Supreme Court dismisses appeal on vague claim and failure to consider evidence regarding rent adjustment.

Απόφαση 558 / 2016 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 558/2016

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεώργιο Σακκά, Σοφία Ντάντου, Γεώργιο Χοϊμέ και Αλεξάνδρα Κακκαβά, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Σεπτεμβρίου 2016, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Γ. Μ. του Ι. και 2) Μ. - Ό. Π. του Κ., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Θεόδωρο Καρακίτσιο.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στα … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Σπυρίδωνα Βέλλη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 14-3-2012 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ιωαννίνων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 364/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 140/2015 του Μονομελούς Εφετείου Ιωαννίνων.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 23-6-2015 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Σακκάς διάβασε την από 22-8-2016 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της από 23-6-2015 αιτήσεως για αναίρεση της 140/2015 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Ιωαννίνων.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

1. Η αοριστία της αγωγής, η οποία οδηγεί στην απόρριψή της για έλλειψη διαδικαστικής προϋποθέσεως μπορεί να συνίσταται στην παντελή απουσία ουσιώδους γεγονότος αναγκαίου για την επέλευση της επιδιωκόμενης έννομης συνεπείας, είτε στην ανεπαρκή ή ασαφή εξειδίκευση τέτοιου γεγονότος, οπότε ελέγχεται αναιρετικώς, στην πρώτη περίπτωση της νομικής αοριστίας από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ και στην δεύτερη της πραγματικής αοριστίας από τον αριθμό 14 του ιδίου άρθρου.

Σε κάθε περίπτωση, για την συγκρότηση του αντιστοίχου λόγου αναιρέσεως είναι ανάγκη, σύμφωνα με το άρθρο 562 παρ. 2 ΚΠολΔ, να έχει προταθεί νομίμως στο δικαστήριο της ουσίας η αοριστία της αγωγής, και να αναφέρεται αυτό στην αίτηση αναιρέσεως (ΑΠ 883/2011), διότι ναι μεν η επάρκεια του δικογράφου της αγωγής, ως διαδικαστική προϋπόθεση, πρέπει να ερευνάται από το δικαστήριο και αυτεπαγγέλτως, δεν υπάγεται όμως στις εξαιρέσεις της παρ. 2 του ίδιου άρθρου και ειδικότερα δεν αφορά τη δημόσια τάξη με την έννοια του άρθρου τούτου.

Στην προκειμένη περίπτωση με τον πρώτο λόγο αναιρέσεως πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση, διότι δέχθηκε ως ορισμένη την ένδικη αγωγή, ενώ αυτή έπασχε από νομική αοριστία, αφού δεν εκτίθενται σ’ αυτή με ποιο τρόπο η επελθούσα μεταβολή των οικονομικών και κοινωνικών συνθηκών αιτιωδώς κατέστησε υπέρμετρα επαχθή για την ενάγουσα την καταβολή μισθώματος ποσού 2.800 ευρώ για το επίδικο μίσθιο και ειδικότερα δεν γίνεται επίκληση αν ο κύκλος των εργασιών της εναγούσης και η πελατεία της διατηρήθηκε, αυξήθηκε ή μειώθηκε σε σύγκριση με τα έτη 2008 - 2009 κ.λπ.

Ο λόγος αυτός είναι αόριστος, διότι δεν επικαλούνται οι αναιρεσείοντες ότι προέβαλαν ένσταση αοριστίας στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο, ούτε προσδιορίζουν τον χρόνο και τον τρόπο υποβολής της, αν τυχόν την υπέβαλαν, ώστε να κριθεί αν ήταν παραδεκτή και νόμιμη.

2. Κατά τη διάταξη του άρθρου 7 του π.δ/τος 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων" προκύπτει, εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το διάταγμα αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση.

Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά από διετία από την έναρξη της σύμβασης χωρίς δικαστική μεσολάβηση στα ποσοστά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του ως άνω άρθρου. Εν συνεχεία, χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή.

Με την παράγραφο 4 του ιδίου ως άνω άρθρου ορίζεται ότι "σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του ΑΚ". Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο αναγωγή της οφειλομένης παροχής στο μέτρο που αρμόζει είναι:

α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που είναι έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (βλ.

ΑΠ 893/2010 ΝοΒ 2011,933). Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, συνεπεία των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί.

