Court rejects breach of contract claims against individuals, upholds penalty clauses for two companies.

Jugement civil 2026TALCH10/00024

Audience publique du vendredi, vingt février deux mille vingt-six

Numéro TAL-2023-01821 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy VIEIRA, juge-déléguée

Cindy YILMAZ, greffier.

Entre

1. la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), immatriculée auprès du Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil de gérance

actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

demeurant à Luxembourg, en date du 7 février 2023,

comparaissant par Maitre Jean-Philippe HALLEZ, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à Luxembourg,

2. la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.I., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), immatriculée auprès du Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil de gérance

actuellement en fonctions,

3. la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.I., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE3.), immatriculée auprès du Registre de commerce et de sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par ses gérants actuellement en

fonctions,

parties demanderesses aux termes du prédit exploit BIEL,

comparaissant toutes deux par Maître Audrey SEBE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

1. PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE4.),

2. PERSONNE2.), gérant de société, demeurant à L-ADRESSE4.),

parties défenderesses aux termes du prédit exploit BIEL,

comparaissant

par

Maître

Ersan

ÖZDEK,

avocat

à

la

Cour,

demeurant

professionnellement à Luxembourg,

3. la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE4.) S.àr.L.-S, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE5.), immatriculée auprès du Rregistre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO4.), représentée par son conseil de

gérance actuellement en fonctions, déclarée en état de faillite par jugement rendu par le

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg en date du 1 mars 2024 (n°

2024TALCH02/00352),

partie défenderesse aux termes du prédit exploit,

comparaissant par

Maître

Michel

VALLET,

avocat

à

la Cour,

demeurant

professionnellement à Dudelange,

4. la société à responsabilité limitée SOCIETE5.) S.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE6.), immatriculée auprès du Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro

NUMERO5.), représentée par son gérant unique

actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux termes du prédit exploit,

comparaissant par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à Foetz.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2025.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 30 janvier 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 30 janvier 2026.

Par exploit d’huissier du 7 février 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. et la société à responsabilité limitée

SOCIETE3.) S.àr.l. ont fait donner assignation à PERSONNE1.), PERSONNE2.), la

société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE4.) S.àr.l.-S et la société à

responsabilité limitée

SOCIETE5.)

S.àr.l.

à comparaître devant le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 9 avril 2024, la société

SOCIETE1.) a demandé à voir :

-

recevoir les conclusions en la forme, au fond les dire fondées et justifiées,

-

partant, condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société

SOCIETE1.) du chef des causes sus-énoncées la somme de 300.000,- euros +

p.m. à titre de dommages et intérêts, sinon la somme de 80.000,- euros en

exécution de la clause pénale, sinon tout autre montant à évaluer par le Tribunal

ou à dire d’expert, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande jusqu’à

solde,

sous

toutes

réserves

généralement

quelconques,

dont

celle

d’augmentation, et sauf erreur et omission,

-

condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE1.)

le montant de 10.000,- euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les

dépens et les frais de justice proprement dits, qu’elle a été contrainte d’exposer

afin de faire valoir ses droits dans le cadre du présent litige, sur base de l’article

240 du Nouveau Code de Procédure Civile,

-

condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE1.)

le montant de 10.000,- euros au titre des frais et honoraires d’avocat et de défense

exposés, sur base des articles 1382 et suivants du Code civil,

-

condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit de Maître Audrey SEBE à hauteur de deux-tiers et de

Maître Jean-Philippe HALLEZ à hauteur d’un tiers, qui la demandent affirmant en

avoir fait l’avance,

-

rejeter pour être non-fondé l’ensemble des demandes reconventionnelles

formulées par les parties défenderesses.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions de synthèse du 9 avril 2024, la société

SOCIETE2.) et la société SOCIETE3.) ont demandé à voir :

-

recevoir les conclusions en la forme, au fond les dire fondées et justifiées,

-

partant,

1. condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE2.)

la somme de 38.215,68.- euros + p.m. à titre de dommages et intérêts, sinon tout

autre montant à évaluer par le Tribunal ou à dire d’expert, avec les intérêts légaux

à partir du jour de la présente demande jusqu’à solde, sous toutes réserves

généralement quelconques, dont celle d’augmentation, et sauf erreur et omission,

condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE2.)

le montant de 5.000,- euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les

dépens et les frais de justice proprement dits, que la société SOCIETE2.) a été

contrainte d’exposer afin de faire valoir ses droits dans le cadre du présent litige,

sur base de l’article 240 du Nouveau code de procédure civile,

condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE2.)

le montant de 5.000,- euros au titre des frais et honoraires d’avocat et de défense

exposés, sur base des articles 1382 et suivants du Code civil,

2. condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE3.)

la somme de 56.160.- euros, sinon la somme de 28.080.- euros, sinon tout autre

montant à évaluer par le Tribunal ou à dire d’expert, avec les intérêts légaux à

partir du jour de la demande jusqu’à solde, sous toutes réserves généralement

quelconques, dont celle d’augmentation, et sauf erreur et omission,

condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE3.)

le montant de 5.000.- euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les

dépens et les frais de justice proprement dits, qu’elle a été contrainte d’exposer

afin de faire valoir ses droits dans le cadre du présent litige, sur base de l’article

240 du Nouveau code de procédure civile,

condamner les parties défenderesses, solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, à payer à la société SOCIETE3.)

le montant de 5.000.- euros au titre des frais et honoraires d’avocat et de défense

exposés, sur base des articles 1382 et suivants du Code civil,

-

en tout état de cause,

condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part, aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit de Maître Audrey SEBE à hauteur de deux-tiers et de

Maître Jean-Philippe HALLEZ à hauteur d’un tiers, qui la demandent affirmant en

avoir fait l’avance,

rejeter pour être non-fondé l’ensemble des demandes reconventionnelles

formulées par les parties défenderesses.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 5 février 2025, la société

SOCIETE5.) a demandé à voir :

-

donner acte à la société SOCIETE5.) qu’elle conteste fermement les prétentions

des parties demanderesses, tant dans leur principe que dans leur quantum,

-

constater l’absence de préjudice causé par la société SOCIETE5.) à l’égard des

parties demanderesses,

-

partant, débouter purement et simplement les parties demanderesses de

l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société SOCIETE5.),

-

condamner les parties demanderesses à payer à la société SOCIETE5.) une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau Code de procédure

civile de 2.500.- euros,

-

condamner les parties demanderesses aux frais et dépens de l’instance.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions de synthèse du 12 septembre 2024,

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) ont demandé à voir :

-

donner acte à PERSONNE3.) et PERSONNE1.) qu’ils se rapportent à prudence

de justice quant à la recevabilité en la pure forme de l’assignation du 7 février

2023,

-

quant au fond, donner acte à PERSONNE3.) et PERSONNE1.) qu’ils contestent

dans leur principe et dans leur quantum les demandes des parties

demanderesses,

-

constater que le compromis de vente signé en date du 12 septembre 2020 entre

les parties est devenu caduc de plein droit en date du 30 avril 2021 ou,

subsidiairement, dire que le compromis de vente a été valablement résilié en date

du 30 avril 2021 aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.),

-

constater l’absence de tout préjudice dans le chef des parties demanderesses,

-

partant, dire les demandes des parties demanderesses irrecevables, sinon ni

fondées, ni justifiées et les en débouter purement et simplement, sinon les réduire

à un montant purement symbolique,

-

condamner les parties demanderesses à payer aux parties défenderesses une

indemnité de procédure d’un montant de 2.500.- euros par application de l’article

240 du nouveau Code de procédure civile, pour la présente instance,

-

condamner les parties demanderesses à tous les frais et dépens de l’instance, et

en ordonner la distraction au profit de Maître Ersan ÖZDEK, qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

La société SOCIETE4.), initialement représentée par Maître Ersan ÖZDEK, a été

déclarée en faillite par jugement du 1er mars 2024. Maître Michel VALLET, curateur de la

faillite de la société SOCIETE4.) s’est constitué nouvel avocat pour la société en faillite.

A défaut d’avoir conclu endéans les délais impartis par le juge de la mise en état, une

ordonnance de clôture-sanction a été rendue à l’encontre de la société SOCIETE4.) en

date du 8 juillet 2025.

Le Tribunal statuera, partant, sur les dernières conclusions notifiées en cause par la

société SOCIETE4.), à savoir celles notifiées par Maître Ersan ÖZDEK en date du 22

septembre 2023.

Aux termes du dispositif des conclusions précitées, la société SOCIETE4.) a demandé à

voir:

-

constater qu’elle se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité en la

pure forme de l’assignation du 7 février 2023,

-

constater qu’elle conteste tant dans leur principe que dans leur quantum les

demandes des parties demanderesses,

-

constater que le compromis de vente signé en date du 12 septembre 2020 entre

les parties est devenu caduc de plein droit en date du 30 avril 2021 ou,

subsidiairement, dire que le compromis de vente a été valablement résilié en date

du 30 avril 2021 aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.),

-

constater l’absence de tout préjudice dans le chef des parties demanderesses,

-

partant, dire les demandes des parties demanderesses irrecevables, sinon ni

fondées, ni justifiées, et les en débouter purement et simplement, sinon les réduire

à un montant purement symbolique,

-

condamner les parties demanderesses à payer aux parties défenderesses une

indemnité de procédure d’un montant de 2.500.- euros par application de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile, pour la présente instance,

-

condamner les parties demanderesses à tous les frais et dépens de l’instance, et

en ordonner la distraction au profit de Maître Ersan ÖZDEK, qui la demande,

affirmant en avoir fait l’avance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer qu’en date du 24 octobre

2012, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient acquis une maison d’habitation située

à ADRESSE7.).

En date du 12 septembre 2020, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient confié à

l’agence immobilière SOCIETE3.), exploitée sous la marque RE/MAX, un mandat exclusif

de vente de la maison pour une durée initiale de 3 mois, tacitement reconductible par

périodes d’un mois.

Aux termes dudit mandat, ils se seraient engagés à payer à la société SOCIETE3.) une

commission de 3% du prix de vente, augmentée de la TVA, dès la signature d’un

compromis de vente, respectivement dès la résolution et/ou levée de toute condition

suspensive prévue dans le compromis de vente ou de l’offre d’achat acceptée par le

propriétaire.

