Validity of preliminary administrative resolution for land exchange and applicability of eviction warranty versus de facto expropriation in property reivindicatio

Asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanţele litigiului:

1. Obiectul cauzei:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 6 septembrie 2018 pe rolul Judecătoriei Brașov, reclamanţii A şi B au solicitat obligarea pârâţilor Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Statul Român prin Ministerul Transporturilor, Municipiul Braşov şi Consiliul Local Braşov să le lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de aproximativ 1.050 mp ocupată fără drept din terenul în suprafaţă de 10219 mp situat în Braşov, str. (...), înscris în CF (...), CF vechi (...), nr. top (...), iar în caz de imposibilitate să fie obligaţi pârâţii la plata de despăgubiri constând în valoarea actuală de circulaţie a suprafeţei de 1.050 mp ocupate fără drept.

Au solicitat, de asemenea, să fie obligaţi pârâţii ca în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii ce se va pronunţa sau într-un termen ce va fi apreciat ca rezonabil, să intabuleze în evidenţele de carte funciară (...), sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii în cuantum de 100 lei/zi de întârziere.

În drept, au fost invocate prevederile art. 555, 563, 565 și 566 C. civ., respectiv 480 și 481 vechiul C. civ., instanța fiind învestită cu soluționarea unei cereri în revendicare.

Prin sentinţa civilă nr. 3343 din 12 aprilie 2019 pronunţată de Judecătoria Braşov - Secţia civilă, a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Braşov, raportat la valoarea obiectului litigiului şi la prevederile art. 94 şi 95 C. proc. civ.

Primul ciclu procesual:

2. Sentinţa pronunţată de prima instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 240/S din 7 noiembrie 2019 pronunţată de Tribunalul Braşov - Secţia I civilă, s-a admis excepţia lipsei de interes a reclamanţilor în formulare a cererii de chemare în judecată.

S-a respins, ca fiind formulată de persoane care nu justifică interes, cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată şi precizată de reclamanţii A şi B, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice, Statul Român prin Ministerul Transporturilor, Municipiul Braşov prin primar, Consiliul Local Braşov, Statul Român prin Compania Naţională de Administrare a Infrastructurii Rutiere şi Statul Român prin Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri.

3. Decizia pronunţată de instanţa de apel:

Prin decizia nr. 477/AP din 7 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Braşov - Secţia I civilă, s-a admis apelul declarat de reclamanţii A şi B împotriva sentinţei civile nr. 240/S din 7 noiembrie 2019 pronunţată de Tribunalul Braşov. S-a anulat sentinţa atacată şi s-a trimis cauza spre rejudecare instanţei de fond.

4. Decizia pronunțată de instanța de recurs:

Prin decizia nr. 1128 din 20 mai 2021, Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția I civilă a anulat recursurile declarate de pârâtul Municipiul Braşov prin primar şi de pârâtul Consiliul Local Braşov împotriva deciziei nr. 477/AP din 7 iulie 2020 pronunţată de Curtea de Apel Braşov – Secţia civilă.

Al doilea ciclu procesual:

5. Sentința pronunțată de prima instanţă – în rejudecare:

Prin sentinţa civilă nr. 70/S din 9 martie 2023, Tribunalul Braşov - Secţia I civilă a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul Brașov prin primar, excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Transporturilor.

A admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a Consiliului Local Brașov.

A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului Român.

A admis excepția de nelegalitate a Hotărârii Consiliului Local Brașov nr. 239 din 25 aprilie 2005.

A respins, ca fiind formulată în contradictoriu cu persoane fără calitate procesuală pasivă, acțiunea civilă iniţiată și precizată de reclamanții A și B, în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local Brașov, ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără capacitate de folosință, și în contradictoriu cu pârâții Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Statul Român prin Ministerul Transporturilor; Statul Român prin Compania Națională de Administrare a Infrastructurii Rutiere și Statul Român prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri.

A admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții A și B în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Brașov prin primar.

A obligat pe pârât să plătească reclamanților suma de 187.353 lei, cu titlu de despăgubiri pentru suprafața de teren de 555 mp.

