Supreme Court dismisses appeal on contract law grounds, rejecting claim that penalty reduction requires specific circumstances.

Απόφαση 874 / 2017 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 874/2017

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Γεώργιο Χοϊμέ, Αλεξάνδρα Κακκαβά και Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 21 Οκτωβρίου 2016, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία ".... AE", που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Κατρά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... Επιχειρήσεις ΑΕ", που εδρεύει στα ... και εκπροσωπείται νόμιμα και 2) ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "... Επιχειρήσεις ΑΕ", που εδρεύει στα ... και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Σέργιο Μαναράκη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 14-3-2008 αγωγή της ήδη 1ης των αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ηρακλείου και συνεκδικάστηκε με τις από 24-1-2008, 23-5-2008 και 28-7-2008 αγωγές της ήδη αναιρεσείουσας.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 152/2009 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 40/2012 του Τριμελούς Εφετείου Κρήτης.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 18-7-2013 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Αλεξάνδρα Κακκαβά διάβασε την από 14-1-2016 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη όλων των λόγων της από 18-7-2013 αιτήσεως για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 40/2012 αποφάσεως του Τριμελούς Εφετείου Κρήτης.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ειδικότερα, παράβαση των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών, που περιέχονται στα άρθρα 173 και 200 ΑΚ, υπάρχει, όταν το δικαστήριο της ουσίας, είτε προσέφυγε στους ερμηνευτικούς αυτούς κανόνες, προς συμπλήρωση ή ερμηνεία της δικαιοπραξίας ή όταν γεννιέται αμφιβολία για την έννοια απευθυντέων δηλώσεων βουλήσεως, μολονότι, κατά την ανέλεγκτη, ως προς αυτό, κρίση του, δέχθηκε, ότι η δικαιοπραξία ή η δήλωση είναι πλήρης και σαφής και δεν έχει ανάγκη συμπλήρωσης ή ερμηνείας, είτε παρέλειψε να προσφύγει στους ίδιους ερμηνευτικούς κανόνες, αν και ανέλεγκτα, επίσης, διαπίστωσε την ύπαρξη κενού ή ασάφειας στις δηλώσεις βουλήσεως, οι οποίες έχρηζαν έτσι κατάλληλης συμπλήρωσης ή ερμηνείας με εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ.

Ωστόσο, μόνη η παράλειψη μνείας των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, δεν συνιστά παράβασή τους, αν το δικαστήριο της ουσίας έλαβε τελικώς υπόψη, κατά την ερμηνεία της δικαιοπραξίας, τα κριτήρια που προβλέπονται στις διατάξεις αυτές. Το δικαστήριο, όταν ερμηνεύει, κατά τα άνω, τη δήλωση βουλήσεως: α) δεν είναι ανάγκη να αναλύσει και να εξειδικεύσει τις αρχές αυτές, β) δεν δεσμεύεται από τους ισχυρισμούς των διαδίκων (ΑΠ 934/2014, ΑΠ 211/2011) και γ) δεν είναι υποχρεωμένο να αρκεσθεί μόνο στο περιεχόμενο της συμβάσεως.

Η διαπίστωση, εξ άλλου, από το δικαστήριο της ουσίας, κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία, μπορεί να αναφέρεται ρητά στην απόφασή του, αρκεί όμως να προκύπτει και έμμεσα απ’ αυτή, όπως συμβαίνει, όταν, παρά την έλλειψη σχετικής διαπίστωσης στην απόφαση ή ακόμη και παρά τη ρητή διαβεβαίωση της ανυπαρξίας της, το δικαστήριο της ουσίας προέβη σε συμπλήρωση ή ερμηνεία της δικαιοπραξίας, γεγονός που αποκαλύπτει ακριβώς, ότι το δικαστήριο αντιμετώπισε κενό ή ασάφεια στις δηλώσεις βουλήσεως, που το ανάγκασαν να καταφύγει στη συμπλήρωση ή ανάλογα στην ερμηνεία τους.

Περίπτωση τέτοιας έμμεσης, αλλά σαφούς διαπίστωσης κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία, συντρέχει, μεταξύ άλλων και όταν το δικαστήριο της ουσίας, κατέφυγε, για το σχηματισμό της κρίσης του, ως προς τη μορφή και το περιεχόμενό της, σε έγγραφα και λοιπά στοιχεία, που βρίσκονται έξω από το συστατικό ή αποδεικτικό έγγραφο.

Παράβαση των ερμηνευτικών κανόνων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, συνιστά και η εσφαλμένη εφαρμογή τους, με την έννοια της ευθείας, κατ’ αρχήν, παραβάσεως των κανόνων αυτών, στην περίπτωση, που το σχετικό πόρισμα, στο οποίο κατέληξε το δικαστήριο, ως προς την ερμηνεία ή τη συμπλήρωση της δικαιοπραξίας, δεν είναι σύμφωνο με την καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη κα τα συναλλακτικά ήθη.

Πρέπει δε, για να είναι ορισμένος ο σχετικός λόγος αναιρέσεως από το άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, να αναφέρεται στο αναιρετήριο το περιεχόμενο της δηλώσεως που δεν ερμηνεύθηκε ή εσφαλμένα ερμηνεύθηκε, η διαπίστωση από το δικαστήριο της ουσίας, κενού ή ασάφειας ως προς τη δικαιοπρακτική δήλωση βουλήσεως, το περιεχόμενο που έπρεπε να προσδώσει σ’ αυτή, με σωστή ερμηνεία, η απόφαση και σε τι συνίσταται το σφάλμα της ως προς την παραβίαση των ερμηνευτικών κανόνων.

Τέλος, οι λόγοι αναιρέσεως, που αντιφάσκουν μεταξύ τους, απορρίπτονται ως απαράδεκτοι (ΑΠ 934/2014, ΑΠ 394/2014).

Στην προκείμενη περίπτωση, το δικαστήριο της ουσίας (Εφετείο Κρήτης), με την προσβαλλόμενη υπ’ αριθμ. 40/2012 απόφασή του, δέχθηκε ως αποδειχθέντα, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του, τα εξής, αναφορικά με τους εξεταζόμενους λόγους αναιρέσεως: "Η ενάγουσα - εναγόμενη εταιρεία με την επωνυμία "....

AE", που έχει ως αντικείμενο, μεταξύ άλλων και την κατασκευή μεγάλων οικοδομικών έργων, ξεκίνησε το έτος 1995 την ανέγερση ενός ξενοδοχειακού συγκροτήματος, αποτελούμενου από μικρά παραδοσιακά κτίρια, σε οικόπεδο εκτάσεως τότε, 40 περίπου στρεμμάτων, κείμενο στη θέση "..." της κτηματικής περιφέρειας του Δήμου ....

Πριν την ολοκλήρωση της ανέγερσής του, ο νόμιμος εκπρόσωπός της Ε. Τ. ήλθε σε διαπραγματεύσεις με τον Α. Κ., νόμιμο εκπρόσωπο της ενάγουσας - εναγομένης ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία ".... ΑΕ", προκειμένου να εκμισθώσει το ξενοδοχείο στην τελευταία αυτή εταιρεία, η οποία συνεστήθη για το σκοπό αυτό μόλις την 11-7-2003.

Κατόπιν επιτυχούς έκβασης των διαπραγματεύσεων, καταρτίσθηκε στις 14-7-2003 μεταξύ των δύο εταιρειών, εκπροσωπουμένων ως άνω, σύμβαση μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος, δυνάμει της οποίας η εταιρεία ".... ΑΕ" εκμίσθωσε το προαναφερόμενο ξενοδοχειακό συγκρότημα στην εταιρεία "..., ΑΕ". Τη σύμβαση συνυπέγραψε και η δεύτερη εναγόμενη ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "...

Α.Ε." (στις ένδικες τρίτη και τέταρτη αγωγές αναφέρεται ως ".... Α.Ε.") διά του ιδίου ως άνω νομίμου εκπροσώπου της Α. Κ., αναλαμβάνοντας κατά το περιεχόμενο της δήλωσής της, ως πρωτοφειλέτρια, την ευθύνη για την πιστή εφαρμογή και τήρηση των όρων της μίσθωσης από τη μισθώτρια. Το ξενοδοχείο, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, ανήκε κατά κυριότητα στην εκ τρίτου συμβληθείσα σ’ αυτήν ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "...

