Supreme Court allows appeal against eviction for non-payment, ruling the lower court lacked reasoning on good faith.

Απόφαση 611 / 2024 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 611/2024

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Κυριάκο Μπαμπαλίδη, Παναγιώτη Βενιζελέα - Εισηγητή, Κλεόβουλο - Δημήτριο Κοκκορό και Παναγιώτα Γκουδή - Νινέ, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 15 Ιανουαρίου 2024, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Α. Μ. του Ν., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Γεράσιμο Σπυρόπουλο. Της αναιρεσιβλήτου: ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΕΛΛΗΝΙΚΑ ΚΑΥΣΙΜΑ ΟΡΥΚΤΕΛΑΙΑ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ", με διακριτικό τίτλο "ΕΚΟ ΑΒΕΕ", που εδρεύει στον Δήμο Αμαρουσίου Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα. Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κλεάνθη Τσίρκα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 23-11-2018 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 24/2020 του ίδιου Δικαστηρίου και 1819/2022 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 9-5-2022 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρ. 1, 3, 9,11,15,17, 21 και 28 του Ν. 5325/1932 "περί συναλλαγματικής και γραμματίου εις διαταγήν" προκύπτει ότι η ενοχή από συναλλαγματική είναι αναιτιώδης, αφού η αιτία της έκδοσής της δεν αποτελεί στοιχείο του κύρους της και συνεπώς η αιτία αυτή δεν αποτελεί στοιχείο ούτε της αγωγής προς πληρωμή της (ΑΠ 696/2023, ΑΠ 340/2023, ΑΠ 1/2017, ΑΠ 1266/2011).

Όμως, ο οφειλέτης από συναλλαγματική, όπως προπάντων είναι ο αποδέκτης της, μπορεί να επικαλεσθεί και να αποκαλύψει την εσωτερική (υποκείμενη ή βασική) σχέση που τον συνδέει με τον εκδότη ή και τον κομιστή της συναλλαγματικής, εφόσον ο τελευταίος διατελεί σε προσωπική σχέση μ` αυτόν ή αν αυτός κατά την κτήση της συναλλαγματικής ενήργησε εν γνώσει του προς βλάβη του (ΑΠ 340/2023), προβάλλοντας την ένσταση ότι δεν υπάρχει αιτία για την έκδοση ή την οπισθογράφηση της συναλλαγματικής, είτε διότι αυτή ήταν εξ αρχής ανύπαρκτη, παράνομη, ανήθικη ή ελαττωματική (λχ.

εικονική), είτε διότι έληξε ή δεν επακολούθησε, οπότε, αν η ένστασή του αποδειχθεί, καθίσταται ανενεργός η αξίωση από τη συναλλαγματική και ο οφειλέτης ελευθερώνεται, αφού διαφορετικά η πληρωμή της συναλλαγματικής θα οδηγούσε σε αδικαιολόγητο σε βάρος του πλουτισμό του εκδότη ή αντιστοίχως του κομιστή της συναλλαγματικής, κατά τα άρθρ. 904επ.

ΑΚ (ΑΠ 696/2023, ΑΠ 340/2023, ΑΠ 1/2017, ΑΠ 1266/2011). Επίσης, από το συνδυασμό της διάταξης του άρθρου 28 του ιδίου Ν.5325/1932, στην οποία ορίζεται ότι "Δια της αποδοχής, ο πληρωτής υποχρεούται να πληρώσει την συναλλαγματικήν κατά την λήξιν. Εν ελλείψει πληρωμής, ο κομιστής, και αν είναι ο εκδότης, έχει κατά του αποδέκτη ευθείαν αγωγήν, απορρέουσα εκ συναλλαγματικής, δια πάσαν εκ των άρθρων 48 και 49 απαίτησιν", με την διάταξη του άρθρου 53 παρ. 1 του ιδίου νόμου, στην οποία ορίζεται ότι "Ο κομιστής εκπίπτει των δικαιωμάτων αυτού κατά των οπισθογράφων, κατά του εκδότου και κατά των άλλων υπόχρεων, εξαιρέσει του αποδέκτη, μετά την έκπνευσιν των προθεσμιών των τεταγμένων δια την εμφάνισιν της εν όψει ή μετά προθεσμίαν από της όψεως συναλλαγματικής, δια την σύνταξιν του διαμαρτυρικού επί μη αποδοχή ή επί μη πληρωμή, δια την εμφάνισιν προς πληρωμήν εν περιπτώσει της ρήτρας 'ανέξοδος επιστροφή'" προκύπτει σαφώς, ότι η ευθύνη του αποδέκτη της συναλλαγματικής είναι ευθεία.

Συνέπεια του χαρακτήρα αυτού της ευθύνης του αποδέκτη είναι ότι ο τελευταίος ευθύνεται για την πληρωμή του ποσού της συναλλαγματικής κατά τη λήξη της, με μόνη την αποδοχή αυτής, χωρίς να απαιτείται η συνδρομή οποιασδήποτε άλλης τυπικής ή ουσιαστικής προϋπόθεσης, όπως η εμφάνιση της συναλλαγματικής προς πληρωμή κατά τη λήξη της στον τόπο πληρωμής ή η σύνταξη διαμαρτυρικού για τη μη πληρωμή αυτής ( ΑΠ 1360/1998), αφού η διάταξη του άρθρου 53 § 1 ν. 5325/1932 ρητώς εξαιρεί τον αποδέκτη από τις συνέπειες της έκπτωσης των δικαιωμάτων του κομιστή λόγω μη τήρησης των πιο πάνω προϋποθέσεων.

Συνήθης στην πράξη είναι η έκδοση καταπιστευτικών αξιογράφων, συναλλαγματικής ή επιταγής, που εκδίδονται χάριν εγγύησης. Με τον όρο αυτό νοούνται οι περιπτώσεις εκείνες, στις οποίες προσπορίζεται μεν η νομική θέση δικαιούχου του τίτλου, συγχρόνως όμως συμφωνείται - ως ένα είδος pactum fiduciale - ότι ο δικαιούχος αυτού κατά ορισμένο μόνο τρόπο και υπό ορισμένες προϋποθέσεις θα είναι δυνατό να ενασκήσει το δικαίωμά του από τον τίτλο της συναλλαγματικής.

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις παρέχεται στον οφειλέτη ένσταση αναβλητική ή ανατρεπτική, κατά τις περιστάσεις, βασιζόμενη στην αιτιώδη (υποκείμενη) σχέση, την οποία αυτός ως ενιστάμενος οφείλει να αποκαλύψει και να αποδείξει. Στην κατηγορία των ενστάσεων αυτών υπάγονται, εκτός άλλων, και οι περιπτώσεις κατά τις οποίες συμφωνείται μεταξύ των ενδιαφερομένων, ότι ο αντισυμβαλλόμενος θα δικαιούται να εισπράξει τον τίτλο υπό την προϋπόθεση, ότι εκπληρώθηκαν ορισμένοι όροι από την αιτιώδη σχέση ή θα έχει πληρωθεί κάποια άλλη αίρεση ή ακόμη, όταν η συναλλαγματική επέχει θέση εγγυοδοσίας και εκδίδεται για ασφάλεια μελλοντικής απαίτησης του κομιστή, ο οποίος δεσμεύεται να μην προβεί σε πρόωρη χρήση αυτής αλλά μόνο εάν αποκτήσει αξίωση από τη βασική σχέση (ΑΠ 761/2021, ΑΠ 50/2020, ΑΠ 1620/2018, ΑΠ 1758/2017), οπότε αν η ένστασή του αποδειχθεί, καθίσταται, όπως αναφέρθηκε, ανενεργός η αξίωση από τη συναλλαγματική και ο οφειλέτης ελευθερώνεται.

Ειδικότερα, η συναλλαγματική ασφαλείας παρέχεται συνήθως από τον οφειλέτη της βασικής σχέσης για να παραμείνει στα χέρια του δανειστή ως παρακαταθήκη, ώσπου αυτός να εκπληρώσει κάποια υποχρέωσή του απέναντι στο δανειστή. Ο σκοπός αυτός και η ασφαλιζόμενη απαίτηση από τη βασική σχέση καθορίζονται στη συμφωνία για την αιτία έκδοσης της συναλλαγματικής.

Συνήθως η συναλλαγματική ασφαλείας παρέχεται με τη μορφή της εκ των προτέρων αποδοχής, προς εξασφάλιση απαιτήσεων που πρόκειται να δημιουργηθούν από την αντισυμβατική ή παράνομη συμπεριφορά του αποδέκτη. Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 111 παρ. 2, 118 αρ. 4 και 216 παρ. 1 του ΚΠολΔ, προκύπτει ότι το δικόγραφο της αγωγής πρέπει να περιέχει σαφή έκθεση των γεγονότων, τα την οποία θεμελιώνουν κατά νόμο και δικαιολογούν την άσκηση αυτής από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και ορισμένο αίτημα.

Η έκθεση στο δικόγραφο της αγωγής των πραγματικών περιστατικών, τα οποία πρέπει να είναι όσα είναι νομικώς ικανά και αναγκαία για τη θεμελίωση του δικαιώματος, η προστασία του οποίου ζητείται και τα οποία πρέπει να αναφέρονται με τέτοια σαφήνεια, ώστε να εξατομικεύουν την επίδικη έννομη σχέση και να μην καταλείπεται αμφιβολία περί της αξιώσεως, η οποία απορρέει από αυτά, είναι απαραίτητη για να υπάρχει η δυνατότητα, το μεν δικαστήριο να κρίνει τη νομική βασιμότητα της αγωγής και να διατάξει τις δέουσες αποδείξεις, ο δε εναγόμενος να μπορεί να αμυνθεί κατά της αγωγικής αξιώσεως, που θεμελιώνεται επ' αυτών, με ανταπόδειξη ή ένσταση (AΠ 5/2020, ΑΠ 1424/2017).

Τέλος, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 Κ. Πολ. Δ., αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ,ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.

ΑΠ 7/2006, ΑΠ 845/2019). Η νομική αοριστία της αγωγής, που συνδέεται με την νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, ελέγχεται ως παραβίαση κατά την ανωτέρω διάταξη, αν το δικαστήριο για τον σχηματισμό της κρίσης του για την νομική επάρκεια της αγωγής ή της ένστασης αξίωσε περισσότερα στοιχεία, από όσα απαιτεί ο νόμος προς θεμελίωση του ασκούμενου δικαιώματος ή αρκέστηκε σε λιγότερα (ΑΠ 1597/2018, ΑΠ 967/2017), ενώ η ποιοτική αοριστία, δηλαδή η επίκληση των στοιχείων του νόμου, χωρίς αναφορά περιστατικών και η ποσοτική αοριστία δηλαδή η μη αναφορά όλων των στοιχείων που απαιτούνται κατά νόμο για την θεμελίωση του αιτήματός της αγωγής ή της ένστασης, ελέγχονται αναιρετικά ως πλημμέλειες από τους αριθμούς 8 και 14 του ανωτέρω άρθρου 559 Κ.

Πολ. Δ. αν το δικαστήριο τις έκρινε ορισμένες λαμβάνοντας υπόψη γεγονότα, που δεν αναφέρονται σ' αυτές ή αν αντιθέτως τις έκρινε ως αόριστες μη λαμβάνοντας υπ' όψιν γεγονότα που αναφέρονται σ' αυτές (ΑΠ 1597/2018, ΑΠ 967/2017). Έτσι, αν το δικαστήριο έλαβε υπόψη θεμελιωτικά γεγονότα μη διαλαμβανόμενα στην αγωγή, ή δεν έλαβε υπόψη του τέτοια γεγονότα, μολονότι διαλαμβάνονταν, ιδρύεται ο λόγος του αριθμού 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ενώ, αν κατά παράβαση του νόμου θεώρησε ή δεν θεώρησε επαρκή τα εκτιθέμενα για την περαιτέρω εξειδίκευση του κανόνα πραγματικά γεγονότα, ιδρύεται ο λόγος από τον αριθμό 14 του ίδιου άρθρου (ΑΠ 362/2011), ο οποίος υπάρχει αν το δικαστήριο παρά τον νόμο κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από δικαίωμα ή απαράδεκτο.

Στην προκείμενη περίπτωση, η αναιρεσίβλητη, με την κρινόμενη αγωγή της κατά του αναιρεσείοντος ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, όπως προκύπτει από την παραδεκτή, κατά το άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ, επισκόπηση του δικογράφου της, εξέθεσε, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα εξής: Ότι η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "ΕΚΟ ΕΛΔΑ ΑΝΩΝΥΜΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΤΡΕΛΑΙΟΕΙΔΩΝ", της οποίας η ίδια τυγχάνει οιονεί καθολική διάδοχος λόγω συγχωνεύσεως με αυτήν με απορρόφησή της, την 15-7-2003 εξέδωσε μία συναλλαγματική όψεως, με προθεσμία προς εμφάνιση δεκαπέντε (15) έτη από την έκδοσή της, ποσού διακοσίων σαράντα οκτώ χιλιάδων (248.000) ευρώ, πληρωτέα σε διαταγή της εκδότριας, την οποία την ίδια ημέρα, ήτοι στις 15-7-2003, αποδέχθηκε ο εναγόμενος.

