Supreme Court dismisses appeal; special assessment rules do not create unfair benefit under Section 46.
Finland (FI)
Legislator summary
AI generatedThe Supreme Court of Finland dismissed the appeal against the High Court's decision to uphold the apartment owners' association's resolution. The lower courts found that charging new owners a higher special assessment than existing owners for facade repairs created an unfair benefit under Section 46 of the Apartment Owners' Act. The Supreme Court agreed that such disparities could theoretically violate the statute but determined that the specific facts here did not meet the threshold for an unfair advantage.
Legislator headnote
AI generatedSection 46 of the Apartment Owners' Act; Section 47 of the Apartment Owners' Act: A special assessment resolution does not create an unfair benefit under Section 46 if the charges reflect standard association practices and do not result in a disproportionate advantage for some owners at the expense of others.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedCited Case Law
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Ks.
KKO:1998:19
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan uusien asuinhuoneistojen yhtiövastikkeet olivat puolitoistakertaisia vanhojen asuinhuoneistojen vastikkeisiin verrattuna. Yhtiökokouksessa oli päätetty kattaa yhtiön rakennuksen julkisivu- ja ikkunakorjausten aiheuttamat kustannukset rahoitusvastikkeella yhtiöjärjestyksen mukaisia perusteita noudattaen. Kysymys siitä, oliko päätös omansa tuottamaan vanhoille osakkeenomistajille asunto-osakeyhtiölain 46 §:ssä tarkoitettua epäoikeutettua etua uusien osakkeenomistajien kustannuksella.
Ks.
KKO:1998:19
AsOYL 46 §
AsOYL 47 §
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Kanne Helsingin käräjäoikeudessa
Tämän vuoksi A ja hänen myötäpuolensa vaativat päätöksen muuttamista niin, että pihasivun rappausten ja ikkunoiden uusiminen rahoitetaan siten, että rahoitusvastikkeen maksuperusteena on niin sanottujen vanhojen huoneistojen osalta yhtiöjärjestykseen merkitty vastikeindeksi ja niin sanottujen uusien asuinhuoneistojen osalta niiden yhtiöjärjestykseen merkitty pintaala, lukuun ottamatta liikehuoneistojen pinta-alaa, joiden maksuperuste on puolitoistakertainen.
Vastaus
Käräjäoikeuden tuomio 13.6.1995
Käräjäoikeus lausui, että yhtiökokouksen päätös merkitsi huoneistojen pinta-aloihin suhteutettuna kantajien huoneistojen osalta osakkaille muihin huoneistoihin verrattuna noin puolitoistakertaista maksuvelvollisuutta kysymyksessä olevan rakennushankkeen rahoittamisessa. Asiassa ei ollut ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden nojalla olisi perusteltua asettaa osakkeenomistajat yhtiössä eri asemaan siten kuin päätöksestä ilmeni. Päätöksen viimeksi mainituille osakkaille ensin mainittujen kustannuksella tuottama etu oli epäoikeutettu.
Näillä perusteilla käräjäoikeus muutti Asunto Oy Johanneksenpuiston 15.12.1994 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan 7 §:n kohdalla tekemää päätöstä, jonka mukaan korjaustyöt tultiin rahoittamaan hallituksen esityksen mukaisesti, seuraavasti: Pihasivun rappausten ja ikkunoiden uusiminen rahoitetaan siten, että rahoitusvastikkeen maksuperusteena on niin sanottujen vanhojen huoneistojen osalta yhtiöjärjestyksen merkityt vastikeindeksit ja niin sanottujen uusien huoneistojen osalta niiden yhtiöjärjestykseen merkityt pinta-alat lisättynä 10 prosentilla lukuunottamatta liikehuoneistojen pinta-alaa, joiden maksuperuste on puolitoistakertainen.
Helsingin hovioikeuden tuomio 21.5.1996
A myötäpuolineen sekä Asunto Oy Johanneksenpuisto valittivat hovioikeuteen.
Hovioikeus totesi, että Asunto Oy Johanneksenpuiston yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan yhtiön osakkeenomistajien oli suoritettava hallitsemistaan huoneistoista kuukausittain yhtiölle vastiketta, joka oli laskettava käyttäen perusteena kunkin huoneiston osalta 4 §:ssä mainittua vastikeindeksiä.
Näillä perusteilla hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
A:lle ja hänen myötäpuolilleen myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat vaatimuksensa yhtiökokouksen päätöksen muuttamisesta.