Α.Ε.Τ.Ε", ιδίων συμφερόντων με αυτά της εκμισθώτριας, κατά δήλωση της οποίας, είχαν ήδη ξεκινήσει και επρόκειτο να ολοκληρωθούν σύντομα οι διαδικασίες μεταβίβασης του μίσθιου στην εκμισθώτρια, στην οποία παραχωρούσε το δικαίωμα εκμίσθωσής του. Κατά το περιεχόμενο της σύμβασης, η εκμισθώτρια ανέλαβε την υποχρέωση να παραδώσει στη μισθώτρια την 1-3-2004, ένα τμήμα του ξενοδοχείου, αποτελούμενο από 174 μονάδες διαμονής (116 οικογενειακές και 58 δίκλινες), οι οποίες κατά το χρόνο κατάρτισης της μίσθωσης βρίσκονταν στο στάδιο των ελαιοχρωματισμών και την 1-3-2005, το υπόλοιπο τμήμα αυτού, ιδίων προδιαγραφών, αποτελούμενο από 101 νέες μονάδες διαμονής (50 οικογενειακές και 51 δίκλινες), τις οποίες επρόκειτο να κατασκευάσει σε παρακείμενο χώρο, ούτως ώστε μαζί με τις προηγούμενες να αποτελέσουν ένα ενιαίο συγκρότημα 275 μονάδων διαμονής.

Συμφωνήθηκε επίσης ότι η εκμισθώτρια υπεχρεούτο να τηρήσει τις προδιαγραφές που ορίζονταν στη σύμβαση κατά την κατασκευή του μίσθιου,, ώστε να μπορεί να λειτουργήσει αυτό ως ξενοδοχείο πολυτελείας Α’ κατηγορίας 4 αστέρων, καθώς επίσης, να συμμορφώνεται με τα εγκεκριμένα από τον Ε.Ο.Τ και την αρμόδια Πολεοδομία σχέδια.

Η πρώτη φάση της παράδοσης του ξενοδοχείου (την 1-3-2004) περιελάμβανε, εκτός από τις προαναφερόμενες 174 μονάδες διαμονής με τον πλήρη εξοπλισμό τους (έπιπλα, τηλέφωνο, δορυφορική τηλεόραση, μίνι ψυγείο, θέρμανση/κλιματισμό, θυρίδα τιμαλφών κ.λπ.) και τους συμφωνηθέντες κοινόχρηστους χώρους και εγκαταστάσεις με τον εξοπλισμό αυτών (χώρο υποδοχής, χώρο early check in-out, κεντρικό εστιατόριο, χώρο εστιατορίου για παιδιά, μπουφέ σερβιρίσματος, πισίνα δραστηριοτήτων με τουαλέτες και ντουζιέρες, πισίνα ανάπαυσης, πισίνα για παιδιά, βεράντες με πολυθρόνες και ομπρέλες, σνακ μπαρ/μπαρ στην κεντρική πισίνα, μπαρ πλήρως εξοπλισμένο με 150 καρέκλες και 40 τραπέζια, μπαρ στο χώρο με τις αθλοπαιδιές, δωμάτιο του tour operator/αίθουσα συσκέψεων, δωμάτιο παιχνιδιών για ενήλικες, internet corner, αμφιθέατρο, ντισκοτέκ, καταστήματα προορισμένα για χρήση ιατρείου, μίνι μάρκετ, κομμωτηρίου, περιπτέρου και πώλησης αναμνηστικών, σύστημα βιολογικού καθορισμού των αποβλήτων φιλικό προς το περιβάλλον κ.λπ.).

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε για μεν τα 174 δωμάτια με την κεντρική μονάδα, τους κοινόχρηστους χώρους τους, τις πισίνες, τα γήπεδα τένις και τις λοιπές εγκαταστάσεις από 1-3-2004 έως 30-11-2011, για δε τα νέα 101 δωμάτια από 1-3-2005 έως 30-11-2011. Το μίσθωμα καθορίσθηκε σε 3.850 ευρώ ετησίως ανά μονάδα διαμονής, δηλαδή για το πρώτο έτος της μίσθωσης (από 1-3-2004 έως 28-2-2005), το ετήσιο μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 669.900 ευρώ ενώ για το δεύτερο έτος της μίσθωσης, οπότε θα είχαν παραδοθεί και τα 101 επιπλέον δωμάτια, όπως και για τα επόμενα μισθωτικά έτη, καθορίσθηκε στο ποσό των 1.058.750 ευρώ, εφόσον δε κατασκευάζονταν περισσότερες μονάδες διαμονής, το μίσθωμα συμφωνήθηκε ότι θα αυξανόταν ανάλογα.

Η καταβολή του ετήσιου αυτού μισθώματος συμφωνήθηκε να γίνεται σε τρεις δόσεις και συγκεκριμένα, στις 20-1, στις 20-5 και στις 20-8 κάθε έτους. Σε εκτέλεση σχετικού όρου της σύμβασης, η μισθώτρια κατέβαλε στην εκμισθώτρια, ως προκαταβολή μισθωμάτων, στις 5-8-2003, 1.000.000 ευρώ και στις 30-8-2004, 490.000 ευρώ. Τα ποσά αυτά συμφωνήθηκε ότι θα συμψήφιζε η μισθώτρια στις μελλοντικές οφειλές των μισθωμάτων, ούτως ώστε κάθε μία από τις τρεις δόσεις του ετήσιου μισθώματος να είναι μειωμένη κατά το 1/3 του 1/8 των 1.000.000 ευρώ αρχικά και κατά το 1/3 του 1/7 των 1.490.000 ευρώ προοδευτικά στη συνέχεια.

Ορίσθηκε επίσης, ότι η μισθώτρια θα εδικαιούτο να λαμβάνει τόκους επί των προαναφερομένων ποσών των προκαταβολών, υπολογιζόμενους στο εκάστοτε αναπόσβεστο υπόλοιπο αυτών, με ετήσιο επιτόκιο 7%, τους οποίους θα αφαιρούσε από τη δόση του μισθώματος της 20-5 κάθε έτους. Έτσι το μίσθωμα, μετά την κατά τα ανωτέρω μερική απόσβεσή του με το συμψηφισμό του αντίστοιχου μέρους των προκαταβολών, ορίσθηκε για το πρώτο μισθωτικό έτος σε 181.630 ευρώ για τη δόση της 20-1-2004, σε 181.630 ευρώ μείον τους παραχθέντες τόκους και τους τυχόν φόρους που τους αναλογούν για τη δόση της 20-5-2004 και σε 181.640 ευρώ για τη δόση της 20-8-2004 και για το δεύτερο και τα επόμενα μισθωτικά έτη, σε 287.910 ευρώ για τη δόση της 20-1, σε 287.910 ευρώ μείον τους παραχθέντες τόκους και τους τυχόν φόρους που τους αναλογούν για τη δόση της 20-5 και σε 287.930 ευρώ για τη δόση της 20-8.

Με τη σύμβαση, η εκμισθώτρια ανέλαβε την επιπρόσθετη υποχρέωση να χορηγήσει στη μισθώτρια όλα τα έγγραφα που αφορούν την τήρηση των πολεοδομικών, τεχνικών κ.λπ. διατάξεων για τη νόμιμη ανέγερση του ξενοδοχείου με τις προδιαγραφές που ορίζονται στη σύμβαση. Συμφωνήθηκε επίσης, ότι η διαδικασία και οι δαπάνες έναρξης της λειτουργίας του ξενοδοχείου στο όνομα της μισθώτριας, καθώς και η μέριμνα και οι δαπάνες έκδοσης του σήματος λειτουργίας του Ε.Ο.Τ βαρύνουν τη μισθώτρια, εφόσον έχουν τηρηθεί οι προϋποθέσεις νομιμότητας ανέγερσης του ξενοδοχειακού συγκροτήματος, περιοριζομένης της υποχρέωσης της εκμισθώτριας στη συνδρομή της οποτεδήποτε αυτή απαιτηθεί από την ιδιότητά της ως κυρίας και κατασκευάστριας του ξενοδοχείου και ότι σε περίπτωση ενδεχόμενων παραβάσεων πολεοδομικών και άλλης φύσεως κανόνων που τίθενται από άλλες υπηρεσίες (π.χ.