A obligat pe reclamanți să plătească în contul Biroului Local de Expertize suma de 9.900 lei, reprezentând diferență onorariu pentru Raportul de expertiză 944119/2022 întocmit de expert tehnic judiciar C.

A respins celelalte pretenții ale reclamanților.

A obligat-o pe pârâtă să plătească reclamanților suma de 4.852 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru în limita pretențiilor admise.

6. Decizia pronunțată de curtea de apel – în rejudecare:

Prin decizia civilă nr. 1364/Ap din 27 septembrie 2023, Curtea de Apel Brașov - Secția civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Municipiul Braşov, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi A și B împotriva sentinţei civile nr. 70/S din 9 martie 2023 şi a încheierii din 9 februarie 2023 a Tribunalul Braşov – Secţia I civilă.

7. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 1364/Ap din 27 septembrie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Brașov - Secția civilă, pârâtul Municipiul Brașov prin primar a declarat recurs.

Invocând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-pârât a arătat că instanţa de apel a interpretat și aplicat greşit normelor de drept material, respectiv prevederile art. 563 - 566 C. civ., art. 36 din Legea nr. 18/1991, prevederile privind garanţia pentru evicţiune (la care instanţa de judecată în cuprinsul deciziei atacate face doar o trimitere generică, fără a indica în concret textul de lege la care face referire-pag.6 alin. ultim din decizia nr. 1364/2023), respingând, ca nefondat, apelul declarat, fiind respinse obiecțiunile pârâtului faţă de raportul de expertiză privind sporul de valoare pentru întreaga proprietate rămasă reclamanţilor.

În ceea ce priveşte modalitatea de soluţionare a excepţiei de nelegalitate, în mod eronat s-a reţinut că nu prezintă relevanţă cine este proprietarul terenului oferit la schimb, întrucât cu privire la imobilul care a făcut obiectul contractului de schimb sunt aplicabile prevederile art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată cu completările şi modificările ulterioare.

Aşadar, prin efectul dispozițiilor art. 36 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, terenul în cauză a trecut în proprietatea Municipiului Braşov, ca atare nu se poate reţine că Municipiul Braşov nu putea să dispună de acesta sau că nu are relevanţă cine era proprietarul terenului. Contractul de schimb nu a fost încheiat din cauza atitudinii reclamanţilor care nu şi-au dat acordul pentru efectuarea schimbului. În aceste condiţii, nu se poate reţine nicio culpă în sarcina Municipiului Braşov şi, cu atât mai mult, acest motiv nu poate să constituie motiv de admitere a excepţiei de nelegalitate a H.C.L. Braşov nr. 239 din 5 aprilie 2005, astfel cum a reţinut instanţa de judecată.

Recurentul-pârât a arătat, în continuare, că instanţa de apel a aplicat greșit prevederile privind garanţia pentru evicțiune, şi ale art. 563 - 566 C. civ.. În cuprinsul cererii de apel s-a arătat că, raportat la prevederile OG nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, (...) se încadrează în categoria drumurilor de interes local, iar potrivit art. 8 din actul normativ menţionat, acestea aparţin proprietăţii publice a unităţii administrative pe teritoriul căreia se află.

Potrivit prevederilor contractului de vânzare-cumpărare cu nr. 3262 din 18 decembrie 1997, vânzătorul D a garantat pe cumpărători de evicțiune, conform art. 1337 C. civ. şi a declarat că terenul nu este ipotecat ori grevat de alte sarcini sau procese, iar cumpărătorii au declarat că au verificat existenţa titlului de proprietate al vânzătorului asupra terenului obiect al contractului înainte de cererea de redactare si autentificare a actului, asigurându-se că terenul nu este scos din circuitul civil, nu este grevat de sarcini sau procese. Vânzătorul a declarat că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 10219 mp., situat în Braşov, înregistrat în CF (...) a localităţii Braşov, cu nr. top (...), sub A+1, prin moştenire si respectiv uzucapiune.

În aprecierea sa, vânzătorul nu putea să dobândească prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra unui bun care face parte din domeniul public al unităţii administrativ teritoriale, în condiţiile în care dreptul de proprietate publică este inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil, potrivit art. 861 C. civ.

