Court dismisses procedural objection and claims for attorney fees and procedure indemnity due to lack of inequity.

Jugement civil 2026TALCH10/00074

Audience publique du vendredi, quinze mai deux mille vingt-six

Numéro TAL-2024-04666 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, vice-président,

Catherine TISSIER, premier juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Elma KONICANIN, greffier.

Entre

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

demeurant à Esch-sur-Alzette, en date du 24 avril 2024,

comparaissant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés

S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite

sur la liste V du Tableau d’Ordre des Avocats du Barreau du Luxembourg, immatriculée

au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, qui

est constituée et en l’étude de laquelle domicile est élu, représentée aux fins de cette

procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant professionnellement

à la même adresse,

et

1. la société par actions simplifiée de droit français SOCIETE2.), établie et ayant son

siège social à F-ADRESSE2.) (France), ADRESSE3.), inscrite au Registre de commerce

et des sociétés de Nancy (France) sous le numéroNUMERO2.) (numéro NUMERO3.),

numéro de TVA NUMERO4.)), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

2. PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE4.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit NILLES,

comparaissant toutes les deux par Maître Geoffrey PARIS, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 16 mars 2026.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 20 mars 2026 de l’audience

des plaidoiries fixée au 24 avril 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 24 avril 2026.

Par exploit d’huissier du 24 avril 2024, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

SARL a fait donner assignation à la société par actions simplifiée de droit français

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et

à Luxembourg, siégeant en matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 1er septembre 2025, la

société SOCIETE1.) SARL demande au Tribunal de voir :

-

constater que le compromis de vente conclu en date du 6 juillet 2023 est résilié,

sinon résolu, aux torts exclusifs des parties défenderesses,

-

sinon, prononcer la résolution, sinon la résiliation du compromis de vente,

-

condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à payer, solidairement, sinon

in solidum, sinon chacun pour le tout, à la société SOCIETE1.) SARL, sur base

des articles 1152, 1178 et 1126 et suivants du Code civil, subsidiairement sur base

des articles 1134, 1142 et 1147 du Code civil ou tout autre base légale que le

Tribunal jugera plus appropriée, les montants de :

- 120.000,00 euros (10% de 1.200.000,00 euros) correspondant aux 10% de la

clause pénale ;

- 12.000,00 euros (1% de 1.200.000,00 euros) correspondant à la commission de

l’agence immobilière de 1% SOCIETE3.) ;

le tout avec les intérêts légaux depuis la date de la mise en demeure, soit le 1er

mars 2024, sinon à compter de la demande en justice et jusqu’à solde,

-

voir dire que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir en application de

l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et

aux intérêts de retard ;

-

condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à payer, solidairement, sinon

in solidum, sinon chacun pour le tout, à la société SOCIETE1.) SARL la somme

de 3.500,00 euros à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat sur

base des articles 1382 et 1383 du Code civil, cette somme étant réclamée sous

toutes réserves et notamment sous réserve d’augmentation,

-

condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à payer, solidairement, sinon

in solidum, sinon chacun pour le tout, la somme de 3.500,00 euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

-

condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour le tout à l’ensemble des frais et dépens de l’instance.

SOCIETE4.) :

Aux termes de ses dernières conclusions de synthèse, la société SOCIETE1.) SARL

soutient que suivant compromis de vente du 6 juin 2023, elle se serait engagée à vendre

et les parties défenderesses à acheter un immeuble sis à L-ADRESSE5.) ainsi qu’un

terrain adjacent. Le prix de vente aurait été fixé à 1.200.000,00 euros.

Le compromis contiendrait une section intitulée « Conditions suspensives » qui aurait été

modifiée par un avenant du 19 décembre 2023. Il serait prévu que l’acquéreur déclarerait

devoir contracter un prêt auprès d’au moins deux instituts financiers du Grand-Duché de

Luxembourg et/ou en France pour le règlement du prix de vente.

Le prêt ne sortirait ses effets qu’au cas où l’acquéreur devrait se voir accorder le prêt en

question. En cas de refus du prêt, les parties seraient libres de tout engagement sans

que le vendeur ne puisse invoquer des dommages et intérêts à l’encontre de l’acquéreur.