Ε.Ο.Τ), θα ευθύνεται η εκμισθώτρια για την άρση κάθε παράβασης ή για την πληρωμή των σχετικών προστίμων, τις οποίες οφείλει να διενεργήσει άμεσα. Περαιτέρω, η μισθώτρια ανέλαβε την υποχρέωση να συντηρεί το μίσθιο με δικά της έξοδα, ώστε να διατηρείται αυτό σε μία καλή και κατάλληλη για τη λειτουργία του κατάσταση και κυρίως, να επιδιορθώνει τις ζημιές και να συντηρεί τις εγκαταστάσεις του και τον εξοπλισμό του, να αντικαθιστά, να ανακαινίζει ή/και να συμπληρώνει αυτόν στα πλαίσια της συνήθους χρήσης, ευθυνόμενη για όλες τις ζημίες οι οποίες προκαλούνται από την ίδια, το προσωπικό της, τους πελάτες της, τους προμηθευτές της ή από τα πρόσωπα τα οποία σχετίζονται με τη λειτουργία της επιχείρησής της.

Συμφωνήθηκε επίσης με το άρθρο 14 παρ. 3 της σύμβασης, ότι σε περίπτωση που ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δεν εκπληρώνει για μεγάλο χρονικό διάστημα ουσιωδώς τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει από τη σύμβαση, το άλλο μέρος θα μπορεί να του τάξει προθεσμία εκπλήρωσης 30 ημερών και εφόσον το αντισυμβαλλόμενο μέρος δεν κάνει τίποτα από αυτά που θα μπορούσε, για να επανορθώσει αυτή την κατάσταση το άλλο μέρος θα έχει το δικαίωμα, εντός δύο εβδομάδων, με έγγραφη δήλωση καταγγελίας του, να τερματίσει τη σύμβαση με άμεση ισχύ.

Σε τέτοια περίπτωση έκτακτης καταγγελίας, συμφωνήθηκε η ταυτόχρονη κατάπτωση ποινής 500.000 ευρώ σε βάρος του μέρους που αθέτησε τις υποχρεώσεις του και δημιούργησε με τη συμπεριφορά του το λόγο της καταγγελίας, ανεξαρτήτως απόδειξης ζημίας του άλλου μέρους, το οποίο διατηρεί το δικαίωμά του να αποδείξει μεγαλύτερη ζημία και να αξιώσει, την αποκατάστασή της.

Ορίσθηκε επίσης ότι εάν η μισθώτρια αποχωρήσει αναίτια από το μίσθιο ή λυθεί πρόωρα η μίσθωση εξ υπαιτιότητάς της ή για λόγους που την αφορούν, εκτός των περιπτώσεων ανωτέρας βίας, τα προαναφερόμενα ποσά των προκαταβολών των μισθωμάτων (1.000.000 ευρώ και 490.000 ευρώ) στο μέτρο που δεν θα έχουν αποσβεσθεί μέχρι τότε διά του συμψηφισμού τους με τις οφειλές των μισθωμάτων, θα παραμείνουν στην εκμισθώτρια ως ποινή.

Σε εκτέλεση της σύμβασης, η εκμισθώτρια παρέδωσε το μίσθιο στη μισθώτρια, η οποία άρχισε την εκμετάλλευση του μεν πρώτου τμήματος των 174 δωματίων περί τα τέλη Απριλίου 2004 του δε δεύτερου τμήματος των 101 δωματίων περί τα τέλη Απριλίου 2005. Η καθυστέρηση στην παράδοση του μίσθιου απετέλεσε αντικείμενο προγενέστερων αγωγών που άσκησε η μισθώτρια ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου.

Το μίσθιο παραδόθηκε εξοπλισμένο με όλα τα απαραίτητα για τη συμφωνηθείσα χρήση του αντικείμενα δηλαδή, έπιπλα, ασπρόρουχα, κουζινικά, ηλεκτρικά είδη, κλιματιστικά μηχανήματα, τηλεφωνικό κέντρο, ηλεκτρονικούς υπολογιστές, γεννήτριες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ. Να σημειωθεί εδώ, ότι κατά την παράδοση στη μισθώτρια του ξενοδοχείου και του εξοπλισμού του, δεν συντάχθηκε πρωτόκολλο παράδοσης - παραλαβής, όπως οριζόταν στη σύμβαση.

Η παράλειψη αυτή απετέλεσε αντικείμενο άλλης δίκης μεταξύ των διαδίκων, η οποία ανοίχθηκε με την άσκηση από την εκμισθώτρια ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου της από 8-8-2005 και με αριθμό κατάθεσης .../2005 αγωγής, με την οποία μάλιστα η τελευταία κατήγγειλε εξ αυτού του λόγου τη μισθωτική σύμβαση και ζήτησε την απόδοση του μίσθιου και την αναγνώριση της κατάπτωσης υπέρ αυτής των συμφωνηθεισών ποινικών ρητρών.

Επί της αγωγής εκείνης εξεδόθη η υπ’ αριθμ. 354/2006 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, με την οποία κρίθηκε ανίσχυρη η καταγγελία, ως ασκηθείσα εκπροθέσμως και κατά συνέπεια, απορρίφθηκε η αγωγή. Κατά της παραπάνω απόφασης η εκμισθώτρια άσκησε την από 21-7-2006 έφεση, επί της οποίας εξεδόθη η υπ’ αριθμ. 39/2012 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, με την οποία κρίθηκε και πάλι ανίσχυρη η καταγγελία με διαφορετική όμως αιτιολογία από αυτήν της πρωτόδικης απόφασης και συγκεκριμένα, επειδή ο επικαλούμενος από την εκμισθώτρια λόγος δεν θεμελιώνει δικαίωμά της προς καταγγελία της μίσθωσης.

Με την δεύτερη υπό κρίση έφεση, η εκμισθώτρια ισχυρίζεται ότι λόγω της εκκρεμοδικίας που δημιουργήθηκε από την άσκηση της προηγούμενης αγωγής - καταγγελίας της, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο έπρεπε να αναστείλει την εκδίκαση της δεύτερης ως άνω με ημερομηνία 14-3-2008 αγωγής της αντιδίκου της, με την οποία η τελευταία ζητεί να αναγνωρισθεί το κύρος της μεταγενέστερης δικής της καταγγελίας, άλλως, η αναστολή αυτή έπρεπε να λάβει χώρα σύμφωνα με το άρθρο 249 του Κ.Πολ.Δ.

Οι παραπάνω λόγοι έφεσης κρίνονται απορριπτέοι, καθόσον: α) Στην υπό κρίση περίπτωση, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις θεμελίωσης της ένστασης εκκρεμοδικίας (άρθρο 222 Κ.Πολ.Δ.), αφού οι δύο ως άνω αγωγές δεν έχουν ούτε το ίδιο αντικείμενο ούτε το ίδιο αίτημα και β) μετά την κατά τα ανωτέρω τελεσίδικη κρίση περί του ανίσχυρου της προαναφερόμενης πρώτης καταγγελίας της εκμισθώτριας, δεν συντρέχει πλέον κανείς λόγος αναβολής (ορθότερα αναστολής) της εκδίκασης της μεταγενέστερης (ένδικης) αγωγής της μισθώτριας, ούτε με βάση το άρθρο 249 Κ.Πολ.Δ., που επικαλείται η εκμισθώτρια.

Για την ανέγερση του ξενοδοχείου είχαν χορηγηθεί από την αρμόδια Διεύθυνση Πολεοδομίας Ηρακλείου οι υπ’ ...1998 και ...2005 οικοδομικές άδειες, οι οποίες όμως αφορούσαν ένα μέρος μόνο από τις κτιριακές εγκαταστάσεις του ξενοδοχείου. Περαιτέρω, λόγω του είδους και του μεγέθους των πολεοδομικών παραβάσεων στις οποίες προέβη η εκμισθώτρια κατά την κατασκευή του ξενοδοχείου, δεν ήταν δυνατό να νομιμοποιηθεί αυτό υπό την υφιστάμενη κατάστασή του και κατ’ επέκταση να χορηγηθεί στη μισθώτρια για το σύνολο της δυναμικότητάς του, το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ., του οποίου η έκδοση τελούσε υπό την προϋπόθεση της νόμιμης και σύμφωνης με τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια ανέγερσης του ξενοδοχείου.