Le même jour, à la suite d’une visite du bien organisée par la société SOCIETE3.), un

compromis de vente aurait été signé par l’intermédiaire de cette dernière, pour un

montant de 800.000.- euros, entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’une part, et la

société SOCIETE1.), d’autre part.

Aux termes du compromis de vente du 12 septembre 2020, la vente aurait été conclue

sous les conditions suspensives suivantes :

-

l’obtention par la société SOCIETE1.) de toutes autorisations requises de bâtir un

projet immobilier à délivrer par la commune de ADRESSE8.), sur la parcelle

mentionnée dans le compromis,

-

l’obtention par la société SOCIETE1.) du financement bancaire nécessaire à la

réalisation du projet immobilier introduit à la commune de ADRESSE8.), la

demande de financement de la banque étant à introduire endéans le délai de deux

mois à partir de la réalisation de toutes les conditions suspensives, c’est-à-dire un

délai de deux mois à compter de la délivrance des autorisations de bâtir.

La société SOCIETE1.) aurait déclaré acheter pour revendre, sous la forme d’un projet

immobilier validé par la commune de ADRESSE8.) et se serait réservée la faculté de se

substituer une autre personne morale dans les droits et obligations résultant pour elle du

compromis.

Aux termes de l’article 5 du compromis de vente, les parties venderesses se seraient

engagées à ne pas vendre l’objet de la vente à autrui sauf accord de la partie acquéreuse.

Aux termes de l’article 6 du compromis de vente, la partie qui résilierait ou résoudrait le

compromis de vente devrait payer à l’autre partie une indemnité forfaitaire et irréductible

correspondant à 10% du prix de vente du bien, sans avoir à justifier d’un préjudice et

devrait payer sur le compte de RE/MAX une clause pénale forfaitaire égale à 6% du prix

de vente du bien, majorée de la TVA applicable.

Suite à la signature du compromis de vente, la société SOCIETE1.) aurait chargé la

société SOCIETE6.) d’entreprendre toutes les démarches préalables au dépôt d’une

demande d’autorisation de bâtir auprès de la commune de ADRESSE8.). Elle se serait

associée à la société SOCIETE2.) pour réaliser le projet immobilier. La société

SOCIETE2.) aurait ainsi exposé la somme de 38.215,68.- euros au titre des factures de

l’architecte, du bureau de géomètre et divers frais.

Courant 2021, les parties venderesses auraient fait part à la société SOCIETE3.) de leur

volonté de trouver un accord amiable pour résilier le compromis. La société SOCIETE3.)

en aurait informé la société SOCIETE1.).

Par courrier électronique du 3 février 2021, la société SOCIETE1.) aurait fait savoir à la

société SOCIETE3.) qu’elle n’aurait pas l’intention de résilier le compromis de vente.

La société SOCIETE1.) aurait appris que les parties venderesses auraient continué à

offrir le bien en vente suite à la signature du compromis.

Moins de 4 mois après la signature du compromis, les parties venderesses auraient

accusé à tort la société SOCIETE1.) de ne pas entreprendre des démarches sérieuses

pour réaliser les conditions suspensives et elles l’auraient menacé de résilier le

compromis. La société SOCIETE1.) aurait contesté un tel reproche. Les pièces versées

en cause démontreraient le contraire et la bonne foi de la société SOCIETE1.). Elle fait,

en outre, valoir que les parties venderesses n’auraient pas pris soin de fixer un délai dans

le compromis de vente et qu’il serait de connaissance commune qu’un projet immobilier

pouvait prendre plusieurs mois, voire années. Les parties se seraient, en outre, trouvé en

période de SOCIETE7.) et de modification du PAG communal.

En date du 15 avril 2021, les parties venderesses auraient menacé la société

SOCIETE1.) de procéder par voie de sommation de passer acte. En date du 30 avril

2021, en dépit de l’exécution diligente de ses obligations contractuelles, les parties

venderesses auraient fait état d’une prétendue caducité du compromis de vente.

La société SOCIETE1.) aurait toutefois poursuivi ses diligences et en aurait informé les

parties venderesses. En date du 30 juillet 2021, elle aurait informé les parties

venderesses qu’elle aurait introduit la demande d’autorisation de bâtir définitive. Cette

autorisation aurait finalement été délivrée par l’administration communale de

ADRESSE8.).

La société SOCIETE1.) aurait, par ailleurs, écrit à plusieurs notaires pour indiquer qu’elle

s’opposait à la passation d’un acte notarié avec des tiers.

Le notaire Mireille HAMES aurait toutefois informé la société SOCIETE1.) que le bien

immobilier litigieux aurait fait l’objet d’un acte de vente entre les parties venderesses et

la société SOCIETE4.) pour un prix de 1.100.000.- euros en date du 24 novembre 2021.

Concomitamment le bien aurait été transféré à la société SOCIETE5.).

En droit, la société SOCIETE1.) fait valoir que les parties venderesses auraient

abusivement résilié le compromis de vente en date du 30 avril 2021. Ce serait à tort

qu’elles auraient soutenu que la société SOCIETE1.) n’aurait pas fait les diligences

nécessaires pour obtenir dans un délai raisonnable une autorisation de bâtir, que

l’architecte n’aurait envoyé qu’un simple croquis pour faire croire à de prétendues

diligences et que les autorisations ne pourraient pas être obtenues dans un avenir

proche.

Les parties venderesses tenteraient, à présent, d’induire le Tribunal en erreur.

Or, conformément à l’article 1176 du Code civil, lorsque la réalisation des conditions

suspensives n’est pas assortie d’un terme fixe, il faudrait attendre d’être certain que

l’événement n’arrivera pas pour considérer que la condition a défailli. La Cour de

cassation ferait une interprétation stricte de l’article 1176. La jurisprudence aurait admis

qu’une condition suspensive pourrait encore se réaliser près de 6 années après la

signature du compromis, de sorte que le compromis aurait été résilié à tort.

En l’espèce, le compromis n’aurait comporté aucun délai et n’aurait contenu aucune

précision quant au projet immobilier, de sorte que la société SOCIETE1.) aurait été libre

quant au projet qu’elle entendait réaliser.

Eu égard aux démarches entreprises par la société SOCIETE1.), au peu de temps écoulé

entre la signature du compromis et sa résiliation, le contexte de pandémie mondiale et

de modification du PAG, aucun manque de diligence ne pourrait lui être reproché.

Il s’y ajoute que les parties venderesses n’auraient pas été en droit de résoudre

unilatéralement le contrat d’un jour à l’autre comme elle l’aurait fait.

Concernant les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.), celles-ci auraient été informées par

le biais du notaire Mireille HAMES de l’existence du compromis de vente conclu avec la

société SOCIETE1.). Elles auraient acquis le bien par devant Maître Dirk LEERMAKERS,

notaire à Clervaux, tout au nord du pays et loin du bien litigieux et de la résidence des

parties. Elles auraient fait rédiger une déclaration de command censée permettre de faire

croire à la bonne foi de la société SOCIETE5.). La connivence entre elles et les parties

venderesses ne ferait aucun doute.

Ainsi en ignorant les obligations contractuelles auxquelles les parties venderesses

auraient été tenues aux termes du compromis de vente litigieux à l’égard de la société

SOCIETE1.), les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) auraient commis une faute au

sens des articles 1382 et suivants du Code civil.

Le comportement des parties venderesses aurait causé à la société SOCIETE1.) un

préjudice dépassant substantiellement le montant de l’indemnité prévue dans le

compromis de vente en cas de résiliation ou résolution dudit compromis. La société

SOCIETE1.) évaluerait son préjudice au montant de 300.000.- euros qui correspondrait

à la plus-value dont elle aurait été privée du fait de la vente du bien par les parties

venderesses à la société SOCIETE4.), puis à la société SOCIETE5.). Le montant

correspondrait à la différence entre le prix de vente fixé dans le compromis et celui fixé

initialement entre les parties venderesses et la société SOCIETE4.). Il y aurait donc lieu

d’augmenter la peine convenue conformément à l’article 1152 du Code civil. En effet, le

montant de la peine convenue dans le compromis de vente serait dérisoire par rapport

au préjudice réellement subi. Les parties venderesses tireraient un avantage de

l’application de la clause pénale puisqu’elles auraient réalisé un bénéfice de 300.000.-

euros en vendant le bien à la société SOCIETE4.), plutôt qu’à la société SOCIETE1.). En

outre, la mauvaise foi des sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) serait établie.

Il y aurait donc lieu de condamner les parties venderesses, solidairement, sinon in

solidum avec les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.), à payer à la société SOCIETE1.)

le montant de 300.000.- euros, sinon le montant de 80.000.- euros, sinon tout autre

montant à évaluer par le Tribunal ou à dires d’expert avec les intérêts légaux à compter

de la demande en justice, jusqu’à solde.

Il y aurait encore lieu de condamner les parties venderesses, solidairement, sinon in

solidum avec les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.), à payer à la société SOCIETE1.)

le montant de 5.000.- euros à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile.

Il y aurait également lieu de condamner les parties venderesses, solidairement, sinon in

solidum avec les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.), à payer à la société SOCIETE1.)

le montant de 5.000.- euros sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code civil

à titre de remboursement de ses frais et honoraires d’avocat.

Les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) déclarent tout d’abord énergiquement

contester la version des faits exposée par les parties défenderesses.

Elles font exposer que suite à la conclusion du compromis de vente du 12 septembre

2020, la société SOCIETE4.) aurait spontanément transmis à la société SOCIETE3.) une

nouvelle offre d’achat pour le bien immobilier d’un montant de 875.000.- euros.

La société SOCIETE3.) aurait informé tant les parties venderesses, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), que la société SOCIETE4.), que cette offre ne pourrait avoir de suites

tant que le compromis de vente serait en cours de validité.

La société SOCIETE4.) aurait toutefois continué à faire monter les enchères.

Les parties venderesses auraient ensuite tenté de trouver un accord amiable pour résilier

le compromis de vente. Or, la société SOCIETE1.) aurait refusé tout accord amiable.

Les parties venderesses auraient par la suite tenté de se ménager les preuves de la

prétendue inaction de la société SOCIETE1.) par rapport à la réalisation des conditions

suspensives espérant ainsi échapper à leurs obligations contractuelles.

Ce serait dans ce contexte que les parties venderesses auraient finalement résilié le

compromis de vente en date du 30 avril 2021.