Ότι περιορίζει την απαίτησή της από την συναλλαγματική στο ποσό των 112.608 ευρώ, το οποίο όμως ο εναγόμενος αρνείται να της καταβάλει, αν και οχλήθηκε προς τούτο από την ίδια. Ότι υπάρχει τοπική αρμοδιότητα του δικαστηρίου, στο οποίο ασκήθηκε η αγωγή, κατά ρητή συμφωνία παρέκτασης της τοπικής αρμοδιότητας, που περιλαμβάνεται στην από 15-7-2003 σύμβαση μίσθωσης ακινήτου του εναγομένου από την δικαιοπάροχο της ενάγουσας, στα πλαίσια της οποίας σύμβασης εκδόθηκε η διαταγή πληρωμής.

Κατόπιν αυτών ζήτησε να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να της καταβάλει νομιμοτόκως το ανωτέρω ποσό των 112.608 ευρώ. Με αυτό το περιεχόμενο και αίτημα η αγωγή είναι πλήρως ορισμένη, καθόσον τα διαλαμβανόμενα στο δικόγραφό της περιστατικά, τα οποία ανταποκρίνονται στο πραγματικό περιεχόμενο αυτής, αληθή υποτιθέμενα, αρκούν για να θεμελιώσουν τη σχετική αξίωση της αναιρεσίβλητης, αφού ανταποκρίνονται πλήρως στις προϋποθέσεις εφαρμογής των αναφερομένων στη μείζονα σκέψη διατάξεων του ουσιαστικού δικαίου και καταφάσκουν τη νομική βασιμότητα της αγωγής, δεδομένου ότι αναφέρονται σε αυτήν, η έκδοση της ένδικης συναλλαγματικής όψεως από την δικαιοπάροχο της ενάγουσας- ήδη αναιρεσίβλητης εις διαταγήν της ιδίας και η αποδοχή της από τον εναγόμενο- ήδη αναιρεσείοντα, ο χρόνος εκδόσεως και λήξεως καθώς και το ποσό αυτής, χωρίς να είναι αναγκαίο να αναφέρεται η αιτία εκδόσεώς της συναλλαγματικής και ο λόγος περιορισμού του αιτουμένου με την αγωγή ποσού της, αφού ο αποδέκτης αυτής εναγόμενος είναι αυτός, ο οποίος, προκειμένου να απαλλαγεί από την υποχρέωσή του, πρέπει να επικαλεσθεί, κατ' ένσταση, την έλλειψη ή την ελαττωματικότητα της αιτίας.

Επομένως, το Εφετείο, το οποίο έκρινε ορισμένη την αγωγή, απορρίπτοντας το σχετικό λόγο έφεσης του αναιρεσείοντος, με τον οποίο αυτός επανέφερε τον πρωτοδίκως προβληθέντα και σιωπηρώς απορριφθέντα ισχυρισμό του περί αοριστίας της αγωγής, γιατί δεν αναφέρεται σ' αυτή η πραγματική αιτία έκδοσης της συναλλαγματικής με βάση την σύμβαση μισθώσεως, από την οποία αιτία προκύπτει ότι δεν υπάρχει υποχρέωσή του προς πληρωμή της, καθώς και ο λόγος για τον οποίο η ενάγουσα περιορίζει το αιτούμενο ποσό, αφού ο ίδιος δεν έχει καταβάλει κανένα ποσό από την συναλλαγματική, α) ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1, 3, 9,11, 15, 17, 21 και 28 του Ν. 5325/1932 ''περί συναλλαγματικής και γραμματίου εις διαταγήν" και δεν αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία από όσα οι διατάξεις αυτές απαιτούν για τη θεμελίωση του αγωγικού δικαιώματος, β) δεν έλαβε υπόψη "πράγματα" που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης χωρίς να προταθούν, και γ) δεν παρέλειψε, παρά το νόμο, να απορρίψει ως απαράδεκτη, λόγω αοριστίας την αγωγή της αναιρεσίβλητης.

Συνεπώς ο πρώτος λόγος αναίρεσης, με τον οποίο αποδίδονται στην προσβαλλόμενη απόφαση οι ανωτέρω πλημμέλειες από τους αρ. 1, 8 και 14 (όχι δε και 19) του άρθρου 559 ΚΠολΔ ,είναι αβάσιμος. Με την προσβαλλόμενη απόφασή του, το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης, δέχθηκε τα ακόλουθα, κρίσιμα για τον αναιρετικό έλεγχο, πραγματικά περιστατικά: "Ο εναγόμενος Α.

Μ. (ήδη αναιρεσείων), κατά το έτος 2003 διατηρούσε στην κυριότητά του τέσσερα αγροτεμάχια, συνολικής επιφάνειας τεσσάρων στρεμμάτων, στην περιοχή Οικισμού ... επί της ΕΟ .... Όπως ο μάρτυρας του εναγομένου Κ. Π. κατέθεσε ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, η κατάθεση του οποίου περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά συζήτησης, ο ίδιος (μάρτυρας) ως υπάλληλος και δη επιθεωρητής της εταιρείας με την επωνυμία "ΕΚΟ - ΕΛΔΑ ΑΝΩΝΥΜΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΠΕΤΡΕΛΑΙΟΕΙΔΩΝ" προσέγγισε τον εναγόμενο, προκειμένου η ως άνω εταιρεία να εκμισθώσει το εν λόγω ακίνητο του εναγομένου και να εκμεταλλευθεί αυτό ως πρατήριο υγρών καυσίμων.

Αρχικά, όπως ο ίδιος ως άνω μάρτυρας κατέθεσε, ο εναγόμενος για την εκμίσθωση του εν λόγω ακινήτου, αξίωσε μηνιαίο μίσθωμα εκ ποσού ευρώ 2.200, πλέον προσαυξήσεως 5% ετησίως για τα επόμενα έτη. Ο ίδιος μάρτυρας κατέθεσε ότι την πρόταση αυτή μετέφερε στην ανωτέρω εταιρεία και μέσω αυτού (μάρτυρος) η ίδια ως άνω εταιρεία, επανήλθε με αντιπρόταση και δη πρότεινε στον εναγόμενο την κατάρτιση σύμβασης μισθώσεως του εν λόγω ακινήτου με συμβατική διάρκεια δεκαπέντε ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος εκ ποσού 1.380 ευρώ, σταθερό και με προκαταβολή του συνόλου των μισθωμάτων στην έναρξη της μισθώσεως.

Κατόπιν των ανωτέρω διαπραγματεύσεων, δυνάμει του από 15 Ιουλίου 2003 ιδιωτικού εγγράφου συμφωνητικού, καταρτίσθηκε μεταξύ του εναγόμενου ως εκμισθωτή και του νομίμου εκπροσώπου της ανωτέρω εταιρείας με την επωνυμία ΕΚΟ - ΕΛΛΑ ΑΝΩΝΥΜΗ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΤΡΕΛΑΙΟΕΙΔΩΝ", ως μισθώτριας, οιονεί καθολικός διάδοχος της οποίας, κατόπιν συγχωνεύσεως, κατέστη η ενάγουσα εταιρεία (ήδη αναιρεσίβλητη), σύμβαση εμπορικής μισθώσεως του ανωτέρω ακινήτου, μετά του, εντός αυτού, υπό κατασκευή ισογείου ορόφου διώροφης οικοδομής, επιφάνειας 75,35 τ.μ.

Κατά το πρώτο άρθρο της εν λόγω συμβάσεως, η διάρκεια της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, συμφωνήθηκε δεκαπέντε ετών από την ημερομηνία παράδοσης στην ανωτέρω εκμισθώτρια των κτιριακών εγκαταστάσεων του ισογείου ορόφου της οικοδομής, που ευρίσκετο στο αμέσως ανωτέρω περιγραφόμενο ακίνητο - οικόπεδο, το οποίο ο εναγόμενος εκμισθωτής ανέλαβε να ανεγείρει και το οποίο θα παρέδιδε στην ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία έως την 30-7-2003 κατά τον όρο 3 παρ.3 του εν λόγω συμφωνητικού, κατασκευασμένο μέχρι τα επιχρίσματα, ήτοι μετά την αποπεράτωση του σκελετού, της τοιχοποιίας, των ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων εσωτερικά και του σοβατίσματος εσωτερικά και εξωτερικά, και υπό την προϋπόθεση εκδόσεως άδειας ίδρυσης, καταλληλόλητας και λειτουργίας πρατηρίου υγρών καυσίμων, πλυντηρίου και λιπαντηρίου από την αρμόδια αρχή.

Κατά το άρθρο 2 της ίδιας σύμβασης το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε από κοινού ως εύλογο και δίκαιο στο ποσό των ευρώ 1.380 μηνιαίως, το οποίο η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία ανέλαβε να προκαταβάλει στο σύνολό του, για όλο το συμβατικό χρόνο μισθώσεως, μετά την παράδοση του μισθίου από τον εναγόμενο σε αυτήν και την έκδοση της σχετικής αδείας.

Η προκαταβολή των εν λόγω μισθωμάτων συμφωνήθηκε ότι θα εγίνετο με δίγραμμη επιταγή, το δε αναλογούν κατά μήνα τέλος χαρτοσήμου, η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία ανέλαβε να καταβάλει κάθε χρόνο, για όλο το έτος, το πρώτο δεκαπενθήμερο του μηνός Δεκεμβρίου εκάστου έτους. Με τον όρο 3 της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, μεταξύ των ανωτέρω συμβαλλόμενων, συμφωνήθηκε ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιηθεί από την ίδια ως άνω μισθώτρια εταιρεία ή από άλλο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, στο οποίο η μισθώτρια εταιρεία θα παραχωρούσε τη χρήση με ή άνευ ανταλλάγματος, ως:

α) πρατήριο πετρελαιοειδών προϊόντων της μισθώτριας εταιρίας και συναφών προϊόντων, β) κατάστημα μικρής αγοράς ειδών αυτοκινήτων και αυτοκινητιστών ή και άλλων συναφών ειδών, γ) πλυντήριο-λιπαντήριο και για κάθε άλλη συναφή χρήση, και επιπλέον, κατά το άρθρο 5 της επίδικης σύμβασης, δ) χώρος εγκαταστάσεως μηχανημάτων αυτόματης συναλλαγής οποιοσδήποτε Τράπεζας, ε) χώρος εστιάσεως και παροχής ειδών ετοίμου φαγητού και στ) τοποθετήσεως ηλεκτρονικού συστήματος διαθέσεως-διαχειρίσεως αυτόματης τροφοδοσίας καυσίμων από πρατήρια, της κυριότητας της "EUROMAT".

Κατά τον όρο 11 της επίδικης σύμβασης συμφωνήθηκε ότι η παράβαση των όρων και συμφωνιών της επίδικης σύμβασης, οι οποίοι όλοι συμφωνήθηκαν ουσιώδεις, θα συνεπάγεται το δικαίωμα καταγγελίας της σύμβασης αζημίως για το άλλο μέρος (παρ. α). Περαιτέρω, συμφωνήθηκε ότι, σε περίπτωση μη λήψης αδείας καταλληλόλητας και λειτουργίας του πρατηρίου, ανάκλησης της εκδοθείσας αδείας πρατηρίου πετρελαιοειδών ή μη ανανέωσής της, οποτεδήποτε ή για οποιοδήποτε λόγο, που δεν θα ανάγεται σε υπαιτιότητα της ανωτέρω μισθώτριας, καθώς και σε περίπτωση αδυναμίας συνέχισης της σύμβασης, προ της λήξεως του συμβατικού χρόνου ισχύος της, από οιονδήποτε λόγο, έστω και άνευ ευθύνης του ανωτέρω εκμισθωτή, πάντως για λόγο που δεν θα ευθύνεται η ανωτέρω μισθώτρια, θα γεννάται υπέρ της ανωτέρω μισθώτριας δικαίωμα καταγγελίας της επίδικης μίσθωσης και λύσης αυτής αζημίως.