Συγκεκριμένα, ο Ε.Ο.Τ. σε σχετική αίτηση της μισθώτριας απάντησε με το υπ’ αριθμ. .../4-12-2007 έγγραφό του ότι απαγορεύεται να χρησιμοποιεί ως δωμάτια πελατών 94 δωμάτια που κατασκευάσθηκαν πλέον της εγκεκριμένης δυναμικότητας και τα οποία δεν θα περιληφθούν στο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, και ότι με την υφιστάμενη κατάσταση και την ισχύουσα νομοθεσία είναι αδύνατη η χορήγηση του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας ούτε με την υφιστάμενη αλλά ούτε και με την εγκεκριμένη δυναμικότητά του.

Επίσης, με το υπ’ αριθμ. ...12-2007 έγγραφο, ο Ε.Ο.Τ., γνωστοποίησε στην εκμισθώτρια ότι η εγκεκριμένη δυναμικότητα του ξενοδοχείου αφορούσε 179 δωμάτια (453 κλίνες) τελούσε δε υπό την προϋπόθεση ότι έχουν τηρηθεί οι γενικές πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Η μισθώτρια εξάλλου, η οποία είχε υποβάλει στον EOT την υπ’ αριθμ. .../12-8-2004 αίτηση χορήγησης του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας του ξενοδοχείου, καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, όχλησε επανειλημμένα την εκμισθώτρια, τόσο προφορικά όσο και με διάφορες επιστολές και εξώδικα που της επέδωσε, να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες, δηλαδή, να της χορηγήσει τα έγγραφα που απαιτούντο για να λάβει το εν λόγω Σήμα, συμπεριλαμβανομένης και της οικοδομικής άδειας από την οποία θα προέκυπτε η συμμόρφωσή της με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις.

Οι οχλήσεις αυτές οι οποίες άρχισαν πριν ακόμη παραδοθεί το μίσθιο (βλ. την από 27-2-2004 έγγραφη πρόσκληση, την οποία έλαβε η εκμισθώτρια την 1-3-2004) έγιναν εντονότερες το έτος 2007, οπότε η μισθώτρια επέδωσε στην αντίδικό της τις από 25-6-2007, 17-9-2007, 22-10-2007 και 28-11-2007 εξώδικες οχλήσεις της στις 2-7- 2007, 25-9-2007, 25-10-2007 και 30-11-2007 αντίστοιχα.

Όμως η εκμισθώτρια, η οποία γνώριζε ότι δεν μπορούσε να ανταποκριθεί στο αίτημα αυτό της αντισυμβαλλομένης της, αφού δεν διέθετε τα προαναφερόμενα νομιμοποιητικά έγγραφα που αφορούσαν την τήρηση των πολεοδομικών διατάξεων κατά την ανέγερση του ξενοδοχείου, εκμεταλλευόμενη την ανοχή της Διοίκησης, η οποία δεν προέβαινε στη λήψη δραστικών μέτρων (π.χ.

απαγόρευση λειτουργίας του ξενοδοχείου) και προσδοκώντας ότι το ζήτημα της απόκτησης του Σήματος για τα ξενοδοχεία που δεν εκπλήρωναν τις προϋποθέσεις νομιμοποίησής τους από πολεοδομικής απόψεως, όπως και το δικό της, θα λυνόταν σύντομα με τη θέσπιση ανάλογων νομοθετικών μέτρων, παραμελούσε και τις λοιπές απαραίτητες για τη χορήγηση του Σήματος υποχρεώσεις της, όπως ήταν και η σύμπραξή της για την έκδοση του πιστοποιητικού πυρασφάλειας του ξενοδοχείου, το οποίο χορηγήθηκε μόλις την 3-10-2007, αφότου δηλαδή προέβη στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσής της με την με αριθμό μητρώου ...2005 μελέτη ενεργητικής πυροπροστασίας (βλ.

υπ’ αριθμ. .../3-10-2007 πιστοποιητικό πυρασφάλειας της Διοίκησης Π.Υ. Ηρακλείου). Άλλη προϋπόθεση για τη χορήγηση του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ. ήταν και η καλή λειτουργία του αποχετευτικού συστήματος του ξενοδοχείου, περί της οποίας χορηγούσε σχετική βεβαίωση προς τον Ε.Ο.Τ. το Τμήμα Υγειονομικού Ελέγχου της αρμόδιας Διεύθυνσης Δημόσιας Υγείας.

Σχετικά μ’ αυτό το ζητούμενο, η εκμισθώτρια είχε καταθέσει στην αρμόδια Υγειονομική Υπηρεσία Ηρακλείου μελέτη επεξεργασίας και διάθεσης των λυμάτων του ξενοδοχείου μέσω βιολογικού καθαρισμού, η οποία - σημειωτέον - αναφερόταν σε μικρότερη δυναμικότητα (625 κλινών), από αυτήν που είχε το ξενοδοχείο. Το σύστημα αυτό περιελάμβανε σύμφωνα με την υποβληθείσα μελέτη, χώρο συγκέντρωσης και αποθήκευσης των λυμάτων, επεξεργασία αυτών μέσω χημικής ζύμωσης, ώστε να αποφορτίζονται, καταλήγοντας να είναι νερά κατάλληλα για το πότισμα των δέντρων του μίσθιου και παραμονή των στερεών λυμάτων στην αρχική δεξαμενή μέχρι την απομάκρυνσή τους.

Η προαναφερόμενη μελέτη εγκρίθηκε με το υπ’ αριθμ. .../2-7-2004 έγγραφο του Τμήματος Υγειονομικού Ελέγχου της Διεύθυνσης Δημόσιας Υγείας Ηρακλείου. Στη συνέχεια όμως, ουδείς εκ των διαδίκων ζήτησε από την υπηρεσία αυτή να προχωρήσει στον έλεγχο της λειτουργίας του συστήματος βάσει της εγκεκριμένης αυτής μελέτης, ο οποίος ήταν απαραίτητος προκειμένου να χορηγηθεί η απαιτούμενη κατά το νόμο άδεια διάθεσης λυμάτων.

Παράλληλα, η αρμόδια Υγειονομική Υπηρεσία, χωρίς να έχει προβεί προηγουμένως σε κανένα έλεγχο (λόγω φόρτου εργασίας και κατά πάγια τακτική της σύμφωνα με όσα η ίδια αναφέρει στα υπ’ αριθμ. .../23-10-2007 και .../20-11-2007 έγγραφά της), χορήγησε τις υπ’ αριθμ. .../8-8-2006 και .../10-10-2007 βεβαιώσεις προς τον Ε.Ο.Τ. περί της καλής λειτουργίας του συστήματος βιολογικού καθαρισμού του μίσθιου, οι οποίες κάλυπταν το χρονικό διάστημα από 1-4-2005 έως 31-10-2007, βασιζόμενη μόνο στο γεγονός ότι δεν είχε κάποια αντίθετη πληροφόρηση.

Να σημειωθεί, ότι οι βεβαιώσεις αυτές τελούσαν υπό τον όρο της ανάκλησης σε περίπτωση κατά την οποία ήθελε διαπιστωθεί η δημιουργία υγειονομικών προβλημάτων. Το παραπάνω σύστημα όμως, λόγω κατασκευαστικών ατελειών, ουδέποτε λειτούργησε σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη, με αποτέλεσμα όχι μόνο να μη βγαίνει καθαρό το νερό που παρήγετο από την επεξεργασία των λυμάτων και να μη μπορεί γι’ αυτό το λόγο να χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια για το πότισμα των φυτών του περιβάλλοντος χώρου του ξενοδοχείου, αλλά και να δημιουργούνται σ’ αυτό και στη γύρω περιοχή ανθυγιεινές καταστάσεις.

Τούτο διαπίστωσαν και οι Επόπτες Δημόσιας Υγείας της Διεύθυνσης Δημόσιας Υγείας Ηρακλείου κατά την αυτοψία που διενήργησαν στις 22-10-2007 και συγκεκριμένα, ότι η διάθεση των λυμάτων γινόταν ανεξέλεγκτα και επιφανειακά σε οικόπεδο που γειτνιάζει με το ξενοδοχείο, και όχι στους εγκεκριμένους χώρους, ότι είχε συνδεθεί παράνομα η έξοδος του βιολογικού καθαρισμού με γεώτρηση εντός του χώρου του ξενοδοχείου, όπου γινόταν η διάθεση των λυμάτων και ότι η κατάσταση αυτή προκαλούσε σοβαρά προβλήματα σε βάρος της δημόσιας υγείας και του περιβάλλοντος γενικότερα (ρύπανση θάλασσας και υπόγειων και επιφανειακών υδάτων).