En date du 10 mai 2021, les parties venderesses, PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

auraient résilié le mandat exclusif de vente qu’elles avaient conclu avec la société

SOCIETE3.) en date du 12 septembre 2020. A l’appui de cette résiliation, PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) n’auraient formulé aucun reproche concret, mais uniquement un

manque de professionnalisme.

En réalité, les parties venderesses n’auraient aucun grief, mais elles auraient voulu

échapper au paiement de la commission, notamment en cas de conclusion d’un

compromis de vente avec la société SOCIETE4.).

Ce ne serait que postérieurement que les parties venderesses auraient reproché à la

société SOCIETE3.) de ne pas avoir soumis la conclusion des conditions suspensives à

un délai spécifique et qu’il existerait un complot entre elle et la société SOCIETE1.).

Or, non seulement seule la condition relative à l’obtention de l’autorisation de bâtir n’aurait

été assortie d’aucun délai. L’introduction d’une demande de financement serait elle

soumise à un délai strict de 2 mois. Par ailleurs, la condition relative à l’obtention de

l’autorisation de bâtir aurait été stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur qui aurait

librement pu y renoncer.

Aucune faute ne saurait partant être reprochée à la société SOCIETE3.) dans l’exercice

de son mandat.

Les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) contestent également toute promesse qui

aurait été faite par l’agent immobilier en charge de la vente selon laquelle le bien serait

vendu endéans les deux mois de la signature du compromis de vente.

Elles contestent également toute

renonciation à demander le paiement d’une

commission.

La société SOCIETE2.) aurait exposé des frais dans le cadre de son association avec la

société SOCIETE1.), notamment au titre des factures de l’architecte, du bureau de

géomètres et de divers frais, pour un montant de 38.215,68.- euros.

Elle ne serait pas contractuellement liée aux parties venderesses. Elle serait toutefois

fondée à agir sur la base délictuelle à leur encontre, un manquement contractuel pouvant

être invoqué dès lors que celui-ci lui aurait causé un dommage. Or, le manquement

contractuel des parties venderesses vis-à-vis de la société SOCIETE1.) serait établi.

Ainsi l’autorisation de bâtir qui aurait été obtenue n’aurait présenté plus aucun intérêt

suite à la vente du bien par les parties venderesses à la société SOCIETE4.) et

l’ensemble des frais de la société SOCIETE2.) auraient été exposés à pure perte.

La violation du compromis de vente serait la cause unique et directe du préjudice subi

par la société SOCIETE2.), de sorte que cette dernière pourrait en demander réparation

aux parties demanderesses.

Les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) se seraient rendues coupables d’un acte de

tierce complicité, de sorte à commettre une faute à l’instar des parties venderesses.

Les parties venderesses, la société SOCIETE4.) et SOCIETE5.), ayant ainsi commis

chacune une faute causant à elle seule tout le dommage, il y aurait lieu de les condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part

à payer à la société SOCIETE2.) le montant de 38.215,68.- euros + p.m., avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Il y aurait encore lieu de condamner les parties venderesses, la société SOCIETE4.) et

SOCIETE5.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune

pour sa part à payer à la société SOCIETE2.) le montant de 5.000.- euros à titre

d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Il y aurait également lieu de condamner les parties venderesses, la société SOCIETE4.)

et SOCIETE5.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon

chacune pour sa part à payer à la société SOCIETE2.) le montant de 5.000.- euros à titre

de remboursement des frais et honoraires d’avocat que les sociétés SOCIETE2.) et

SOCIETE3.) auraient été contraintes d’exposer.

Concernant les demandes de la société SOCIETE3.), il y aurait lieu de les déclarer

recevables. En effet, si la société SOCIETE3.) aurait effectivement fait pratiquer une

saisie-arrêt entre les mains de Maître Karine REUTER en date du 27 août 2021, elle

n’aurait toutefois jamais enrôlé l’assignation en validité du 1er septembre 2021. Or, le

point de départ de l’instance serait la mise au rôle de l’affaire. Les demandes formulées

par la société SOCIETE8.) seraient donc recevables.

La société SOCIETE3.) fait encore valoir qu’elle aurait qualité et intérêt à agir, ce qui

constituerait une question relevant du fond et non de la recevabilité de la demande. Elle

disposerait de la qualité et de l’intérêt requis pour que le Tribunal se prononce sur

l’existence et l’étendue du droit au paiement, respectivement sur l’indemnisation qu’elle

invoque.

Elle fait ensuite valoir que les conditions d’application de la cause pénale, telles que

clairement stipulées à l’article 6 du compromis de vente, seraient remplies en l’espèce.

En dépit de l’exécution diligente de ses obligations contractuelles par la société

SOCIETE1.), les parties venderesses auraient résilié le compromis de vente. Elles

seraient partant tenues de régler à la société SOCIETE3.) le montant de la clause pénale.

A titre subsidiaire, il y aurait lieu de retenir qu’aux termes de l’article 5 du compromis de

vente et aux termes du mandat exclusif de vente, les parties venderesses se seraient

engagées vis-à-vis de la société SOCIETE3.) à payer une commission de 3% du prix du

bien immobilier. Le partage de la commission, à savoir 60% pour la société SOCIETE3.)

et 40% pour l’agent immobilier, aurait uniquement vocation à traiter les relations entre

ces derniers et ne pourrait pas être invoqué par les parties venderesses pour échapper

à leurs obligations.

La société SOCIETE8.) conteste toute faute dans l’exécution de ses obligations

contractuelles vis-à-vis des parties venderesses.

Il y aurait partant lieu de condamner les parties venderesses au paiement du montant de

56.160.- euros (6% du prix de 800.000.- euros + TVA 17%), sinon du montant de 28.050.-

euros (3% du prix de 800.000.- euros + TVA 17%), sinon de tout autre montant à évaluer

par le Tribunal ou à dire d’expert, à chaque fois augmenté des intérêts légaux à compter

du jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE8.) déclare fonder sa demande sur la responsabilité contractuelle,

sinon délictuelle.

Les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) se seraient rendues coupables d’un acte de

tierce complicité, de sorte à commettre une faute à l’instar des parties venderesses.

Les parties venderesses, la société SOCIETE4.) et SOCIETE5.) ayant ainsi commis

chacune une faute causant à elle seule tout le dommage, il y aurait lieu de les condamner,

sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants du Code civil,

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part

à payer à la société SOCIETE3.) le montant de 56.160.- euros (6% du prix de 800.000.-

euros + TVA 17%), sinon du montant de 28.050.- euros (3% du prix de 800.000.- euros

+ TVA 17%), sinon de tout autre montant à évaluer par le Tribunal ou à dire d’expert, à

chaque fois augmenté des intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice,

jusqu’à solde.

Il y aurait encore lieu de condamner les parties venderesses, la société SOCIETE4.) et

SOCIETE5.), solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune

pour sa part à payer à la société SOCIETE3.) le du montant de 5.000.- euros à titre

d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Il y aurait également lieu, sur le fondement des dispositions de l’articles 1382 du Code

civil, de condamner les parties venderesses, la société SOCIETE4.) et SOCIETE5.),

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part

à payer à la société SOCIETE3.), le montant de 5.000.- euros à titre de remboursement

des frais et honoraires d’avocat que les sociétés SOCIETE2.) et SOCIETE3.) aurait été

contraintes d’exposer.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer qu’en date du 12 septembre 2020, ils

auraient donné à Fabio MILHANO, conseiller indépendant RE/MAX de l’agence

SOCIETE9.), un mandat exclusif de vendre leur maison située à ADRESSE7.).

Le même jour, ils auraient conclu un compromis de vente avec la société SOCIETE1.).

Le compromis de vente n’aurait comporté aucun délai pour la réalisation des conditions

suspensives. Il ne s’agirait pas d’un oubli. L’absence de fixation d’un délai résulterait de

la connivence entre la société SOCIETE1.) et l’agent immobilier Fabio MILHANO, de

sorte à permettre à la société SOCIETE1.) de revendre le bien sans entreprendre une

quelconque diligence pour la réalisation des conditions suspensives.

Au 1er février 2021, aucune démarche n’aurait été entreprise par la société SOCIETE1.)

auprès de la commune de ADRESSE8.). Le préposé au département technique de

l’administration communale de ADRESSE8.), Monsieur PERSONNE4.), aurait informé

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’il n’aurait reçu qu’un plan dessiné à la main sur

lequel il ne pourrait pas se prononcer.

Au 29 avril 2021, la société SOCIETE1.) n’aurait toujours pas transmis d’élément laissant

penser à un avancement dans le cadre d’une demande d’autorisation de bâtir.

En date du 30 avril 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’auraient eu d’autre

alternative que de tirer les conséquences juridiques de la défaillance de la société

SOCIETE1.) dans la réalisation des conditions suspensives dans un délai raisonnable.

Elles l’auraient informée que le compromis de vente était devenu caduc de plein droit

conformément à son article 4, de sorte que chaque partie serait libre de tout engagement.

Le même jour, la société SOCIETE1.) aurait prétendu avoir introduit une demande

d’autorisation de bâtir en date du 9 juin 2021. Elle n’en rapporterait toutefois pas la

preuve. Plus d’un an après la signature du compromis de vente, elle aurait encore

toujours été en défaut de rapporter une telle preuve.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient partant décidé de trouver un nouvel acquéreur

et auraient, par acte notarié du 24 novembre 2021, finalement vendu le bien à la société

SOCIETE4.).

Il résulterait de tout ces éléments que le compromis de vente serait caduc en raison de

la défaillance de la société SOCIETE1.), sinon résilié aux torts exclusifs de cette dernière.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent ensuite soulever l’irrecevabilité de la

demande pour autant qu’introduite par la société SOCIETE3.).

Cette dernière aurait préalablement fait pratiquer une saisie-arrêt et les aurait assignés

en condamnation et en validation pour le montant de 37.196.- euros. Cette procédure

concernerait les mêmes parties et aurait le même objet et la même cause, de sorte que

seule cette première demande serait recevable. Contrairement aux allégations adverses,

l’action judiciaire naîtrait dès la signification de l’assignation et l’enrôlement ne

constituerait qu’un acte purement administratif.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) invoquent ensuite le défaut de qualité à agir dans le

chef de la société SOCIETE3.). Ils auraient conféré un mandat exclusif de vente à Fabio

MILHANO qui serait un agent indépendant qui louerait un bureau dans les locaux de la

société SOCIETE3.) et qui devrait rétrocéder une partie de sa commission en contrepartie

de l’utilisation du nom RE/MAX. La société SOCIETE3.) aurait uniquement reçu mandat

de Fabio MILHANO pour encaisser la commission. Or, ce dernier devrait alors figurer

dans la procédure.

