Supreme Court dismisses legal question due to premature timing before validity of consent is assessed.

Sygn. akt III CZP 106/09

POSTANOWIENIE

Dnia 12 stycznia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSN Marek Sychowicz

w sprawie z wniosku Jacka S. i Marii W.-S.

przy uczestnictwie Wspólnoty Mieszkaniowej M. w K. oraz Spółki Mieszkaniowej

"S." sp. z o.o. z siedzibą w K.

o wpis,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 12 stycznia 2010 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w K.

postanowieniem z dnia 23 czerwca 2009 r.

"Czy dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej

w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (t.j. Dz.U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903 z późn. zm.)

służebnością gruntową polegającą na prawie wyłącznego korzystania

z ogródka przydomowego na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu

stanowiącego odrębną nieruchomość, z własnością którego związany

jest

udział

we

współwłasności

wspólnej?"

odmawia podjęcia uchwały.

przedmiotowej

nieruchomości

Uzasadnienie

W dniu 28 sierpnia 2008 r. Spółka Mieszkaniowa S. sp. z o.o. z siedzibą w

K., S. Nieruchomości sp. z o.o. z siedzibą w K. oraz małż. Jacek S. i Maria W. – S.

zawarli umowę notarialną, w której Spółka Mieszkaniowa S. – będąca ujawnionym

w księdze

wieczystej

nr

[...],

prowadzonej przez Sąd

Rejonowy

w K.,

współużytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w K., składającej się z

działki nr 1188/7 o obszarze 3,6171 ha oraz współwłaścicielem posadowionych na

niej budynków stanowiących odrębny przedmiot własności – ustanowiła odrębną

własność lokalu mieszkalnego nr [...], położonego na parterze budynku

mieszkalnego nr [...] w osiedlu M., o powierzchni użytkowej 88,41 m 2 i sprzedała

ten lokal małż. Jackowi S. i Marii W. – S. wraz z udziałem w nieruchomości

wspólnej wynoszącym 8841/4945404 części. W punkcie XI umowy strony

stwierdziły, że umowa sprzedaży pierwszego lokalu z dnia 18 grudnia 2006 r.

obejmowała protokół pierwszego zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej M., na którym

została podjęta uchwała o wyrażeniu zgody na ustanowienie, według swobodnego i

niczym nieskrępowanego wyboru Spółki Mieszkaniowej S., za wynagrodzeniem

płatnym na rzecz tej spółki, służebności gruntowej parkowania samochodu na

miejscach parkingowych na rzecz nabywców konkretnego lokalu, obciążającej –

powstałą po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu – nieruchomość

wspólną oraz służebności gruntowej korzystania z ogródków przydomowych na

rzecz nabywców konkretnego lokalu, obciążającej również nieruchomość wspólną.

W związku z podjęciem tej uchwały Wspólnota Mieszkaniowa M. udzieliła spółce

pod firmą S. Nieruchomości sp. z o.o. w K., jako zarządcy nieruchomości wspólnej,

pełnomocnictwa do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu,

polegających na ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości

wspólnej, w tym służebności korzystania z ogródków przydomowych. Powołując się

na powyższe pełnomocnictwo pełnomocnik spółki S. Nieruchomości w umowie z

dnia 28 sierpnia 2008 r. oświadczył, że jej przedmiotem jest także zapewnienie

właścicielom lokalu mieszkalnego nr 2 korzystania z ogródka przydomowego o

powierzchni 66 m 2 oraz że w związku z tym ustanawia na rzecz każdoczesnych

właścicieli wymienionego lokalu służebność gruntową, polegającą na prawie

wyłącznego korzystania z ogródka znajdującego się pod oknami lokalu,

obciążającą nieruchomość wspólną. Ustanowienie służebności gruntowej nastąpiło

odpłatnie za wynagrodzeniem płatnym na rzecz Spółki Mieszkaniowej S.