Σε περίπτωση δε που συνέτρεχε υπαιτιότητα του εκμισθωτή, τότε η μισθώτρια επιφυλάχθηκε των δικαιωμάτων της για την απαίτηση αποκατάστασης κάθε ζημίας που ήθελε προκληθεί από την αιτία αυτή και, ιδίως, προβλέφθηκε η περίπτωση που η ανωτέρω μισθώτρια θα αδυνατεί να κάνει χρήση του μισθίου από υπαιτιότητα του εναγομένου - εκμισθωτή, οπότε τότε, ο τελευταίος ανέλαβε την υποχρέωση άμεσης επιστροφής στην ανωτέρω μισθώτρια των μη δεδουλευμένων μισθωμάτων από τα προκαταβληθέντα.

Επιπλέον, με την υποπαράγραφο 2 της παρ.(β) του ανωτέρω άρθρου 11 της επίδικης σύμβασης, προβλέφθηκε ότι εάν η άδεια λειτουργίας του ανωτέρω πρατηρίου ανακληθεί εξ αποκλειστικής υπαιτιότητος του υπομισθωτή - πρατηριούχου της ανωτέρω μισθώτριας, τότε η τελευταία υποχρεούτο να συνεχίσει την ένδικη σύμβαση μισθώσεως, να εξώσει τον πρατηριούχο αμελλητί εκ του μισθίου και να μεριμνήσει να συνεχίσει τη λειτουργία του μισθίου ως πρατήριο υγρών καυσίμων με νέο υπομισθωτή ή με άλλο τρόπο κατά νόμο.

Τέλος, κατά τον όρο 13 της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, προβλέφθηκε, κατά την ακριβή του διατύπωση, ότι "Ο εκμισθωτής προς εξασφάλιση της ΕΚΟ - ΕΛΛΑ ΑΒΕΕ για την εκ μέρους του πιστή τήρηση όλων των όρων του παρόντος, αποδέχθηκε σήμερα μια (1) συναλλαγματική εγγυήσεως, εκδόσεως και σε διαταγή της ΕΚΟ - ΕΛΛΑ ΑΒΕΕ ποσού ΕΥΡΩ διακοσίων σαράντα οκτώ χιλιάδων τετρακοσίων (248.400) όψεως και εντός δεκαπέντε (15) ετών από της εκδόσεώς της.

Την συναλλαγματική αυτή θα δύναται να εμφανίσει προς πληρωμή η ΕΚΟ - ΕΛΛΑ ΑΒΕΕ προς κάλυψη κάθε απαιτήσεώς της από την παρούσα σύμβαση κατά του εκμισθωτή (πχ μη δεδουλευμένα μισθώματα, διαφυγόντα κέρδη κ.λπ.) στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν τηρήσει τις ανωτέρω συμβατικές του υποχρεώσεις ως και στην περίπτωση που, άνευ υπαιτιότητος της ΕΚΟ - ΕΑΔΑ - ΑΒΕΕ, λυθεί η παρούσα σύμβαση εκ του άνω λόγου ή και εξ οιουδήποτε άλλου λόγου προ της συμφωνούμενης ως άνω λήξεώς της, ή αναγκαστικής εποίησης του μισθίου αποβληθεί η ΕΚΟ - ΕΑΔΑ ΑΒΕΕ εκ του άνω μισθίου ή υποχρεωθεί η ΕΚΟ - ΕΑΔΑ ΑΒΕΕ να καταβάλει εκ νέου τα ήδη προκαταβληθέντα μισθώματα ή/και κάθε άλλη απαίτησή της εκ του συμφωνητικού αυτού. ...".

Πράγματι, στα πλαίσια της ανωτέρω συμφωνίας, την 15-7-2003 εξεδόθη υπό της ανωτέρω μισθώτριας εταιρείας, σε διαταγή της, μία συναλλαγματική όψεως και εντός δεκαπέντε ετών από της εκδόσεώς της, ποσού 248.400 ευρώ, την οποία την ίδια ημέρα απεδέχθη ο εναγόμενος. Ο τελευταίος ολοκλήρωσε την κατασκευή του επιδίκου μισθίου και αφού, αυτό (μίσθιο) κατόπιν αιτήσεως του εναγομένου, έλαβε άδεια λειτουργίας πρατηρίου ειδών καυσίμων, παρεδόθη την 28-7-2003 στην ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία, όπως αποδεικνύεται από το σχετικό προσκομιζόμενο πρωτόκολλο παραδόσεως - παραλαβής, το οποίο συντάχθηκε μεταξύ των ανωτέρω συμβαλλομένων.

Παράλληλα, το σύνολο των μισθωμάτων του συμβατικού χρόνου, προκαταβλήθηκε υπό της ανωτέρω μισθώτριας στον εναγόμενο εκμισθωτή δια διγράμμου επιταγής, η οποία εξοφλήθηκε, ήτοι ο εναγόμενος δια της εισπράξεως αυτής, έλαβε προκαταβολικά τα συμφωνηθέντα μισθώματα έως της λήξεως του ανωτέρω συμβατικού χρόνου.

Η μισθώτρια, αφού παρέλαβε το επίδικο μίσθιο, το έτος 2004, υπεκμίσθωσε αυτό, όπως είχε δικαίωμα, στον μη διάδικο στην παρούσα δίκη Κ. Π. του Δ. ο οποίος το χρησιμοποιούσε ως πρατήριο υγρών καυσίμων έως το έτος 2007. Ακολούθως, η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία παραχώρησε τη χρήση αυτού, όπως είχε δικαίωμα, στη μη διάδικο στην παρούσα δίκη ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία "Χ.

Σ. & Σία ΟΕ", η οποία το εκμεταλλευόταν ομοίως ως πρατήριο υγρών καυσίμων, έως τον μήνα Ιούλιο 2009. Μετά τον μήνα Ιούλιο του έτους 2009 η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία έπαψε να λειτουργεί το επίδικο μίσθιο. Ενόψει της παύσης λειτουργίας αυτού ως πρατήριο υγρών καυσίμων από την 14-7-2009, η άδεια λειτουργίας του εν λόγω μισθίου ως πρατήριο υγρών καυσίμων ανακλήθηκε με το με αριθμό .../12-12-2010 προσκομιζόμενο έγγραφο της Διεύθυνσης Μεταφορών και Επικοινωνιών της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης.

Η ανωτέρω μισθώτρια εταιρία, χωρίς να εκμεταλλεύεται το εν λόγω μίσθιο, συνέχισε να το διατηρεί στην κατοχή της και μετά την ανάκληση της ανωτέρω αδείας έως την 12-7- 2011, οπότε κοινοποίησε στον εναγόμενο - εκμισθωτή, την από 1 Ιουλίου 2011 εξώδικη δήλωσή της, με την οποία κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση, επικαλούμενη ως λόγο της καταγγελίας αυτής, το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι έως την εν λόγω καταγγελία, δεν αποδεικνύεται αλλά ούτε ο εναγόμενος επικαλείται ότι διαμαρτυρήθηκε στην ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία για το γεγονός ότι αυτή δεν είχε φροντίσει να εκδώσει νέα άδεια λειτουργίας του εν λόγω πρατηρίου και να χρησιμοποιεί αυτό. Με το ίδιο εξώδικο, η ανωτέρω μισθώτρια κάλεσε τον εναγόμενο να της επιστρέφει, εκ των ανωτέρω προκαταβληθέντων μισθωμάτων, τα μη δεδουλευμένα μισθώματα από της επελεύσεως των αποτελεσμάτων της καταγγελίας και εφεξής, και αφού συμψήφισε με μέρος αυτών, το ποσό των ευρώ 1.104, ως οφειλόμενη αποζημίωση λόγω της πρόωρης λύσης της επίδικης συμβάσεως μισθώσεως εκ μέρους της, εν τέλει κάλεσε τον εναγόμενο να της επιστρέψει, ως προκαταβληθέντα μισθώματα μετά την επέλευση των αποτελεσμάτων της ανωτέρω καταγγελίας της επίδικης σύμβασης, το ποσό των ευρώ 112.608.

Επί της εν λόγω έγγραφης καταγγελίας, ο εναγόμενος απήντησε δια εξωδίκου, που κοινοποίησε στην αντισυμβαλλομένη του ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία την 11-10-2011. Με την εν λόγω εξώδικη απάντηση, ο εναγόμενος αρνήθηκε ότι τον βαρύνει οιαδήποτε υπαιτιότητα για τη λύση της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, αναφέροντας μάλιστα ότι πρόκειται αποκλειστικά για απόφαση της ανωτέρω μισθώτριας εταιρείας, η οποία το πρώτον του γνωστοποιήθηκε δια του ανωτέρω εξωδίκου.

Παράλληλα, ο εναγόμενος αρνήθηκε την επιστροφή των μη δεδουλευμένων μισθωμάτων, αναφέροντας ότι αυτή η απαίτηση της ανωτέρω μισθώτριας τυγχάνει μη νόμιμη, απαράδεκτη και καταχρηστική, ενόψει του ότι, η τελευταία, αν και επέτυχε να συνομολογηθεί η επίδικη σύμβαση με μειωμένο μίσθωμα, ενόψει της προκαταβολής των μισθωμάτων, και να απολαύσει τη χρήση του επιδίκου μισθίου με αυτό το μειωμένο μίσθωμα επί οκτώ έτη, αντίθετα από την καλή πίστη, αξιώνει πλέον την επιστροφή των μη δεδουλευμένων μισθωμάτων, ενόψει μάλιστα του ότι ο ίδιος τήρησε τις συμβατικές του υποχρεώσεις και επιπλέον, εάν και είχε πολλούς λόγους να καταγγείλει την επίδικη σύμβαση, όπως παράβαση του άρθρου 11 παρ.β εδ.

τελευταίο της επίδικης σύμβασης, δεν το έπραξε. Παράλληλα, αξίωσε από την ανωτέρω μισθώτρια να του επιστρέψει την ανωτέρω συναλλαγματική, που είχε αποδεχθεί, εφόσον κατά την άποψή του, εξέλειπαν οι λόγοι αποδοχής αυτής υπ' αυτού, καθώς επίσης και να προβεί σε άρση της προσημείωση(ς), που είχε εγγραφεί σε ακίνητό του.

Ήδη η ενάγουσα, ως οιονεί καθολική διάδοχος κατόπιν απορροφήσεως υπ' αυτής της ανωτέρω μισθώτριας εταιρείας, δυνάμει της με αριθμό .../2016 πράξης συγχώνευσης της συμβολαιογράφου Αθηνών Μαριάνθης Μαθιουδάκη, η οποία (συγχώνευση) εγκρίθηκε με τη με αριθμό πρωτ. .../2016 απόφαση του Αντιπεριφερειάρχη Βορείου Τομέα Αθηνών και καταχωρήθηκε στο ΓΕΜΗ την 31-8-2016 με κωδικό αριθμό καταχώρησης ..., ήγειρε την ένδικη αγωγή επικαλούμενη ότι η ανωτέρω, απορροφηθείσα υπ' αυτής, εταιρία τυγχάνει εκδότρια της ανωτέρω συναλλαγματικής, η οποία εξεδόθη εις διαταγήν της, αξιώνει δε υπό του εναγομένου, εκ του ποσού εκδόσεως αυτής, ήτοι των ευρώ 248.400, το ποσό των ευρώ 112.608.

Ο εναγόμενος με τον πρώτο λόγο έφεσης ισχυρίζεται ότι η επίδικη συναλλαγματική, επέχει θέση εγγυοδοσίας και εκδόθηκε από την ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία, και ακολούθως έγινε αποδεκτή υπ' αυτού, προκειμένου και για ασφάλεια συγκεκριμένων και μόνον μελλοντικών απαιτήσεων της ανωτέρω μισθώτριας και εκδότριας της επίδικης συναλλαγματικής εταιρείας από την σύμβαση μισθώσεως, πλην όμως η ίδια (ενάγουσα) δεν έχει αποκτήσει ληξιπρόθεσμη αξίωση από τη βασική σχέση της επίδικης μίσθωσης.

Ειδικότερα, ισχυρίζεται ότι, η επίδικη συναλλαγματική εξεδόθη προς εξασφάλιση της μισθώτριας (εναγομένου) των όρων 7, 11 και 13 του συμφωνητικού μισθώσεως και δη σε περίπτωση μη τήρησης εκ μέρους αυτού (εναγόμενου) των συμβατικών του υποχρεώσεων, σε περίπτωση άνευ υπαιτιότητας της ανωτέρω μισθώτριας λύσης της συμβάσεως μισθώσεως, ή σε περίπτωση, που λόγω αναγκαστικής εκποιήσεως του μισθίου, αποβληθεί η μισθώτρια από αυτό. 'Οτι ειδικώς η καταγγελία της επίδικης συμβάσεως μισθώσεως, σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995, δεν εμπίπτει στις ανωτέρω, περιοριστικώς αναγραφόμενες στο συμφωνητικό, περιπτώσεις, για τις οποίες εξεδόθη υπό της ανωτέρω μισθώτριας και έγινε αποδεκτή υπ' αυτού η ένδικη συναλλαγματική και επομένως δεν γεννήθηκε αξίωση της ενάγουσας περί απόδοσης του αιτουμένου με την ένδικη αγωγή ποσού μέσω της επίδικης συναλλαγματικής, δεδομένου μάλιστα ότι η μη χρήση του μισθίου από την ενάγουσα οφείλεται σε υπαιτιότητα της τελευταίας, η οποία, καίτοι είχε στη διάθεσή της το μίσθιο και χρησιμοποιούσε αυτό σύμφωνα με τους όρους της μισθώσεως, εντελώς αιφνιδιαστικά, αποφάσισε μονομερώς τη λύση της συμβάσεως μισθώσεως.