En raison de sa faute professionnelle consistant dans le fait d’avoir rédigé un compromis

de vente sans aucun délai de réalisation des conditions suspensives, Fabio MILHANO

n’aurait jamais demandé le paiement de la commission convenue.

La société SOCIETE3.) ne pourrait donc pas agir en tant que mandataire sans, au moins,

mettre en intervention Fabio MILHANO.

La demande de la société SOCIETE3.) fondée sur la responsabilité délictuelle serait

également à déclarer irrecevable, sinon non fondée.

Si la demande de la société SOCIETE3.) devait être déclarée recevable, la demande

serait toutefois à rejeter. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient adressé un courrier

à Fabio MILHANO en date du 10 mai 2021 lui notifiant la résiliation du contrat de mandat

exclusif de vente avec un délai de préavis d’un mois se terminant le 10 juin 2021. Copie

du courrier aurait été adressée à la société SOCIETE3.).

Aucun montant ne pourrait plus être réclamé à partir de la résiliation du contrat de mandat

en bonne et due forme. Tant le contrat de mandat que le compromis de vente prévoiraient

que la commission serait due au moment de l’acte notarié de vente. L’article 6 du

compromis de vente prévoirait une clause pénale de 6% en faveur de Fabio MILHANO,

mais sans indiquer les conditions d’application de la clause pénale, ni quelle obligation

serait sanctionnée. Elle ne serait dès lors pas applicable au cas d’espèce.

La société SOCIETE3.) n’aurait pas correctement exécuté son mandat. Elle aurait

commis des fautes professionnelles. Fabio MILHANO aurait promis la vente endéans les

deux mois de la signature du compromis. Aucun délai n’aurait été fixé dans le compromis

de vente pour l’accomplissement des conditions suspensives et la société SOCIETE3.)

ne serait jamais intervenue pour s’enquérir de la bonne réalisation des conditions

suspensives.

A titre subsidiaire, si la clause pénale devait être due, il y aurait lieu de la réduire à un

montant symbolique, alors qu’elle serait manifestement excessive. Il y aurait lieu de

prendre en compte toutes les fautes professionnelles commises ainsi que le fait que le

montant de l’indemnité correspondant à 6% serait supérieur au montant auquel la société

SOCIETE3.) aurait droit à titre de commission, soit 3%.

Concernant les demandes de la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

font valoir qu’il aurait incombé à la société SOCIETE1.) de faire preuve d’une diligence

active, respectivement de faire son possible pour remplir la condition convenue entre

parties conformément au principe de bonne foi inscrit à l’article 1134, alinéa 3 du Code

civil. Même à défaut de délai déterminé, le contrat n’aurait pas pu imposer une obligation

perpétuelle. Or, la société SOCIETE1.) serait restée en défaut de prouver une

quelconque diligence active dans un délai raisonnable. Depuis la signature du compromis

de vente, la situation serait restée au statu quo.

La société SOCIETE1.) se serait contentée d’envoyer à l’administration communale de

ADRESSE8.) un croquis rapidement dessiné à la main en date du 11 février 2021, soit

11 mois après la signature du compromis de vente. La société SOCIETE1.) ne

rapporterait pas la preuve qu’elle aurait introduit une demande d’autorisation de bâtir en

date du 9 juin 2021.

La défaillance de la société SOCIETE1.) aurait été définitivement acquise, de sorte

qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’auraient informée en date du 30 avril 2021 que sa

défaillance dans la réalisation des conditions suspensives endéans un délai raisonnable

aurait entrainé la caducité de plein droit du compromis de vente.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent qu’une autorisation de bâtir aurait

finalement été délivrée à la société SOCIETE1.) en date du 10 décembre 2021. Aucune

pièce ne permettrait d’établir que la société SOCIETE1.) aurait sollicité une autorisation

de bâtir, et l’autorisation de bâtir qui serait versée n’indiquerait pas son bénéficiaire.

Il y aurait donc lieu de constater que le compromis de vente signé en date du 12

septembre 2020 entre les parties est devenu caduc de plein droit en date du 30 avril 2021

ou, subsidiairement, de dire que le compromis de vente a été valablement résilié en date

du 30 avril 2021 aux torts exclusifs de la société SOCIETE1.).

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent énergiquement contester

le montant de 300.000.- euros réclamé à titre de la clause pénale. Les parties auraient

convenu du paiement d’une indemnité forfaitaire. Non seulement le prix auquel le bien

aurait été finalement vendu se serait élevé à 1.000.000.- euros, et non 1.100.000.- euros,

tel que le soutiendrait la société SOCIETE1.). En outre, le montant forfaitairement fixé à

80.000.- euros ne serait pas manifestement dérisoire, de sorte que le juge ne pourrait

pas l’augmenter.

Il s’agirait, au contraire, d’un montant excessif au vu de l’absence de préjudice de la

société SOCIETE1.) et de son comportement. Elle ne verserait aucune pièce par rapport

à son préjudice.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent encore contester la demande de la société

SOCIETE1.) en remboursement de ses frais et honoraires d’avocat et en paiement d’une

indemnité de procédure.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent ensuite contester les demandes formulées

par la société SOCIETE2.).

La clause pénale fixée dans le compromis de vente serait destinée à fixer de manière

forfaitaire et préalable la sanction en cas d’inexécution du compromis par le paiement

d’une indemnité forfaitaire. Elle exclurait nécessairement toute autre demande

d’indemnisation d’un préjudice résultant de l’inexécution d’un compromis de vente.

Il ne serait pas établi que les sociétés SOCIETE1.) et SOCIETE2.) auraient été

contractuellement liées.

La société SOCIETE2.) ne prouverait pas son investissement. Elle verserait des factures

sans preuve de paiement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent finalement encore contester les demandes

de la société SOCIETE2.) en remboursement de ses frais et honoraires d’avocat et en

paiement d’une indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile.

La société SOCIETE2.) serait partant à débouter de toutes ses demandes.

La société SOCIETE5.) fait exposer qu’elle aurait acquis le bien litigieux en date du 24

novembre 2021 par acte notarié et déclaration de command de la part de la société

SOCIETE10.) pour un montant de 1.000.000.- euros.

Elle fait valoir qu’elle n’aurait pas été partie au compromis de vente et au contrat de

mandat exclusif de vente du 12 septembre 2020, de même que le notaire ne l’aurait pas

rendue attentive au fait qu’il existerait déjà un compromis de vente enregistré.

Elle ne serait intervenue qu’à la fin de l’histoire et n’aurait pas connu tous les tenants et

aboutissants avant l’introduction de la présente instance. Elle n’aurait commis aucune

faute. Même la société SOCIETE4.) aurait ignoré les tenants et aboutissants de l’affaire,

alors qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient eux-mêmes indiqué être libres de

contracter avec un tiers en raison des manquements des parties demanderesses et la

caducité du compromis de vente.

Les parties demanderesses seraient, partant, à débouter de l’ensemble de leurs

prétentions à son encontre.

Elle déclare, pour le surplus, se rallier aux conclusions d’PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) quant aux faits et rétroactes.

La société SOCIETE4.) fait valoir qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) l’auraient

informée de la caducité du compromis de vente, respectivement de sa résiliation aux torts

exclusifs de la société SOCIETE1.), de sorte que le bien litigieux serait à nouveau

disponible.

Elle aurait donc l’assurance que le compromis de vente du 12 septembre 2020 ne serait

plus d’actualité. Elle aurait agi de bonne foi et déclare contester toute faute ou toute forme

de responsabilité dans son chef.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

Quant à la recevabilité des demandes introduites par la société

SOCIETE3.)

-

quant à l’existence de deux demandes identiques

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent l’irrecevabilité de la demande pour autant

qu’introduite par la société SOCIETE3.).

Ils font valoir que cette dernière aurait préalablement fait pratiquer une saisie-arrêt et

qu’elle les aurait assignés en condamnation et en validation pour le montant de 37.196.-

euros. L’assignation du 7 février 2023, introduite postérieurement, serait, partant,

irrecevable.

Il est rappelé que l’instance ne s’ouvre pas par l’enrôlement de l’affaire. En effet, en droit

luxembourgeois l’instance judiciaire existe à partir de la signification de l’assignation et

son enrôlement ne constitue qu’une simple mesure d’administration interne qui n’affecte

ni l’existence de l’instance, ni la validité de la procédure (Cour 7 juillet 2010, numéro

35259 du rôle ; Thierry HOSCHEIT, id., n° 578, page 353-354).

Il s’ensuit qu’en l’espèce, même en l’absence d’enrôlement de l’affaire précédemment

introduite par assignation 1er septembre 2021, un lien d’instance s’est créé par le simple

fait de la signification de l’assignation aux parties défenderesses.

Se pose dès lors la question de savoir si le Tribunal est actuellement saisi de deux

demandes identiques, l’une introduite par l’assignation du 1er septembre 2021 et l’autre

par l’assignation du 7 février 2023, les deux exploits étant, selon PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), introduits à l’encontre des mêmes parties et identiques quant à leur

cause et objet.

Pour répondre à cette question, il y a lieu de rappeler qu’exceptionnellement, on admet

que certains comportements emportent un désistement implicite de la part du

demandeur, par exemple lorsqu’il introduite une nouvelle instance après avoir fait

procéder à la radiation de celle qu’il avait présentée originairement (Cour 7 novembre

1995, Pas. 29, page 451 ; Cour 7 décembre 2005, numéro 29988 du rôle), qu’il fait

signifier un deuxième acte d’appel dont il affirme qu’il se substitue à un acte d’appel

antérieure (Cour 27 juin 2000, numéro 21333 et numéro 22787 du rôle) ou qu’il introduit

une nouvelle action incompatible avec le maintien de l’action initiale (Cour 4 janvier 2012,

numéro 37030 du rôle). Même la simple demande de radiation, en ce qu’elle implique la

renonciation à poursuivre l’instance, peut constituer un désistement d’instance. (Thierry

HOSCHEIT, id., n° 1236, page 682).

En l’espèce, la société SOCIETE3.) explique qu’elle aurait fait pratiquer une saisie-arrêt

au préjudice d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) entre les mains du notaire Karine

REUTER pour un montant de 37.196.- euros, pensant que la vente entre ces derniers et

la société SOCIETE11.), respectivement la société SOCIETE5.), allait intervenir par

devant le notaire Karine REUTER.

