Supreme Court allows appeal against lower court's failure to examine lease termination effects on co-ownership rights.

Απόφαση 758 / 2021 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 758/2021

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Αποστολάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αικατερίνη Κρυσταλλίδου - Εισηγήτρια, Μυρσίνη Παπαχίου και Ιωάννη Δουρουκλάκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 23 Νοεμβρίου 2020, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειουσών: 1) Α. Π., χήρας Ρ. Π., του Π., κατοίκου ... και 2) Μ. Π. του Ρ., κατοίκου …. Η πρώτη αναιρεσείουσα εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Σάμπαλο, ενώ η δεύτερη παραστάθηκε με τον ίδιο ως άνω πληρεξούσιο δικηγόρο.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Δ. Π. του Ν., 2) Ο. Π. του Δ. και 3) Ε. Π. του Δ., κατοίκων .... Εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Εμμανουήλ Μουζάκη, ο οποίος ανακάλεσε την από 20-11-2020 δήλωσή του για παράσταση με το άρθρο 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ. και παραστάθηκε στο ακροατήριο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-3-2014 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθήνας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 6408/2014 του ίδιου Δικαστηρίου και 5845/2018 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 5-2-2019 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειουσών ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 785, 786, 787, 792§2, 961, 962 και 1113 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν από τους κοινωνούς, δικαιούνται οι υπόλοιποι, και αν δεν πρόβαλαν αξίωση σύγχρησης, να απαιτήσουν απ' αυτόν, που έκανε αποκλειστική χρήση του κοινού, ανάλογη προς το ποσοστό του δικαιώματός τους μερίδα από το όφελος (καρπούς και γενικότερα ωφελήματα) που αυτός αποκόμισε ή εξοικονόμησε και το οποίο συνίσταται στην αξία της επιπλέον της ιδανικής του μερίδας χρήσης του κοινού (ΑΠ 1121/2017, ΑΠ 2191/2007).

Η σχετική αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν εκ των κοινωνών, δεν αποκλείεται όμως να ανακύπτει παράλληλα και ευθύνη του ως κακόπιστου νομέα κατά το άρθρο 1098 ΑΚ ή και αδικοπρακτική ευθύνη του κατά τα άρθρα 914 ή και 1099 ΑΚ, αν παράνομα και υπαίτια εμπόδισε τη σύγχρηση του κοινού πράγματος από τους λοιπούς κοινωνούς (ΑΠ 362/2010) ή πολύ περισσότερο αν τους απέβαλε από τη συννομή του κοινού (ΑΠ 1121/2017, ΑΠ 767/2014).

Ειδικότερα, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, το όφελος αυτό συνίσταται στην κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσεως μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσεως κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια (ΑΠ 802/2017, ΑΠ 187/2015).

Ο τρόπος που ο κοινωνός χρησιμοποίησε αποκλειστικά για λογαριασμό του το κοινό πράγμα είναι κατ' αρχήν αδιάφορος και μπορεί αυτός να το έχει εκμισθώσει ή να το έχει χρησιδανείσει σε άλλον ή να το έχει ιδιοχρησιμοποιήσει με οποιοδήποτε τρόπο, δηλαδή έστω και διατηρώντας αυτό αδρανές ή προκειμένου για ακίνητο διατηρώντας το κλειστό και ανεκμετάλλευτο, εφόσον με τον τρόπο αυτό αποκλείει στην πράξη τη σύγχρηση των λοιπών κοινωνών και ο ίδιος έχει οποτεδήποτε την ευχέρεια να το εκμεταλλευτεί κατά την κρίση και το συμφέρον του ( ΑΠ852/2019, ΑΠ 276/2016, ΑΠ 767/2014).

Συνεπώς, στη σχετική αγωγή αποζημιώσεως, καθώς και στην απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας που θα εκδοθεί, αρκεί, για την πληρότητα και το ορισμένο αυτής, να αναφέρεται το κοινό ακίνητο, η επ` αυτού μερίδα του ενάγοντος, ότι ο εναγόμενος έκανε κατά τον επίδικο χρόνο αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου και επίσης, το κατά τον επίδικο χρόνο όφελος του εναγομένου κοινωνού από την αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, συνιστάμενο στην αξία αυτής, η οποία (επί αστικού ακινήτου) ταυτίζεται με την μισθωτική αξία του μεριδίου του εκτός χρήσεως κοινωνού, της οποίας, συνεπώς αρκεί η αναφορά (ΑΠ 187/2015, ΑΠ 564/2012, ΑΠ 362/2010, ΑΠ 1761/2008).

Άλλο στοιχείο δεν απαιτείται να αναφέρεται στην αγωγή και ειδικότερα άλλη έννομη σχέση, βάσει της οποίας ο εναγόμενος συγκοινωνός κάνει χρήση του κοινού πράγματος και κατά τη μερίδα του ενάγοντος, αλλά εναπόκειται στον εναγόμενο η προβολή ισχυρισμού (ενστάσεως), ότι κατέχει το κοινό πράγμα κατά το πέραν της μερίδας του ποσοστό βάσει ορισμένης έννομης σχέσης και ότι, συνακόλουθα, δεν υποχρεούται στην καταβολή της αξιούμενης με την αγωγή αποζημιώσεως (ΑΠ1208/2018, ΑΠ 564/2012, ΑΠ 1480/2000).

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των άρθρων 574, 612 παρ.1, 619, 620, 632, 641 και 1710 ΑΚ προκύπτει, ότι η μισθωτική σχέση είναι κληρονομητή και κατά συνέπεια, σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή, στη μισθωτική σχέση υπεισέρχονται οι κληρονόμοι του (εκ διαθήκης ή εξ αδιαθέτου) μόλις αποδεχθούν την κληρονομία (άρθρα 1846, 1847, 1850, 1857, 1940 ΑΚ), χωρίς να χρειάζεται και η προηγούμενη μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής, αφού πρόκειται για κτήση ενοχικής σχέσης και όχι κυριότητας (άρθρα 1846, 1192, 1198 ΑΚ) (ΑΠ 1653/2012, ΑΠ 1868/2007).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 453 εδ. α' ΑΚ, "όταν οι ιδιότητες δανειστή και οφειλέτη ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο, επέρχεται απόσβεση της ενοχής με σύγχυση". Περίπτωση σύγχυσης είναι και η επερχόμενη με ειδική διαδοχή σύμπτωση των ιδιοτήτων δανειστή και οφειλέτη στο ίδιο πρόσωπο, όπως στην περίπτωση αγοράς του μισθίου πράγματος από το μισθωτή καθόσον αφορά τις ιδιότητες του εκμισθωτή και μισθωτή ως συμβαλλομένων μερών της συμβάσεως μισθώσεως.

Αν όμως, μετά την κατάρτιση της μίσθωσης, ο μισθωτής απέκτησε την κυριότητα του μισθίου κατ'ιδανικό μερίδιο, επέρχεται απόσβεση της μισθωτικής σχέσης λόγω της σύγχυσης, με αποτέλεσμα η μίσθωση να λύνεται μόνο ως προς το μέρος αυτό με όλες τις αναγκαίες συνέπειες και όχι στο σύνολό της (ΑΠ 1045/2006, ΑΠ1817/2006, ΑΠ644/1991).

Επομένως, κατά το υπόλοιπο ποσοστό ο μισθωτής εξακολουθεί να κατέχει το μη ανήκον σε αυτόν μερίδιο δυνάμει της μισθωτικής σχέσεως. Αν το μίσθιο ανήκει σε περισσοτέρους, μολονότι η εκμίσθωση ιδανικής μερίδας του μισθίου προς τρίτο δεν είναι επιτρεπτή συνεπεία του χαρακτήρα της χρήσεως ως αδιαιρέτου δικαιώματος, εγκύρως ο συγκύριος - συγκοινωνός εκμισθώνει την ιδανική του μερίδα επ' αυτού προς τον άλλο συγκύριο - συγκοινωνό του κοινού ακινήτου, κατά του οποίου νομιμοποιείται ενεργητικά να ασκήσει την αγωγή αποδόσεως του ιδανικού μεριδίου του, μη εφαρμοζομένων στην περίπτωση αυτή των περί κοινωνίας διατάξεων των άρθρων 785, 788 και 790 του ΑΚ, διότι ενάγει αυτόν όχι ως κοινωνός αλλ' ως μοναδικός εκμισθωτής της ιδανικής μερίδας του και δεν απαιτείται ο διορισμός διαχειριστή κατά το άρθρο 790 ΑΚ προς άσκηση της σχετικής αγωγής (ΑΠ 1193/1985).

Στην περίπτωση αυτή, δηλαδή, δοθέντος ότι δυνάμει της μισθωτικής σχέσεως ο μισθωτής κατέχει το μη ανήκον σε αυτόν μερίδιο, θα διαταχθεί με την εκδοθησόμενη απόφαση να αποδώσει τη χρήση του μισθίου κατά το ανήκον στον εκμισθωτή ποσοστό και όχι όλο το μίσθιο, κατά παρέκκλιση της αρχής του αδιαιρέτου της χρήσεως του μισθίου (ΑΠ 1817/2006, ΑΠ 1193/1985).

Επίσης, από τα άρθρα 489, 495 και 574 επ. ΑΚ συνάγεται ότι, αφού η παροχή της χρήσεως του μισθίου που οφείλεται από τη σύμβαση της μισθώσεως είναι αδιαίρετη, γεννάται, αν υπάρχουν περισσότεροι συμμισθωτές, ενεργητική ενοχή εις ολόκληρον ως προς αυτούς και κάθε ένας από αυτούς δικαιούται να απαιτήσει από τον εκμισθωτή τη χρήση ολοκλήρου του μισθίου και επομένως η αποχώρηση από το μίσθιο ενός ή μερικών από τους συμμισθωτές ούτε ωφελεί ούτε βλάπτει αυτόν ή αυτούς που μένουν ούτε επηρεάζει τη θέση του εκμισθωτή, ο οποίος έχει πάντοτε την υποχρέωση να παράσχει ολόκληρη τη χρήση του μισθίου είτε σε όλους τους μισθωτές είτε σ'αυτούς που απομένουν (ΑΠ 1863/2006, ΑΠ 998/1987, ΑΠ 812/1986).