Επί του ισχυρισμού αυτού του εναγόμενου πρέπει να σημειωθούν τα ακόλουθα: Κατά την αρχική διατύπωση της διάταξης του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995 (άρθρο 12 του Ν. 813/1978, 3 του Ν. 2041/1992), σε περίπτωση σύμβασης μίσθωσης ρυθμιζόμενης από αυτό ''ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της συμβάσεως να καταγγείλει την μίσθωση.

Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών". Με τη διάταξη αυτή, παρασχέθηκε στον μισθωτή εμπορικής μίσθωσης, το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση (καταγγελία μεταμέλειας), εφ' όσον, αφενός μεν η μίσθωση παραμένει ενεργής, αφ' ετέρου δε έχει παρέλθει διετία από την έναρξή της.

Η καταγγελία αυτή στην αρχική μορφή της ανωτέρω διατάξεως, τελούσε υπό αναβλητική προθεσμία έξι μηνών και συνεπάγετο την υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή εφ' άπαξ αποζημίωση από τέσσερα μηνιαία μισθώματα, υπολογιζόμενα κατά τον χρόνο άσκησης της καταγγελίας. Η διάταξη δε αυτή, με την οποία παρήχετο στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει προώρως τη μίσθωση, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, εφαρμόζετο και στην περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός ή νόμιμος χρόνος της μίσθωσης και αυτή τελούσε σε αναγκαστική παράταση, καταλάμβανε δε και τις υφιστάμενες μισθώσεις, κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 2741/1999, με το άρθρο 7§6 του οποίου αντικαταστάθηκε η παράγραφος 1 του άρθρου 1 του Π.Δ 34/1995, οπότε και η διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης ορίσθηκε σε δώδεκα έτη.

Εξάλλου, η ανωτέρω διάταξη αποτελεί κανόνα αναγκαστικού δικαίου και επομένως τα προβλεπόμενα από αυτή δικαιώματα, διέπονται από τη διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ 34/1995, κατά την οποία "η παραίτηση οποιοσδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, είναι άκυρη, εφ' όσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά".

Με την τελευταία αυτή διάταξη ο νομοθέτης, επιδεικνύοντας ιδιαίτερη ευαισθησία προς αμφότερους τους συμβαλλομένους, υποδεικνύει ότι εξέρχονται από την εξουσία διάθεσης αυτών οι "κατά την κατάρτιση" της σύμβασης μίσθωσης συμφωνίες, με τις οποίες αυτοί (συμβαλλόμενοι) παραιτούνται δικαιωμάτων που θεμελιώνονται στο π.δ. 34/1995· Εν σχέσει δε προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την εξάμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο των τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων.

Η ακυρότητα όμως αυτή, όπως εγίνετο δεκτό υπό την ισχύ των ανωτέρω διατάξεων, καταλαμβάνει την παραίτηση και τις ως άνω συμφωνίες, μόνον όταν αυτές γίνονται κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, όπως σαφώς συνάγεται από τη διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ 34/1995. Επομένως, από την αρχική διατύπωση της τελευταίας αυτής διατάξεως, η παραίτηση και οι ως άνω συμφωνίες που εμπεριείχαν παραίτηση, ήταν έγκυρες και ισχυρές, εφ' όσον εγίνοντο μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων.

Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις του άρθρου 43 του π.δ/τος 34/1995 (Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων εμπορικών μισθώσεων), όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του ν. 3853/2010 και ίσχυε πριν το ν. 4242/2014, στις συμβάσεις που ρυθμίζονται από αυτό ορίζονται τα εξής : "1. Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση.

Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης. 2. Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995.

Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίσης με το ποσόν ενός μισθώματος όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας ... 4 Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου".

Ήδη η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/2010 παρατάθηκε μέχρι την 31.12.2013 με το άρθρο 6 της από 18.12.2012 Π.Ν.Π., ΦΕΚ Α' 246/12.12.2012. Ήτοι, λόγω της διαφαινόμενης ήδη οικονομικής κρίσης, όχι μόνο στον ελλαδικό χώρο αλλά και παγκοσμίως, ο νομοθέτης προχώρησε σε τροποποιήσεις των διατάξεων μεταξύ άλλων και της εμπορικής νομοθεσίας.

Ειδικότερα, δυνάμει του άρθρου 17 § 1 του ν.3853/2010 τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, που ρύθμιζε το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή λόγω μεταμέλειας, από το οποίο, όπως προαναφέρθηκε, ο μισθωτής είχε παραιτηθεί με ρητή συμφωνία. Με την τροποποίηση αυτή επήλθε σύντμηση τόσο του χρόνου που πρέπει να έχει μεσολαβήσει από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης προκειμένου να γεννηθεί το δικαίωμα καταγγελίας (ένα έτος αντί για δύο), όσο και του χρόνου που πρέπει να μεσολαβήσει για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της (τρεις μήνες αντί για έξι).

Επίσης, η οφειλόμενη στον εκμισθωτή αποζημίωση λόγω της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή περιορίσθηκε στο ισόποσο ενός μηνιαίου μισθώματος αντί του μέχρι τότε ισχύοντος των τεσσάρων. Η άνω διάταξη, με την οποία παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει προώρως τη μίσθωση, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, εφαρμόζεται και στην περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός ή νόμιμος χρόνος της μίσθωσης και αυτή τελεί σε αναγκαστική παράταση.

Ταυτόχρονα με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου, προβλέφθηκε ότι το, κατά τα ανωτέρω, δικαίωμα καταγγελίας αναγνωρίζεται υπέρ του μισθωτή, ακόμη και αν έχει παραιτηθεί από αυτό, σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995, δηλαδή με δήλωση ή συμφωνία μεταγενέστερη της κατάρτισης της μίσθωσης (αφού παραίτηση ταυτόχρονη με την κατάρτιση της μίσθωσης είναι αυτοδικαίως άκυρη, της σχετικής διάταξης αναγνωριζόμενης ως αναγκαστικού δικαίου).

Εξάλλου, με την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου 17 προβλέφθηκε ότι τα οριζόμενα στην παράγραφο 2, ήτοι η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του μισθωτή, ισχύει για όσες καταγγελίες γίνουν μέχρι την 31-12.2012 (και ήδη πλέον μέχρι 31-12.2013) και αφορούν μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν από τη δημοσίευση του ν. 3853/2010.

Η επέμβαση αυτή του νομοθέτη σε γεγενημένες έννομες σχέσεις αιτιολογήθηκε, με την ανάγκη διευκόλυνσης της επαναδιαπραγμάτευσης των μισθώσεων, στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας που έχει διαμορφωθεί. Περαιτέρω, σε σχέση προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995, παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμέλειας.

Εν προκειμένω, με τον όρο 13 της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, προβλέφθηκε, κατά την ακριβή του διατύπωση, ότι "Ο εκμισθωτής προς εξασφάλιση της ΕΚΟ - ΕΛΔΑ ΑΒΕΕ για την εκ μέρους του πιστή τήρηση όλων των όρων του παρόντος, αποδέχθηκε σήμερα μια (1) συναλλαγματική εγγυήσεως, εκδόσεως και σε διαταγή της ΕΚΟ - ΕΑΔΑ ΑΒΕΕ ποσού ΕΥΡΩ διακοσίων σαράντα οκτώ χιλιάδων τετρακοσίων (248.400) όψεως και εντός δεκαπέντε (15) ετών από της εκδόσεώς της.

Την συναλλαγματική αυτή θα δύναται να εμφανίσει προς πληρωμή η ΕΚΟ - ΕΛΔΑ ΑΒΕΕ προς κάλυψη κάθε απαιτήσεώς της από την παρούσα σύμβαση κατά του εκμισθωτή (πχ μη δεδουλευμένα μισθώματα, διαφυγόντα κέρδη κ.λπ.) στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν τηρήσει τις ανωτέρω συμβατικές του υποχρεώσεις ως και στην περίπτωση που, άνευ υπαιτιότητας της ΕΚΟ - ΕΛΔΑ - ΑΒΕΕ, λυθεί η παρούσα σύμβαση εκ του άνω λόγου ή και εξ οιουδήποτε άλλου λόγου προ της συμφωνούμενης ως άνω λήξεώς της, ή αναγκαστικής εποίησης του μισθίου αποβληθεί η ΕΚΟ - ΕΛΔΑ ΑΒΕΕ εκ του άνω μισθίου ή υποχρεωθεί η ΕΚΟ - ΕΛΔΑ ΑΒΕΕ να καταβάλει εκ νέου τα ήδη προκαταβληθέντα μισθώματα ή/και κάθε άλλη απαίτησή της εκ του συμφωνητικού αυτού. ...".

Ειδικότερα, με βάση τον ανωτέρω όρο 13, ο οποίος είναι σαφής, δίχως να διαπιστώνεται ότι περιέχει ασάφειες και κενά σημεία και ως εκ τούτου ότι συντρέχει περίπτωση ερμηνείας αυτού, κατά τις διατάξεις του άρθρου 173 και 200 ΑΚ, απεδείχθη ότι είχε προβλεφθεί συμβατικά μεταξύ του εναγομένου και της ανωτέρω μισθώτριας εταιρείας, η δυνατότητα της τελευταίας, να εμφανίσει προς πληρωμή την επίδικη συναλλαγματική για τα μη δεδουλευμένα μισθώματα που είχε ήδη προκαταβάλει ακόμη και στην περίπτωση άσκησης εκ μέρους της (μισθώτριας) του κατ' άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 δικαιώματος καταγγελίας της επίδικης μίσθωσης πριν τη λήξη του χρόνου διάρκειάς της.

Τούτο δε συνάγεται από το ότι στο 13ο όρο της σχετικής σύμβασης, όπως η ακριβής διατύπωση αυτού παρατίθεται αμέσως ανωτέρω, προβλέπεται ρητά ότι, η εν λόγω συναλλαγματική θα δύναται να εμφανιστεί προς πληρωμή από την ανωτέρω μισθώτρια και όταν λυθεί η ένδικη σύμβαση πριν τη συμφωνημένη ημερομηνία λήξης της για οποιοδήποτε λόγο "...

ως και στην περίπτωση που, άνευ υπαιτιότητος της ΕΚΟ - ΕΛΔΑ - ΑΒΕΕ, λυθεί η παρούσα σύμβαση εκ του άνω λόγου ή και εξ οιουδήποτε άλλου λόγου προ της συμφωνούμενης ως άνω λήξεώς της...", και ως εκ τούτου και στην ως άνω περίπτωση καταγγελίας αυτής εκ μέρους της μισθώτριας, κατ' άρθρ. 43 του π.δ. 34/1995, ενόψει μάλιστα του ότι δεν μπορεί να γίνει λόγος ότι αυτή οφείλεται σε υπαιτιότητα της τελευταίας, αφού αποτελεί δικαίωμα προβλεπόμενο από το νόμο...

Οι αιτιάσεις του εναγομένου ότι η φράση "εξ οιουδήποτε λόγου" συνδέεται άμεσα με την αποβολή της ανωτέρω μισθώτριας χωρίς υπαιτιότητά της ή την αναγκαστική εκποίηση του μισθίου, ανατρέπονται από την ανωτέρω σαφή και χωρίς κενά και αμφίβολα σημεία, διατύπωση του εν λόγω 13ου όρου της επίδικης σύμβασης μίσθωσης.

Σε αντίθετη κρίση το παρόν Δικαστήριο δεν δύναται να αχθεί από την ένορκη, ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, κατάθεση του μάρτυρος του εναγόμενου Κ. Π., όπως ο εναγόμενος διατείνεται με το δεύτερο σκέλος του τρίτου λόγου έφεσης υπό τον τίτλο κατάχρηση δικαιώματος, εφόσον ο ανωτέρω όρος 13° της επίδικης σύμβασης μίσθωσης είναι σαφής.