Έτσι γενικής φύσεως περιστατικά και δη τυχαία, αλλά συνήθως συμβαίνοντα, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ. ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν (πρβλ.

ΑΠ 1171/2004, ΕλλΔ 2005,157). Αντίθετα η γενική οικονομική κρίση που εκδηλώθηκε από τις αρχές του 2010 και η επιβολή αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών και φορολογικών) με τις προαναφερθείσες αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής κοινωνίας αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, κατά την έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, εφόσον δεν ήταν δυνατόν να διαγνωστούν υπό ομαλές συνθήκες.

Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι ο λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται, αν αυτός δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, αντίστοιχα δε, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου τα πραγματικά περιστατικά ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται με βάση το πραγματικό κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας, που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της.

Στην περίπτωση, που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση (Ολ.ΑΠ 9/2013, ΑΠ 998/2014).

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχτηκε στο αποδεικτικό της πόρισμα τα εξής πραγματικά περιστατικά: "Δυνάμει του από 15-01-2009 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μίσθωσης ακινήτου, οι εναγόμενοι εκμίσθωσαν στην ενάγουσα εταιρία, ένα ισόγειο κατάστημα, το οποίο βρίσκεται επί της διασταύρωσης των οδών ..., στα Ιωάννινα, αποτελούμενο από ισόγειο εμβαδού 64,40 τ.μ.

και πατάρι εμβαδού 64,40 τ.μ., για χρονικό διάστημα δώδεκα ετών, από 15-01-2009 έως 14-01-2021, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως επαγγελματική στέγη και δη ως πρατήριο παρασκευής και διάθεσης παντός είδους αναψυκτικών, καφέ και τυποποιημένων γευμάτων (τυρόπιτες, σπανακόπιτες, σάντουιτς κ.λπ.) και όλων εν γένει των συναφών προϊόντων, αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 2.800,00€, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6% επί του μηνιαίου μισθώματος, το οποίο θα προκαταβάλλεται το πρώτο τριήμερο κάθε μισθωτικού μήνα και θα αναπροσαρμόζεται ετησίως, αρχής γενομένης από 15-01-2011, κατά ποσοστό ίσο με το ύψος του μέσου ετήσιου πληθωρισμού του προηγούμενου έτους, προσαυξημένου κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες.

Ήδη, το εν λόγω μίσθωμα, κατά το μισθωτικό έτος από 15-01-2012 έως 14-01-2013, κατόπιν συμφωνίας των διαδίκων περί μη αναπροσαρμογής, ανήλθε στο ποσό των 2.800,00€ μηνιαίως, πλέον του τέλους χαρτοσήμου εκ 3,6% (ήτοι 101,00 ευρώ) και συνολικά στο ποσό των (2.800,00 + 101,00 =) 2.901,00€ (βλ. τους όρους του προμνησθέντος συμφωνητικού μίσθωσης).

Όπως είναι κοινώς γνωστό, από το έτος 2010 και εντεύθεν, συνεπεία της μεγάλης οικονομικής κρίσης που αντιμετωπίζει η χώρα μας, επιβλήθηκαν και εφαρμόστηκαν αυστηρά μέτρα λιτότητας, υπήρξε υπέρμετρη μείωση των μισθών και των συντάξεων, πολλές (κυρίως μικρομεσαίες) επιχειρήσεις διέκοψαν τη λειτουργία τους, η ανεργία έχει ανέλθει σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα, άνω του 25%, ενώ επιβλήθηκαν πρόσθετα και έκτακτα φορολογικά και δημοσιονομικά μέτρα που επιβάρυναν τους πολίτες, όπως, αύξηση του ΦΠΑ, αύξηση φορολογίας, επιβολή έκτακτης εισφοράς, επιβολή ενιαίου τέλους ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων, μείωση - κατάργηση του αφορολόγητου κ.λπ., με συνέπεια τη μείωση του κύκλου εργασιών των επιχειρήσεων.

Η βαθειά λιτότητα που επέφερε η λήψη των προαναφερόμενων μέτρων, είχε ως άμεση συνέπεια την εξασθένιση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών και τη μείωση της κατανάλωσης, με αναγκαίο επακόλουθο τη μείωση του κύκλου εργασιών όλων σχεδόν των επιχειρήσεων. Η μεγάλη μείωση του κύκλου εργασιών των περισσοτέρων εμπορικών επιχειρήσεων και η οικονομική κατάρρευση και διακοπή της λειτουργίας πολλών εξ αυτών, προκάλεσε κατακόρυφη μείωση της μισθωτικής αξίας των διαθέσιμων ακινήτων.