Από όλα τα παραπάνω προκύπτει ότι σε περίπτωση εκμισθώσεως ακινήτου σε πλείονες μισθωτές, εφόσον αποβιώσει ο εκμισθωτής και στη θέση αυτού υπεισέλθουν στη μισθωτική σχέση, ως κληρονόμοι αυτού, οι εν λόγω συμμισθωτές, έκαστος κατά το κληρονομικό του μερίδιο, η μίσθωση λύνεται μόνο κατά το ιδανικό αυτό μερίδιο, ενώ ως προς το επί πλέον ποσοστό η μίσθωση συνεχίζεται και, συνεπώς, έκαστος συμμισθωτής εξακολουθεί να κατέχει το μη ανήκον σε αυτόν μερίδιο δυνάμει της μισθωτικής σχέσεως, δικαιούμενος, λόγω του αδιαιρέτου της παροχής, να κάνει χρήση ολοκλήρου του μισθίου.

Εξ άλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 455 επ. και 471 του Α.Κ., οι οποίες σύμφωνα με το άρθρο 29 του Ν. 813/ 1978 (ήδη άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995) εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις, συνάγεται ότι η μεταβίβαση ολόκληρης της μισθωτικής σχέσεως από τον μισθωτή προς τρίτο, εκτός των προβλεπομένων στο άρθρο 6 παρ. 3 και 4 του Ν. 813/1978 (ήδη άρθρο 12 Π.Δ. 34/1995) περιπτώσεων, γίνεται μόνο με τον συνδυασμό εκχωρήσεως απαιτήσεων και αναδοχής χρέους, κατόπιν συναινέσεως του εκμισθωτή.

Με την εκχώρηση μεταβιβάζεται η σχέση με την ενεργητική της μορφή και με την αναδοχή χρέους με την παθητική της μορφή. Μόνη η σύμβαση μεταξύ μισθωτή και τρίτου για μεταβίβαση προς τον δεύτερο της μισθωτικής σχέσεως, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή, δεν καθιστά τον τρίτο μισθωτή στην σχέση αυτή και, ως εκ τούτου, ο τελευταίος δεν αποκτά κανένα δικαίωμα από την μίσθωση έναντι του εκμισθωτή.

Εξάλλου, από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 593 του Α.Κ. και 6 παρ. 1 και 2 του Ν. 813/1978, όπως το τελευταίο αντικαταστάθηκε με το άρθρο 2 παρ. 1 του Ν. 2041/1992, προκύπτει ότι με συμφωνία των μερών μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου σε τρίτον ή σε εταιρεία που έχει συσταθεί με συμμετοχή και του μισθωτή.

Η παραχώρηση όμως αυτή της χρήσεως του μισθίου σε τρίτο είτε με υπεκμίσθωση είτε με σύσταση εταιρίας είναι σχέση παρεπόμενη, αναφορικά με την κύρια μίσθωση και δεν αλλοιώνει υποκειμενικά την μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων (εκμισθωτή και μισθωτή και, σε περίπτωση θανάτου αυτών, των κληρονόμων τους, που υπεισέρχονται στην μισθωτική σχέση).

Έτσι η κύρια μισθωτική σχέση δεν επηρεάζεται ούτε αλλοιώνεται, ακόμη και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε, ή ενέκρινε την παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου, είτε με υπεκμίσθωση είτε με την σύσταση εταιρίας. Έναντι όμως του εκμισθωτή ευθύνονται εις ολόκληρον και ο μισθωτής και η εταιρία στην οποία παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου (άρθρο 481 Α.Κ.).

Επομένως και μετά την παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου, ο εκμισθωτής εξακολουθεί να είναι εκμισθωτής και ο αρχικός μισθωτής να είναι μισθωτής και αυτοί νομιμοποιούνται ενεργητικά και παθητικά να ασκήσουν όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από την αρχική μισθωτική σύμβαση, η οποία εξακολουθεί να υπάρχει και να λειτουργεί μεταξύ αυτών, εκτός αν υπάρχει αντίθετη συμφωνία μεταξύ των αρχικώς συμβληθέντων.

Έτσι από το γεγονός ότι ο εκμισθωτής έχει συμφωνήσει στην παραχώρηση της χρήσεως δεν παύει αυτή να είναι σχέση παρεπόμενη απέναντι σ` αυτόν και, επομένως, ο παραχωρησιούχος δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση. Τα αυτά ισχύουν και σε περίπτωση παραχωρήσεως της χρήσεως σε εταιρία που θα συσταθεί μεταξύ των συμμισθωτών ή στην οποία θα συμμετέχει και ο μισθωτής.