Επιπλέον, με βάση τα παραπάνω, στην παρούσα περίπτωση, η προκαταβολή εκ μέρους της ανωτέρω μισθώτριας, του συνόλου των μισθωμάτων μέχρι τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι συνιστά παραίτηση αυτής και μάλιστα μετά την κατάρτισή της από το δικαίωμα περί καταγγελίας της ένδικης μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995.

Σε κάθε δε περίπτωση, και αν ακόμη ήθελε θεωρηθεί ότι η ανωτέρω μισθώτρια είχε παραιτηθεί, με την προκαταβολή των μισθωμάτων, από το δικαίωμά της για καταγγελία της ένδικης σύμβασης μίσθωσης κατ' άρθρ. 43 του π.δ. 34/1995, νόμιμα προέβη στην καταγγελία αυτής στις 12-7-2011, μέσα στην προθεσμία που προβλέφθηκε με το άρθρο 17 παρ. 4 του ν. 3853/2010.

Τούτο δε διότι, μετά την ισχύ των ως άνω διατάξεων, επιτρεπόταν πλέον η καταγγελία, παρά τη γενόμενη προηγουμένως παραίτηση απ' αυτήν... Θα πρέπει, εξάλλου, να σημειωθεί ότι, για το κύρος της καταγγελίας αυτής, δεν απαιτείται, η συνδρομή οποιοσδήποτε λόγου, αλλά αρκεί η δήλωση του μισθωτή ότι λύει τη μίσθωση, διότι, για λόγους που δεν ενδιαφέρουν, μεταμελήθηκε και δεν επιθυμεί πλέον τη συνέχισή της.

Έτσι, με την καταγγελία αυτή, που αποτελεί ενάσκηση δικαιώματος του μισθωτή, επέρχεται, εφόσον βέβαια ασκήθηκε νόμιμα, η λύση της μίσθωσης, κατ' άρθρ. 587 ΑΚ και, άρα, ο μισθωτής δεν έχει άλλες υποχρεώσεις, εκτός από εκείνες που για τη συγκεκριμένη καταγγελία ορίζονται στην παραπάνω διάταξη. Η ίδια καταγγελία τελεί υπό αναβλητική προθεσμία τριών μηνών και συνεπάγεται την υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή εφάπαξ αποζημίωση ποσού ίσου με ένα μηνιαίο μίσθωμα, υπολογιζόμενο κατά το χρόνο άσκησης της καταγγελίας.

Η καταβολή της υπόψη αποζημίωσης δεν απαιτείται να γίνει συγχρόνως με την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας και δεν αποτελεί προϋπόθεση του κύρους της καταγγελίας, δηλαδή δεν εμποδίζει την ενέργεια αυτής - τη λύση της μίσθωσης, απορριπτομένων των περί του αντιθέτου ισχυρισμών του εναγομένου...

Επομένως, κατόπιν της ανωτέρω καταγγελίας της επίδικης σύμβασης μισθώσεως υπό της ανωτέρω μισθώτριας, κατά τους ορισμούς του άρθρου 43 του πδ 34/1995, η οποία δεν συνιστά υπαίτια λύση της μίσθωσης...γεννήθηκε αξίωση της ήδη ενάγουσας, ως οιονεί καθολικής διαδόχου της ανωτέρω μισθώτριας εταιρείας, περί απόδοσης των αναλογούντων, στην επίδικη σύμβαση μισθωμάτων, μετά την επέλευση των αποτελεσμάτων της ανωτέρω καταγγελίας, ήτοι των προκαταβληθέντων μισθωμάτων για το χρονικό διάστημα από την 12-10-2011 έως της λήξεως του συμβατικού χρόνου.

Ως εκ τούτου, δεδομένου ότι το μηνιαίο μίσθωμα ανήρχετο στο ποσό των ευρώ 1.380, από την πρόωρη λύση της επίδικης σύμβασης, η μισθώτρια εδικαιούτο όπως λάβει το μέρος των προκαταβληθέντων μισθωμάτων, που αντιστοιχούν στο υπόλοιπο, από της παρέλευσης των τριών μηνών από της καταγγελίας έως της λήξεως του συμβατικού χρόνου, χρονικού διαστήματος και δη αυτών που αντιστοιχούν στο χρονικό διάστημα από 12-10-2011 έως 28-7-2018, και όχι έως την 31-7- 2018, όπως ανέφερε η ανωτέρω μισθώτρια στην ανωτέρω από 1-7-2011 εξώδικη καταγγελία της, δεδομένου ότι από το προσκομιζόμενο πρωτόκολλο παραδόσεως και παραλαβής (του)μισθίου, αποδεικνύεται ότι η παράδοση του επιδίκου μισθίου στην ανωτέρω μισθώτρια από τον εναγόμενο έλαβε χώρα την 28-7-2003, επιπλέον δε, κατά τον όρο 1 του επιδίκου συμφωνητικού μισθώσεως η λήξη του συμβατικού χρόνου της επίδικης σύμβασης μίσθωσης συμφωνήθηκε σε δεκαπέντε έτη από την ημερομηνία παράδοσης αυτού από τον εκμισθωτή στην ανωτέρω μισθώτρια.

Συνεπώς, ο εναγόμενος οφείλει στην ενάγουσα μη δεδουλευμένα προκαταβληθέντα μισθώματα χρονικού διαστήματος από 12-10-2011 έως 28-7-2018 [19 ημέρες για μήνα Οκτώβριο 2011 πλέον δύο μηνών και δη Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2011, πλέον 12 μηνών για έκαστο των ετών από 2012 έως 2017 ήτοι 12 μήνες επί έξι έτη ήτοι 72 μήνες, πλέον έξι μηνών για το χρονικό διάστημα από Ιανουάριο 2018 έως Ιούνιο 2018 πλέον 28 ημερών από τον μήνα Ιούλιο 2018 και συνολικά] 80 μηνών και 47 ημερών, ήτοι 81 μηνών και 17 ημερών.

Ως εκ τούτου η ενάγουσα έχει αξίωση σε βάρος του εναγομένου καταβολής του ποσού των ευρώ [(81 επί 1.380=)111.780+(1.380 επί 17/31=)756,77=]112.536,77. Επιπλέον η ανωτέρω μισθώτρια, δια της προαναφερομένης εξώδικης καταγγελίας της επίδικη σύμβασης, προέβη σε συμψηφισμό έναντι της υποχρέωσής της προς καταβολή αποζημίωσης ενός μηνός για την πρόωρη λύση της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, κατά τις διατάξεις του ανωτέρω άρθρου 43 του 34/1995, του ποσού των ευρώ 1.104, ενόψει της υπ' αυτής παρακράτησης ποσοστού 20% εκ του συνομολογηθέντος μισθώματος προς απόδοση στην οικεία Δ.Ο.Υ.

κατά τις διατάξεις του άρθρου παρ.3 σε συνδυασμό με άρθρο 58 παρ.` του ΚΦΕ (Ν. 2238/1994), με αποτέλεσμα ο εναγόμενος να οφείλει στην ήδη ενάγουσα το ποσό των ευρώ (112.536,77 - 1.104=) 111.432,77 και όχι το ποσό των ευρώ 112.608, το οποίο η ενάγουσα αιτείται με την ένδικη αγωγή της και το οποίο επιδικάσθηκε με την εκκαλουμένη απόφαση.

Πρέπει, επομένως, γενομένου εν μέρει δεκτού του πρώτου λόγου της ένδικης έφεσης, καθό μέρος ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι δεν υπάρχει η ένδικη οφειλή, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη, να κρατηθεί η υπόθεση και να αναδικασθεί από το παρόν Δικαστήριο. Από τη επανεκτίμηση του συνόλου των αποδείξεων απεδείχθη, κατά τα άνω, ότι ο εναγόμενος οφείλει να καταβάλει στην ενάγουσα, εκ της πρόωρης λύσης της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, συνεπεία καταγγελίας αυτής από την ανωτέρω μισθώτρια, κατά τις διατάξεις του άρθρου 43 του πδ 34/1995, το ποσό των ευρώ 111.432,77".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, και με προσθετες παραδοχές, που αφορούν α) στην απόρριψη της ένστασης καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος της αναιρεσίβλητης, που προέβαλε ο αναιρεσείων, οι οποίες παραδοχές θα αναφερθούν στην συνέχεια της απόφασης, κατά την εξέταση του τρίτου λόγου αναίρεσης και β) στην απόρριψη της ένστασης συμψηφισμού, που προέβαλε ο αναιρεσείων, οι οποίες δε πλήττονται με λόγο αναίρεσης, το Εφετείο έκανε δεκτή την έφεση του αναιρεσείοντος, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση και δικάζοντας την αγωγή την έκανε εν μέρει δεκτή και υποχρέωσε τον αναιρεσείοντα να καταβάλει νομιμοτόκως στην αναιρεσίβλητη το ποσό των 111.432,77 ευρώ.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 παρ. 20 Κ.Πολ.Δ. αναίρεση επιτρέπεται αν το δικαστήριο παραμόρφωσε το περιεχόμενο εγγράφου με το να δεχθεί πραγματικά γεγονότα προφανώς διαφορετικά από εκείνα, που αναφέρονται στο έγγραφο αυτό. Ο ανωτέρω αναιρετικός λόγος ιδρύεται μόνο όταν το δικαστήριο της ουσίας υπέπεσε ως προς το έγγραφο σε διαγνωστικό λάθος αναγόμενο στην ανάγνωση του εγγράφου (σφάλμα ανάγνωσης), με την παραδοχή ότι περιέχει περιστατικά προδήλως διαφορετικά από εκείνα, που πράγματι περιλαμβάνει, όχι δεν και όταν από το περιεχόμενο του εγγράφου, το οποίο σωστά ανέγνωσε, συνάγει αποδεικτικό πόρισμα διαφορετικό από εκείνο που ο αναιρεσείων θεωρεί ορθό.

Στην τελευταία περίπτωση πρόκειται για παράπονο αναφερόμενο στην εκτίμηση των γεγονότων, που εκφεύγει, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ. του αναιρετικού ελέγχου (Α.Π. 630/2020). Για να ιδρυθεί ο λόγος αυτός πρέπει το δικαστήριο να κατέληξε σε επιζήμιο για τον αναιρεσείοντα αποδεικτικό πόρισμα λόγω της παραμόρφωσης, αυτό δε συμβαίνει όταν για την απόδειξη ή ανταπόδειξη του ουσιώδους ισχυρισμού, στηρίχθηκε αποκλειστικά στο έγγραφο, που παραμορφώθηκε (ΑΠ 1435/2018) ή κυρίως σ' αυτό γιατί το συνεκτίμησε με τα άλλα αποδεικτικά μέσα, αλλά εξήρε με την απόφαση την αποδεικτική του βαρύτητα (Ολ.

ΑΠ 2/2008, ΑΠ 464/2019, ΑΠ 763/2018). Εξάλλου, ο ανωτέρω λόγος αναίρεσης προϋποθέτει έρευνα της ουσίας της υπόθεσης από το δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλομένη απόφαση, με βάση το με επίκληση προσκομιζόμενο από τους διαδίκους αποδεικτικό υλικό, από το οποίο καταστρώνεται η ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού.

Επομένως, ο αναιρετικός αυτός λόγος δεν ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας απορρίπτει την αγωγή ως απαράδεκτη, αόριστη ή ως νομικά αβάσιμη, διότι στην περίπτωση αυτή το δικαστήριο δεν ερευνά το αποδεικτικό υλικό, εφόσον δεν προβαίνει στην ουσιαστική έρευνα της ιστορικής βάσης της αγωγής (ΑΠ 1308/2018, ΑΠ 918/2017, ΑΠ 192/2016, ΑΠ 710/2015).

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων του άρθρου 68 Κ.Πολ.Δ., που ορίζει ότι δικαστική προστασία έχει δικαίωμα να ζητήσει όποιος έχει άμεσο έννομο συμφέρον, προς τα άρθρα 556, 566 παρ. 1 και 577 παρ. 3 του ιδίου κώδικα, που ορίζουν ποια πρόσωπα δικαιούνται να ασκήσουν αναίρεση (άρθρο 556) και ποια είναι τα αναγκαία στοιχεία του αναιρετηρίου (άρθρο 566 παρ. 1), καθώς και την υποχρέωση του Αρείου Πάγου, μετά την εξέταση του παραδεκτού της αναίρεσης, να εξετάσει και το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 557 παρ.3), συνάγεται ότι, αν το διατακτικό της προσβαλλόμενης απόφασης στηρίζεται αυτοτελώς σε δύο ή περισσότερες ισοδύναμες επάλληλες αιτιολογίες, εφ' όσον η μία αιτιολογία από αυτές δεν πλήττεται καθόλου ή δεν πλήττεται αποτελεσματικά με ειδικό λόγο αναίρεσης, οι λόγοι αναίρεσης που προσβάλλουν τις λοιπές αιτιολογίες θα πρέπει να απορριφθούν ως αλυσιτελείς, γιατί η μη πληττόμενη ή η μη πληττόμενη αποτελεσματικά αιτιολογία στηρίζει αυτοτελώς το διατακτικό της προσβαλλόμενης απόφασης (ΟλΑΠ 25/2003, ΟλΑΠ 25/1994, ΑΠ 1349/2022, ΑΠ 630/2020, ΑΠ 175/2020, ΑΠ 876/2017).

