosta. Asiassa oli jäänyt epäselväksi, mikä lasin rikkoutumisen oli aiheuttanut. Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että kyseessä oleva ovi oli ollut kiinteistöllä asioivien käytössä.

Oikeuskäytännössä (KKO 2001:1) oli katsottu, että kiinteistön omistajalla oli tällaisten yleisölle tarkoitettujen tilojen turvallisuudesta korostunut huolellisuusvelvoite ja siten myös näyttövelvollisuus siitä, että se oli menetellyt huolellisesti.

Tässä tapauksessa A oli liikkeenharjoittajana pitänyt kiinteistöstä vuokraamassaan tilassa kahvilaa ja hän oli ollut vahingon sattuessa menossa ovesta ulos vilvoittelemaan ja tupakalle.

Korostettu huolellisuusvelvollisuus kohdistui tiloihin satunnaisesti asiakkaiksi tuleviin ja heihin verrattaviin tiloissa liikkuviin henkilöihin. Kun A oli työskennellyt oven lähellä olleissa kahvilatiloissa ja käyttänyt ovea työaikanaan jatkuvasti, hänellä oli ollut mahdollisuus päinvastoin kuin satunnaisesti tiloissa liikkuvalla henkilöllä havaita, jos ovessa oli ilmennyt vikoja ja toiminnan puutteita, ja ilmoittaa niistä kiinteistön omistajalle korjaus- ja huoltotoimenpiteitä varten. Käräjäoikeus katsoi, ettei kiinteistön omistajan korostunut huolellisuusvelvollisuus koskenut A:ta, joka oli toiminut kiinteistöllä liikkeenharjoittajana ja liikkunut tiloissa tässä ominaisuudessa.

Kun vahingon syy oli jäänyt epäselväksi eikä yhtiön taholta ollut näytetty tapahtuneen laiminlyöntiä, yhtiö ei ollut velvollinen maksamaan liikkeenharjoittajana kyseisissä tiloissa toimineelle A:lle korvausta lasin rikkoutumisen hänelle aiheuttamista vahingoista, vaikka vahinko oli tapahtunut yleisötiloissa ja hajonnut ovi oli ollut asiakkaiden käytössä. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Tarja Rossi.

Turun hovioikeuden tuomio 14.3.2003

A valitti hovioikeuteen. Hovioikeus lausui, että kiinteistön omistajalla oli asiakkaille ja yleisölle tarkoitettujen tilojen osalta korostunut velvoite huolehtia tilojen turvallisuudesta. Kyseinen velvoite liittyi siihen, että asiakkaan tai yleisön asemassa oleva henkilö oli yleensä sekä taloudellisesti että vaikutusmahdollisuuksiltaan kiinteistön omistajaa heikommassa asemassa. Asiakkaiden ja yleisön oli voitava luottaa asiakas- ja yleisötilojen turvallisuuteen. Tilojen omistajalla oli mahdollisuus valvoa tilojen kuntoa ja rajoittaa omaa riskiään vastuuvakuutuksella.

Edellä lausuttua korostettua huolellisuusvelvoitetta ei ollut perusteltua ulottaa suojaamaan myös liikkeenharjoittajia, jotka olivat vuokranneet kiinteistön omistajalta toimitiloja kaupallisessa tarkoituksessa. A, joka oli harjoittanut kahvilatoimintaa lähellä kysymyksessä olevaa ovea ja käyttänyt ovea työaikanaan usein mennessään vilvoittelemaan tai tupakalle, ei voinut vedota yhtiötä vastaan sellaiseen ankaroitettuun vastuuseen, jossa todistustaakka tuottamuksen puutteesta asetettaisiin yhtiölle, vaan A:n oli näytettävä yhtiön menetelleen huolimattomasti. Tällaista selvitystä A ei ollut esittänyt. Näin ollen kanne oli hylättävä.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Markku Aarola, Maile Åkerberg ja Salla-Maaret Keränen. Esittelijä Juha Karvinen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan A vaati hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomioiden kumoamista ja toisti kanteensa.