Mais dans la mesure où aucune vente ne serait intervenue par devant Maître Karine

REUTER, l’assignation en condamnation et validité n’aurait jamais été enrôlée et une

nouvelle assignation aurait été introduite par la suite.

Il convient de relever que l’assignation du 7 février 2023 ne comporte aucune demande

en validation de saisie-arrêt. Elle a été introduite par la société SOCIETE3.) ainsi que

deux autres parties à l’encontre d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que deux autres

parties, les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) à l’encontre desquelles la société

SOCIETE3.) sollicite la condamnation une condamnation solidaire, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, sinon chacune pour sa part à lui payer le montant de 56.160.-

euros (6% du prix de 800.000.- euros + TVA 17%), sinon le montant de 28.050.- euros

(3% du prix de 800.000.- euros + TVA 17%), sinon tout autre montant à évaluer par le

Tribunal ou à dire d’expert, à chaque fois augmenté des intérêts légaux à compter du jour

de la demande en justice, jusqu’à solde.

Cette demande n’a pas été formulée de manière identique dans l’exploit d’assignation du

1er septembre 2021.

Le Tribunal considère qu’en l’absence d’enrôlement de l’exploit d’assignation du 1er

septembre 2021, ensemble avec l’introduction et l’enrôlement d’une nouvelle instance

par un exploit, qui, contrairement à ce qui est soutenu, n’est pas parfaitement identique

à celui de la première instance, emportent dans le chef de la société SOCIETE3.) un

désistement implicite de l’instance introduite par assignation du 1er septembre 2021, avec

toutes les conséquences de droit.

Aucun effet juridique ne saurait dès lors plus être reconnu à l’instance introduite par

assignation du 1er septembre 2021 et la situation des parties doit être appréciée comme

si cette instance n’avait jamais existé.

Le Tribunal ne se trouve dès lors pas saisi de deux demandes identiques.

Au vu des considérations qui précèdent, le moyen tendant à voir dire que deux instances

identiques sont actuellement pendantes devant la même juridiction, partant que la

seconde assignation serait irrecevable, est à rejeter.

-

quant à la qualité à agir de la société SOCIETE3.)

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent également le défaut de qualité à agir dans

le chef de la société SOCIETE3.).

La qualité à agir est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce une action en justice.

Il ne s’agit pas d’une condition particulière de recevabilité de l’action en justice lorsque

l’action est exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit, car, en principe, le

fait de se prétendre titulaire d’un droit confère nécessairement le pouvoir de saisir la

justice afin d’en obtenir la sanction. La question de savoir si la personne est réellement

titulaire du droit qu’elle invoque relève alors du fond du droit.

Ainsi en principe, celui qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d’une prétention

a aussi la qualité pour agir. Toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à un

droit lui appartenant et qui profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame, a un

intérêt personnel à agir en justice et a donc qualité à agir (Cour 20 mars 2002, numéro

25592 du rôle).

En l’espèce, la société SOCIETE3.) demande le paiement d’une clause pénale, sinon

d’une commission qui lui est due, selon elle, sur base du compromis de vente,

respectivement du contrat exclusif de vente conclus le 12 septembre 2020. Il y dès lors

lieu d’admettre que la société SOCIETE3.) a qualité à agir.

Le moyen tiré du défaut du droit d’agir dans son chef est partant à déclarer non fondé.

La question de savoir si la société SOCIETE3.) peut véritablement prétendre au paiement

de la clause pénale, sinon de la commission de vente, relève du fond du droit et sera

examinée ci-après.

La demande, qui a, par ailleurs, été introduite dans les forme et délai de la loi, est à

déclarer recevable.

2.2.

Quant au fond

2.2.1. Quant aux demandes de la société SOCIETE1.)

La société SOCIETE1.) fait valoir qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient

abusivement résilié le compromis de vente du 12 septembre 2020 en date du 30 avril

2021, ce qui lui aurait causé un préjudice dont elle demande réparation.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que ce serait à bon droit qu’ils auraient

informé la société SOCIETE1.) en date du 30 juillet 2021 que le compromis de vente

serait devenu caduc par le fait de l’inaction de cette dernière et de son manquement à

entreprendre toutes les diligences nécessaires à la réalisation, endéans un délai

raisonnable, des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente.

En l’espèce, l’article 4 du compromis de vente est libellé comme suit :

« 4) Conditions suspensives:

La vente est soumise aux conditions suspensives cumulatives suivantes :

a) L’obtention par la partie acquéreuse de toutes les autorisations requises de bâtir un

projet immobilier, à délivrer par la Commune de ADRESSE8.), sur la parcelle mentionnée

dans le présent compromis.

b) L’obtention par l’acheteur du financement bancaire nécessaire à la réalisation d’un

projet immobilier, introduit à la Commune de ADRESSE8.). Il est expressément convenu

que la partie acquéreuse s’engage à demander par écrit un financement auprès d’une

banque agréée au Grand-Duché de Luxembourg endéans le délai de deux mois à partir

de la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Il est expressément convenu entre parties que la non-réalisation d’une des deux

conditions précitées, quelle qu’elle soit, emporte de plein droit la caducité du présent

compromis, sans qu’aucune indemnité ne puisse être réclamée. »

Le compromis de vente comporte partant deux conditions suspensives, l’obtention d’une

autorisation de bâtir et l’obtention d’un financement. La condition relative à l’obtention de

l’autorisation de bâtir n’est enfermée dans aucun délai.

Dans ce contexte, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que l’absence de délai

pour la réalisation de la condition suspensive ne résulterait pas d’un oubli, mais d’une

véritable connivence entre la société SOCIETE1.) et l’agent immobilier, Fabio MILHANO,

respectivement d’une faute professionnelle de ce dernier, alors qu’il ne les aurait pas

correctement conseillés.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne tirent toutefois aucune conséquence juridique des

reproches précités. Ils n’invoquent notamment pas la nullité du compromis de vente pour

cause de dol ou d’erreur.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restent, en outre, en défaut de démontrer une

quelconque connivence entre l’agent immobilier et la société SOCIETE1.).

Le Tribunal précise à cet endroit qu’il n’est pas inhabituel qu’un compromis de vente ne

fixe aucun délai pour la réalisation d’une condition suspensive, notamment celle bien

souvent particulièrement chronophage, relative à l’obtention d’une autorisation de bâtir.

Aux termes de l’article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque

c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

La mise en œuvre de l’article 1178 du Code civil suppose que le débiteur ait empêché

l’accomplissement de la condition, cette défaillance doit surtout être fautive. Ainsi, le

débiteur ne peut se voir imputer la défaillance d’une condition si elle résulte d’obstacles

extérieurs impossibles à lever.

La jurisprudence induit aujourd’hui des dispositions de l’article 1178 du Code Civil un

principe général de coopération loyale à la dissipation de l’incertitude. Le débiteur est

tenu, en application de l’article 1178 du Code civil, de l’obligation de faire tout son possible

pour que l’opération aboutisse.

À l’obligation négative de ne pas faire obstacle à la réalisation de l’événement, la

jurisprudence substitue de véritables obligations positives de diligence lorsque la

condition porte sur la décision d’un tiers, comme dans le cas d’octroi d’un crédit,

d’obtention d’une autorisation requise par le contrôle des changes ou de délivrance d’un

permis de construire.

Ainsi l’article 1178 du Code civil impose à charge du débiteur qui s’engage sous condition

suspensive l’obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Il

lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences nécessaires (Cass. 14 juillet 2009,

Pas. 34, p.413 ; Cour 26 janvier 2011, numéro 33727 du rôle).

En l’absence de ces diligences, la condition suspensive est réputée accomplie en vertu

de l’article 1178 du Code civil et le compromis de vente vaut vente entre parties. La

condition n’est cependant réputée accomplie qu’un instant de raison, le contrat étant, en

général, aussitôt résolu aux torts de la partie défaillante qui n’a pas démontré avoir fait

toutes les diligences.

Aux termes de l’article 1176 du Code civil, « lorsqu’une obligation est contractée sous la

condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée

défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de

temps fixe, la condition peut toujours être accomplie; et elle n’est censée défaillie que

lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas ».

II a ainsi été décidé, conformément à la jurisprudence française, que « la stipulation d’une

condition suspensive sans terme fixe ne confère pas à l’obligation un caractère perpétuel

et que le contrat subsiste aussi longtemps que la condition suspensive n’est pas défaillie.

L’écoulement d’un délai assez long avant la réalisation de la condition suspensive n’est

plus assimilé à une défaillance de celle-ci » (Cour 16 octobre 2002, numéro 26055 du

rôle).

Il est encore de jurisprudence que « lorsqu’une obligation est contractée sous les

conditions qu’un événement arrivera, sans qu’il y ait un temps fixé, cette condition, qui ne

confère pas à l’obligation un caractère perpétuel, peut toujours être accomplie et elle n’est

censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas. Le seul

écoulement d’un laps de temps de 4 ans ne permettait pas à l’appelant à admettre que

le compromis était devenu caduc » (Cour 23 mars 2006, numéro 29742 du rôle).

Dans un arrêt du 26 mars 2009, après avoir visé les articles 1176 et 1178 du Code Civil,

la Cour de Cassation luxembourgeoise a décidé qu’une Cour d’appel, en retenant la

défaillance des conditions suspensives par application de l’article 1176 du Code Civil,

alors que les compromis de vente n’enfermaient pas la réalisation des conditions dans

un temps fixe et sans relever qu’il était devenu certain que cette réalisation n’arrivera pas,

sans constater que les conditions ne pouvaient plus se réaliser, a fait une mauvaise

application de l’article 1176 du Code Civil (Cassation 26 mars 2009, n° 20/09 du registre).

Il faut déduire de cette décision que la Cour de Cassation luxembourgeoise fait une

interprétation stricte des dispositions de l’article 1176 du Code Civil, excluant le pouvoir

du juge d’étendre ces dispositions au-delà du sens strict qui leur est donné par les termes

y employés. D’après cette décision, le juge doit constater que la réalisation des conditions

n’arrivera pas pour considérer les conditions comme étant défaillies, au cas où aucun

délai n’a été prévu au contrat.

Tant qu’il n’est pas établi que les conditions suspensives ne peuvent plus se réaliser, leur

défaillance ne saurait être retenue au sens de l’article 1176 du Code Civil.