Σε επίρρωση τούτων εκδόθηκε και η υπ’ αριθ. 2/32619 απόφαση του Υπουργείου Οικονομικών, δυνάμει της οποίας συνιστάται η αναδιαπραγμάτευση όλων των μισθωμάτων, που καταβάλλονται για ακίνητα, που μισθώνονται από τον ευρύτερο δημόσιο τομέα (Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α.), κατά ποσοστό 20% τουλάχιστον, ενώ στη συνέχεια με το ν. 4002/2011 επεβλήθη μονομερής μείωση στο ύψος των καταβαλλόμενων από το Ελληνικό Δημόσιο μισθωμάτων, σε ποσοστό 20%.

Επιπλέον, δε, με το άρθρο 17 του ν. 3583/2010 τροποποιήθηκε το άρθρο 43 εδ. 2 του π.δ. 34/1995 και περιορίσθηκε, αφενός μεν η περίοδος δέσμευσης του μισθωτή εμπορικής μίσθωσης, σε περίπτωση καταγγελίας λόγω μεταμέλειας, αφετέρου δε μειώθηκε η κατά νόμο οφειλόμενη αποζημίωση, προκειμένου, κατά τα διαλαμβανόμενα στην εισηγητική έκθεση του ως άνω νόμου να διευκολυνθεί η επαναδιαπραγμάτευση των μισθώσεων, στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας, που διαμορφώνεται.

Από τα συγκριτικά στοιχεία που αφορούν άλλες μισθώσεις στο εμπορικό κέντρο της πόλεως Ιωαννίνων, που προσκομίζουν οι διάδικοι, ως πλέον πρόσφορα, με κριτήρια τη θέση, την επιφάνεια και τον προορισμό εκάστου μισθίου, κρίνονται τα ακόλουθα: 1. ισόγειο κατάστημα επί της οδού ... εμβαδού κύριων χώρων 129 τ.μ., εκμισθώθηκε στις 25-9-2013 για χρήση αρτοποιείου - ζαχαροπλαστείου, αντί μηνιαίου μισθώματος 3.200€. 2.

ισόγειο κατάστημα επί της οδού ... εμβαδού 63 τ.μ. και υπόγειο εμβαδού 70 τ.μ., εκμισθώθηκε στις 15-4-2013 προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα εμπορίας και πώλησης εσωρούχων, καλλυντικών κ.λπ. αντί μηνιαίου μισθώματος 1.600€. 3. κατάστημα επί της οδού ... εμβαδού 40 τ.μ. εκμισθώθηκε στις 3-5-2013 προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα εμπορίας υποδημάτων, αντί μηνιαίου μισθώματος 650€. 4.

Δύο καταστήματα επί της οδού ... εμβαδού έκαστο 46 τ.μ. με πατάρι 23 τ.μ., των οποίων το μίσθωμα, μετά από συμφωνηθείσα μείωση ανέρχεται σε 1.100€. 5. Κατάστημα επί της οδού ..., εμβαδού 56 τ.μ., με πατάρι 30 τ.μ. και υπόγειο 60 τ.μ., εκμισθώθηκε στις 4-10-2011 προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα πώλησης υποδημάτων, δερμάτινων και συναφών ειδών, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.000€. 6.

κατάστημα επί της ... εμβαδού 110 τ.μ. με πατάρι ίσης επιφάνειας, εκμισθώθηκε στις 22-2-2012 για να χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα εμπορίας ειδών και προϊόντων χάρτου, βιβλίου κ.λπ. αντί μηνιαίου μισθώματος 3.300€. 7. Ισόγειο κατάστημα επί της οδού ... εμβαδού 63 τ.μ., με υπόγειο επιφανείας 70 τ.μ. εκμισθώθηκε στις 15-4-2013 αντί μηνιαίου μισθώματος 1.600€. 8.