Yhtiö antoi pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

A on harjoittanut kahvilatoimintaa yhtiön omistamassa liiketalossa sijaitsevassa yhtiöltä vuokraamassaan liikehuoneistossa. Talon toisessa kerroksessa sijaitsevasta hallista on ollut kulku liikkeisiin ja myös A:n kahvilatilaan ja hallista on johtanut ovi ulkotasanteelle, josta on ollut pääsy kahteen asuinhuoneistoon ja tavarahissille. Liikkeenharjoittajat ovat käyttäneet hissiä tavaroiden kuljettamiseen ja myös liikkeiden asiakkaat ovat voineet käyttää sitä. A on ollut menossa mainitusta ovesta ulos, kun oven lasi on rikkoutunut ja pudonnut palasina A:n päälle aiheuttaen hänelle käsiin vammoja. Lasin rikkoutumisen syy on jäänyt epäselväksi.

Oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että liikekiinteistön omistaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että kiinteistön ja rakennuksen yleisessä käytössä olevat tilat, kuten piha-alueet ja käytävät ovat sellaisessa kunnossa, että niissä voi vaaratta liikkua. Jos liikekiinteistön omistaja ei ole näyttänyt, että vahinkoon johtanut tilojen kunnon puutteellisuus on aiheutunut sellaisesta seikasta, josta omistaja ei ollut velvollinen huolehtimaan, omistaja on velvoitettu korvaamaan tiloissa asioineen tai liikkuneen vahinko.

Jos esimerkiksi vuokrasopimuksesta tai muista seikoista ei muuta johdu, liikekiinteistössä vuokralaisena toimivalla liikkeenharjoittajalla ei ole velvollisuutta valvoa kiinteistön yleisessä käytössä olevien tilojen kuntoa. Tästä syystä rakennuksessa liiketoimintaa harjoittavaa vuokralaista ei ole pelkästään vuokralaisasemansa vuoksi perusteltua asettaa eri asemaan kiinteistössä asioiviin ja liikkuviin nähden, kun kysymys on oikeudesta saada korvausta vahingosta, joka on johtunut tilojen kunnon puutteellisuudesta.

Kun lasin rikkoutumisen syy on jäänyt epäselväksi ja kun yhtiö ei ole näyttänyt, että lasin rikkoutuminen olisi aiheutunut sellaisesta seikasta, josta se ei kiinteistön omistajana ole ollut velvollinen huolehtimaan, yhtiö on velvollinen korvaamaan A:lle lasin rikkoutumisesta aiheutuneet vahingot.

A on saanut käsiinsä haavoja ja jännevammoja, jotka on korjattu leikkauksella. A on ollut työkyvytön 31.7. - 15.11.1998. Peukalon ojentajajänne on vielä leikattu 7.11.2000, minkä johdosta A on ollut työkyvytön vuoden 2001 puolelle saakka.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan. Yhtiö velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi kivusta ja särystä 2 800 euroa, pysyvästä viasta ja haitasta 5 982,11 euroa, pysyvästä kosmeettisesta haitasta 1 000 euroa, kuluista 1 117,78 euroa ja työansion menetyksestä 3 460,97 euroa eli yhteensä 14 360 euroa 86 senttiä korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Anja Tulenheimo-Takki, Gustaf Möller, Kati Hidén, Mikael Krogerus ja Pertti Välimäki. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.

---

[SV]

A drev kaférörelse i en lägenhet han hyrt i ett affärshus som ägdes av ett bolag. Då A gick ut genom affärshusets dörr hade dörrens glas gått sönder och A skadades. Orsaken till att glaset gått sönder förblev oklar. Då bolaget inte visat att glaset gått sönder till följd av en omständighet, som det inte ankom på bolaget att dra försorg om, var bolaget skyldig att ersätta de skador som förorsakats A. Se KKO:2001:1

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.