Małżonkowie Jacek S. i Maria W. – S. złożyli wniosek o wydzielenie z księgi

wieczystej nr [...] lokalu mieszkalnego nr [...]

w budynku nr [...], założenie dla

niego nowej księgi wieczystej i dokonanie w dziale II tej księgi wpisu prawa

własności na rzecz Jacka S. i Marii W. – S. na prawach wspólności ustawowej, a w

dziale I-Sp wpisu związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej i

ustanowionej służebności ogródka przydomowego, natomiast w dziale II księgi

wieczystej nr [...] wpisu każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego nr [...] w

udziale

wynoszącym 8841/4945404 części z równoczesnym odpowiednim

zmniejszeniem udziału Spółki Mieszkaniowej S., a w dziale III wpisu służebności

ogródka przydomowego.

Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2009 r. referendarz sądowy Sądu

Rejonowego w K. oddalił wniosek o wpis służebności gruntowej, przyjmując, że

uchwała o wyrażeniu zgody na ustanowienie służebności została podjęta przez

nieuprawniony podmiot, ponieważ w dacie jej podjęcia nie istniała jeszcze

wspólnota mieszkaniowa oraz że ustanowiona służebność nie spełnia przesłanek

określonych w art. 285 k.c.

Po rozpoznaniu sprawy na skutek skargi Spółki Mieszkaniowej S., Sąd

Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 24 lutego 2009 r. oddalił wniosek o wpis

służebności, stwierdzając, że ustanowiona służebność ogródka przydomowego nie

spełnia przesłanek służebności gruntowej określonych w art. 285 k.c., gdyż

konieczną cechą takiej służebności jest istnienie dwóch nieruchomości: władnącej i

obciążonej, a w sprawie służebnością obciążono nieruchomość wspólną, która jako

prawo ściśle związane z własnością lokalu nie może być przedmiotem

samodzielnego obrotu, wobec czego nie może być uznana za inną nieruchomość

względem wyodrębnionego z niej lokalu. Zgodnie z art. 285 § 2 k.c., służebność

gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości

władnącej lub jej oznaczonej części, a prawo korzystania z części nieruchomości

wspólnej stanowiącej ogródek przydomowy nie zwiększa użyteczności lokalu

mieszkalnego w znaczeniu przedmiotowym. Wyłącznym celem służebności nie

może być natomiast wygoda właściciela nieruchomości władnącej ani jego

upodobanie, niezwiązane z potrzebami tej nieruchomości. Trzeba też, zdaniem

Sądu Rejonowego, dokonać oceny służebności przez pryzmat art. 294 k.c., w

świetle którego dla ustanowienia służebności gruntowej musi istnieć celowość

mierzona użytecznością nieruchomości władnącej oraz konieczność rozumiana

jako brak innych możliwości osiągnięcia tego celu niż przez ingerencję w cudze

prawo własności. Z przedstawionych względów Sąd Rejonowy uznał, że nie doszło

do skutecznego ustanowienia służebności korzystania z ogródka przydomowego.

Przy rozpoznawaniu apelacji wniesionej przez Spółkę Mieszkaniową S. Sąd

Okręgowy w K. powziął poważne wątpliwości co do dopuszczalności obciążenia

nieruchomości wspólnej służebnością gruntową, polegającą na prawie wyłącznego

korzystania z ogródka przydomowego przez właściciela lokalu, w związku z czym

przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przytoczone na wstępie

zagadnienie prawne. Stwierdził, że rozstrzygnięcie tego zagadnienia będzie miało

bezpośredni wpływ na wynik postępowania, gdyż w przypadku odpowiedzi

negatywnej nie będzie zachodziła konieczność oceny prawidłowości uchwały

Wspólnoty Mieszkaniowej M. o wyrażeniu zgody na ustanowienie służebności oraz

prawidłowości udzielenia zarządcy nieruchomości pełnomocnictwa do składania

stosownych oświadczeń woli w tym przedmiocie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedmiotem zagadnienia prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia

w trybie art. 390 § 1 k.p.c. może być wyłącznie kwestia prawna budząca poważne

wątpliwości, której wyjaśnienie jest niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Dla skorzystania z uprawnienia przewidzianego w powołanym przepisie konieczny

jest zatem merytoryczny związek między przedstawionym zagadnieniem prawnym

a podjęciem decyzji co do istoty sprawy. Poza tym rozstrzygnięcie przedstawionego

zagadnienia musi być niezbędne dla rozpoznania środka odwoławczego.