L’avenant aurait encore prévu que l’acquéreur s’engagerait à présenter au vendeur la

lettre d’acceptation respectivement de refus du prêt au plus tard le 31 décembre 2023.

Passé ce délai, le compromis serait considéré comme résilié aux torts de l’acquéreur et

celui-ci devrait payer à l’autre partie l’indemnité forfaitaire prévue au titre de la clause

pénale.

Il aurait également été convenu que l’acte notarié de vente devrait être signé au plus tard

le 31 janvier 2024 par-devant le notaire Henri HELLINCKX.

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) ne prouveraient pas qu’ils lui auraient soumis

l’accord ou le refus bancaire dans le délai imparti et l’acte de vente n’aurait pas été signé

dans le délai contractuellement prévu.

Par courrier du 1er mars 2024, la société SOCIETE1.) SARL aurait informé la société

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) de la résiliation du compromis de vente au motif de leur

inertie fautive et les aurait mis en demeure de lui payer la somme de 132.000,00 euros

(120.000,00 + 12.000,00) à titre de la clause pénale.

Etant donné que la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) n’auraient réservé aucune

suite à cette mise en demeure, la société SOCIETE1.) SARL se serait vu contrainte de

les assigner en justice.

Il serait de jurisprudence que le débiteur qui s’engagerait sous condition suspensive

aurait une véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se

réaliser. Or, en l’espèce, les parties défenderesses ne prouveraient pas avoir satisfait à

leurs obligations.

Il y aurait partant lieu de prononcer, pour autant que de besoin, la résiliation, sinon la

résolution du compromis litigieux aux torts exclusifs des défendeurs, de les condamner

au paiement de la somme de 120.000,00 euros correspondant aux 10% de la clause

pénale et au paiement de la somme de 12.000,00 euros correspondant à la commission

de l’agence immobilière de 1% SOCIETE3.).

In limine litis, la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) soulèvent l’incompétence

territoriale du Tribunal de céans.

L’obligation de paiement de la clause pénale invoquée par la société SOCIETE1.) SARL

n’existerait qu’en vertu du compromis de vente du 6 juillet 2023 et de son avenant du 19

décembre 2023. Il s’agirait d’un contrat ayant pour objet un droit réel immobilier au sens

de l’article 4, §1, c) du règlement numéro 593/2008 du Parlement Européen et du Conseil

du 17 juin 2008 sur la loi applicable aux obligations contractuelles.

En présence d’un contrat immobilier, le critère de la prestation caractéristique serait

inopérant. La loi applicable au compromis de vente litigieux serait nécessairement la loi

du pays où se situe l’immeuble, soit en l’espèce la loi luxembourgeoise.

En tout état de cause, la soumission du contrat au droit luxembourgeois résulterait de

manière certaine de la volonté des parties au sens de l’article 3 du règlement précité,

alors que le compromis de vente et son avenant intègreraient de manière répétée des

références explicites à la législation luxembourgeoise.

La soumission au droit luxembourgeois serait confirmée par l’assignation aux termes de

laquelle la société SOCIETE1.) SARL fonderait sa demande en condamnation sur des

dispositions du Code civil luxembourgeois. Il s’agirait d’un aveu judiciaire quant à la loi

applicable de la part de la société SOCIETE1.) SARL.

Etant donné que la loi luxembourgeoise serait applicable au contrat en cause, il y aurait

lieu de déterminer le lieu d’exécution de l’obligation litigieuse au regard de l’article 1247

du Code civil luxembourgeois. Il ressortirait de ladite disposition qu’à défaut de stipulation

contraire, le paiement d’une somme d’argent devrait être effectué au domicile du débiteur.

En l’espèce, le compromis ne contiendrait aucune disposition concernant le lieu

d’exécution de la clause pénale. Il s’ensuivrait que l’obligation de paiement devrait être

exécutée au domicile du débiteur qui serait situé en France.

La jurisprudence invoquée par la partie demanderesse relative à l’effet libératoire du

paiement par inscription sur le compte bancaire du créancier serait inopérante. Aucun

paiement ne serait intervenu en l’espèce, de sorte qu’il ne saurait y avoir d’effet

libératoire.