Διαπιστώθηκε επίσης, ότι σε τμήμα των εγκεκριμένων χώρων διάθεσης των επεξεργασμένων λυμάτων έχουν κτισθεί δωμάτια, ότι δεν έχουν περιφραχθεί οι εγκεκριμένοι χώροι άρδευσης και ότι δεν έχουν κατασκευασθεί τα δίκτυα άρδευσης για τα επεξεργασμένα λύματα στους εγκεκριμένους χώρους (βλ. το υπ’ αριθμ. .../20-11-2007 έγγραφο της ως άνω Υπηρεσίας).

Ύστερα από τα παραπάνω, η εν λόγω Υπηρεσία ανακάλεσε την προαναφερόμενη υπ’ αριθμ. .../ 10-10-2007 βεβαίωσή της προς τον Ε.Ο.Τ. με το υπ’ αριθμ. .../23-10-2007 έγγραφό της και υπέβαλε στον Εισαγγελέα Πλημμελειοδικών Ηρακλείου την υπ’ αριθμ. .../23-10-2007 έκθεση υγειονομικής παράβασης για την άσκηση ποινικής δίωξης σε βάρος των υπευθύνων για τη ρύπανση του περιβάλλοντος.

Στη συνέχεια, μετά από επανέλεγχο έδωσε αυστηρές συστάσεις για την άμεση κατάργηση και το κλείσιμο της γεώτρησης με τσιμέντο καθώς και για την κατάθεση νέας μελέτης διάθεσης των λυμάτων σύμφωνα με τη δυναμικότητα του ξενοδοχείου και με νέο τοπογραφικό (βλ. το υπ’ αριθμ. .../22-11-2007 έγγραφο της εν λόγω Υπηρεσίας).

Επιπλέον, η αρμόδια Λιμενική Αρχή, αφού κάλεσε σε απολογία το νόμιμο εκπρόσωπο της μισθώτριας με το υπ’ αριθμ. .../24-12-2007 έγγραφό της, επέβαλε σ’ αυτόν πρόστιμο 1.500 ευρώ λόγω ρύπανσης της θάλασσας, με την υπ’ αριθμ. ...6-2008 απόφαση του Λιμενάρχη Ηρακλείου. Τα προβλήματα αυτά στη λειτουργία του συστήματος του βιολογικού καθαρισμού τα γνώριζε εξ αρχής η εκμισθώτρια, αφού η ίδια είχε προβεί στην κατασκευή του χωρίς να τηρήσει, όπως υπεχρεούτο και από τη σύμβαση, τις προδιαγραφές της εγκεκριμένης μελέτης, αλλά και στη συνέχεια, μετά την παράδοση του μίσθιου και την έναρξη της λειτουργίας του ξενοδοχείου, είχε οχληθεί επανειλημμένα από τη μισθώτρια για να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες για την αποκατάστασή τους (βλ.

επιστολές και εξώδικες προσκλήσεις της μισθώτριας με ημερομηνίες 12-6-2004, 22-7-2004, 4-8-2004, 20-11- 2004, 21-12-2004, 10-6-2005, 19-7-2005, 20-3-2006, 28-11-2006). Στο σημείο αυτό επισημαίνεται ιδιαίτερα η σχετική αναφορά που περιέχεται, στην από 22-7-2004 επιστολή της μισθώτριας προς την αντίδικό της περί της κακής κατασκευής της αποχέτευσης με αποτέλεσμα τα λύματα του ξενοδοχείου να κατευθύνονται στη γεώτρηση και όχι στο συλλεκτήρα του βιολογικού με κίνδυνο μόλυνσης του υδροφόρου ορίζοντα και με συνεπαγόμενη εκ μέρους της μεγάλη κατανάλωση νερού για την άρδευση του ξενοδοχείου και βεβαίως, μεγάλο κόστος.

Είναι επομένως αβάσιμοι οι ισχυρισμοί της εκμισθώτριας ότι το σύστημα επεξεργασίας και διάθεσης των λυμάτων ετέθη εκτός λειτουργίας λόγω των αδέξιων χειρισμών και της κακής συντήρησής του από τη μισθώτρια, αφού δεν επιβεβαιώνονται από κανένα αποδεικτικό στοιχείο, ενώ αντίθετα όλα τα αποδεικτικά στοιχεία συνηγορούν υπέρ της άποψης περί της ελαττωματικότητας του συστήματος, η οποία εμπόδιζε τη λειτουργία του.

Κατ’ ακολουθία, το γεγονός ότι η εκμισθώτρια παρέδωσε στη μισθώτρια ελαττωματικό σύστημα βιολογικού καθαρισμού και στη συνέχεια, παρά τις οχλήσεις της τελευταίας, δεν προέβη στις απαιτούμενες ενέργειες για την αποκατάστασή του, συνιστά αντισυμβατική συμπεριφορά εκ μέρους της, είναι δε άνευ εννόμου επιρροής για τις μεταξύ τους σχέσεις, όσα ισχυρίζεται η εκμισθώτρια περί διοχέτευσης των λυμάτων του ξενοδοχείου στην υπάρχουσα γεώτρηση από την αντίδικό της, αφού αυτή δεν είχε άλλη επιλογή τη στιγμή που δεν λειτουργούσε το σύστημα του βιολογικού καθαρισμού.

Υπό τα άνω δεδομένα, από την παράδοση του μίσθιου στη μισθώτρια παρήλθε μεγάλο χρονικό διάστημα κατά το οποίο η εκμισθώτρια δεν εκπλήρωνε ουσιωδώς τις υποχρεώσεις που είχε αναλάβει με τη μισθωτική σύμβαση οι οποίες αφορούσαν την παραχώρηση στην αντισυμβαλλόμενή της του συγκεκριμένου ξενοδοχείου κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση δηλαδή, για να μπορεί να το εκμεταλλευθεί η τελευταία νόμιμα με όλη τη συμφωνηθείσα δυναμικότητά του των 275 δωματίων, ως ξενοδοχείο πολυτελείας Α’ κατηγορίας 4 αστέρων, έχοντας προς τούτο την άδεια της αρμόδιας διοικητικής αρχής και εξοπλισμένο με το σύστημα επεξεργασίας και διάθεσης των λυμάτων του που είχε συμφωνηθεί, η καλή λειτουργία του οποίου, με βάση την εγκεκριμένη μελέτη, αποτελούσε επιπρόσθετο προαπαιτούμενο για τη χορήγηση του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ.

και σε κάθε περίπτωση, απαραίτητη προϋπόθεση για την ανεμπόδιστη χρήση του ξενοδοχείου από τη μισθώτρια. Μετά ταύτα η μισθώτρια, κάνοντας χρήση του δικαιώματος που της παρείχε η προαναφερόμενη διάταξη τού άρθρου 14 της μισθωτικής σύμβασης, επέδωσε στην εκμισθώτρια στις 4-1-2008 (βλ. την υπ’ αριθμ. .../4-1-2008 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Αθηνών Λ.

Ν.) την από 28-12-2007 εξώδικη πρόσκλησή της, με την οποία την καλούσε εντός 30 ημερών από την κατά τα άνω επίδοση, να την εφοδιάσει με τα κατά το νόμο και τη σύμβαση νομιμοποιητικά έγγραφα για τη νόμιμη λειτουργία του μίσθιου ξενοδοχείου καθώς επίσης, να καταστήσει τούτο γενικότερα πρόσφορο για λειτουργία ως "ξενοδοχείο πολυτελείας Α’ κατηγορίας 4 αστέρων της χώρας", μεταξύ άλλων δε να προβεί σε κάθε απαιτούμενη ενέργεια, ώστε να λειτουργήσει νόμιμα το σύστημα βιολογικού καθαρισμού του, καθώς επίσης, να αποκαταστήσει πλήρως διάφορες κακοτεχνίες του.

Μετά τη λήψη του εξωδίκου και συγκεκριμένα, στις 17-1-2008, η εκμισθώτρια, η οποία είχε πληροφορηθεί από τις 23-10-2007 την ανάκληση της υπ’ αριθμ. .../10-10-2007 βεβαίωσης της Διεύθυνσης Δημόσιας Υγείας Ηρακλείου, ζήτησε εγγράφως από την εν λόγω υπηρεσία να διενεργήσει νέα αυτοψία για να διαπιστωθεί η καλή λειτουργία του συστήματος βιολογικού καθαρισμού, ούτως ώστε να της χορηγηθεί η σχετική βεβαίωση, επικαλούμενη ότι είχε προβεί ήδη στην αποκατάστασή του.