Este eronată constatarea instanţei de judecată, în sensul că garanţia pentru evicțiune nu se poate reține decât pentru împrejurări necunoscute la data perfectării contractului sau că aceasta se prescrie în termenul de 3 ani de la data vânzării în condiţiile, în care drumul exista la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, a reţinut că reclamanţii-cumpărători şi-au asumat la data cumpărării că bunul pe care l-au achiziţionat este afectat de drum, nefiind nici just şi nici moral ca Municipiul Braşov să plătească despăgubiri pentru un drum care exista încă din anul 1990, anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare cu privire la acesta.

În acest context, recurentul-pârât arată că nu este de acord cu reţinerea instanţei în sensul că Municipiul Braşov a ocupat fără drept o porţiune (respectiv 555 mp) din terenul în suprafaţă de 10.219 mp, situat în Braşov, str. (...), înscris în CF (...), CF vechi (...), nr. top (...), în condiţiile în care acest drum exista la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Referitor la aplicarea prevederilor art. 563 - 566 C. civ., susține că prin acţiunea în revendicare proprietarul care a pierdut posesia lucrului poate cere restituirea acestuia de la cel la care se găseşte. Cu alte cuvinte, proprietarul neposesor cere posesorului neproprietar recunoaşterea dreptului său de proprietate şi restituirea lucrului. Însă, în situaţia de faţă, având în vedere că drumul exista la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către reclamanţi, aceştia nu aveau ce posesie să piardă, din moment ce nu au avut niciodată o asemenea posesie.

În ceea ce priveşte sporul de valoare al terenului, apreciază că instanţa de apel, în mod eronat, a constatat că eventualul spor al valorii terenului de 9.206 mp nu a făcut obiectul acţiunii, pentru a putea fi dedus din cuantumul despăgubirilor calculate de expert, reţinând că aceasta este o solicitare suplimentară faţă de obiectivele expertizei.

În mod greşit, instanţa de judecată nu a ţinut cont de obiecțiunile formulate în termen de Municipiul Braşov la raportul de expertiză întocmit în cauză, acestea fiind respinse prin încheierea din 9 februarie 2023, soluţia fiind menţinută de Curtea de Apel Braşov. Apreciază că se impunea admiterea obiecțiunilor formulate tocmai pentru stabilirea unei juste despăgubiri, având în vedere şi împrejurarea că plata acestei sume se suportă din bugetul Municipiului Braşov.

8. Apărările formulate în cauză:

Intimații-reclamanți A și B au formulat întâmpinare, în termen legal, prin care au invocat excepția nulității pentru neîncadrare în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ. și excepția inadmisibilității recursului.

Referitor la excepția inadmisibilității recursului au susținut că recurentul-intimat Municipiul Brașov nu poate declara recurs în locul Consiliului local al Municipiului Brașov în ceea ce privește greșita admitere a excepției de nelegalitate a Hotărârii Consiliului local Brașov nr. 239 din 25 aprilie 2005.

În subsidiar, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

9. Procedura de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților.

Prin încheierea din 29 octombrie 2024, completul de filtru a respins excepțiile nulității și inadmisibilității, invocate prin întâmpinare.

A admis în principiu recursul declarat de pârâtul Municipiul Brașov prin primar, împotriva deciziei civile nr. 1364/Ap din 27 septembrie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Brașov-Secția civilă şi a fixat termen pentru judecata recursului la 11 februarie 2025, în şedinţă publică, complet x, cu citarea părţilor, termen la care instanţa a rămas în pronunţare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Subsumate dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ. criticile recurentului pârât Municipiul Braşov vizează interpretarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, referindu-se punctual la următoarele aspecte:

Cu privire la modalitatea de soluţionare a excepţiei de nelegalitate a H.C.L. Braşov nr. 239/25.04.2005, recurentul susţine faptul că admiterea acesteia a fost dispusă, pe de o parte, fără a se fi avut în vedere faptul că reclamanţii au fost cei care au refuzat să îşi dea acordul la încheierea contractului de schimb, iar, pe de altă parte, cu reţinerea greşită a aspectelor privitoare atât la imposibilitatea Municipiul Braşov de a putea dispune de terenul pe care îl oferea la schimb, cât şi la nerelevanţa calităţii de proprietar al bunului.