Il s’en suivrait que l’article 7, §1 du règlement (UE) n°1215/2012 du Parlement européen

et du Conseil du 12 décembre 2012 concernant la compétence judiciaire, la

reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commercial ne saurait

fonder la compétence des juridictions luxembourgeoises.

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) font ensuite valoir que la demande introduite

par la société SOCIETE1.) SARL à l’encontre de PERSONNE1.) serait irrecevable alors

que ce dernier ne serait pas débiteur de la clause pénale.

PERSONNE1.) n’aurait jamais été partie au compromis de vente du 6 juillet 2023, ni à

l’avenant du 19 décembre 2023 en qualité d’acquéreur. Il n’aurait pris aucun engagement

personnel à l’égard de la société SOCIETE1.) SARL.

La demande de la société

SOCIETE1.) SARL tendant à les voir condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, serait en outre irrecevable

faute de fondement juridique déterminé.

Elles renvoient à l’article 1202 alinéa 1er du Code civil et soutiennent que la société

SOCIETE1.) SARL n’indiquerait aucun fondement légal, ni aucune clause contractuelle

qui instituerait la solidarité légale entre défendeurs.

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) demandent que l’assignation du 24 avril 2024

soit déclarée nulle, sinon irrecevable sur le fondement du principe de l’estoppel.

Quant au fond, la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) demandent à titre principal que

PERSONNE1.) soit mis hors cause et que la société SOCIETE1.) SARL soit déboutée

de l’ensemble de ses demandes.

Ils insistent sur le fait que PERSONNE1.) n’aurait pris aucun engagement personnel à

l’égard de la société SOCIETE1.) SARL en ce qui concerne le compromis de vente du 6

juillet 2023 et l’avenant du 19 décembre 2023. Bien au contraire, il résulterait desdits

actes que PERSONNE1.) interviendrait en sa qualité de représentant légal de la société

SOCIETE2.).

La double signature de PERSONNE1.) ne permettrait pas de déduire l’existence d’un

engagement personnel de sa part.

L’absence d’engagement personnel de

PERSONNE1.) résulterait également du comportement de la société SOCIETE1.) SARL,

alors que cette dernière aurait adressé son courrier de mise en demeure du 1er mars

2024 uniquement à la société SOCIETE2.).

Il résulterait en outre de ce courrier du 1er mars 2024 que la société SOCIETE1.) SARL

ferait la distinction entre PERSONNE1.) et « l’acquéreur ».

Au vu de ces éléments, il y aurait lieu de prononcer la mise hors de cause pure et simple

de PERSONNE1.).

A titre subsidiaire, les parties défenderesses demandent au Tribunal de dire que la clause

relative à l’obtention d’un prêt insérée dans l’avenant du 19 décembre 2023 est nulle.

D’après la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.), cette clause serait affectée d’une

impossibilité manifeste d’exécution, en violation des articles 1134 et suivants du Code

civil. L’avenant imposerait la production d’une lettre d’acceptation ou de refus de prêt

dans un délai de onze jours et ce délai couvrirait intégralement la période des congés de

Noël et de fin d’année.

Etant donné que cette période correspondrait à une phase de fermeture administrative et

que l’exécution de l’obligation dépendrait exclusivement de la réponse de tiers, cette

obligation ne saurait être considérée comme étant exécutable dans le délai de 11 jours.

Aucune inexécution fautive ne saurait être reprochée aux parties défenderesses de sorte

que la clause pénale ne trouverait pas à s’appliquer.

Les parties défenderesses soutiennent, au visa de l’article 1227 du Code civil, que la

nullité de la clause relative à l’obtention d’un prêt fixée dans l’avenant du 19 décembre

2023 entrainerait la nullité de la clause pénale qui en serait l’accessoire.

A titre plus subsidiaire, la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) demandent au Tribunal

de dire que la clause pénale ne peut recevoir application en l’absence d’inexécution

fautive imputable à la société SOCIETE2.).

Dès la signature du compromis de vente, la société SOCIETE2.) aurait entrepris les

démarches en vue de l’obtention du financement requis et la société SOCIETE1.) SARL

aurait été informée dès le mois de décembre 2023 du fait que la société SOCIETE2.)

rencontrait des difficultés dans le processus d’obtention du prêt.