Κατάστημα επί της οδού ... αποτελούμενο από ισόγειο, πατάρι και υπόγειο επιφάνειας αυτών αντίστοιχα 71,54 τ.μ., 35 τ.μ. και 71,54 τ.μ., εκμισθώθηκε στις 29-6-2011 αντί μηνιαίου μισθώματος 2.000€. 9. Κατάστημα επί της οδού ... αποτελούμενο από ισόγειο, πατάρι και υπόγειο επιφάνειας αυτών αντίστοιχα 75,85 τ.μ., 37 τ.μ. και 75,85 τ.μ., εκμισθώθηκε στις 29-6-2011 αντί μηνιαίου μισθώματος 1.890€. 10.

Κατάστημα επί της οδού ..., πλησίον της κεντρικής πλατείας της πόλης, αποτελούμενο από ισόγειο 130 τ.μ. περίπου, υπόγειο 40 τ.μ. περίπου και πατάρι επιφάνειας 65 τ.μ. περίπου, εκμισθώθηκε στις 25-9-2013, για χρήση αρτοποιείου - ζαχαροπλαστείου, αντί μηνιαίου μισθώματος 3.200€. 11. Ισόγειο κατάστημα, εμβαδού περίπου 80 τ.μ., το οποίο προέκυψε από τη συνένωση δύο μισθίων, ελάχιστα μέτρα από το επίδικο, έχει εκμισθωθεί για τη στέγαση εμπορίας κινητής τηλεφωνίας, αντί μηνιαίου μισθώματος 3.075€.

Τα υπόλοιπα προσκομιζόμενα συγκριτικά στοιχεία δεν κρίνονται πρόσφορα προς σύγκριση, είτε διότι βρίσκονται πέραν του στενού συνεκτικού ιστού του εμπορικού κέντρου της πόλης, όπου βρίσκεται το επίδικο, είτε διότι είναι μεγάλης επιφάνειας και εντελώς διαφορετικού προορισμού (χρήση ως super market). Επίσης, από τα προσκομιζόμενα μισθωτήρια έγγραφα, αλλά και τις καταθέσεις των μαρτύρων, προκύπτει ότι σε πολλές περιπτώσεις έχει συμφωνηθεί μεταξύ εκμισθωτών και μισθωτών, μείωση μισθωμάτων σε ποσοστά της τάξης 30% - 50%, ενώ αποδείχθηκε επίσης, ότι πολλά καταστήματα στην ευρύτερη περιοχή, όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο, έχουν κλείσει και παραμένουν κενά, και, ως εκ τούτου, υπάρχει μεγάλη προσφορά στέγης για εμπορική χρήση, με αποτέλεσμα οι μισθωτικές αξίες των επαγγελματικών χώρων στην περιοχή αυτή να παρουσιάζουν προοδευτική μείωση, που ανέρχεται έως και το 30%, σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αξίες περασμένων ετών.

Σημειώνεται εδώ, ότι ορισμένα από τα ανωτέρω αποδεικτικά μέσα προσκομίζονται το πρώτον στην κατ’ έφεση αυτή δίκη και είναι παραδεκτά (άρθρ. 529 παρ. 2 ΚΠολΔ), δεδομένου ότι κρίνεται ότι η μη προσκόμισή τους στην πρωτοβάθμια δίκη δεν οφείλεται σε πρόθεση στρεψοδικίας των διαδίκων ή σε βαριά αμέλεια αυτών.

Εξάλλου, όπως αποδείχθηκε, η οικονομική κρίση και οι επιπτώσεις της επηρέασαν σαφώς και την επιχείρηση που λειτουργεί η ενάγουσα στο μίσθιο κατάστημα, με αποτέλεσμα ο ετήσιος κύκλος εργασιών της να εμφανίζει πτωτική πορεία, ήτοι, από 377.634€ το έτος 2009, μειώθηκε σε 340.580€ το 2010, 298.737€ το 2011, 242.542€ το 2012 και 187.803€ το 2013.

Οι εναγόμενοι εξάλλου, αναγνωρίζοντας την αρνητική επίπτωση της οικονομικής κρίσης στη λειτουργία των εμπορικών επιχειρήσεων, όπως και σε αυτήν της ενάγουσας, δέχθηκαν να μην αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα, όπως είχε συμφωνηθεί με το από 15-1-2009 μισθωτήριο, αρχής γενομένης από 14-01-2011, σε ποσοστό ίσο με το ύψος του μέσου ετήσιου πληθωρισμού του προηγούμενου έτους, προσαυξημένου κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες.