Μόνο αν ρητά συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτή, μισθωτή και παραχωρησιούχου, η έξοδος από την σχέση του μισθωτή και η υπεισέλευση του παραχωρησιούχου (οπότε όμως πρόκειται για μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσεως και όχι για παραχώρηση της χρήσεως), ο τελευταίος παίρνει την θέση του μισθωτή με όλες τις εντεύθεν συνέπειες (ΑΠ1255/2019, AΠ 455/2017, ΑΠ 1177/2015, ΑΠ 1099/2015, ΑΠ 1226/2012, ΑΠ 1245/2010, ΑΠ 1957/ 2006).

Από τα προαναφερόμενα συνάγεται ότι επί συμβάσεως μισθώσεως αστικού ακινήτου σε περισσότερους μισθωτές, οι οποίοι έχουν, με βάση τη σύμβαση, δικαίωμα υπεκμίσθωσης του μισθίου ακινήτου, σε περίπτωση θανάτου του εκμισθωτή και υπεισέλευσης στην κυρία μίσθωση των συμμισθωτών ως κληρονόμων αυτού κατ' ιδανικά μερίδια (οι οποίοι καθίστανται του λοιπού συγκοινωνοί), η επερχόμενη, κατά τα ανωτέρω, με τον τρόπο αυτό σύγχυση στην ιδιότητα του εκμισθωτή και του μισθωτή (καθ' ο μέρος η πρώτη ταυτίζεται με τη δεύτερη κατά την αναλογία της κληρονομικής τους μερίδας), ουδόλως επηρεάζει τη σύμβαση υπομίσθωσης που αποτελεί έννομη σχέση παρεπόμενη της κυρίας μίσθωσης.

Έτσι ο παραχωρησιούχος υπομισθωτής δεν υπεισέρχεται στην κύρια μίσθωση καθιστάμενος άνευ ετέρου μισθωτής, (χωρίς δηλαδή να υφίσταται αντίστοιχη συμφωνία μεταξύ εκμισθωτή, μισθωτή και παραχωρησιούχου για έξοδο από τη σχέση του μισθωτή και υπεισέλευση του παραχωρησιούχου), αφού, ως προελέγχθη, η τύχη της υπομίσθωσης είναι ανεξάρτητη της κυρίας μίσθωσης.

Συνακόλουθα δεν τίθεται ζήτημα σύγχυσης μεταξύ της ιδιότητας του υπεισελθόντος ως κληρονόμου του αρχικού εκμισθωτή και εκείνης του υπεκμισθωτή. Εξάλλου, εφόσον, κατά τα ανωτέρω, η σύγχυση που επέρχεται με την άνω κληρονομική διαδοχή ως προς τα πρόσωπα των εκμισθωτών και των μισθωτών στην κυρία μίσθωση, δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης στο σύνολό της αλλά μόνον κατά το αντίστοιχο κληρονομικό μερίδιο, ενώ η μίσθωση συνεχίζεται ως προς το πέραν της κληρονομικής μερίδας του συμμισθωτή ποσοστό, ο οποίος εξακολουθεί να κατέχει το μη ανήκον σε αυτόν ως άνω μερίδιο δυνάμει της μισθωτικής σχέσεως, ο τελευταίος, σε περίπτωση που οι λοιποί συγκοινωνοί ασκήσουν κατ' αυτού αγωγή ζητώντας ανάλογη προς το ποσοστό του δικαιώματός τους μερίδα από το όφελος (καρπούς και γενικότερα ωφελήματα) που αυτός αποκόμισε από την επιπλέον της ιδανικής του μερίδας χρήση του κοινού, δικαιούται να προβάλει, κατ' ένσταση, ότι κατέχει το κοινό αυτό πράγμα, κατά το εν λόγω ιδανικό μερίδιο, δυνάμει της συμβάσεως μισθώσεως που εξακολουθεί να είναι ενεργός και παρέχει σ' αυτόν το δικαίωμα χρήσης ολοκλήρου του μισθίου.

Επομένως, η ουσιαστική θεμελίωση της ως άνω από την κοινωνία αξιώσεως των λοιπών συγκοινωνών εξαρτάται από την ευδοκίμηση ή μη του προαναφερόμενου ισχυρισμού (ενστάσεως) του εναγόμενου συγκοινωνού και την απόδειξή της.

Από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης αποφάσεως προκύπτουν τα ακόλουθα: "Με το από 27-2-1991 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ...η Ε. Π. εκμίσθωσε στα τέκνα της Ρ. Π.- αρχικό εναγόμενο και Δ. Π. πρώτη ενάγουσα μία πολυκατοικία... στον ... (ακολουθεί λεπτομερής περιγραφή του μισθωθέντος ακινήτου) με σκοπό να το χρησιμοποιήσουν ως ξενοδοχείο ή οίκο ευγηρίας.

Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε...από 1-5-1991 έως 31-10-1998, το μηνιαίο μίσθωμα ...συμφωνήθηκε να καταβάλλεται στο πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα, οι μισθωτές είχαν το δικαίωμα να προβούν στην υπομίσθωση του μισθίου, ενώ το μίσθωμα που αυτοί θα κατέβαλαν στην εκμισθώτρια μητέρα τους, κατά ποσοστό 50 % ο καθένας, αποτελούνταν από το μισό του υπομισθώματος που θα λάμβαναν, δεδομένου ότι το μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε στο διπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος...με το από 10.3.1991 ...συμφωνητικό (οι μισθωτές) υπεκμίσθωσαν το μίσθιο ...από κοινού και κατ' ισομοιρία στους Δ.

