Supreme Court dismisses appeal on lease rent adjustment, upholding lower court's good faith assessment.

Απόφαση 765 / 2020 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 765/2020

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεώργιο Χοϊμέ, Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Μαρία Τζανακάκη και Ελένη Φραγκάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 6 Μαρτίου 2020, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Ι. Ν. του Θ. και 2) Α. Ν. του Θ., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νικόλαο Διαλυνά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Τ. Π. του Θ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Μάρκο - Ευάγγελο Χατζηιακώβου με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1-12-2012 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1144/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 146/2018 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 9-10-2018 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Γεώργιο Χοϊμέ, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, άσχετα του αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ.

Η διάταξη αυτή, που εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 44 του π.δ/τος 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 ΑΚ, αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ Ολομ. 9/1997).

Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, όπως επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014).

Μεταβολή των συνθηκών με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις, στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή, δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά.

Ειδικά, η γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 και εφεξής, η επιβολή σκληρών οικονομικών (δημοσιονομικών και φορολογικών) μέτρων με τα "μνημόνια", εξαιτίας των οποίων μειώθηκε αισθητά το εισόδημα των εργαζομένων και, συνακόλουθα, η αγοραστική τους ικανότητα, η σημαντική αύξηση της φορολογίας των εισοδημάτων και η επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.λπ., που συνεπάγονται και μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο του άρθρου 288 ΑΚ και, συνεπώς, τα γεγονότα αυτά δικαιολογούν την αναπροσαρμογή μισθώματος κατά το υπόψη άρθρο, έστω και αν δεν στοιχειοθετούν την εφαρμογή του άρθρου 388 του ίδιου Κώδικα, θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα (ΑΠ 763/2016 - βλ.

και ΑΠ 841/2017, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 1592/2014, ΑΠ 998/2014, υπέρ της εφαρμογής, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, και της ΑΚ 388). Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διάταξης οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο ενάγων.

Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (ΑΠ 155/2018, ΑΠ 1954/2017, ΑΠ 403/2017). Εξάλλου, κατά το άρθρο 216 παρ.1 ΚΠολΔ, η αγωγή, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει:

α) σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Αν ελλείπουν τα στοιχεία αυτά, η αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, και αυτεπαγγέλτως, ενώ η αοριστία του δικογράφου δεν μπορεί να συμπληρωθεί με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή σε άλλα έγγραφα της δίκης, ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων.

Σύμφωνα με όλα αυτά, τα στοιχεία της βάσης της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, είναι, κατ' άρθρ. 216 παρ.1 ΚΠολΔ, τα εξής: 1) Έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, γιατί η αγωγή απορρέει από σύμβαση και, επομένως, σε περίπτωση ακυρότητας, δεν χορηγείται, αφού αυτή δεν αναδίδει καμία συνέπειά της. 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης -από εκείνη που επιδιώκεται με την αγωγή- συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της (πρώτης) συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί, έστω και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν είναι ανυπαίτια, πλην όμως πρέπει το ζήτημα να κρίνεται ανάλογα και με τις συνθήκες καλής πίστης που συντρέχουν κάθε φορά. 3) Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συμφωνημένο ή το μετά από αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

Κατά συνέπεια, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της σχετικής αγωγής, πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα, και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. 4) Αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) Ορισμένο αίτημα (ΑΠ 1145/2019, ΑΠ 155/2018, ΑΠ 203/2017, ΑΠ 320/2016).

Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ.1 εδάφ. α' του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται "αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών...". Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά που ανέλεγκτα το δικαστήριο της ουσίας δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και την υπαγωγή τους στο νόμο και ιδρύεται αυτός ο λόγος αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση.

Για να είναι ορισμένος ο λόγος αυτός, πρέπει να καθορίζονται, μεταξύ άλλων, η συγκεκριμένη διάταξη του ουσιαστικού δικαίου που φέρεται ότι παραβιάστηκε, το αποδιδόμενο στο δικαστήριο νομικό σφάλμα ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή του ουσιαστικού νόμου και, εφόσον το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η ελάσσων πρόταση του νομικού του συλλογισμού, δηλαδή, τα πραγματικά γεγονότα που αυτό δέχθηκε, υπό τα οποία και συντελέστηκε η προβαλλόμενη παραβίαση των κανόνων του ουσιαστικού δικαίου (ΑΠ Ολομ., 20/2005, 28/1998, 32/1996, καθώς και ΑΠ Ολομ.