Il se dégage également de ce qui précède que si aucun délai pour l’accomplissement de

la condition n’a été prévu entre parties, il faut d’abord constater que la condition ne

pouvait plus se réaliser avant de sanctionner le débiteur pour absence de diligence.

Il convient partant d’examiner si, au moment où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

informé la société SOCIETE1.) que le compromis de vente était caduc, la condition

relative à l’obtention de l’autorisation de bâtir ne pouvait plus se réaliser.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces produites au dossier que la condition suspensive

ne pouvait plus se réaliser au moment où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont considéré

le compromis de vente comme étant devenu caduc.

Contrairement aux allégations d’PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), la société

SOCIETE1.) a entrepris des démarches en vue de l’obtention de l’autorisation de bâtir.

Il résulte ainsi d’un courrier électronique du 19 novembre 2020 que la société

SOCIETE1.) se trouvait en contact avec PERSONNE5.) du département technique de

l’administration communale de

ADRESSE8.). Dans ce courrier électronique,

PERSONNE5.) explique qu’une procédure de modification du plan d’aménagement

général de la commune était en cours, mais qu’une demande par rapport à un nouveau

projet immobilier pourrait être introduite, dès lors que le projet respecterait les deux

règlementations.

Par un autre courrier électronique de PERSONNE5.) du 28 janvier 2021, faisant suite à

une entrevue à la maison communale, ce dernier a envoyé à la société SOCIETE1.) le

règlement sur les bâtisses en vigueur, le projet de SOCIETE12.) partie écrite et un extrait

de la partie graphique du PAP SOCIETE13.).

Il résulte également des pièces produites en cause que le bureau d’architecte

SOCIETE14.) avait été chargé de la réalisation des plans d’une résidence à 5 unités à

construire après démolition de l’immeuble se trouvant sur le terrain litigieux.

Conformément aux échanges versés en cause, l’architecte PERSONNE6.) du bureau

d’architecte SOCIETE14.) était, en date du 11 février 2021, en contact avec les services

techniques de l’administration communale de

ADRESSE8.). Dans son courrier

électronique, PERSONNE7.) demande à connaître, pour le compte de la société

SOCIETE2.), la faisabilité d’un projet consistant dans la construction d’une résidence de

5 appartements sur la parcelle litigieuse. Dans un courrier électronique du 15 mars 2021,

elle rectifie l’identité du requérant en indiquant : « suite à un appel de notre client, nous

souhaitons vous informer que les communications avec la commune sont faites avec la

société SOCIETE1.) pour ce projet ».

Par courrier électronique du 23 avril 2021, PERSONNE7.) a envoyé des plans à

PERSONNE5.) et en date du 26 avril 2021, elle a sollicité un rendez-vous.

Il est vrai que le seul avis de réception daté du 9 juin 2021 ne permet pas d’identifier le

contenu de l’envoi censé être la demande d’autorisation de bâtir.

Il s’agit toutefois d’un envoi par lettre recommandée de la société SOCIETE14.) à

l’administration communale de ADRESSE8.), ce qui démontre encore que les démarches

en vue de l’autorisation de bâtir étaient bien en cours à cette date.

Enfin, même à admettre que le certificat, tel qu’exigé par l’article 37 de la loi modifiée du

19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, versé

aux débats, ne constitue pas une autorisation de construire en tant que telle, mais un avis

d’urbanisation destiné à l’information du public, il concerne la démolition d’une maison

d’habitation existante et la construction d’un immeuble de 5 logements à L-8445 Steinfort,

1, Cité Rosenberg, section A, parcelle cadastral NUMERO6.).

Toutes ces pièces sont de nature à démontrer qu’au moins jusqu’au 10 décembre 2021,

date d’émission du certificat précité, la condition suspensive relative à l’obtention d’une

autorisation de bâtir était au moins encore réalisable, sinon même réalisée.

Le temps qui s’est, en l’espèce, écoulé depuis la signature du compromis de vente ne

saurait, vu l’absence de délai fixé dans le compromis de vente, être qualifié d’excessif.

Il est, en effet, de notoriété commune que les démarches en vue d’obtenir une

autorisation de bâtir nécessitent plusieurs mois. Il s’y ajoute que les inconvénients liés au

SOCIETE15.) et à la modification du plan d’aménagement général en cours à cette même

période n’ont rien arrangé, ce qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne sauraient

sérieusement contester.

C’est donc à tort qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que le compromis de

vente serait devenu caduc en date du 30 avril 2021, de même que c’est à tort qu’ils ont

vendu le bien immobilier faisant l’objet dudit compromis de vente à un tiers en date du 24

novembre 2021.

Il y a partant lieu de retenir que le compromis de vente est résilié aux torts

d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

La société SOCIETE1.) demande la condamnation d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

solidairement, sinon in solidum, avec la société SOCIETE4.) et SOCIETE5.), à lui payer

la somme de 300.000,- euros + p.m. à titre de dommages et intérêts, sinon la somme de

80.000,- euros en exécution de la clause pénale.

Elle explique que le montant de 300.000.- euros correspondrait à son préjudice réel qui

dépasserait le montant de la clause pénale. Il s’agirait de la plus-value qu’elle n’aurait

pas pu réaliser par le fait qu’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient vendu le bien à

un tiers. Le montant de 300.000.- euros correspondrait à la différence entre le prix

initialement convenu entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en tant que parties

venderesses et la partie acquéreuse, la société SOCIETE4.) de 1.100.000.- euros, et le

prix fixé dans le compromis litigieux à 800.000.- euros.

Aux termes de l’article 6 du compromis de vente :

« 6) Clause pénale:

a) Il est expressément convenu qu’en cas de résiliation ou de résolution du présent

compromis par l’une ou l’autre partie en dehors des cas énumérés ci-dessus, la partie

qui aura résilié ou résolu le compromis devra payer à l’autre à titre d’indemnité forfaitaire

et irréductible un montant à hauteur de 10% du prix de vente du bien immobilier. En cas

de résiliation ou de résolution du présent compromis imputable à la faute de l’une des

parties (voir entre autres ce qui est prévu aux points 2. et 4. du présent compromis),

l’autre partie aura également droit à l’indemnité prévue à l’alinéa qui précède. Le

paiement devra s’effectuer dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure par

lettre recommandée avec accusé de réception de la partie créancière de l’indemnité, et

sans que cette dernière ne soit tenue de justifier l’existence d’un préjudice. […] ».

Le compromis de vente étant déclaré résilié aux torts d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

la clause pénale, telle que stipulée à l’article 6 précité, est de nature à trouver application.

La société SOCIETE1.) fait valoir que le montant de la clause pénale serait dérisoire et

que son préjudice réel s’élèverait à 300.000.- euros.

L’article 1152 du Code civil pose le principe selon lequel lorsque la convention porte que

celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-

intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Ce n’est

qu’au cas où la peine convenue est manifestement excessive ou dérisoire que le juge

peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue.

En l’espèce, le montant de 300.000.- euros qui correspond à la différence entre les prix

de vente fixés dans les deux compromis de vente successifs, ne coïncide pas, en tous

cas pas nécessairement, à la prétendue plus-value que la société SOCIETE1.) aurait pu

réaliser si elle avait acquis le bien, puis revendu. En réalité, la société SOCIETE1.)

invoque une perte de chance de réaliser une plus-value sur la vente après réalisation de

son projet immobilier. Elle ne verse toutefois aucune pièce justificative dans ce contexte.

Il n’est dès lors pas établi que la clause pénale convenue soit manifestement dérisoire

par rapport au préjudice prétendument réellement subi, mais non autrement établi.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent, de leur côté, à voir modérer la clause

pénale, qui serait, selon eux, manifestement excessive.

L’article 1152 alinéa 2 du Code civil prévoit que le juge peut modérer la peine qui a été

convenue entre les parties si elle est manifestement excessive.

Il ressort de ce texte que le juge est doté d’un pouvoir d’équité pour lutter contre les

clauses pénales abusives. Ce pouvoir est souverain. Comme critère d’appréciation, les

juges comparent le préjudice réellement subi par la victime au montant de l’indemnité

stipulée. S’il n’y a aucune mesure entre ces deux éléments, le montant de la clause

pénale est généralement ramené.

Il est encore de principe que le maintien de la clause pénale est la règle et que sa

réduction est l’exception, de sorte que le refus de réduire la clause pénale n’a pas besoin

d’être motivé, tandis que la réduction de la clause doit être motivée par le juge.

Il appartient dès lors au juge dans un cas d’espèce d’apprécier si la pénalité prévue au

contrat est manifestement excessive. Pour ce faire les juges se basent sur des critères

objectifs.

Le juge examine la situation respective des parties. Il serait en effet injuste que par son

application le créancier tire un plus grand avantage de l’inexécution de l’obligation que

de son exécution normale.

Le juge apprécie enfin la bonne foi du débiteur. Il serait ainsi injuste de faire profiter le

débiteur d’une réduction s’il a failli volontairement et de mauvaise foi à ses obligations

(Cour 14 novembre 2007, Pas. 3/2008, tome 34, p. 57).

Il revient à la partie qui conclut à la réduction de la clause pénale de faire valoir devant le

juge saisi des motifs établissant le caractère excessif de la clause.

Le Tribunal constate que le montant de 80.000.- euros sollicité par la société SOCIETE1.)

et qui constitue 10% du prix de vente est le taux pratiqué de manière courante dans le

domaine de la vente d’immeubles et n’est pas à considérer comme étant manifestement

excessif, de sorte que cette demande est à rejeter.

La demande de la société

SOCIETE1.)

en condamnation d’PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) au paiement du montant de la clause pénale est partant à déclarer

fondée.

La société SOCIETE1.) demande la condamnation solidaire, sinon in solidum des

sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.).

Elle soutient que les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) auraient été informées par le

biais du notaire Mireille HAMES de l’existence du compromis de vente conclu avec la

société SOCIETE1.). Elles auraient acquis le bien par devant Maître Dirk LEERMAKERS,

notaire à Clervaux, et auraient fait rédiger une déclaration de command censée permettre

de faire croire à la bonne foi de la société SOCIETE5.). La connivence entre elles et les

parties venderesses ne ferait aucun doute.

Les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) contestent toute mauvaise foi dans leur chef et

font valoir qu’elles n’auraient pas été au courant de tous les tenants et aboutissants du

litige existant entre la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ces

derniers auraient indiqué que le compromis de vente du 12 septembre 2020 serait caduc,

sinon résilié aux torts de la société SOCIETE1.), de sorte que le bien serait à nouveau

disponible.