Κ. και Κ. σύζυγο Δ. Α. για την ίδια χρονική διάρκεια (από 1-5-1991 έως 31-10-1998), προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως οίκος ευγηρίας...με διαδοχικές τροποποιήσεις ...μίσθωσης και υπομίσθωσης, παρατάθηκε η διάρκεια αυτών μέχρι τις 30-4-2003. Με την τροποποίηση της 22ης Απριλίου 1997 οι θυγατέρες της Δ. Π....Ο....και Ε....λοιπές ενάγουσες έγιναν υπεκμισθώτριες κατά ποσοστό 16,66% ...ενώ κατά το λοιπό ποσοστό του 50% υπεκμισθωτής παρέμεινε ο αρχικός εναγόμενος Ρ.

Π. και με την τροποποίηση της 30ης Μαϊου 1997 ως υπομισθώτρια υπεισήλθε η εταιρεία με την επωνυμία... και ήδη ... Η ...υπομίσθωση συνέχισε να λειτουργεί και μετά τις 30-4-2003...παρατάθηκε αναγκαστικά μέχρι τις 30-4-2007...η διάρκειά της κατέστη αόριστη, λόγω σιωπηρής αναμίσθωσης, εφόσον η υπομισθώτρια...εξακολούθησε να χρησιμοποιεί το μίσθιο εν γνώσει των υπεκμισθωτών , οι οποίοι δεν εναντιώθηκαν στη χρήση αυτή...με τη ....../1999 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας...η κυρία του μισθίου ακινήτου...συνέστησε οριζόντιες ιδιοκτησίες...(ακολουθεί λεπτομερής παράθεση των συσταθεισών οριζοντίων ιδιοκτησιών)..

και τα μέρη της μίσθωσης (και της υπομίσθωσης) υπεισήλθαν στους όρους της αρχικής μίσθωσης ως προς κάθε επί μέρους ιδιοκτησία...ενόψει της χρησιμοποίησης των επιμέρους μισθίων-οριζοντίων ιδιοκτησιών ως ενιαία λειτουργική μονάδα (οίκος ευγηρίας) η υπομίσθωση εκλαμβανόταν από τα μέρη ως ενιαία...και (το υπομίσθωμα) διατηρήθηκε ακέραιο...στις 17-1-2009 απεβίωσε ...η εκμισθώτρια...και οι υπεκμισθωτές ως κληρονόμοι... (της), υπεισήλθαν στις επί μέρους μισθωτικές σχέσεις, οπότε επήλθε σύγχυση των ιδιοτήτων αυτών ως εκμισθωτών και ως υπεκμισθωτών...οι υπεκμισθωτές με την από 20-1-2009 αγωγή ...(που) ...επιδόθηκε στην υπομισθώτρια στις 28-1-2009, κατήγγειλαν την αόριστης διάρκειας υπομίσθωση, η οποία έπαψε να ισχύει από τις 28-2-2009.

Η υπομισθώτρια...δεν απέδωσε τη χρήση...και εξακολούθησε να λειτουργεί...τον οίκο ευγηρίας...κατά το χρόνο της καταγγελίας της υπομίσθωσης το μηνιαίο μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 11224,32 ευρώ, στο οποίο είχε δικαίωμα ...με τη σύμβαση υπομίσθωσης, κατά ποσοστό 50% ο αρχικός εναγόμενος Ρ. Π. και κατά ποσοστό 50% από κοινού οι ενάγουσες κατά ποσοστό 16,66% η καθεμία.

Σύμφωνα με τον όρο 2 της σύμβασης υπομίσθωσης το υπομίσθωμα θα καταβαλλόταν ισομερώς σε καθένα υπεκμισθωτή το πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα ή θα το εισέπραττε ολόκληρο κατ' εξουσιοδότηση του αρχικού εναγόμενου, η πρώτη ενάγουσα,... (που)...είχε την υποχρέωση να του αποδίδει το ποσοστό που του αναλογούσε, έτσι ώστε αυτός να καταβάλει το μίσθωμα στην εκμισθώτρια μητέρα τους...η πρώτη ενάγουσα εισέπραττε το μηνιαίο υπομίσθωμα και απέδιδε στον αρχικό εναγόμενο το ποσοστό που του αναλογούσε...μετά το θάνατο της Ε.

Π., βρέθηκαν δημόσιες διαθήκες αυτής, μεταξύ των οποίων και η με αριθμό ...1999 δημόσια διαθήκη της ενώπιον του συμβ/φου Αθηνών Π. Λ., με την οποία ανακαλούσε κάθε προηγούμενη διαθήκη της και η οποία δημοσιεύθηκε...με το ...3028/2009 πρακτικό του Μον/λούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Με τη διαθήκη αυτή η διαθέτης Ε. Π. εγκατέστησε κληρονόμους της τα τέκνα της Δ.