Asunto Oy Johanneksenpuisto vastasi valitukseen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 20.2.1998
Perustelut
Asunto Oy Johanneksenpuiston yhtiöjärjestyksen 4 §:n mukaan osakkeiden 1001 - 1203 omistajien eli A:n ja hänen myötäpuoltensa hallitsemien niin sanottujen uusien asuinhuoneistojen 20 - 23 sekä 34 ja 35 vastikeindekseinä ovat huoneistojen yhtiöjärjestyksen mukaisten pinta-alojen puolitoistakertaiset lukuarvot. Muiden eli niin sanottujen vanhojen asuinhuoneistojen vastikeindekseinä ovat puolestaan huoneistojen yhtiöjärjestykseen alunperin merkittyjen pinta-alojen lukuarvot, jotka vähäisesti poikkeavat nykyisistä yhtiöjärjestyksen mukaisista pinta-aloista. Yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan osakkeenomistajien on maksettava yhtiölle vastiketta, joka on laskettava käyttäen perusteena kunkin huoneiston osalta 4 §:ssä mainittua vastikeindeksiä.
Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 15.12.1994 on muun muassa päätetty yhtiön rakennuksen pihasivujen rappausten ja eräiden ikkunoiden uusimisesta sekä kyseisten toimenpiteiden aiheuttamien kustannusten perimisestä osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen mukaisten vastikeperusteiden osoittamassa suhteessa. A ja hänen myötäpuolensa ovat katsoneet, että kyseisten menojen jakaminen yhtiöjärjestyksen mukaisten vastikeperusteiden osoittamassa suhteessa tuottaa muille osakkeenomistajille heidän kustannuksellaan asunto-osakeyhtiölain 46 §:ssä tarkoitettua epäoikeutettua etua.
Asunto-osakeyhtiölain 46 §:n esitöissä (HE 216/1990 vp. s. 43) on katsottu, että säännös saattaisi tulla sovellettavaksi esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, jossa yhtiöjärjestyksen mukainen yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus ja osakkeenomistajan saama hyöty ovat huomattavassa epäsuhteessa keskenään. Korkein oikeus katsoo, että myös jos kysymys on yhtiöjärjestyksen yhtiövastiketta koskevien määräysten soveltamisesta esimerkiksi muuttuneessa tilanteessa, jota yhtiöjärjestystä laadittaessa ei ole osattu ottaa huomioon, saattaa yhtiöjärjestyksen joillekin osakkaille toisten osakkaiden kustannuksella tuottama etu olla asunto-osakeyhtiölain 46 §:ssä tarkoitetulla tavalla epäoikeutettu. Tällaisesta poikkeuksellisesta tilanteesta ei nyt ole kysymys.
Korkein oikeus on tänään asiassa S 96/1743 antamallaan tuomiolla katsonut, etteivät Asunto Oy Johanneksenpuiston yhtiöjärjestyksen vastikemääräykset johda sillä tavoin kohtuuttomuuteen, että niiden muuttamiseen asunto-osakeyhtiölain 43 §:n nojalla olisi edellytyksiä. A ja hänen myötäpuolensa eivät myöskään ole osoittaneet, että moitteenalaisessa yhtiökokouspäätöksessä olisi kysymys muusta kuin asunto-osakeyhtiössä sinänsä tavallisten, vaikkakin yksittäisinä menoerinä suurien kustannusten kattamisesta yhtiövastikkeella. Näissä olosuhteissa ei voida katsoa, että yhtiöjärjestyksen kysymyksessä olevien määräysten soveltaminen tuottaisi muille osakkaille epäoikeutettua etua A:n ja hänen myötäpuoltensa kustannuksella.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Nilsson.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Uoti, Lötjönen ja Virkkunen. Esittelijä Jukka Salonen.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Tulenheimo-Takki, Taiple, Wirilander, Tulokas ja Krogerus. Esittelijä Pekka Pulkkinen.
---
[SV]
Se
KKO:1998:19
Enligt bolagsordningen i ett bostadsaktiebolag var bolagsvederlaget för nya bostadslägenheter en och en halv gång högre än för gamla lägenheter. Vid en bolagsstämma hade man beslutat att utgifterna för fasad- och fönsterreparationer på bolagets byggnad skulle täckas med tillämpning av de grunder för bolagsvederlaget som följde av bolagsordningen. Fråga om beslutet var ägnat att på de nya aktieägarnas bekostnad ge de äldre aktieägarna sådan otillbörlig fördel som avses i 46 § lagen om bostadsaktiebolag.
L om bostadsaktiebolag 46 §
L om bostadsaktiebolag 47 §
Hela rättsfallet är i FKKO-registret.