Διοικ. 14/2010, όπου και παραπομπές στις αποφάσεις του ΕΔΔΑ). Δεν αρκεί, για το ορισμένο του λόγου αυτού, η ανάλυση της έννοιας που ο αναιρεσείων αποδίδει στη διάταξη που φέρεται ότι παραβιάστηκε, ούτε η παράθεση του συμπεράσματος του δικαστηρίου, διότι μόνο με βάση τις κρίσιμες ουσιαστικές παραδοχές μπορεί να ελεγχθεί αν η αποδιδόμενη νομική πλημμέλεια οδήγησε σε εσφαλμένο διατακτικό, από το οποίο και εξαρτάται τελικά η ευδοκίμηση της αναίρεσης κατά το άρθρο 578 ΚΠολΔ.

Με το λόγο αυτόν δεν επιτρέπεται να πλήττεται η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, υπό την επίκληση ότι αυτή παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που δεν ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο κατά το άρθρο 561 παρ.1 ΚΠολΔ (ΑΠ 209/2019, ΑΠ 472/2017). Συγκεκριμένα, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ.1 ΚΠολΔ προκύπτει ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη και, συνεπώς, ο αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, από το περιεχόμενο του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις πιο πάνω εξαιρετικές περιπτώσεις, είναι απαράδεκτος, καθόσον πλήττεται πλέον η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο.

Στην προκείμενη περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης, με την πληττόμενη 146/2018 απόφασή του, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών (μισθωτικών) διαφορών (άρθρ. 614 αριθμ.1 ΚΠολΔ), δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρ. 561 παρ. 1 ΚΠολΔ), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: [...Με το από 24-6-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό οι εφεσίβλητοι, συγκύριοι, κατά 50% εξ αδιαιρέτου ο καθένας, ενός αγροτεμαχίου, εμβαδού 2.787 τ.μ.

με ισόγειο κτίσμα, εμβαδού 272 τ.μ., το εκμίσθωσαν στην εκκαλούσα για να εγκαταστήσει σε αυτό παιδικό σταθμό, νηπιαγωγείο, μουσικό σχολείο και ωδείο. Η μίσθωση συμφωνήθηκε να διαρκέσει από την 1.10.2008 έως την 31.9.2017 και το μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 3.500 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου, για το πρώτο έτος, προβλέφθηκε δε η ετήσια αύξησή του σε ποσοστό 2% επί του καταβαλλόμενου μισθώματος, ενώ κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής το μίσθωμα, συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου, είχε ανέλθει στο ποσό των 3.924,88 ευρώ μηνιαίως.

Μετά την κατάρτιση της επίδικης σύμβασης επήλθε, από το έτος 2009 και μετά, αρνητική και μη παροδικού χαρακτήρα μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας, με την προσφυγή προς δανειοδότηση στο ΔΝΤ και στο μηχανισμό στήριξης της Ε.Ε. στα μέσα του έτους 2010, για να αποφευχθεί ένα ευρύτατης έκτασης πιστωτικό γεγονός, ενώ επακολούθησαν τα έτη 2011 και 2012 εκτενείς περικοπές μισθών και συντάξεων στο δημόσιο και ιδιωτικό τομέα, έκτακτες φορολογικές επιβαρύνσεις, μείωση της αγοραστικής δύναμης του μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού, κατά ποσοστό που υπερβαίνει το 40%.

Συγχρόνως, σε άμεση συνάρτηση με τα παραπάνω γεγονότα, η βαθιά ύφεση, που κατά τα έτη 2011 και 2012 διαμορφώθηκε στο -7%, η απουσία ρευστότητας, οι κλυδωνισμοί του τραπεζικού συστήματος, ο περιορισμός κάθε μορφής δανειοδότησης - χρηματοδότησης, προκάλεσαν περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, κένωση εμπορικών καταστημάτων, ανεργία -που από 9%, που ανερχόταν, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης...

κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής υπερέβη το 20%- έλλειψη επιχειρηματικού ενδιαφέροντος και μείωση κατακόρυφη της μισθωτικής αξίας των διαθέσιμων ακινήτων, σε αντιστοιχία με τη μείωση τζίρου και καθαρών κερδών των εμπορικών επιχειρήσεων. Γι' αυτό το λόγο, εξάλλου, το Δημόσιο, με το άρθρ. 21 του ν. 4002/2011, επέβαλε υποχρεωτική μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλουν σε ιδιοκτήτες οι δημόσιες υπηρεσίες (Δήμοι, ΝΠΔΔ, κλπ) κατά 20%, ενώ με το άρθρ. 2 του ν. 4081/2012, η μείωση μισθωμάτων, για ποσό μισθώματος μεγαλύτερο των 3.000 ευρώ, ανήλθε σε ποσοστό 25%.

Η παραπάνω "γνωστή τοις πάσι" μεγάλη οικονομική κρίση με τις προαναφερθείσες συνέπειες έπληξε και την επιχείρηση που ανέπτυξε η ενάγουσα. Εκτός από τις προαναφερθείσες γενικές συνέπειες της οικονομικής ύφεσης, η επιχείρηση της εκκαλούσας επηρεάστηκε και από την έκδοση της ...4824/4.9.2012 απόφασης της "Γενικής Γραμματείας Διαχείρισης Κοινοτικών και Άλλων Πόρων", με την οποία το ετήσιο ανώτατο όριο της δαπάνης που καταβαλλόταν ανά θέση παιδιού στους παιδικούς σταθμούς για το έτος 2012 - 2013 μειώθηκε κατά 12,5%, δεδομένου ότι η επιχείρηση της ενάγουσας μετείχε στο πρόγραμμα, όπως αποδεικνύεται από τις προσκομιζόμενες συμβάσεις μεταξύ της εκκαλούσας και της ΕΕΤΑΑ για την υλοποίηση της δράσης "Εναρμόνιση οικογενειακής και επαγγελματικής ζωής", κατά τα έτη 2011 - 2013.

Ειδικότερα, τη σχολική χρονιά 2011 - 2012 φοιτούσαν στον παιδικό σταθμό - νηπιαγωγείο 44 παιδιά, από τα οποία τα δίδακτρα των 25 επιδοτήθηκαν από το ΕΣΠΑ με το ποσό των 3.800 ευρώ ανά παιδί, ετησίως, το 2012 - 2013 φοιτούσαν 28 παιδιά από τα οποία 9 επιδοτήθηκαν με το ποσό των 2.537 ευρώ και το έτος 2013 - 2014 φοιτούσαν 35 παιδιά, με 16 επιδοτηθέντα με το ποσό των 2.100 ευρώ ετησίως.

Λόγω δε της μείωσης της επιδότησης αλλά και της ικανότητας των γονέων να ανταποκριθούν στο κόστος των διδάκτρων, προέβη σε δραστική μείωση αυτών στο ποσό των 250 ευρώ μηνιαίως από το αρχικό ποσό των 420 ευρώ, καθώς και σε μείωση του προσωπικού της. Η ιδιαιτερότητα του μίσθιου ακινήτου δεν επέτρεψε τη σύγκριση, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, με άλλα μισθωμένα ακίνητα, καθώς το πλησιέστερο προς τα χαρακτηριστικά του ήταν το ακίνητο που εκμισθωνόταν για τη λειτουργία του παιδικού σταθμού με την επωνυμία "Χ.", με κτίσμα 200 τ.μ.

και περιβάλλοντα χώρο 800 τ.μ. περίπου, επί της κεντρικής οδού του ..., σε τοποθεσία ευκολότερα προσβάσιμη εκ μέρους των γονέων, αλλά ταυτόχρονα περισσότερο επιβαρυμένη με ηχητικούς και αέριους ρύπους, για το οποίο, κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής, καταβαλλόταν μίσθωμα 1.500 ευρώ. Μετά την έκδοση της εκκαλουμένης που απέρριψε την αγωγή, η εκκαλούσα, σε βάρος της οποίας είχαν ήδη εκδοθεί διαταγές πληρωμής οφειλόμενων μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου, η σχετική όμως διένεξη είχε διακανονισθεί μεταξύ των διαδίκων, εν όψει της έκδοσης της εκκαλουμένης, με το από 12.9.2013 ιδιωτικό συμφωνητικό, εγκατέλειψε το μίσθιο και με το από 10.7.2014 ιδιωτικό συμφωνητικό...

