Supreme Court allows appeal against eviction order due to rent increase based on good faith and changed circumstances.

Απόφαση 893 / 2010 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 893/2010

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση, Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη και Σοφία Καραχάλιου (κωλυομένης της Αρεοπαγίτου Βασιλικής Θάνου-Χριστοφίλου), Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Μαρτίου 2010, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) ..., ο οποίος παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου του Νικολάου Δημητρολόπουλου και κατέθεσε προτάσεις, 2) ..., 3) ..., 4) ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νικόλαο Δημητρολόπουλο και κατέθεσαν προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Δημόσιας Επιχείρησης Ηλεκτρισμού (Δ.Ε.Η.) Α.Ε., που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Νικολάου με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και δεν κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 4/4/2006 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2688/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 5577/2007 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 31/3/2008 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ευτύχιος Παλαιοκαστρίτης ανέγνωσε την από 23/2/2010 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των λόγων της αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθμ. 1 και 14 ΚΠολΔ και την απόρριψη των υπολοίπων.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ προβλέπεται η δυνατότητα διαμόρφωσης της έννομης σχέσης, όταν αυτό επιβάλλεται από την καλή πίστη. Η καλή πίστη επιβάλλει είτε την επιχείρηση θετικών πράξεων, είτε την απαγόρευση ενεργειών τόσο στον οφειλέτη σε συναίνεση για την τροποποίηση της συμβάσεως, εφόσον υπάρχει ιδιαίτερος σοβαρός λόγος και συντρέχουν αντικειμενικά κριτήρια αντλούμενα από την ίδια την έννομη τάξη και τις κρατούσες αντιλήψεις.

Περαιτέρω, κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροσοβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκλήρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι:

α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτερβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν, γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Εφόσον δεν συντρέχει, από τις, ως άνω, προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή, η εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 388 του ΑΚ, πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι την σύναψη της σύμβασης μισθώσεως, από λόγους απρόβλεπτους από την οποία μεταβολή επήλθε αύξηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αν την αναπροσαρμογή ζητεί ο εκμισθωτής σε τέτοιο ποσόν, ώστε η εμμονή του μισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών.

Για το ορισμένο δε της αγωγής αναπροσαρμογής με βάση το άρθρο 288 του ΑΚ, πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και, εφόσον αυτή ασκείται από τον εκμισθωτή, να αναφέρεται, ότι αυτό είναι κατώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί σε τρόπο ώστε να προκύπτει η διαφορά μεταξύ του ελεύθερου μισθώματος και του καταβαλλόμενου (ΑΠ 103/2001 Ελλ.

Δ/νη 42, 718). Στην προκειμένη περίπτωση, οι αναιρεσείοντες με την από 4 Απριλίου 2006 αγωγή τους, ισχυρίζονταν ότι: Με το από το από 8-10-1997 συμφωνητικό μισθώσεως εκμίσθωσε στην εναγομένη το ακίνητό του το οποίο με λεπτομέρεια περιγράφεται στο δικόγραφο της αγωγής, για να χρησιμοποιηθεί για την στέγαση των υπηρεσιών και των γραφείων της μισθώτριας.

Η μίσθωση συμφωνήθηκε για εννέα έτη και συγκεκριμένα από 1-9-1996 μέχρι την 31-8-2005, με δικαίωμα της μισθώτριας να ζητήσει μονομερώς την παράταση της μίσθωσης για μία ακόμη τριετία, μετά τη λήξη της δε παρατάθηκε αναγκαστικά ως εμπορική. Το μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσόν των 2.766,82 ευρώ πλέοντου 1/2 του τέλους χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο κατ' έτος επί του καταβαλλόμενου κατά ποσοστό ίσο με το κόστος ζωής του τελευταίου δωδεκαμήνου, όπως αυτό θα προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας.