La société SOCIETE1.) fonde sa demande sur la responsabilité délictuelle des sociétés

SOCIETE4.).

Afin de déclencher le mécanisme des articles 1382 et 1383 du Code civil, il appartient à

la partie qui se prévaut desdits articles d’établir l’existence d’une faute ou d’une

négligence dans le chef de la partie à laquelle elle demande réparation en relation

causale avec le préjudice allégué.

Il convient tout d’abord de relever que Maître Dirk LEERMAKERS ne figure pas sur la

liste des notaires auxquels la lettre d’opposition à vente a été envoyée par le conseil de

la société SOCIETE1.) en date du 17 mai 2021.

Il n’est donc pas établi que Maître Dirk LEERMAKERS ait été au courant de l’opposition

de la société SOCIETE1.) à la vente du bien litigieux à un tiers. A fortiori, il n’est pas non

plus établi qu’il ait signalé aux sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.) les potentiels risques

découlant de la signature d’un acte de vente en présence d’un compromis de vente en

cours de validité.

La connivence alléguée par la société

SOCIETE1.)

entre

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), d’une part, et les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.), d’autre part, ne

résulte, par ailleurs, d’aucun élément du dossier.

Le Tribunal considère que le fait pour la société SOCIETE4.) d’avoir eu connaissance du

compromis de vente conclu avec la société SOCIETE1.) en date du 12 septembre 2020

ne suffit, à lui seul, pas à conclure à l’existence d’une faute ou négligence dans son chef,

alors qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir vérifié les informations, le cas

échéant, communiquées par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) quant à la caducité, sinon

la résiliation dudit compromis au jour de la conclusion de leur acte de vente en date du

24 novembre 2021.

Il s’ensuit que la demande, pour autant que dirigée contre les sociétés SOCIETE4.) et

SOCIETE5.) est déclarée non fondée.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 80.000.- euros, augmenté des intérêts légaux à compter du 7

février 2023, date de l’introduction de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) ne précise pas sur quelle base elle réclame la condamnation

solidaire des parties défenderesses. Le dossier soumis au Tribunal ne comporte aucun

élément permettant de retenir une telle solidarité.

Il convient donc de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum.

2.2.2. Quant aux demandes de la société SOCIETE3.)

La société SOCIETE3.) demande la condamnation d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

ensemble avec les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.), à lui payer le montant de la

clause pénale prévue à l’article 6 du compromis de vente du 12 septembre 2020, sinon

le montant de la commission prévue à l’article 3 du compromis de vente et au contrat de

mandat exclusif de vente du 12 septembre 2020.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) contestent la qualité à agir de la société SOCIETE3.)

au motif que ce ne serait pas avec cette dernière qu’ils auraient conclu le compromis de

vente et le contrat de mandat exclusif de vente, mais avec Fabio MILHANO.

Il est constant en cause que la société SOCIETE3.) n’a signé ni le compromis de vente

du 12 septembre 2020, ni le contrat de mandat exclusif de vente du même jour.

En effet, il ressort de la lecture du compromis de vente qu’il a été signé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en leur qualité de vendeurs, par PERSONNE8.) et

PERSONNE9.) en tant que représentant de la société SOCIETE1.), en sa qualité

d’acquéreuse, et par Fabio MILHANO (SOCIETE9.)) en sa qualité de conseiller RE/MAX.

Le contrat de mandat exclusif de vente a, quant à lui, été signé par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), en leur qualité de parties venderesses, et Fabio MILHANO, en sa qualité

de conseiller RE/MAX.

La société SOCIETE3.) fait valoir que les parties venderesses se seraient engagées à

payer la société SOCIETE3.) et non pas l’agent immobilier.

Aux termes de l’article 2 e), paragraphe 2 du compromis de vente, « SOCIETE3.)

(SOCIETE9.)) est chargée au nom et pour le compte du conseiller RE/PERSONNE10.)

ayant servi d’intermédiaire à la vente, de l’encaissement de la commission de 3% + TVA

en vigueur, payable par les vendeurs, à la signature de l’acte notarié. […] »

Aux termes de l’article 6 b) du compromis de vente, « b) payer sur le compte de la société

SOCIETE3.) (SOCIETE9.)), chargée de l'encaissement de la commission pour le compte

du conseiller RE/PERSONNE11.)

ayant servi d'intermédiaire à la vente, une

compensation sous forme de clause pénale forfaitaire égale à 6% du prix de vente de

l'immeuble, majorée de la TVA applicable. ».

Aux termes du contrat de mandat exclusif de vente, « La partie venderesse s’engage à

payer une commission de 3% plus TVA en vigueur du prix de vente à l’agence immobilière

RE/MAX, respectivement dès résolution et/ou levée de toute condition suspensive prévue

dans le compromis de vente ou de l’offre d’achat acceptée par le propriétaire. Elle est

exigible de plein droit dès signature de l’acte notarié. »

Le Tribunal constate que le compromis de vente et le contrat de mandat exclusif de vente

comportent une contradiction en ce qu’il ressort du compromis de vente que la

commission est à encaisser par la société SOCIETE3.) pour le compte du conseiller

RE/MAX, tandis que le contrat de mandat exclusif de vente prévoit que la commission

est due à l’agence immobilière et non à Fabio MILHANO.

Il convient toutefois également de constater que dans toutes les hypothèses, que ce soit

par rapport à la clause pénale ou la commission, c’est la société SOCIETE3.) qui est en

charge de l’encaissement des montants correspondants et qu’en tout état de cause,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont engagés à payer toute somme due entre les

mains de la société SOCIETE3.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que la demande serait irrecevable du fait

que le mandant, Fabio MILHANO, ne figurerait pas dans la procédure en cause.

La jurisprudence à laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font référence par rapport

à l’application de la règle « nul ne plaide par procureur » n’est toutefois pas application

en l’espèce, alors qu’elle concerne les actes d’une procédure judiciaire.

Il est en effet admis que ceux-ci doivent, par application de la prédite règle, révéler le

nom du mandant. Une action introduite par un mandataire qui révèle sa qualité de

mandataire sans révéler l’identité du mandant est irrecevable. La justification de la règle

est la nécessité, pour un plaidant, de connaître exactement la personnalité de son

adversaire.

Il convient partant de retenir que la société SOCIETE3.) a qualité pour agir en paiement

de la clause pénale, respectivement de la commission, à l’encontre des parties

venderesses, PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font ensuite valoir, concernant la demande de la

société SOCIETE3.) en paiement de la clause pénale, que l’article 6 du compromis de

vente ne viserait pas les conditions d’application de cette clause en faveur de Fabio

MILHANO, ni l’obligation qui serait sanctionnée.

En l’absence de stipulation expresse, la clause pénale ne serait tout simplement pas

applicable.

Il est rappelé que l’article 6 du compromis de vente est libellé comme suit :

« 6) Clause pénale:

a) Il est expressément convenu qu’en cas de résiliation ou de résolution du présent

compromis par l’une ou l’autre partie en dehors des cas énumérés ci-dessus, la partie

qui aura résilié ou résolu le compromis devra payer à l’autre à titre d’indemnité forfaitaire

et irréductible un montant à hauteur de 10% du prix de vente du bien immobilier. En cas

de résiliation ou de résolution du présent compromis imputable à la faute de l’une des

parties (voir entre autres ce qui est prévu aux points 2. et 4. du présent compromis),

l’autre partie aura également droit à l’indemnité prévue à l’alinéa qui précède. Le

paiement devra s’effectuer dans un délai d’un mois à compter de la mise en demeure par

lettre recommandée avec accusé de réception de la partie créancière de l’indemnité, et

sans que cette dernière ne soit tenue de justifier l’existence d’un préjudice.

b) payer sur le compte de la société SOCIETE3.) (SOCIETE9.)), chargée de

l'encaissement de la commission pour le compte du conseiller RE/PERSONNE11.) ayant

servi d'intermédiaire à la vente, une compensation sous forme de clause pénale forfaitaire

égale à 6% du prix de vente de l'immeuble, majorée de la TVA applicable. »

Il est vrai que le point b) de l’article 6 ne réitère pas les hypothèses, renseignées au point

a), dans lesquelles la clause pénale est à payer sur le compte de la société SOCIETE3.).

Aux termes de l’article 1156 du Code civil, le juge doit rechercher dans les conventions

quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au

sens littéral des termes et suivant l’article 1161 du même code toutes les clauses

s’interprètent les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte

entier. Le tribunal a un pouvoir souverain pour apprécier selon les circonstances de

l’affaire, le sens, la portée et l’étendue des conventions et pour rechercher ce que les

parties ont effectivement voulu. Une interprétation ne se justifie cependant qu’au cas où

la volonté des parties est obscure, ambiguë ou incomplète (Encyclopédie Dalloz, Droit

civil, Vo Contrats et Conventions, no 91 et ss°).

En l’espèce, l’articulation de la disposition litigieuse ne laisse pas de doute quant à la

commune intention des parties. Le Tribunal considère, en effet, que la commune intention

des parties était d’appliquer la clause pénale dans les mêmes hypothèses à tous les

intervenants, à savoir tant le vendeur, que l’acquéreur et l’agent immobilier. Il s’agit en

réalité d’un problème d’agencement des différents points de la disposition en question

duquel il ne saurait être déduit que le point b) est sans effet.

Il s’ensuit que la société SOCIETE3.) est en droit de réclamer le paiement de la clause

pénale, d’une part, si le compromis de vente est résilié ou résolu par l’une ou l’autre partie

en dehors des cas prévus au compromis de vente, et, d’autre part, si la résiliation ou

résolution du compromis de vente est imputable à la faute de l’une des parties.

Afin d’échapper au paiement de la clause pénale au profit de la société SOCIETE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se prévalent des fautes professionnelles qui auraient

été commises par Fabio MILHANO en sa qualité de mandataire.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne tirent toutefois pas les conséquences juridiques

appropriées par rapport aux fautes reprochées à l’agent immobilier.

En effet, si l’exécution fautive du mandat confié à Fabio MILHANO dans le cadre du

contrat de mandat exclusif de vente est susceptible de justifier l’allocation de dommages

et intérêts au profit d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.), elle ne saurait toutefois les

affranchir du paiement de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente au profit

de la société SOCIETE3.) en cas de résiliation ou résolution fautive dudit compromis.