Ενόψει όλων των ανωτέρω, αποδεικνύεται ότι τα περιστατικά στα οποία τα αντισυμβαλλόμενα μέρη στήριξαν την κατάρτιση της σύμβασης, δηλαδή η γενικότερη καλή οικονομική πορεία της χώρας, η ανοδική πορεία των μισθωμάτων των καταστημάτων και η διαμόρφωσή τους σε υψηλά επίπεδα, η ευρεία κατανάλωση μεταξύ άλλων και στα είδη που εμπορεύεται η ενάγουσα, η ανοδική πορεία του κύκλου εργασιών αυτής και η αύξηση του τζίρου και των κερδών της, μεταβλήθηκαν στη συνέχεια για τους λόγους που λεπτομερώς ανωτέρω εκτέθηκαν (επιβολή μέτρων λιτότητας, κατακόρυφη πτώση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και εντεύθεν της κατανάλωσης κ.λπ.), ήτοι για λόγους που ήταν έκτακτοι και απρόβλεπτοι, μη δυνάμενοι να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και κατά τη συνήθη πορεία των συναλλαγών, ούτε δυνάμενοι να θεωρηθούν ως γεγονότα συνήθως συμβαίνοντα, κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων ή ως τυχαία απλώς γεγονότα.

Η ως άνω δε έκτακτη, απρόβλεπτη και μόνιμη μεταβολή στις οικονομικές συνθήκες, που εμφανίστηκε μετά τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και η συνεπεία αυτής μείωση στην κατανάλωση των προϊόντων της επιχείρησης της ενάγουσας, ήταν αδύνατο να προβλεφθεί από τους συμβαλλόμενους, κατά την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης και τον καθορισμό του καταβαλλομένου μισθώματος.

Το παραπάνω μίσθωμα αποδεικνύεται πλέον δυσβάστακτο για την ενάγουσα, ενώ είναι προφανώς δυσανάλογο με την μειωμένη καταναλωτική κίνηση, αλλά και με τις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής. Βάσει των ανωτέρω, η προπεριγραφείσα μεταβολή των συνθηκών αποτελεί ουσιώδη απόκλιση, κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής, ανάμεσα στο μίσθωμα, που θα ήταν το επιβαλλόμενο με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και το αρχικά συνομολογημένο και ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα, ώστε η διατήρηση του καταβαλλόμενου μισθώματος να επιφέρει ζημία στην ενάγουσα, που υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ορισμό του μισθώματος κίνδυνο.

Επιπλέον, η ως άνω έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών, συνδέεται αιτιωδώς με την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος. Ως εκ τούτου, εφόσον μεταξύ του καταβαλλόμενου σήμερα μισθώματος και εκείνου, που μπορεί, υπό τις ανωτέρω συνθήκες, να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, υπάρχει σημαντική διαφορά, επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, η αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος.

Λαμβάνοντας δε υπόψη, όσα ανωτέρω εκτέθηκαν, την επιφάνεια του μισθίου, τη θέση του, την εν γένει μισθωτική αξία της περιοχής στην οποία βρίσκεται το μίσθιο, όπως η αξία αυτή εκτέθηκε ανωτέρω, τις ισχύουσες κοινωνικοοικονομικές συνθήκες, πρέπει να μειωθεί τούτο (μίσθωμα), ώστε να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, χωρίς όμως το μίσθωμα να ισούται ακριβώς προς το ύψος του "ελεύθερου μισθώματος", αλλά πρέπει να προσδιοριστεί στο επίπεδο εκείνο με το οποίο αίρεται η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής, δηλαδή μισθώματος και μισθίου, σε όση έκταση και όποιο μέτρο επιβάλλουν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, χωρίς τυπικό μαθηματικό υπολογισμό, όπως εκτέθηκε στην νομική σκέψη της παρούσας.

Το ύψος αυτό του μισθώματος ανέρχεται, ενόψει όλων των ανωτέρω, στο ποσό των 2.100,00€ μηνιαίως (πλέον τέλους χαρτοσήμου), αντί του καταβαλλομένου κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, μισθώματος των 2.800€". Με αυτές τις παραδοχές το Εφετείο δεν παραβίασε με εσφαλμένη εφαρμογή το άρθρο 388 ΑΚ, διότι οι αιτιολογίες που περιέχονται στο ανωτέρω αποδεικτικό πόρισμα της προσβαλλόμενης απόφασής του καλύπτουν πλήρως το πραγματικό της εν λόγω διατάξεως.