Il résulterait d’un document daté du 29 février 2024 émanent d’un établissement de crédit

que la société SOCIETE2.) se serait vue adresser un refus d’octroi de prêt bancaire. Ce

document attesterait de l’existence d’un processus de demande de financement et ne

saurait être écarté pour être tardif.

Les parties défenderesses n’auraient pas eu de réponse dans le délai étant donné que

le fonctionnement des établissements bancaires aurait été fortement réduit durant les

fêtes de fin d’année. Il ne saurait être reproché aux parties défenderesses d’avoir

empêché la réalisation de la condition suspensive, ni d’avoir manqué à leur obligation de

coopération loyale.

L’absence de production d’une réponse bancaire avant le 31 décembre 2023 ne saurait

partant être qualifiée d’inexécution fautive qui serait imputable aux parties défenderesses.

A titre infiniment subsidiaire, les parties défenderesses demandent, au visa de l’article

1231 du Code civil, que la clause pénale soit réduite alors que la peine prévue serait

manifestement excessive. La mauvaise foi des parties défenderesses ne serait pas

démontrée.

La demande en condamnation de paiement solidaire, sinon in solidum ne serait pas

fondée alors que la solidarité ne résulterait ni de la loi, ni du contrat. A défaut de toute

indivisibilité, l’obligation serait conjointe.

Les parties défenderesses contestent la demande de la société SOCIETE1.) SARL en

paiement des frais et honoraires d’avocat au motif que cette dernière n’apporterait

aucune preuve de ces frais. La demande de la société SOCIETE1.) SARL en allocation

d’une indemnité de procédure devrait également être rejetée alors qu’elle n’établirait pas

l’iniquité requise.

Elles demandent que la société SOCIETE1.) SARL soit condamnée à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à la société

SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile.

La société SOCIETE1.) SARL devrait être condamnée aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit de Maître Geoffrey PARIS qui affirme en avoir fait l’avance.

Il n’y aurait pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) SARL conteste le moyen d’incompétence territoriale soulevé par

les parties défenderesses.

Elle soutient que le contrat ne serait pas régi par la loi de situation de l’immeuble étant

donné que le présent litige aurait trait à des droits personnels et non pas à des droits

réels. Le compromis de vente ne contiendrait pas de clause déterminant la loi applicable.

La loi applicable au compromis de vente devrait être déterminée par application de

l’article 4.2. du règlement numéro 593/2008 du Parlement Européen et du Conseil du 17

juin 2008 sur la loi applicable aux obligations contractuelles.

Ce serait la prestation caractéristique qui permettrait de définir la loi applicable au

compromis et de déterminer la compétence du Tribunal.

Etant donné qu’en l’espèce, la prestation caractéristique serait réalisée par l’acquéreur

et que ce dernier aurait sa résidence habituelle, respectivement son siège social en

France, la loi applicable serait la loi française.

La société SOCIETE1.) SARL invoque l’article 1343-4 du Code civil français qui

disposerait que « A défaut d’une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le lieu

du paiement de l’obligation de somme d’argent est le domicile du créancier ».

Par application de cet article, le lieu de l’exécution de l’obligation constituerait le domicile

du créancier qui serait en l’espèce le Luxembourg. Ce seraient partant les juridictions

luxembourgeoises qui seraient compétentes pour connaître du présent litige.

Au cas où, il y aurait lieu de considérer que le compromis de vente présenterait des liens

de rattachement plus étroits avec le Luxembourg et que la loi luxembourgeoise serait

applicable au cautionnement, le Tribunal de céans serait toujours compétent.

La partie demanderesse renvoie à l’article 1247 du Code civil luxembourgeois. Le lieu de

paiement serait le lieu où le paiement produirait son effet libératoire. Tel serait le cas,

lorsque le paiement serait effectivement réalisé par l’inscription d’un montant au compte

bancaire du bénéficiaire.

En l’espèce, les paiements devraient avoir lieu sur le compte bancaire de la partie

demanderesse qui serait enregistré auprès d’une banque luxembourgeoise.

Il y aurait dès lors lieu de retenir que les paiements devraient intervenir par virement

bancaire et qu’ils ne seraient par conséquent pas quérables au domicile du débiteur. Le

lieu d’exécution de l’obligation se situerait partant au Luxembourg.