μίσθωσε στην περιοχή της ..., δηλαδή σε περιοχή γειτονική προς την περιοχή του μισθίου, άλλο ακίνητο που αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και όροφο, εμβαδού, κάθε ορόφου, 115 τ.μ., σε οικόπεδο 815,29 τ.μ., έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.554 ευρώ. Το δικαστήριο, λαμβάνοντας υπόψη όλα τα παραπάνω και με δεδομένο ότι η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ έχει τεθεί τόσο υπέρ του εκμισθωτή, όσο και υπέρ του μισθωτή, κρίνει ότι ανάμεσα στο "ελεύθερο" μίσθωμα (που προσδιορίστηκε από τα άνω συγκριτικά στοιχεία) και το σύμφωνημένο, υπάρχει, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, σημαντική διαφορά, δηλαδή ότι επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, μετά τη σύναψη της μίσθωσης, ώστε να επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, να αναπροσαρμοσθεί το οφειλόμενο μίσθωμα στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία, προκειμένου η παροχή της μισθώτριας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης, κατά το χρόνο εκπλήρωσης, ώστε να επέλθει εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών και αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ.

Σταθμίζοντας δε, όλα τα προαναφερόμενα και το σύνολο των συνθηκών, που σχετίζονται με τη μίσθωση και τους συμβαλλόμενους, όπως το σκοπό της σύμβασης, το συμφέρον αμφοτέρων των μερών, το κέρδος από την εκτέλεση της μίσθωσης, το οποίο σίγουρα ανέμεναν οι εναγόμενοι, χωρίς να παραβλέπεται η ανάγκη εκπλήρωσης της σύμβασης και η βεβαιότητα και η ασφάλεια των συναλλαγών, εκτιμά ότι, για να πληρωθούν οι παραπάνω όροι, πρέπει το επίδικο μίσθωμα να μειωθεί, στο ποσό των 2.500 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, από την επίδοση της αγωγής.

Η εμμονή των εναγομένων για την πληρωμή του συμφωνημένου μισθώματος αντίκειται στην απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, αφού, κατά τα προεκτεθέντα, από την κατάρτιση της μίσθωσης μέχρι την άσκηση της αγωγής επήλθε σημαντική και μόνιμη και όχι παροδική επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας, που επηρέασε δυσμενώς την λειτουργία της επιχείρησης της ενάγουσας και επέφερε, μεταξύ άλλων, μείωση της μισθωτικής αξίας του επιδίκου, καθώς και σημαντική διαφορά μεταξύ του "ελεύθερου" και "συμβατικού" μισθώματος, που συνιστά τη ζημιά της ενάγουσας μισθώτριας ανά μήνα και υπερβαίνει καταφανώς τον επιχειρηματικό κίνδυνο που ανέλαβε, καταρτίζοντας τη σύμβαση με το επίδικο μίσθωμα.

Επομένως, η αγωγή πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή, με το μίσθωμα να αναπροσαρμόζεται στο ανωτέρω ποσό, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, από την επίδοση της αγωγής...]. Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε, ως ουσιαστικά βάσιμη, την από 26-5-2014 και με αύξοντα αριθμό κατάθεσης 2230/4-6-2014 έφεση της ήδη αναιρεσίβλητης κατά της πρωτόδικης 1144/2014 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης που είχε κρίνει διαφορετικά, απορρίπτοντας, ως απαράδεκτη εξαιτίας αοριστίας, την ένδικη, από 1-12-2012 και με αύξοντα αριθμό κατάθεσης 34.652/3-12-2012, αγωγή της αναιρεσίβλητης (την οποία, συγκεκριμένα, απέρριψε στο σύνολό της, τόσο ως προς την κύρια βάση της του άρθρου 388 ΑΚ, όσο και ως προς την επικουρική του άρθρου 288 του ίδιου Κώδικα) και, αφού την εξαφάνισε, κατά το μέρος που είχε απορριφθεί η αγωγή κατά την επικουρική βάση της, ως προς την οποία και μόνο προσβλήθηκε με την έφεση η πρωτόδικη απόφαση, κράτησε την υπόθεση και τη δίκασε στην ουσία και δέχθηκε, τελικά, κατά ένα μέρος, την αγωγή, κατά την επικουρική βάση της, αναπροσαρμόζοντας - μειώνοντας το μηνιαίο μίσθωμα στο προαναφερόμενο ποσό.