Τέτοια βεβαίωση όμως, δεν χορηγήθηκε, αφού η παραπάνω υπηρεσία απάντησε στην εκμισθώτρια με το υπ’ αριθμ. ...-1-2008 έγγραφό της ότι ολοκληρωμένος έλεγχος του συστήματος επεξεργασίας των λυμάτων (και συνεπώς, η απαιτούμενη για την έκδοση της βεβαίωσης αυτοψία) μπορούσε να γίνει μόνο κατά την περίοδο πλήρους λειτουργίας του ξενοδοχείου.

Την παραπάνω ενέργειά της καθώς επίσης και τις ενέργειές της πριν την επίδοση του εξωδίκου για τη λήψη απ’ αυτήν στις 13-9-2007, βεβαίωσης περί εγγραφής του μίσθιου στο Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο της Ελλάδος και στις 3-10-2007, του πιστοποιητικού πυρασφάλειας του μίσθιου, επικαλείται η εκμισθώτρια για να θεμελιώσει τον ισχυρισμό της ότι έπραξε ό,τι μπορούσε για να ανταποκριθεί στις συμβατικές υποχρεώσεις της στις οποίες αναφερόταν το εξώδικο.

Όμως, οι ενέργειες αυτές δεν ήταν πρόσφορες ούτε ικανές για να καταστήσουν το μίσθιο κατάλληλο να λάβει άδεια λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ. ούτε εξάλλου αποδεικνύεται ότι η εκμισθώτρια είχε αποκαταστήσει ήδη πλήρως τη λειτουργία του συστήματος βιολογικού καθαρισμού σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη και μπορούσε να λάβει τη βεβαίωση καλής λειτουργίας του.

Περαιτέρω, δεν μπορούσε να αξιωθεί από τη μισθώτρια να συνεχίσει τη λειτουργία της επιχείρησής της στο μίσθιο χωρίς άδεια, με σοβαρό κίνδυνο να υποστεί τις συνέπειες της παράνομης λειτουργίας του, με δεδομένο ότι ήδη οι αρμόδιες υπηρεσίες ασχολήθηκαν με τις αιτήσεις της και αρνήθηκαν τη χορήγηση των σχετικών αδειών.

Επιπλέον, δεν υπήρχε βεβαιωμένη δυνατότητα συνέχισης της χρήσης του μίσθιου από τη μισθώτρια χωρίς άδεια λειτουργίας, κατ’ ανοχή της αρμόδιας διοικητικής αρχής, ενώ η έλλειψη άδειας διάθεσης των λυμάτων του ξενοδοχείου καθιστούσε προβληματική τη λειτουργία του εν γένει. Μετά ταύτα, αφού η προαναφερόμενη προθεσμία των 30 ημερών παρήλθε άπρακτη, χωρίς δηλαδή να ανταποκριθεί η εκμισθώτρια κατά τρόπο πρόσφορο και αποτελεσματικό στις προαναφερόμενες συμβατικές υποχρεώσεις της, η μισθώτρια της επέδωσε στις 11-2-2008 (βλ.

την υπ’ αριθμ. ...11-2-2008 έκθεση επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Πειραιά Κ. Λ.) την από 6-2-2008 δήλωση, με την οποία κατήγγειλε τη μισθωτική σύμβαση. Η καταγγελία αυτή, η οποία ήταν έγκυρη και συνεπώς, επέφερε την άμεση λύση της μίσθωσης, στηρίζεται στην προαναφερόμενη διάταξη της παραγράφου 3 του άρθρου 14 του μισθωτηρίου και στους όρους αυτού που καθορίζουν τις υποχρεώσεις της εκμισθώτριας.

Περαιτέρω, δεν αποδείχθηκε ο ισχυρισμός της τελευταίας, τον οποίο επαναφέρει αυτή με την έφεσή της, ότι η μισθώτρια τόσο κατά τη σύναψη της μίσθωσης, οπότε το μίσθιο ήταν ακόμη υπό κατασκευή, όσο και μεταγενέστερα, οπότε παρέλαβε αυτό ανεπιφύλακτα, γνώριζε τις πολεοδομικές υπερβάσεις οι οποίες εμπόδιζαν τη χορήγηση του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ.

Συγκεκριμένα, οι μόνες υπερβάσεις που αποδείχθηκε ότι γνώριζε η μισθώτρια, οι οποίες μάλιστα έλαβαν χώρα μετά τη σύναψη της μίσθωσης, ήταν η κατασκευή πισίνας σε άλλο χώρο, από αυτόν που προβλεπόταν στα σχέδια, η κατασκευή αποθηκών στη θέση της και η κατασκευή διαχωριστικών τοίχων στο εσωτερικό 116 δωματίων, οι οποίες όμως δεν ήταν τέτοιας φύσης και έκτασης ώστε να αποκλείσουν τη χορήγηση του Σήματος, αφού υπήρχε η δυνατότητα υποβολής νέων τροποποιητικών σχεδίων προς έγκριση.

Εξάλλου, η νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών αυτών, προκειμένου να λειτουργήσει νόμιμα η επιχείρηση της μισθώτριας στο μίσθιο αποτελούσε συμβατική υποχρέωση της εκμισθώτριας, η οποία δεν αναιρείται από το γεγονός της γνώσης τους από την αντίδικό της. Αντίθετα, για τις λοιπές σοβαρές πολεοδομικές υπερβάσεις, οι οποίες είχαν σαν συνέπεια να μη μπορεί να χορηγηθεί το εν λόγω Σήμα για 94 δωμάτια που κατασκευάσθηκαν πλέον της εγκεκριμένης δυναμικότητας του ξενοδοχείου, η μισθώτρια δεν είχε καμμία γνώση.

Υπό τα άνω δεδομένα, το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης δεν ασκήθηκε καταχρηστικά από τη μισθώτρια, η οποία ουδέποτε επέδειξε συμπεριφορά ενδεικνύουσα ότι δεν θα ασκήσει αυτό στο μέλλον, όπως προκύπτει άλλωστε και από τις προαναφερόμενες συνεχείς και έντονες οχλήσεις της προς τον αντίδικό της ούτε μπορεί να της καταλογισθεί ως αδράνεια το γεγονός ότι περίμενε αυτήν επί 4 έτη να συμμορφωθεί προς τις συμβατικές υποχρεώσεις της.

Δεν αποδείχθηκε επίσης ότι η μισθώτρια παρενέβαλλε προσκόμματα ώστε να μη χορηγηθεί η. άδεια λειτουργίας του Ε.Ο.Τ., όπως αβάσιμα ισχυρίζεται η εκμισθώτρια. Εξάλλου, οι λόγοι που καθιστούσαν αδύνατη τη χορήγηση του Σήματος εκτίθενται με σαφήνεια στα προαναφερόμενα έγγραφα του Ε.Ο.Τ. και δε έχουν καμμία σχέση με τυχόν ενέργειες ή παραλείψεις της μισθώτριας, η οποία ούτως ή άλλως, δεν θα μπορούσε να εμποδίσει την έκδοση του Σήματος, αν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις χορήγησής του.

Ανεξάρτητα όμως από όσα αναφέρονται παραπάνω περί των οικοδομικών υπερβάσεων, οι ισχυρισμοί της εκμισθώτριας ως προς τη γνώση των ελαττωμάτων από την αντίδικό της, την ανεπιφύλακτη παραλαβή του μίσθιου απ’ αυτήν και τη μη παρεμπόδιση της χρήσης του λόγω της ανοχής που επεδείκνυαν οι διοικητικές αρχές, δεν βρίσκουν κανένα έρεισμα στην περίπτωση του δεύτερου λόγου της καταγγελίας που αφορά τα ελαττώματα του συστήματος βιολογικού καθαρισμού, τα οποία εμφανίσθηκαν μετά τη συνομολόγηση της μίσθωσης και την παράδοση του μίσθιου και εντάθηκαν σταδιακά, με την πάροδο του χρόνου λειτουργίας του ξενοδοχείου, ο οποίος αναλώθηκε, όπως προαναφέρεται, χωρίς να προβεί η εκμισθώτρια σε καμμία ενέργεια αποκατάστασής τους.