Le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg serait la juridiction du lieu d’exécution de

l’obligation qui sert de base à la demande au sens de l’article 7.1) a) du règlement (UE)

n°1215/2012 du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2012 concernant la

compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et

commercial.

La société SOCIETE1.) SARL demande le rejet du moyen des parties défenderesses

concernant la nullité de l’assignation pour violation du principe d’estoppel alors que les

conditions ne seraient pas réunies en l’espèce.

Elle demande également le rejet du moyen des parties défenderesses concernant la

nullité, sinon l’irrecevabilité de l’assignation en raison de l’absence de base légale.

Le défaut de qualité à agir dans le chef de PERSONNE1.) relèverait du fond et ne saurait

entraîner l’irrecevabilité de la demande de la société SOCIETE1.) SARL.

La société SOCIETE1.) SARL fait exposer que PERSONNE1.) ne saurait être mis hors

cause. Le compromis de vente aurait été signé deux fois par PERSONNE1.), une fois en

sa qualité de représentant légal de la société SOCIETE2.) et une fois à titre personnel.

L’emploi du singulier pour désigner la partie acquéreuse et l’envoi de la mise en demeure

à la seule société SOCIETE2.) ne seraient pas déterminants.

Pour ce qui est des obligations découlant du compromis de vente, la société SOCIETE1.)

SARL soutient que les parties défenderesses ne démontreraient pas qu’il leur aurait été

impossible de respecter leur engagement. Les parties défenderesses ne prouveraient en

outre pas qu’elles se seraient adressées à plusieurs établissements bancaires dès la

signature du compromis.

La société SOCIETE1.) SARL conteste que la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.)

l’auraient informé dès décembre 2023 de la difficulté d’obtention du prêt.

Le refus bancaire du 29 février 2024 ne serait pas pertinent alors qu’il ne serait pas

précisé à quelle date la demande de financement aurait été introduite et quel serait le

montant du financement demandé.

En ce qui concerne la demande en réduction de la clause pénale des parties

défenderesses, la société SOCIETE5.) fait exposer que la peine ne serait pas

disproportionnée par rapport à son préjudice. La bonne foi des parties défenderesses ne

serait pas prouvée.

La demande des parties défenderesses en allocation d’une indemnité de procédure au

sens de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile devrait être déclarée

irrecevable alors qu’elle ne serait pas ventilée. A titre subsidiaire, cette demande serait à

déclarer non fondée, alors que l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ne serait pas établie. La société SOCIETE1.) SARL

conteste le montant réclamé dans son quantum.

La société SOCIETE1.) SARL s’oppose à la demande de la société SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) à la voir condamner aux frais et dépens de l’instance.

Appréciation

1. Quant à la compétence territoriale

En l’espèce, les parties défenderesses soulèvent l’incompétence territoriale du Tribunal

de céans.

Dans la mesure où le présent litige présente un élément d’extranéité, il y a lieu de se

référer, quant à la compétence territoriale du Tribunal saisi, aux dispositions du règlement

(UE) n°1215/2012 du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2012

concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en

matière civile et commercial (ci-après : le « Règlement Bruxelles I bis »).

Il est rappelé qu’en matière de droits réels immobiliers, l’article 24 paragraphe 1, du

Règlement Bruxelles I bis déclare exclusivement compétents les Tribunaux de l’Etat dans

lequel est situé l’immeuble, étant observé que comme toute dérogation aux règles de

compétence normale, cette disposition est d’interprétation restrictive. Il ne suffit pas qu’un

droit réel immobilier soit concerné par l’action ou que l’action ait un lien avec un immeuble

pour que l’article 24, paragraphe 1, s’applique. Il faut que l’action soit fondée sur un droit

réel, et non, sauf exception prévue pour les baux d’immeubles, sur un droit personnel.

La notion de « matière de droits réels immobiliers » doit être entendue suivant son

acceptation en droit de l’Union européenne, étant donné que si chaque juge national

devait interpréter et qualifier les notions juridiques employées dans les normes du droit

de l’Union européenne suivant sa propre loi, l’uniformité du droit de l’Union européenne

s’en trouverait affectée.