Ήδη, με τους δύο λόγους αναίρεσης (από προφανή παραδρομή ο δεύτερος λόγος αναγράφεται στο αναιρετήριο πάλι ως πρώτος), οι αναιρεσείοντες, αφού παραθέτουν τις οικείες νομικές σκέψεις, αναφορικά με την έννοια των διατάξεων των άρθρων 388 και 288 ΑΚ, καθώς και με το ορισμένο και νόμιμο των σχετικών αγωγών που στηρίζονται σε αυτές, προσάπτουν στην πληττόμενη απόφαση αιτιάσεις από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ που συνίστανται στο ότι το Εφετείο παραβίασε, ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή, τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ "σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 288 του ίδιου Κώδικα", επικαλούμενοι, όπως, κατά λέξη, αναγράφεται στο αναιρετήριο, ότι: 1) "...δεν συνιστά έκτακτο και απρόβλεπτο γεγονός με την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ η τυχόν επελθούσα οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων οικονομικής λιτότητας λόγω αυτής και η εξ αυτών μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών", 2) "...

από τα ως άνω αποδεικνύεται πως δεν είχε επέλθει μείωση του τζίρου της επιχείρησης. Σε κάθε περίπτωση η οικονομική κρίση που επικαλείται η αντίδικος δεν μπορεί να θεμελιώσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' άρθρα 388 και 288 ΑΚ" και 3) "...συνεπώς τα φερόμενα ως συγκριτικά στοιχεία για τις μισθώσεις στην περιοχή του ακινήτου μας δεν είναι πρόσφορα κατ' άρθρ. 388 ΑΚ σε συνδυασμό με άρθρ. 288 ΑΚ, ώστε να σχηματισθεί δικανική πεποίθηση ότι το χρηματικό αντάλλαγμα είναι εκείνο που αντιστοιχεί κατά την καλή πίστη στην αξία της παραχωρηθείσας χρήσεως.

Λαμβανομένων όλων των παραπάνω στοιχείων υπόψη, το μίσθωμα των 3.924,88 ευρώ όχι μόνο δεν ήταν υπέρμετρο μεγάλο αλλά και προσήκον για το ακίνητό μας". Κατ' αρχάς, οι λόγοι αυτοί, κατά το μέρος που αναφέρονται στην εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, είναι αλυσιτελείς, γιατί στηρίζονται στην εσφαλμένη προϋπόθεση ότι η αγωγή έγινε δεκτή κατά την (κύρια) βάση της του πιο πάνω άρθρου, ενώ αυτή έγινε, εν μέρει, δεκτή κατά την επικουρική βάση της που θεμελιώνεται στο άρθρο 288 ΑΚ, όπως αναμφίβολα προκύπτει από τις παραδοχές της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης που προεκτέθηκαν σε συνδυασμό και με όλο το περιεχόμενό της, στην οποία διαλαμβάνονται, μεταξύ των άλλων, αρχικά, η νομική σκέψη για την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ (σελίδες 3η έως και 5η) και, ακολούθως "...η υπό κρίση αγωγή, όπως το περιεχόμενό της εκτέθηκε ανωτέρω, πληροί τις προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ" (σελίδα 5η).

Άλλωστε, όπως έχει προαναφερθεί, με την παραπάνω, από 26-5-2014, έφεση της ενάγουσας - αναιρεσίβλητης, η πρωτόδικη, απορριπτική, απόφαση προσβλήθηκε μόνο κατά το κεφάλαιο που αφορούσε στην επικουρική βάση της αγωγής, όπως τούτο προκύπτει και από την παραδεκτή, κατ' άρθρ. 561 παρ.2 ΚΠολΔ, επισκόπηση της έφεσης αυτής.

Κατά τα λοιπά, οι ίδιοι λόγοι, κατά το μέρος που σε αυτούς περιέχονται, κατ' εκτίμηση όσων αναφέρονται στο αναιρετήριο, και αιτιάσεις για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, είναι: α) αβάσιμοι, ως προς την παραπάνω υπό στοιχ. 1 αιτίαση, καθόσον το Εφετείο, με την προπαρατιθέμενη κρίση του, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, δεδομένου ότι τα πραγματικά περιστατικά που έγιναν ανελέγκτως δεκτά ότι αποδείχθηκαν, δηλαδή "η μεγάλη οικονομική κρίση με τις προαναφερθείσες συνέπειες" κ.λπ.