και Ρ. Π. και τις εγγονές από την κόρη της Ο. και Ε. ...ως εξής: α) την κόρη της Δ....κατά πλήρη κυριότητα στις οριζόντιες ιδιοκτησίες... (ακολουθεί περιγραφή τους)...ή ποσοστό συγκυριότητας στο όλο ακίνητο 29,90 %, β) την εγγονή της Ο....κατά πλήρη κυριότητα στις οριζόντιες ιδιοκτησίες...(περιγράφονται)...ή ποσοστό συγκυριότητας στο όλο ακίνητο 27,75%, γ) την εγγονή της Ε.

κατά πλήρη κυριότητα στις οριζόντιες ιδιοκτησίες...(περιγράφονται)... ή ποσοστό συγκυριότητας στο όλο ακίνητο 22,25% και δ) τον υιό της Ρ. κατά πλήρη κυριότητα στην οριζόντια ιδιοκτησία... (περιγράφεται)..., ή ποσοστό συγκυριότητας του στο όλο ακίνητο 20,10 %. Οι ενάγουσες αποδέχθηκαν την πιο πάνω κληρονομία με την με αριθμό .../2009 πράξη αποδοχής κληρονομίας ...και μετέγραψαν ...τη σχετική πράξη.

Ο αρχικός εναγόμενος επίσης αποδέχθηκε την (άνω) κληρονομία ...και άσκησε κατά των πιο πάνω συγκληρονόμων του αγωγή για τη συμπλήρωση της νόμιμης μοίρας του ...(που) έγινε εν μέρει δεκτή με την ...2519/2018 απόφαση...(και) αναγνώρισε ότι ο αρχικός εναγόμενος έχει κληρονομικό δικαίωμα για τη συμπλήρωση της νόμιμης μοίρας του,...σε ποσοστό 11,02% εξ αδιαιρέτου σε κάθε μία από τις ιδιοκτησίες που επήχθησαν στις συγκληρονόμους του ...και υποχρέωσε καθεμιά ...να του αποδώσει το αντίστοιχο ποσοστό ...

Έτσι, το ποσοστό της συγκυριότητάς του στο μίσθιο ανήλθε σε 28,90 %. Η δημοσίευση της πιο πάνω διαθήκης επέφερε διάρρήξη στη σχέση του αρχικού εναγόμενου και της πρώτης ενάγουσας και αυτός με την από 28-7-2009 εξώδικη δήλωση-πρόσκληση προς την εταιρεία που παρακρατούσε το μίσθιο, την οποία κοινοποίησε στην πρώτη ενάγουσα, ανακάλεσε την εξουσιοδότησή του ...για την είσπραξη της αποζημίωσης χρήσης (μετά την καταγγελία της υπομίσθωσης) και κάλεσε την εταιρεία (υπομισθώτρια) να καταβάλει στο εξής στον ίδιο το ποσοστό που του αναλογεί.

Ήδη όμως μέρος της αποζημίωσης χρήσης για τον Αύγουστο και τον Σεπτέμβριο του 2009, ποσού 2.806,08 ανά μήνα καταβλήθηκε στην πρώτη ενάγουσα και όχι απευθείας στον αρχικό εναγόμενο, ποσό που η τελευταία του απέδωσε...ο αρχικός εναγόμενος έλαβε ποσοστό 50% για το υπομίσθωμα του Φεβρουαρίου 2009, οπότε και λύθηκε η υπομίσθωση και επίσης ποσοστό 50% για την αποζημίωση χρήσης των μηνών από Μάρτιο έως και Ιούλιο του ίδιου έτους και ειδικότερα το ποσό των 5.612,16 ευρώ ανά μήνα, δηλαδή ποσοστό 50 % του υπομισθώματος των 11.224,32 ευρώ, που ίσχυε κατά την καταγγελία της υπομίσθωσης και όχι όπως θα έπρεπε να έχει διαμορφωθεί, σύμφωνα με το ποσοστό συγκυριότητάς του στο μίσθιο ακίνητο, καθώς και μέρος από το ποσοστό του στην αποζημίωση χρήσης για τους μήνες Αύγουστο και Σεπτέμβριο του έτους αυτού από 2.806,08 ευρώ ανά μήνα...

ο αρχικός εναγόμενος συνέχισε να λαμβάνει ποσό 5.612,16 ευρώ κάθε μήνα ως αποζημίωση χρήσης από την εταιρεία που παρακρατούσε το μίσθιο μέχρι και το Νοέμβριο του έτους 2012 και όχι το ποσοστό του στη μηνιαία αποζημίωση χρήσης ανάλογα με το ποσοστό της συγκυριότητάς του ακίνητο αυτό. Άλλωστε δεν αρνείται (αρχικά ο ίδιος) και πλέον οι κληρονόμοι του ότι έλαβε τα σχετικά ποσά, ισχυρίζεται όμως ότι δικαιούται το 50% της μηνιαίας αποζημίωσης χρήσης, σύμφωνα με το σχετικό όρο της υπομίσθωσης που έληξε και όχι ποσοστό από την πιο πάνω αποζημίωση, ανάλογα με αυτό της συγκυριότητας του στο μίσθιο...δεδομένου ότι το μίσθωμα είναι πολιτικός καρπός και κατά το άρθρο 786 ΑΚ, ο αρχικός εναγόμενος ως κοινωνός, είχε ανάλογη μερίδα στους καρπούς του κοινού αντικειμένου, ο πρώτος εναγόμενος είχε δικαίωμα στο υπομίσθωμα και ακολούθως στη μηνιαία αποζημίωση χρήσης, κατά το ποσοστό της συγκυριότητάς του στο μίσθιο ακίνητο, δηλαδή κατά ποσοστό 28,90 %.