Corelativ acestei critici, prin întâmpinare, intimaţii reclamanţi au susţinut excepţia lipsei de interes şi excepţia lipsei calităţii procesuale active în invocarea respectivului motiv de recurs. Respectivele excepţii vor fi analizate ca apărări formulate de intimaţi, iar din această perspectivă, Înalta Curte le găseşte ca neîntemeiate, întrucât argumentele critice ale recurentului vizează răspunsul curţii de apel la unul dintre motivele invocate în calea de atac, în privinţa unui înscris pe care îl considera relevant în economia cauzei.

Motivul de recurs formulat de recurent este însă fondat, întrucât instanţa de apel a înţeles să menţină soluţia de admitere a excepţiei de nelegalitate, deşi în motivare achiesează, în principal, la considerentul vizând lipsa de consecinţe juridice a actului administrativ contestat şi, doar în subsidiar, reţine şi lipsa acordului reclamanţilor pentru realizarea schimbului, precum şi nerelevanţa calităţii de proprietar a Municipiului Braşov cu privire la terenul oferit la schimb.

Înalta Curte constată că prin H.C.L. Braşov nr. 239/25.04.2005 s-a aprobat schimbul de terenuri dintre suprafaţa aflată în proprietatea reclamanţilor, afectată de utilităţi publice, şi un alt teren, aparţinând proprietăţii private a Municipiului Braşov. Aşadar, hotărârea în discuţie aprobă doar efectuarea schimbului de terenuri, reprezentând, în concret, un acord emis de consiliul local pentru o eventuală convenţie de schimb, în care una dintre părţi este unitatea administrativ teritorială Municipiul Braşov.

Aşadar, hotărârea consiliului local are caracterul unui act premergător, obligatoriu potrivit legii, dar care nu produce prin el însuşi efectele juridice în vederea cărora a fost emis, fără ca ulterior să fi fost urmat de perfectarea contractului de schimb.

Or, cât timp, după emiterea hotărârii, părţile nu au convenit la încheierea contractului de schimb, H.C.L. Braşov nr. 239/25.04.2005 rămâne lipsită de eficacitate astfel încât, înlăturarea ei din contextul juridic al cauzei prin intermediul excepţiei de nelegalitate nu este în măsură să afecteze, pozitiv sau negativ, situaţia juridică a vreuneia dintre părţi.

Acesta a fost, de altfel, şi motivul pentru care, în primul ciclu procesual, curtea de apel a apreciat că reclamanţii justifică un interes în acţiunea în revendicare, pretenţiile acestora nefiind satisfăcute urmare a emiterii H.C.L. Braşov nr. 239/25.04.2005, întrucât schimbul nu a operat.

În acest context, reţinându-se întemeiată critica recurentului, se impune casarea deciziei, urmând ca în rejudecare, în raport de dispoziţiile art. 4 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, instanţa de apel să realizeze, prioritar, operaţiunea de verificare a admisibilităţii excepţiei de nelegalitate din perspectiva îndeplinirii în mod cumulativ, atât a condiţiei vizând natura juridică de act administrativ apt să producă efecte juridice a hotărârii consiliului local, cât şi a celei referitoare la existenţa unei dependenţe între soluţia ce urmează a fi dată pe fondul cauzei şi actul vizat de excepţia de nelegalitate.

Referitor la modalitatea de soluţionare a capătului de cerere având ca obiect revendicare, respectiv despăgubiri reprezentând contravaloarea terenului asupra căruia intimaţii reclamanţi îşi afirmă dreptul de proprietate, recurentul pârât susţine o serie de critici, invocând în principal, faptul că instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 1337 C. civ. referitoare la garanţia pentru evicţiune, dar şi pe cele ale art. 563 - 566 C. civ..

Pronunţată în cel de-al doilea ciclu procesual, prin decizia recurată nr. 1364/27.09.2023, instanţa de apel a menţinut soluţia instanţei de fond prin care a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanţii E, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Braşov, fiind obligat acesta din urmă să plătească reclamanţilor suma de 187.353 lei, cu titlu de despăgubiri, pentru suprafaţa de teren de 555 mp.