που έπληξε και την επιχείρηση της ενάγουσας - αναιρεσίβλητης, πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην ερευνώμενη περίπτωση της διάταξης αυτής, όπως αναπτύχθηκε στη μείζονα σκέψη της παρούσας και β) πρωτίστως, απαράδεκτοι, ως προς τις πιο πάνω υπό στοιχ. 2 και 3 αιτιάσεις, διότι, με την επίφαση αναιρετικής πλημμέλειας από τους λόγους αυτούς, προβάλλονται αιτιάσεις για την, κατ' άρθρ.561 παρ.1 ΚΠολΔ, αναιρετικά ανέλεγκτη εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών, την αιτιολόγηση, το συσχετισμό και την ανάλυση των αποδείξεων από το Εφετείο, ως προς τις οποίες οι αναιρεσείοντες έχουν διαφορετική ουσιαστική προσέγγιση, ζητώντας στην πραγματικότητα την επαναξιολόγησή τους, καθώς και για τη σαφήνεια, επάρκεια και πειστικότητα των επιχειρημάτων, με βάση τα οποία αυτό στήριξε το αποδεικτικό του πόρισμα.

Τέλος, πρέπει να σημειωθεί ότι οι αναιρεσείοντες, με τον δεύτερο λόγο της αναίρεσης, αναφέρουν και ότι το Εφετείο έπρεπε να απορρίψει την έφεση της αναιρεσίβλητης ως κατ' ουσίαν αβάσιμη και, συνακόλουθα, να επικυρώσει την πρωτόδικη απόφαση, κατά τη σχετική αιτιολογία της οποίας, όπως, κατά λέξη, αναγράφεται, "...η αγωγή είναι απορριπτέα ως αόριστη και καθ'ο μέρος φέρεται ερειδόμενη στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, δεδομένου ότι η ενάγουσα δεν επικαλείται, για το ορισμένο, συγκεκριμένα και πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, από την εκτίμηση των οποίων να μπορεί να σχηματισθεί δικανική πεποίθηση ότι το προτεινόμενο από τη μισθώτρια χρηματικό αντάλλαγμα είναι εκείνο (που) αντιστοιχεί κατά την καλή πίστη στην αξία της παραχωρηθείσας χρήσεως...".

Όμως, και με την εκδοχή ακόμη ότι στο λόγο αυτόν εμπεριέχεται αιτίαση, από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, που συνίσταται στο ότι η ένδικη αγωγή είναι, για την προαναφερόμενη αιτία, απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, η αιτίαση αυτή είναι αβάσιμη, γιατί δεν απαιτείται για την πληρότητα του δικογράφου, κατ' άρθρ. 288 ΑΚ και 216 παρ.1 ΚΠολΔ, να αναφέρονται συγκεκριμένα και πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, ήτοι η μισθωτική αξία συγκεκριμένων όμορων (ή και παράπλευρων) και ομοειδών με το μίσθιο ακινήτων, αφού το γεγονός τούτο αποτελεί αντικείμενο απόδειξης (ΑΠ 155/2018, ΑΠ 893/2010, ΑΠ 850/2010).

Μετά από αυτά, η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί και να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που έχουν καταθέσει οι αναιρεσείοντες, στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 του ΚΠολΔ, όπως ισχύει). Τέλος, οι αναιρεσείοντες που νικήθηκαν στη δίκη πρέπει να καταδικαστούν στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά της (άρθρα 176, 183, 189 παρ.1, 191 παρ.2 ΚΠολΔ), όπως ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 9 Οκτωβρίου 2018 και με αύξοντα (ειδικό) αριθμό κατάθεσης 272/10-10-2018 αίτηση των 1) Ι. Θ. Ν. και 2) Α. Θ. Ν. για αναίρεση της 146/2018 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Διατάζει την εισαγωγή του παραβόλου, που έχουν καταθέσει οι αναιρεσείοντες, στο δημόσιο ταμείο. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 24 Απριλίου 2020.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 30 Ιουνίου 2020.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