L’article 24, paragraphe 1, précité, ne s’applique ni à une demande en résiliation d’un

compromis de vente portant sur un immeuble, ni à une demande en allocation de

dommages et intérêts à titre de clause pénale insérée dans ledit compromis de vente.

Cette disposition ne s’applique pas davantage à une demande en dommages et intérêts

à la suite du refus du vendeur d’un immeuble de passer acte. Le concept de droits réels

immobiliers est interprété en ce sens qu’il n’englobe pas l’ensemble des actions qui

concernent des droits réels immobiliers, mais seulement celles qui tendent à déterminer

l’étendue, la consistance, la propriété, la possession d’un bien immobilier ou l’existence

d’autres droits réels sur ces biens, et à assurer aux titulaires de ces droits la protection

des prérogatives qui sont attachées à leur titre. Il ne suffit donc pas que l’action ait un lien

avec un immeuble pour que la susdite disposition citée trouve application (Cour 31 janvier

2018, n°23/18).

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SARL demande que le Tribunal constate que le

compromis de vente conclu en date du 6 juillet 2023 est résilié, sinon résolu, aux torts

exclusifs des parties défenderesses, sinon de prononcer la résolution, sinon la résiliation

du compromis de vente. Elle demande également que la société SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) soient condamnés à lui payer des dommages et intérêts à titre de la

clause pénale insérée dans le compromis de vente.

Au vu des principes susmentionnées, il échet de retenir que l’article 24, paragraphe 1 du

Règlement Bruxelles I bis n’est pas applicable en l’espèce.

L’article 7 1) a) du Règlement Bruxelles I bis prévoit encore des compétences territoriales

spéciales et dispose qu’une personne domiciliée sur le territoire d’un Etat membre peut

être attraite en matière contractuelle, devant la juridiction du lieu d’exécution de

l’obligation qui sert de base à la demande.

L’article 7 1) a) précité est applicable aux actions qui tendent à l’exécution d’une obligation

de faire (p.ex. verser une somme d’argent) ou d’une obligation de ne pas faire. Il est

applicable aussi aux demandes en paiement d’une indemnité pour rupture abusive

(Dalloz, Répertoire de droit communautaire T1 n° 140 et les jurisprudences y citées) dès

lors que cette indemnité trouve sa cause dans le non-respect d’une obligation

contractuelle. L’article 7 1) a) du Règlement Bruxelles I bis donne donc compétence au

Tribunal du lieu d’exécution de l’obligation litigieuse.

Cette obligation litigieuse n’est pas forcément l’obligation caractéristique du contrat mais

celle qui sert de base à l’action judiciaire, c’est-à-dire l’obligation qui correspond au droit

contractuel sur lequel se fonde l’action du demandeur. En d’autres termes, si le

demandeur réclame l’exécution d’une obligation née directement du contrat, c’est cette

obligation qui sert de base à la demande.

La Cour de Justice de l’Union européenne estime que ce lieu doit être déterminé

conformément à la loi qui régit l’obligation litigieuse selon les règles de conflit de la

juridiction saisie (CJCE 6 oct. 1976, Tessili Italiana Como c/ Dunlop AG, aff. C-12/76,

Rec. CJCE, p. 1473, concl. Mayras ; Rev. crit. DIP 1977. 751, note Gothot et Holleaux ;

JDI 1977. 714, obs. A. Huet). Il faudra donc opérer un détour par le conflit de lois, pour

déterminer la loi applicable au compromis de vente et donc connaître le lieu d’exécution

de l’obligation de paiement de la clause pénale au regard de cette loi (Répertoire Dalloz

de droit international, v° Cautionnement – Gaël PIETTE – Décembre 2019, n° 9).

Afin de pouvoir déterminer la loi applicable au contrat, il échet de se référer au règlement

numéro 593/2008 du Parlement Européen et du Conseil du 17 juin 2008 sur la loi

applicable aux obligations contractuelles (ci-après le « Règlement Rome I »).

En vertu de l’article 3 du Règlement Rome I, les parties peuvent déterminer la loi

applicable à leur relation contractuelle.

En l’espèce, les parties n’ont pas expressément choisi une loi applicable au contrat.