Αποδείχθηκε περαιτέρω, ότι μετά την κατά τα ως άνω λύση της μίσθωσης, η εκμισθώτρια παρέλαβε το μίσθιο από τη μισθώτρια στις 15-2-2008, οπότε συνυπέγραψε μ’ αυτήν το με την ίδια ημερομηνία πρωτόκολλο παράδοσης - παραλαβής, στο οποίο διατύπωσε τις επιφυλάξεις της, δεδομένου ότι αμφισβήτησε εξ αρχής το κύρος της καταγγελίας.

Στη συνέχεια και δη, στις 3-3-2008, κατήρτισε νέα σύμβαση μίσθωσης του ξενοδοχείου με την εταιρεία με την επωνυμία "... Ε.Π.Ε.", για χρονικό διάστημα 12 ετών, με ετήσιο μίσθωμα 900.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος και 1.000.000 ευρώ για τα επόμενα δύο μισθωτικά έτη, αναπροσαρμοζόμενο ακολούθως με τον τρόπο που αναφέρεται στο οικείο μισθωτήριο έγγραφο.

Στο σημείο αυτό, προς επίρρωση των προαναφερομένων κρίσεων του Δικαστηρίου τούτου περί της βασιμότητας των λόγων της καταγγελίας, πρέπει να αναφερθούν τα εξής: Μετά τη λύση της μίσθωσης και την απόδοση του μίσθιου στην εκμισθώτρια, οι Επόπτες Δημόσιας Υγείας της προαναφερόμενης Διεύθυνσης Υγιεινής πραγματοποίησαν αυτοψία στην ξενοδοχειακή μονάδα, κατά την οποία διαπίστωσαν ότι είχε διακοπεί η παράνομη απόρριψη των λυμάτων, ότι είχε σφραγισθεί η γεώτρηση και ότι είχε απομακρυνθεί ο αγωγός που οδηγούσε τα λύματα σ’ αυτήν.

Οι διαπιστώσεις αυτές όμως, όπως προκύπτει από τα υπ’ αριθμ. ...5-3-2008 και ...30-9-2008 έγγραφα της παραπάνω Υπηρεσίας, δεν αρκούσαν για τη χορήγηση απ’ αυτήν στην εκμισθώτρια βεβαίωσης καλής λειτουργίας του συστήματος επεξεργασίας και διάθεσης των λυμάτων του ξενοδοχείου, διότι για να γίνει αυτό, έπρεπε να προηγηθεί ολοκληρωμένος έλεγχός του από την ίδια Υπηρεσία, κατά την περίοδο πλήρους λειτουργίας της ξενοδοχειακής μονάδας.

Έτσι, η εκμισθώτρια, προκειμένου να λάβει τη σχετική βεβαίωση, κατέθεσε στις 10-6-2008, στο Τμήμα Υγειονομικού Ελέγχου της Διεύθυνσης Δημόσιας Υγείας Ηρακλείου νέα μελέτη διάθεσης των λυμάτων του ξενοδοχείου, η οποία εγκρίθηκε μεν στις 20-10-2008 (βλ. τα υπ’ αριθμ. .../20-10-2008 και .../4-11-2008 έγγραφα της εν λόγω Υπηρεσίας), πλην όμως, μόλις στις 6-7-2009, χορηγήθηκε σ’ αυτήν η υπ’ αριθμ. ...6-7-2009 προσωρινή άδεια διάθεσης λυμάτων της ίδιας Υπηρεσίας.

Παράλληλα, στις 4-4-2008, χορηγήθηκε για το ξενοδοχείο το με αριθμό πρωτ. ...4-4-2008 Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ. για εγκεκριμένη δυναμικότητα 179 δωματίων (επομένως, όχι για το σύνολο του μίσθιου), αφού προηγουμένως εγκρίθηκε η τροποποιητική αρχιτεκτονική μελέτη που κατέθεσε η εκμισθώτρια (αριθμ. πρωτ. έγκρισης Π.Υ.Τ. ...12-3-2008).

Όμως, κατόπιν καταγγελίας της μισθώτριας (".... Α.Ε") διενεργήθηκε έλεγχος στις 22-10-2008, από τη Διεύθυνση Επιθεώρησης του Ε.Ο.Τ., κατά τον οποίο διαπιστώθηκε ότι δεν συνέτρεχαν όλες οι προϋποθέσεις χορήγησης του προαναφερομένου Σήματος, καθόσον δεν είχαν τηρηθεί οι τεχνικές προδιαγραφές της εγκεκριμένης τροποποιητικής μελέτης (εμβαδόν δωματίων, κοινόχρηστων χώρων κ.λπ.) και η Περιφερειακή Υπηρεσία Τουρισμού (Π.Υ.Τ.) Κρήτης από παρανόηση θεώρησε ότι υπήρχε βεβαίωση καλής λειτουργίας του αποχετευτικού συστήματος του ξενοδοχείου προτάθηκε δε να κατατεθεί για τυχόν έγκριση νέα τροποποιητική αρχιτεκτονική μελέτη, να γίνουν οι προβλεπόμενες από τη νομοθεσία διαδικασίες για τη σφράγιση των εκτός των εγκεκριμένης δυναμικότητας 94 δωματίων και να ανακληθεί το προαναφερόμενο Σήμα μέχρι την προσκόμιση σχετικής βεβαίωσης καλής λειτουργίας του αποχετευτικού συστήματος από την Υγειονομική Υπηρεσία Ηρακλείου και την έγκριση της νέας τροποποιητικής αρχιτεκτονικής μελέτης (βλ.

υπ’ αριθμ. πρωτ. ...3-11-2008 έκθεση επιθεώρησης του Ε.Ο.Τ.). Στη συνέχεια, όπως προκύπτει και από το με αριθμό πρωτ. ...3-11-2008 έγγραφο-απάντηση της Διεύθυνσης Επιθεώρησης του Ε.Ο.Τ. προς τη μισθώτρια (".... ΑΕ"), δόθηκαν αρμοδίως εντολές προς την Π.Υ.Τ. Κρήτης να προβεί σε ανάκληση του παραπάνω Σήματος. Τελικά, μετά και τη θέση σε ισχύ του νόμου 3766/2009, ο οποίος απλοποίησε τις προϋποθέσεις χορήγησης του Σήματος, μεταξύ των οποίων δεν περιέλαβε και την κατάθεση στον Ε.Ο.Τ.

της οικοδομικής άδειας του ξενοδοχείου, η νέα μισθώτρια εταιρεία κατόρθωσε να λάβει το υπ’ αριθμ. ... Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ. για το σύνολο της δυναμικότητας του ξενοδοχείου μόλις στις 8-4-2010...". Με αυτά που έκρινε το Εφετείο, δεν υπέπεσε στην αποδιδόμενη, με τον προβαλλόμενο πρώτο λόγο της αναιρέσεως, πλημμέλεια του άρθρου 559 αρ. 1 και 19 ΚΠολΔ, διά της παραβιάσεως των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, αφού ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε, κατά τις ως άνω διατάξεις, το άρθρο 14 της ένδικης συμβάσεως αναφορικά με το δικαίωμα της καταγγελίας της.

Εξ άλλου, με πληρότητα, σαφήνεια και χωρίς αντιφάσεις, διαλαμβάνεται στην απόφαση, ότι η εκμισθώτρια δεν εκπλήρωνε ουσιωδώς τις υποχρεώσεις της από τη μισθωτική σύμβαση ως προς την παραχώρηση στην αντισυμβαλλόμενή της του ξενοδοχείου κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση. Ακόμη αιτιολογείται στην απόφαση (φύλλο 13 σελ. 2 αυτού), για ποιο λόγο οι ενέργειες της εκμισθώτριας: 1) να ζητήσει εγγράφως από τη Διεύθυνση Δημόσιας Υγείας Ηρακλείου, να πραγματοποιήσει με τους υπαλλήλους της αυτοψία, για να διαπιστωθεί η καλή λειτουργία του συστήματος βιολογικού καθαρισμού, 2) για τη λήψη βεβαιώσεως περί εγγραφής του μισθίου στο Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος και 3) για τη λήψη πιστοποιητικού πυρασφάλειας, δεν ήταν πρόσφορες και ικανές να καταστήσουν το μίσθιο κατάλληλο για τη λήψη της σχετικής άδειας από τον ΕΟΤ.