În esenţă, prima instanţă a reţinut că terenul în litigiu, de 555 mp, ce a făcut obiectul contractului de vânzare - cumpărare nr. 3262/18.12.1997, reprezintă proprietatea tabulară a reclamanţilor, fiind în folosinţa şi exploatarea pârâtului, aşa încât cererea în revendicare a acestui teren a fost apreciată ca întemeiată. Faţă de destinaţia şi amenajările efectuate – drum public (...) şi parcare publică aferentă străzii -, raportat la prevederile art. 566 C. civ., a constatat că pârâtul nu poate fi obligat să lase reclamanţilor imobilul în deplină proprietate şi posesie, însă trebuie să le achite acestora despăgubiri.

În soluţionarea apelului, curtea a reţinut că, în cauză, dispoziţiile art. 566 alin. (1) C. civ. nu sunt incidente, terenul în litigiu nefiind un bun care a pierit sau care a fost înstrăinat, acordarea de despăgubiri fiind însă justificată de prejudiciul suferit de intimaţii-reclamanţi ca urmare a faptului că, pentru terenul de 555 mp, aceştia suportă, şi în prezent, consecinţele unei exproprieri de fapt, incompatibile cu art. 1 Protocolul 1 CEDO potrivit jurisprudenţei constante a Curţii Europene a Drepturilor Omului, aspect invocat prin precizarea cererii de chemare în judecată.

Prin urmare, curtea de apel a validat raţionamentul şi soluţia primei instanţe în ceea ce priveşte capătul de cerere privind revendicarea însă, constatând că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 566 alin. (1) C. civ. pentru acordarea despăgubirilor, a înţeles să substituie acestui temei legal, pe cel reprezentat de art. 1 Protocolul 1 din CEDO.

Or, din această perspectivă, criticile recurentului sunt întemeiate din mai multe puncte de vedere.

În primul rând, terenul în suprafaţă de 555 mp, revendicat de reclamanţi în temeiul titlului de proprietate reprezentat de contractual de vânzare cumpărare nr. 3262/18.12.1997, era ocupat chiar de la momentul dobândirii sale, de utilităţi publice, recurentul pârât invocând faptul că, fiind în discuţie un drum de interes public local, potrivit art. 8 din O.G. nr. 43/1997, acesta aparţine proprietăţii publice a unităţii administrative pe al cărei teritoriu se află, aşa încât reclamanţii aveau deschisă calea acţiunii în răspundere pentru evicţiune, îndreptată împotriva celui de la care au cumpărat şi nu pe cea a acţiunii în revendicare.

Într-adevăr, făcând abstracţie de respectivele susţineri şi neanalizând existenţa dreptului de proprietate publică cu privire la terenul în litigiu, dar validând raţionamentul judiciar al instanţei de fond care a apreciat că, în cauză, revendicarea este nu doar admisibilă dar şi întemeiată, instanţa de apel a realizat o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale incidente în materia protecţiei dreptului de proprietate, atât a celei publice, cât şi a celei private.

Prin urmare, instanţa de apel a stabilit incomplet regimul juridic al terenului aflat în litigiu, fără suport probator şi fără o argumentare prin care să se expliciteze aspecte relevante în soluţionarea cauzei, şi anume în ce măsură drumul public face parte din proprietatea publică a unităţii administrativ teritoriale municipiul Braşov, fiind drum de interes public local, conform prevederilor art. 8 din O.G. nr. 43/1997(fiind util a se verifica şi eventualele consecinţe juridice ale H.G. nr. 1325/2003 în privinţa identificării apartenenţei actuale la domeniul public statului a respectivului sector de drum), prin coroborare şi cu înscrisul reprezentând planul cadastral al municipiului Braşov vizând situaţia de la data de 01.01.1990, respectiv planşa nr.193, în care este evidenţiat drumul public (...), edificat în perioada anilor 1960 - 1966.