L’article 4 1. du Règlement Rome I dispose qu’ « À défaut de choix exercé conformément

à l’article 3 et sans préjudice des articles 5 à 8, la loi applicable au contrat suivant est

déterminée comme suit :

a) le contrat de vente de biens est régi par la loi du pays dans lequel le vendeur a sa

résidence habituelle ;

b) le contrat de prestation de services est régi par la loi du pays dans lequel le prestataire

de services a sa résidence habituelle ;

c) le contrat ayant pour objet un droit réel immobilier ou un bail d’immeuble est régi par

la loi du pays dans lequel est situé l’immeuble ;

d) nonobstant le point c), le bail d’immeuble conclu en vue de l’usage personnel

temporaire pour une période maximale de six mois consécutifs est régi par la loi du pays

dans lequel le propriétaire a sa résidence habituelle, à condition que le locataire soit une

personne physique et qu’il ait sa résidence habituelle dans ce même pays;

e) le contrat de franchise est régi par la loi du pays dans lequel le franchisé a sa résidence

habituelle ;

f) le contrat de distribution est régi par la loi du pays dans lequel le distributeur a sa

résidence habituelle ;

g) le contrat de vente de biens aux enchères est régi par la loi du pays où la vente aux

enchères a lieu, si ce lieu peut être déterminé ;

h) le contrat conclu au sein d’un système multilatéral qui assure ou facilite la rencontre

de multiples intérêts acheteurs et vendeurs exprimés par des tiers pour des instruments

financiers, au sens de l’article 4, paragraphe 1, point 17), de la directive 2004/39/CE,

selon des règles non discrétionnaires et qui est régi par la loi d’un seul pays, est régi par

cette loi. »

En l’espèce, le contrat en cause constitue un compromis de vente qui porte sur un

« [b]âtiment à habitation, place (occupée) sis à L-ADRESSE6.) inscrit au cadastre de la

commune de Luxembourg Section EB sous le numéro NUMERO5.)/3281, contenant 5a

62ca » et un « [t]errain, place sise à L-ADRESSE6.) inscrit au cadastre de la commune

de Luxembourg Section EB, sous le numéro cadastral NUMERO6.), contenant 0a 08ca. »

Le compromis de vente litigieux porte directement sur la vente d’un immeuble situé au

Luxembourg. Il est dès lors, conformément à l’article 4, §1, c) du Règlement Rome I,

soumis à la loi luxembourgeoise.

Contrairement à la règle de compétence prévue par l’article 24 paragraphe 1 du

Règlement Bruxelles I bis, l’article 4, §1, c) du Règlement Rome I procède à un

rattachement fondé sur la nature du contrat lui-même, indépendamment de la

qualification du droit sur lequel repose l’action en justice.

Etant donné que le compromis de vente est régi par le droit luxembourgeois, il échet de

faire application de l’article 1247 du Code civil pour déterminer le lieu du paiement

demandé.

L’article 1247 du Code civil dispose que :

« Le paiement doit être exécuté dans le lieu désigné par la convention. Si le lieu n’y est

pas désigné, le paiement, lorsqu’il s’agit d’un corps certain et déterminé, doit être fait

dans le lieu où était, au temps de l’obligation, la chose qui en fait l’objet.

Hors ces deux cas, le paiement doit être fait au domicile du débiteur. »

Le lieu du paiement est le lieu où le paiement produit son effet libératoire. Tel est le cas

lorsqu’il est effectivement réalisé par l’inscription du montant au compte bancaire du

bénéficiaire.

En l’espèce, ni le compromis de vente, ni l’avenant du 19 décembre 2023, ne renseignent

le lieu d’exécution de l’obligation de paiement.

Contrairement à ce qui est soutenu par la société SOCIETE1.) SARL, ni le compromis de

vente, ni l’avenant du 19 décembre 2023 ne renseignent de quelle manière le paiement

de la clause pénale doit être effectué. Il ne résulte pas des éléments du dossier que le

paiement en question devrait intervenir par virement bancaire.

La demande en paiement de la société SOCIETE1.) SARL est fondée sur une clause

pénale qui a pour objet l’allocation d’une somme d’argent en réparation d’une inexécution

contractuelle et ne porte pas sur la délivrance de l’immeuble objet du compromis de

vente, qui constitue un corps certain. L’obligation litigieuse s’analyse en une dette de

somme d’argent et non en une obligation portant sur un bien déterminé. Il s’ensuit que la

règle selon laquelle le paiement doit être effectué au lieu où se trouve la chose n’est pas

applicable (voir Cour d’Appel, 21.10.2009, numéro 34401 du rôle ; Tribunal

d’arrondissement de Diekirch, 17.09.2013, numéro 18213 du rôle).