Σημειώνεται τέλος, ότι δεν απαιτείται να διατυπώνεται στην απόφαση ότι υπάρχει κενό ή ασάφεια στη δικαιοπραξία, προκειμένου να προσφύγει το δικαστήριο στους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ. Η περιεχόμενη στον ίδιο πρώτο λόγο αιτίαση, ότι "αν ήθελε θεωρηθεί ότι η απόφαση δεν προέβη σε ερμηνεία των δηλώσεων βουλήσεως, τότε υπέπεσε στην παράβαση του άρθρου 559 αρ. 1 και 19..", αντιφάσκει με τον προεκτεθέντα λόγο της αναιρέσεως (διότι το δικαστήριο ή ερμήνευσε ή δεν ερμήνευσε τη σύμβαση κατά τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ) και εκ τούτου είναι απορριπτέα.

Κατόπιν αυτών, ο πρώτος λόγος της αναιρέσεως, είναι αβάσιμος και απορριπτέος.

Με τις ως άνω παραδοχές του το δικαστήριο ορθώς ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις περί καταγγελίας της ένδικης συμβάσεως για παράβαση των προδιαληφθέντων όρων αυτής, διέλαβε δε στην απόφασή του πλήρεις, σαφείς και χωρίς αντίφαση αιτιολογίες που επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή εφαρμογή τους. Εξ άλλου, η διάταξη του άρθρου 15 εδ. α’ του ΠΔ 34/1995, κατά την οποία η καταγγελία της μίσθωσης επιτρέπεται για τους λόγους που προβλέπει το ως άνω διάταγμα και ο Αστικός Κώδικας, δεν εισάγει περιορισμό στη ρύθμιση του άρθρου 44 του ίδιου Προεδρικού Διατάγματος, σύμφωνα με την οποία, οι μισθώσεις του Διατάγματος αυτού, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ’ αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Επομένως, τα ισχυριζόμενα με το δεύτερο λόγο της αναιρέσεως, ότι ως λόγοι καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, νοούνται μόνο οι νόμιμοι λόγοι καταγγελίας και από αυτούς μόνο οι έκτακτοι και όχι οι συμβατικώς προβλεπόμενοι (όπως δέχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση), είναι αβάσιμα και απορριπτέα, όπως και ο ως άνω λόγος και κατά τα δύο μέρη του (εκ του άρθρου 559 αρ. 1 και 19 ΚΠολΔ).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 249 ΚΠολΔ, αν η διάγνωση της διαφοράς εξαρτάται ολικά ή εν μέρει από την ύπαρξη ή ανυπαρξία μιας έννομης σχέσης ή την ακυρότητα ή τη διάρρηξη μιας δικαιοπραξίας που συνιστά αντικείμενο άλλης δίκης εκκρεμούς σε πολιτικό ή διοικητικό δικαστήριο ή από ζήτημα που πρόκειται να κριθεί ή κρίνεται από διοικητική αρχή, το δικαστήριο μπορεί, αυτεπαγγέλτως, ή ύστερα από αίτηση κάποιου διαδίκου, να διατάξει την αναβολή της συζήτησης εωσότου περατωθεί τελεσίδικα ή αμετάκλητα η άλλη δίκη, ή εωσότου εκδοθεί από τη διοικητική αρχή απόφαση που δε θα μπορεί να προσβληθεί... Η σχετική κρίση του δικαστηρίου περί της συνδρομής των προϋποθέσεων που προβλέπονται από τη διάταξη αυτή εκφεύγει του ακυρωτικού ελέγχου, διότι απόκειται στην κυριαρχική και ανέλεγκτη με αναίρεση εξουσία του (δικαστηρίου) (ΑΠ 1191/2010, ΑΠ 1530/2009, ΑΠ 215/1999). Στην προκείμενη περίπτωση, η αναιρεσείουσα, με τον τρίτο λόγο της αναιρέσεως προσβάλλει την απόφαση για πλημμέλεια εκ των αριθμών 14 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, διότι το δικαστήριο, παρά το νόμο, απέρριψε το αίτημά της περί αναστολής της δίκης, που ανοίχθηκε με την από 14-2-2008 αγωγή της πρώτης αναιρεσίβλητης, μέχρι τελεσιδικίας της από 8-8-2005 δικής της (αναιρεσείουσας) αγωγής, κατ’ άρθρο 249 ΚΠολΔ. Ο λόγος αυτός της αναιρέσεως πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος, διότι η σχετική κρίση του δικαστηρίου εκφεύγει του ακυρωτικού ελέγχου.

Από τη διάταξη του άρθρου 409 ΑΚ συνάγεται, ότι το δικαστήριο της ουσίας, στη διαμόρφωση της κρίσης του για το χαρακτήρα της ποινής ως δυσανάλογα μεγάλης και στη συνέχεια, για το μέτρο που πρέπει να μειωθεί, λαμβάνει υπόψη τα περιστατικά που συντρέχουν κατά περίπτωση, ιδίως δε το μέγεθος της ποινής σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής του δανειστή, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα των δανειστών που επλήγησαν από την αθέτηση της συμβάσεως, την έκταση της συμβατικής παράβασης του οφειλέτη, το βαθμό του πταίσματός του και την ενδεχόμενη ωφέλειά του από τη μη εκπλήρωση της παροχής, καθώς και κάθε δικαιολογημένο ενδιαφέρον του δανειστή και τα απώτερα ακόμη επιβλαβή γενικώς αποτελέσματα, τα οποία είχε γι’ αυτόν η μη εκπλήρωση ή η μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής, όχι δε απλώς τη μη επέλευση σ’ αυτόν ζημίας ή το μέγεθος αυτής, αφού, κατά το άρθρο 405, κατάπτωση της ποινής επέρχεται και αν ακόμη ο δανειστής δεν υπέστη ζημία.

Εκ τούτων προκύπτει, ότι ο ζητών τη μείωση της ποινής ως υπέρμετρης, πρέπει να επικαλεσθεί στην αίτησή του ορισμένα περιστατικά, εξ αιτίας των οποίων παρίσταται υπέρμετρη η ποινή και σε περίπτωση αμφισβητήσεώς τους, να αποδείξει αυτά, μη αρκούντος μόνο του περιστατικού ότι η ζημία του δανειστή είναι μικρότερη της συμφωνημένης ποινής (ΑΠ 751/2014, ΑΠ 811/2013, ΑΠ 1460/2005).

Στην προκείμενη περίπτωση, με τον τέταρτο λόγο του αναιρετηρίου προβάλλεται η αιτίαση, ότι το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, μη νομίμως απέρριψε την προβληθείσα από την αναιρεσείουσα ένσταση μειώσεως της ποινής στο προσήκον μέτρο των 500 ευρώ, ως αόριστη, παραβιάζοντας τη διάταξη του άρθρου 409 ΑΚ, εφόσον κατ’ αυτή (αναιρεσείουσα) απαιτείται μόνο η υποβολή της αιτήσεως του διαδίκου για μείωση της ποινής και όχι άλλα στοιχεία.

Ο λόγος αυτός της αναιρέσεως, σύμφωνα με τις προεκτεθείσες νομικές σκέψεις, είναι αβάσιμος και απορριπτέος, καθόσον απαιτείται και η επίκληση ορισμένων περιστατικών εξ αιτίας των οποίων παρίσταται υπέρμετρη η ποινή, τέτοια δε περιστατικά δεν επικαλέσθηκε η αναιρεσείουσα. Κατόπιν όλων των ανωτέρω, πρέπει να απορριφθούν όλοι οι λόγοι της αναιρέσεως και η αναίρεση στο σύνολό της, να διαταχθεί η εισαγωγή των παραβόλων, που κατατέθηκαν για την άσκησή της, στο Δημόσιο Ταμείο και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων (άρθρο 183 ΚΠολΔ), οι οποίες κατέθεσαν προτάσεις.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την με αύξ. αρ. ...2013 αίτηση αναιρέσεως της υπ’ αριθμ. 40/2012 αποφάσεως του Εφετείου Κρήτης.

Διατάσσει την εισαγωγή των κατατεθέντων παραβόλων στο Δημόσιο Ταμείο.

Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων, την οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 7 Απριλίου 2017.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 24 Μαΐου 2017.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