Totodată, în contextul în care, în contractul de vânzare - cumpărare nr. 3262/18.12.1997 nu este inserată nicio menţiune cu privire la existenţa unei asemenea sarcini, deşi afectaţiunea publică subzista la data perfectării acestuia, era necesar a se fi analizat dacă reclamanţii au cunoscut şi şi-au asumat riscul dobândirii în proprietate a unui teren afectat de utilităţi publice, dacă au avut vreodată posesia efectivă a bunului, analiză în urma căreia s-ar fi putut stabili în mod corect, remediul judiciar de care puteau uza pentru limitarea exercitării/lipsirea de atributele dreptului de proprietate astfel dobândit.

Se mai reţine şi că, raportat la circumstanţele cauzei, atitudinea reclamanţilor este una echivocă, susţinând în primul ciclu procesual, prin cererea de chemare în judecată, faptul că au luat cunoştinţă de existenţa utilităţilor publice abia în anul 2016, pentru ca în apel să susţină că această „situaţie preexistentă - cunoscută sau necunoscută nouă -” îi împiedică în realizarea dreptului de proprietate, întrucât drumul (...) exista în fapt, dar nu şi în drept, nefiind înscris în cartea funciară.

De asemenea, pârâţii au evocat ca fiind petrecute, până la promovarea acţiunii în revendicare, mai multe evenimente juridice, care denotă faptul că reclamanţii au cunoscut afectaţiunea terenului şi au încercat să obţină despăgubiri (notificarea nr. 29509/2001 înregistrată la Primăria Braşov prin care au solicitat despăgubiri, H.C.L. Braşov nr. 239/25.04.2005 s-a aprobat schimbul de terenuri dintre suprafaţa aflată în proprietatea reclamanţilor, afectată de utilităţi publice, şi un alt teren aparţinând proprietăţii private a Municipiului Braşov).

Nu în ultimul rând, cu o semnificaţie juridică ce nu putea fi ignorată, este şi clauza contractuală prin care vânzătorul îşi asumă obligaţia de garanţie contra evicţiunii, menţionând expres faptul că garantează pe cumpărători pentru evicţiune conform art. 1337 C. civ. şi declarând că terenul nu este ipotecat ori grevat de alte sarcini ori procese.

Or, tot acest context juridic şi probator a rămas neanalizat, iar prin răspunsul oferit argumentelor formulate de pârâtul Municipiul Braşov în privinţa prevalenţei în cauză, a dispoziţiilor ce reglementează răspunderea pentru evicţiune, instanţa de apel procedează la o analiză ce excede cadrului procesual şi limitelor învestirii, înţelegând practic să releve, care ar fi motivele pentru care, în opinia sa, printr-o acţiune în răspundere contractuală (ex contractu), reclamanţii nu şi-ar fi putut vedea satisfăcute pretenţiile, deşi în mod evident, nu fusese învestită cu o asemenea cerere.

Ceea ce avea de lămurit instanţa de apel, pe baza probelor administrate şi în raport de temeiul juridic invocat, era situaţia juridică a terenului în litigiu la data dobândirii lui de către reclamanţi, şi relevanţa acesteia, din perspectiva solicitărilor deduse judecăţii.

În altă ordine de idei, este întemeiată şi susţinerea recurentului vizând faptul că, în cauză, nu subzistă ipoteza în care, ulterior dobândirii proprietăţii asupra terenului de către reclamanţi, Municipiul Braşov ar fi exercitat asupra acestuia acte de uzurpare echivalente unei exproprieri de fapt, fără plata unei despăgubiri.

Critica a fost formulată în contextul în care, curtea de apel a constatat că acordarea de despăgubiri este justificată de prejudiciul suferit de reclamanţi ca urmare a faptului că, pentru terenul de 555 mp, aceştia suportă, şi în prezent, consecinţele unei exproprieri de fapt, incompatibile cu art. 1 Protocolul 1 CEDO potrivit jurisprudenţei constante a Curţii Europene a Drepturilor Omului.

Într-adevăr, trebuie reţinut faptul că, ne aflăm în faţa unei exproprieri de fapt de fiecare dată când diversele măsuri sau acţiuni ale autorităţilor statale au ca rezultat lipsirea titularului de posibilitatea exercitării totale sau parţiale a oricăruia dintre atributele dreptului său de proprietate.

Altfel spus, de regulă, exproprierea de fapt presupune deposedarea proprietarului, respectiv posterioritatea ingerinţei, raportat la momentul dobândirii dreptului de proprietate.