Στην προκείμενη περίπτωση, από το ως άνω περιεχόμενο της προσβαλλόμενης απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο απέρριψε την προβληθείσα πρωτοδίκως και επαναφερθείσα σ' αυτό, με λόγο έφεσης, ένσταση του αναιρεσείοντος, με την οποία αυτός ισχυρίστηκε ότι, σύμφωνα με το από 15-7-2003 έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης μεταξύ αυτού και της δικαιοπαρόχου της αναιρεσίβλητης μισθώτριας, η τελευταία είχε δικαίωμα να εμφανίσει προς πληρωμή την επίδικη συναλλαγματική εγγυήσεως, μόνο εάν ο ίδιος δεν τηρούσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις και λυνόταν, έτσι, η μίσθωση χωρίς υπαιτιότητα της μισθώτριας και, συνεπώς η αναιρεσίβλητη δεν είχε δικαίωμα να απαιτήσει το μέρος του ποσού της συναλλαγματικής, που αφορούσε τα μη δεδουλευμένα - προκαταβληθέντα μισθώματα, γιατί, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η λύση της μίσθωσης επήλθε από επιλογή της δικαιοπαρόχου της αναιρεσίβλητης και χωρίς δική του υπαιτιότητα, διαλαμβάνοντας τρεις επάλληλες αιτιολογίες, κάθε μία των οποίων στηρίζει αυτοτελώς το διατακτικό απόρριψης της ένστασης αυτής, και συγκεκριμένα δέχθηκε:

α) Ότι από τον όρο 13 του ανωτέρω ιδιωτικού συμφωνητικού προκύπτει ότι είχε ρητά συμφωνηθεί ότι η δικαιοπάροχος της αναιρεσίβλητης μπορεί να εμφανίσει προς πληρωμή τη συναλλαγματική, ακόμα κι αν λυθεί η σύμβαση και "εξ οποιουδήποτε άλλου λόγου προ της συμφωνούμενης λήξεώς της", συνεπώς ακόμη κι αν λυθεί με καταγγελία μεταμέλειας από τη δικαιοπάροχο της αναιρεσίβλητης, όπως συνέβη στην κρινόμενη περίπτωση.

β) Ότι, ακόμα κι αν γίνει δεκτό ότι με την ανωτέρω σύμβαση μίσθωσης είχε συμφωνηθεί να αποκλείεται η εμφάνιση της συναλλαγματικής προς πληρωμή, σε περίπτωση καταγγελίας της σύμβασης για τον ανωτέρω λόγο, όμως η συμφωνία αυτή είναι άκυρη κατά το άρθρο 45 του Π.Δ. 34/1995, γιατί συνιστά παραίτηση από το δικαίωμα της καταγγελίας μεταμέλειας του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, επειδή καθορίζει σε μεγαλύτερο ποσό την αποζημίωση του αναιρεσείοντος λόγω της καταγγελίας, αφού αποκλείει την αναζήτηση όλων των προκαταβληθέντων και μη δεδουλευμένων μισθωμάτων και η συμφωνία αυτή έγινε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και γ) Ότι ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι η επακολουθήσασα την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης προκαταβολή όλων των μισθωμάτων από τη δικαιοπάροχο της αναιρεσίβλητης στον αναιρεσείοντα αποτελεί συμφωνία παραίτησης της δικαιοπαρόχου της αναιρεσίβλητης από το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση και να απαιτήσει τα μη δεδουλευμένα μισθώματα, όμως το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης, κατά το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995, επιτράπηκε ρητά και στην περίπτωση αυτή της, μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, παραίτησης, με το άρθρο 17 παρ. 2 Ν. 3853/2010, η δε καταγγελία της μίσθωσης έγινε μέχρι τις 31/12/2012, που όρισε ως καταληκτική ημερομηνία το άρθρο 17 παρ. 4 του ιδίου νόμου.

Με το δεύτερο λόγο αναίρεσης ο αναιρεσείων προσάπτει στην προσβαλλόμενη απόφαση κυρίως μεν την από τον αρ. 20 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, με την αιτίαση ότι το Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο του από 15-7-2003 έγγραφου ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης στον όρο 13 αυτού και έτσι δέχθηκε εσφαλμένα ότι η δικαιοπάροχος της αναιρεσίβλητης θα δύναται να εμφανίσει προς πληρωμή τη συναλλαγματική και εάν "εξ οιουδήποτε άλλου λόγου λυθεί η σύμβαση", ενώ η διατύπωση του όρου αναφέρει ότι θα πρέπει να συντρέχει σωρευτικά και υπαιτιότητα του ιδίου προκειμένου να ασκηθεί το δικαίωμα εμφάνισης, επικουρικά δε την πλημμέλεια από μη κατανομαζόμενο αριθμό του άρθρου 559 (αλλά κατά τη νοηματική του εκτίμηση από τον αριθμό 1β' του άρθρου αυτού) με την αιτίαση ότι, αν και υπήρχε κενό στη σύμβαση, παρέλειψε να προσφύγει στην ερμηνεία του όρου αυτού και παραβίασε έτσι τα άρθρα 173 και 200 Α.Κ.

Ο λόγος αυτός, είναι προεχόντως αλυσιτελής και ως εκ τούτου απαράδεκτος, καθόσον τόσο κατά το κύριο όσο και κατά το επικουρικό σκέλος του πλήττει μόνο τη πρώτη από τις ανωτέρω τρεις ισοδύναμες επάλληλες αιτιολογίες, ενώ ο αναιρεσείων δεν πλήττει με λόγο αναίρεσης τις λοιπές επάλληλες αιτιολογίες της προσβαλλομένης απόφασης, και, επομένως, ελλείπει το έννομο συμφέρον αυτού, κατά τα άρθρα 566 παρ. 1 και 577 παρ. 3 ΚΠολΔ, αφού η τυχόν ευδοκίμησή του αναιρετικού αυτού λόγου δεν δύναται να επιφέρει την αναίρεση της προσβαλλόμενης απόφασης, το διατακτικό της οποίας, αναφορικά με την απόρριψη της ανωτέρω ένστασης του αναιρεσείοντος, στηρίζουν οι μη πληττόμενες ως άνω λοιπές επάλληλες αιτιολογίες της απόφασης, δηλαδή ότι ακόμη και αν είχε συμφωνηθεί ότι η δικαιοπάροχος της αναιρεσίβλητης δεν θα είχε δικαίωμα να εμφανίσει προς είσπραξη την συν/κη και να επιδιώξει την είσπραξη των μη δεδουλευμένων και προκαταβληθέντων μισθωμάτων, αν κατήγγειλε την σύμβαση κατά το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995, η συμφωνία αυτή είναι άκυρη, αν μεν θεωρηθεί ότι συνάφθηκε κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 45 του ΠΔ 34/1995, αν δε θεωρηθεί ότι συνάφθηκε μετά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 17 παρ. 2 του Ν. 3853/2010, αφού η καταγγελία έγινε εντός της προθεσμίας της παρ. 4 του ιδίου αυτού νόμου.

Κατά τη διάταξη του άρθρου 281 Α.Κ. η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση, που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα, που μεσολάβησε ή οι περιστάσεις που μεσολάβησαν, χωρίς κατά το νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνουν στην ανατροπή κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο.

Απαιτείται, δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από την συμπεριφορά του δικαιούχου σε συνάρτηση με εκείνη του υπόχρεου, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Μόνη η αδράνεια του δικαιούχου για μακρό χρονικό διάστημα και πάντως μικρότερο απ` αυτό της παραγραφής, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μετέπειτα άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και όταν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπλέον ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από τη συμπεριφορά των μερών και ευρισκόμενες σε αιτιώδη συνάφεια μεταξύ τους, με βάση τις οποίες, καθώς και την αδράνεια του δικαιούχου, η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει στην ανατροπή της κατάστασης που έχει διαμορφωθεί υπό τις ανωτέρω ειδικές συνθήκες και περιστάσεις και έχει διατηρηθεί για μακρό χρόνο, να εξέρχεται των διαγραφομένων από την ανωτέρω διάταξη ορίων.

Δεν είναι πάντως απαραίτητο η επιχειρούμενη από το δικαιούχο ανατροπή της διαμορφωμένης αυτής κατάστασης να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες στον οφειλέτη, αλλά αρκεί να έχει απλώς δυσμενείς συνέπειες (Ολ ΑΠ 8/2018, ΟλΑΠ 10/2012, ΑΠ 1593/2022, ΑΠ 1248/2018, ΑΠ 909/2017). Το ζήτημα δε, αν οι συνέπειες, που συνεπάγεται η άσκηση του δικαιώματος, είναι επαχθείς για τον υπόχρεο, πρέπει να αντιμετωπίζεται και σε συνάρτηση με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος του δικαιούχου από την παρακώλυση της ικανοποίησης του δικαιώματός του (ΟλΑΠ 7/2002, ΑΠ 1416/2022, ΑΠ 41/2021, ΑΠ 109/2019).

Η διακρίβωση των πράξεων, με τις οποίες ο δικαιούχος άσκησε το δικαίωμά του στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο της ουσίας, η κρίση του όμως αυτή ότι ορισμένη συμπεριφορά υπερβαίνει και μάλιστα προφανώς τα όρια που θέτουν τα παραπάνω κριτήρια είναι νομική και, επομένως, υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο.

Ο Άρειος Πάγος, δηλαδή, ελέγχει μόνο αν τα πραγματικά περιστατικά, που έγιναν δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας συνιστούν την προεκτεθείσα νομική έννοια του άρθρου 281 ΑΚ (Ολ. ΑΠ 8/2018, ΑΠ 1416/2022, ΑΠ 330/2020, ΑΠ 1352/2011). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση.

Από τη διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παραβάσεως του άρθρου 93 παρ.3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), δηλαδή όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης.

Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος προτάσεως προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες.

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΟλΑΠ 18/08, ΟλΑΠ 15/2006).

Τέλος, ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 1 εδάφιο α' του άρθρου 559 ΚΠολΔ, που ιδρύεται όταν παραβιάστηκε ευθέως κανόνας ουσιαστικού δικαίου, μπορεί να εξεταστεί και ως λόγος από τον αριθμό 19 του ίδιου άρθρου, γιατί περιέχει σιωπηρά και παράπονο για έλλειψη νόμιμης βάσης (ΑΠ 440/2019, ΑΠ 823/2008).

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, επί της ενστάσεως καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, που προέβαλε ο αναιρεσείων, το Εφετείο, πέραν των όσων προαναφέρθηκαν, δέχθηκε και τα ακόλουθα, κρίσιμα για τον αναιρετικό έλεγχο, πραγματικά περιστατικά: "Ο εναγόμενος με τον τρίτο λόγο της ένδικης έφεσής του, αλλά και δια των εγγράφων προτάσεων, που κατέθεσε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, επαναφέροντας ισχυρισμό που είχε προβάλλει και κατά την ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου διαδικασία, ισχυρίζεται ότι, εσφαλμένως υπό της εκκαλουμένης αποφάσεως και δη κατά κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ιδίως της ενόρκου καταθέσεως του, υπ' αυτού εξετασθέντος, μάρτυρος, η κατάθεση του οποίου περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά συζήτηση, απερρίφθη ο ισχυρισμός του ότι η ανωτέρω μισθώτρια άσκησε το δικαίωμα καταγγελίας της επίδικης σύμβασης και ακολούθως η ενάγουσα άσκησε την ένδικη αγωγή της, κατά κατάχρηση του δικαιώματος των και δη κατά παράβαση των αρχών της καλής πίστης και των χρηστών ηθών.

Συγκεκριμένα ισχυρίζεται ότι η ενάγουσα ασκεί καταχρηστικά την ένδικη αξίωσή της και τούτο διότι (α) κατά την αρχική συμφωνία των συμβαλλόμενων στην επίδικη σύμβαση μίσθωσης, το μηνιαίο μίσθωμα είχε συνομολογηθεί αρχικώς στο ποσό των ευρώ 2.200, πλέον του, εκ ποσοστού 3,6%, τέλους χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως από 28-7-2003 και εφεξής, σε ποσοστό 5%.