Ειδικότερα διαλαμβάνει περιστατικά, έκτακτα και απρόβλεπτα, που συνιστούν μεταβολή εκείνων, που οι διάδικοι στήριξαν κυρίως τη σύμβαση μισθώσεως ως προς το ύψος του μισθώματος, όπως η μεγάλη οικονομική κρίση στη χώρα, που επέβαλε τη λήψη αυστηρών μέτρων λιτότητας (υπέρμετρη μείωση των μισθών και των συντάξεων, έκτακτα φορολογικά και δημοσιονομικά μέτρα κ.λπ.), με συνέπεια τη μείωση του κύκλου εργασιών των επιχειρήσεων, τη διακοπή λειτουργίας πολλών εμπορικών επιχειρήσεων με περαιτέρω συνέπεια τη μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων.

Επίσης διαλαμβάνει ότι και η επιχείρηση της ενάγουσας εμφάνισε πτωτική πορεία, με συνέπεια το καταβαλλόμενο μίσθωμα ύψους 2.800 ευρώ να είναι για την ενάγουσα δυσβάστακτο (δηλαδή υπέρμετρα επαχθές), ενώ αυτό είναι προφανώς δυσανάλογο με τη μειωμένη καταναλωτική κίνηση, αλλά και με τις μισθωτικές συνθήκες της περιοχής.

Επομένως, ο δεύτερος από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο ισχυρίζονται οι αναιρεσείοντες ότι το Εφετείο έσφαλε εφαρμόζοντας αντιφατικά τη διάταξη του άρθρου 288 αντί εκείνης του 388 ΑΚ, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.

3. Ο αναιρετικός λόγος του άρθρου 559 αριθ. 11 περ. γ’ ΚΠολΔ ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα, που οι διάδικοι επικαλέστηκαν και προσκόμισαν, είτε προς άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων. Στην προκειμένη περίπτωση, οι αναιρεσείοντες με τον τρίτο λόγο αναιρέσεως ισχυρίζονται ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη ως συγκριτικά στοιχεία για τον καθορισμό του ύψους του μισθώματος για το επίδικο μίσθιο α) μίσθωμα 3.075 ευρώ που καταβάλλεται για διπλανό του επίδικο κατάστημα, β) μίσθωμα 3.200 ευρώ για το επί της οδού ...

προς την έξοδο της πόλης κατάστημα υπεραγορών και γ) μίσθωμα 5.500 ευρώ για το επί της οδού ... κατάστημα τροφίμων στην περιοχή κοντά στο γήπεδο, για τις οποίες μισθώσεις επικαλέστηκε και προσήγαγε τα αντίστοιχα μισθωτήρια συμβόλαια στο δικαστήριο της ουσίας. Από το περιεχόμενο της προσβαλλόμενης απόφασης προκύπτει ότι το Εφετείο έλαβε υπόψη τα ανωτέρω έγγραφα και μάλιστα το πρώτο μνημονεύει ρητώς στην απόφαση (σελ. 15), τα δε λοιπά συνεκτίμησε κρίνοντας ως απρόσφορα προς σύγκριση στοιχεία, διότι βρίσκονται πέραν του στενού συνεκτικού ιστού του εμπορικού κέντρου της πόλης, όπου βρίσκεται το επίδικο (σελ. 15).

Επομένως ο τρίτος από το άρθρο 559 αριθ. 11 περ. γ’ ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως είναι αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως και να καταδικαστούν οι αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης, η οποία κατέθεσε προτάσεις (άρθρ. 176 και 183 ΚΠολΔ).

Τέλος πρέπει να διαταχθεί να εισαχθεί το παράβολο στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 4 εδ. ε’ ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 23-6-2015 αίτηση των Γ. Μ. κ.λπ. για αναίρεση της 140/2015 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Ιωαννίνων.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης εταιρείας, την οποία ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ. Και

Διατάζει να εισαχθεί στο δημόσιο ταμείο το παράβολο με αριθμούς ... ΤΑΧΔΙΚ και ... Δημοσίου.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 7 Οκτωβρίου 2016.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 24 Οκτωβρίου 2016.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