Documentele de la dosar fac dovada faptului că, deşi drumul public (...) - identificat ca făcând parte din DN 1 Braşov – Poiana Braşov -, a fost edificat în perioada 1960-1966, fiind prevăzut în planul cadastral al Municipiului Braşov încă din data de 01.01.1990, în conţinutul contractului de vânzare - cumpărare nr. 3262/18.12.1997 nu există nicio menţiune care să facă referire la această situaţie juridică.

Dimpotrivă, în una din clauzele contractuale, reclamanţii au stipulat faptul că au verificat existenţa titlului de proprietate al vânzătorului asupra terenului obiect al acestui înscris, înainte de cererea de redactare şi autentificare a actului, asigurându-se că terenul nu este scos din circuitul civil, nu este grevat cu sarcini sau procese.

Prin urmare, ceea ce ar fi putut susţine reclamanţii în prezenta cauză este o expropriere de fapt, survenită anterior dobândirii dreptului lor de proprietate, respectiv o expropriere care să îl vizeze pe autorul acestora, în pofida faptului că un astfel de aspect nu se reflectă şi în conţinutul actului juridic.

Cu alte cuvinte, în condiţiile în care, încă de la momentul achiziţionării, parte din teren era afectat de utilităţi publice, dreptul de proprietate al reclamanţilor nu ar fi devenit precar prin măsurile ulterioare ale pârâtului, ci astfel a fost dobândit.

Or, în cauză, instanţa de apel a substituit, din oficiu, temeiul juridic al pretenţiilor reclamanţilor astfel cum fusese reţinut de către judecătorul fondului, fără însă ca acest aspect să fi fost invocat prin motivele de apel şi fără ca, într-un asemenea nou cadru juridic, să realizeze, chiar şi la nivel minimal, testul de proporţionalitate consacrat în jurispudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului.

În strânsă legătură şi interdependenţă cu existenţa dreptului la despăgubiri, se află şi cel de-al treilea motiv de recurs, care se referă la faptul că determinarea cuantumului despăgubirilor reprezentând contravaloarea terenului în litigiu, s-a realizat fără a se fi apreciat asupra unui eventual spor de valoare adus întregii suprafeţe de teren rămas liber, în proprietatea reclamanţilor şi în vecinătatea drumului public, spor ce ar fi trebuit dedus din totalul despăgubirilor.

Prin prisma faptului că prima instanţă a respins obiecţiunile la raportul de expertiză, formulate de pârâtul Municipiul Braşov, această critică a constituit şi motiv de apel, respins însă de instanţă, pe considerentul că nu a fost analizată împrejurarea că terenul de 9.206 mp al reclamanţilor are un plus de valoare datorită existenţei drumului (...) deoarece acest teren nu a fost evaluat, nefiind ocupat de pârât.

Din perspectiva dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este fondat şi acest motiv de recurs, cât timp în stabilirea valorii terenului ocupat de pârât expertul a determinat şi a dedus din cuantumul acesteia, sporul de valoare adus doar unuia din cele două loturi de teren rămas liber în proprietatea reclamanţilor, respectiv doar celui în suprafaţă de 458 mp, omiţându-l pe cel în suprafaţă de 9206 mp, aflat şi acesta în vecinătatea drumului public, pârâtul formulând şi obiecţiuni la raportul de expertiză, dar şi critici în apel.

Prin urmare, aceste susţineri vor fi examinate în rejudecarea cauzei, când instanţa de apel, stabilind regimul juridic al terenului în litigiu, va analiza şi existenţa şi posibilitatea valorificării dreptului reclamanţilor la despăgubiri, în acest cadru procesual.

Faţă de toate aceste considerente şi în temeiul art. 496 şi art. 497 cu referire la art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ. Înalta Curte apreciază că recursul este fondat, impunându-se casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanţa de apel să lămurească pe deplin aspectele evocate în precedent, reanalizând, în ansamblu, cauza.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul Municipiul Brașov prin primar împotriva deciziei civile nr. 1364/Ap din 27 septembrie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Brașov - Secția civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 11 februarie 2025.