Είναι άλλωστε διαφορετικό θέμα ο τρόπος καταβολής της αποζημίωσης χρήσης από την εταιρεία που παρακρατούσε το μίσθιο.

Συνεπώς αυτός είχε δικαίωμα να λαμβάνει από το σύνολο του υπομισθώματος και στη συνέχεια της μηνιαίας αποζημίωσης χρήσης των 11224,32 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο ποσοστό του 28,90%, δηλαδή 3.243,83 ευρώ και όχι 5.612,16 ευρώ. Οφείλει λοιπόν στις ενάγουσες για καθένα από τους μήνες Φεβρουάριο του 2009-Νοέμβριο 2012, εκτός από τους μήνες Αύγουστο και Σεπτέμβριο του 2009, ποσό (5.612,16-3.243,83=2.368,33) ευρώ, δηλαδή για σαράντα τέσσερεις (44) μήνες ποσό (2.368,33Χ44)=104206,52 ευρώ, το οποίο έλαβε πλέον αυτού που αναλογούσε στο ποσοστό της συγκυριότητάς του στο μίσθιο ακίνητο.

Για καθένα από τους μήνες Αύγουστο και Σεπτέμβριο του 2009 έλαβε ποσό 2.806,08 ευρώ, που υπολείπεται από το ποσό των 3.243,83 που δικαιούται, άρα του οφείλεται από τις ενάγουσες ποσό 437,75 ευρώ το μήνα και συνολικά (437,75Χ2)=875,50 ευρώ. Το ποσό αυτό θα αφαιρεθεί από το ποσό των 104.206,52 ευρώ, επομένως αυτό που ο αρχικός εναγόμενος και στη συνέχεια οι κληρονόμοι αυτού οφείλουν να καταβάλουν συνολικά στις ενάγουσες ανέρχεται σε (104.206,52-875,50)= 103.331,02 ευρώ.

Σημειώνεται ότι μετά την έκδοση της με αριθμό 2519/2018 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, η πρώτη ενάγουσα έχει ποσοστό συγκυριότητας στο κοινό ακίνητο και άρα στους καρπούς αυτού {29,90- (29,90Χ11,2%)= 3,29%} =26,61% εξ αδιαιρέτου, η δεύτερη ενάγουσα έχει ποσοστό συγκυριότητας στο κοινό ακίνητο και ακολούθως στους καρπούς αυτού {27,75- (27,75Χ11,02%) =3,06% } =24,69% εξ αδιαιρέτου και η τρίτη ενάγουσα έχει ποσοστό συγκυριότητας στο κοινό ακίνητο και συνεπώς στους καρπούς αυτού {22,25 -(22,25 Χ11,02%) =2,45%} =19,80% εξ αδιαιρέτου.

Σύμφωνα με τα παραπάνω, από το ποσό των 103.331,02 ευρώ η πρώτη ενάγουσα δικαιούται 38.676,80 ευρώ, το οποίο προκύπτει από αναγωγή, κατά το ποσοστό της , στο αιτούμενο και από τις τρείς ενάγουσες ποσό, ως προς το συνολικό ποσό των πολιτικών καρπών (του υπομισθώματος και των αποζημιώσεων χρήσης), δηλαδή [ 103.331,02Χ (26,61%Χ 100/71,10%], η δεύτερη 35.876,53 [103.331,02 Χ (24,69% Χ 100/71,10%) ] ευρώ και η τρίτη 28.777,69 [103.331,02 Χ (19,80 Χ100/71,10%) ] ευρώ...".