Il échet partant de faire application de la règle suivant laquelle le paiement doit être

effectué au domicile du débiteur.

En l’espèce, les débiteurs ont leur domicile en France.

Les tribunaux du lieu d’exécution de l’obligation qui sert de base à la demande au sens

de l’article 7 du Règlement Bruxelles I bis sont partant les tribunaux français.

Il s’ensuit que le Tribunal saisi est incompétent pour connaître de la demande introduite

par la société SOCIETE1.) SARL.

2. Quant aux demandes accessoires :

2.1. Quant aux frais et honoraires d’avocat :

La société SOCIETE1.) SARL demande la condamnation de la société SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) à payer, solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à la

société SOCIETE1.) SARL la somme de 3.500,00 euros à titre de remboursement des

frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Il est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent

pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a retenu que les

frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent

un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour

faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Saisi d’une demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés par

l’une des parties au procès, le juge du fond doit dès lors examiner cette demande à la

lumière de l’article 1382 du Code civil, exigeant l’examen de la réunion cumulative de

trois conditions : 1) l’existence d’une faute, 2) l’existence d’un préjudice et 3) la relation

causale entre la faute et le préjudice (v. en ce sens Cour de cassation, 6 novembre 2025,

n°CAS-2025-000141 du registre).

Le seul exercice d’une action en justice, n’est pas, d’une manière générale, générateur

de responsabilité civile. Ce que la jurisprudence sanctionne n’est pas le fait d’avoir exercé

à tort une action en justice ou d’y avoir résisté injustement puisque l’exercice d’une action

en justice est libre. C’est uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une

faute indépendante du seul exercice des voies de droit qui est sanctionné.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SARL ne démontre aucun abus dans le chef de la

société SOCIETE2.) et PERSONNE1.).

Elle est partant à débouter de sa demande en remboursement des frais et honoraires

d’avocat.

2.2. Quant à l’indemnité de procédure :

La société SOCIETE1.) SARL demande la condamnation de la société SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) à lui payer, solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, la

somme de 3.500,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) demandent au Tribunal de condamner la

société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 1.000,00

euros et à la société SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur le

fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La société SOCIETE1.) SARL sollicite que la demande des parties défenderesses soit

déclarée irrecevable en raison d’un défaut de ventilation.

Aux termes de l’article 240 précité, « lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge

d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge

peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

De ce texte, la jurisprudence a déduit trois conditions pour l’allocation d’une indemnité de

procédure : une issue favorable du procès pour la partie qui demande l’indemnité de

procédure, la dépense de sommes irrécouvrables et l’iniquité.

Le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas la faute ; il

s’agit de considérations d’équité qui justifient le principe d’une condamnation et qui

déterminent en même temps le montant de celle-ci.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508).

Etant donné qu’il résulte de la formulation de la demande que l’indemnité de procédure

demandée par les parties défenderesses est ventilée, le moyen d’irrecevabilité de la

société SOCIETE1.) SARL n’est pas fondé.

En l’espèce, les parties n’établissent pas l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, de sorte que leurs demandes respectives introduites sur cette

base ne sont pas fondées.

2.3. Quant aux frais et dépens de l’instance :

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les avocats

à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander la

distraction des dépens à leur profit.

Dans la mesure où la société SOCIETE1.) SARL succombe à l’instance, les entiers frais

et dépens sont à sa charge, avec distraction au profit de Maître Geoffrey PARIS qui

affirme en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande en la forme,

se déclare territorialement incompétent pour connaître de la demande de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL,

dit la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

SARL en

remboursement des frais et honoraires d’avocat non fondée,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en allocation

d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile non fondée,

dit la demande de la société par actions simplifiée de droit français SOCIETE2.) et

PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile non fondée,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à tous les frais et dépens

de l’instance, avec distraction au profit de Maître Geoffrey PARIS qui affirme en avoir fait

l’avance.