En d’autres termes, il eût appartenu à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’agir en

responsabilité à l’encontre de Fabio MILHANO afin de se voir indemnisés des différents

chefs de dommage qu’ils ont, selon eux, subis par sa faute, respectivement de formuler

une demande reconventionnelle à l’encontre de la société SOCIETE3.) par rapport aux

fautes que cette dernière aurait commise.

Le Tribunal tient à ajouter, pour autant que de besoin, que les fautes reprochées ne sont

en l’espèce, pas établies. L’absence de délai fixé dans le compromis de vente par rapport

à la condition d’obtention de l’autorisation de bâtir n’est, contrairement à ce que

soutiennent PERSONNE1.) et PERSONNE2.), pas inhabituelle et s’explique par les

difficultés de fixer un délai déterminé au vu des démarches, souvent laborieuses, à

entreprendre. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne rapportent, au demeurant, pas la

preuve que Fabio MILHANO leur aurait promis la formalisation de la vente endéans un

délai de deux mois.

Il ne résulte pas non plus des pièces du dossier que la société SOCIETE3.) aurait eu

l’obligation de se renseigner sur l’état d’avancement des démarches que devait

entreprendre la société SOCIETE1.). Dans ce contexte, il y a lieu de relever que l’article

5) c) du compromis de vente dispose que « le présent compromis étant à exécuter de

bonne foi, la partie acquéreuse s’engage à informer la partie venderesse dès qu’une des

conditions suspensives ne sera pas susceptible d’être remplie ».

Il s’ensuit que la société SOCIETE3.) est en droit de demander le paiement de la clause

pénale de 6% fixée dans le compromis de vente.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à voir modérer la clause pénale, qui serait,

selon eux, manifestement excessive.

Le Tribunal rappelle que l’article 1152 alinéa 2 du Code civil permet au juge de modérer

la peine qui a été convenue entre les parties si elle est manifestement excessive.

Or, s’il est vrai que la commission fixée à 3% est inférieure à la clause pénale de 6%, il

convient de relever que la clause pénale est destinée à sanctionner l’inexécution fautive

du compromis de vente par l’une des parties, et que les parties ont convenu dans cette

hypothèse de convenir d’une indemnité forfaitaire de 6% du prix de vente en faveur de

l’agent immobilier. Le Tribunal considère que le montant de 56.160.- euros sollicité par la

société SOCIETE3.) qui constitue 6% du prix de vente n’est pas à considérer comme

étant manifestement excessif, de sorte que la demande de modération formulée par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à rejeter.

La société SOCIETE3.) demande la condamnation solidaire, sinon in solidum des

sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.).

Le Tribunal renvoie sur ce point à ses développements qui précèdent et rappelle

qu’aucune faute n’est établie à la charge de la société SOCIETE4.) et de la société

SOCIETE5.), de sorte que la demande de la société SOCIETE3.), pour autant que dirigée

contre les sociétés SOCIETE4.) et SOCIETE5.), est déclarée non fondée.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société

SOCIETE3.) le montant de 56.160.- euros, augmenté des intérêts légaux à compter du 7

février 2023, date de l’introduction de la demande en justice, jusqu’à solde.

La société SOCIETE3.) ne précise pas sur quelle base elle réclame la condamnation

solidaire des parties défenderesses. Le dossier soumis au Tribunal ne comporte aucun

élément permettant de retenir une telle solidarité.

Il convient donc de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum.

2.2.3. Quant aux demandes de la société SOCIETE2.)

La société SOCIETE2.) réclame la condamnation des parties défenderesses au paiement

des frais qu’elle prétend avoir dû exposer dans le cadre de son association avec la société

SOCIETE1.), soit un montant de 38.215,68.- euros.

Elle fait valoir qu’elle serait fondée à agir sur la base délictuelle à leur encontre, un

manquement contractuel pouvant être invoqué dès lors que celui-ci lui aurait causé un

dommage. Or, le manquement contractuel des parties venderesses vis-à-vis de la société

SOCIETE1.) serait établi.

Il est un fait qu’après une longue période de tergiversations, l’Assemblée plénière de la

Cour de Cassation a finalement retenu en 2006 qu’« un tiers à un contrat peut invoquer

sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors

que ce manquement lui a causé un dommage » (Cass. 6 octobre 2006 n° 05-13255).

Cette jurisprudence a été reprise par les juridictions luxembourgeoises (Cour, 9 octobre

2008, Pas. 34, p. 281).

Si cette jurisprudence a fait l’objet de nombreuses critiques doctrinales, il n’en demeure

pas moins que la Cour de Cassation française a réaffirmé sa position suivant un arrêt du

13 janvier 2020 (n° 17-19.963) en retenant que « les tiers à un contrat sont fondés à

invoquer l’exécution défectueuse de celui-ci lorsqu’elle leur a causé un dommage, sans

avoir à apporter d’autre preuve ».

Le manquement contractuel étant assimilé à une faute délictuelle, la victime d’un

préjudice qui entend obtenir des dommages et intérêts n’a donc pas à prouver la faute

du sous-traitant, mais il lui suffit d’établir que le résultat promis n’a pas été atteint (TAL

8ème 13 novembre 2018, numéro 181.958 du rôle).

Il convient tout d’abord de noter que la société SOCIETE2.) ne précise pas la nature et

les modalités de sa collaboration avec la société SOCIETE1.). Le Tribunal ignore, en

conséquence, la manière dont les deux sociétés avaient convenu des modalités de prise

en charge des frais exposés par la société SOCIETE2.) dans le cadre du projet

immobilier.

A cet égard, la société SOCIETE1.) indique uniquement avoir conclu le compromis de

vente et s’être réservée la faculté de substitution, mais qu’aucune substitution ne serait

jamais intervenue, vu la résiliation du compromis. Elle explique, par ailleurs, que la

société SOCIETE2.) aurait collaboré à la réalisation du projet immobilier.

La société SOCIETE1.) avait donc nécessairement chargé la société SOCIETE2.) de

certaines tâches.

Or, à défaut d’indiquer le contenu de l’accord convenu entre la société SOCIETE1.) et la

société SOCIETE2.), cette dernière ne rapporte pas la preuve que son préjudice

résiderait dans une faute d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Même à admettre que la résiliation du compromis de vente aux torts d’PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ait contribué au dommage subi par la société SOCIETE2.), ce préjudice

n’en est, en tout état de cause, pas la conséquence directe et certaine dans la mesure

où il n’est pas établi que sans ladite résiliation, toutes les conditions suspensives prévues

au compromis de vente auraient été réalisées et, plus particulièrement, que la société

SOCIETE1.) aurait obtenu le financement bancaire nécessaire à la réalisation du projet

immobilier.

Or, si une des conditions suspensives du compromis de vente devait s’avérer être

défaillante, le compromis de vente serait caduc et les frais exposés par la société

SOCIETE2.) ne pourraient, en tout état de cause, pas être mis à la charge des parties

venderesses.

Le lien de causalité direct et certain entre la résiliation abusive du compromis de vente

par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et le dommage de la société SOCIETE2.) laissant

d’être établi, la demande de cette dernière fondée sur la base délictuelle est à déclarer

non fondée.

2.3.

Quant aux demandes accessoires

Les sociétés SOCIETE1.), SOCIETE3.) et SOCIETE2.) demandent la condamnation des

parties défenderesses à leur rembourser leurs frais et honoraires d’avocat.

ll est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne

constitueraient pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a

retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Afin de prospérer dans ses prétentions, il appartient à la partie qui en fait la demande de

rapporter la preuve d’une faute dans le chef de la partie adverse, d’un préjudice dans son

propre chef et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, aucune des parties demanderesses ne verse de pièce établissant le

préjudice qu’elle aurait subi, ni mémoires d’honoraires, ni preuve de leur paiement.

Le Tribunal se trouve, partant, dans l’impossibilité de vérifier la réalité et la nature des

prestations censées correspondre aux honoraires prétendument réglés.

Leur demande de ce chef est, partant, à déclarer non fondée.

S’agissant des demandes en obtention d’une indemnité de procédure, il convient de

rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il

apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et

non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le

montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre 2002, Bull.

2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page 166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à rejeter.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui succombent à l’instance seront partant condamnés

in solidum à tous les frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître

Audrey SÈBE à hauteur de deux-tiers et au profit de Maître Jean-Philippe HALLIEZ à

hauteur d’un tiers, qui la demandent, affirmant en avoir fait l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit les moyens d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à voir déclarer la demande

pour autant qu’introduite par la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l.

irrecevable non fondés,

dit les demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., de la société

à responsabilité limitée SOCIETE3.) et de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

recevables,

dit que le compromis de vente conclu entre la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

S.àr.l., d’une part, et PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’autre part, en date du 12

septembre 2020, résilié aux torts d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. en paiement de

la clause pénale de 10% à l’encontre d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondée,

dit qu’il n’y a lieu ni à augmentation, ni à réduction du montant de la clause pénale,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., pour autant que

dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) S.àr.l. et la société à

responsabilité limitée SOCIETE5.) S.àr.l. non fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. le montant de 80.000.- euros, augmenté des

intérêts légaux à compter du 7 février 2023, date de l’introduction de la demande en

justice, jusqu’à solde,

dit que la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. a qualité pour agir en

paiement de la clause pénale, respectivement de la commission, à l’encontre

d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. en paiement de

la clause pénale de 6% à l’encontre d’PERSONNE1.) et PERSONNE2.) fondée,

dit qu’il n’y a pas lieu à modération de la clause pénale,

dit que la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. pour autant

que dirigée contre la société à responsabilité limitée SOCIETE4.) S.àr.l.- S. et de la

société à responsabilité limitée SOCIETE5.) S.àr.l. non fondée,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. le montant de 56.160.- euros, augmenté des

intérêts légaux à compter du 7 février 2023, date de l’introduction de la demande en

justice, jusqu’à solde,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. en indemnisation

de son préjudice non fondée,

dit les demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., de la société

à responsabilité limitée SOCIETE3.) S.àr.l. et de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l. en remboursement de leurs frais et honoraires d’avocat non fondées,

dit les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure

basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum à tous les frais et dépens de

l’instance avec distraction au profit de Maître Audrey SEBE à hauteur de deux-tiers et au

profit de Maître Jean-Philippe HALLIEZ à hauteur d’un tiers, qui la demandent, affirmant

en avoir fait l’avance.