Ακολούθως , αφού απέρριψε την ένσταση των κληρονόμων του αρχικού εναγόμενου περί καταχρηστικής ασκήσεως της αγωγής , δέχθηκε αυτήν , αναγνωρίζοντας ότι οι τελευταίοι υπό την ως άνω ιδιότητά τους οφείλουν να καταβάλουν σε εκάστη των εναγουσών τα προμνημονευθέντα χρηματικά ποσά. Με βάση τις πραγματικές αυτές παραδοχές το Εφετείο έκρινε ότι "με το θάνατο της μητέρας και γιαγιάς των διαδίκων οι υπεκμισθωτές ως κληρονόμοι της υπεισήλθαν στην κύρια μισθωτική σχέση κατά την αναλογία των κληρονομικών τους μερίδων (26,61% η πρώτη ενάγουσα, 24,69% η δεύτερη, 19,80 % η τρίτη και 28,90 % ο εναγόμενος), οπότε επήλθε σύγχυση των ιδιοτήτων αυτών ως εκμισθωτών και ως υπεκμισθωτών, ότι ο τελευταίος που είχε δικαίωμα στη μηνιαία αποζημίωση χρήσεως σε σχέση με την λυθείσα δια καταγγελίας εκ μέρους τους υπομίσθωση κατά το άνω ποσοστό της συγκυριότητάς του, εισέπραττε αυθαίρετα ποσοστό 50%, ήτοι κατά 21,10% για χρονικό διάστημα 44 μηνών, αποκομίζοντας αντίστοιχο όφελος από τους καρπούς του ακινήτου πέραν μερίδας του" και δέχθηκε την αγωγή επιδικάζοντας στις ενάγουσες (συγκοινωνούς κατά 71,10% στο κοινό ακίνητο), για την ως άνω αιτία, το ποσό των 103.331,02 ευρώ κατά το λόγο της μερίδας συγκυριότητας εκάστης.

Με το να δεχθεί όμως το Εφετείο ότι με το θάνατο της αρχικής εκμισθώτριας ταυτίστηκαν τα πρόσωπα των αντισυμβαλλομένων της αρχικής μίσθωσης και της υπομίσθωσης και ότι οι ενάγουσες θεμελιώνουν δικαίωμα από την κοινωνία (ως συγκληρονόμοι) έναντι του εναγομένου που κάνει χρήση του κοινού ακινήτου κατά τον προαναφερόμενο τρόπο και κατά τη μερίδα των εναγουσών(22,10%), παρά τον ισχυρισμό του τελευταίου ότι η κυρία μίσθωση είναι ενεργός, παρέλειψε να διαλάβει παραδοχές περί του εάν η μίσθωση αυτή λύθηκε κατά ποιο χρόνο, με ποιό τρόπο και κατά ποιο ποσοστό, αφού κατά τα προεκτεθέντα στη μείζονα σκέψη, η παραδοχή περί του θανάτου της αρχικής εκμισθώτριας δεν επιφέρει ως συνέπεια τη λύση της κύριας μίσθωσης, ούτε την ταύτισή της (χωρίς την παραδοχή ειδικής συμφωνίας) με την υπομίσθωση, ώστε η λύση της δεύτερης να επιφέρει άνευ ετέρου τη λύση και της πρώτης, καθόσον πρόκειται για δύο διακριτές συμβάσεις, η τύχη της μίας των οποίων δεν επηρεάζει την άλλη.

Ως εκ τούτου, με την προπαρατεθείσα ανεπαρκή και εν μέρει αντιφατική αιτιολογία το Εφετείο έσφαλε, αφού δεν οδηγήθηκε στη διατύπωση σαφούς και πλήρως αιτιολογημένου αποδεικτικού πορίσματος ως προς το κρίσιμο ζήτημα της χρήσης του κοινού πράγματος από τον εναγόμενο πέραν της μερίδας του με βάση την έννομη σχέση της κυρίας μίσθωσης ή όχι , ενόψει του ότι η επίδικη από την κοινωνία αξίωση θεμελιώνεται μόνον στην περίπτωση ανυπαρξίας αυτής.

Συνεπώς ο τρίτος αναιρετικός λόγος, με τον οποίον προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η εκ του αρ. 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (και όχι εκ του αρ. 1) πλημμέλεια με το να δεχθεί ότι "με το θάνατο της αρχικής εκμισθώτριας με την υπεισέλευση τους ως συγκληρονόμων στη μίσθωση ταυτίστηκαν τα δικαιώματά τους τόσο στην κυρία σύμβαση όσο και στην υπομίσθωση και ότι μετά την αποδοχή της κληρονομίας όλες οι αναλογίες των δικαιωμάτων τους στις άνω συμβάσεις αντικαταστάθηκαν από τα ποσοστά που έκαστος κληρονόμησε", είναι βάσιμος. Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει, κατά παραδοχή του προαναφερόμενου συναφούς λόγου που καθιστά ματαία την εξέταση των λοιπών, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο που εξέδωσε την αναιρούμενη, αφού είναι δυνατή η σύνθεση από άλλον δικαστή (άρθρο 580 παρ.3 ΚΠολΔ). Τέλος πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή στις αναιρεσείουσες του κατατεθέντος παραβόλου (άρθρο 495 παρ.3 ΚΠολΔ) και να επιβληθούν σε βάρος των αναιρεσιβλήτων λόγω της ήττας τους (άρθ.176, 183, 191 παρ.2 ΚΠολΔ) τα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειουσών, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 5845/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο πιο πάνω Δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλο Δικαστή εκτός από εκείνο που εξέδωσε την εν λόγω απόφαση. Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου στις αναιρεσείουσες. Και,

Καταδικάζει τις αναιρεσίβλητες στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειουσών τα οποία ορίζει σε τρείς χιλιάδες (3.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 12 Μαΐου 2021.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 15 Ιουνίου 2021.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