Εν τούτοις, με βάση το μισθωτήριο, το οποίο, κατά τα άνω, υπεγράφη μεταξύ των συμβαλλομένων, το μίσθωμα συμφωνήθηκε μειωμένο, ήτοι σε ευρώ 1.380 μηνιαίως, σταθερό για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, λόγω της αναληφθείσας υποχρέωσης της ανωτέρω μισθώτριας να προκαταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων όλου του συμβατικού χρόνου μίσθωσης.

Εάν ίσχυε η αρχική συμφωνία ο ίδιος (εναγόμενος), για το διάστημα από της ενάρξεως της μισθώσεως έως της λήξης αυτής, δια της καταγγελίας εκ μέρους της ανωτέρω μισθώτριας, θα είχε εισπράξει ως μίσθωμα το ποσό των ευρώ 262.122, αντί του εισπραχθέντος, για τον ίδιο χρόνο, με βάση το έγγραφο μισθωτήριο, ποσού ευρώ 136.620.

Τοιουτοτρόπως, ο ίδιος... ισχυρίζεται ότι απώλεσε από τη διαφορά του συνομολογηθέντως αρχικώς και καταβληθέντος εν τέλει μισθώματος, το ποσό των ευρώ 125.502, το οποίο ωφελήθηκε αντίστοιχα η ανωτέρω μισθώτρια και κατ' επέκταση η ενάγουσα εταιρεία. Παράλληλα, ο ίδιος...εάν υποχρεωθεί να επιστρέψει το αιτούμενο με την αγωγή ποσό, θα έχει υποστεί ζημία, ανερχόμενη αφενός μεν στο αιτούμενο με την ένδικη αγωγή ποσό των ευρώ 112.608, πλέον της διαφοράς των μισθωμάτων που συνομολογήθηκαν με το επίδικο μισθωτήριο σε σχέση με το αρχικώς συνομολογηθέν, ήτοι το ανωτέρω ποσό των ευρώ 125.502, και συνολικά ζημία ανερχόμενη στο ποσό των ευρώ 238.110, πλέον του φόρου εισοδήματος που έχει καταβάλει, η δε αντισυμβαλλομένη της(ου) μισθώτρια, εν τέλει θα έχει καταβάλει μόλις το ποσό των ευρώ 10.290, το οποίο προκύπτει από την αφαίρεση από το ποσό των ευρώ 248.400, που αποτελούν τα προκαταβληθέντα υπό της εναγούσης μισθώματα, μείον της ανωτέρω ζημίας που επικαλείται ο εναγόμενος.

Επιπλέον, (β) ο ίδιος (εναγόμενος) έχει εκπληρώσει όλες τις συνομολογηθείσες με την επίδικη σύμβαση μίσθωσης υποχρεώσεις και δεσμεύσεις του, αφού (ί) παρέδωσε το επίδικο μίσθιο μετά των επ' αυτού, αναγερθέντων με δικές του δαπάνες κτισμάτων με παροχές ρεύματος ύδρευσης, τηλεφωνίας, αποχέτευσης, κατασκεύασε και διαμόρφωσε ράμπα φορτηγών και χώρο κλιμακοστασίου, προέβη σε χωματουργικές εργασίες έως τη στάθμη των εργασιών (βιομηχανικά δάπεδα, ασφαλτόστρωση με υπόβαση), κατόπιν μάλιστα εκδόσεως σχετικής οικοδομικής αδείας, (ιι) εξέδωσε στο όνομά του άδεια ίδρυσης πρατηρίου διάθεσης υγρών καυσίμων μετά πλυντηρίου και κατόπιν απαίτησης της ανωτέρω μισθώτριας και άδεια λειτουργίας πρατηρίου και έγκριση των τροποποιητικών σχεδίων, (ιιi) ενεγράφη σε βάρος του μισθίου προσημείωση υποθήκης για το προκαταβληθέν ποσό των ευρώ 284·400 και αποδέχθηκε και μία συναλλαγματική εγγυήσεως, με σκοπό την από μέρους του τήρηση του όρου 13 του μισθωτηρίου.

Αντίθετα, η ανωτέρω μισθώτρια, προέβη σε καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, κατά παράβαση του ανωτέρω όρου 11 παρ.2 του εγγράφου συμφωνητικού μισθώσεως, όρος ο οποίος είναι ουσιώδης. Περαιτέρω, (γ) παρά την κακή χρήση υπ' αυτής (μισθώτριας) του επιδίκου μισθίου, υπό την έννοια της για μακρό χρόνο αχρησίας αυτού...αν και εδίδετο στον εναγόμενο το δικαίωμα να καταγγείλει την επίδικη μίσθωση και να καρπωθεί όλα τα προκαταβληθέντα μισθώματα και, επιπλέον να εκμισθώσει το επίδικο σε άλλον, εν τούτοις ο ίδιος δεν το έπραξε.

Αποτέλεσμα τούτου είναι τα μη δεδουλευμένα προκαταβληθέντα υπό της ανωτέρω μισθώτριας μισθώματα, να μην έχουν καταστεί απαιτητά, διότι η ανάκληση της άδειας του επιδίκου μίσθιου έγινε από αποκλειστική υπαιτιότητα των υπομισθωτών, δίχως ο ίδιος να φέρει ευθύνη, (δ) Αν και η ανωτέρω μισθώτρια απήλαυσε τη χρήση του επιδίκου μισθίου για οκτώ έτη, το επίδικο μίσθιο παρέμεινε κλειστό για τα υπόλοιπα επτά έτη, και παράλληλα, η ανωτέρω μισθώτρια έχει καταβάλει ουσιαστικά ως μίσθωμα, μόλις το ποσό των 10.290 ευρώ, ενώ ο ίδιος έχει καταβάλει ποσό πολύ μεγαλύτερο για φόρο εισοδήματος και, επομένως, γενομένης δεκτής της αγωγής θα έχει υποστεί μεγάλη οικονομική ζημία, πλέον της απαξίωσης της περιουσίας του για δεκαπέντε έτη χωρίς να αποκομίσει κάποια ωφέλεια.

Εξάλλου, (ε) καταχρηστική τυγχάνει η ένδικη αγωγή ενόψει και των περαιτέρω δεσμεύσεων, που ο εναγόμενος ανέλαβε με το επίδικο μισθωτήριο και δη, δυνάμει του άρθρου 7 εδ. α του επιδίκου συμφωνητικού μισθώσεως ο ίδιος ανέλαβε την υποχρέωση, καθόλη τη διάρκεια της επίδικης σύμβασης, εάν προέβαινε σε μεταβίβαση του μισθίου ακινήτου να συμπεριλάβει ως όρο στη σύμβαση εκποίησης ότι η επίδικη σύμβαση δεν θα λύεται, αλλά θα συνεχίζεται και ο νέος αγοραστής θα αναλάβει την υποχρέωση να σεβαστεί τη μίσθωση και τους επιδίκους συμβατικούς όρους.

Σε περίπτωση δε κατά την οποία η ανωτέρω μισθώτρια, συνεπεία αθέτησης των υποχρεώσεών του, αποβάλετο από το επίδικο μίσθιο, θα εδικαιούτο αποκατάσταση της θετικής και αποθετικής της ζημίας και δη την επιστροφή των προκαταβληθέντων μισθωμάτων και των μισθωμάτων, που η ενάγουσα θα κατέβαλε στον νέο αγοραστή και μάλιστα εντόκως.

Ενώ επομένως είχαν προβλεφθεί σοβαρές δεσμευτικές ρήτρες για τον εναγόμενο με την επίδικη σύμβαση, η ενάγουσα καταγγέλλει την επίδικη σύμβαση όποτε θέλει και μάλιστα, όχι μόνον δεν καταβάλει προς τούτο κανένα χρηματικό ποσό, αλλά αναζητά και τα μισθώματα που έχει προκαταβάλει, αν και είχε συμβατική υποχρέωση να ποιείται χρήση του μισθίου για όλο το συμβατικό χρόνο, (στ) ο ίδιος (εναγόμενος), τυγχάνει ιδιοκτήτης και άλλου πρατηρίου υγρών καυσίμων το οποίο μάλιστα ευρίσκεται απέναντι από το επίδικο μίσθιο και το οποίο, κατά το έτος 2002, είχε εκμισθώσει σε άλλη εταιρεία, αντί μισθώματος 1907,56 ευρώ μηνιαίως, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, το οποίο και του είχε προκαταβληθεί, γεγονός το οποίο καταδεικνύει, το ευνοϊκό των όρων οι οποίοι συνομολογήθηκαν στην επίδικη σύμβαση μίσθωσης, λόγω του γεγονότος ότι ο εναγόμενος επίστευε ότι, η ανωτέρω μισθώτρια θα τηρήσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις.

Κατόπιν όλων των ανωτέρω, η καταγγελία της επίδικης σύμβασης μίσθωσης και η έγερση της ένδικης αγωγής τυγχάνουν καταχρηστικές. Τέλος, κατά τον ίδιο λόγο (ζ)(ενν. ενώ) η μισθώτρια είχε δικαίωμα να εμφανίσει προς πληρωμή την ένδικη συναλλαγματική, μόνον στην περίπτωση κατά την οποία, ο ίδιος (εναγόμενος) δεν τηρήσει τις συμβατικές υποχρεώσεις που είχε αναλάβει από την επίδικη σύμβαση μίσθωσης και ελύετο η μίσθωση χωρίς υπαιτιότητα της ανωτέρω μισθώτριας, παρά ταύτα, η ενάγουσα, ως μη έχουσα δικαίωμα και χωρίς η ανωτέρω συναλλαγματική να ενσωματώνει δικαίωμα αυτής...

επιδιώκει την είσπραξη αυτής. Όπως ανωτέρω απεδείχθη, η επίδικη σύμβαση μίσθωσης έληξε πρόωρα, εκ του λόγου ότι η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία, κατήγγειλε αυτήν (σύμβαση μίσθωσης), κατά τις διατάξεις του άρθρου 43 του 34/1995, όπως σαφώς αναφέρει στην ανωτέρω εξώδικη καταγγελία της, την οποία κοινοποίησε στον εναγόμενο και όχι συνέπεια πραγματικού ελαττώματος του μισθίου.

Παράλληλα, κατά την έγγραφη συμφωνία των μερών, η ανωτέρω μισθώτρια, ήδη κατά την έναρξη της επίδικης σύμβασης μίσθωσης προκατέβαλε το σύνολο των συνομολογηθέντων, με το εν λόγω συμφωνητικό, μηνιαίων μισθωμάτων, ανερχομένων, κατά το έγγραφο συμφωνητικό, στο ποσό των 1.380 ευρώ μηνιαίως και όχι μόλις στο ποσό των 10.290, όπως αναφέρει ο εναγόμενος.

Ακόμη και αν γίνει δεκτό ότι, όπως αναφέρει ο εναγόμενος, οι διάδικοι αρχικά είχαν συμφωνήσει ως μίσθωμα μηνιαίως το ποσό των ευρώ 2.200 και μάλιστα αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, ακολούθως δε το ύψος του μηνιαίου μισθώματος ανεγράφη στο ανωτέρω μισθωτήριο μειωμένο και δη στο ποσό των ευρώ 1.380 μηνιαίως, υπό την αίρεση αφενός μεν προκαταβολής του συνόλου των μισθωμάτων υπό της μισθώτριας, αφ' ετέρου δε παραμονής της στο μίσθιο για το σύνολο του συμβατικού χρόνου, ενόψει του αναγκαστικού χαρακτήρα της ανωτέρω διατάξεως του άρθρου 43 του πδ 34/1995, δεν κρίνεται ότι τυγχάνει καταχρηστική η αξίωση της ενάγουσας προς απόδοση των μη δεδουλευμένων μισθωμάτων, ήτοι αυτών, από της παρέλευσης του τριμήνου της καταγγελίας της επίδικης σύμβασης έως της λήξεως του συμβατικού χρόνου, διότι,..., σε σχέση προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί με οποιοδήποτε τρόπο, την εφαρμογή της διάταξης αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γένεσης του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την τρίμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε συνομολογώντας ποσό αποζημίωσης μεγαλύτερο του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμέλειας.