Sąd drugiej

instancji,

przedstawiając

zagadnienie

prawne,

powinien

więc

szczegółowo uzasadnić, na czym polegają jego wątpliwości, dlaczego uważa je za

poważne i dlaczego rozstrzygnięcie tego zagadnienia jest konieczne dla

rozpoznania środka odwoławczego. Argumenty te podlegają rozważeniu przez Sąd

Najwyższy, który w pierwszej kolejności bada, czy spełnione zostały warunki do

podjęcia uchwały (zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 7 czerwca

2001 r., III CZP 33/01, niepubl., z dnia 24 stycznia 2002 r., III CZP 76/01, niepubl.,

z dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 102/05, niepubl., z dnia 15 grudnia 2006 r.,

III CZP 120/06, niepubl., z dnia 19 stycznia 2007 r., III CZP 135/06, niepubl., z 25

stycznia 2007 r., III CZP 100/06, niepubl., z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 49/08,

niepubl., z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 67/08, niepubl. i z dnia 17 września

2008 r., III CZP 70/08, niepubl.).

Jest tak dlatego, że instytucja pytań prawnych, prowadząca do związania

sądu orzekającego w danej sprawie poglądem Sądu Najwyższego, zawartym

w podjętej uchwale, jest wyjątkiem od konstytucyjnej zasady podległości sędziów

tylko Konstytucji oraz ustawom ( art. 178 ust. 1 Konstytucji RP). Powinna być zatem

– jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów

z dnia 30 marca 1999 r., III CZP 62/98 (OSNC 1999, nr 10, poz. 166) – opisywana

z pełnym uświadomieniem tej wyjątkowości, co z kolei nakazuje wykładać przepis

art. 390 § 1 k.p.c. w sposób jak najbardziej ścisły, bez żadnych koncesji na rzecz

argumentów o nastawieniu celowościowym lub utylitarnym.

Sąd Okręgowy, przedstawiając w niniejszej sprawie zagadnienie prawne,

wyszedł z założenia, że zachodzi potrzeba jego rozstrzygnięcia, gdyż w przypadku

odpowiedzi przeczącej nie będzie już konieczna ocena prawidłowości wyrażenia

przez Wspólnotę Mieszkaniową M. zgody na ustanowienie służebności oraz

prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa do składnia w tym przedmiocie

stosownych oświadczeń woli. Tymczasem kolejność prowadzonych rozważań

powinna być odwrotna. W pierwszej kolejności rozważeniu powinny podlegać

te wszystkie kwestie, które w ostatecznym wyniku prowadzą do wniosku

o konieczności rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy wyłaniającego się w sprawie

zagadnienia prawnego. Przemawia za tym bowiem wyjątkowy charakter instytucji

przewidzianej w art. 390 § 1 k.p.c.

Przedstawienie zatem w niniejszej sprawie zagadnienia prawnego w trybie

art. 390 § 1 k.p.c. uznać trzeba za przedwczesne, ponieważ dopiero po zbadaniu

prawidłowości

uchwały

o

wyrażeniu

zgody

na

ustanowienie

służebności

i prawidłowości udzielenia pełnomocnictwa do składania oświadczeń woli w tym

przedmiocie okaże się, czy wyjaśnienie wątpliwości Sądu Okręgowego jest w ogóle

potrzebne dla rozstrzygnięcia.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 61 § 1 ustawy

z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.)

postanowił, jak w sentencji.