Σε περίπτωση αναγκαστικής παράτασης της μίσθωσης πέραν των εννέα ετών συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 813/1978. Με βάση την ανωτέρω συμφωνία το μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε σταδιακά και την 1-9-2004 έφθασε το ποσόν των 3.709,29 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου. Μετά την σύναψη, όμως, της, ως άνω, σύμβασης μισθώσεως επήλθε απρόβλεπτη αύξηση της εμπορικότητας της περιοχής στην οποία βρίσκεται το μίσθιο που είχε ως συνέπεια την αυξημένη ζήτηση ακινήτων για μίσθωση και αύξηση της αντικειμενικής μισθωτικής αξίας του μισθίου κατά 120% με αποτέλεσμα εξαιτίας των μεταβολών αυτών να διαμορφωθεί αυτή κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής στο ποσόν των 6.087,04 ευρώ.

Έτσι, μεταξύ του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος και του ελεύθερου προκύπτει τόσο μεγάλη διαφορά ώστε να επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη αύξηση του μισθώματος στα επίπεδα που ζήτησαν ο αναιρεσείων για τον χρόνο μετά την επίδοση της αγωγής. Με τέτοιο περιεχόμενο και αιτήματα η αγωγή αυτή είναι πλήρως ορισμένη, εφόσον περιέχει όλα τα πραγματικά περιστατικά τα οποία σύμφωνα με όσα αναφέρονται παραπάνω είναι αναγκαία για την νομική θεμελίωσή της.

Ειδικότερα, αναφέρεται με σαφήνεια το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής, το οποίο προσδιορίζεται στο ποσόν των 2766,72 ευρώ το μήνα και το ύψος του ελεύθερου μισθώματος το οποίο προσδιορίζεται στο ποσόν των 6.087,04 ευρώ, με μία δε απλή μαθηματική πράξη προκύπτει και η διαφορά μεταξύ συμφωνημένου και ελεύθερου μισθώματος.

Η τυχόν εσφαλμένη αναφορά των, ως άνω, μεγεθών του συμφωνημένου και του ελεύθερου μισθώματος είναι ζήτημα ουσίας και αποτελεί αντικείμενο αποδείξεως, όπως και η μισθωτική αξία των ομόρων ακινήτων. Κατά συνέπεια, το Εφετείο, ο οποίο δέχτηκε, ότι η αγωγή δεν ήταν ορισμένη, διότι εσφαλμένα έκρινε, ότι για το ορισμένο αυτής ήταν αναγκαίο να αναφέρεται το πραγματικά συμφωνημένο μίσθωμα με την αρχική συμφωνία, όπως και συγκεκριμένα γεγονότα, πέραν εκείνων που αναφέρονταν στην αγωγή, από τα οποία προκύπτει η πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου και ειδικότερα αν υπάρχουν στην περιοχή όμοια μίσθια και ποια η μισθωτική αξία αυτών, παρά το νόμο, δέχτηκε ότι η αγωγή αυτή ήταν αόριστη και για το λόγο αυτό την απέρριψε ως απαράδεκτη.

Έτσι, με την κρίση του αυτή, υπέπεσε στην πλημμέλεια από το άρθρο 559 αρίθμ. 1 Κ.Πολ.Δ. εφόσον για την νομική θεμελίωση της αγωγής αξίωσε περισσότερα στοιχεία από εκείνα τα οποία ο νόμος απαιτεί όπως και στην πλημμέλεια από την περίπτωση 14 του ίδιου ως άνω άρθρου εφόσον, παρά το νόμο δέχτηκε, ότι δεν γίνονταν εξειδίκευση των πραγματικών περιστατικών που αποτελούν την προϋπόθεση εφαρμογής των ανωτέρω διατάξεων (ποσοτική αοριστία).

Κατά συνέπεια, οι σχετικοί λόγοι της αναίρεσης, με τους οποίους αποδίδονται στην προσβαλλόμενη απόφαση οι ίδιες ως άνω πλημμέλειες είναι βάσιμοι στην ουσία και πρέπει να γίνουν δεκτοί. Κατόπιν αυτών παρέλκει η εξέταση των υπολοίπων λόγων της αναίρεσης και πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο που την εξέδωσε, του οποίου είναι δυνατή η σύνθεση από άλλους δικαστές εκτός από εκείνους οι οποίοι συμμετείχαν προηγουμένως και να καταδικαστεί η αναιρεσίβλητη στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, λόγω της ήττας της (άρθρ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 5577/2007 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση ενώπιον του ίδιου Εφετείου Αθηνών το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων τα οποία ορίζει στο ποσόν των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Μαρτίου 2010. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 20 Μαίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