Τυχόν δε αναγνώριση υποχρέωσης της ανωτέρω μισθώτριας, εκ της πρόωρης εκ μέρους της καταγγελίας, όπως απωλέσει τα προκαταβληθέντα υπ' αυτής μισθώματα, αποτελεί οικονομική επιβάρυνση πέραν αυτής που προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 43 του πδ 34/1995... Εξάλλου, τυχόν ερμηνεία του όρου 11 (β) του επιδίκου συμφωνητικού, κατά τον οποίο, σε περίπτωση αφαίρεσης της αδείας λειτουργίας του επιδίκου μισθίου από υπαιτιότητα του υπομισθωτή, η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία οφείλει αμελλητί να αποβάλει τον υπομισθωτή από το μίσθιο και να επιμεληθεί για την έκδοση νέας αδείας, περιέχει συμφωνία περί παραίτησης της μισθώτριας από το δικαίωμα καταγγελίας της επίδικης σύμβασης, κατά τις διατάξεις του άρθρου 43 του πδ. 34/1995, αν και τέτοια συμφωνία δεν προκύπτει από τη διατύπωση του εν λόγω όρου της επίδικης σύμβασης, σε κάθε περίπτωση τυχόν τέτοια συμφωνία, κατά τα αναφερόμενα στην οικεία νομική σκέψη της παρούσας, θα ήταν άκυρη, ως αντιβαίνουσα στο ανωτέρω άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, ενόψει και του αναγκαστικού χαρακτήρα της εν λόγω διατάξεως.

Επιπλέον, ο εναγόμενος δεν ισχυρίζεται με την ένδικη αγωγή ότι, η ανωτέρω μισθώτρια δεν απέδωσε το επίδικο μίσθιο μετά την ανωτέρω καταγγελία της επίδικης σύμβασης, αλλά παρακράτησε αυτό για τα επόμενα επτά έτη και, εκ του λόγου τούτου, ο ίδιος δεν ηδυνήθη να εκμεταλλευτεί αυτό. Εξάλλου, ακόμη κι αν γίνει δεκτό ότι η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία εποιείτο κακή χρήση του μισθίου, υπό την έννοια ότι επέφερε μείωση της μισθωτικής του αξίας του μισθίου ακινήτου, εκ της μη χρήσεως του για μακρό χρόνο, έστω κι αν αυτή γίνει δεκτό ότι συνιστά και αντισυμβατική συμπεριφορά, ενόψει του ότι ο εναγόμενος δεν επικαλείται ότι όχλησε περί τούτου την ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία και κυρίως ότι κατήγγειλε εκ του λόγου τούτου την επίδικη σύμβαση, ούτε περαιτέρω υποστηρίζει ότι είχε τεθεί ως όρος στην επίδικη σύμβαση η αυτόματη λύση αυτής, συνέπεια της τυχόν αντισυμβατικής ή κακής χρήσης του επιδίκου μισθίου υπό της μισθώτριας εταιρείας, η άσκηση εκ μέρους της ανωτέρω μισθώτριας του δικαιώματος που της παρείχε το άρθρο 43 του πδ 34/1995 δεν καθίσταται, εκ των λόγων αυτών, καταχρηστική, δεδομένου μάλιστα ότι ο εναγόμενος δεν επικαλείται ότι άσκησε το δικαίωμα καταγγελίας για κακή χρήση.

Τέλος, δεν κρίνεται ότι η ενάγουσα ασκεί την ένδικη αξίωσή της καταχρηστικά, εκ του λόγου ότι, ήγειρε την ένδικη αγωγή της το έτος 2018, ενώ η ανωτέρω μισθώτρια είχε καταγγείλει την επίδικη σύμβαση ήδη από το 2011, όπως ο εναγόμενος ισχυρίζεται στη σελίδα 40 των προτάσεων που κατέθεσε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, δεδομένου ότι η ανωτέρω μισθώτρια και ακολούθως η οιονεί καθολική διάδοχος αυτής και ήδη ενάγουσα, δεν επέδειξε έναντι του εναγομένου, συμπεριφορά τέτοια από την οποία να δύναται αυτός (εναγόμενος) να συναγάγει, σύμφωνα και με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, την ασφαλή και βέβαια πεποίθηση ότι η ενάγουσα δεν θα επιδιώξει την είσπραξη της ένδικης απαίτησής της, το δε δικαίωμά της (ενάγουσας) δεν ασκείται κατά τρόπο που υπερβαίνει τον κοινωνικό και οικονομικό σκοπό του προβαλλόμενου με την δικαιώματος, δεδομένου μάλιστα ότι ήδη με το εξώδικο καταγγελίας της ένδικης σύμβασης η ανωτέρω μισθώτρια εταιρεία είχε δηλώσει ότι έχει αξίωση για τα μη δεδουλευμένα προκαταβληθέντα μισθώματα, εφόσον καλούσε τον εναγόμενο να της τα αποδώσει".

Με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο, διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του ανεπαρκείς αιτιολογίες, ως προς το προαναφερθέν ουσιώδες ζήτημα του ισχυρισμού του αναιρεσείοντος περί αντιθέσεως του αγωγικού δικαιώματος προς το άρθρο 281 ΑΚ, ώστε να καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος ως προς την ορθή ή μη εφαρμογή της διατάξεως αυτής, την οποία δεν εφάρμοσε.

Και τούτο διότι: α) ενώ δέχεται ότι ο αναιρεσείων αρχικώς αξίωσε για την εκμίσθωση του εν λόγω ακινήτου μηνιαίο μίσθωμα 2.200 ευρώ, πλέον προσαυξήσεως 5% ετησίως για τα επόμενα έτη και ότι ακολούθως δέχθηκε την αντιπρόταση της αντισυμβαλλόμενης εταιρείας για την μίσθωση αντί σταθερού μηνιαίου μισθώματος 1380 ευρώ, με προκαταβολή του συνόλου των μισθωμάτων στην έναρξη της μισθώσεως, παρ' όλα αυτά δεν διαλαμβάνει παραδοχές αναφορικά με το αν η προκαταβολή των μισθωμάτων ήταν ο λόγος που ο αναιρεσείων δέχθηκε την εν λόγω σημαντική μείωση του μισθώματος, ούτε και συνεκτιμά το εν λόγω γεγονός με τα άλλα προταθέντα από αυτόν περιστατικά προς θεμελίωση της ένστασής του, β) στη συνέχεια δέχεται ότι, ακόμη και αν οι διάδικοι αρχικά είχαν συμφωνήσει ως μηνιαίο μίσθωμα το ποσό των 2.200 ευρώ και μάλιστα αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, το γεγονός αυτό δεν μπορεί να συνεκτιμηθεί για τον καταχρηστικό χαρακτήρα της άσκησης του ένδικου αγωγικού δικαιώματος της αναιρεσίβλητης προς απόδοση των μη δεδουλευμένων μισθωμάτων, επικαλούμενο αποκλειστικά τον αναγκαστικό χαρακτήρα της διατάξεως του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, σύμφωνα με την οποία ως παραίτηση από το προβλεπόμενο από την ως άνω διάταξη δικαίωμα νοείται και η συνομολόγηση ποσού αποζημίωσης μεγαλύτερου του ενός μηνιαίου μισθώματος ή άλλη ποινή ή οικονομική επιβάρυνση του μισθωτή, που ασκεί το δικαίωμα της καταγγελίας λόγω μεταμέλειας, τυχόν δε αναγνώριση υποχρέωσης της ανωτέρω μισθώτριας, εκ της πρόωρης εκ μέρους της καταγγελίας, όπως απωλέσει τα προκαταβληθέντα υπ' αυτής μισθώματα, αποτελεί οικονομική επιβάρυνση πέραν αυτής που προβλέπεται από τις διατάξεις του παραπάνω άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, πλην όμως, η εν λόγω επάλληλη αιτιολογία κατατείνει στη θεμελίωση και ύπαρξη του ασκούμενου με την αγωγή δικαιώματος της αναιρεσίβλητης και δεν αφορά την έρευνα του επικαλούμενου ως άνω περιστατικού ως θεμελιωτικού της καταλυτικής της αγωγής ένστασης καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (η οποία προϋποθέτει την ύπαρξη του αγωγικού δικαιώματος), με συνέπεια και ως προς το ζήτημα αυτό να υφίσταται έλλειψη αιτιολογίας της προσβαλλόμενης απόφασης, γ) εξ αιτίας των ανωτέρω ελλείψεων δεν μπορεί να κριθεί, αν η αναιρεσίβλητη από τη συνομολόγηση, λόγω συνολικής προκαταβολής των μισθωμάτων, μηνιαίου μισθώματος σημαντικά χαμηλότερου σε σχέση με το αρχικώς αιτηθέν από τον αναιρεσείοντα και την πραγματική αξία του ακινήτου, αποκόμισε όφελος και σε ποια έκταση κατά τη διάρκεια της οκταετούς παραμονής της στο μίσθιο, δ) δέχεται ότι η αναιρεσίβλητη δεν ασκεί την ένδικη αξίωσή της καταχρηστικά, εκ του λόγου ότι, ήγειρε την ένδικη αγωγή της το έτος 2018, ενώ η ανωτέρω μισθώτρια είχε καταγγείλει την επίδικη σύμβαση ήδη από το 2011, χωρίς ωστόσο να συνεκτιμά τις τυχόν δυσμενείς συνέπειες για τον αναιρεσείοντα από την ευδοκίμηση της αγωγής, όχι μόνον λόγω της ως άνω καθυστερημένης άσκησης αυτής αλλά σε συνδυασμό και με το χρόνο προκαταβολής των ένδικων μισθωμάτων, ε) σε συνέχεια δε των ανωτέρω, η προσβαλλόμενη απόφαση δεν διαλαμβάνει αιτιολογία, γενικά, για τη συνδρομή ή μη δυσμενών για τον αναιρεσείοντα συνεπειών και σε καταφατική περίπτωση, σε ποια σχέση τελούν αυτές με τις αντίστοιχες συνέπειες που μπορεί να επέλθουν σε βάρος της δικαιούχου αναιρεσίβλητης από την παρακώλυση της άσκησης του δικαιώματός της, στοιχείο που είναι αναγκαίο για την παραδοχή ή μη της ένστασης του 281 ΑΚ.

Κατά συνέπεια, λόγω της πιο πάνω ανεπαρκούς αιτιολογίας, ως προς τα συγκεκριμένα πιο πάνω αυτοτελή και ουσιώδη περιστατικά, αθροιστικώς προταθέντα από τον αναιρεσείοντα προς θεμελίωση της ένστασής του με τα λοιπά περιστατικά, μεταξύ των οποίων και η καλόπιστη συμπεριφορά του αναιρεσείοντος, να μην προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης λόγω της επί μακρό χρόνο αχρησίας του μισθίου εκ μέρους της αναιρεσίβλητης, οπότε θα εδικαιούτο όλα τα προκαταβληθέντα μισθώματα, δεν μπορεί να κριθεί αν η διαμορφωθείσα πραγματική κατάσταση θα μπορούσε, πράγματι, να δημιουργήσει στον αναιρεσείοντα την εύλογη πεποίθηση ότι εν τέλει η αναιρεσίβλητη δεν θα ασκούσε το δικαίωμά της και αν, η μεταγενέστερη με την ένδικη αγωγή άσκησή του, έχοντας δυσμενείς για τον αναιρεσείοντα συνέπειες, δικαιολογείται επαρκώς και δεν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, καθώς και ο κοινωνικός και οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.

Ενόψει τούτων η προσβαλλόμενη απόφαση υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αρ. 19 (και όχι αρ. 8) ΚΠολΔ και, συνεπώς, ο τρίτος λόγος αναίρεσης, στον οποίο ο αναιρεσείων προσάπτει στην απόφαση την από τον αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, η οποία μπορεί να εξετασθεί και ως πλημμέλεια του αρ. 19, όπως προαναφέρθηκε, είναι βάσιμος.

Κατ' ακολουθίαν τούτων, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το μέρος που απέρριψε την παραπάνω ένσταση του αναιρεσείοντος περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος της αναιρεσίβλητης και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, αφού είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλον δικαστή εκτός από εκείνον που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ), να διαταχθεί η επιστροφή στον αναιρεσείοντα του παραβόλου που κατέθεσε (άρθρο 495 παρ.3 ΚΠολΔ) και να καταδικασθεί η αναιρεσίβλητη, λόγω της ήττας της, στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, κατά παραδοχή του σχετικού νόμιμου αιτήματος αυτού (άρθρα 176, 183, 191 παρ.2 ΚΠολΔ), σύμφωνα με το διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ -

Αναιρεί την υπ' αριθμ. 1819/2022 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, κατά το μέρος που αναφέρεται στο σκεπτικό.

-

Παραπέμπει την υπόθεση, κατά το ανωτέρω μέρος της, για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο πιο πάνω δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλον εκτός εκείνου που εξέδωσε την απόφαση δικαστή. -Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου στον αναιρεσείοντα. Και -

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 11 Μαρτίου 2024.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 23 Απριλίου 2024.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