Landlord wins eviction and rent arrears; relocation claim rejected; no provisional execution granted.

Répertoire No. 450/26

L-BAIL-799/25

Audience publique du 2 février 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Florence HOLZ, avocate à la Cour, demeurant à

Howald

e t

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant pas personnellement présent à l’audience du 19 janvier 2026

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 4

septembre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 3 novembre 2025.

A la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

Florence HOLZ

fut entendue

en ses moyens et conclusions.

PERSONNE1.), quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni

représenté. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 19

novembre 2025.

En date du 6 novembre 2025, le tribunal prononça la rupture du délibéré à

la demande de PERSONNE1.) et refixa l’affaire pour plaidoiries à

l’audience du 19 janvier 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Florence HOLZ fut entendue en ses

moyens et conclusions. PERSONNE1.) n’était pas personnellement

présent.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer le montant de 6.150.-EUR à titre d’arriérés de loyers

et charges, le tout avec les intérêts légaux à compter de la demande en

justice jusqu’à solde.

La requérante sollicite encore la condamnation du défendeur au paiement

d’une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer et de

charges, assortie des intérêts légaux, et de voir constater que le locataire

a manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que le bail doit être

déclaré résilié. Elle demande encore au tribunal de prononcer le

déguerpissement du locataire endéans quinzaine du jugement à intervenir.

Enfin, elle demande à ce que le jugement soit assorti de l’exécution

provisoire et elle demande la condamnation du défendeur aux frais et

dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure

de 2.500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

A l’appui de sa requête, la société anonyme SOCIETE1.) SA expose avoir

donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE2.)

à L-ADRESSE2.), suivant contrat de bail signé entre parties le 15 mai

2025.

Elle fait valoir que le locataire n’aurait payé aucun loyer depuis la prise

d’effet du contrat, de sorte qu’il redoit la somme de 6.150.- EUR pour les

mois de juin, juillet et août 2025. Ce défaut de paiement constituerait un

manquement grave aux obligations contractuelles du défendeur justifiant

la résiliation du contrat de bail.

Par courrier recommandé du 5 août 2025, elle aurait mis le défendeur en

demeure de régler les arriérés de loyers, en vain, de sorte qu’il y aurait lieu

à contrainte judiciaire.

La résiliation intervenant par sa faute, PERSONNE1.) serait tenu, sur base

de l’article 1760 du Code civil, de verser le prix du bail pendant le temps

nécessaire à la relocation du bien donné en location.

A l’audience des plaidoiries, la requérante a augmenté sa demande à titre

d’arriérés de loyer et de charges pour y inclure les mois échus entretemps,

la portant ainsi à la somme totale de (15.200 + 1.200) 16.400.-EUR.

Motifs de la décision

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour

connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été

déposée dans les forme et délai prévus par la loi.

Quant à la représentation de PERSONNE1.)

A l’audience des plaidoiries, un individu déclarant être le cousin de

PERSONNE1.) s’est manifesté afin de le représenter. Toutefois, il n’était

pas muni d’une procuration écrite, de sorte que le tribunal a refusé la

représentation.

Le jour-même, PERSONNE1.) a envoyé un courriel adressé au tribunal

avec en annexe une procuration au nom de PERSONNE2.), faisant valoir

que ce dernier aurait pu valablement le représenter. En conséquence, il a

sollicité la rupture du délibéré et la refixation de l’affaire à une audience

ultérieure.

Suivant l’article 106 du Nouveau Code civil les parties peuvent se faire

assister ou représenter par « leurs parents ou alliés en ligne collatérale

jusqu’à troisième degré inclus ».

Étant donné que les cousins sont classés en tant que collatéraux au

quatrième degré suivant l’article 738 du Code civil, PERSONNE2.) n’aurait

pas pu représenter la partie défenderesse à l’audience.

La demande de rupture et de remise de l’affaire pour ce motif est partant à

rejeter.



Quant à la demande de report d’audience pour cause de maladie

PERSONNE1.), qui se trouverait actuellement en Arménie, a également

sollicité la rupture du délibéré pour raison médicale, en produisant un

document présenté comme un certificat médical, accompagné d’une

traduction libre en anglais. Selon cette traduction, PERSONNE1.) serait en

incapacité de travailler du 16 au 30 janvier 2026 inclus, le document étant

daté du 19 janvier 2026.

Le document produit n’est toutefois pas de nature à convaincre le tribunal

du caractère sérieux de l’état de maladie invoqué par la partie

défenderesse, le tribunal n’étant pas en mesure d’en vérifier l’authenticité

ni la véracité du contenu.

Il convient en outre de relever que le tribunal avait déjà prononcé la rupture

du délibéré à la demande de la partie défenderesse, laquelle avait manqué

l’audience du 3 novembre 2025 au prétexte qu’elle se serait trompée de

date et de juridiction.

Le tribunal rejette dès lors la nouvelle demande de rupture du délibéré et

de remise de l’affaire. Dans la mesure où la défenderesse avait pleine

connaissance de l’audience et a d’ailleurs mandaté son cousin pour la

représenter, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à son

encontre, conformément à l’article 79, alinéa 2 du Nouveau Code de

procédure civile.

Quant au fond

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile,

le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à

la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien

fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les

moyens qui s’opposent à la demande (Jurisclasseur, Procédure civile,

fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées).

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par la société anonyme SOCIETE1.) SA et

des pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation

de la part de PERSONNE1.) à l’audience, la demande à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges est à déclarer fondée pour la somme

réclamée de 16.400.-EUR.

Il y a encore lieu de fixer le point de départ des intérêts légaux à partir de

la date des demandes respectives, soit à partir du 4 septembre 2025 sur la

somme de 6.150.- EUR et à partir du 19 janvier 2026 sur le montant de

10.250.-EUR.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par PERSONNE1.), il y a lieu de retenir qu’il a

gravement manqué à ses obligations de locataire et que ce manquement

justifie à lui seul la résiliation du bail et sa condamnation au

déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de déguerpissement de 40

jours à partir de la notification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

L’article 1760 du Code civil dispose qu’« en cas de résiliation par la faute

du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps

nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui

ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus

éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un

nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par

le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail

(Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le

bien est remis à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no

408).

Comme il est constant en cause que les lieux loués n’ont pas encore été

remis à la disposition de la bailleresse, la demande de la société

anonyme SOCIETE1.) SA en allocation d’une indemnité de relocation de

6.150,-EUR est prématurée dès lors qu’elle tend à la réparation d’un

préjudice futur, indépendamment de son bien-fondé éventuel (voir en ce

sens : TAL 24 avril 2009, rôle n° 120.364). Il s’ensuit que la demande

est irrecevable.

Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la

société anonyme SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans

les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure

de 350.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

(Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PERSONNE1.) succombant à l’instance, il est encore à condamner aux

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant avec effet contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) et en premier

ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme réclamée de 16.400.- EUR ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA

la somme de 16.400.- EUR, avec les intérêts légaux à partir de la date des

demandes respectives, soit à partir du 4 septembre 2025 sur la somme de

6.150.- EUR et à partir du 19 janvier 2026 sur le montant de 10.250.-EUR,

le tout jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE1.) ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans les quarante jours à partir de la notification

du présent jugement ;

au besoin, autorise la société anonyme SOCIETE1.) SA à faire expulser

PERSONNE1.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

dit irrecevable la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en

allocation d’une indemnité de relocation ;

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA

une indemnité de procédure de 350.- EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière